ECLI:NL:OGEAA:2023:163

Uitspraak van 7 juli 2023 AUA202201904 LAR GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA UITSPRAAK op het beroep in de zin van de Landsverordening administratieve rechtspraak (Lar) van: 1. Appellant 1, 2. Appellant 2, 3. Appellant 3, 4. Appellant 4, 5. Appellant 5, 6. Appellant 6, 7. Appellant 7, 8. Appellant 8, 9. Appellant 9, 10. Appellant 10, allen wonend in Aruba, APPELLANTEN, gemachtigde: de advocaat mr. M.B. Boyce, gericht tegen: DE MINISTER VAN ALGEMENE ZAKEN, INNOVATIE, OVERHEIDSORGANISATIE, INFRASTRUCTUUR EN RUIMTELIJKE ORDENING, zetelend in Aruba, VERWEERDER, gemachtigde: mr. V.M. Emerencia (DWJZ). met als derde-belanghebbende: THREE RIVERS REAL ESTATE VBA, hierna: vergunninghoudster, gevestigd in Aruba, gemachtigde: de advocaat mr. M.R.M. Reinkemeyer. Bij beschikking van 28 mei 2020, [nummer], heeft verweerder aan vergunninghoudster een vergunning verleend voor de bouw van een hotel te Sero Colorado. Bij beschikking van 9 maart 2021 heeft verweerder het daartegen door appellanten sub 1 en sub 10 gemaakte bezwaar nietontvankelijk verklaard. Bij uitspraak van 9 februari 2022, ECLI:NL:OGEAA:2022:153, heeft het gerecht het daartegen door appellanten sub 2 tot en met 9 ingestelde beroep niet-ontvankelijk verklaard, het door appellanten sub 1 en sub 10 ingestelde beroep gegrond, de beschikking van 9 maart 2021 vernietigd en bepaald dat verweerder binnen drie maanden na dagtekening van deze uitspraak een beslissing dient te nemen op het bezwaar van appellanten sub 1 en sub 10 met inachtneming van deze uitspraak. Tegen deze uitspraak hebben verweerder en vergunninghoudster hoger beroep ingesteld. Bij beschikking van 5 mei 2022 heeft verweerder, opnieuw beslissend op het door appellanten sub 1 en sub 10 gemaakte bezwaar, dat bezwaar ongegrond verklaard. Daartegen hebben appellanten op 15 juni 2022 beroep ingesteld. Verweerder heeft op 5 oktober 2022 een verweerschrift ingediend. Op 7 december 2022 hebben appellanten, verweerder en vergunninghoudster nadere stukken ingediend. Het gerecht heeft de zaak behandeld ter zitting van 14 december 2022, waar zijn verschenen appellanten, vertegenwoordigd door hun gemachtigde en verweerder, vertegenwoordigd door mr. C.L. Geerman (DWJZ), bijgestaan door A. Smith, werkzaam bij de Dienst Openbare Wegen (DOW). Voorts is daar als partij gehoord vergunninghoudster, vertegenwoordigd door voornoemde gemachtigde en de advocaat mr. A.A. Ruiz. Daartoe in de gelegenheid gesteld, hebben verweerder en vergunninghoudster op 18 januari 2023 nadere stukken ingediend. Daarop hebben appellanten op 8 februari 2023 gereageerd. Op 16 mei 2023 hebben appellanten en verweerder nadere stukken ingediend. Op 17 mei 2023 heeft vergunninghoudster nadere stukken ingediend. Bij uitspraak van 24 mei 2023, ECLI:NL:OGHACMB:2023:70, heeft het Hof onder meer de uitspraak van het gerecht van 9 februari 2022 bevestigd. Op 24 mei 2023 is de behandeling ter zitting voortgezet, waar zijn verschenen appellanten, vertegenwoordigd door hun gemachtigde, en verweerder, vertegenwoordigd door zijn gemachtigde, bijgestaan door M. Croes en A. Smith, beiden werkzaam bij DOW. Voorts is daar als partij gehoord vergunninghoudster, vertegenwoordigd haar bestuurder, voornoemde gemachtigde en de advocaat mr. A.A. Ruiz. De datum voor uitspaak is nader bepaald op heden. De rechter in dit gerecht: verklaart het beroep van appellanten sub 2 tot en met 9 niet-ontvankelijk; verklaart het beroep van appellanten sub 1 en sub 10 gegrond; vernietigt de beschikking van 5 mei 2022; bepaalt dat verweerder binnen drie maanden na dagtekening van deze uitspraak een nieuwe beslissing dient te nemen op het bezwaar van appellanten sub 1 en sub 10, met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen; gelast teruggave aan appellanten sub 1 en 10 van het door hun betaalde bedrag van Afl. 25,-. Deze beslissing is gegeven door mr. M.E.B. de Haseth, rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken bij vervroeging ter openbare terechtzitting van 7 juli 2023 in aanwezigheid van de griffier. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na dagtekening van deze uitspraak hoger beroep instellen bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie (LAR-zaken). Het hogerberoepschrift moet worden ingediend bij de griffie van dit Gerecht. U wordt verzocht bij het indienen van het hogerberoepschrift het volgende in acht te nemen: 1. Leg bij het hogerberoepschrift een afschrift over van deze uitspraak; 2. Onderteken het hogerberoepschrift en vermeld het volgende: a. de naam en het adres van de indiener of de gemachtigde, b. de dag van ondertekening, c. waartegen u in hoger beroep komt, d. waarom u het niet eens bent met deze uitspraak (de gronden van het hoger beroep). Voor het instellen van hoger beroep is een griffierecht van Afl. 75 verschuldigd. BIJLAGE Landsverordening administratieve rechtspraak […] Artikel 9 1. Degene die door een beschikking rechtstreeks in zijn belang is getroffen, kan het bestuursorgaan verzoeken de beschikking in heroverweging te nemen, tenzij deze op bezwaar is genomen. […] Artikel 23 1. Degene die rechtsreeks in zijn belang is getroffen door een op een bezwaarschrift genomen beslissing, kan daartegen beroep instellen bij het gerecht. Bouw- en woningverordening […] Artikel 7 Het is verboden een gebouw op te richten, voor een gedeelte te vernieuwen of als eigenaar te laten oprichten of voor een gedeelte te laten vernieuwen, […] b. zonder bouwvergunning, tenzij artikel 10 of § 5 van deze landsverordening van toepassing is. […] Artikel 15 Bouwvergunningen worden verleend door de minister, belast met publieke werken. Artikel 16 1. De aanvraag van een bouwvergunning vermeldt de naam, de voornaam, het beroep en de woonplaats van de aanvrager en gaat vergezeld van een tekening in dubbel, vervaardigd op een schaal 1:100, aanwijzende: a. de constructie der fundering, bekapping, zolderingen, balklagen, vloeren en trappen; b. de hoogte en het binnen de muren of wanden gemeten grondoppervlak; c. het hoogtepeil van de vloer van de benedenverdieping; d. het aantal en de afmetingen van de vertrekken, trappen en portalen; e. de dikte en samenstelling van de muren en wanden; f. de toegangswegen van licht en lucht; g. het aantal verdiepingen; h. de plaatsing van het gebouw ten opzichte van de weg en van de belendende percelen. […] Artikel 22 Een beslissing tot het verlenen van een voorwaardelijke bouwvergunning of tot gehele of gedeeltelijke weigering steeds met redenen omkleed en kan slechts gegrond zijn op één of meer van de volgende omstandigheden: a. dat de aanvraag, de tekening, de omschrijving of het gebouw of gebouwsgedeelte niet voldoet aan de voorschriften, bij of krachtens deze landsverordening gegeven; b. dat het gebouw ook in verband met de toegepaste bouwwijze niet zodanige hechtheid kan geacht worden te zullen bezitten, dat het voor het leven van de bewoners of gebruikers of voor de omgeving geen gevaar oplevert; c. dat de afmetingen van de vertrekken of van de trappen of het aantal of de inrichting van de privaten of het aantal toegangswegen voor licht en lucht onvoldoende te achten zijn; d. dat het gebruik van het gebouw of gebouwsgedeelte schadelijk voor de openbare gezondheid of voor de gezondheid van de gebruikers te achten is; e. dat het gebouw of gebouwsgedeelte niet voldoet aan redelijke eisen van welstand of wegens zijn ligging of bouwwijze hinderlijk dan wel brandgevaarlijk voor de omgeving zal zijn; f. dat de weg waaraan de woning zal komen te liggen, niet voldoet aan de eisen die betreffende het tracé, de breedte en de constructie daarvan, rekening houdende met de aard van de woning en de eis van begaanbaarheid van de weg voor de overheidsdiensten, gesteld worden; g. dat het gebruik van het gebouw, dan wel het gebruik van de zich aan, bij of in het gebouw bevindende faciliteiten groot gevaar zal opleveren voor de vrijheid en de veiligheid van het verkeer; h. dat het bouwplan in strijd is met de voorschriften van een ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften; i. dat het bouwplan in strijd is met de voorwaarden, behorende bij een goedgekeurd verkavelingsplan. Artikel 22a In afwijking van de artikelen 22 en 23 houdt de minister de beslissing aan, indien voldaan wordt aan de vereisten van artikel 29, vierde lid, van de Landsverordening ruimtelijke ontwikkeling (Lro). […] Artikel 24 1. Geen vergunning wordt verleend, indien de aanvraag betrekking heeft op een krachtens de Landsverordening uitgifte eigendommen (AB 1989 no. GT 21) in erfpacht uitgegeven perceel grond en het gebouw of zijn bestemming niet in overeenstemming is met de voorwaarden waaronder de desbetreffende grond in erfpacht is uitgegeven. […] Artikel 29 1. De minister, belast met publieke werken, is bevoegd een verleende bouwvergunning bij een met redenen omklede beslissing in te trekken, indien: a. binnen een jaar na de dag waarop de bouwvergunning is verleend, met het werk nog geen begin is gemaakt, of wanneer het werk gedurende een jaar is gestaakt. Landsverordening ruimtelijke ontwikkeling […] Artikel 9 1. Het ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften bevat regels met betrekking tot de bestemming, de inrichting, de bebouwing en het gebruik van de in het plan begrepen gronden. […] Artikel 13 1. Een ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften wordt vastgesteld bij landsbesluit, houdende algemene maatregelen. […] Artikel 24 […] 3. De minister houdt de beslissing op een verzoek om een aanlegvergunning aan, indien: a. er geen grond is om de vergunning te weigeren, en b. voor het gebied, waarin het werk of de werkzaamheid zal worden uitgevoerd, voor dat de aanvraag is ingekomen een voorbereidingsbesluit als bedoeld in artikel 29 is genomen, dan wel een concept ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften of een concept herziening daarvan ter inzage is gelegd. De minister stelt de verzoeker hiervan tijdig schriftelijk en onder opgave van redenen op de hoogte. 4. De aanhouding duurt totdat het voorbereidingsbesluit is vervallen, dan wel het ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften of de herziening daarvan van kracht is geworden. […] Artikel 29 1. De minister kan bij landsbesluit verklaren dat een ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften wordt voorbereid. 2. In het voorbereidingsbesluit wordt bepaald voor welk gebied het geldt en met ingang van welke datum het in werking treedt. 3. In het voorbereidingsbesluit kunnen beperkingen ten aanzien van het bouwen, het uitvoeren van andere werken of werkzaamheden in, op of boven de daarin begrepen grond en van het gebruik van die grond en de zich daarop bevindende opstallen worden gegeven. 1. De relevante regelgeving is opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak, die daarvan deel uitmaakt. het beroep van appellanten sub 2 tot en met 9 2. Het gerecht heeft in zijn uitspraak van 9 februari 2022 het door appellanten sub 2 tot en met 9 ingestelde beroep niet-ontvankelijk verklaard, omdat hen redelijkerwijs kon worden verweten dat zij tegen de beschikking van 28 mei 2020 geen bezwaar hadden gemaakt (artikel 23, eerste lid, van de Lar). Het Hof heeft geoordeeld dat het gerecht terecht en op goede gronden bedoelde zeven personen niet in hun beroep heeft ontvangen (r.o.7). Met de thans in beroep bestreden beschikking van verweerder van 5 mei 2022 heeft verweerder opnieuw beslist op het door appellanten sub 1 en sub 10 tegen de beschikking van 28 mei 2020 gemaakte bezwaar. In hetgeen appellanten aanvoeren, ziet het gerecht geen grond om ten aanzien van de ontvankelijkheid van het beroep van appellanten sub 2 tot en met 9 tot een ander oordeel te komen dan in voormelde uitspraken. Dit beroep zal dan ook niet-ontvankelijk worden verklaard. het beroep van appellanten sub 1 en sub 10 inleiding 3. Bij de beoordeling van het beroep van appellanten sub 1 en sub 10, stelt het gerecht, aan de hand van het verhandelde ter zitting en de door partijen overgelegde stukken, het volgende vast. Vergunninghoudster beoogt in Sero Colorado in de omgeving van Baby Beach een hotel te bouwen met in totaal 900 kamers. Het hotel zal in twee fases worden gebouwd. De eerste fase bestaat uit de bouw van 600 all-inclusive hotelkamers en centrale hotelfaciliteiten zoals een lobby en een restaurant. Ten behoeve van de eerstesteenlegging op 15 november 2019 heeft vergunninghoudster op 22 oktober 2019 een eerste bouwvergunning aangevraagd. Deze is verleend op 30 oktober 2019 met kenmerk [nummer]. Op 14 november 2019 heeft vergunninghoudster verweerder verzocht om bouwvergunningen voor fase 1. Bij beschikkingen van 28 mei 2020 zijn de door vergunninghoudster aangevraagde bouwvergunningen met kenmerken [nummer] (bouwvergunning 1) en [nummer] (bouwvergunning 2) verleend. De eerdere bouwvergunning met kenmerk [nummer] is samengevoegd met bouwvergunning 2. Vergunninghoudster heeft dan ook twee bouwvergunningen voor het realiseren van fase 1. Met de uitspraak van het Hof van 24 mei 2023 is bouwvergunning 2 onherroepelijk geworden. Bouwvergunning 1, die in deze procedure voorligt, ziet op de bouw van 600 hotelkamers. Appellanten sub 1 en sub 10 wonen in de directe omgeving van het te bouwen hotel, en vrezen dat hun woon- en leefklimaat onaanvaardbaar worden aangetast. 4. Bij de beschikking van 5 mei 2022 heeft verweerder de bezwaren van appellanten sub 1 en sub 10 ongegrond verklaard, en onder aanvulling van de motivering daarvan, de bouwvergunning van 28 mei 2020 gehandhaafd. De beroepsgronden van appellanten sub 1 en sub 10 strekken er hoofdzakelijk toe, dat verweerder de verleende bouwvergunning ten onrechte heeft gehandhaafd. Het toetsingskader bij een beslissing op een aanvraag om verlening van een bouwvergunning is gegeven in artikel 22, aanhef, en onder a tot en met i, van de Bouw- en woningverordening (hierna: de Bwv). Deze bepaling behelst een zogeheten limitatief-imperatief stelsel van weigeringsgronden. Dat houdt in dat een bouwvergunning alleen op de in die bepaling vermelde gronden mag worden geweigerd, terwijl als zo een weigeringsgrond zich voordoet de bouwvergunning op grond daarvan moet worden geweigerd. vereisten bouwaanvraag 5.1 Appellanten sub 1 en sub 10 betogen, onder verwijzing naar een rapport van L.A. Ponson van architectenbureau Archiosa van 16 oktober 2020, dat de aanvraag niet voldoet aan de daaraan in artikel 16 van de Bwv, gelezen in verbinding met het Informatieblad Afdeling Toezicht Dienst Openbare Werken 2019, gestelde vereisten. Zo is een onjuiste situatietekening goedgekeurd, voldoen de tekeningen niet aan de voorgeschreven schalering, en ontbreken diverse (constructie)tekeningen. Verweerder heeft ten onrechte nagelaten op deze grond de bouwvergunning te weigeren, aldus appellanten sub 1 en sub 10. 5.2 Dit betoog faalt, reeds omdat het Informatieblad geen voorschrift, bij of krachtens de Bwv gegeven is. Dat de aanvraag niet voldoet aan de vereisten van het Informatieblad, zoals appellanten sub 1 en sub 10 betogen, is dan ook geen weigeringsgrond voor een bouwvergunning. Voor zover aldus wordt betoogd dat niet is voldaan aan het vereiste van artikel 16, aanhef en onder a, van de Bwv, omdat niet een schaal van 1:100 is toegepast, overweegt het gerecht als volgt. Aan de beschikking van 5 mei 2022 heeft verweerder ten grondslag gelegd, dat hij in dit geval, vanwege de bijzondere omvangrijkheid van het bouwplan, een situatietekening op schaal 1:2500 en een terreinindeling op schaal 1:2000 heeft geaccepteerd, omdat het toepassen van de in het Informatieblad voorgeschreven schalering zou leiden tot tekeningen van enkele meters groot. Het gerecht laat in het midden of deze tekeningen zijn aan te merken als tekeningen ter zake van het onder 16, eerste lid, aanhef en onder h, van de Bwv bepaalde. Ook indien dat het geval zou zijn, heeft verweerder naar het oordeel van het gerecht op goede gronden de bouwvergunning niet geweigerd, slechts vanwege de toegepaste schalering. Verweerder heeft zich op het standpunt mogen stellen dat vanwege de bijzondere omvangrijkheid van het bouwplan en de daarmee samenhangende omvang van tekeningen bij het toepassen van de schaal 1:100, in dit geval daarvan in overleg kon worden afgeweken. strijd met ROPV 6.1 Appellanten sub 1 en sub 10 betogen dat het bouwplan in strijd is met het ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften (ROPV), zodat verweerder ten onrechte niet heeft geweigerd daarvoor bouwvergunning te verlenen. Het bouwplan voldoet niet aan de maximale bouwhoogte die voor het perceel geldt, en evenmin past het bouwplan, gelet op het uiteindelijk beoogd aantal van 900 kamers, in de op het perceel rustende bestemming, ingevolge waarvan het perceel bestemd is voor de bouw van een hotel met maximaal 600 kamers, aldus appellanten sub 1 en sub 10. 6.2 Aan de beschikking van 5 mei 2022 heeft verweerder ten grondslag gelegd dat het ROPV op het bouwplan niet van toepassing is, gelet op de datum van indiening daarvan. 6.3 Het gerecht gaat in dit verband uit van de volgende feiten. 6.4 Bij landsbesluit van 21 december 2018 is ten aanzien van het gehele grond- en territoriale watergebied van Aruba verklaard dat een ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften wordt voorbereid (hierna: het Voorbereidingsbesluit). Het Voorbereidingsbesluit is op 22 december 2018 inwerking getreden. In het Voorbereidingsbesluit is onder meer bepaald: “Artikel 6 Dat gedurende de werking van dit voorbereidingsbesluit bouwaanvragen ten behoeve van bouwwerken zijnde nieuwbouw van verblijfsaccommodaties en condominiums die conform de Vergunningsverordening hotel- of logementvergunningsplichtig zijn, in het gebied genoemd in artikel 7 van het landsbesluit, conform artikel 24 lid 3 en 4 van de Landsverordening Ruimtelijke Ordening worden aangehouden, met uitzondering van: (…) • bouwaanvragen voor het aantal verblijfsaccommodaties en condominiums die hotelvergunningsplichtig zijn ter uitvoering van reeds in erfpachtrechten opgenomen verleden aktes; (…) Artikel 7 Dit besluit zit op het gehele grondgebied en territoriale watergebied van Aruba.” Het voorbereidingsbesluit is niet verlengd. 6.5 Op 26 juni 2019 is het perceel waarop het bouwplan is voorzien, krachtens een met het Land gesloten overeenkomst, in erfpacht aan vergunninghoudster uitgegeven. 12. Het beroep is gegrond. De beschikking van 5 mei 2022 dient te worden vernietigd. Verweerder dient een nieuwe beschikking te geven op het bezwaar van appellanten sub 1 en sub 10, met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen. 13. Verweerder hoeft de proceskosten van appellanten sub 1 en sub 10 niet te vergoeden, omdat mr. Boyce als belanghebbende mede namens zichzelf beroep heeft ingesteld en daarmee geen sprake is van proceskosten die geheel zijn toe te rekenen aan door een derde verleende rechtsbijstand. In de erfpachtvoorwaarden is onder meer opgenomen dat het perceel is bestemd voor het daarop optrekken, hebben en exploiteren van een hotel resort van maximaal 900 kamers, casino, met bijbehorende faciliteiten, met een maximale bouwhoogte van drie (3) bouwlagen en kap op de hoge kustvlakte, conform een door DOW af te geven bouwvergunning. 6.6 Bij Landsbesluit van 17 juli 2019, no. 1, is voor het gehele grond- en territoriale watergebied van Aruba het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Aruba 2019 (hierna: het ROP 2019) vastgesteld. Ingevolge het ROP 2019 rust op het perceel de bestemming “Toeristische Zone.” 6.7 Van 1 oktober 2019 tot en met 1 december 2019 heeft het concept Ruimtelijk Ontwikkelingsplan met voorschriften (hierna: het cROPV) ter inzage gelegen. 6.8 Op 14 november 2019 heeft vergunninghoudster de aanvraag ingediend, die heeft geleid tot de bouwvergunning van 28 mei 2020. 6.9 Bij landsbesluit van 31 januari 2020 is ten aanzien van het gehele grond- en territoriale watergebied van Aruba wederom een voorbereidingsbesluit genomen. 6.10 Bij beschikking van 28 mei 2020 heeft verweerder, beslissend op de aanvraag van vergunninghoudster van 14 november 2019, aan vergunninghoudster een bouwvergunning verleend voor het oprichten van 600 hotelkamers. 6.11 Bij landsbesluit van 29 januari 2021 is de geldigheidsduur van het op 31 januari 2020 genomen voorbereidingsbesluit met één jaar verlengd. 6.12 Bij landbesluit, houdende algemene maatregelen, van 28 juli 2021 (AB 2021, no. 123) is voor het gehele grond- en territoriale watergebied van Aruba (voor de eerste maal) een ruimtelijk ontwikkelingsplan met voorschriften vastgesteld (hierna: het ROPV). Ingevolge artikel 3, eerste lid, is het ROPV met ingang van 1 september 2021 in werking getreden. 6.13 Bij beschikking van 5 mei 2022 heeft verweerder, opnieuw beslissend op het door appellanten sub 1 en sub 10 tegen de beschikking van 28 mei 2020 gemaakte bezwaar, dat bezwaar ongegrond verklaard, en de bouwvergunning van 28 mei 2020 gehandhaafd. 6.14 Het gerecht overweegt als volgt. Als hoofdregel geldt dat het bestuursorgaan dat na een vernietiging door de rechter opnieuw dient te beslissen, dat dient te doen met inachtneming van de ten tijde van de nieuw te geven beslissing gewijzigde omstandigheden, waaronder het op dat moment geldende recht. In het stelsel van het ruimtelijk bestuursrecht, zoals neergelegd in de Bwv en de Landsverordening ruimtelijke ontwikkeling (hierna: de Lro), wordt op deze hoofdregel een uitzondering gemaakt, onder meer met het stelsel van voorbereidingsbescherming. 6.15 In dit geval gold naar het oordeel van het gerecht ten tijde van het indienen van de aanvraag op 14 november 2019, ondanks dat op dat moment het Voorbereidingsbesluit gold en het cROPV al ter inzage was gelegd, geen voorbereidingsbescherming. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat verweerder zich met juistheid op het standpunt heeft gesteld dat het bouwplan in artikel 6 van het Voorbereidingsbesluit is uitgezonderd van de aanhoudingsplicht van artikel 22a van de Bwv, gelezen in verbinding met de artikelen 24, derde lid, en 29, vierde lid, van de Lro. Dat betekent dat verweerder niet was gehouden de beslissing op de aanvraag aan te houden totdat het Voorbereidingsbesluit was vervallen, dan wel het ROPV van kracht was geworden. Dat het stelsel van voorbereidingsbescherming op de door vergunninghoudster op 14 november 2019 ingediende bouwaanvraag niet van toepassing was, brengt voorts met zich dat die aanvraag diende te worden getoetst aan het ruimtelijk regime dat gold ten tijde daarvan, waarvan het ROPV geen deel uitmaakte. Dit vloeit voort uit de aard en strekking van dit stelsel van voorbereidingsbescherming en is blijkens de memorie van toelichting op artikel 29 van de Lro ook door de wetgever beoogd. De memorie van toelichting vermeldt op dit punt immers het volgende: ‘Een voorbereidingsbesluit geldt voor één jaar, waarbij deze periode met ten hoogste één jaar kan worden verlengd. Wordt niet verlengd of wordt vóór het vervallen van het voorbereidingsbesluit geen concept ROPV ter inzage gelegd, dan keert de oude rechtstoestand weer terug en moeten binnengekomen en aangehouden aanvragen voor bouwen, uitvoering van werken en werkzaamheden en eventueel gebruiksverandering worden afgedaan. De bouwaanvragen die ingediend zijn voordat een voorbereidingsbesluit is genomen worden afgehandeld conform de procedure en regels die tot op dat moment van kracht zijn. Immers gebiedt de rechtszekerheid dat het voorbereidingsbesluit geen terugwerkende kracht heeft.’ Een andere uitkomst zou naar het oordeel van het gerecht in strijd zijn met het rechtszekerheidsbeginsel. Zowel de beschikking op de bouwaanvraag van 28 mei 2020 als de beschikking op het daartegen door appellanten sub 1 en sub 10 gemaakte bezwaar van 9 maart 2021, dateren van voor de inwerkingtreding van het ROPV. Gelet op het ontbreken van voorbereidingsbescherming ten aanzien van het bouwplan, had de vergunning ten tijde van die beschikkingen niet op grond van strijd met het (c)ROPV mogen worden aangehouden dan wel geweigerd. De enkele omstandigheid dat de beschikking op bezwaar van 9 maart 2021 door het gerecht is vernietigd, overigens op een andere grond, zodat verweerder opnieuw op het gemaakte bezwaar diende te beslissen, brengt niet met zich dat aan vergunninghoudster kan worden tegengeworpen dat het inmiddels gewijzigde ruimtelijk regime thans wel aan verlening van de bouwvergunning in de weg staat. 6.16 De conclusie is dan ook dat strijd met het ROPV geen weigeringsgrond is voor het bouwplan, nu het ROPV ten tijde van het indienen van de bouwaanvraag van 14 november 2019 niet van kracht was, en op de bouwaanvraag de voorbereidingsbescherming niet van toepassing was. Het betoog faalt. Hetgeen appellanten sub 1 en sub 10 in dit verband voor het overige hebben aangevoerd, behoeft dan ook geen bespreking. redelijke eisen van welstand 7.1 Appellanten sub 1 en sub 10 betogen voorts dat het bouwplan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand. Zij verwijzen hiertoe onder meer naar een advies van L.A. Ponson, meesterarchitect, van 2 december 2020, waarin onder meer is geconcludeerd dat het bouwplan, gelet op de relatie tot de karakteristieken van de reeds aanwezige bebouwing, tot de openbare ruimte en tot het landschap, in aanmerking genomen de massa, structuur, schaal, detaillering en materiaalkeuze, en de samenhang in het bouwwerk, ontsierend is voor de omgeving. 7.2 Verweerder heeft zich bij de beschikking van 5 mei 2022 op het standpunt gesteld dat het bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand. Verweerder heeft dit standpunt gebaseerd op een advies van de Welstandscommissie van 14 november 2019. Dit advies betreft een zogenoemd stempeladvies, omdat de aan dat advies ten grondslag gelegde motivering niet in op schrift is gesteld. Bij de bestreden beschikking, in een overgelegde verklaring van de voorzitter van de welstandscommissie van 12 mei 2023 en ook ter zitting, heeft verweerder te kennen gegeven dat de welstandscommissie meerdere malen over het bouwplan heeft vergaderd, dat dit erin heeft geresulteerd dat vergunninghoudster in de gelegenheid is gesteld een gewijzigd bouwplan in te dienen, en dat dat bouwplan, nadat het door de welstandscommissie is beoordeeld op de diverse aspecten van welstand, uiteindelijk positief is beoordeeld. Dit positief oordeel is evenwel niet in een gemotiveerd advies neergelegd. Bij de beschikking van 5 mei 2022 heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat indien de welstandscommissie van oordeel is dat het bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand, dat oordeel verder geen motivering behoeft. 7.3 Het gerecht neemt van verweerder aan dat de welstandscommissie het bouwplan heeft beoordeeld op redelijke eisen van welstand, dat daarover meerdere vergaderingen hebben plaatsgevonden, en dat het gewijzigde bouwplan naar het oordeel van de welstandscommissie aan redelijke eisen van welstand voldoet. Verweerder heeft vervolgens het oordeel van de welstandscommissie aan de beschikking van 5 mei 2022 ten grondslag gelegd, maar daarmee heeft verweerder evenwel niet gemotiveerd hoe hij tot dat oordeel is gekomen. Uit de beschikking van 5 mei 2022 blijkt immers niet wat de gedachtegang van de welstandscommissie is geweest om tot het positief oordeel te komen. Gelet hierop, en nu appellanten het stempeladvies van de welstandscommissie, onder verwijzing naar een deskundigenbericht, hebben bestreden, kon verweerder bij de heroverweging van de bouwvergunning van 28 mei 2020 in bezwaar niet volstaan met een enkele verwijzing naar voormeld advies. De slotsom is dan ook dat verweerder zich onvoldoende draagkrachtig gemotiveerd op het standpunt heeft gesteld dat het bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand. Het betoog slaagt. ontbreken rapporten uit optievoorwaarden. 8.1 Appellanten sub 1 en sub 10 betogen dat bij de beschikking van 5 mei 2022 niet zijn gevoegd de rapporten die vergunninghoudster volgens de voorwaarden, gesteld bij de verlening van een optie voor uitgifte in erfpacht van de percelen waarop het bouwplan is voorzien, ter goedkeuring aan verweerder diende voor te leggen. Dit betoog faalt, reeds omdat het niet kan leiden tot het ermee beoogde resultaat. Het niet voldoen aan de optievoorwaarden, zoals door appellanten sub 1 en sub 10 is gesteld, is geen grond om een bouwvergunning te weigeren (zie hiervoor onder r.o. 4.). belangenafweging 9.1 Appellanten sub 1 en sub 10 betogen dat verweerder onvoldoende draagkrachtig heeft gemotiveerd waarom het bouwplan wegens zijn ligging of bouwwijze niet hinderlijk voor de omgeving zal zijn. Daartoe voeren zij aan dat zij na het realiseren van het bouwplan, gelet op de ligging en bouwwijze daarvan, onder meer uitzicht en privacy zullen verliezen. Het bouwplan is op geringe afstand van hun percelen gelegen, en voorziet onder meer in een meerdere verdiepingen tellend massaal gebouw. Vanuit het bouwplan zal inkijk mogelijk zijn in hun woningen, en ook wordt hun uitzicht op de zee volledig belemmerd, aldus appellanten. 9.2 Blijkens de beschikking van 28 mei 2020, gehandhaafd bij de beschikking van 5 mei 2022, heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat een belangenafweging heeft plaatsgevonden, ten aanzien van de aspecten privacy, licht, lucht en hinder. Op een bij de beschikking van 28 mei 2020 behorend controlerapport is aangevinkt dat een belangenafweging heeft plaatsgevonden, met daarbij de vermelding: “privacy, licht, lucht en hinder; zie nota belangenafweging.” Voorts heeft verweerder bij de beschikking van 5 mei 2022 te kennen gegeven dat de woningen van appellanten sub 1 en sub 10 ten noorden, noordoosten en noordwesten liggen van het perceel, waarop het bouwplan is voorzien, zodat appellanten sub 1 en sub 10, gelet op de windrichting van oost naar west, geen tot weinig last zullen ondervinden van geur en geluid. Verder is tussen het bouwplan en de percelen van appellanten een ruime bufferzone voorzien. Ten slotte is de grondwaarde die voor de woningen van appellanten sub 1 en sub 10 wordt gehanteerd, niet gebaseerd op het feit dat vrij uitzicht op zee wordt geboden, aldus verweerder bij die beschikking. 9.3 Uit de stukken valt evenwel niet af te leiden op welke wijze deze afweging heeft plaatsgevonden. Verweerder heeft de nota belangenafweging niet overgelegd, en evenmin enige berekening, meting of controlerapport. Dat had wel op zijn weg gelegen, ter onderbouwing van het standpunt dat het bouwplan vanwege zijn ligging niet hinderlijk voor de omgeving zal zijn, mede gelet op de door appellanten sub 1 en sub 10 ter zake gemaakte bezwaren. Gelet hierop, heeft verweerder zich onvoldoende zorgvuldig voorbereid en onvoldoende draagkrachtig gemotiveerd op het standpunt gesteld dat het bouwplan in zoverre voldoet aan artikel 22, aanhef en onder e, Bwv. Het betoog slaagt. intrekking vergunning 10.1 Appellanten sub 1 en sub 10 betogen verder dat verweerder ten onrechte de bouwvergunning niet heeft ingetrokken, althans niet heeft gemotiveerd waarom hij daarvan heeft afgezien. Dat had volgens appellanten gemoeten, omdat vergunninghoudster niet binnen een jaar na de dag waarop de bouwvergunning is verleend een aanvang heeft gemaakt met de bouw. Appellanten sub 1 en sub 10 voeren in dit verband aan dat zij verweerder bij brief van 22 februari 2022 hebben verzocht de bouwvergunning in te trekken, maar dat verweerder op dat verzoek geen beslissing heeft genomen. 10.2 Een beslissing op het verzoek van appellanten sub 1 en sub 10 tot intrekking van de bouwvergunning dan wel het uitblijven van een beslissing op dat verzoek, valt buiten de kaders van dit geding, dat verlening van een bouwvergunning betreft. Hetgeen appellanten in dit kader betogen, kan in deze procedure dan ook niet aan de orde komen. heroverweging op grondslag van de bezwaren 11. Het betoog van appellanten sub 1 en sub 10 dat verweerder de beschikking van 5 mei 2022 niet heeft gegeven op grondslag van de door hen tegen de beschikking van 28 mei 2020 gemaakte bezwaren, faalt reeds omdat het feitelijke grondslag mist. Blijkens de beschikking van 5 mei 2022 heeft verweerder de gronden van het bezwaar nagelopen en aan de hand daarvan zijn beslissing gemotiveerd. Appellanten sub 1 en sub 10 hebben niet nader toegelicht dat en waarom de beschikking van 5 mei 2022 niettemin niet op de grondslag van het bezwaar is gegeven, zoals zij betogen.