ECLI:NL:HR:2018:874

8 juni 2018 Eerste Kamer 17/01875 TT/MD Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: 1. BUREAU BEHEER LANDBOUWGRONDEN,gevestigd te Utrecht, 2. PROVINCIE LIMBURG,gevestigd te Maastricht, EISERESSEN tot cassatie, advocaat: mr. M.E.M.G. Peletier, t e g e n 1. [verweerster 1] ,gevestigd te [vestigingsplaats] , 2. [verweerster 2] ,gevestigd te [vestigingsplaats] , VERWEERSTERS in cassatie, advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans. Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als BBL, de Provincie en [verweersters]

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar: a. de vonnissen in de zaak 2659422\CV EXPL 13-13983 van de rechtbank Limburg van 11 maart 2015 en 16 december 2015; b. de arresten in de zaak 200.184.566 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 20 september 2016 en 14 februari 2017. Het arrest van het hof van 14 februari 2017 is aan dit arrest gehecht.

Tegen het arrest van het hof van 14 februari 2017 hebben BBL en de Provincie beroep in cassatie ingesteld. De procesinleiding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. [verweersters] hebben een verweerschrift tot verwerping ingediend. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten. De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping van het cassatieberoep. De advocaat van BBL en de Provincie heeft bij brief van 20 april 2018 op die conclusie gereageerd. 3De ontvankelijkheid van het beroep Het hof heeft in rov. 4.1 geoordeeld dat [verweersters] geen belang hebben bij de beoordeling van hun grieven en vorderingen jegens de Provincie. Kennelijk in verband hiermee heeft het in het dictum van zijn arrest de Provincie ongenoemd gelaten. Het middel bevat geen klacht tegen deze beslissingen. De Provincie zal daarom in haar cassatieberoep niet-ontvankelijk worden verklaard.

4.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) [betrokkene 1] is bestuurder en enig aandeelhouder van [verweerster 1] (hierna: [verweerster 1] ) en [verweerster 2] (hierna: [verweerster 2] ). (ii) Na een inschrijvingsprocedure heeft [A] B.V. met ingang van 1 december 2008 210 ha landbouwgrond te [plaats] verpacht aan [verweerster 1] . [A] B.V. had bovendien op basis van een schriftelijke overeenkomst een bedrijfswoning en een aantal bedrijfsgebouwen (om niet) in bruikleen gegeven aan [verweerster 2] . [verweersters] hadden in 2008 op de landbouwgrond en gebouwen samen ingeschreven voor een bedrag van € 1.710,-- per ha. Bij dezelfde inschrijving hadden [verweersters] voor alleen de grond ingeschreven voor een bedrag van € 1.260,-- per ha. (iii) In juli 2009 is [A], waarop de hiervoor genoemde gebouwen en landbouwgrond waren gelegen, verkocht en geleverd aan BBL. BBL heeft het landgoed aangekocht om te voorzien in ruilgrond voor uit te plaatsen agrariërs in de omgeving in verband met de realisatie van de Ecologische Hoofdstructuur. (iv) BBL heeft met betrekking tot de eerderbedoelde landbouwgrond een geliberaliseerde pachtovereenkomst (art. 7:397 lid 1 BW) met [verweerster 1] gesloten voor de duur van één jaar, eindigend op 31 december 2010, en heeft zij voor elk volgend jaar wederom zo’n pachtovereenkomst met [verweerster 1] gesloten voor de duur van één jaar. De laatste eindigde op 31 december 2013. Ter zake van de bedrijfswoning en bedrijfsgebouwen heeft BBL met [verweerster 2] bruikleenovereenkomsten (om niet) gesloten, steeds ook voor een periode van één jaar en telkens opgevolgd door een overeenkomst van gelijke duur. De aanvangspachtprijs in 2010 voor de grond bedroeg € 982,-- per ha. In 2011 bedroeg de pachtprijs € 1.004,-- per ha en in 2012 en 2013 € 1.024,-- per ha. In het jaar 2010 werd 226.03 ha aan [verweerster 1] verpacht, in het jaar 2011 223.38 ha en in de jaren 2012 en 2013 209.38 ha. (v) BBL heeft [verweersters] medegedeeld dat zij na 31 december 2013 geen nieuwe pachtovereenkomst en geen nieuwe bruikleenovereenkomst zal sluiten. BBL wenst de gronden te verkopen aan een derde omdat het doel waarvoor het landgoed is gekocht, niet meer actueel is. 4.2 In het onderhavige geding vorderen [verweersters] in conventie een verklaring voor recht dat de tussen partijen gesloten geliberaliseerde pachtovereenkomst voor de grond tezamen met de bruikleenovereenkomst met betrekking tot de bedrijfswoning en de bedrijfsgebouwen moet worden aangemerkt als een pachtovereenkomst ter zake van een hoeve. BBL heeft in reconventie gevorderd, samengevat en voor zover in cassatie van belang, dat [verweerster 1] de gronden en [verweerster 2] de gebouwen ontruimd aan BBL ter beschikking zal stellen, alsmede vergoeding van schade. De rechtbank heeft de vordering in conventie afgewezen en de vorderingen in reconventie grotendeels toegewezen. 4.3.1 Het hof heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd. Voor zover in cassatie van belang heeft het in conventie voor recht verklaard dat de tussen [verweersters] en BBL voor het jaar 2013 gesloten pachtovereenkomst met betrekking tot 209.38.10 ha landbouwgrond en de voor dat jaar gesloten bruikleenovereenkomst met betrekking tot de gebouwen, tezamen dienen te worden aangemerkt als een pachtovereenkomst voor een hoeve in de zin van art. 7:311 BW en art. 7:313 BW. Het hof heeft de vorderingen in reconventie afgewezen. 4.3.2 Het hof heeft zijn beslissing als volgt gemotiveerd. Voor het aannemen van hoevepacht als bedoeld in art. 7:313 BW dient aannemelijk te zijn dat er een complex van ten minste een gedeelte van een gebouw en het daarbij behorende land bestaat en dat een tegenprestatie voor zowel het gebruik van het land als dat van de gebouwen is overeengekomen (rov. 4.2). Op basis van de geliberaliseerde pachtovereenkomsten met BBL beschikte [verweerster 1] over ruim 200 ha grond ten dienste van het landbouwbedrijf van [verweersters] De bedrijfsgebouwen van [verweersters] liggen in de nabijheid van de gepachte percelen. De door BBL in gebruik gegeven bedrijfsgebouwen liggen centraal op de gepachte gronden. Bedrijfsgebouwen en grond zijn als een geheel te exploiteren en zijn ook voor landbouwkundige exploitatie door BBL ter beschikking van [verweersters] gesteld. In art. 7 van de bruikleenovereenkomsten staat dat het de bruiklener uitsluitend is toegestaan de bedrijfsruimtes te gebruiken in het kader van agrarische bedrijfsvoering. (rov. 4.3) [verweersters] gebruikten de zogenoemde Jacobsschuur ten behoeve van opslag van door hen geteelde landbouwproducten. Ook gebruiken zij de mestsilo. De Jacobsschuur heeft een capaciteit van ongeveer 3600 ton en bestaat uit vier koelingen. [verweersters] werkten daarnaast op het landgoed samen met [betrokkene 2] , die graszoden teelt op het voormalige [A]. [betrokkene 2] gebruikt een deel van de bedrijfsgebouwen van BBL voor opslag van werktuigen. Vanwege een storm in 2010/2011 en het tenietgaan van (delen van) de bedrijfsgebouwen, stallen [verweersters] hun werktuigen niet meer in de gebouwen van BBL, maar in hun eigen bedrijfsgebouwen. De bedrijfswoning hebben [verweersters] anti-kraak in gebruik gegeven aan een werknemer, die toezicht houdt op de bedrijfsgebouwen. Tot slot wordt een deel van de gebouwen gebruikt door BBL voor de opslag van de inschuurlijn en de haspels voor de beregeningsinstallatie die [verweersters] (en [betrokkene 2] ) gebruiken ten behoeve van hun landbouwactiviteiten. Deze feiten en omstandigheden bieden voldoende aanknopingspunten om de gebouwen en de grond aan te merken als een complex. (rov. 4.4) [verweersters] hebben gemotiveerd aangevoerd dat in de pachtprijs per ha een vergoeding is begrepen voor het gebruik van de gebouwen. Zij heeft daarvoor een gedetailleerde rekenkundige onderbouwing gegeven. (rov. 4.5) Nu dat onvoldoende gemotiveerd is betwist, staat vast dat een tegenprestatie voor de gebouwen is verdisconteerd in de pachtsom voor de grond, zodat op beide overeenkomsten uit hoofde van art. 7:313 lid 3 BW de bepalingen omtrent verpachting van hoeven van toepassing zijn met ingang van het tijdstip waarop de laatste van beide overeenkomsten is gesloten. De overeenkomsten zijn laatstelijk gesloten in januari 2013, met ingang van 1 januari 2013, zodat beide overeenkomsten vanaf dat tijdstip voor de duur van twaalf jaar zijn gaan gelden. (rov. 4.7) Het hof acht bij dit alles niet relevant dat de pachtovereenkomst voor los land is gesloten met [verweerster 1] en de bruikleenovereenkomst voor de bedrijfsgebouwen met [verweerster 2] . Zoals [verweersters] onweersproken hebben toegelicht, is destijds met [A] B.V. een ontduikingsconstructie uitgedacht waarbij het nodig leek beide overeenkomsten op naam van verschillende vennootschappen te stellen. Nadat BBL eigenaar was geworden, heeft BBL aanvankelijk (in 2010) [verweerster 1] op beide overeenkomsten vermeld, maar na een opmerking daarover van de controller van [verweersters] de bruikleenovereenkomst alsnog op naam van [verweerster 2] gesteld. Het feit dat met twee vennootschappen is gecontracteerd, had kennelijk ook voor BBL geen andere achtergrond dan voortzetten van wat daarvoor gebruikelijk was. Tot slot berust de zeggenschap in [verweerster 1] en [verweerster 2] uiteindelijk geheel bij [betrokkene 1] , die feitelijk alle (contractuele) handelingen heeft verricht. In zoverre worden beide vennootschappen aangemerkt als dezelfde (weder)partij als bedoeld in art. 7:313 lid 3 BW. (rov. 4.8) BBL heeft aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [verweersters] zich beroepen op hoevepacht. Bij de beoordeling van dit verweer stelt het hof het volgende voorop. Art. 7:313 lid 3 BW is van dwingend recht (art. 7:399 BW) en beoogt ontduiking van de bepalingen van hoevepacht tegen te gaan.

4.4.5 In het oordeel van het hof – onder meer in rov. 4.3, waar wordt gewezen op de verplichting tot landbouwkundig gebruik van de gebouwen – ligt besloten dat de overeenkomst ten aanzien van de gebouwen ook voor het overige voldoet aan de kenmerken van art. 7:311 BW en dus moet worden aangemerkt als een pachtovereenkomst. De onderdelen klagen niet over dit oordeel (dat overigens geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en niet onvoldoende is gemotiveerd). 4.4.6 Art. 7:313 lid 3 BW stelt niet met zoveel woorden de eis dat het los land dat bij de ene overeenkomst is verpacht en het gebouw dat (of de gebouwen dan wel gedeelte(n) daarvan die) bij de andere overeenkomst is (zijn) verpacht, een complex vormen als bedoeld in art. 7:313 lid 1 BW. Het hof is echter terecht ervan uitgegaan dat die eis wel moet worden gesteld. Toepasselijkheid van de specifieke bescherming voor hoevepachters is immers alleen gerechtvaardigd indien het samenstel van grond en gebouwen daadwerkelijk als een hoeve moet worden aangemerkt. Het hof heeft in de rov. 4.3 en 4.4 geoordeeld dat in dit geval sprake is van een complex in de zin van art. 7:313 lid 1 BW. Onderdeel 1.3 klaagt onder meer dat het hof heeft miskend dat de gebouwen niet in gebruik zijn gegeven met het oog op exploitatie in combinatie met de verpachte grond. Deze klacht faalt. Het hof heeft in rov. 4.3 erop gewezen dat de gebouwen dienden te worden gebruikt in het kader van agrarische bedrijfsvoering, dat zij zich centraal op de gepachte gronden bevinden en dat zij geschikt zijn om als een geheel met het land te worden geëxploiteerd. Hierin ligt het oordeel besloten dat van beide zijden is onderkend dat de gebouwen in samenhang met het verpachte land zouden worden geëxploiteerd. Onbegrijpelijk is dat niet. Hetgeen het hof in rov. 4.4 overweegt over het feitelijke gebruik van die gebouwen heeft kennelijk tot strekking dat dit gebruik deze (stilzwijgende) bedoeling van partijen bevestigt, althans niet wijst op een andere bedoeling. 4.4.7 Onderdeel 1.2 klaagt nog dat het hof ten onrechte, althans onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd, is voorbijgegaan aan het standpunt van BBL dat doorslaggevend is of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen bij het sluiten van de overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomsten van dien aard is dat deze in hun geheel als (hoeve)pachtovereenkomsten kunnen worden aangemerkt, waarbij het verwijst naar HR 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673, NJ 2012/73. In dat verband heeft BBL onder meer gewezen op de bedoeling van beide partijen ten aanzien van de looptijd van de overeenkomsten en op de contractuele verplichtingen bij de bruikleenovereenkomst. Art. 7:313 lid 3 BW heeft ten doel de bepalingen omtrent hoevepacht van toepassing te doen zijn op situaties die met hoevepacht zijn gelijk te stellen, onder meer indien wordt beoogd de bescherming van de hoevepachter te ontgaan. De omstandigheden die BBL aanvoert en die ten dele hiervoor zijn besproken, staan in rechtstreeks verband met dat doel en wijzen niet op een bijzondere situatie die rechtvaardigt dat op het onderhavige samenstel van overeenkomsten, hoewel aan de vereisten van art. 7:313 lid 3 BW is voldaan, de bepalingen omtrent hoevepacht niet van toepassing zouden moeten zijn. Het hof was dan ook niet gehouden om specifiek in te gaan op de rechtspraak waarop het onderdeel zich beroept. 4.4.8 Op hetgeen hiervoor in 4.4.3-4.4.7 is overwogen, stuiten alle klachten van de onderdelen 1 en 2 af. 4.5 Onderdeel 3 klaagt over de verwerping door het hof van het beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid (rov. 4.9-4.11). Bij de beoordeling van dit onderdeel wordt vooropgesteld dat de maatstaf van art. 6:248 lid 2 BW tot terughoudende toepassing noopt. Dit geldt temeer bij een dwingendrechtelijke bepaling als art. 7:313 lid 3 BW, gelet op het daarmee te beschermen belang (vgl. onder meer HR 1 juli 1983, ECLI:NL:HR:1983:AB7666, NJ 1984/149). Bovendien berust de verwerping door het hof van het beroep op art. 6:248 lid 2 BW op een waardering van goeddeels feitelijke aard, die in zoverre aan het hof is voorbehouden en die in cassatie dan ook slechts beperkt kan worden getoetst. Het onderdeel klaagt onder meer dat het hof het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid heeft versmald tot een vraagstuk van (louter) risicoverdeling. Deze klacht mist feitelijke grondslag. Het oordeel van het hof in rov. 4.10 komt erop neer dat de bekendheid van [verweersters] als professionele partijen met de omstandigheden waarop BBL zich in het onderdeel beroept (de belangen van BBL, het instemmen door [verweersters] met de contracten en het zich niet eerder beroepen op hoevepacht) geen wezenlijk onderscheid meebrengen met het soort van gevallen waarvoor art. 7:313 lid 3 BW is bedoeld en dat deze omstandigheden daarom geen beroep op art. 6:248 lid 2 BW rechtvaardigen. Dat het hof daarbij heeft overwogen dat de gevolgen van de gekozen constructie voor risico van BBL dienen te blijven, geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en betekent niet dat het hof aan een verkeerd criterium heeft getoetst. Het onderdeel vermeldt nog een aantal stellingen waarop het hof in dit verband niet, althans ontoereikend zou hebben gerespondeerd. Deze stellingen hangen echter bijna alle nauw samen met de – in de vorige alinea vermelde – meer algemene stellingen van BBL die het hof wel expliciet in zijn oordeel heeft betrokken (zie ook de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.48.2). Het onderdeel maakt niet duidelijk waarom de stellingen tot nadere motivering noopten. Het onderdeel doet voorts een beroep op de omstandigheid dat [verweerster 2] nimmer heeft bijgedragen aan het onderhoud van de gebouwen of daarvoor vaste lasten heeft betaald, maar bevat niet de in dit verband noodzakelijke toelichting waarom – uitgaande van het oordeel van het hof dat voor het gebruik van de gebouwen een vergoeding werd betaald – die omstandigheid van zodanige betekenis is voor het beroep op art. 6:248 lid 2 BW dat het hof erop had moeten ingaan. 4.6 De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

De Hoge Raad: verklaart de Provincie niet-ontvankelijk in haar beroep; verwerpt het beroep van BBL; veroordeelt BBL en de Provincie in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweersters] begroot op € 854,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris. Dit arrest is gewezen door de vice-president C.A. Streefkerk als voorzitter en de raadsheren A.H.T. Heisterkamp, G. Snijders, T.H. Tanja-van den Broek en H.M. Wattendorff, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer T.H. Tanja-van den Broek op 8 juni 2018.

Daarom is een bijzondere terughoudendheid geboden, meer nog dan in gewone gevallen van toepassing van de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid reeds geldt. (rov. 4.9) [verweersters] en BBL zijn beide professionele partijen. Daarom mag worden aangenomen dat zij zich bij het aangaan van het samenstel van de eenjarige pacht- en bruikleenovereenkomsten bewust zijn geweest van de risico’s die daaraan kleefden in verband met de bepalingen omtrent hoevepacht. [verweersters] konden de gronden en gebouwen die voor haar bedrijfsvoering zeer gunstig lagen, blijven gebruiken en BBL hield zijn handen vrij en kon een hogere prijs bedingen dan de reguliere pachtprijs. Zolang partijen beide baat hadden bij deze constructie, bestond geen risico dat de pachter hoevepacht zou claimen. Dat risico heeft zich echter verwezenlijkt nadat BBL te kennen heeft gegeven de grond (niet aan te wenden als ruilgrond maar) te verkopen. Juist omdat dit een en ander inherent is aan de keuze van partijen voor dit samenstel van overeenkomsten, zijn de omstandigheden dat [verweersters] hebben ingestemd met die constructie, weet had van de belangen van BBL en niet eerder een beroep heeft gedaan op hoevepacht, geen valide argumenten voor toepassing van art. 6:248 lid 2 BW. De risico’s die BBL heeft gelopen door deze constructie aan te gaan, dienen voor haar eigen rekening te blijven. Daarbij overweegt het hof nog dat aan BBL alternatieven ten dienste stonden waarmee het zijn persoonlijke belangen had kunnen dienen, zoals kortdurende hoevepacht (art. 7:325 lid 3 BW). (rov. 4.10) Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ziet het hof evenmin aanleiding om bepaalde rechtsgevolgen (voorkeursrecht, duur of prijs) van hoevepacht voor [verweersters] bij voorbaat uit te sluiten (rov. 4.11). 4.4.1 Onderdeel 1 van het middel klaagt over de kwalificatie van het samenstel van de overeenkomsten als pacht van een hoeve en de maatstaf die het hof daarbij heeft gehanteerd (rov. 4.2-4.7). Onderdeel 2 klaagt in de kern dat het hof [verweerster 1] en [verweerster 2] ten onrechte heeft aangemerkt als ‘dezelfde partij’ als bedoeld in art. 7:313 lid 3 BW (rov. 4.8). De klachten van deze onderdelen zullen hieronder in onderlinge samenhang worden behandeld. Daarbij wordt het volgende vooropgesteld. 4.4.2 Ingevolge art. 7:313 lid 3 BW zijn de bepalingen omtrent verpachting van hoeven van toepassing indien tussen dezelfde partijen bij één overeenkomst los land en bij een andere overeenkomst een of meer (gedeelten van) gebouwen zijn verpacht. Voor zover hier van belang, brengt deze bepaling mee dat op beide overeenkomsten de wettelijke duur van twaalf jaren voor hoeven (art. 7:325 lid 1 BW) van toepassing wordt en dat een pachtovereenkomst met betrekking tot los land als bedoeld in art. 7:397 BW (‘geliberaliseerde pacht’) niet langer valt onder het regime van die bepaling, dat wil zeggen dat de in art. 7:397 BW buiten toepassing verklaarde wetsartikelen alsnog op die overeenkomst van toepassing worden. 4.4.3 Het hof heeft art. 7:313 lid 3 BW toepasselijk geacht op de voor het jaar 2013 gesloten overeenkomsten, hoewel de overeenkomst met betrekking tot het los land was aangegaan tussen BBL en [verweerster 1] en die met betrekking tot de gebouwen tussen BBL en [verweerster 2] . Dit geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting in het licht van enerzijds het geschilpunt dat aan dit oordeel ten grondslag lag – de vraag naar toepasselijkheid van art. 7:313 lid 3 BW op beide overeenkomsten – en anderzijds de door het hof in aanmerking genomen omstandigheden (a) dat [betrokkene 1] bestuurder en enig aandeelhouder van beide vennootschappen was en alle handelingen verrichtte, (b) dat het verschil in tenaamstelling oorspronkelijk verband hield met de medewerking van [betrokkene 1] aan een ‘ontduikingsconstructie’ (waarmee kennelijk wordt bedoeld: een constructie met de vorige verpachter om aan de werking van art. 7:313 lid 3 BW te ontkomen) en (c) dat BBL aanvankelijk (in 2010) beide overeenkomsten op naam van [verweerster 1] had gesteld en kennelijk alleen wilde voortzetten wat voordien gebruikelijk was. De omstandigheden (b) en (c) komen erop neer dat beide partijen de overeenkomsten in wezen beschouwden als tussen dezelfde partijen aangegaan en dat het verschil in tenaamstelling hoogstens was terug te voeren op een (vroegere) ‘ontduikingsconstructie’. Indien die mogelijke achtergrond bij BBL onbekend was, neemt dat niet weg dat ook BBL zelf naar het oordeel van het hof kennelijk geen belang had bij een verschil in tenaamstelling, anders dan (thans) om aan de werking van art. 7:313 lid 3 BW te ontkomen. Hierbij verdient opmerking dat art. 7:313 lid 3 BW alleen tot gevolg heeft dat op beide (pacht)overeenkomsten de bepalingen omtrent hoeven van toepassing worden. Er blijft sprake van twee afzonderlijke pachtovereenkomsten. De bepaling heeft voor een geval als het onderhavige dus niet tot gevolg dat beide overeenkomsten voortaan worden aangemerkt als tussen dezelfde partijen aangegaan. Het hof heeft echter een verklaring voor recht gegeven waarin – ten onrechte, maar in navolging van de eis – wordt uitgegaan van één pachtovereenkomst met ‘ [verweersters] ’ (waarmee het hof volgens zijn arrest bedoelt: [verweerster 1] en [verweerster 2] gezamenlijk) als pachter. Over dit onderdeel van de beslissing van het hof wordt in cassatie niet geklaagd. 4.4.4