ECLI:NL:HR:2002:AE8828

Nr. 1365 Hoge Raad der Nederlanden Derde Kamer 20 december 2002 AB Arrest gewezen in de zaak van de gemeente 's-Gravenhage, waarvan de zetel is gevestigd te 's-Gravenhage, eiserses tot cassatie, advocaat: mr. P.S. Kamminga, [verweerster], gevestigd te [vestigingsplaats], verweerster in cassatie, advocaat: mr. C.M.E. Verhaegh. 1. Geding in feitelijke instantie 1.1. Bij dagvaarding van 8 maart 2001 heeft eiseres tot cassatie (hierna: de Gemeente) gevorderd dat de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage te haren behoeve in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling en van de volkshuisvesting in de gemeente 's-Gravenhage vervroegd de onteigening zal uitspreken van de onroerende zaak aan de [a-straat 1-2] te 's-Gravenhage. 1.2. Bij vonnis van 18 april 2001 heeft de Rechtbank verweerster in cassatie (hierna: [verweerster]), huurster van een gedeelte van de onroerende zaak, toegelaten als tussenkomende partij, en in de hoofdzaak de gevorderde onteigening vervroegd uitgesproken met bepaling van het door de Gemeente aan [verweerster] te betalen voorschot op de schadeloosstelling op een bedrag van f 65.250. Op 29 juni 2001 is dat vonnis ingeschreven in de openbare registers. 1.3. Bij vonnis van 30 januari 2002 heeft de Rechtbank, voorzover in cassatie van belang, de schadeloosstelling voor [verweerster] vastgesteld op € 36.694,03, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van in totaal € 29.609,16 en op een rente van 4,5% per jaar over € 7.084,87 sedert 29 juni 2001 tot 30 januari 2002. Het vonnis is aan dit arrest gehecht. 2. Geding in cassatie 2.1. De Gemeente heeft het eindvonnis bestreden met een middel van cassatie, dat uit twee onderdelen bestaat. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht, en maakt daarvan deel uit. 2.2. [verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. 2.3. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten door hun advocaten. 2.4. De Advocaat-Generaal Th. Groeneveld heeft op 18 oktober 2002 geconcludeerd tot verwerping van het beroep. 3.1. De Rechtbank is bij de vaststelling van de inkomensschade, voorzover deze hierin bestaat dat [verweerster] na bedrijfsverplaatsing voor hogere huurlasten komt te staan, uitgegaan van haar oordelen dat de in het onteigende gehuurde bedrijfsruimte er een is als bedoeld in artikel 7A:1624 lid 2 BW, en dat de factor 7 voor een dergelijke bedrijfsruimte de gebruikelijke kapitalisatie-factor is. Geen van beide oordelen wordt in cassatie bestreden. Onderdeel I strekt evenwel ten betoge dat het vonnis van de Rechtbank onvoldoende met redenen is omkleed, nu de Rechtbank niet is ingegaan op het betoog van de Gemeente dat een (aanmerkelijk) lagere kapitalisatiefactor passend is, omdat de huurovereenkomst met betrekking tot de onteigende bedrijfsruimte niet is aangegaan voor de gebruikelijke duur van vijf jaar (met verlenging met nogmaals vijf jaar), maar voor de duur van één jaar, met verlenging met (telkens) één jaar. Het onderdeel kan niet tot cassatie leiden. De Gemeente heeft ter adstructie van haar betoog dat de huur is aangegaan van jaar op jaar verwezen naar het door haar in het geding gebrachte huurcontract voor de tijd van één jaar ingaande op 1 juni 1987. De Rechtbank heeft kennelijk in aanmerking genomen dat het hier gaat om een huurgenot dat, hoewel aangevangen krachtens een voor één jaar gesloten overeenkomst, langer dan twee jaar heeft geduurd, zodat ingevolge artikel 7A:1630, lid 2, BW van rechtswege een overeenkomst is gaan gelden voor vijf jaar en dat de overeenkomst op het moment van de onteigening krachtens artikel 7A:1631c BW doorliep met de bescherming voor [verweerster] als geregeld in de artikelen 7A:1631, lid 2, en volgende en 7A:1631a-1631c BW. De Rechtbank kon bij deze stand van zaken zonder nadere motivering oordelen dat de kapitalisatiefactor 7 passend was. 3.2. Onderdeel IIa is gericht tegen de beslissing van de Rechtbank dat [verweerster] ter vergoeding van de schade die zij gedurende de periode gelegen tussen de datum van inschrijving van het onteigeningsvonnis en de dag waarbij de schadeloosstelling is vastgesteld, lijdt wegens het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat, een rente van 4,5% per jaar toekomt over het verschil. Het onderdeel faalt (zie HR 12 juli 2002, nr. 1345, RvdW 2002, 128). Weliswaar kan het nadeel dat een huurder ondervindt doordat de schadeloosstelling hem op de peildatum nog niet volledig in de vorm van het voorschot is uitbetaald, geheel of ten dele worden goedgemaakt door het voordeel dat hem toevalt wegens voortgezet gebruik van het onteigende, maar daarvoor was in het onderhavige geval geen plaats, nu de Rechtbank het bedoelde, door [verweerster] genoten voordeel, begroot op ƒ 8823, reeds bij de bepaling van de schadeloosstelling heeft verdisconteerd. 3.3. Nu het door onderdeel IIa aangevallen oordeel juist is, mist de Gemeente belang bij onderdeel IIb, waarin wordt betoogd dat de Rechtbank dat oordeel ontoereikend heeft gemotiveerd. De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op € 301,34 aan verschotten en € 1365 voor salaris. Dit arrest is gewezen door de vice-president E. Korthals Altes als voorzitter, en de raadsheren J.C. van Oven en C.J.J. van Maanen, en door de raadsheer A. Hammerstein uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 december 2002.