ECLI:NL:GHSHE:2025:825

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.337.243/01 arrest van 25 maart 2025 in de zaak van Vereniging van ondereigenaars [gebouw A] aan de [straatnaam A] te [vestigingsplaats], gevestigd te [vestigingsplaats] , appellante, hierna aan te duiden als: de VvE, advocaat: mr. X.H.C. Woodhouse te Utrecht, tegen [XX] Productions B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerde, hierna aan te duiden als: [XX] , advocaat: mr. J.A.C. Donkersloot te Leiden, op het bij exploot van dagvaarding van 22 januari 2024 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 25 oktober 2023, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, gewezen tussen de VvE als eisende partij en [XX] als gedaagde partij.

Voor de procedure bij de rechtbank verwijst het hof naar voormeld vonnis van 25 oktober 2023 (hierna: het vonnis).

2.1. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: de memorie van grieven, met productie; de memorie van antwoord. 2.2. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de procedure bij de rechtbank.

De vaststaande feiten 3.1. De rechtbank heeft in het vonnis onder 2.1 e.v. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Het hof heeft waar nodig de feiten aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan. 3.2. De VvE verenigt de eigenaars van 71 appartementsrechten. Ieder appartementsrecht omvat de bevoegdheid tot uitsluitend het gebruik van een woning met berging in flatgebouw [gebouw A] in [vestigingsplaats] . Die rechten zijn ontstaan bij de notariële ondersplitsingsakte van 8 januari 2002 (hierna: de ondersplitsingsakte). Een onderdeel van die ondersplitsingsakte is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992 (hierna: het modelreglement), voor zover op dit modelreglement in de ondersplitsingsakte geen aanvullingen en wijzigingen zijn aangebracht. 3.3. Artikel 2 van de ondersplitsingsakte bepaalt als aanvulling op het modelreglement onder meer het volgende:‘Aan artikel 2 van het modelreglement wordt een lid toegevoegd, luidende: “5. De eigenaars van de appartementsrechten zijn niet bevoegd om het betreffende appartementsrecht wederom in een ondersplitsing te betrekken.”(…)’.3.4. De ondersplitsingsakte bevat geen verbod tot gebruik van het appartementsrecht door een ander dan de eigenaar van het appartementsrecht. 3.5. Het modelreglement bevat onder meer de volgende bepalingen:‘Artikel 91. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de onder-grond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen, de terrassen en de gangen, de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen (…)2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden. (…)Artikel 14De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar zou worden gebracht.’ 3.6. Sinds 2005 is [XX] de eigenaar van een van de appartementsrechten. [XX] heeft het appartement aan [adres A] in [vestigingsplaats] in eigendom. Dit appartement bestaat uit twee verdiepingen, te weten een verdieping op de begane grond en een verdieping op de eerste etage. 3.7. Bij aankoop heeft [XX] het appartement bouwkundig in twee zelfstandige wooneenheden gesplitst door de interne trap tussen de twee verdiepingen te verwijderen en het trapgat dicht te maken. De wooneenheden hebben eigen zelfstandige voorzieningen zoals een keuken, badkamer en toilet. Het appartement is aan de buitenkant bouwkundig niet gewijzigd. De ingangen op beide verdiepingen bestonden al bij oplevering. Het gaat om twee deuren op de begane grond en een deur op de eerste verdieping. 3.8. In 2017 heeft [XX] bij [gemeente A] een aanvraag gedaan tot het uitgeven van twee huisnummers, die [gemeente A] bij besluit heeft uitgegeven. Daarna heeft [XX] op de verdiepingen huisnummer [--] respectievelijk [++] aangebracht. 3.9. Vanaf 2020 hebben de VvE en [XX] gecorrespondeerd over het appartement van [XX] dat bouwkundig is gesplitst in twee wooneenheden. 3.10. Bij brief van 3 februari 2022 is [XX] door de gemachtigde van de VvE gesommeerd binnen een maand de ondersplitsing ongedaan te maken, ervoor te zorgen dat de woning weer uit één wooneenheid bestaat en de nummersplitsing ongedaan te maken. [XX] heeft aan deze sommatie geen gehoor gegeven.

3.11. De VvE is een procedure bij de rechtbank gestart. De VvE heeft – samengevat – gevorderd voor recht te verklaren dat de bouwkundige splitsing van het appartementsrecht van [XX] in twee afzonderlijke wooneenheden in strijd is met de akte van ondersplitsing. Daarnaast heeft de VvE gevorderd [XX] primair te gebieden het strijdig gebruik van het appartementsrecht te staken en gestaakt te houden, in die zin dat niet langer sprake is van twee afzonderlijke wooneenheden, dan wel subsidiair [XX] te verbieden nieuwe huurovereenkomsten aan te gaan voor de afzonderlijke wooneenheden. Verder heeft de VvE gevorderd [XX] te gebieden primair om de bouwkundige splitsing van de wooneenheden ongedaan te maken dan wel subsidiair 30 dagen na het eindigen van de bestaande huurovereenkomst de bouwkundige splitsing ongedaan te maken. Het voorgaande heeft de VvE gevorderd op straffe van een dwangsom. De VvE heeft verder gevorderd [XX] te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. 3.12. In het vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van de VvE afgewezen en is de VvE veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [XX] .

3.13. Tegen het vonnis is de VvE in hoger beroep gekomen. De VvE heeft drie grieven tegen het vonnis aangevoerd. De VvE heeft aangevoerd dat het bouwkundig opsplitsen van het appartement in twee wooneenheden in strijd is met het verbod tot ondersplitsing in de ondersplitsingsakte (grief 1). Daarnaast heeft de VvE betoogd dat het bouwkundig splitsen van het appartement valt onder veranderingen in de gemeenschappelijke gedeelten/zaken, waarvoor toestemming van de algemene vergadering had moeten worden verkregen (grief 2). Tot slot is de VvE het niet eens met de veroordeling van haar tot betaling van de proceskosten van [XX] (grief 3). De VvE heeft geen grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [XX] haar appartementsrecht niet in strijd met de bestemming, zoals die volgt uit de ondersplitsingsakte, gebruikt. Ook heeft de VvE geen grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat voor het plaatsen van nieuw sanitair en het keukenblok geen toestemming vereist was. Het hof zal hier in hoger beroep van uit gaan. Geen strijd met verbod tot ondersplitsing uit ondersplitsingsakte 3.14. Bij de beoordeling van grief 1 stelt het hof het volgende voorop. Op grond van artikel 5:128 BW is de vereniging van eigenaars bevoegd om regels te stellen betreffende het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Een beperking van het gebruik door de appartementseigenaar van zijn privégedeelten, moet echter haar grondslag direct of indirect vinden in de (onder)splitsingsakte. Op basis van de inhoud van de (onder)splitsingsakte moet het bijvoorbeeld voor een aspirant-koper van een appartementsrecht, duidelijk zijn welk gebruik een eigenaar van zijn privégedeelte mag maken. Bij de uitleg van een ondersplitsingsakte (en het modelreglement dat daar onderdeel vanuit maakt) komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de daarin gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud daarvan (HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337 en HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078). 3.15. Artikel 5:106 lid 3 BW bepaalt dat een appartementsrecht voor splitsing in appartementsrechten vatbaar is. Een appartementseigenaar is tot deze ondersplitsing bevoegd, voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepaald. In dit geval bevat artikel 2 van de ondersplitsingsakte een verbod tot ondersplitsing. Artikel 2 van de ondersplitsingsakte bepaalt dat de eigenaars van de appartementsrechten niet bevoegd zijn om het betreffende appartementsrecht wederom in ondersplitsing te betrekken. Dit artikel kan objectief mede gelet op de gehele inhoud van de ondersplitsingsakte en het modelreglement niet anders worden uitgelegd dan dat het appartementsrecht niet gesplitst mag worden. Uit het artikel volgt niet dat een bouwkundige splitsing van de woning niet is toegestaan. Er is ook na de bouwkundige splitsing nog steeds sprake van één appartementsrecht in de zin van dat artikel 5:106 BW. De feitelijke, bouwkundige splitsing brengt geen juridische splitsing van het appartementsrecht mee. Het splitsingsverbod ziet op het ondersplitsen van het appartementsrecht en daarvan is geen sprake. [XX] heeft niet in strijd met artikel 2 van de ondersplitsingsakte gehandeld door van haar appartement twee afzonderlijke wooneenheden te maken. Het beroep op een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 24 november 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:7057) kan de VvE niet baten. Bij de uitleg van de splitsingsakte werd in die zaak tot een andere conclusie gekomen, omdat een verbod op de exploitatie van het appartement als kamerverhuurbedrijf gold, zodat in het licht van de gehele splitsingsakte (waaronder dat verbod) geen bouwkundige splitsing toegestaan was. In de onderhavige zaak is een dergelijk verbod tot verhuur of het gebruik van het appartement door een ander dan de eigenaar er niet. Het voorgaande betekent dat grief 1 faalt. Geen sprake van veranderingen in de gemeenschappelijke gedeelten/zaken 3.16. Vervolgens komt het hof toe aan de vraag of [XX] veranderingen in de gemeenschappelijke gedeelten/zaken heeft aangebracht. Volgens artikel 9 lid 1 van het modelreglement behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken onder meer de vloer, met uitzondering van de afwerklagen in de privégedeelten. Op grond van artikel 9 lid 2 van het modelreglement is een eigenaar zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privégedeelten bevinden. Artikel 14 van het modelreglement bepaalt dat eigenaars en gebruikers zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw mogen aanbrengen waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie wordt gewijzigd. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar zou worden gebracht. 3.17. Tussen partijen staat vast dat [XX] geen toestemming heeft gevraagd aan de vergadering van de VvE voor het verwijderen van de trap en het dichtmaken van het trapgat. Het hof overweegt dat die toestemming ook niet vereist was. Uit het modelreglement volgt namelijk niet dat de trap of het trapgat in het appartement van [XX] als gemeenschappelijk gedeelte of gemeenschappelijke zaak wordt aangemerkt. Het gaat om een trap in het privégedeelte, die geen deel uit maakt van het ‘trappenhuis’ als vermeld in artikel 9 lid 1 sub a van het modelreglement. Weliswaar is niet in geschil dat de vloer tot de gemeenschappelijke gedeelten/zaken wordt gerekend, maar in de bestaande vloer tussen de verdieping op de begane grond en de eerste verdieping is door de bouwkundige splitsing van [XX] niets veranderd. Wat betreft de veranderingen in de vloer, zoals verwoord in artikel 9 lid 1 van het modelreglement, is daarnaast kennelijk niet iedere wijziging van de vloer beoogd. Tijdens de mondelinge behandeling bij de rechtbank is namelijk gebleken dat partijen het erover eens zijn dat bewoners gaten mogen boren in de vloer. De onderhavige situatie is niet gelijk te stellen, zoals door de VvE is betoogd, aan het aanbrengen van een doorgang in twee separate woningen, waarbij de vloer niet intact zou blijven. [XX] heeft enkel het trapgat dichtgemaakt. Het betreft naar zijn aard een interne, relatief eenvoudig te verwijderen constructie die de bestaande vloer (die er eromheen is gelegen) als zodanig niet heeft veranderd. Zoals in rechtsoverweging 3.14 is overwogen, kan het gebruik van het privégedeelte beperkt worden, maar die beperking moet dan wel direct of indirect zijn grondslag vinden in de ondersplitsingsakte. Van een beperking om de privétrap te verwijderen en het trapgat dicht te maken is geen sprake. Toestemming van de vergadering was dan ook niet vereist. Verder is ook niet gebleken dat de constructie van het appartement door de bouwkundige splitsing van het appartement in twee wooneenheden is gewijzigd en/of dat de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar zou worden geacht (artikel 14 van het modelreglement). Het voorgaande betekent dat grief 2 van de VvE ook niet opgaat. Het bewijsaanbod wordt niet gehonoreerd 3.18. Nu geen concrete feiten en omstandigheden zijn aangevoerd die, indien deze worden bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden, is voor bewijslevering in dit hoger beroep geen plaats. De conclusie 3.19. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het hoger beroep van de VvE faalt. het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. De VvE is terecht in de proceskosten van de procedure bij de rechtbank veroordeeld, zodat grief 3 van de VvE ook faalt. De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak (vlg.