ECLI:NL:HR:2025:1567

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN CIVIELE KAMER Nummer 24/02960 Datum 17 oktober 2025 ARREST In de zaak van 1. VDL VASTGOED B.V., gevestigd te Eindhoven, 2. VDL NEDCAR B.V., gevestigd te Eindhoven, EISERESSEN tot cassatie, verweersters in het incidentele cassatieberoep, hierna gezamenlijk: VDL, advocaat: J.P. van den Berg, tegen DE STAAT DER NEDERLANDEN, zetelende te Den Haag, VERWEERDER in cassatie, eiser in het incidentele cassatieberoep, hierna: de Staat, advocaat: M.W. Scheltema.

Voor het verloop van het geding in feitelijke instantie verwijst de Hoge Raad naar de vonnissen in de zaak C/03/301374 / HA ZA 22-48 van de rechtbank Limburg van 9 maart 2022 en 5 juni 2024, hersteld bij vonnis van 3 juli 2024. VDL heeft tegen het vonnis van 5 juni 2024 beroep in cassatie ingesteld. De Staat heeft incidenteel cassatieberoep ingesteld. Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten. De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt in het principale cassatieberoep tot cassatie en verwijzing. De advocaat van de Staat heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd. 2Uitgangspunten en feiten 2.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Bij vonnis van 9 maart 2022 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank de vervroegde onteigening uitgesproken van percelen die eigendom waren van VDL en onderdeel uitmaakten van – kort gezegd – het terrein van de autofabriek van VDL te Born. Het gaat voornamelijk om op die percelen gerealiseerde parkeervoorzieningen ten behoeve van (het personeel van) die fabriek. (ii) De onteigening vond plaats ten behoeve van de realisatie van het project A2 Structurele verbreding Het Vonderen-Kerensheide (met bijkomende werken). (iii) Het onteigeningsvonnis is op 19 april 2022 ingeschreven in de openbare registers. (iv) In de processtukken zijn de onteigende percelen opgedeeld in en aangeduid als deelgebieden. In de procedure in cassatie gaat het voornamelijk om de deelgebieden B en C. 2.2 De rechtbank heeft in het onteigeningsvonnis deskundigen opgedragen de schade te begroten die door de onteigening aan VDL zal worden toegebracht. In het definitieve rapport hebben de deskundigen de totale schadeloosstelling begroot op € 2.117.360,--. Dit bedrag omvat onder meer € 1.460.265,-- aan werkelijke waarde onteigende gronden, inclusief de verwachtingswaarde, alsmede € 70.913,-- aan waardevermindering overblijvende, en bijkomende schade waaronder extra onderhoudskosten en € 230.182,-- aan financieringsschade. 2.3 In het eindvonnis heeft de rechtbank de schadeloosstelling vastgesteld op € 807.898,--. Zij heeft onder meer het volgende overwogen. De onteigende heeft recht op volledige schadeloosstelling, te begroten naar het peilmoment van art. 40a (oud) Onteigeningswet, te weten 19 april 2022. Bij de begroting van de werkelijke waarde in deze zaak kan worden uitgegaan van (a) een benadering van de onteigenden als één entiteit, te weten VDL, en (b) de fictie dat VDL haar gehele complex (inclusief opstallen en gronden) te koop aanbiedt. De meest reële en redelijk handelende koper is dus de koper die het gehele complex koopt, inclusief de fabriek en de parkeerterreinen eromheen. (rov. 2.15) Bij het bepalen van de in art. 40b lid 2 (oud) Ow bedoelde koopprijs is uitgangspunt dat rekening wordt gehouden met de exploitatie die het geldende bestemmingsplan op het onteigende toelaat. Ook moet rekening worden gehouden met op de peildatum bestaande voldoende reële verwachtingen over een wijziging van de ter plaatse geldende bestemming. (rov. 2.16) Op grond van art. 40c (oud) Ow wordt bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening gehouden met voor- of nadelen teweeggebracht door het werk waarvoor onteigend wordt, overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt en de plannen voor de werken als hiervoor bedoeld. (rov. 2.17) Het aan de onteigening ten grondslag liggende Tracébesluit Structurele verbreding A2 Het Vonderen-Kerensheide van 1 oktober 2019 en het daaraan voorafgaande ontwerp Tracébesluit van 17 juli 2017 (hierna gezamenlijk ook: het (ontwerp)Tracébesluit) moeten worden geëlimineerd, omdat deze plannen kwalificeren als concrete plannen voor het werk waarvoor onteigend wordt als bedoeld in art. 40c, onder 3°, (oud) Ow. (rov. 2.18) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (hierna: Barro) moet niet worden geëlimineerd, omdat dit een algemeen planologisch beleidsinstrument is. (rov. 2.19.1) De voorontwerpbestemmingsplannen ‘VDL Nedcar/IPS e.o.’ (2016) en ‘VDL Nedcar Pasveld’ (2017) en het Provinciaal Inpassingsplan Uitbreiding VDL Nedcar (hierna: PIP) zien op uitbreidingsplannen van VDL zelf en betreffen geen concrete plannen of plannen waarin wordt voortgebouwd op concrete plannen voor het werk, zodat zij niet worden geëlimineerd. (rov. 2.19.2) Over de werkelijke waarde van deelgebied B heeft de rechtbank overwogen: “2.24. Deelgebied B, groot 8.260 m2, valt deels binnen het bestemmingsplan Swentibold/N297 en deels binnen het bestemmingsplan Buitengebied Born-Geleen. De gronden in dit deelgebied hebben op de peildatum allemaal een agrarische bestemming. 2.25. Verder zijn de volgende (planologische) feiten relevant voor de beoordeling van de werkelijke waarde van de gronden in deelgebied B: 2.25.1. VDL beschikte per peildatum over tijdelijke omgevingsvergunningen, die ertoe strekten dat in deelgebied B parkeerplaatsen mochten worden gerealiseerd, alsmede een hekwerk en lichtmasten rondom die parkeerplaatsen (hetgeen in 2016 ook daadwerkelijk is gerealiseerd). Deze vergunningen zijn uiteindelijk (na een verlenging) op 1 januari 2024, derhalve na de peildatum, geëxpireerd. 2.25.2. Een deel van deelgebied B is gelegen binnen een strook grond van 34 meter aan weerszijden van de A2 die in het [Barro] is aangewezen als reserveringsgebied ten behoeve van een mogelijke verbreding van de A2. Kort gezegd mogen er in Barro-gebied geen permanent vergunde bouwwerken worden opgericht. Parkeerplaatsen zijn geen bouwwerken, hekwerken en lichtmasten zijn dat wel. Ongeveer 6.260 m2 van deelgebied B valt binnen het Barro-reserveringsgebied en ongeveer 2.000 m2 daarbuiten. 2.25.3. Op 18 december 2020 is het PIP vastgesteld. Dit PIP is op 1 februari 2022 onherroepelijk geworden. In dit PIP is voorzien in een bestemming die het mogelijk maakt om VDL uit te breiden en om parkeerplaatsen aan te leggen ten behoeve van de toegenomen productiecapaciteit. 2.25.4. In het verlengde en op basis van dit PIP is op 22 december 2020 aan VDL een omgevingsvergunning verleend voor het uitbreiden en reviseren van VDL in de vorm van het realiseren van een tweede productielijn. Daarbij zijn alle toestemmingen (onder andere bouwen, milieu, bomenkap, maken van uitwegen etcetera) verleend voor de uitbreiding van een productiecapaciteit van 400.000 auto’s per jaar, dus inclusief de bouw van alle benodigde productiefaciliteiten en de aanleg van parkeerplaatsen. De bouw van de parkeergarage (met vier modules van elk 520 parkeerplaatsen) is in deze omgevingsvergunning inbegrepen. Bij het vaststellen van de grootte van de parkeergarage is destijds reeds rekening gehouden met de door onteigening te verliezen aantal parkeerplaatsen. Deze omgevingsvergunning is vóór de peildatum onherroepelijk geworden. 2.26. De Staat waardeert de gronden in deelgebied B op € 12,00 per vierkante meter. Deze waarde betreft twee maal de agrarische waarde op basis van de veronderstelling dat een redelijk handelende ondernemer de beschikkingsbevoegdheid over een dergelijk nabijgelegen stuk grond tussen de verkeersader en het eigen terrein zou willen hebben. De aldaar aanwezige verharding vertegenwoordigt volgens de Staat een negatieve waarde, omdat de eigenaar die na afloop van de vergunning op eigen kosten dient te verwijderen. De Staat betwist dat sprake is van een (hogere) verwachtingswaarde. 2.27. VDL en de deskundigen gaan wel uit van een hoge verwachtingswaarde, die zij baseren op de voorontwerpbestemmingsplannen “VDL Nedcar/IPS e.o.” (2016) en “VDL Nedcar Pasveld” (2017) en het PIP.

3.1.1 De onderdelen I en II van het middel klagen onder meer dat de rechtbank bij de bepaling van de waarde van de gronden in de deelgebieden B en C heeft miskend dat het erom gaat wat naar redelijke verwachting zou zijn gebeurd als de onteigening, het werk waarvoor wordt onteigend en het (ontwerp)Tracébesluit er niet waren geweest. De gronden in de deelgebieden B en C zouden dan onderdeel hebben uitgemaakt van het PIP en daardoor permanent bestemd zijn als parkeerterrein. Die omstandigheid heeft de rechtbank ten onrechte niet in de bepaling van de waarde betrokken, aldus de klachten. 3.1.2 Bij onteigening geldt als uitgangspunt dat de waarde van het onteigende wordt bepaald naar het moment van de onteigening. Bij het bepalen van de schadeloosstelling wordt evenwel geen rekening gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door (1) het werk waarvoor onteigend wordt, (2) overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt en (3) de plannen voor de werken onder (1) en (2) bedoeld (art. 40c (oud) Ow, hierna: de eliminatieregel). 3.1.3 De hiervoor in 3.1.1 weergegeven klachten stellen de vraag aan de orde of toepassing van de eliminatieregel met zich brengt dat als het onteigende op de peildatum naar redelijke verwachting een andere (meer lucratieve) bestemming zou hebben gehad indien de onteigening niet zou hebben plaatsgevonden, bij de waardevaststelling met die andere (hypothetische) bestemming rekening moet worden gehouden. 3.1.4 Deze vraag moet bevestigend worden beantwoord. De strekking van de eliminatieregel is dat bij de vaststelling van de te vergoeden werkelijke waarde van het onteigende rekening wordt gehouden met de waarde die het onteigende op de peildatum gehad zou hebben, de onteigening weggedacht. De redelijkheid van deze correctie is onder meer hierin gelegen dat, als deze niet zou worden toegepast, de onteigende verstoken zou blijven van de vergoeding van een waarde, die weliswaar op het moment van de onteigening niet in zijn vermogen aanwezig was, maar dat alleen als gevolg van de invloed van het werk waarvoor onteigend wordt. Dit brengt met zich dat als aannemelijk is dat het onteigende op de peildatum een andere bestemming gehad zou hebben indien het werk waarvoor wordt onteigend en de plannen voor dat werk er niet zouden zijn geweest, voor de vaststelling van de werkelijke waarde in beginsel wordt uitgegaan van deze andere bestemming. Dit strookt met het in het onteigeningsrecht geldende uitgangspunt dat de als gevolg van de onteigening toe te kennen schadeloosstelling een volledige moet zijn (zie art. 40 (oud) Ow en art. 15.18 Omgevingswet), wat betekent dat de toe te kennen schadeloosstelling de onteigende in beginsel moet brengen in een financiële toestand gelijkwaardig aan die waarin hij zich – op de peildatum – zonder onteigening zou hebben bevonden. 3.1.5 VDL heeft onder meer gesteld dat als de gronden van de deelgebieden B en C niet in de plannen voor het werk begrepen zouden zijn geweest, zij in het PIP zouden zijn betrokken en daarin een permanente bestemming als parkeerterrein zouden hebben gekregen. De rechtbank heeft bij de bepaling van de waarde van de desbetreffende deelgebieden deze stelling niet kenbaar in de beoordeling betrokken. Daarmee heeft de rechtbank hetzij blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting hetzij haar beslissing onvoldoende gemotiveerd. Het eerste is het geval als haar oordeel berust op een miskenning van hetgeen hiervoor in 3.1.2-3.1.4 is overwogen. Als de rechtbank dat niet heeft miskend, is haar oordeel zonder nadere toelichting niet begrijpelijk. De daarop gerichte klachten slagen. 3.2.1 Onderdeel III klaagt onder meer dat de rechtbank in de rov. 2.46-2.48 heeft miskend dat de vóór de peildatum gemaakte vrijwillige keuze van VDL om een omgevingsvergunning aan te vragen die voorziet in de mogelijkheid een parkeergarage te bouwen met vier modules in plaats van twee, niet tot gevolg heeft dat VDL geen aanspraak meer kan maken op vergoeding van de kosten verbonden aan de reconstructie van de door de onteigening verloren gegane parkeerplaatsen. 3.2.2 Ook deze klacht slaagt. VDL heeft aangevoerd dat zij met het oog op het verlies van de parkeerplaatsen op het onteigende, ervoor heeft gekozen om de al geplande parkeergarage uit te breiden, en dat zij daarmee heeft geanticipeerd op de onteigening. In deze stelling ligt besloten dat de uitbreiding van de parkeergarage in rechtstreeks verband stond met de op handen zijnde onteigening, en dat de onteigening in zoverre haar schaduw vooruitgeworpen heeft. De enkele omstandigheid dat VDL voorafgaande aan de onteigening vrijwillig en op eigen initiatief, en niet op verzoek van of met medewerking of toestemming van de Staat, schadebeperkende maatregelen heeft genomen, kan niet het oordeel dragen dat de kosten van dat schadebeperkende handelen voor rekening van VDL moeten blijven. 3.3 Gelet op het voorgaande kan het vonnis van de rechtbank niet in stand blijven. De overige klachten van het middel behoeven geen behandeling.

Gelet op wat hiervoor in het principale beroep is geoordeeld, laat de Hoge Raad, op de gronden vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 4.5 en 4.7-4.9, de klachten van het middel onbehandeld.

De Hoge Raad: in het principale beroep: - vernietigt het vonnis van de rechtbank Limburg van 5 juni 2024, zoals hersteld bij vonnis van 3 juli 2024; - verwijst het geding naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing; - veroordeelt de Staat in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van VDL begroot op € 985,37 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris; in het incidentele beroep: - reserveert de beslissing omtrent de kosten van het geding in cassatie tot de einduitspraak; - begroot deze kosten tot op de uitspraak in cassatie aan de zijde van de Staat op € 2.600,-- voor salaris, en aan de zijde van VDL op € 2.200,-- voor salaris. Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren C.E. du Perron, H.M. Wattendorff, F.J.P. Lock en B.P.M. van Ravels, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A.E.B. ter Heide op 17 oktober 2025. Rechtbank Limburg 9 maart 2022, ECLI:NL:RBLIM:2022:10695. Rechtbank Limburg 5 juni 2024, ECLI:NL:RBLIM:2024:5036 (hersteld bij vonnis van 3 juli 2024, ECLI:NL:RBLIM:2024:10342). Op 1 januari 2024 is een groot aantal bepalingen van de Onteigeningswet vervallen en daarvoor in de plaats zijn gekomen bepalingen van de op die datum in werking getreden Omgevingswet. In deze onteigeningsprocedure is op de voet van art. 4.4 Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet het oude recht van toepassing. Naar de op 1 januari 2024 vervallen bepalingen van de Onteigeningswet (hierna: Ow) wordt telkens verwezen met het tussenvoegsel “(oud)”. Vgl. HR 26 oktober 1960, ECLI:NL:HR:1960:59. Vgl. HR 4 november 1964, ECLI:NL:HR:1964:AB3751. Vgl. HR 16 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:757, rov. 3.4-3.5.

Zij gaan uit van de fictie dat deelgebied B onderdeel zou hebben uitgemaakt van het PIP en daardoor permanent bestemd zou zijn als parkeerterrein in het geval het Tracébesluit en het daaraan voorafgaande ontwerp Tracébesluit worden weggedacht. De Staat hanteert in tegenstelling tot VDL nog wel een afslag voor de gronden, waarop gebruiksmogelijkheden worden beperkt door het Barro doordat op die grond geen permanent bestemde bouwwerken mogen worden opgericht. De deskundigen kennen een verwachtingswaarde van € 140,00/m2 toe voor het gedeelte dat buiten het Barro valt en € 90,00/m2 voor het gedeelte dat binnen Barro valt. VDL stelt de waarde van de gronden in deelgebied B gelijk aan die van deelgebied A, zijnde € 155,00/m2 en voert aan dat het Barro geen invloed heeft op de verwachtingswaarde. 2.28. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van de door VDL en de deskundigen aangenomen verwachtingswaarde en overweegt daartoe als volgt. 2.29. Als uitgangspunt heeft te gelden dat bij de waardebepaling op de peildatum moet worden uitgegaan van de gebruiksmogelijkheden van het onteigende (als onderdeel van het als geheel te beschouwen bedrijfsterrein) waarop in deze zaak op de peildatum vergaande beperkingen lagen. Dat wil concreet zeggen: beperkingen die in meer of mindere mate in de weg staan aan het gebruik als parkeerterrein ten behoeve van de fabriek. Daarnaast geldt dat van verwachtingswaarde sprake is in geval een redelijk handelende koper op basis van per peildatum bestaande, voldoende reële verwachtingen over een lucratieve wijziging van de ter plaatse geldende planologie voor het onteigende een hogere prijs zal willen betalen dan de prijs die louter de reflectie is van de per peildatum daadwerkelijk vigerende bestemming. Bij het bepalen van een eventuele verwachtingswaarde mag worden uitgegaan van een min of meer speculatief aangelegde gegadigde, maar met pure speculatie hoeft geen rekening te worden gehouden. 2.30. De gronden in deelgebied B hadden op de peildatum een agrarische bestemming, waarop sinds 2016 parkeerterreinen waren aangelegd, waarvoor slechts een tijdelijke omgevingsvergunning was verleend tot uiteindelijk, na een eenmalige verlenging, 1 januari 2024. Naar het oordeel van de rechtbank bestond er op de peildatum, 19 april 2022, geen redelijke verwachting op een meer rendabele bestemming, zoals VDL en de deskundigen menen, omdat er op de peildatum in feitelijke zin geen verwachting bestond op – waar het in concreto om draait – een permanente bestemming als parkeerterrein, omdat de gronden in deelgebied B niet langer nodig zouden zijn om te kunnen voorzien in de parkeerbehoefte die nodig zou worden in verband met de voorgenomen uitbreiding van de productiecapaciteit c.q. tweede productielijn. Het op 1 februari 2022 onherroepelijk geworden PIP en de in het verlengde daarvan verkregen Omgevingsvergunning voorzien immers reeds in die parkeerbehoefte doordat VDL daarmee de benodigde publiekrechtelijke toestemming heeft verkregen om een parkeergarage te bouwen met vier modules op het bestaande bedrijventerrein. Om die reden bestond er op de peildatum ook geen verwachting dat VDL nog een aanvraag zou doen om de tijdelijk verleende parkeervergunningen (nogmaals) te verlengen of om op het onteigende een permanente parkeerbestemming aan te vragen. Bovendien valt niet in te zien waarom er door de overheid tot enige bestemmingswijziging zou worden overgegaan indien een daartoe strekkend verzoek van de ondernemer zou ontbreken. Kortom: er was op de peildatum geen praktische aanleiding meer om de bestaande tijdelijke en permanente maaiveldparkeerplaatsen te behouden en dus ook geen concrete verwachting over een toekomstige “lucratieve” ontwikkeling van deelgebied B. Een redelijk handelende koper is dan ook niet bereid om meer dan de agrarische waarde te betalen voor deze tijdelijk vergunde maaiveldparkeerplaatsen. Hooguit zou het kunnen beschikken over een stuk grond tussen de verkeersader en het eigen terrein nog waarde kunnen hebben, waarmee de Staat dan ook terecht rekening heeft gehouden. 2.31. VDL heeft met betrekking tot voornoemde bouwplannen betoogd dat zij schadebeperkend heeft gehandeld doordat zij er op voorhand voor heeft gezorgd dat de bouw van de gehele parkeergarage van vier modules van elk 520 parkeerplaatsen (zonder onteigening was er volgens haar slechts een parkeergarage van twee modules nodig) onderdeel is van de verleende omgevingsvergunning. Dit betreft echter geen schade die een direct en noodzakelijk gevolg is van de onteigening zodat deze niet op grond van artikel 40 Ow voor vergoeding in aanmerking komt. VDL heeft geheel vrijwillig en op eigen initiatief plannen gemaakt en voorbereidingen getroffen om een parkeergarage te bouwen die geheel voorziet in de parkeerbehoefte, waardoor het op de peildatum niet (langer) nodig was om over parkeergelegenheid te beschikken op het onteigende (voor degene die het bedrijfsterrein van VDL als geheel exploiteert). Deze planvorming is niet gebeurd vooruitlopend op de onteigening op verzoek van en/of met medewerking van en/of met toestemming van de Staat. In dat kader heeft VDL nog wel aangevoerd dat zij zienswijzen en beroep heeft ingesteld tegen het Tracébesluit en dat de Staat ermee bekend was dat VDL in haar aanvraag voor de Omgevingsvergunning anticipeerde op de onteigening en schadebeperkende maatregelen trof, maar dat brengt niet met zich mee dat zou moeten worden geconcludeerd dat er wel toestemming/medewerking door de Staat werd verleend om – vooruitlopend op de onteigening – schadebeperkend te handelen. 2.32. In de lijn van de jurisprudentie van de Hoge Raad dient het dan voor rekening van VDL te blijven dat de nut en noodzaak voor het permanent bestemmen van de gronden in deelgebied B als parkeerterrein en daarmee de verwachtingswaarde is komen te vervallen. Een uitzondering op dit uitgangspunt, indien daarvan al theoretisch sprake zou kunnen zijn, doet zich in de onderhavige feiten en omstandigheden niet voor. 2.33. Ten aanzien van gebied B zal de rechtbank gelet op het voorgaande afwijken van het advies van de deskundigen en de werkelijke waarde vaststellen op € 12,00 per vierkante meter, zoals door de Staat bepleit. Voor verharding en hekwerk (volgens VDL 645 meter in deelgebied B) wordt geen vergoeding toegekend omdat die per saldo geen waarde vertegenwoordigen omdat de eigenaar na afloop van de tijdelijke parkeervergunning per 1 januari 2024 deze op eigen kosten dient te verwijderen. 2.34. Dit resulteert in een bedrag van 8.260 vierkante meter x € 12,00 is € 99.120,00.” Over de werkelijke waarde van deelgebied C heeft de rechtbank overwogen: “2.35. Deelgebied C (Pasveld genaamd) en 262 vierkante meter bermgrond liggen binnen het bestemmingsplan Buitengebied Born-Geleen. Op de peildatum heeft deelgebied C (totaal 6.291 vierkante meter onverharde grond) een agrarische bestemming. De werkelijke waarde wordt door de Staat begroot op € 30,00 per vierkante meter en door VDL op € 80,00 per vierkante meter. 2.36. De deskundigen hebben op basis van diverse referentietransacties en het feit dat deze agrarische gronden gunstig liggen voor een toekomstige uitbreiding van het VDL complex de gronden gewaardeerd op € 35,00 per vierkante meter. De rechtbank kan zich verenigen met deze waarde, waarbij adequaat rekening is gehouden met ligging, gesteldheid en inrichting. De rechtbank ziet net als de deskundigen geen grond om het standpunt van VDL dat de waarde van Pasveldgronden gelijk moet worden gesteld aan reeds als bedrijfsterrein bestemde gronden, te volgen.