ECLI:NL:GHSHE:2025:915

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.342.117/01 arrest van 1 april 2025 in de zaak van [appellant] , wonende te [woonplaats] , appellant, hierna aan te duiden als [appellant] , advocaat: mr. A. Fuijkschot te 's-Hertogenbosch, tegen 1 [geïntimeerde sub 1] ,wonende te [woonplaats] , 2. [geïntimeerde sub 2] ,wonende te [woonplaats] , geïntimeerden, hierna aan te duiden als [geïntimeerden] , advocaat: mr. V.J.K. Welten te Veldhoven, op het bij exploot van dagvaarding van 3 juni 2024 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 6 maart 2024, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en [geïntimeerden] als eisers in conventie, verweerders in reconventie.

Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties; de memorie van antwoord tevens houdende incidentele memorie van grieven met producties; de memorie van antwoord in incidenteel appel; de mondelinge behandeling, waarbij partij [appellant] spreekaantekeningen heeft overgelegd. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.1. In rov. 2.1. tot en met 2.9. van het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Deze feiten zijn niet betwist en vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Het hof zal die feiten hierna weergeven, vernummerd tot rov. 3.2.1 tot en met 3.2.9 en voorzien van enkele aanvullingen. 3.2.1. Tussen partijen is op 2 augustus 2022 een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten waarbij [geïntimeerden] een perceel grond met opstallen (18 garageboxen) en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend [adres A] , kadastraal bekend [adres A] (hierna: de garageboxen), aan [appellant] heeft verkocht voor een koopprijs van € 338.000,00. De overeengekomen datum van levering was 27 augustus 2022 óf zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen. 3.2.2. In de overeenkomst is het volgende bepaald: “artikel 4 Eigendomsoverdracht. 4.1 De akte van levering zal gepasseerd worden op 27 augustus 2022 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan Marks Wachters te [plaats B] . (…) 6.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden over gedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt op basis van 'as-is, where is principe', derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. (...) 6.3 De onroerende zaak wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken, op basis van het "as is, where is" principe. Koper aanvaardt de huidige bouwkundige, juridische, milieukundige, technische en feitelijke toestand van de onroerende zaak in alle opzichten. Koper heeft ter zake van deze staat van de onroerende zaak geen enkele aanspraak, hoe ook genaamd, jegens verkoper. Koper is in gelegenheid gesteld het gekochte te bezichtigen alsook te inspecteren waar Koper gebruik van heeft gemaakt. (…) artikel 11 Ingebrekestelling. Ontbinding. 11.1 Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.” 11.2 Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.” 3.2.3. [appellant] heeft per e-mail van 3 augustus 2022 aan [geïntimeerden] het volgende bericht: ’Zoals ik je door te telefoon vanmiddag al aangaf zie ik op dit moment af van de koop van de 18 garageboxen in deze staat.’ 3.2.4. [geïntimeerden] heeft [appellant] bij brief van 29 augustus 2022 in gebreke gesteld en [appellant] tot 6 september 2022 in de gelegenheid gesteld aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen. 3.2.5. Per e-mail van 31 augustus 2022 heeft [appellant] het volgende aan [geïntimeerden] , bericht: ‘Zoals iedereen weet heb ik ook als koper 3 dagen bedenktijd. Binnen 1 dag heb ik laten weten dat het voor mij niet doorgaat door vele gebreken aan het perceel. Dus daarbij vervalt alles en kunnen jullie niet verwijzen naar artikel 4 – 11- 11.2 en 11.3.’. 3.2.6. Bij brief van 22 september 2022 heeft de advocaat van [geïntimeerden] [appellant] tot nakoming, tot betaling van de contractuele boete van € 16.224,00, tot vergoeding van schade ten bedrage van € 15.920,00 en tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten van € 3.465,00 op uiterlijk 1 oktober 2022, gesommeerd. 3.2.7. [appellant] heeft niet aan de sommatie voldaan. 3.2.8. [geïntimeerden] heeft bij brief van zijn advocaat van 4 oktober 2022 de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 33.800,00 en buitengerechtelijke incassokosten van € 1.113,00, te voldoen uiterlijk 16 oktober 2022. 3.2.9. [geïntimeerden] heeft de garageboxen op 26/27 oktober 2022 aan een derde verkocht voor de prijs van € 295.000,00.

3.3.1. In eerste aanleg vorderde [geïntimeerden] - samengevat - een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst rechtsgeldig op 4 oktober 2022 is ontbonden met veroordeling van [appellant] tot betaling van € 60.570,68 vermeerderd met rente en kosten. Aan deze vordering heeft [geïntimeerden] ten grondslag gelegd dat [appellant] is tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. 3.3.2. [appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Daarnaast heeft [appellant] een eis in reconventie ingesteld waarbij – samengevat – veroordeling van [geïntimeerden] is gevorderd tot betaling van € 3.932.50, vermeerderd met rente en kosten. [geïntimeerden] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering in reconventie. 3.3.3. In het vonnis van 6 maart 2024 heeft de rechtbank de vorderingen van [geïntimeerden] in conventie toegewezen, met uitzondering van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten, met dien verstande dat de rechtbank de rente over de hoofdsom van € 58.920,00 heeft toegewezen met ingang van 6 maart 2024 (rov. 5.2 van het vonnis waarvan beroep), en de vorderingen van [appellant] in reconventie afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in conventie en reconventie.

3.4. [appellant] heeft in hoger beroep acht grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerden] en met veroordeling van [geïntimeerden] om al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft voldaan terug te betalen, vermeerderd met wettelijke rente, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties. 3.5. [geïntimeerden] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en het hof verzocht [appellant] niet-ontvankelijk te verklaren in het hoger beroep, althans het bestreden vonnis te bekrachtigen, zo nodig onder verbetering van gronden met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in beide instanties. Daarnaast heeft [geïntimeerden] incidenteel hoger beroep ingesteld en daarbij het hof verzocht het bestreden vonnis te vernietigen voor wat betreft het oordeel dat de subsidiair gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de datum van voornoemd vonnis toewijsbaar is, te weten vanaf 6 maart 2024 tot de dag van volledige betaling en opnieuw rechtdoende te oordelen dat de primaire gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de datum van verzuim, te weten vanaf 3 augustus 2022, althans 12 augustus 2022, althans 28 augustus 2022, althans 7 september 2022, althans 2 oktober 2022, althans vanaf een door het hof in goede justitie te bepalen datum tot de dag van volledige betaling wordt toegewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 3.6. Door [appellant] zijn geen grieven gericht tegen de afwijzing door de rechtbank van diens vordering in reconventie. Dit betekent dat de eis in reconventie geen onderdeel uitmaakt van het geschil in hoger beroep. Hetzelfde geldt voor de afwijzing van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten, nu het incidenteel hoger beroep daartegen niet is gericht.

3.7. Het hof zal eerst de grieven in het principaal hoger beroep behandelen. De zaak in het principaal hoger beroep draait allereerst om de vraag of [geïntimeerden] de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. Door [geïntimeerden] is daartoe een verklaring voor recht gevorderd. De stelplicht en bewijslast ten aanzien van het beroep op ontbinding, rusten op grond van de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering op [geïntimeerden] nu hij zich beroept op de rechtsgevolgen daarvan. [geïntimeerden] voert daartoe aan dat [appellant] is tekortgekomen in de nakoming van de overeenkomst. 3.8. Voor zover [appellant] betoogt dat niet nakoming van de overeenkomst [geïntimeerden] geen recht op ontbinding oplevert omdat geen sprake is van een tekortkoming als bedoeld in artikel 6:265 BW verwerpt het hof dit betoog. Tussen partijen is niet in discussie dat [appellant] de koopprijs niet heeft betaald en de garageboxen niet heeft afgenomen en daarmee staat vast dat [appellant] is tekortgekomen in de nakoming van de koopovereenkomst. 3.9. [appellant] heeft verder aangevoerd dat [geïntimeerden] geen bevoegdheid tot ontbinding toekomt omdat geen sprake is van verzuim. [appellant] wijst ter toelichting op het bepaalde in art. 11.2 van de koopovereenkomst, waarin is bepaald dat ontbinding op grond van tekortkoming slechts mogelijk is na voorafgaande ingebrekestelling (zie rov. 3.2.2). Volgens [appellant] is geen sprake geweest van een deugdelijke ingebrekestelling. [geïntimeerden] brengt hier onder meer tegenin dat het verzuim op grond van artikel 6:83 sub c BW zonder ingebrekestelling is ingetreden omdat [geïntimeerden] uit een mededeling van [appellant] moest afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis zou tekortschieten. Volgens [appellant] is een beroep op artikel 6:83 sub c BW uitgesloten door het bepaalde in de koopovereenkomst in die zin dat aan het bepaalde in artikel 11.2 exclusiviteit toekomt. 3.10. Het hof stelt het volgende voorop. De wettelijke bepaling over het intreden van verzuim zonder ingebrekestelling zoals opgenomen in artikel 6:83 BW is van aanvullend recht. Bij de beantwoording van de vraag of partijen in dit geval van deze regeling zijn afgeweken komt het aan op uitleg van de door hen gesloten koopovereenkomst aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Daarbij is niet alleen een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract van belang, maar ook de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 3.11. Naar het oordeel van het hof hebben partijen in de koopovereenkomst een beroep op het bepaalde in artikel 6:83 sub c BW niet uitgesloten. Het volgende is hiervoor redengevend. De koopovereenkomst die tussen partijen is gesloten betreft het model van de NVM-koopakte. In geen van de artikelen van de koopovereenkomst is een bepaling opgenomen waarbij is geregeld dat van artikel 6:83 BW wordt afgeweken. Door [appellant] is ter zitting in hoger beroep verklaard dat partijen bij de koop niet hebben gesproken over een ingebrekestelling en verzuim. [appellant] wijst ter toelichting van zijn standpunt op het bepaalde in de toelichting bij de model NVM-koopovereenkomst, maar niet gesteld of gebleken is dat deze toelichting aan partijen is verstrekt. [appellant] heeft geen verdere onderbouwing aangeleverd voor de door hem bepleite afwijking van artikel 6:83 sub c BW anders dan een verwijzing naar de tekst van de koopovereenkomst en meer specifiek het bepaalde in artikel 11.2. Dat partijen hebben afgeweken van de wettelijke regeling ter zake verzuim zonder ingebrekestelling valt uit de tekst van de koopovereenkomst niet af te leiden. In de gegeven omstandigheden, waarin [appellant] zo duidelijk heeft aangegeven dat hij niet zal nakomen (zie ook hierna rov. 3.12), hoefde [geïntimeerden] [appellant] dus niet ook nog in gebreke te stellen. [appellant] heeft dit ook redelijkerwijs moeten begrijpen. Het betoog dat een beroep op artikel 6:83 sub c BW is uitgesloten wordt aldus verworpen als onvoldoende onderbouwd. 3.12. Hierdoor ligt nu ter beoordeling voor of het beroep van [geïntimeerden] op artikel 6:83 sub c BW slaagt en of dus het verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden. [geïntimeerden] heeft ter onderbouwing gewezen op het e-mail bericht dat [appellant] op 3 augustus 2022 aan [geïntimeerden] heeft geschreven. Hierin schrijft [appellant] : “Zoals ik je door te telefoon vanmiddag al aangaf zie ik op dit moment af van de koop van de 18 garageboxen in deze staat.” (zie rov. 3.2.3). Naar het oordeel van het hof moet dit bericht worden gekwalificeerd als een mededeling waaruit [geïntimeerden] moest afleiden dat [appellant] in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten. Dit wordt bevestigd door de e-mail van 31 augustus 2022 waarin [appellant] schrijft: “Dus daarbij vervalt alles en kunnen jullie niet verwijzen naar artikel 4 – 11- 11.2 en 11.3.”. Dit betekent dat het beroep van [geïntimeerden] op artikel 6:83 sub c BW slaagt en dat daardoor het verzuim is ingetreden zonder dat ingebrekestelling daarvoor nodig was. Daar doet niet aan af dat ook nadien [appellant] nog door [geïntimeerden] per e-mail termijnen zijn gesteld om alsnog na te komen. Die e-mailberichten maken het eerder al ingetreden verzuim niet anders. Daarna is overigens ook geen mededeling gedaan door [appellant] waaruit [geïntimeerden] moest afleiden dat [appellant] alsnog ging nakomen. Voor zover [appellant] meende dat hij een bedenktijd had van drie dagen waarin hij van de koop kon afzien (zie hiervoor rov. 3.2.5), is dit een vorm van rechtsdwaling die voor zijn rekening en risico komt. Verder is niet relevant om welke reden door [appellant] werd afgezien van de koop door [appellant] (zoals de gestelde gebreken aan de garageboxen, het ontbreken van financiering). [appellant] heeft de garageboxen op basis van het "as is, where is" principe gekocht en deze redenen regarderen [geïntimeerden] verder ook niet. 3.13. Door het intreden van het verzuim was [geïntimeerden] bevoegd om de koopovereenkomst te ontbinden. De buitengerechtelijke ontbinding namens [geïntimeerden] bij brief van 4 oktober 2022 heeft rechtsgeldig plaats gevonden. Dit betekent dat grieven 1 tot en met 3 en het deel van grief 4 dat ziet op verzuim hierdoor falen. 3.14. Met het overige deel van grief 4 en grieven 5 tot en met 7 betoogt [appellant] dat [geïntimeerden] geen recht op schadevergoeding toekomt. Volgens [appellant] is te lang gewacht met de verkoop en was de prijs niet marktconform. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerden] de verschuldigde overdrachtsbelasting (althans het vervallen van de mogelijkheid de eerder betaalde overdrachtsbelasting te verrekenen) voldoende onderbouwd. Als [appellant] niet had afgezien van de koop, had [geïntimeerden] dit nadeel niet gehad. Dit nadeel kan aan [appellant] worden toegerekend, zodat het vereiste causaal verband aanwezig is. [geïntimeerden] heeft een afschrift in het geding gebracht van de nota van de notaris van 28 februari 2022 met daarop het bedrag van de verschuldigde overdrachtsbelasting van € 15.920,00. Ook het verschil in koopprijs heeft [geïntimeerden] voldoende onderbouwd. [geïntimeerden] heeft een afschrift van de koopovereenkomst van 26/27 oktober 2022 in het geding gebracht waarin de verkoopprijs van € 295.000,00 is vermeld. Dat [geïntimeerden] een hogere prijs had kunnen verkrijgen voor de garageboxen volgt niet uit informatie over de WOZ-waarde en evenmin uit algemene informatie over gestegen prijzen voor commercieel vastgoed in het derde kwartaal van 2022.

3.18. De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep wordt vernietigd voor zover het de ingangsdatum van de wettelijke rente over de toegewezen hoofdsom betreft. Voor het overige dient het bestreden vonnis te worden bekrachtigd. Hieruit volgt dat de vordering van [appellant] om [geïntimeerden] te veroordelen om al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft voldaan terug te betalen, niet toewijsbaar is. Bewijslevering is niet aan de orde. 3.19. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in het principaal hoger beroep in de kosten van het principale hoger beroep veroordelen. Deze kosten zullen aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld worden op: Griffierechten € 798,- Salaris advocaat € 4.426,- (2 punten x tarief IV) Nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 5.402,- 3.20. Als de in het incidenteel hoger beroep in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [geïntimeerden] worden als volgt begroot: - Salaris advocaat € 858,00 (1 punt x tarief I) - Nakosten € 178 ,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal: € 1.036,00 4De uitspraak Het hof: In principaal en incidenteel hoger beroep vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover de rechtbank onder 5.2. van het vonnis in conventie heeft geoordeeld dat [appellant] over het door hem aan [geïntimeerden] te betalen bedrag van € 58.920,00 wettelijke rente is verschuldigd met ingang van 6 maart 2024, tot de dag van volledige betaling; opnieuw rechtdoende:veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerden] te betalen een bedrag van € 58.920,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 28 augustus 2022 tot de dag van volledige betaling; bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; veroordeelt [appellant] in de proceskosten in het principaal hoger beroep, en begroot deze kosten aan de zijde van [geïntimeerden] op € 5.402,- te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [appellant] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; veroordeelt [appellant] in de proceskosten in het incidenteel hoger beroep, en begroot deze kosten aan de zijde van [geïntimeerden] op € 1.036,-; te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [appellant] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, A.C. van Campen en M.C. Schepel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 april 2025. griffier rolraadsheer