ECLI:NL:OGEAA:2023:202

Vonnis van 20 september 2023 Behorend bij A.R. nr. AUA202200411 GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA VONNIS in de zaak van: [Naam eiseres in conventie, gedaagde in reconventie], h.o.d.n. [naam eenmanszaak], wonende te Aruba, eiseres in conventie, gedaagde in reconventie, hierna ook te noemen: [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] dan wel [eenmanszaak], gemachtigde: de advocaat mr. P.M.E. Mohamed, tegen: 1. de naamloze vennootschap [Naam N.V.], gevestigd te Aruba, 2. [Naam gedaagde in conventie, eiser in reconventie], wonende te Aruba, gedaagden in conventie, eisers in reconventie, hierna ook te noemen: respectievelijk [N.V.] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie], gemachtigde: de advocaat mr. C.H. Lejuez.

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: het verzoekschrift met producties, ingediend ter griffie op 21 februari 2021; de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie, met producties, van 28 juni 2022; de conclusie van repliek in conventie, antwoord in reconventie, met producties, van 15 februari 2023; de conclusie van dupliek in conventie, conclusie van repliek in reconventie van 6 juni 2023; de akte uitlating producties in conventie, conclusie van dupliek in reconventie, van 5 juli 2023. 1.2 Vonnis is bepaald op vandaag.

2.1 [ eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] houdt zich via haar eenmanszaak [eenmanszaak] bezig met onder meer het exploiteren van een constructiebedrijf. [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] is gehuwd met [naam gemachtigde] (hierna: [gemachtigde]). [gemachtigde] handelt tevens namens [eenmanszaak]. 2.2 [ N.V.] houdt zich bezig met onder meer het beleggen van haar middelen in onroerende zaken. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is haar bestuurder en enig aandeelhouder. 2.3 [ N.V.] is eigenaar van een perceel eigendomsgrond (Perceel [x] Divisie Sectie [x] nummer [perceelnummer 1] en [perceelnummer 2]) gelegen te [plaats] in Aruba (hierna: het terrein). Voor het terrein is een project ontwikkeld voor de bouw van 21 woningen (hierna: het Project). 2.4 [ eenmanszaak] enerzijds en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] anderzijds zijn op 18 juni 2018 een Commission & Construction Agreement (hierna: Overeenkomst I) aangegaan, op grond waarvan [eenmanszaak] het recht heeft verkregen de te bouwen woningen van het Project aan derden aan te bieden en te verkopen. In de overeenkomst is onder meer als volgt bepaald: “2.TERM This agreement covers a period beginning June 01, 2012 (…) and terminating with the closing and transfer at a notary office or lawyers office by the client we have presented. This agreement will terminate when all division lands are sold complete. 3. PRICES The property’s will be sold by the Representative [[eenmanszaak]; Gerecht] at the price furnished by the Seller to the Representative. 4. COMMISSION Representative shall be entitled to receive from the Property owners a commission equal to a percentage of 10% of the sales of each division land market price being a commission or whatever the sales price agreed upon. Any commission payable (…) to Representative pursuant to this Agreement will be paid at the transfer of the property (…). (….).” 2.5 Op eveneens 18 juni 2012 zijn [eenmanszaak] enerzijds en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] anderzijds een Construction Agreement (hierna: Overeenkomst II) aangegaan. Op basis van deze overeenkomst heeft [eenmanszaak] het recht om de 21 woningen van het Project te bouwen. In Overeenkomst II is onder meer als volgt bepaald: “1. The Owner Mr.[gedaagde in conventie, eiser in reconventie]/[N.V.] N.V. hereby give the grants to the contractor ([eenmanszaak]) the right to build all the 21 homes units and the road of project and transformer house and any construction project of the new project of [het project]. 2. The sales price of the construction to the client will be: 1,900.00awg. per sq. meter, after all the cost of to build is deducted the profit will be divide as follow: 25% of all profit will be paid to [N.V.] N.V. and 75% of all profit will be paid to [eenmanszaak] (…). The contractor agrees to build all the house for 1,450.00 awg per sq. meter (All the Payment for each phase of project will be provide to the contractor to executed the work scope by bank of the property owner) (…) 5. The Contractor agrees to provide and pay for all materials, tools, equipment required and Man labor for the prosecution and timely completion of the work. (…) (All the Payment for each phase of project included labor and material will be provided to the contractor to execute the work scope by bank of house owner) (…).” 2.6 Bij Ministeriële Beschikking (hierna: MB) van 12 februari 2014 is op aanvraag van [N.V.] het verkavelingsplan voor het terrein, bestaande uit 21 percelen bestemd voor de bouw van woningen, goedgekeurd. De goedkeuring is verleend onder (onder meer) de voorwaarde dat op het terrein een weg wordt aangelegd. De MB vervalt indien deze weg niet voor 14 februari 2019 is aangelegd en voltooid. 2.7 [ N.V.] heeft in 2021 het terrein via een makelaar te koop aangeboden. 2.8 Bij brief van 2 juni 2021 zijn [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] door de gemachtigde van [eenmanszaak] als volgt bericht: “Reference is made to the Sales Commission Agreement and the Construction Agreement, both dated June 1, 2012, as convened between [N.V.] and client. In the mentioned agreement, client has been granted the right to sell the 21 parcels of land and construct the respective homes to build upon the parcels of land sold at (…) (“the Project”). It has come to the attention of client, that you have put the Project in the hands of a Real Estate Company, to sell it off in one piece. By doing such, it is obvious that client will be withheld from making sales, by which he will lose his commission. Furthermore, the Construction Agreement shall be breached, as client will lose the income for the exclusive construction of the 21 homes to be built. This comes at a time where client had at the moment 5 (five) potential customers, who are willing to buy a parcel of land and pay the deposit. This letter serves to inform you that client is not in agreement with your intention to sell the project and to inform you that client wants to present the 5 potential customers to you for approval and closing of the sales contracts. (…) With the deposit to be paid by the potential customers, client can initiate the further development of the road for the Project, which was already started in 2015 whereby the first layer of granite was laid down. (…).”

In conventie 3.1 [ eenmanszaak] vordert dat het Gerecht bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: a. voor recht verklaart dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] door het niet-nakomen van de Overeenkomst I en Overeenkomst II hun verplichtingen uit deze overeenkomsten hebben geschonden en dientengevolge hoofdelijk aansprakelijk zijn voor alle door [eenmanszaak] geleden en nog te lijden schade; b. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] hoofdelijk veroordeelt om de door [eenmanszaak] geleden en nog te lijden schade te vergoeden, nader op te maken bij stat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente; c. met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] in de kosten van het geding. 3.2 [ eenmanszaak] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] door de (voorgenomen) verkoop van het terrein de overeenkomsten ten onrechte niet nakomen, dat zij, [eenmanszaak], daardoor schade lijdt en dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] voor deze schade aansprakelijk zijn. 3.3 [ gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van [eenmanszaak] in de kosten van het geding. 3.4 Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beslissing van belang, ingegaan. In reconventie 3.5 [ gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] vorderen dat [eenmanszaak] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld om het bedrag van Afl. 95.768,50 aan hen te betalen, met veroordeling van [eenmanszaak] in de kosten van het geding. Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] hebben zij voor dit bedrag een vordering op [eenmanszaak], vanwege geleende gelden, een door [eenmanszaak] meegenomen kantoor-container en door haar verkocht ply-wood en zand. 3.6 [ eenmanszaak] voert verweer en concludeert tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] in de kosten van het geding. 3.7 Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beslissing van belang, ingegaan.

In conventie 4.1 Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd begrijpt het Gerecht dat het Project niet is uitgevoerd en dat slechts een beperkt aantal (voorbereidende) werkzaamheden op het terrein is verricht. Verder is gesteld noch gebleken dat de beide overeenkomsten zijn ontbonden of opgezegd. In beginsel zijn partijen dan ook niet van hun verplichtingen uit de overeenkomsten bevrijd. Uit de stellingen van partijen en het door [eenmanszaak] gevorderde (vervangende schadevergoeding), begrijpt het Gerecht echter dat partijen geen uitvoering meer aan de overeenkomsten willen geven. 4.2 [ eenmanszaak] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.], door de (voorgenomen) verkoop van het terrein hun verplichtingen uit de overeenkomsten schenden en daardoor toerekenbaar tekort schieten in de nakoming daarvan. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] hebben hiertegen als verweer gevoerd dat [eenmanszaak] zelf niet aan haar verplichtingen uit de overeenkomsten heeft voldaan en dat door het tijdsverloop nakoming ook niet meer mogelijk is. Volgens [N.V.] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zijn de overeenkomsten daarom vervallen. 4.3 Dienaangaande geldt als volgt. 4.4 Krachtens de verleende MB diende ten behoeve van het Project een weg te worden aangelegd op het terrein, alvorens bouwvergunningen voor de te bouwen woningen zouden worden verleend. Op [eenmanszaak] rust op grond van artikel 1 van de Overeenkomst II de verplichting om deze weg te bouwen. In geschil is wie de aanleg van de weg dient te betalen. [eenmanszaak] stelt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] als eigenaar van het terrein deze kosten moeten dragen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] op hun beurt betogen dat deze verplichting op [eenmanszaak] rust. In de Overeenkomst II in artikel 5 bepaald dat [eenmanszaak] zal zorgdragen voor de betalingen van (onder meer) alle materialen, benodigde apparatuur en gereedschappen en arbeidskracht en tevens dat “All the Payment for each phase of project (…) will be provided to the contractor to execute the work scope by bank of house owner” (terwijl [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] in de overeenkomst als “Owner of the new residential project” zijn gedefinieerd). Gelet hierop en nu geen concrete (voor bewijs vatbare) feiten en/of omstandigheden zijn gesteld of gebleken die leiden tot het oordeel dat partijen zijn overeengekomen dat het aanleggen van de weg door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en/of [N.V.] zou worden gefinancierd, gaat het Gerecht ervan uit dat [eenmanszaak] de aanleg van de weg had moeten (voor)financieren. Dit heeft zij niet gedaan, waardoor de weg niet is aangelegd, de bouwwerkzaamheden niet konden aanvangen en, na ommekomst van de in de MB gestelde termijn, de MB is komen te vervallen. 4.5 Verder geldt dat de bouw van de woningen, zo begrijpt het Gerecht uit de stellingen van partijen en uit Overeenkomst II, moet worden gefinancierd met de (deel)betalingen die uit de verkoop van de woningen worden verkregen. De woningen moeten derhalve eerst worden verkocht, voordat voor wat betreft de bouw uitvoering aan Overeenkomst II kan worden gegeven. Op grond van Overeenkomst I is het aan [eenmanszaak] om de woningen te verkopen. Dat zij zich hiertoe voldoende concreet heeft ingespannen, is echter gesteld noch gebleken en door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] betwist. Voorts heeft [eenmanszaak] weliswaar gesteld tot en met 2020 diverse voorstellen te hebben gedaan om het Project voort te kunnen zetten en dat zij in juni 2021 een vijftal potentiële kopers had, maar dit is door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] weersproken en door [eenmanszaak] niet (nader) concreet onderbouwd. Van de juistheid van die stellingen kan daarom niet worden uitgegaan. 4.6 Het is dan ook in de eerste plaats [eenmanszaak] die niet naar behoren uitvoering aan de overeenkomsten heeft gegeven. Met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] is het Gerecht van oordeel dat daardoor inmiddels ook niet meer zonder nieuwe of nadere afspraken uitvoering aan de overeenkomsten kan worden gegeven. De MB is in februari 2019 vervallen en de overeengekomen bouw- en verkoopprijzen zijn, zoals [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] niet, althans onvoldoende bestreden hebben gesteld, vanwege de inmiddels veel hogere grondprijzen en bouwkosten, niet meer te hanteren. 4.7 Omdat het aan [eenmanszaak] zelf is te wijten dat de in 2012 gesloten overeenkomsten nog steeds niet, althans niet naar behoren zijn nagekomen en dat daardoor nakoming van (een deel van) de daarin neergelegde verbintenissen ook niet meer mogelijk is, is het Gerecht met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] van oordeel dat (zo begrijpt het Gerecht hun stellingen) nakoming hunnerzijds van de overeenkomsten in redelijkheid niet (meer) van hen kan worden gevergd. Niet kan daarom worden gezegd dat [N.V.] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] door de (voorgenomen) verkoop van het terrein tekortschieten in de nakoming van de overeenkomsten. Dit brengt mee dat voor toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht en een aan [eenmanszaak] te betalen vervangende schadevergoeding, geen grond bestaat. Of en in hoeverre de overeenkomsten zijn ’vervallen’ zoals [N.V.] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hebben betoogd, behoeft bij deze stand van zaken geen bespreking. 4.8 De vorderingen van [eenmanszaak] zullen worden afgewezen. [eenmanszaak] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] gevallen. Deze kosten worden tot op heden begroot op Afl. 2.500,- (2 punten tarief 5) aan gemachtigdensalaris. in reconventie Lening Afl. 10.000,- 4.9 [ gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] leggen aan hun vorderingen in reconventie in de eerste plaats ten grondslag dat zij een vordering hebben op [eenmanszaak] omdat zij Afl. 10.000,- aan [gemachtigde] hebben geleend en dat dit nog niet is terugbetaald. Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] is dit bedrag geleend omdat [eenmanszaak] financiële problemen had. [eenmanszaak] heeft hiertegen aangevoerd dat de [gemachtigde] geen partij is in deze zaak en dat daarnaast de vordering is verjaard, waardoor terugbetaling niet meer in rechte kan worden gevorderd. 4.10 Dienaangaande geldt als volgt. Uit de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] ter onderbouwing van hun vordering overgelegde kwitantie, blijkt dat het bedrag van Afl. 10.000,- door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan [gemachtigde] is geleend. Feiten en/of omstandigheden die, indien bewezen, tot het oordeel leiden dat [gemachtigde] het geld namens [eenmanszaak] heeft geleend, zijn gesteld noch gebleken. De enkele omstandigheid dat [gemachtigde], zoals [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] stellen, de lening ten behoeve van [eenmanszaak] is aangegaan, brengt dat nog niet mee. Dat van een vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] (laat staan van [N.V.]) op [eenmanszaak] sprake is, kan daarom niet worden gezegd. Nu [gemachtigde] verder, zoals [eenmanszaak] terecht heeft aangevoerd, geen partij is in dit geding en niet is gebleken dat en waarom de vordering op [gemachtigde] op [eenmanszaak] zou kunnen worden verhaald, is het gevorderde niet toewijsbaar.

4.15 De slotsom van het voorgaande is dat de stellingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] hun vorderingen niet kunnen dragen en dat het gevorderde wordt afgewezen. 4.16 [ gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] zullen als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. Deze kosten worden aan de zijde van [eenmanszaak] tot op heden begroot op Afl. 3.000,- (2 punten tarief 6) aan gemachtigdensalaris. 5DE UITSPRAAK Het Gerecht: In conventie 5.1 wijst de vorderingen af; 5.2 veroordeelt [eenmanszaak] in de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] gevallen en tot vandaag begroot op Afl. 2.500,- aan gemachtigdensalaris; 5.3 verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. In reconventie 5.4 wijst de vorderingen af; 5.5 veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] in de kosten van het geding aan de zijde van [eenmanszaak] gevallen en tot vandaag begroot op Afl. 3.000,- aan gemachtigdensalaris; 5.6 verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.M. Tijhuis, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 20 september 2023 in aanwezigheid van de griffier. Datum uitspraak: 20 september 2023 Instantie: gerecht in eerste aanleg van Aruba Zaaknummer: AR AUA202200411 Inhoudsindicatie: Civiel. niet-nakoming overeenkomst, hoofdelijk aansprakelijk, schade. Formele relaties (optioneel): Rechtsgebieden: Civiel Rechter: mr. T.A.M. Tijhuis Bijzondere kenmerken: Eerste aanleg - enkelvoudig

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] hebben weliswaar betoogd dat [gemachtigde] is te vereenzelvigen met [eenmanszaak] omdat hij als echtgenoot van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] mede-eigenaar is van het bedrijf, maar dit betoog faalt. De enkele omstandigheid dat de onderneming mogelijk in een tussen [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] en [gemachtigde] bestaande huwelijksgoederengemeenschap valt, leidt niet tot die conclusie. Ook de enkele omstandigheid dat [gemachtigde] namens [eenmanszaak] optreedt, brengt nog niet mee dat hij met de eenmanszaak van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] kan worden vereenzelvigd. Kosten kantoor-container 4.11 In de tweede plaats hebben [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] betoogd dat zij voor een als kantoor ingerichte container op het terrein hadden gezorgd, dat de kosten voor (het ombouwen van) deze container Afl. 35.544,75 bedroegen en dat [eenmanszaak] deze container, na een inbraak, van het terrein heeft weggehaald en nooit meer heeft teruggebracht. Het Gerecht begrijpt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] stellen dat [eenmanszaak] daarom is gehouden de door hen ten behoeve van de container gemaakte kosten te vergoeden. [eenmanszaak] heeft op haar beurt aangevoerd dat zij de container naar aanleiding van de inbraak om veiligheidsredenen heeft weggehaald, dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] daarvan op de hoogte waren en dat zij de container te allen tijde hebben kunnen ophalen, maar dit nooit hebben gedaan. 4.12 [ gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] hebben niet weersproken dat zij ervan op de hoogte waren dat de container door [eenmanszaak] was weggehaald. Verder hebben zij weliswaar gesteld dat zij om het terugbrengen van de container hebben gevraagd, maar nu [eenmanszaak] dit heeft betwist kan niet van de juistheid van die enkele stelling worden uitgegaan. Gelet op het voorgaande en nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] hun vordering overigens niet hebben onderbouwd, treft hun stelling dat [eenmanszaak] is gehouden de ten behoeve van de container gemaakte kosten te vergoeden, geen doel. Ook dit deel van de vordering wordt afgewezen. Kosten ply-wood 4.13 Voor wat betreft hun vordering ter zake van het ply-wood hebben [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] gesteld dat zij twee containers ply-wood hebben gekocht ten behoeve van het Project, dat zij hiervoor Afl. 69.126,79 hebben betaald, dat [gemachtigde] deze lading ply-wood zou doorverkopen en dat de daarbij te maken winst voor 70%-30% tussen [gemachtigde] enerzijds en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] anderzijds zou worden verdeeld. Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] heeft [gemachtigde] 700 stuks ply-wood verkocht voor een bedrag van Afl. 31.548,53 en is [eenmanszaak] ter zake hiervan, na aftrek van het aan [gemachtigde] toekomende deel van de winst, aan hen nog een bedrag van Afl. 21.723,77 verschuldigd. [eenmanszaak] heeft betwist dat zij voor het door haar afgenomen ply-wood nog gelden aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en/of [N.V.] is verschuldigd. Volgens haar staat zij buiten de tussen [gemachtigde] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en/of [N.V.] gemaakte afspraak en heeft zij de ply-wood die zij zelf heeft afgenomen, volledig betaald. Gelet op dit verweer van [eenmanszaak] had het op de weg van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] gelegen hun stelling dat [eenmanszaak] het gevorderde bedrag (nog) aan hen moet betalen, nader (met verificatoire stukken of voor bewijs vatbare feiten en/of omstandigheden) te onderbouwen. Nu zij dit hebben nagelaten, treft hun stelling geen doel. Dit deel van de vordering is daarom evenmin toewijsbaar. Kosten zand 4.14 Ditzelfde geldt met betrekking tot de vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] ter zake van het volgens hen door [eenmanszaak] van het Project weggehaalde en verkochte zand. [eenmanszaak] heeft weersproken dat zij het zand heeft verkocht. Volgens haar was het weggehaalde zand niet bruikbaar voor constructiedoeleinden en is het in de landfill te [plaats] afgestort. In het licht van dit verweer kan de enkele, niet met concrete (voor bewijs vatbare) feiten en/of omstandigheden onderbouwde stelling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [N.V.] dat het zand is verkocht, niet slagen.