ECLI:NL:OGEAA:2025:119

Vonnis in kort geding van 14 mei 2025 Behorend bij AUA202500584 KG GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA VONNIS IN KORT GEDING in de zaak van: 1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid TM DEVELOPMENT & CONSTRUCTION VBA, gevestigd te Aruba,hierna te noemen: TM,2. [Eiser], wonende te Nederland,hierna te noemen: [eiser], 3. [Eiseres], wonende te Nederland,hierna te noemen: [eiseres], eisers,hierna gezamenlijk te noemen: [eisers], gemachtigden: de advocaten mrs. D.W. Ormel en M. van Haren, tegen: de naamloze vennootschap TIERRA DEL SOL GOLF COURSE N.V., gevestigd te Aruba, gedaagde, hierna te noemen: TDS, gemachtigden: de advocaat mr. T. Aardenburg.

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - het verzoekschrift met producties 1 tot en met 11, ingediend op 28 februari 2025; - de akte overlegging producties 1 tot en met 11 van TDS, ingediend op 13 maart 2025; - de akte overlegging producties 12 en 13 van TDS, ingediend op 13 maart 2025; - de akte overlegging producties 12 tot en met 19 van [eisers], ingediend op 13 maart 2025. 1.2 Op 14 maart 2025 heeft een descente plaatsgevonden, met aansluitend een mondelinge behandeling. Hierbij zijn verschenen: - [ Eisers] in persoon, bijgestaan door mrs. Ormel en Van Haren. Tevens was aanwezig deurwaarder [deurwaarder]; - namens TDS: de heer [betrokkene 1], bijgestaan door mr. Aardenburg. Daarnaast waren aanwezig [betrokkene 2] en [betrokkene 3] (AWSS). Partijen hebben tijdens de zitting het woord gevoerd (mede aan de hand van spreekaantekeningen) en hebben gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen. Daarna is de zaak verwezen naar de rol van 16 april 2025, zodat partijen zich bij akte zouden kunnen uitlaten over een (mogelijke) voortzetting van de procedure. 1.3 Vervolgens ontving het Gerecht: - de akte uitlating, tevens wijziging van eis met producties 20 tot en met 23 van [eisers]; - producties 14 tot en met 16 van TDS, overgelegd op 29 april 2025; - productie 24 van [eisers], overgelegd op 29 april 2025. 1.4 Op 30 april 2025 heeft de voortzetting mondelinge behandeling plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling zijn verschenen: - [ Eisers] in persoon, bijgestaan door mrs. Ormel en Van Haren. Tevens was aanwezig dhr. [zoon van eiseres], de zoon van [eiseres]; - namens TDS: de heer [betrokkene 1], bijgestaan door [betrokkene 2] namens mr. Aardenburg. Daarnaast was aanwezig [betrokkene 3] (AWSS). Partijen hebben tijdens de zitting het woord gevoerd (mede aan de hand van spreekaantekeningen) en hebben gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen. 1.5 Vonnis is vervolgens bepaald op vandaag. 2DE VASTSTAANDE FEITEN 2.1 TM is eigenaar van een vrijstaande villa met zwembad gelegen aan de [adres 1] in het Tierra del Sol resort (hierna: de woning). [Eiser] (de dga van TM) woont samen met [eiseres] een aantal maanden per jaar in de woning. De zoon van [eiseres] is de vaste bewoner van de woning. De woning grenst aan de noordzijde aan een golfbaan die in eigendom en in beheer is van TDS. 2.2 Zowel TDS als [eisers] is lid van de Tierra del Sol Master Association, het overkoepelende orgaan dat rekening houdt met de belangen van de betrokken partijen op het Tierra del Sol resort. De Master Association, haar leden en TDS zijn aan algemene voorwaarden gebonden, de zogenoemde Master Declaration. 2.3 [ Eiser] en [eiseres] ervaren in de afgelopen maanden in en rondom de woning stankoverlast van het water dat wordt gebruikt voor de irrigatie van de golfbaan. Dit water is afkomstig van de rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI) in [adres 2]. 2.4 Op 27 december 2024 en op 31 december 2024 heeft [eiser] namens TM een e-mail aan TDS verzonden waarin hij klaagt over de stankoverlast. 2.5 Op 6 januari 2025 heeft TDS aan de huiseigenaren het volgende bericht toegezonden: “We wanted to address an issue that some of you may have noticed: the unpleasant odor from the irrigation system on the golf course. We understand that this may be concerning, and we would like to provide some information to explain the situation and assure you that it is being closely monitored. We are currently in a refurbishment phase and, therefore, need to irrigate certain areas during the daytime hours, whereas usually this would happen in the late evening or early morning hours. We use greywater for this, which comes from the [adres 2] Water Treatment Plant. While it is treated for use, it does create odors. For this reason, we have contacted Utilities and AWSS (..) several times in order to find prompt solutions. Please be aware that Utilities and AWSS are working on a project aimed at avoiding the current and unfortunate situation. However, the completion of this project will require some time. Therefore, in our best efforts, we have contracted a local company to further treat the water that enters our tanks, and they began this process in December. They assure us that we will start seeing result within 6 to 8 weeks. We understand that odors can be unpleasant, but please know that this is temporary and linked to the natural processes of maintaining the golf course (..)” 2.6 In verband met aanhoudende stankoverlast heeft [eisers] op 9 januari 2025 een brief aan TDS toegezonden waarin hij sommeert de irrigatie van de golfbaan onmiddellijk te beëindigen voor wat betreft het gebied dat is gelegen ten noorden/noordoosten van de woning. 2.7 Sinds 21 januari 2025 zijn partijen enkele keren met elkaar in overleg gegaan over de overlast die [eiser] en [eiseres] ondervinden. Naar aanleiding van deze gesprekken heeft TDS de golfbaan nabij de woning enige tijd niet gesproeid en later (na de aanleg van nieuwe grasmatten) overdag handmatig in plaats van met sprinklers. Deze maatregelen hebben echter niet het door [eisers] gewenste gevolg gehad. 2.8 Op 25 februari 2025 heeft deurwaarder [deurwaarder] bij de woning van [eisers] een proces-verbaal van bevindingen opgemaakt. In het proces-verbaal staat het volgende vermeld: “In alle ruimtes was de vieze geur duidelijk aanwezig. Om 09:35 uur kwam ik in de woning van [eiser]/[eiseres] aan. Er hing toen aldaar een vieze geur. Ik vernam dat het sprinklersysteem op de golfbaan om 08:45 uur voor ongeveer vijf minuten aan was en dat de geur is blijven hangen. Om 09:45 uur bevonden wij ons, mijn getuige en ik, in de patio en ging het sprinklersysteem weer aan. Meteen merkten mijn getuige en ik dat er een ondraaglijke geur in de lucht hing vergezeld van druppels. Direct daarna, om 09:47 uur, zijn wij naar de slaapkamer en het balkon van de slaapkamer op de tweede verdieping gegaan, ook daar was de ondraaglijke geur te bespeuren. Zowel in de slaapkamer als op het balkon hing de ondraaglijke geur in de lucht, samen met druppels op het balkon. Het sprinklersysteem ging om 09:50 uur uit maar de slechte geur bleef in de gehele woning hangen.” 3DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN 3.1 [ Eisers] vordert – na eiswijziging – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: Primair A. TDS te verbieden het gedeelte van de golfbaan overeenkomstig het op het overzichtskaartje rood gearceerde deel (figuur 1) te irrigeren en te bepalen dat TDS ten behoeve van [eisers] een dwangsom verbeurt van Afl. 15.000,- voor iedere afzonderlijke inbreuk op dat verbod; Subsidiair B. TDS te verbieden om na 31 mei 2025 het gedeelte van de golfbaan overeenkomstig het op het overzichtskaartje rood gearceerde deel (figuur 1) te irrigeren met water van AWSS of met ander onvoldoende behandeld water, indien dat enige stankoverlast veroorzaakt voor [eisers], en te bepalen dat TDS ten behoeve van [eiser] een dwangsom verbeurt van Afl. 15.000,- voor iedere afzonderlijke inbreuk op dat verbod; Meer subsidiair C. een zodanige veroordeling uit te spreken, in lijn met het gevorderde onder A, danwel het gevorderde onder B, als het Gerecht in goede justitie mag vernemen te behoren; Primair, subsidiair en meer subsidiair D.

4.1 Dit kort geding draait in de kern om de vraag of TDS onrechtmatig handelt doordat zij stankoverlast veroorzaakt. In kort geding kan het Gerecht hierover slechts een voorlopig oordeel geven. Dit betekent dat [eisers] voor toewijzing van zijn vorderingen voldoende aannemelijk moet maken dat een rechter in een bodemprocedure tot het oordeel zal komen dat sprake is van onrechtmatige stankoverlast. 4.2 Het meest verstrekkende verweer van TDS is dat [eisers] niet-ontvankelijk is in zijn vordering, zodat het Gerecht eerst dit verweer zal beoordelen. Ontvankelijkheid 4.3 TDS stelt dat [eisers] niet ontvankelijk is, omdat in de Master Declaration een arbitragebeding is opgenomen. Dit betekent volgens TDS dat [eisers] zijn vordering niet aan de burgerlijke rechter kan voorleggen. [Eisers] heeft betwist dat het arbitragebeding in de deze zaak van toepassing is. 4.4 In artikel 3.02 van de Master Declaration staat het volgende: “Indien er enig geschil ontstaat tussen gerechtigden in het Tierra del Sol project, het Land Aruba daarvan uitgesloten, betreffende de vraag of de bestemming en/of het gebruik van Tierra del Sol of enig deel daarvan in overeenstemming is met de vigerende erfpachtvoorwaarden en de Master Declaration, enig Supplement of een van de andere Documenten, dan zal voor het einde van de periode vastgesteld in artikel 16.02 van de Master Declaration, het geschil worden voorgelegd aan de Declarant en na voorbedoelde periode aan de Vereniging en de beslissing die door de bevoegde instelling genomen wordt zal definitief en bindend zijn voor alle Personen waarop de beslissing betrekking heeft.” 4.5 Nog afgezien van de vraag of ook [eiser] en [eiseres] aan de Master Declaration gebonden zijn (daarover verschillen partijen van mening), is het arbitragebeding alleen van toepassing als sprake is van een geschil over de vraag of de bestemming en/of het gebruik van TDS in overeenstemming is met de erfpachtvoorwaarden, de Master Declaration of een ander reglement van TDS. Het Gerecht is voorshands van oordeel dat in dit geval van zo’n geschil geen sprake is. [Eisers] baseert zijn vordering immers op de stelling dat sprake is van onrechtmatige hinder in de zin van de artikelen 5:37 en 6:162 BW. Dat heeft met de erfpachtvoorwaarden, de Master Declaration of reglementen niets te maken. 4.6 Het Gerecht zal daarom de vordering van [eisers] inhoudelijk beoordelen. Onrechtmatige hinder 4.7 Het Gerecht moet vervolgens de vraag beantwoorden of [eisers] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat TDS onrechtmatig handelt doordat zij stankoverlast veroorzaakt. 4.8 De wet bepaalt in artikel 5:37 BW dat men geen hinder mag toebrengen aan zijn buren in een mate of op een wijze die onrechtmatig is (onder meer) door het verspreiden van stank. Verder volgt uit jurisprudentie dat een belangenafweging nodig is om te komen tot het oordeel dat sprake is van onrechtmatige hinder. Deze belangenafweging wordt in de jurisprudentie aan de hand van diverse factoren gemaakt, waaronder: i. de aard van de hinder; ii. de ernst van de hinder; iii. de duur en frequentie van de hinder; iv. de omstandigheden waaronder de hinder plaatsvindt; v. de vraag welk (algemeen) belang wordt gediend met de hinder; vi. de mogelijkheid en bereidheid om de hinder te voorkomen; vii. de vraag of diegene die zich beklaagt zich daar heeft gevestigd voor of na het tijdstip waarop de hinder aanving; viii. het tijdstip van de activiteiten die hinder veroorzaken; ix. de schade die door de hinder is toegebracht; x. het moment waarop wordt geklaagd. 4.9 Tussen partijen is niet in geschil dat het water dat wordt gebruikt voor de irrigatie van de golfbaan stinkt. Ook zijn partijen het erover eens dat dat hinder veroorzaakt voor [eisers] Hun woning en tuin grenzen aan de golfbaan, vlak bij hun tuin bevindt zich een afslag waar drie sprinklers zijn geplaatst en door de passaatwind wordt (de geur van) het irrigatiewater precies naar hun tuin en woning toe geblazen. De vraag is echter of sprake is van onrechtmatige hinder (zoals [eisers] betogen), of dat sprake is van “normale” hinder die [eisers] als buren van de golfbaan van TDS moeten dulden (zoals TDS aanvoert). 4.10 TDS heeft terecht aangevoerd dat buren (in dit geval [eisers] en TDS) enige mate van hinder van elkaar moeten dulden. In dit geval is echter naar het voorlopig oordeel van het Gerecht geen sprake van “enige” hinder. Hoewel het irrigatiewater al tijden onprettig ruikt (TDS heeft niet bestreden dat het irrigatiewater door overbelasting van de RWZI in [adres 2] al langere tijd stinkt), is de stank sinds december 2024 ernstig toegenomen. Partijen zijn het erover eens dat de oorzaak daarvan tweeledig is. In de eerste plaats is de RWZI in [adres 2] zodanig verouderd, dat AWSS (de huidige exploitant van de RWZI) onderdelen van de RWZI stuk voor stuk moet vervangen. Het zuiveringsproces van het water verloopt daardoor niet optimaal, waardoor het water sterker ruikt. Daarnaast is TDS in de loop van 2024 begonnen met de renovatie van de golfbaan. Omdat daarbij ook nieuwe beplanting en nieuw gras zijn aangelegd, zijn de intensiteit, frequentie en duur van de irrigatie van de golfbaan aanzienlijk verhoogd. 4.11 [ Eisers] heeft in het kader van dit kort geding voldoende aannemelijk gemaakt dat de hinder zodanig ernstig is, dat deze onrechtmatig is. In dit verband betrekt het Gerecht de volgende omstandigheden en overwegingen: i. Vast staat dat de ernstige stankoverlast in december 2024 is begonnen en dus al vijf maanden duurt. ii TDS heeft erop gewezen dat er in Aruba geen regelgeving bestaat over geuremissie en dat er ook geen apparatuur voorhanden is om die emissie te meten. Ook heeft TDS (terecht) benadrukt dat geuroverlast iets subjectiefs is: iets wat voor de ene persoon hinderlijk is, hoeft dat voor de ander niet te zijn. Naar het voorlopig oordeel van het Gerecht hebben [eisers] echter met hun eigen verklaringen, die van de zoon van [eiseres], de door hen overgelegde brief van een buurtgenoot en het proces-verbaal van bevindingen van de deurwaarder voldoende aannemelijk gemaakt dat zij al maandenlang meer dan “normale” geuroverlast ondervinden. Sprake is van een penetrante rioollucht. Doordat de golfbaan frequent wordt geïrrigeerd (op dit moment wordt er om de 1,5 tot 2 uur gesproeid, terwijl de sprinklers elkaar bovendien afwisselen), is de penetrante stank bijna continu aanwezig. iii. Nog los van de geur, staat niet ter discussie dat druppels van het irrigatiewater door de passaatwind precies over de tuin naar de woning van [eisers] worden geblazen. Dat was ook tijdens de descente het geval, ondanks dat toen met de hand werd gesproeid. Daardoor komt het irrigatiewater terecht in het zwembad, op het tuinmeubilair, op het balkon en ook op de eettafel van [eisers] Onbekend is of en in hoeverre er aan het (op dit moment) onvoldoende behandelde afvalwater gezondheidsrisico’s kleven. [Eisers] heeft TDS wel regelmatig gevraagd om testresultaten van het water, maar die heeft TDS niet verstrekt. [Eiser] en [eiseres] hebben verteld dat zij sinds december 2024 regelmatig last hebben van maag- en darmklachten. TDS heeft dit niet bestreden, zodat het Gerecht ervan uitgaat dat dit klopt en dat de gezondheidsklachten van [eiser] en [eiseres] mogelijk samenhangen met hun blootstelling aan irrigatiewater. iv. Uit het proces-verbaal van bevindingen van de deurwaarder blijkt (en ook het Gerecht heeft dat waargenomen tijdens de descente) dat de geur ook doordringt in de woning.

TDS heeft niet bestreden dat [eiser] en [eiseres] vaak ’s nachts wakker liggen van de stank. Ook is niet betwist dat [eiser] en [eiseres] in verband met de stank hun was niet buiten kunnen laten drogen, dat de stank hen de eetlust ontneemt en dat zij door de stank geen gasten durven uit te nodigen. Door dit alles wordt het woongenot van [eisers] – die een woning bezitten / bewonen op een luxe resort – ernstig aangetast. v. TDS heeft nog aangevoerd dat zij beschikt over een vestigingsvergunning en dat het Land het haar toestaat om water van de RWZI te gebruiken. Dit betekent volgens TDS dat [eisers] de bedrijfsactiviteiten van TDS in beginsel moet dulden. Dit betoog slaagt niet. Het klopt dat [eisers] alleen in zeer bijzondere gevallen bezwaar kan maken tegen het feit dat TDS een golfbaan exploiteert op het complex. [Eisers] klaagt echter niet over de exploitatie: hij klaagt over het feit dat TDS in het kader van haar exploitatie irrigatiewater gebruikt dat zorgt voor ernstige geuroverlast. Dat het Land (volgens de door TDS overgelegde stukken al in 1991) heeft toegezegd om water van de RWZI aan TDS beschikbaar te stellen, neemt niet weg dat TDS onrechtmatig kan handelen tegenover [eisers] door dit water op dit moment ook daadwerkelijk te gebruiken. Gesteld noch gebleken is dat het afvalwater in 1991 even sterk rook als op dit moment het geval is. vi. TDS heeft er ook op gewezen dat een goed geoutilleerde golfbaan toeristen aantrekt en daarom van belang is voor het eiland. Ook is het volgens TDS in het belang van [eisers] dat de golfbaan goed wordt onderhouden, omdat dat de waarde van de woning ten goede komt. Dat is op zichzelf juist, maar neemt niet weg dat TDS onrechtmatige hinder kan veroorzaken. Het aanleggen en onderhoud van de golfbaan kunnen immers ook plaatsvinden op een manier die geen of minder overlast veroorzaakt voor [eisers], bijvoorbeeld als gebruik wordt gemaakt van ander water dat niet of minder stinkt. vii. Tot slot heeft TDS omstandig uitgelegd dat AWSS op dit moment kampt met grote problemen, maar dat die problemen naar verwachting op afzienbare termijn zijn opgelost. TDS heeft ook gezegd dat zij continu contact onderhoudt met AWSS om de situatie te monitoren. Dit mag zo zijn, maar [eisers] heeft er terecht op gewezen dat TDS zelf verantwoordelijk is voor de hinder die zij aan haar buren toebrengt. Daarbij komt nog dat niet is komen vast te staan dat de problemen waarmee AWSS (en in het verlengde daarvan TDS) geconfronteerd wordt, daadwerkelijk op korte termijn zijn verholpen. TDS heeft in deze procedure verschillende brieven van AWSS overgelegd. In ieder van die brieven worden nieuwe tegenslagen beschreven, waardoor de deadline waarbinnen de situatie zou moeten zijn opgelost, steeds wordt verschoven. Aanvankelijk werd gesproken over eind januari, in de laatste brief wordt gemikt op eind mei. Gelet daarop heeft TDS niet aannemelijk kunnen maken dat de hinder op korte termijn zal eindigen. 4.12 Al met al is het Gerecht dus van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure zal vaststellen dat de aard, de ernst en de duur van de hinder, gecombineerd met de overige omstandigheden van het geval, zodanig zijn dat TDS onrechtmatig handelt ten opzichte van [eisers] De maatregelen die TDS tot nog toe heeft genomen (het later aanleggen van de grasmat, het (deels) sproeien met de hand, het gebruik van micro-organismen en chloortabletten en de aanschaf van een nieuwe pomp om het water vanuit [adres 2] naar TDS te transporteren) zijn onvoldoende om deze hinder weg te nemen. 4.13 De volgende vraag is dan waar dit toe moet leiden. [Eisers] vordert primair een verbod van TDS om een gedeelte van de golfbaan te besproeien. Het Gerecht vindt dit verbod te verstrekkend. Een volledig sproeiverbod zal er immers naar verwachting toe leiden dat dit gedeelte van de golfbaan zal verdorren, terwijl er ook andere – minder verstrekkende – mogelijkheden zijn om de onrechtmatige hinder weg te nemen. 4.14 Subsidiair vordert [eisers] een verbod om een gedeelte van de golfbaan te besproeien “met water van AWSS of met ander onvoldoende behandeld water, indien dat enige stankoverlast veroorzaakt voor [eisers]”. Omdat het Gerecht bij toewijzing van deze vordering executiegeschillen voorziet (“stankoverlast” is immers subjectief), zal deze niet worden toegewezen. 4.15 Gelet daarop zal het Gerecht (in het kader van het meer of subsidiair gevorderde “een veroordeling als het Gerecht in goede justitie mag vernemen te behoren”) TDS verbieden om het gedeelte van de golfbaan zoals door [eisers] aangeduid te irrigeren met ander water dan water afkomstig van WEB. Het gaat hier om een betrekkelijk beperkt gedeelte van de golfbaan. TDS heeft niet bestreden dat een verbod om dit gedeelte te besproeien met “stinkend” irrigatiewater de onrechtmatige hinder kan wegnemen. Evenmin heeft zij duidelijk gemaakt dat zij wordt geconfronteerd met onoverkomelijke (bedrijfseconomische of praktische) problemen, als zij alleen WEB-water mag gebruiken. 4.16 Omdat nog onbekend is of en wanneer de RWZI in [adres 2] zodanig functioneert dat het behandelde water door TDS kan worden gebruikt zonder dat het onrechtmatige hinder veroorzaakt voor [eisers], en omdat ook niet bekend is wanneer TDS zal stoppen met de huidige frequente irrigatie, zal aan het gebod geen einddatum worden verbonden. 4.17 Als prikkel tot nakoming van het vonnis zal het Gerecht een dwangsom opleggen ter hoogte van Afl. 5.000,- voor iedere afzonderlijke inbreuk op het verbod. Het Gerecht ziet wel aanleiding om de dwangsommen te maximeren tot een bedrag van Afl. 500.000,-. 4.18 [ Eisers] heeft kosten gemaakt voor het inschakelen van een deurwaarder om een proces-verbaal van bevindingen op te laten maken ter vaststelling van de onrechtmatigheid. [Eisers] stelt dat deze kosten van Afl. 601,50 op grond van artikel 6:96 lid 2 onder b BW door TDS dient te worden vergoed. TDS heeft hiertegen geen verweer gevoerd, zodat deze vordering voor toewijzing gereed ligt. 4.19 De gevorderde proceskosten en de daarover gevorderde wettelijke rente worden toegewezen zoals hierna te vermelden. 5DE UITSPRAAK Het Gerecht: 5.1 verbiedt TDS om vanaf de datum van dit vonnis het rood gearceerde deel van de golfbaan, overeenkomstig de hieronder weergegeven plattegrond, te irrigeren met ander water dan water van WEB; 5.2 bepaalt dat TDS ten behoeve van [eisers] een dwangsom verbeurt van Afl. 5.000,- voor iedere afzonderlijke inbreuk op het in 5.1 genoemde verbod tot een maximum van Afl. 500.000,- is bereikt; 5.3 veroordeelt TDS tot betaling aan [eisers] van een bedrag van Afl. 601,50 ten titel van buitengerechtelijke kosten; 5.4 veroordeelt TDS in de proceskosten aan de zijde van [eisers], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 250,- aan verschotten, Afl. 450,- aan griffierechten en Afl. 1.500,- aan gemachtigdensalaris, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na vandaag tot de dag waarop TDS dit bedrag heeft betaald; 5.5 verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.6 wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J. Brandt, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 14 mei 2025 in aanwezigheid van de griffier.