ECLI:NL:HR:1985:AW8138

Hoge Raad der Nederlanden Derde kamer 11 december 1985. nr. 23.159 Arrest gewezen op het beroep in cassatie van de Staatssecretaris van Financiën tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam van 11 juli 1984 betreffende de aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X] B.V . te [Z] voor het jaar 1980 opgelegde aanslag in de vennootschapsbelasting. 1. Aanslag en bezwaar. Aan belanghebbende is voor het jaar 1980 een aanslag in de vennootschapsbelasting opgelegd naar een belastbaar bedrag van f 92.726,--, welke aanslag, na daartegen gemaakt bezwaar, door de Inspecteur is gehandhaafd. 2. Geding voor het Hof. Belanghebbende is van de uitspraak van de Inspecteur in beroep gekomen bij het Hof. Het Hof heeft als tussen partijen vaststaande aangemerkt: ‘’Belanghebbende is opgericht op 3 mei 1977 en had - volgens de statuten - ten doel de handel in nieuwe en oude tijdschriften alsmede alle overige handelingen op commercieel en financieel gebied. Door een wijziging van de statuten is het doel met ingang van 1 juli 1980 het exploiteren van onroerend goed. De statutenwijziging is op 19 juni 1981 in de staatscourant gepubliceerd. Directeur, tevens enig aandeelhouder van belanghebbende is D. Schierenberg. Op 1 juli 1979 is de voorheen voor rekening van belanghebbende gedreven wetenschappelijk antiquaritaat verkocht. De nagekomen baten uit deze onderneming bedroegen in 1980 f 29.917,-- aan verkopen en f 30.685,-- aan commissies. In 1981 bedroegen de commissies f 17.342,--. Op 14 juni 1980 kocht belanghebbende het pand Leidsegracht 42, een gerestaureerd, monumentenpand te [Z] voor f 639.508,--, waarin begrepen de aankoopkosten. Tegen het einde van het jaar 1980 was de feitelijke situatie met betrekking tot dit pand als volgt: Souterrain met eigen opgang verhuurd aan een fotograaf voor f 1.000.-- per maand Beletage onverhuurd, leeg 1e etage verhuurd aan de echtgenote van de directeur/aandeelhouder voor een door haar gedreven (ander) antiquariaat 2e etage en zolderverdieping verhuurd aan de directeur/aandeelhouder als woonhuis. Op 24 september 1981 is op verzoek van belanghebbende door [A] en [B] B.V. een taxatie gemaakt van de waarde per 31 december 1980. Bij deze taxatie, waarvan een taxatierapport als bijlage bij het beroepschrift is gevoegd, werd de onderhandse verkoopwaarde bepaald op f 460.000,--. De waardering geschiedde op basis van oplevering vrij van huur en ontruimd, doch er van uitgaande dat het souterrain verhuurd was.'' Het Hof heeft het geschil en de standpunten van partijen als volgt omschreven: ‘’Het geschil betreft de vraag of het verschil ten bedrage van f 179.508,-- tussen de aankoopprijs en de waarde van f 460.000,-- ten laste van de winst gebracht mag worden, zoals belanghebbende stelt en de inspecteur ontkent. Het Hof heeft voorts omtrent die standpunten vermeld: ‘’Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding. Ter zitting is daaraan het volgende toegevoegd: Door de Inspecteur: Belanghebbende moet aantonen dat de exploitatiemarkt van onroerende goederen blijvend is ingezakt. Dat is niet gebeurd. De leegstand is slechts tijdelijk. Belanghebbende heeft ook geenszins aangetoond dat de bedrijfswaarde gelijk is aan de marktwaarde. Ik erken wel dat de verkoopwaarde per 31 december 1980 op zichzelf juist is getaxeerd. Feitelijk kan ik die taxatie niet betwisten. Namens belanghebbende: Het betreft hier een pand dat in de jaren '60 op fraaie wijze gerestaureerd is. De directeur van belanghebbende wilde zelf in het pand gaan wonen. De niet voor deze bewoning benodigde ruimten zouden verhuurd worden, een deel aan de echtgenote van de aandeelhouder voor het exploiteren van haar antiquariaat. Het feit dat het souterrain per 31 december 1980 verhuurd was voor f 1.000,-- per maand was geen waardedrukkende factor, omdat dit gedeelte van het huis een aparte ingang heeft. De huur is in 1984 verlaagd tot f 750,-- per maand. De rest van het huis vormt één geheel.'' Het Hof heeft omtrent het geschil overwogen: ‘’Onroerende goederen die tot het vermogen van een onderneming behoren dienen voor de berekening van de jaarlijkse winst van die onderneming in het algemeen gewaardeerd te worden op de kostprijs verminderd met de afschrijving. Indien de bedrijfswaarde aantoonbaar lager is, kan ook de waardering op deze lagere bedrijfswaarde in overeenstemming met goed koopmansgebruik zijn. Nu belanghebbende het betreffende onroerend goed in de loop van het onderhavige jaar heeft verworven, is zij vrij in de keuze van haar waarderingsstelsel. De inspecteur heeft gesteld dat er een exploitatiemarkt voor onroerende goederen bestaat waarop de waarde niet aantoonbaar is gedaald. Tot deze markt zou het pand van belanghebbende gerekend moeten worden. De Inspecteur heeft geen feiten gesteld en aannemelijk gemaakt die zijn opvatting voldoende ondersteunen. Het staat als gesteld en niet weersproken vast dat belanghebbende vanaf juli 1980 de exploitatie van onroerende goederen beoogde. Voor de berekening van het rendement op onroerende goederen pleegt uitgegaan te worden van de actuele marktwaarde. Indien de boekwaarde aanmerkelijk hoger is dan de marktwaarde zal uitgaande van die hoge boekwaarde een rendement berekend worden dat, naar evenredigheid van het waardeverschil, lager is dan het actuele rendement op onroerende goederen. Deze overwegingen leiden tot de gevolgtrekking dat voor een onderneming tot exploitatie van onroerende goederen de aantoonbaar lagere marktwaarde ook leidt tot een aantoonbaar lagere bedrijfswaarde. Nu de inspecteur de door belanghebbende gestelde verkoopwaarde aan het einde van het jaar op zichzelf juist acht, moet aangenomen worden dat de bedrijfswaarde op die datum f 460.000,-- bedraagt. Er zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld of aannemelijk geworden op grond waarvan anders zou moeten worden geoordeeld. Met name is niet of onvoldoende gemotiveerd gesteld en evenmin aannemelijk geworden dat de beleggingswaarde bij de koop en per de ultimo van het jaar voor het onderwerpelijke pand in betekenende mate afweek van respectievelijk de koopsom en de waarde vrij van huur. Belanghebbende heeft de rechtsvorm van een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid zodat ingevolge het bepaalde in artikel 2, lid 5, in verbinding met artikel 2, lid 1, letter a, van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 haar gehele vermogen ondernemingsvermogen vormt en zij geen privé-vermogen kan hebben. Voor de stellingen van de inspecteur dat er in dit geval geen sprake is van een bedrijf en van een bedrijfsmiddel is daarom geen goede grond. Uit het voorgaande volgt dat het belastbaar bedrag kan worden berekend op een negatief bedrag van f 86.782,--. Dit brengt mede dat de uitspraak en de aanslag dienen te worden vernietigd.'' Op die gronden heeft het Hof de uitspraak waarvan beroep alsmede de aanslag vernietigd. 3. Geding in cassatie. De Staatssecretaris heeft van 's Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Hij heeft het volgende middel van cassatie voorgesteld, toegelicht gelijk daarachter vermeld: ‘’Schending van het Nederlandse recht, met name van artikel 8 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 in verbinding met artikel 9 van de Wet op de inkomstenbelasting 1964, doordat het Hof ten onrechte en/of op gronden welke de beslissing niet kunnen dragen heeft beslist, dat voor een onderneming tot exploitatie van onroerende goederen de aantoonbare lagere marktwaarde van deze bedrijfsmiddelen ook leidt tot een aantoonbaar lagere bedrijfswaarde. Ter toelichting moge het volgende dienen. 1. Vaststaat dat belanghebbende van deze onroerende goederen als waarderingsstelsel heeft gekozen de kostprijs, verminderd met afschrijvingen, dan wel de bedrijfswaarde voor zover en zolang deze aantoonbaar lager is. Dit stelsel is in overeenstemming met goed koopmansgebruik. 2. In geschil is thans of en in hoeverre juist is belanghebbendes stelling dat de bedrijfswaarde van het door haar op 14 juli 1980 (in de aangevallen uitspraak wordt per abuis 14 juni 1980 als aankoopdatum genoemd) voor f 639.508,-- (inclusief aankoopkosten) gekochte monumentenpand aan het einde van het jaar 1980 f 460.000,-- bedraagt en of de in verband daarmee door belanghebbende toegepaste afwaardering is toegelaten. 3. Belanghebbende heeft, alvorens op 14 juli 1980 voormelde aankoop te verrichten, het desbetreffende pand laten taxeren. Blijkens het tot de gedingstukken behorend taxatierapport van juni 1980 bedroeg de geschatte openbare verkoopwaarde (executiewaarde) bij geheel vrije en ontruimde oplevering f 575.000,-- en de geschatte onderhandse vrijwillige verkoopwaarde bij eveneens geheel vrije en ontruimde oplevering f 650.000,--. Belanghebbende deed derhalve, gelet op de bij de taxatie verkregen informatie, een voor haar onderneming goede koop. 4. Belanghebbende, kocht het pand met het doel dit blijvend te splitsen en vervolgens blijvend in etages te verhuren. Het Hof heeft feitelijk vastgesteld dat het pand tegen het einde van het jaar 1980, op de beletage na, was verhuurd. Belanghebbende is er dus nog in 1980 in geslaagd vrijwel het gehele pand te verhuren en derhalve uitvoering te geven aan het doel van haar onderneming. Ik ben dan ook van oordeel dat, nu niet is gebleken dat belanghebbende zich het door haar op 14 juli 1980 opgeofferde bedrag voor iets anders heeft getroost dan ter verwerving van dat pand en ter (geslaagde) exploitatie daarvan binnen het kader van haar onderneming, moet worden aangenomen, dat het pand binnen haar onderneming een waarde had gelijk aan het door haar opgeofferde bedrag, gelijk dit bedrag en geen ander op haar balans per 31 december 1980 tot uitdrukking had behoren te komen in de kostprijs, verminderd met afschrijving, en dat de bedrijfswaarde per die datum op het zelfde bedrag moet worden gesteld. Belanghebbende heeft weliswaar aangevoerd dat de bedrijfswaarde, naar zij stelt f 460.000,-- beloopt, doch uit het vorenstaande volgt, dat het (tweede) taxatierapport, waarin wordt verklaard dat aan het pand een onderhandse verkoopwaarde is toe te kennen per 31 december 1980 van f. 460.000,--, betekenis mist, nu belanghebbende in de eerste plaats niet voornemens was om het pand te verkopen en voorts nu in het rapport niet is vastgesteld welke waarde aan belanghebbendes pand in het kader van de door haar gedreven onderneming wordt toegekend. In verband met het voorgaande ben ik dan ook van oordeel dat 's Hofs overweging, dat een voor een onderneming ter exploitatie van onroerende goederen aantoonbaar lagere marktwaarde - waaronder het Hof te dezen niet anders verstaat dan de verkoopwaarde - ook leidt tot een aantoonbaar lagere bedrijfswaarde, de uitspraak in dit geval niet kan dragen. 's Hofs oordeel is onverenigbaar met de vastgestelde feiten en geeft blijk van een onjuiste opvatting van het begrip ‘’bedrijfswaarde''. Ik wijs er hierbij op, dat niet is gesteld of gebleken dat huurovereenkomsten zijn aangegaan voor bedragen die afwijken van het door belanghebbende binnen het kader van haar onderneming sedert de aankoop van het onroerende goed beoogde rendement. 5. Overigens merk ik nog het volgende op. Blijkens de onderscheidene taxatierapporten is de verkoopwaarde van het pand in een half jaar tijds reeds gedaald. In haar pleitnota heeft belanghebbende opgemerkt dat van algemene bekendheid is dat de gehele onroerend-goedmarkt vanaf het jaar 1979 eerst schoorvoetend en later drastisch in elkaar is gezakt en dat dit niet alleen gold voor de huizenmarkt, doch ook voor de kleine bedrijfspandenmarkt. Het aantal leegstaande bedrijfspanden is, zo voegde belanghebbende daar aan toe, sedert die tijd alleen maar groter geworden. Uit een en ander volgt dat belanghebbende redelijkerwijs moet hebben geweten dat zij op 14 juli 1980 weliswaar kocht voor een goede prijs om en nabij de getaxeerde waarde, doch dat die slechts een momentopname betrof in een dalende markt. Naar mijn mening heeft het Hof miskend dat met betrekking tot de reeds korte tijd na de aankoop gebleken daling van de verkoopwaarde niet kan worden gesproken van structurele wijzigingen of enigerlei andere bijzondere omstandigheid op grond waarvan de bedrijfswaarde van het pand voor belanghebbendes onderneming tot die lagere verkoopwaarde zou zijn gedaald. Ook in zoverre acht ik 's Hofs gevolgtrekking dat voor deze onderneming tot exploitatie van onroerende goederen de aantoonbaar lagere marktwaarde ook leidt tot een aantoonbaar lagere bedrijfswaarde onjuist.'' Belanghebbende heeft een vertoogschrift ingediend. De Advocaat-Generaal mr. Van Soest heeft op 2 april 1985 geconcludeerd tot vernietiging van de bestreden uitspraak en tot verwijzing van het geding naar een ander gerechtshof ter verdere behandeling en beslissing. 4. Beoordeling van de uitspraak van het Hof naar aanleiding van het middel en ambtshalve. Bedrijfsmiddelen dienen ter berekening van de jaarlijkse winst te worden gewaardeerd op de kostprijs verminderd met de afschrijvingen. Indien echter de bedrijfswaarde aantoonbaar lager is, laat goed koopmansgebruik toe bedrijfsmiddelen op die lagere bedrijfswaarde te waarderen. Onder bedrijfswaarde is te verstaan de waarde, welke een verkrijger, bij overneming van de gehele onderneming, zou toekennen aan het afzonderlijke activum, indien hij zou uitgaan van de overnemingswaarde van het geheel en voornemens zou zijn de uitoefening van de onderneming voort te zetten. Het bovenstaande geldt onverkort voor een onderneming tot exploitatie van onroerende goederen. Uitgangspunt voor de bepaling van de bedrijfswaarde der onroerende goederen in zulk een onderneming is de marktwaarde van die goederen. Immers in een dergelijke onderneming zijn slechts van belang de wijze waarop de onroerende goederen per het beoordelingstijdstip worden geëxploiteerd dan wel naar verwachting kunnen worden geëxploiteerd en de opbrengst bij een mogelijke toekomstige verkoop, al welke factoren in de marktwaarde tot uitdrukking komen. Die marktwaarde dient echter ter bepaling van de bedrijfswaarde der onroerende goederen nog verhoogd te worden met overdrachtskosten, aangezien bij overneming van de gehele onderneming die kosten boven de marktwaarde tevens voldaan zouden dienen te worden. Nu overdrachtskosten bij verkrijging van onroerende goederen relatief niet onbelangrijk zijn, mogen deze kosten bij het bepalen van de bedrijfswaarde niet worden verwaarloosd. Het Hof heeft de marktwaarde van het onderwerpelijke onroerend goed per 31 december 1980 gesteld op f 460.000,--, welk bedrag het Hof heeft ontleend aan het in zijn uitspraak genoemde taxatierapport van [A] en [B] B.V. welke taxatie door de Inspecteur niet is bestreden. Deze waardering van het Hof is feitelijk en niet onbegrijpelijk zodat zij in cassatie niet met vrucht kan worden bestreden. Ter berekening van de bedrijfswaarde dient echter vermeld bedrag nog te worden verhoogd met door schatting te bepalen overdrachtskosten. 5. Slotsom. Uit het bovenstaande volgt dat 's Hofs uitspraak niet in stand kan blijven. Verwijzing moet volgen voor een onderzoek naar de vraag op welk bedrag bovenbedoelde overdrachtskosten moeten worden geschat. 6. Beslissing. De Hoge Raad vernietigt de uitspraak van het Hof en verwijst het geding naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing van de zaak in meervoudige kamer met inachtneming van dit arrest. Aldus gewezen door mrs. Vroom, vice-president, Stol, Jansen, Roelvink en Bellaart, raden. Uitgesproken door de vice-president voornoemd ter raadkamer van 11 december 1985, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier mr. Van den Dries.