ECLI:NL:OGEAA:2024:205

Vonnis van 4 september 2024 Behorend bij K.G. nr. AUA202402835 GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA VONNIS IN KORT GEDING in de zaak van: de openbare rechtspersoon HET LAND ARUBA, te Aruba, eiser, hierna te noemen: het Land, gemachtigde: mr. V.M. Emerencia, tegen: de naamloze vennootschap PORTOFINO DEVELOPMENT COMPANY N.V., gevestigd te Aruba, gedaagde, hierna te noemen: Portofino, gemachtigde: de advocaat mr. M.G.A. Baiz.

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - het inleidend verzoekschrift met producties van 7 augustus 2024; - de mondelinge behandeling van de zaak ter terechtzitting van donderdag 22 augustus 2024. 1.2 Tijdens de mondelinge behandeling is namens het Land verschenen mr. Emerencia voornoemd. Namens Portofino is verschenen haar bestuurder dhr. [bestuurder], bijgestaan door mr. Baiz voornoemd. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen producties in het geding gebracht. Partijen hebben (mede aan de hand van aan het Gerecht overgelegde pleitnota’s) het woord gevoerd, vragen van het Gerecht beantwoord en op elkaars stellingen gereageerd of kunnen reageren. Het Land heeft ter zitting zijn eis - zonder bezwaar - gewijzigd. 1.3 Vonnis is bepaald op vandaag.

2.1 Portofino, voorheen genaamd Bushiri Development Company N.V., is houder van een recht van erfpacht op een perceel domeingrond, gelegen aan de [adres], kadastraal bekend als Land Aruba, Eerste Afdeling, Sectie N no. [kadastraal nummer] (hierna: het perceel). Het betreft een erfpachtperceel met als bestemming het daarop optrekken en hebben van een betonblokken-fabriek. 2.2 Op 2 november 2016 heeft Portofino een (nieuwe) aanvraag ingediend om de bestemming van het perceel te wijzigen in: “het daarop hebben van een betonstenen gebouw, uitgevoerd in max. vijf (5) bouwlagen, bestaande uit 350 condominium, 35 winkel/kantoorruimten op de begane grond”. Portofino heeft deze aanvraag (met een aantal wijzigingen) op 20 oktober 2022 opnieuw ingediend bij de Directie Infrastructuur en Planning (DIP). 2.3 Portofino heeft op 28 november 2023 een aanvraag ingediend tot verlenging van het recht van erfpacht. 2.4 Bij vonnis van dit Gerecht van 17 april 2024 (AUA202400740KG) in kort geding gewezen tussen Portofino als eiseres en het Land als gedaagde, is als volgt beslist: “5.1 beveelt het Land om binnen dertig dagen na de datum van dit vonnis een beslissing te nemen op het verzoek van Portofino van 2 november 2016, 20 oktober 2022 en/of 15 november 2023, inhoudende een verzoek tot wijziging van de bestemming van het in erfpacht uitgegeven perceel, groot ongeveer 12.245 m2, gelegen aan de [adres], kadastraal bekend als [kadastraal nummer] te Oranjestad, Aruba, voor het daarop hebben van een betonstenen gebouw, uitgevoerd in maximaal acht bouwlagen, bestaande uit 200 koopappartementen en 35 winkels/kantoorruimten op de begane grond; 5.2 beveelt het Land om binnen dertig dagen nadat de hiervoor onder 5.1 bedoelde beslissing is genomen een beslissing te nemen op het verzoek van 28 november 2023 van Portofino inhoudende verlenging van het recht van erfpacht van het perceel en deze beslissing in handen te stellen van Portofino; 5.3 beveelt het Land, zodra zij een beslissing op het hiervoor genoemde verzoek heeft genomen en indien de beslissing inhoudt de wijziging van de bestemming van het in erfpacht uitgegeven perceel en de verlenging van het recht van erfpacht van bedoeld perceel, binnen zestig dagen na de datum van de beslissing alle medewerking te verlenen zodat de akte van vestiging van erfpacht in overeenstemming met de beslissing ten overstaan van een notaris op Aruba kan worden verleden dan wel uitgevoerd; 5.4 bepaalt dat het Land een dwangsom zal verbeuren van Afl. 10.000,-- voor elke dag of gedeelte daarvan dat het Land in gebreke blijft aan de hiervoor onder 5.1, 5.2 en 5.3 vermelde bevelen te voldoen, tot een maximum van Afl. 500.000,--; (…).” 2.5 Aan deze beslissing heeft het Gerecht ten grondslag gelegd dat het Land niets heeft gesteld op grond waarvan kan worden aangenomen dat van hem niet kan worden verlangd dat hij spoedig een beslissing op de aanvragen neemt. Voor wat betreft de verlenging van het recht van erfpacht heeft het Land erkend dat dit slechts een hamerstuk is zodra op het verzoek tot wijziging van de bestemming van het perceel is beslist. 2.6 Tegen voormeld vonnis is geen hoger beroep ingesteld. 2.7 Het Land heeft zijn beslissing op de verzoeken van Portofino neergelegd in een op 16 mei 2024 door het Land ondertekende overeenkomst tot verlening erfpachtrecht. In deze overeenkomst is bepaald dat het Land aan Portofino een nieuw recht van erfpacht op het perceel zal verlenen voor de duur van zestig jaar tegen betaling van een jaarlijkse canon van Afl. 55.103,-. In de overeenkomst is verder bepaald dat het in erfpacht uit te geven perceel zonder nader verkregen toestemming van de Minister voor geen ander doel mag worden bestemd dan voor het daarop hebben van “een woningcomplex c.q. 200 woonappartementencomplex annex 40 winkelunits t.b.v. toelaatbare functies conform het vigerend Ruimtelijk Ontwikkelingsplan met Voorschriften (ROPV)” en dat het de erfpachter (Portofino) niet is toegestaan wooneenheden over te dragen aan niet natuurlijke personen en niet in Aruba ingezetene natuurlijke personen. 2.8 De overeenkomst is op 17 mei 2024 ter ondertekening aan Portofino aangeboden. Portofino heeft de overeenkomst niet getekend, omdat zij niet kan instemmen met de daarin opgenomen hoogte van de verschuldigde canon en het verbod om wooneenheden aan rechtspersonen en/of niet ingezetenen over te dragen. 2.9 Bij brief van 22 juli 2024 heeft de gemachtigde van Portofino als volgt aan het Land geschreven: “Het Land heeft op 17 mei 2024 aan de in r.o. 5.1 en 5.2 vervatte bevelen voldaan, met dien verstande dat een beslissing is genomen op het verzoek om bestemmingswijziging en op de verlenging van het recht van erfpacht. Echter is aan cliënte een concept-overeenkomst tot vestiging van erfpacht, waarin enkele voorwaarden zijn opgenomen, die in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid dan wel in strijd met een of meerdere beginselen van behoorlijk bestuur. Cliënte heeft bij email van 23 mei 2024 de DIP gewezen op het feit dat de gestelde voorwaarden uiterst privatief en arbitrair zijn, waardoor daarmee in strijd wordt gehandeld met de redelijkheid en billijkheid en ook tegen het verbod op willekeur. (…) Bij email van 28 mei 2024 heeft cliënte het Land gewezen op r.o. 5.3 van het vonnis in kort geding en verzocht om de afwijzende houding, dan wel standpunt te heroverwegen en alsnog aan tafel te zitten om de in de concept-overeenkomt opgenomen voorwaarden, waarmee cliënte niet kan instemmen te mogen bespreken. In die email is ook aangegeven dat, omdat de DIP geen overleg wenst te plegen en cliënte de opgenomen voorwaarden niet heeft aanvaard, er geen overeenkomst tot stand kan komen en derhalve het Land niet alle medewerking verleent zodat de notariële akte van vestiging van erfpacht bij een notaris kan worden verleden dan wel uitgevoerd (…). Inmiddels is op of omstreeks 17 juli 2024 de in r.o. 5.3 genoemde termijn van 60 dagen na het nemen van een beslissing op het verzoek tot bestemmingswijziging (r.o. 5.1) en op de verlenging van het recht van erfpacht (r.o. 5.2) verstreken zonder dat de notariële akte tot vestiging van erfpacht bij een notaris in Aruba is verleden dan wel uitgevoerd. Het Land Aruba heeft, ondanks verzoeken daartoe door cliënte, niet alle medewerking verleend, zodat de notariële akte binnen de bevolen termijn kon worden verleden dan wel uitgevoerd. Om die reden verbeurt het Land vanaf 17 juli 2024 dwangsommen van Afl. 10.000,- tot een maximum van Afl. 500.000,- voor elke dag dat zij nalaat haar medewerking te verlenen. Ter executie van de reeds nu verbeurde dwangsommen wordt het vonnis betekend. (…).”

3.1 Het Land vordert - na wijziging van eis en kort gezegd - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 1. primair: Portofino te verbieden het vonnis van 17 april 2024 (het Gerecht begrijpt: voor wat betreft de dwangsommen) te executeren; 2. subsidiair: de verbeurde dwangsommen op te heffen, althans te matigen tot nihil; 3. meer subsidiair: de dwangsommen te schorsen totdat in een door Portofino binnen twee weken na dit vonnis in te stellen bodemprocedure over de redelijkheid van de gestelde erfpachtvoorwaarden is beslist; 4. alles op verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van Portofino in de kosten van het geding. 3.2 Het Land legt aan zijn vordering ten grondslag dat het aan het vonnis heeft voldaan en dat het aan Portofino is te wijten dat geen notariële akte tot vestiging van het recht van erfpacht is verleden. Portofino wil de daarvoor benodigde overeenkomst niet tekenen. De in die overeenkomst door het Land gestelde voorwaarden zijn niet onredelijk en de hoogte van de verschuldigde canon is op de geldende prijzen gebaseerd. 3.3 Portofino heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van het gevorderde, kosten rechtens. 3.4 Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beslissing van belang, ingegaan.

4.1 Het Land vordert primair om Portofino te verbieden de dwangsommen te executeren. Daarvoor is slechts ruimte indien voorshands geoordeeld moet worden dat de dwangsommen niet zijn verbeurd. Daartoe dienen de door het Land verrichte handelingen te worden getoetst aan de inhoud van de veroordeling. Daarbij dient de rechter het doel en de strekking van de veroordeling tot richtsnoer te nemen, in die zin dat de veroordeling niet verder strekt dan tot het bereiken van het daarmee beoogde doel. De draagwijdte van een gegeven verbod of bevel dient dus beperkt te worden uitgelegd. 4.2 Bij kort gedingvonnis van 17 april 2024 is het Land bevolen om een beslissing te nemen op het verzoek van Portofino tot wijziging van de bestemming van het in erfpacht uitgegeven perceel voor het daarop hebben van een betonstenen gebouw, uitgevoerd in maximaal acht bouwlagen, bestaande uit 200 koopappartementen en 35 winkels/kantoorruimten op de begane grond (r.o 5.1) en om binnen dertig dagen nadat de hiervoor bedoelde beslissing is genomen, een beslissing te nemen op het verzoek van Portofino tot verlenging van het recht van erfpacht van het perceel (r.o 5.2). Verder is het Land bevolen, zodra het voornoemde beslissingen heeft genomen en indien deze inhouden de wijziging van de bestemming van het in erfpacht uitgegeven perceel en de verlenging van het recht van erfpacht van bedoeld perceel, binnen zestig dagen alle medewerking te verlenen, zodat de akte van vestiging van erfpacht in overeenstemming met de beslissing ten overstaan van een notaris op Aruba kan worden verleden dan wel uitgevoerd (r.o 5.3). Aan al deze veroordelingen zijn dwangsommen verbonden. 4.3 Tussen partijen is niet in geschil dat het Land tijdig aan de veroordelingen onder r.o. 5.1 en r.o. 5.2 heeft voldaan. Het Land heeft op de verzoeken beslist en een overeenkomst met de daarin neergelegde beslissing aan Portofino aangeboden. Portofino heeft de overeenkomst echter niet getekend, waardoor de akte van vestiging van erfpacht is niet verleden. Als tussen partijen niet in geschil staat vast dat het aangaan van de overeenkomst noodzakelijk is voordat het recht van erfpacht bij notariële akte kan worden gevestigd. 4.4 Portofino stelt zich op het standpunt dat het Land de aan het in r.o 5.3 van het vonnis van 17 april 2024 neergelegde bevel verbonden dwangsommen heeft verbeurd, omdat het Land door het enkel ter hand stellen van een conceptovereenkomst en te weigeren om over bepaalde in die overeenkomst opgenomen voorwaarden met Portofino te overleggen, niet alle medewerking heeft verleend als in dat bevel bedoeld. Het doel en de strekking van het in r.o 5.3 aan het Land gegeven bevel kan volgens Portofino niet anders worden uitgelegd dan dat het Land over de voor Portofino onaanvaardbare, want onredelijke, voorwaarden in overleg moet treden om tot een vergelijk te komen over deze voorwaarden, zodat een overeenkomst tot stand kan komen en dientengevolge de notariële akte van vestiging van het recht van erfpacht kan worden verleden. 4.5 Het Gerecht volgt Portofino niet in dit betoog. In r.o. 5.3 is bepaald dat het Land, indien is beslist dat de bestemming van het perceel wordt gewijzigd en het recht van erfpacht wordt verlengd, binnen de gestelde termijn alle medewerking moet verlenen zodat de akte van vestiging van erfpacht in overeenstemming met die beslissing kan worden verleden dan wel uitgevoerd. Dit bevel is gegeven op het gelijkluidende verzoek van Portofino, waaraan zij – blijkens r.o. 3.2 van het vonnis van 17 april 2024 – ten grondslag heeft gelegd dat het Land is gehouden medewerking te verlenen om de verlenging van het recht van erfpacht en de wijziging van de bestemming krachtens een notariële akte te bewerkstelligen. Gelet hierop is het doel van het betreffende bevel (slechts) te bewerkstelligen dat het recht van erfpacht, in het geval van een krachtens r.o. 5.1 en 5.2 genomen positieve beslissing, ook daadwerkelijk en binnen een bepaalde termijn wordt gevestigd. Het bevel strekt niet verder dan dat het Land zijn feitelijke medewerking aan het verlijden van de notariële akte verleent. Een verplichting voor het Land om over eventuele voor Portofino onaanvaardbare voorwaarden in overleg te treden teneinde daarover tot een vergelijk (en daarmee tot een overeenkomst) te komen, kan niet in het bevel worden gelezen. Er zijn ook geen feiten en/of omstandigheden gesteld of gebleken die meebrengen dat dit (tevens) met het bevel is beoogd. In de procedure die tot het vonnis van 17 april 2024 heeft geleid, was – voor zover uit dat vonnis blijkt en nu partijen niets hebben aangevoerd waaruit het tegendeel volgt – de inhoud van de overeenkomst geen onderwerp van debat. Er is slechts beslist dat het Land op de voorliggende verzoeken dient te beslissen en dat, als die beslissing positief is, het Land alle medewerking moet verlenen zodat de akte van vestiging van erfpacht in overeenstemming met de beslissing (en niet: in overeenstemming met de tussen partijen te sluiten overeenkomst) kan worden verleden dan wel uitgevoerd. 4.6 Gelet op het doel en de strekking van het in r.o 5.3 van het vonnis van 17 april 2024 gegeven bevel, brengt de omstandigheid dat het Land niet in overleg wil treden met Portofino over de gestelde voorwaarden, naar het voorlopig oordeel van het Gerecht niet mee dat het Land niet alle medewerking verleent als in dat bevel is bedoeld. Gelet op de reikwijdte van het vonnis van 17 april 2024 dient de vraag of de door het Land gestelde voorwaarden onredelijk zijn en/of in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, dan wel een ontoelaatbare inmenging in het beschikkingsrecht van Portofino inhouden, door Portofino in een ander verband aan de orde te worden gesteld en niet over de band van het in r.o 5.3 opgenomen bevel en de aan dit bevel verbonden dwangsommen. 4.7 Met het Land is het Gerecht van oordeel dat de omstandigheid dat geen notariële akte van vestiging van het recht van erfpacht is verleden, niet ligt aan een beletsel aan de zijde van het Land, maar aan de beslissing van Portofino om de aangeboden overeenkomst niet aan te gaan. De aan het in r.o 5.3 neergelegde bevel verbonden dwangsommen zijn niet verbeurd. 4.8 Al het voorgaande leidt tot de slotsom dat de primaire vordering van het Land zal worden toegewezen zoals hierna te vermelden. Het Gerecht zijn geen belangen van Portofino gebleken die tot een ander oordeel leiden. Voor het verbinden van een dwangsom aan het op te leggen verbod bestaat geen grond. 4.9 Tegen de vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad is geen verweer gevoerd. Deze vordering zal worden toegewezen. 4.10 Portofino zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van het Land gevallen. Deze kosten worden tot op heden begroot op Afl. 450,- aan griffierecht en Afl. 225,- aan explootkosten. 5DE UITSPRAAK Het Gerecht, rechtdoende in kort geding: 5.1 verbiedt Portofino om op de veroordeling in 5.3 van het kort gedingvonnis van 17 april 2024 (AUA202400740KG) gegronde dwangsommen (verder) te executeren indien en zolang de door het Land aangeboden overeenkomst van 16 mei 2024 niet door Portofino is ondertekend; 5.2 veroordeelt Portofino in de kosten van het geding aan de zijde van het Land gevallen en tot op heden begroot op Afl. 450,- aan griffierecht en Afl. 225,- aan explootkosten; 5.3 verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.4 wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.M. Tijhuis, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 4 september 2024 in aanwezigheid van de griffier.