ECLI:NL:HR:2022:1874

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN CIVIELE KAMER Nummer 20/01734 Datum 16 december 2022 ARREST In de zaak van [de eigenaar] ,wonende te [woonplaats] , Zwitserland, EISER tot cassatie, verweerder in het incidentele cassatieberoep, hierna: [de eigenaar] , advocaat: J.F. de Groot, tegen 1. STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Economische Zaken),zetelende te Den Haag, VERWEERDER in cassatie, eiser in het incidentele cassatieberoep, hierna: de Staat, advocaat: M.W. Scheltema, 2. [de pachter] ,wonende te [woonplaats] , België, VERWEERDER in cassatie, hierna: de pachter, niet verschenen.

Voor het verloop van het geding tot nu toe verwijst de Hoge Raad naar: a. zijn arrest in de zaak 16/04028, ECLI:NL:HR:2018:7, van 5 januari 2018; b. het vonnis in de zaak C/02/298769 / HA ZA 15-299 van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 15 april 2020. [de eigenaar] heeft tegen het vonnis van de rechtbank van 15 april 2020 beroep in cassatie ingesteld. De Staat heeft incidenteel cassatieberoep ingesteld. Tegen de pachter is verstek verleend. [de eigenaar] en de Staat hebben over en weer een verweerschrift tot verwerping van het beroep ingediend. De zaak is voor [de eigenaar] en de Staat mondeling en schriftelijk toegelicht door hun advocaten, en voor [de eigenaar] mede door R.R. Oudijk en voor de Staat mede door S.J.M. Bouwman. De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt in het geding tussen [de eigenaar] en de pachter tot niet-ontvankelijkverklaring dan wel tot verwerping van het beroep. In het geding tussen [de eigenaar] en de Staat strekt de conclusie in het principaal beroep tot verwerping en in het incidenteel beroep tot vernietiging. De advocaten van partijen hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd. 2Uitgangspunten en feiten 2.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Bij Koninklijk Besluit van 14 november 2014 zijn ten behoeve van de uitvoering van het Rijksinpassingsplan Hertogin Hedwigepolder (hierna: het rijksinpassingsplan) ten name van de Staat een aantal onroerende zaken ter onteigening aangewezen. Het betreft onder meer negentien percelen waarvan [de eigenaar] eigenaar is, met een totale oppervlakte van ruim 305 hectare (hierna: het onteigende). Het onteigende is gelegen in de gemeente Hulst in Zeeuws-Vlaanderen. (ii) Het rijksinpassingsplan voorziet in ontpoldering van de Hertogin Hedwigepolder (hierna: de Hedwigepolder) en strekt onder meer tot uitvoering van het Verdrag tussen het Koninkrijk der Nederlanden en het Vlaams Gewest betreffende de uitvoering van de ontwikkelingsschets 2010 Schelde-estuarium (hierna: het Verdrag). 2.2 De rechtbank heeft bij tussenvonnis de vervroegde onteigening uitgesproken van het onteigende en het aan [de eigenaar] te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 14.778.425,--. [de eigenaar] heeft tegen dit tussenvonnis cassatieberoep ingesteld. De Hoge Raad heeft dit beroep verworpen. 2.3 De deskundigen hebben de hoogte van de schadeloosstelling begroot op € 20.919.040,--, te vermeerderen met belastingschade, deskundigenkosten en rente. Bij eindvonnis heeft de rechtbank de schadeloosstelling voor het onteigende bepaald op € 20.950.040,--, te vermeerderen met belastingschade, deskundigenkosten en rente. Voor zover in cassatie van belang heeft zij daartoe als volgt overwogen. Ingevolge art. 40a Ow moet de waarde van het onteigende worden bepaald op basis van de prijs die zonder onteigening op de peildatum bij verkoop in het vrije economische verkeer tot stand zou zijn gekomen. De waarde van het onteigende dient daarbij in beginsel te worden bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het onteigende. Indien sprake is van meer bouw- of gebruiksmogelijkheden kan [de eigenaar] daarbij in beginsel aanspraak maken op de hoogste waarde. Bij de waardering van het onteigende dienen verder de voorschriften van de art. 40b-40f Ow in acht te worden genomen. (rov. 2.25) Het algemene beroep op de redelijkheid [de eigenaar] heeft in verband met de toepassing van de bepalingen van de Onteigeningswet een beroep gedaan op de redelijkheid. Hij stelt dat een benadering van de schadeloosstelling alsof sprake is van een volstrekt normale onteigening geen recht doet aan de bijzonderheid van de zaak. (rov. 2.26) Aan dit algemene beroep op de redelijkheid wordt voorbijgegaan. In beginsel kan op grond van de redelijkheid niet in het algemeen een andere interpretatie van de Onteigeningswet voor [de eigenaar] gelden dan voor iedere andere onteigende. Ten overvloede wordt als volgt overwogen. Het Verdrag kent drie doelen (art. 1): veiligheid, toegankelijkheid en natuurlijkheid. De veiligheid is de bescherming tegen water, de toegankelijkheid betreft de verruiming dan wel verdieping van de Westerschelde en de natuurlijkheid ziet op natuurherstel en natuurcompensatie. Het Verdrag heeft dus een grotere reikwijdte dan alleen de toegankelijkheid waar [de eigenaar] van uitgaat. De haven van Antwerpen profiteert alleen indirect doordat grotere schepen de haven altijd kunnen bereiken dankzij de vergrote diepgang van de Westerschelde. De uitbreiding van de haven van Antwerpen wordt begrensd door de landsgrens tussen Nederland en België. [de eigenaar] stelt zelf dat de haven op de rechter Scheldeoever is gegroeid tot aan de landsgrens en dat de haven dus op de linkeroever moet uitbreiden. Die uitbreiding zal zich dan logischerwijs ook beperken tot de landsgrens. Het is aannemelijk dat de haven van Antwerpen baat heeft bij de uitvoering van het Verdrag, waartoe onder meer behoort de ontpoldering van de Hedwigepolder. Dat maakt nog niet dat de Hedwigepolder als een geheel is te beschouwen met de haven van Antwerpen en dat het daarom redelijk is een hogere schadeloosstelling vast te stellen. Gesteld noch gebleken is dat er een min of meer concreet uitbreidingsplan is van de haven van Antwerpen en dat de Hedwigepolder daarin een rol speelt. De landsgrens zou daar ook een obstakel voor zijn. Bij zijn beroep op de redelijkheid stelt [de eigenaar] dat iedere waardeverhoging van zijn grond in veelvoud doorwerkt gezien de onteigende oppervlakte. Relatief gezien geldt dat echter voor iedere onteigende partij. Begrepen wordt dat de onteigening van deze polder, die al generaties in eigendom is van de familie [de eigenaar] , ingrijpend is. Deze emotionele kant van de onteigening is echter op basis van de wet niet op geld waardeerbaar. (rov. 2.27) Eliminatie (art. 40c Ow) Op grond van art. 40c Ow wordt bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening gehouden met de voordelen of nadelen teweeggebracht door 1. het werk waarvoor wordt onteigend; 2. overheidswerken die in verband staan met dat werk; 3. plannen voor de werken onder 1. en 2. bedoeld. (rov. 2.29) Eliminatie van het werk is alleen aan de orde als sprake is van een overheidswerk. De bijzondere omstandigheden van dit geval maken dat is voldaan aan de vereisten voor het zijn van een overheidswerk. (rov. 2.34) Het werk waarvoor wordt onteigend, de ontpoldering, en het plan voor dat werk (het rijksinpassingsplan), zullen bij het bepalen van de schadeloosstelling worden weggedacht. (rov. 2.35) Complexwaarde (art. 40d Ow) De rechtbank komt niet toe aan een beoordeling van het primaire standpunt van [de eigenaar] dat de schadeloosstelling moet worden gebaseerd op complexwaarde. (rov. 2.36) Verwachtingswaarde De deskundigen zijn nagegaan of op de peildatum sprake was van zodanig concrete en reële verwachtingen ten aanzien van toekomstige ontwikkeling van het gebied waarin de betrokken onroerende zaken zijn gelegen, dat deze verwachtingen in het vrije economische verkeer een kenbare invloed hebben op de waarde van de onroerende zaken in dat gebied. Zij hebben vastgesteld dat bij alle Belgische plannen voor uitbreiding van de haven van Antwerpen de grens tussen Nederland en België een harde is. Zij overwegen dat het vanuit Nederlands perspectief niet snel denkbaar is dat Nederland de uitbreiding van de haven op Nederlands grondgebied mogelijk zou maken. Voor zover zij hebben kunnen nagaan is vanuit Nederlandse zijde nooit het plan opgevat de agrarische functie van de Hedwigepolder te wijzigen in een meer lucratieve functie.

Het totaalbedrag van de aan [de eigenaar] verschuldigde schadevergoeding is derhalve € 20.950.040,--. (rov. 2.136)

[de eigenaar] heeft onderdeel 8 van het middel ingetrokken. Alleen dit onderdeel is gericht tegen beslissingen waarbij ook de pachter is betrokken. [de eigenaar] is daarom niet-ontvankelijk in zijn beroep in het geding tegen de pachter.

4.1 Onderdeel 1 van het middel klaagt onder meer dat de rechtbank met haar oordeel in rov. 2.27 dat aan het algemene beroep van [de eigenaar] op de redelijkheid wordt voorbijgegaan, heeft miskend dat zij uitdrukkelijk had moeten onderzoeken of, na de toepassing van de regels van onteigeningsrecht – de leerstukken van eliminatie (art. 40c Ow), egalisatie (complexwaarde) (art. 40d Ow) en verwachtingswaarde – in dit concrete geval aanleiding zou bestaan om deze regels, gegrondvest als zij zijn op de redelijkheid, op dezelfde basis van de redelijkheid aan te vullen, te vernieuwen of buiten toepassing te laten. Alleen aldus had de rechtbank kunnen beoordelen of (ook) in het kader van de onderhavige onteigening, met haar door de Hoge Raad erkende bijzondere aard en achtergrond, de aanspraak van de onteigende op een volledige schadeloosstelling is verzekerd, aldus de klacht. 4.2 Het uitgangspunt van de Onteigeningswet is dat een onteigende een volledige vergoeding krijgt voor alle schade die hij als eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk lijdt door het verlies van zijn zaak (art. 40 Ow). De door de onteigende te ontvangen vergoeding omvat de werkelijke waarde van het onteigende en in voorkomend geval ook vergoeding van bijkomende schade. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper (art. 40b lid 2 Ow). Gelet moet dus worden op de prijs die de onteigenaar als redelijk handelende koper, zonder dreiging met het dwangmiddel van een onteigening, bereid zou zijn te besteden en die de verkoper, zonder misbruik te maken van de dwangpositie van de wederpartij, die juist de voor realisering van het voorgenomen werk nodige percelen in eigendom moet verwerven, redelijkerwijs zou willen bedingen. Als een redelijk handelende koper in het vrije commerciële verkeer kan ook degene worden aangemerkt die, bij het bepalen van de koopprijs, mede rekening houdt met op het ogenblik van de onteigening bij hem bestaande, voldoende reële, verwachtingen over een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. De Onteigeningswet bevat verschillende op de redelijkheid berustende regels die waarborgen dat de werkelijke waarde van het onteigende wordt vergoed aan de onteigende, zoals de eliminatieregel van art. 40c Ow en de egalisatieregel van art. 40d Ow. 4.3 De onteigening van de Hedwigepolder heeft een bijzondere aard en achtergrond. De infrastructurele werken die op het onteigende worden aangelegd, zijn grootschalig en vergen langdurig beheer. Het gaat onder meer om waterkeringen waarmee de openbare veiligheid is gemoeid. Bovendien moet met die aanleg en dat beheer worden voldaan aan internationale verplichtingen van de Staat. Die bijzondere aard en achtergrond rechtvaardigen echter niet een afwijking van de uitgangspunten die aan het stelsel van schadeloosstelling van de Onteigeningswet ten grondslag liggen en die hiervoor in 4.2 voorop zijn gesteld. Ook in dit geval is bepalend voor de werkelijke waarde van het onteigende, de prijs die tot stand zou komen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper. Die maatstaf biedt voldoende ruimte om rekening te houden met de bijzondere aard en achtergrond van deze onteigening. Een beroep op de redelijkheid kan niet ertoe leiden dat de werkelijke waarde van het onteigende op een hoger bedrag dan de hiervoor bedoelde prijs wordt vastgesteld. 4.4

4.5 Onderdeel 2 klaagt dat de rechtbank in rov. 2.27 ten onrechte niet tot uitgangspunt heeft genomen dat de Hedwigepolder een geheel is met de haven van Antwerpen en dat het daarom redelijk is een hogere schadeloosstelling vast te stellen. Deze klacht, die verband houdt met een beroep op de complexwaarde, maar haar grondslag niet zoekt in art. 40d Ow, maar in de redelijkheid, faalt reeds op grond van hetgeen hiervoor in 4.4 is overwogen. Voor zover het onderdeel mede een beroep doet op art. 40d Ow, komt dit hierna in 4.6 bij de behandeling van onderdeel 4 aan de orde. 4.6 Onderdeel 4 klaagt dat de rechtbank in rov. 2.36 is uitgegaan van de onjuiste rechtsopvatting dat niet kan worden toegekomen aan een beoordeling van de complexwaarde als het werk en het plan voor het werk geëlimineerd dienen te worden. Deze klacht kan wegens gebrek aan belang niet tot cassatie leiden. Uit het oordeel van de rechtbank volgt immers onmiskenbaar dat hoe dan ook niet is voldaan aan de maatstaf van art. 40d lid 2 Ow, die luidt dat onder een complex wordt verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. De rechtbank heeft in dat verband in rov. 2.27 overwogen dat het aannemelijk is dat de haven van Antwerpen baat heeft bij de uitvoering van het Verdrag, waartoe dus onder meer behoort de ontpoldering van de Hedwigepolder, maar dat dit nog niet maakt dat de Hedwigepolder als een geheel is te beschouwen met de haven van Antwerpen en dat het daarom redelijk zou zijn een hogere schadeloosstelling vast te stellen. De rechtbank heeft daaraan toegevoegd dat gesteld noch gebleken is dat er een min of meer concreet uitbreidingsplan is van de haven van Antwerpen en dat de Hedwigepolder daarin een rol speelt, en dat de landsgrens daarvoor ook een obstakel zou zijn. Dit oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting over het begrip ‘complex’ als bedoeld in art. 40d lid 2 Ow en is niet onbegrijpelijk. 4.7 Onderdeel 5 richt verschillende klachten tegen het oordeel van de rechtbank in rov. 2.37 dat geen sprake is van (enige) verwachtingswaarde. Voor zover aan die klachten ten grondslag ligt dat in deze zaak op grond van de redelijkheid andere vereisten aan het vaststellen van de verwachtingswaarde moeten worden gesteld dan in andere zaken, falen zij op grond van hetgeen hiervoor in 4.4 is overwogen. Ook overigens falen zij. De rechtbank heeft niet het (hiervoor in 4.2 vermelde) uitgangspunt miskend dat als een redelijk handelende koper in het vrije commerciële verkeer ook degene kan worden aangemerkt die, bij het bepalen van de koopprijs, mede rekening houdt met op het ogenblik van de onteigening bij hem bestaande, voldoende reële, verwachtingen over een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Haar oordeel, op basis van dit juiste uitgangspunt, dat geen sprake is van (enige) verwachtingswaarde van het onteigende kan, verweven als het is met waarderingen van feitelijke aard, voor het overige niet op juistheid worden onderzocht en is voldoende begrijpelijk gemotiveerd. 4.8 De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).

5.1 Onderdeel 3.2 van het middel klaagt dat de rechtbank in rov. 2.117 heeft miskend dat de rente uit hoofde van de vergoeding voor onwinbare bodembestanddelen, welke vergoeding als vrijkomend kapitaal moet worden aangemerkt, een periodiek inkomensvoordeel is dat voor verrekening met periodieke inkomensschade in aanmerking komt. Geklaagd wordt dat de onteigende, behoudens uitzonderlijke gevallen, niet beter behoeft te worden van onteigening en dat niet valt in te zien waarom het voordeel dat de onteigende geniet doordat hij een vergoeding ontvangt voor onwinbare bodembestanddelen, zou moeten worden vergroot door geen rekening te houden met de rente op het vrijkomende kapitaal uit hoofde van deze vergoeding. 5.2 In het onteigeningsrecht kunnen inkomensvoordelen in beginsel worden verrekend met inkomensnadelen. Het voordeel dat de onteigende geniet in de vorm van rente van het vrijkomende kapitaal kan de inkomensschade beperken die de onteigende lijdt als gevolg van de onteigening. Dat is niet anders als dat inkomensvoordeel bestaat in rente over de vergoeding van onwinbare bodembestanddelen. Een dergelijke verrekening leidt niet tot een resultaat dat strijdig is met het beginsel dat de onteigende recht heeft op volledige schadevergoeding. De rechtbank heeft het voorgaande miskend. Onderdeel 3.2 slaagt derhalve. 5.3 Onderdeel 4.1 richt zich tegen rov. 2.112, waarin de rechtbank het oordeel en de motivering van de deskundigen over de berekeningsmethode heeft overgenomen – te weten dat een middenweg moet worden gekozen tussen de berekeningsmethoden reconstructie en wederbelegging, die de deskundigen aanduiden als een ‘hybride vorm’ – en heeft geoordeeld dat het gegeven de bijzondere situatie redelijk is een middenweg te kiezen die zo dicht mogelijk bij de feitelijke oude situatie ligt: een deel van het onteigende was privégebruik en een deel belegging. Het onderdeel klaagt dat de rechtbank met dit oordeel miskent dat onderscheid moet worden gemaakt tussen wederbelegging en reconstructie en daarbij geen ‘hybride’ mengvormen bestaan. De rechtbank had bij de begroting van de aan [de eigenaar] toekomende schadeloosstelling niet de regels voor reconstructie kunnen toepassen op wederbelegging, aldus het onderdeel. 5.4 In navolging van de deskundigen heeft de rechtbank (in rov. 2.97-2.101) rekening gehouden met de omstandigheid dat [de eigenaar] het totaal van het onteigende niet strikt bedrijfsmatig exploiteerde, terwijl evenmin louter sprake was van een belegging. Daartoe heeft de rechtbank bij de begroting en vaststelling van de schadeloosstelling onderscheid gemaakt tussen – aan de ene kant – het deel van het onteigende dat [de eigenaar] zelf in gebruik had voor recreatieve doeleinden en de uitoefening van de polosport, en – aan de andere kant – het deel dat hij had verpacht aan derden. Vervolgens heeft de rechtbank (in rov. 2.112), wederom in navolging van de deskundigen, laatstgenoemd deel aangemerkt als een duurzame belegging. Een en ander is in cassatie niet bestreden. Bij die stand van zaken had de rechtbank voor de begroting en vaststelling van de schadeloosstelling ten aanzien van het deel van het onteigende dat [de eigenaar] aanhield als duurzame belegging, toepassing moeten geven aan de regels die gelden voor de begroting en vaststelling van de schadeloosstelling ter zake van wederbelegging, en was er – anders dan de rechtbank in rov. 2.112 heeft geoordeeld – geen plaats voor een berekening van die schadeloosstelling op basis van reconstructie dan wel op basis van een situatie die zich bevindt tussen reconstructie en wederbelegging. De klacht van onderdeel 4.1 slaagt dus. Onderdeel 4.2 kan onbehandeld blijven. 5.5 De overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).

De Hoge Raad: in het principale beroep: - verklaart [de eigenaar] niet-ontvankelijk in zijn beroep tegen de pachter; - verwerpt het beroep voor het overige; - veroordeelt [de eigenaar] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Staat begroot op € 902,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [de eigenaar] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan, en aan de zijde van de pachter op nihil. in het incidentele beroep: - vernietigt het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 15 april 2020; - verwijst het geding naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing; - veroordeelt [de eigenaar] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Staat begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [de eigenaar] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan. Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.V. Polak, als voorzitter, de vicepresident M.J. Kroeze en de raadsheren C.H. Sieburgh, H.M. Wattendorff en F.J.P. Lock, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.J.P. Lock op 16 december 2022. KB van 14 november 2014, nr. 2014002189, Stcrt. 12 december 2014, nr. 34042. Verdrag tussen het Koninkrijk der Nederlanden en het Vlaams Gewest betreffende de uitvoering van de ontwikkelingsschets 2010 Schelde-estuarium; Middelburg, 21 december 2005, Trb. 2005, 310. Nederland heeft het verdrag goedgekeurd bij Wet van 10 juli 2008, houdende goedkeuring van het op 21 december 2005 te Middelburg tot stand gekomen Verdrag tussen het Koninkrijk der Nederlanden en het Vlaams Gewest betreffende de uitvoering van de ontwikkelingsschets 2010 Schelde-estuarium (Trb. 2005, 310), Stb. 2008, 307. Rechtbank Zeeland-West-Brabant 8 juni 2016, ECLI:NL:RBZWB:2016:3332. HR 5 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:7. Rechtbank Zeeland-West-Brabant 15 april 2020, ECLI:NL:RBZWB:2020:1885. HR 15 december 2017, ECLI:NL:HR:2017:3107, rov. 3.5.1. HR 13 augustus 2004, ECLI:NL:HR:2004:AQ6968, rov. 3.2. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:326, rov. 3.5 en HR 14 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE4378, rov. 3.2. HR 5 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:7, rov. 3.6.3 en 3.6.5. Vgl. HR 14 juli 2006, ECLI:NL:HR:2006:AV1106, rov. 3.2.

Zij overwegen verder dat ook geen sprake is van enige ‘natuurlijke’ verwachtingswaarde, die enkel het gevolg is van een gunstige ligging van de Hedwigepolder ten opzichte van de haven van Antwerpen. Ten slotte overwegen de deskundigen dat niet gebleken is dat vanuit de markt een kenbare belangstelling heeft bestaan voor de aankoop van gronden in de Hedwigepolder met het oog op een mogelijke toekomstige meer ‘lucratieve’ functiewijziging. De rechtbank sluit zich bij die bevindingen aan en voegt daar nog aan toe dat een eventuele andere bestemming van de Hedwigepolder ten behoeve van de haven van Antwerpen alleen met behulp van de Nederlandse overheid mogelijk zou zijn geweest. Die medewerking zou niet waarschijnlijk zijn, gelet ook op de weerstand die er de afgelopen jaren is geweest tegen het ontpolderingsbesluit. Daarbij komt dat [de eigenaar] zijn stelling over de verwachtingswaarde niet concreet heeft gemaakt. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan wat [de eigenaar] stelt over de verwachtingswaarde en neemt de conclusie van de deskundigen over. (rov. 2.37) Waarde bij voortzetting bestaand gebruik De rechtbank stelt de waarde van alle onteigende gronden c.a. per peildatum 8 februari 2018 vast op (afgerond) € 17.500.000,--. (rov. 2.69) Voordelen in verband met bijzondere geschiktheid voor de aanleg van het werk of door vrijkomende bodembestanddelen De rechtbank stelt het aandeel voor [de eigenaar] in het voordeel wegens de aanwezigheid van vrijkomende bodembestanddelen vast op € 1.810.040,--. (rov. 2.95) Bijkomende schade De rechtbank begroot de bijkomende schade van [de eigenaar] in verband met de onderhavige onteigening per peildatum op (afgerond) € 1.640.000,--. (rov. 2.135) In dit verband oordeelt de rechtbank over de vervanging van agrarische of overige gronden onder meer als volgt. De deskundigen hebben tijdens het pleidooi toegelicht dat de Staat in verband met de wijze van schadeberekening uitgaat van twee mogelijkheden: reconstructie of wederbelegging. Volgens de deskundigen kan echter in deze onteigening niet onverkort een van beide berekeningsmethoden worden toegepast. De deskundigen hebben nader gemotiveerd dat [de eigenaar] de Hedwigepolder niet strikt bedrijfsmatig exploiteerde, terwijl evenmin louter sprake was van belegging. Er moet volgens de deskundigen daarom een middenweg worden gekozen, die zij aanduiden als een “hybride vorm”. Dit is volgens de deskundigen van belang voor de wijze van reconstructie. Zij hebben gezocht naar een mengvorm, waarbij zij zijn uitgegaan van de beschikbaarheid in de markt. Zij hebben beoordeeld wat een redelijk handelend eigenaar in een vergelijkbare positie zou doen. De rechtbank neemt, mede gelet op deze nadere toelichting, het oordeel en de motivering van de deskundigen op dit punt over en maakt deze tot de hare. Gegeven de bijzondere situatie is het redelijk een middenweg te kiezen die zo dicht mogelijk bij de feitelijke oude situatie ligt: een deel was privégebruik en een deel belegging. De stelling van de Staat dat bij een duurzame belegging naast de werkelijke waarde alleen wederbeleggingskosten in aanmerking komen, slaagt niet. Het uitgangspunt van een vergelijkbaar beleggingsobject houdt niet per definitie in dat er geen inkomensschade kan zijn. Ten aanzien van de subsidiaire stelling van de Staat hebben de deskundigen overwogen dat hun keuze voor variant 3 – aankoop binnen drie jaar van alleen een vergelijkbare oppervlakte onverpachte agrarische gronden, die [de eigenaar] vervolgens verpacht of in erfpacht uitgeeft (rov. 2.109) – primair voortvloeit uit hun schatting dat de aankoop van vervangende agrarische gronden volgens deze variant het meest kansrijk is. De rechtbank ziet geen reden af te wijken van dit advies van de deskundigen, nu dit advies geacht wordt tot stand te zijn gekomen op basis van de kennis en ervaring van de deskundigen. (rov. 2.112) Over inkomens- en financieringsschade oordeelt de rechtbank onder meer als volgt. Uitgaande van de aankoop van vervangende grond in variant 3 berekenen de deskundigen de inkomens- en financieringsschade op € 19.691.828,66. (rov. 2.113) De deskundigen concluderen dat [de eigenaar] voor de financiering van dit bedrag in elk geval als (vrijkomend) kapitaal beschikbaar heeft de vergoeding voor de waarde van het onteigende van € 17.500.000,--. Daarnaast kan [de eigenaar] als gevolg van de onteigening aanspraak maken op een vergoeding wegens bijzondere geschiktheid van het onteigende (in de vorm van het vrijkomen van onwinbare bodembestanddelen) van € 1.810.040,--. Volgens de deskundigen is deze vergoeding niet aan te merken als vrijkomend kapitaal dat [de eigenaar] moet benutten ter financiering van de vervangende investering. Deze vergoeding ziet volgens hen niet op kapitaal dat [de eigenaar] voorheen in de onteigende gronden had geïnvesteerd: de desbetreffende bodembestanddelen waren immers voor [de eigenaar] ‘onwinbaar’. De vergoeding was ook niet anderszins verbonden met de exploitatie van deze gronden, zodat deze onwinbare bodembestanddelen in zoverre hebben te gelden als een zelfstandig vermogensbestanddeel, dat ook niet voor vervanging in aanmerking komt, aldus de deskundigen. Volgens de deskundigen sluit deze benadering ook aan bij het bijzondere karakter dat de vergoeding van de meerwaarde van het onteigende wegens bijzondere geschiktheid volgens de Hoge Raad heeft. (rov. 2.114) Daarmee resteert volgens de deskundigen voor [de eigenaar] te financieren € 2.191.828,66. (rov. 2.115) Het buiten beschouwing laten van de vergoeding voor het aandeel van de onteigende in het voordeel voor de onteigenaar is in lijn met de ratio voor het toekennen van die vergoeding, de redelijkheid en de billijkheid. Deze grondslag rechtvaardigt dat een onteigende met deze vergoeding in een betere vermogenspositie komt dan zonder onteigening het geval zou zijn geweest. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat die grondslag ook rechtvaardigt dat een eventueel inkomensvoordeel in de vorm van rente-inkomsten over deze vergoeding aan de onteigende wordt gelaten. Het zou onredelijk zijn indien de onteigende de (rente over de) vergoeding wegens bijzondere geschiktheid moet verrekenen met de rente over de financiering, terwijl de Staat “vrijelijk” over zijn deel van die vergoeding kan beschikken. (rov. 2.117)