ECLI:NL:HR:2020:1499

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN CIVIELE KAMER Nummer 19/01351 Datum 25 september 2020 ARREST In de zaak van ALEGRIA REAL ESTATE B.V.,gevestigd in Sint Maarten, VERZOEKSTER tot cassatie, verweerster in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep, hierna: Alegria, advocaat: J.W.H. van Wijk, tegen 1. TIMESHARE OWNERS AT CARAVANSERAI ASSOCIATION,gevestigd in Sint Maarten, hierna: TOCA, 2. [verweerder 2] , 3. [verweerster 3] ,beiden wonende in de Verenigde Staten van Amerika, hierna: [verweerders] , VERWEERDERS in cassatie, verzoekers in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep, hierna gezamenlijk: TOCA c.s. , advocaat: B.T.M. van der Wiel.

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar: het vonnis in de zaak AR 2015/68 van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten van 23 augustus 2016; het vonnis in de zaak AR 68/2015 - ghis 82129/2017 - H 16/17 - SXM2016H00017 van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 13 december 2018, zoals hersteld bij vonnis van 20 december 2018. Alegria heeft tegen dit vonnis van het hof beroep in cassatie ingesteld. TOCA c.s. hebben voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. Het cassatierekest en het verweerschrift tevens houdende voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit. Partijen hebben over en weer een verweerschrift tot verwerping van het beroep ingediend. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, voor Alegria mede door J.B.B. Heinen en voor TOCA c.s. mede door T. van Tatenhove. De conclusie van de Advocaat-Generaal P. Vlas strekt tot verwerping van het principaal cassatieberoep. De advocaat van Alegria heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd. 2Uitgangspunten en feiten 2.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) In 1996 heeft Kildare Properties Limited (hierna: Kildare) rechten van erfpacht verworven op drie percelen op Sint Maarten. Op die percelen is vervolgens het Caravanserai Beach Resort (hierna: het resort) ontwikkeld. (ii) In verband met de ontwikkeling en exploitatie van het resort zijn in 1996 twee vennootschappen opgericht: - Island Hotel Corporation N.V. (hierna: Island Hotel), die de hotel- en andere horeca-activiteiten zou beheren, en - Endless Vacation N.V. (hierna: Endless Vacation), die blijkens haar statuten onder meer was belast met het bemiddelen en adviseren bij de verhuur en verkoop van timeshares. (iii) The Bank of Nova Scotia (hierna: de bank) heeft financiering verstrekt voor het project. Ten behoeve van de bank heeft Kildare een recht van hypotheek doen vestigen op de drie percelen. Daarnaast hebben Kildare, Island Hotel en Endless Vacation al hun inkomsten en vorderingen met betrekking tot het resort tot zekerheid overgedragen aan de bank. (iv) In de periode 1996-2013 zijn met betrekking tot het resort meer dan tweeduizend timeshares verkocht aan timeshare-nemers. (v) De bank heeft in 2013 de kredieten opgeëist, waarna het tot een executoriale verkoop van de erfpacht- en appartementsrechten is gekomen. (vi) In de daartoe opgemaakte veilingakte staat onder meer het volgende: “Buyer is herewith informed about the following: II. Lease agreements The property is burdened with lease agreements, which comprise in Timeshare agreements and Commercial agreements. Timeshare: For an overview of sold timeshare weeks reference is made to the Appraisal report (…), of which a copy is made available through the website of Notary Office SXM. Please note that the creditor cannot guarantee that this overview is complete and/or accurate, as the appraiser relied on information that was provided by Kildare.” (vii) Alegria heeft op de op 13 augustus 2014 gehouden veiling als hoogste bieder de erfpacht- en appartementsrechten gekocht. De erfpachtrechten zijn op 15 september 2014 aan Alegria geleverd. (viii) Bij brief van 30 september 2014 heeft Alegria de timeshare-nemers aangeschreven met de mededeling dat Kildare, Island Hotel, Endless Vacation en hun belanghebbenden vanaf 15 september 2014 niet langer betrokken zijn bij het resort. In die brief staat verder vermeld: “5. If you have entered into any type of timeshare agreement with Kildare for a timeshare unit at the Caravenserai Beach Resort, such agreement qualifies as a lease agreement for which no approval was granted by the Bank of Nova Scotia. In accordance with article 3:264 of the Civil Code of Sint Maarten, Alegria Real Estate N.V. hereby invokes the annulment of your timeshare/lease agreement, including any related timeshare exchange programs.6. If you have entered into any type of timeshare agreement with Endless Vacation N.V. for a timeshare unit at the Caravenserai Beach Resort, please note that Alegria Real Estate N.V. is not bound by such agreement, and you are no longer entitled to make use of the timeshare unit or any related timeshare exchange programs. (…)” (ix) Een deel van de timeshare-nemers heeft zich verenigd in TOCA. [verweerders] zijn timeshare-nemer en lid van TOCA. 2.2 In deze procedure vorderen TOCA c.s. , voor zover in cassatie van belang, een verklaring voor recht dat Alegria jegens de leden van TOCA onrechtmatig handelt door hen niet toe te laten tot het door hen gehuurde, en dat Alegria wordt verplicht de leden van TOCA het door hen gehuurde te laten gebruiken. TOCA c.s. leggen hieraan ten grondslag – kort gezegd – dat de leden van TOCA een huurovereenkomst hebben op grond waarvan zij als timeshare-nemer gedurende een bepaalde periode gebruik kunnen maken van een appartement op het resort, en dat de rechten en verplichtingen uit deze huurovereenkomsten, met de overdracht van de zakelijke rechten op het gehuurde, zijn overgegaan op Alegria. 2.3 Het gerecht heeft, voor zover in cassatie van belang, de verklaring voor recht, in iets andere bewoordingen dan gevorderd, toegewezen en Alegria veroordeeld om (de leden van) TOCA c.s. het huurgenot te verschaffen van de appartementen, zodra zij de maintenance fees, direct bij aankomst in het appartement, aan Alegria hebben betaald. 2.4 Het hof heeft het vonnis van het gerecht bevestigd, met dien verstande dat de verklaring voor recht zo moet worden gelezen dat Alegria jegens (de leden van) TOCA c.s. gehouden is de met hen gesloten timeshare-overeenkomsten na te komen, voor zover deze betrekking hebben op reeds voltooide gebouwen en er op 13 augustus 2014 al sprake was van gebruik door de desbetreffende timeshare-nemer, op voorwaarde dat de leden de ‘maintance fees’ voor het lopende jaar hebben voldaan. Hiertoe heeft het hof, voor zover in cassatie van belang, als volgt overwogen. De vraag is of, nu de timeshare-nemers een huurovereenkomst hadden met Endless Vacation en niet met Kildare, toepassing kan worden gegeven aan de regel ‘koop breekt geen huur’. (rov. 2.17) Bij die beoordeling moet worden uitgegaan van art. 7:226 BW Sint Maarten (hierna: BWSM). Dit artikel behelst, evenals het Nederlandse art. 7:226 BW, een bepaling ter bescherming van de huurder voor de situatie dat de verhuurder de zaak aan een ander overdraagt. Om te voorkomen dat de huurder het genot van de gehuurde zaak kwijtraakt doordat de verhuurder dit niet meer aan hem kan verschaffen, houdt deze bepaling in dat in zodanig geval de huurovereenkomst overgaat op de nieuwe eigenaar. Deze bepaling is niet van toepassing wanneer weliswaar sprake is van eigendomsoverdracht, maar niet van eigendomsoverdracht door de verhuurder. Dat wordt niet anders wanneer de verhuurder wel de economische eigenaar van het verhuurde was (zie HR 5 maart 2004, ECLI:NL:HR:2004:AN9687, hierna ook: het Vagobel-arrest). (rov. 2.18) Uit de wetsgeschiedenis van art. 7:226 BW blijkt dat door de wetgever onder ogen is gezien (en dus is aanvaard) dat de bepaling in beginsel slechts gelding heeft wanneer de verhuurder ook eigenaar van het verhuurde is, met het gevolg dat de huurder tegenover de eigenaar en diens rechtsopvolger geen eigen positie heeft. (rov. 2.19) Uit de wetsgeschiedenis blijkt volgens de Hoge Raad (zie HR 6 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2560) voorts dat de regel van art. 7:226 BW niet bezwaarlijk wordt geacht voor de verkrijger die immers het recht verkrijgt op de huurpenningen. (rov. 2.20)Elders in de parlementaire stukken wordt opgemerkt dat het nodig kan zijn art.

3.1 Onderdeel 1 van het middel richt zich tegen het oordeel van het hof (in rov. 2.23-2.24) dat de executoriale verkoop aan Alegria van de aan Kildare toekomende rechten moet worden gelijkgesteld met het in art. 7:226 lid 2 BWSM omschreven geval van overdracht door een schuldeiser van de eigenaar van de verhuurde zaak. De onderdelen 1.1 en 1.5 klagen dat het hof heeft miskend dat art. 7:226 BWSM alleen van toepassing is wanneer de verhuurder tevens de zakelijk gerechtigde met betrekking tot de gehuurde zaak is. Art. 7:226 BWSM is dus niet van toepassing indien, zoals in dit geval, de zakelijke rechten op de gehuurde zaak toekomen aan een andere rechtspersoon dan de verhuurder. De door het hof in rov. 2.23 vermelde omstandigheden van dit geval doen daaraan niet af, aldus de onderdelen. Onderdeel 1.2 klaagt dat het hof heeft miskend dat dit ook geldt als wordt gelet op de ratio van art. 7:226 BW. Dat blijkt volgens het onderdeel onder meer uit het Vagobel-arrest en uit de wetsgeschiedenis van art. 7:226 BW. Onderdeel 1.3 klaagt onder meer dat de extensieve uitleg van art. 7:226 BW door het hof in rov. 2.24 berust op een ongeoorloofde anticipatie op het Ontwerp Timeshare Ordinance. 3.2.1 Art. 7:226 lid 1 BWSM bepaalt, voor zover in deze zaak van belang, dat de overdracht door de verhuurder van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft of van een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst die daarna opeisbaar worden, doet overgaan op de verkrijger. Daarbij wordt ingevolge art. 7:226 lid 2 BWSM overdracht door een schuldeiser van de verhuurder gelijkgesteld met overdracht door de verhuurder. 3.2.2 Art. 7:226 leden 1 en 2 BWSM zijn gelijkluidend aan art. 7:226 leden 1 en 2 BW. Bij gebreke van een toelichting op art. 7:226 BWSM die in een andere richting wijst, kan voor de uitleg van die bepaling worden aangesloten bij de uitleg van art. 7:226 BW. Dit strookt met het in art. 39 lid 1 van het Statuut voor het Koninkrijk neergelegde concordantiebeginsel, dat ertoe strekt het burgerlijk recht binnen het Koninkrijk zoveel mogelijk op overeenkomstige wijze te regelen. 3.2.3 Uit de tekst van art. 7:226 BW volgt dat deze bepaling alleen ziet op gevallen waarin de verhuurder (of diens schuldeiser) de verhuurde zaak of een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de verhuurde zaak overdraagt. In de wetsgeschiedenis bij art. 7:226 BW is onder ogen gezien dat de bepaling niet van toepassing is op gevallen waarin de verhuurder een ander is dan de zakelijk gerechtigde en de (schuldeiser van de) zakelijk gerechtigde degene is die de (zelfstandige rechten op de) verhuurde zaak overdraagt. Dit heeft niet geleid tot aanpassing van de wettekst. Daarom bestaat op dit punt geen ruimte voor een extensieve uitleg van art. 7:226 BW. De rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst gaan dus niet op grond van art. 7:226 BW over op de verkrijger wanneer het niet de (schuldeiser van de) verhuurder is die de (zelfstandige rechten op de) verhuurde zaak overdraagt. Dit geldt, gelet op hetgeen hiervoor in 3.2.2 is overwogen, ook voor art. 7:226 BWSM. 3.3 Hetgeen hiervoor in 3.2.1-3.2.3 is overwogen brengt mee dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomsten tussen Endless Vacation en de timeshare-nemers niet op grond van art. 7:226 lid 2 BWSM zijn overgegaan op Alegria. Het is immers de bank als schuldeiser van de zakelijk gerechtigde Kildare – en dus niet Endless Vacation als verhuurder (of de bank als haar schuldeiser) – geweest die de zakelijke rechten op het gehuurde aan Alegria heeft overgedragen. De door het hof in rov. 2.23 van het bestreden vonnis (zie hiervoor in 2.4) genoemde bijzondere omstandigheden van dit geval kunnen hieraan niet afdoen. Ook bestaat onvoldoende grond om te anticiperen op inwerkingtreding van het Ontwerp Timeshare Ordinance. Waar in het Ontwerp Timeshare Ordinance is voorzien in een regel die de timeshare-nemer beschermt ongeacht of de verkopende of overdragende partij de contractspartij van de timeshare-nemer is, wijkt deze te sterk af van het geldende recht, terwijl bovendien onduidelijk is of en, zo ja wanneer, de Timeshare Ordinance zal worden vastgesteld en in werking zal treden. 3.4 Het voorgaande betekent dat de hiervoor in 3.1 weergegeven klachten slagen. De overige klachten van onderdeel 1 behoeven geen behandeling. 3.5 Onderdeel 2 richt zich tegen het oordeel van het hof (in rov. 2.25) dat, ook wanneer art. 7:226 BWSM niet van toepassing zou zijn, Alegria op grond van art. 6:162 BWSM en art. 6:2 BWSM gebonden is aan de met de timeshare-nemers gesloten huurovereenkomsten. De onderdelen 2.2 en 2.4 klagen dat het hof daarmee heeft miskend dat de enkele omstandigheid dat Alegria, toen zij een bod uitbracht, wist van de timeshare-overeenkomsten en dat zij dus wist dat er een grote groep personen was die een aanzienlijk bedrag hadden vooruit betaald in de verwachting dat zij nog jaren van de faciliteiten gebruik zouden kunnen maken, niet meebrengt dat art. 6:162 BWSM en art. 6:2 BWSM ertoe verplichten de belangen en verworven rechten van timeshare-nemers te eerbiedigen, nu voor een dergelijk oordeel bijzondere omstandigheden zijn vereist. 3.6.1

3.6.2 De verkrijger van (de zelfstandige rechten op) een verhuurde zaak kan ook op een andere grond dan art. 7:226 BWSM – zoals art. 6:162 BWSM of art. 6:2 BWSM – gehouden zijn om de verhuurdersverplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. Daarvoor is echter vereist dat sprake is van bijzondere omstandigheden.

3.7 Dit betekent dat de hiervoor in 3.5 weergegeven klachten slagen. De overige klachten van onderdeel 2 behoeven geen behandeling. 3.8 Opmerking verdient nog dat niet kan worden uitgesloten dat Kildare en de bank gehouden waren de huurovereenkomsten te eerbiedigen, bijvoorbeeld omdat zij met de verhuur hadden ingestemd, en dat zij om die reden de timeshare-nemers dus niet tot ontruiming hadden kunnen dwingen op de grond dat zijzelf niet aan de huurovereenkomsten waren gebonden. De aan art. 7:226 BW ten grondslag liggende beschermingsgedachte kan meebrengen dat voor een dergelijk geval uit art. 7:226 BW voortvloeit dat op de verkrijger overgaan de plichten in verband met het gebruik van de zaak die de eigenaar die niet de verhuurder is, jegens de huurder heeft. Dit zou betekenen dat ook Alegria gehouden is de huurovereenkomsten tussen Endless Vacation en de timeshare-nemers te eerbiedigen, in die zin dat Alegria zich zal moeten onthouden van een uitoefening van haar recht waardoor het door Kildare toegestane, contractuele gebruik door de timeshare-nemers zou worden belemmerd. In dat geval zou dat het verdergaande oordeel van het hof dat Alegria op grond van art. 7:226 BWSM gehouden is de huurovereenkomsten na te komen, niet kunnen dragen, maar mogelijk wel de minder verstrekkende vorderingen zoals die door TOCA c.s. zijn ingesteld (zie hiervoor in 2.2), voor zover die erop neerkomen dat Alegria gehouden is de uit de huurovereenkomsten voortvloeiende gebruiksrechten te eerbiedigen.

4.1 Hiervoor is gebleken dat het middel in het principale beroep doel treft. Daarmee is de voorwaarde vervuld waaronder het incidentele beroep is ingesteld. 4.2 Het incidentele middel richt klachten tegen het oordeel van het hof (in rov. 2.18) dat uit het Vagobel-arrest volgt dat art. 7:226 BW niet van toepassing is als weliswaar sprake is van eigendomsoverdracht, maar niet van eigendomsoverdracht door de verhuurder, en dat daarbij niet van belang is of art. 7:226 BW tegen de huurder of tegen de verhuurder wordt ingeroepen. Volgens het middel heeft het hof hiermee een onjuiste uitleg aan genoemd arrest gegeven, omdat wel degelijk van belang is of art. 7:226 BW wordt ingeroepen door de verhuurder of door de huurder, en heeft het hof bovendien dit oordeel niet kunnen baseren op stellingen van partijen. 4.3 Bij de behandeling van deze klachten bestaat geen belang, gelet op hetgeen hiervoor in 3.2.3 en 3.3 is overwogen.

De Hoge Raad:in het principale beroep: - vernietigt het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van 13 december 2018, zoals hersteld bij vonnis van 20 december 2018; - wijst het geding terug naar dat hof ter verdere behandeling en beslissing; - veroordeelt TOCA c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Alegria begroot op € 882,34 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris; in het incidentele beroep: - verwerpt het beroep; - veroordeelt TOCA c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Alegria begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien TOCA c.s. deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan. Dit arrest is gewezen door de vicepresident E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren M.V. Polak, C.E. du Perron, C.H. Sieburgh en F.J.P. Lock, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.J. Kroeze op 25 september 2020. Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten 23 augustus 2016, ECLI:NL:OGEAM:2016:51. HR 6 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2560, rov. 3.5.2. Kamerstukken I 2001/02, 26089, 26090 en 26932, nr. 162, p. 33-34. Vgl. HR 5 maart 2004, ECLI:NL:HR:2004:AN9687 (Vagobel/Geldnet), rov. 3.3.1. Vgl. Kamerstukken I 2001/02, 26089, 26090 en 26932, nr. 162, p. 34 en Kamerstukken I 2001/02, 28064, nr. 325b, p. 5. Vgl. HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9632, rov. 4.2.