ECLI:NL:OGEAA:2025:111

Vonnis van 12 februari 2025 Behorend bij AUA202404482 KG GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA VONNIS IN KORT GEDING in de zaak van: [Eiser], te Aruba, eiser, hierna te noemen: [eiser], gemachtigde: de advocaat mr. R. Marchena, tegen: [Gedaagde], te Aruba, gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde], gemachtigde: de advocaat mr. drs. P.G. Dowers-Alders.

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - het verzoekschrift van 18 december 2024, met producties 1 tot en met 5; - aanvullende producties 6 tot en met 11 van [eiser]; - producties 1 tot en met 9 van [gedaagde]; - de mondelinge behandeling gehouden op 17 januari 2025. Aan de zijde van [eiser] is mr. Marchena verschenen. [Gedaagde] is in persoon verschenen met mr. Dowers; - de pleitnota van [eiser]; - de pleitnota van [gedaagde]. 1.2 Vonnis is bepaald op vandaag.

2.1 Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden, alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden, staat onder meer het volgende tussen partijen vast. 2.2 [ Eiser] is eigenaar van de woning en het perceel gelegen aan de [adres] in Aruba (hierna: de woning). 2.3 Op 31 augustus 2021 hebben partijen met ingang van 1 november 2021 ten aanzien van de woning een huurovereenkomst gesloten. De huurprijs van de woning bedraagt Afl. 500,- per maand. In de huurovereenkomst is ten behoeve van [gedaagde] een eerste recht van koop opgenomen. Voorts bevat de huurovereenkomst een (verlengbare) afspraak over de uitgestelde huurbetalingsverplichting van [gedaagde] in verband met aan/in de woning te verrichten onderhouds-/bouwwerkzaamheden. 2.4 Tussen partijen is op enig moment gesproken en gecorrespondeerd over de uitoefening door [gedaagde] van het eerste kooprecht van de woning. 2.5 [ Eiser] heeft de woning op 13 mei 2024 voor Afl. 80.000,- verkocht aan een derde. Levering van de woning heeft nog niet plaatsgevonden. 2.6 Volgens [eiser] heeft [gedaagde] een aanzienlijke huurachterstand laten ontstaan. Bij brief van 10 september 2024 heeft [eiser] [gedaagde] aangemaand en gesommeerd om de huurachterstand van op dat moment (ongeveer) Afl. 13.000,- te voldoen. Omdat [gedaagde] volgens [eiser] onterecht de huurachterstand onbetaald heeft gelaten, heeft hij bij brief van 3 oktober 2024 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en de ontruiming tegen 31 oktober 2024 aangezegd. [Eiser] heeft daarbij tevens aanspraak gemaakt op betaling van Afl. 10.650,- aan huurachterstand (stand per oktober 2024). Vervolgens is de ontruimingstermijn verlengd tot en met 12 november 2024. 2.7 [ Gedaagde] heeft steeds, al dan niet schriftelijk bij monde van haar advocaat, het bestaan van de gestelde huurachterstand betwist. [Gedaagde] verblijft op dit moment nog steeds in de woning met haar twee volwassen kinderen.

3.1 [ Eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: primair 1. Gedaagde] te bevelen om de woning, met alle zich daarop of aldaar van harentwege bevindende goederen en personen, binnen zeven dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten, en de sleutels ter vrije en volledige beschikking te stellen van [eiser]; 2. te bepalen dat [gedaagde] ten behoeve van [eiser] een onmiddellijk opeisbare dwang-som verbeurt van Afl. 500,- voor iedere dag of deel daarvan dat zij in gebreke blijft aan het ontruimingsbevel onder 1 te voldoen, met een maximum van Afl. 30.000,-; 3. [ Gedaagde] bij wijze van voorschot te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van Afl. 10.650,- ter zake van achterstallige huurpenningen, vermeerderd met de wettelijke rente gerekend steeds vanaf de vervaldag tot aan de dag van de algehele voldoening; 4. [ Gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een gebruiksvergoeding gelijk aan de Iaatst geldende huurprijs van Afl. 500,- per maand voor het gebruik van de woning vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de dag van de daadwerkelijke ontruiming; 5. [ Gedaagde] te veroordelen in de proceskosten van [eiser]; subsidiair 6. zodanige voorzieningen te treffen als het Gerecht in goede justitie zal vermenen te behoren. 3.2 [ Gedaagde] voert verweer, strekkende tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure. 3.3 Voor zover voor de uitspraak van belang worden de stellingen van partijen hierna besproken.

De ontvankelijkheid 4.1 Er zijn gronden gesteld noch gebleken waaruit volgt dat [eiser] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het door hem verzochte. Het ontvankelijkheidsverweer van [gedaagde] wordt daarom verworpen. De spoedeisendheid 4.2 Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vorderingen en de daaraan door [eiser] ten gronde gelegde stellingen. Het (bestaan van) spoedeisend belang is door [gedaagde] ook niet bestreden. Vooropstelling 4.3 In deze procedure moet aan de hand van het door partijen gestelde, zonder nader onderzoek en met inachtneming van de beperkingen van de op snelheid gerichte procedure in kort geding, de vraag worden beantwoord of de hiervoor omschreven (primaire) ontruimingsvordering en de daarmee samenhangende nevenvorderingen van [eiser] in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat vooruitlopend daarop toewijzing van de door hem gevraagde voorzieningen gerechtvaardigd is. De gevorderde ontruiming met nevenvoorzieningen 4.4 Niet is in geschil tussen partijen dat toen [gedaagde] de woning betrok deze in slechte staat van onderhoud verkeerde. Aannemelijk is dat partijen in verband met de staat van de woning afspraken hebben gemaakt over de voor bewoning noodzakelijk aan de woning te verrichten werkzaamheden/toevoegingen en wie van partijen, op welke wijze, al dan niet via verrekening met de huur en over welke periode dan, de daarmee gemoeide kosten moest voldoen. Partijen verschillen van mening over 1) de precieze inhoud en omvang van die afspraken (waaronder die over de feitelijke ingangsdatum van de huurbetalingsplicht van [gedaagde] (volgens [eiser]: per april 2022 en volgens [gedaagde]: na verlenging, per januari 2024), 2) over de aard van de verrichte werkzaamheden: (kleine) reparatie(s) of een of meer (grotere) verbouwing(en)?) en, in het verlengde van discussiepunt 1), 3) over de door [eiser] gestelde en door [gedaagde] in het geheel betwiste huurachterstand. Daarnaast twisten partijen over de vraag of [eiser] - gelet op het eerste kooprecht van [gedaagde] in de huurovereenkomst en de tussen (de dochters van) [eiser] en [gedaagde] kennelijk plaatsgevonden gesprekken over de koopprijs, welke gesprekken volgens [gedaagde], zoals het Gerecht haar begrijpt, reeds tot een koopovereenkomst (op hoofdlijnen) hebben geleid - de vrijheid had de woning aan een derde te verkopen. 4.5 Het Gerecht constateert dat [gedaagde] de door [eiser] over de in 4.4. genoemde discussiepunten ingenomen standpunten gemotiveerd heeft betwist. Partijen hebben ieder een geheel andere/eigen kijk op de situatie en hun stellingen staan lijnrecht tegenover elkaar. Aan het Gerecht wordt geen voldoende sluitend en compleet beeld van de situatie gepresenteerd. Hierdoor zijn in het kader van dit kort geding onvoldoende feiten en omstandigheden komen vast te staan of voorshands aannemelijk geworden om te kunnen beoordelen wie van partijen het gelijk aan zijn/haar zijde heeft. Nader onderzoek, waarvoor deze procedure zich niet leent, is vereist. Het lijkt aangewezen dat partijen in een eventueel te entameren bodemprocedure nader concreet bewijs overleggen (zoals de bonnen die [gedaagde] van de verrichte werkzaamheden heeft verzameld) en dat getuigen worden gehoord. Gelet op de betwisting door [eiser] van de echtheid van de handtekening onder de als productie 7 door [gedaagde] overgelegde verklaring van [schoonzoon van eiser] (de schoonzoon van [eiser] die werkzaamheden aan de woning heeft verricht) lijkt voorts aangewezen dat onderzoek van een schriftdeskundige naar de echtheid van de handtekening van [schoonzoon van eiser] nodig is. Zoals eerder overwogen leent een kortgedingprocedure zich voor dit alles niet. Dit heeft tot gevolg dat op dit moment niet voorshands kan worden vastgesteld noch voorshands aannemelijk kan worden geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] van zodanige aard dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en dat [eiser] terecht ontruiming van de woning door [gedaagde] vordert. Vorenstaande brengt mee dat de hiervoor onder 4.3 geformuleerde vraag ontkennend moet worden beantwoord. De primair gevorderde ontruimingsvordering wordt afgewezen en daarmee tevens de primair gevorderde nevenvoorzieningen. De subsidiair gevorderde veegvordering is als onvoldoende bepaalbaar evenmin toewijsbaar. 4.6 Afweging van de belangen van partijen maakt al het vorenstaande niet anders, omdat het Gerecht geen zwaarwegender belangen ziet aan de zijde van [eiser] bij toewijzing van het door hem verzochte ten opzichte van de belangen van [gedaagde] bij afwijzing daarvan. Hierbij wordt mede van belang geacht dat een toewijzende ontruimingsbeslissing, gelet op de gezinssituatie van [gedaagde], verstrekkende gevolgen voor haar (en haar kinderen) heeft. De proceskosten 4.7 [ Eiser] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gevallen, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.500,- aan salaris voor de gemachtigde van [gedaagde]. 5DE UITSPRAAK Het Gerecht, recht doende in kort geding: 5.1 wijst het gevorderde af; 5.2 veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure gevallen aan de zijde van [gedaagde], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.500,- aan salaris voor de gemachtigde. Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 12 februari 2025 in aanwezigheid van de griffier.