ECLI:NL:GHSHE:2025:399

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.293.779/01 arrest van 18 februari 2025 in de zaak van [appellante] , wonende te [woonplaats] (België), appellante in principaal hoger beroep, geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, hierna: [appellante] , advocaat: mr. G.L. Breunesse te Leusden, tegen [geïntimeerde] , wonende te [woonplaats] , [gemeente A] , geïntimeerde in principaal hoger beroep, appellante in incidenteel hoger beroep, hierna: [geïntimeerde] , advocaat: mr. M.E. Cuppen te Wittem, gemeente Gulpen-Wittem, als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 29 juni 2021 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 6450712 \ CV EXPL 17-8260 gewezen vonnis van 20 januari 2021. 5Het verdere geding in hoger beroep 5.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: - het tussenarrest van 29 juni 2021, waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast; - de rolaantekening dat partijen (in plaats van de mondelinge behandeling) toch wensen te grieven; - de memorie van grieven van [appellante] van 9 augustus 2022, tevens houdende een verandering/vermeerdering van eis, met producties 1 tot en met 12; - de memorie van antwoord en reactie op de vermeerdering van eis in principaal appel van [geïntimeerde] van 15 november 2022, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties 1 tot en met 16; - de memorie van antwoord in incidenteel appel van [appellante] van 21 februari 2023, tevens akte uitlating producties en vermindering van eis in principaal appel. 5.2 Na gevraagd arrest heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de stukken van het hoger beroep en van de eerste aanleg. 6De beoordeling

6.1 In dit hoger beroep dienen de volgende feiten tot uitgangspunt. a. [appellante] heeft de onroerende bedrijfsruimte aan [adres A] te [plaats A] (hierna: Hotel [XX] ) tot 2013 zo’n 30 jaren lang zelf met haar partner geëxploiteerd. Nadat [geïntimeerde] en haar partner [persoon A] (hierna: [persoon A] ) met het oog op hun gezamenlijke exploitatie hun belangstelling voor Hotel [XX] kenbaar hadden gemaakt, heeft [appellante] Hotel [XX] bij op 11 september 2013 gesloten huurovereenkomst met ingang van 1 november 2013 aan [geïntimeerde] verhuurd. Partijen hebben daartoe een schriftelijke huurovereenkomst (hierna: Huurcontract) ondertekend, waarop de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (ROZ-model 2012, hierna: ABH) van toepassing zijn. b. Voor zover relevant bepaalt het Huurcontract in: artikel 1.2 dat het gehuurde volledig ingericht en inclusief bedrijfsinventaris wordt verhuurd, dat huurder verplicht is de gehuurde inventaris in goede staat van onderhoud te houden en verloren of versleten onderdelen daarvan op zijn kosten door nieuwe te vervangen, dat de aanschaf van inventarisgoederen in overleg tussen huurder en verhuurder moet geschieden en dat eventueel door huurder ter vervanging nieuw aangeschafte inventarisgoederen deel gaan uitmaken van de gehuurde inventaris; artikel 1.3 dat het gehuurde door of vanwege huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als hotel-café-restaurant; artikel 4.1 dat de huurprijs op de ingangsdatum op jaarbasis € 60.000,-- exclusief huurprijs inventaris en exclusief BTW bedraagt; artikel 4.5 dat de huurprijs jaarlijks per 1 november overeenkomstig artikel 18 ABH wordt aangepast; artikel 9.1 dat in tegenstelling tot de huur als casco omschreven in artikel 1 ABH behoren tot het gehuurde: de volledige inrichting en de door verhuurder aan huurder verhuurde bedrijfsinventaris; artikel 10.1 dat op kosten van verhuurder zeven kozijnen zullen worden vernieuwd; artikel 10.3 dat ten aanzien van het onderhoud, herstel, vervanging en vernieuwing daarvan het bepaalde in artikel 12.3 ABH geldt; - artikel 14: - dat huurder een persoonlijke korting krijgt op de maandhuur van € 1.000,-- in het eerste huurjaar, van € 750,-- in het tweede huurjaar en van € 500,-- in de resterende looptijd van de huurovereenkomst, - dat huurder een eerste recht van koop van het registergoed heeft als verhuurder het pand wenst te verkopen en de koopprijs dan zal worden bepaald aan de hand van twee -in opdracht van zowel huurder als verhuurder ieder voor eigen rekening opgestelde- taxatierapporten, waarna het gemiddelde van de beide taxaties de (ver)koopprijs zal zijn; als de beide taxaties c.q. (ver)koopprijzen echter meer dan 10% verschillen qua waarde zullen huurder en verhuurder in overleg een derde taxateur aanstellen die de definitieve (ver)koopprijs zal bepalen en de kosten van deze taxatie elk voor de helft dragen; de omzet van het hotel dient buiten de waarde/taxatie van het registergoed te worden gehouden, - dat het onderhoud en aanpassingen van de brandpreventie, zoals bijvoorbeeld de brandmeldinstallatie, brandblussers en brandhaspels, voor rekening van huurder is. c. Voor zover relevant bepalen de toepasselijke ABH in: - artikel 1 dat onder huur als casco wordt verstaan de huur van de tot de bedrijfsruimte behorende funderingen, constructieve bouwvloeren, kolommen, constructieve plafonds, buitengevels en bouwmuren inclusief de daarin aanwezige kozijnen en deuren en beglazing en ruiten doch niet de pui, daken en goten en trappen(huizen), nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt, basissprinklernet, riolering en andere afvoerleidingen, tenzij deze zaken door of vanwege huurder zijn aangebracht; - artikel 6.1 dat het huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet is toegestaan om geheel of gedeeltelijk: - het gehuurde aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan of - huurrechten aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap, commanditaire vennootschap, vennootschap onder firma of rechtspersoon; - artikel 6.2 dat huurder bij handelen in strijd met 6.1 aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete verbeurt, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming of ontbinding van de huurovereenkomst dan wel schadevergoeding te vorderen; - artikel 12.3 dat voor rekening van verhuurder zijn de kosten van: - onder a: onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren en buitengevels, - onder b: onderhoud, herstel en vernieuwing van tot het gehuurde behorende trappen, traptreden, rioleringen, afvoeren, goten, buitenkozijnen; wat betreft de tot het gehuurde behorende rioleringen, goten en afvoeren geldt onverminderd het in 12.4 onder k gestelde, met dien verstande het onderhoud, het herstel alsmede de vernieuwing van de rioleringen, de goten en de afvoeren voor rekening van huurder komen als huurder het in 12.4 k gestelde niet nakomt, - onder c: vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties; - artikel 12.4 dat voor rekening van huurder zijn: - onder j: de zorg voor het schoonmaken en schoonhouden van het gehuurde, zowel in- als uitwendig, waaronder mede wordt verstaan het schoonhouden van ramen, van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering, kozijnen en gevels van het gehuurde, alsook het verwijderen van graffiti aangebracht op het gehuurde, - onder k: de zorg voor het legen van vetvangputten, het schoonhouden, het schoonmaken en het ontstoppen van putten, goten en alle aan- en afvoeren/rioleringen tot aan de gemeentelijke hoofdriolering van het gehuurde, het vegen van schoorstenen en het reinigen van ventilatiekanalen; artikel 13.1 dat huurder zonder toestemming van verhuurder bevoegd is veranderingen en/of toevoegingen in het gehuurde aan te brengen die voor de exploitatie van het bedrijf nodig zijn, mits de veranderingen en toevoegingen niet de (bouwkundige) constructie van het gehuurde en/of de technische voorzieningen ervan betreffen; artikel 13.2 dat onder 13.1 niet vallen de veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde, waaronder naamsaanduidingen en reclames van de huurder; daarvoor is steeds de schriftelijke toestemming van verhuurder nodig; het is huurder zonder schriftelijke toestemming van verhuurder ook niet toegestaan ramen en etalages af te plakken of ondoorzichtig te maken; artikel 13.4 dat huurder voor alle veranderingen en toevoegingen anders dan die in 13.1 de voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder behoeft; artikel 13.15 dat huurder afstand doet van rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking in verband met de door of namens huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur niet ongedaan zijn gemaakt, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen; artikel 18.1 dat een huurprijswijziging van artikel 4.5 Huurcontract plaatsvindt op basis van (de wijziging van) een daarin benoemd CBS-maandprijsindexcijfer en wordt berekend volgens een daarin tevens vermelde formule; a

6.2.1 In dit met de dagvaarding van 31 oktober 2017 ingeleide geding heeft [appellante] na eiswijziging in conventie gevorderd -verkort samengevat- dat de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad: primair: 1. de huurovereenkomst voor Hotel [XX] met onmiddellijke ingang zal ontbinden; en [geïntimeerde] zal veroordelen: 2. tot onmiddellijke ontruiming van Hotel [XX] ; 3. tot betaling van € 25.050,16 inclusief BTW aan huurachterstand tot en met oktober 2018, te vermeerderen met wettelijke rente; 4. tot betaling van € 4.600,-- exclusief BTW aan lopende maandhuurtermijnen vanaf 1 november 2018 tot de ontruiming, te vermeerderen met wettelijke rente; 5. tot betaling van € 250,-- aan boete per kalenderdag vanaf 1 september 2017 tot 1 november 2017; subsidiair: [geïntimeerde] zal veroordelen: 6. tot het op verbeurte van een dwangsom (doen) verrichten van de benodigde aanpassingen zodat Hotel [XX] voldoet aan de van overheidswege gestelde brandveiligheidseisen; 7. tot betaling van € 25.050,16 inclusief BTW aan huurachterstand tot en met oktober 2018, te vermeerderen met wettelijke rente; 8. tot betaling van € 250,-- aan boete per kalenderdag vanaf 1 september 2017 tot 1 november 2017; primair en subsidiair: [geïntimeerde] zal veroordelen: 9. tot betaling van € 756,-- aan buitengerechtelijke kosten; 10. tot betaling van de proces- en nakosten. 6.2.2 [geïntimeerde] heeft een tegenvordering ingesteld en in reconventie gevorderd -kort samengevat- dat de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad: zal verklaren voor recht dat [appellante] als een goed verhuurder aan de huurovereenkomst dient te voldoen, op straffe van een dwangsom; zal verklaren voor recht dat [appellante] als een goed verhuurder aan het in artikel 14 Huurcontract opgenomen eerste recht van koop dient te voldoen, op straffe van een dwangsom; [appellante] zal veroordelen tot betaling van € 64.579,63 aan schadevergoeding; zal verklaren voor recht dat er op basis van artikel 7:266 BW een huurovereenkomst tussen [persoon A] en [appellante] is ontstaan; [appellante] zal veroordelen in de proces- en nakosten. 6.3 Na een bevolen mondelinge behandeling die op 27 maart 2018 heeft plaatsgevonden, heeft de kantonrechter bij het tussenvonnis van 2 mei 2018 -kort samengevat en voor zover hier van belang- overwogen en beslist dat: de incidentele vordering tot rechterlijke plaatsopneming en bezichtiging wordt afgewezen (rov. 3.1); [persoon A] niet als medehuurder voor de bij Hotel [XX] behorende (bedrijfs)woning geldt en ook geen huurder van Hotel [XX] kan worden (rov. 3.2); de bepalingen in het Huurcontract en de ABH elkaar op onderdelen tegenspreken en partijen hun vorderingen ieder op hun eigen interpretatie daarvan baseren (rov. 3.3); waar [appellante] Hotel [XX] wil verkopen en [geïntimeerde] gebruik wil maken van haar recht van eerste koop, de in artikel 14 Huurcontract opgenomen verplichtingen opeisbaar zijn geworden en partijen ieder de daarin voorziene taxatie dienen te laten verrichten, zij het dat dit in dit geding alleen tegen [appellante] kan worden toegewezen (rov. 3.4 en 3.5). Onder aanhouding van elke andere beslissing heeft de kantonrechter [appellante] toen in reconventie uitvoerbaar bij voorraad en op verbeurte van een dwangsom, veroordeeld om binnen 35 dagen door een gecertificeerd taxateur een taxatierapport te laten opmaken van de verkoopprijs van Hotel [XX] . 6.4 [appellante] heeft vervolgens een door [ingenieur A] (van WRM Makelaars, hierna: [ingenieur A] ) opgemaakt taxatierapport van 2 juli 2018 ingebracht en [geïntimeerde] een door [ingenieur B] (van [+++] Vastgoed B.V., hierna: [ingenieur B] ) opgemaakt taxatierapport van 22 juni 2018. Vervolgens heeft de kantonrechter bij het tussenvonnis van 6 maart 2019 -kort samengevat en voor zover hier van belang- overwogen dat: - met de door partijen ingebrachte taxaties van [ingenieur A] en [ingenieur B] zich de in artikel 14 Huurcontract voorziene situatie voordoet dat deze meer dan 10% verschillen qua waarde, zodat een derde taxateur dient te worden aangesteld (rov. 2.3); - partijen zich met het oog op die derde taxatie eerst dienen uit te laten over de (onduidelijk geachte) uitgangspunten voor die derde taxatie en de persoon van die derde taxateur (rov. 2.4 en 2.5). Onder aanhouding van elke andere beslissing heeft de kantonrechter de zaak daartoe naar de rol verwezen voor uitlating door partijen. 6.5 Na uitlating door partijen heeft de kantonrechter bij het tussenvonnis van 25 september 2019 -kort samengevat en voor zover hier van belang- overwogen: dat partijen het eens zijn dat de taxatie dient plaats te vinden in cascostaat zoals bedoeld in artikel 1 ABH (rov. 2.2); dat onduidelijk is of de taxatie dient plaats te vinden in (on)verhuurde staat (rov. 2.3); dat de marktwaarde van Hotel [XX] in cascostaat dient te worden bepaald, wat betekent: “de prijs die een redelijk handelend koper, die zich heeft verdiept in de mogelijkheden van rendabele exploitatie mede gelet op de te verwachten kosten van onderhoud en renovatie, bereid is te betalen” (rov. 2.4); dat taxateur [persoon C] (van [CCC] Taxaties) als deskundige zal worden benoemd (rov. 2.5); dat [geïntimeerde] als in reconventie eisende partij op de voet van artikel 195 Rv met het deskundigenvoorschot dient te worden belast (rov. 2.6). Onder aanhouding van elke andere beslissing heeft de kantonrechter toen deskundige [persoon C] benoemd en een deskundigenonderzoek bevolen ter beantwoording van de vraag: “Op welk bedrag taxeert u de marktwaarde als gedefinieerd hierboven onder 2.4 (cursief) van de onroerende zaak genaamd hotel [XX] aan de [adres A] te [gemeente A] , in cascostaat als gedefinieerd hierboven onder 2.2 (cursief) en in verhuurde staat; als u van oordeel bent dat die marktwaarde in onverhuurde staat aanzienlijk afwijkt van die in verhuurde staat als bedoeld hierboven onder 2.3, wilt u daarvan dan melding maken?” 6.6 Na het op 31 oktober 2019 door deskundige [persoon C] uitgebrachte taxatierapport heeft de kantonrechter bij het tussenvonnis van 8 juli 2020 -kort samengevat en voor zover hier van belang- overwogen met partijen te willen spreken over de overdracht van Hotel [XX] van [appellante] aan [geïntimeerde] en over de koopprijs met eventuele verrekeningen daarop (rov. 2.1). Onder aanhouding van elke andere beslissing heeft de kantonrechter toen een mondelinge behandeling bevolen. 6.7 Bij het beroepen vonnis van 20 januari 2021 heeft de kantonrechter -kort samengevat en voor zover hier van belang- overwogen: dat partijen het eens zijn dat tot en met juli 2020 € 61.469,30 aan huur niet is betaald (rov. 4.2); dat reconventionele vordering c van [geïntimeerde] zal worden afgewezen, omdat [geïntimeerde] deze heeft willen instellen voor het geval dat [appellante] de huurovereenkomst mocht hebben opgezegd, maar [appellante] de beweerde opzegging kennelijk niet langer handhaaft (rov. 4.3); dat [geïntimeerde] in conventie kennelijk een beroep doet op verrekening van de opgeschorte huurbetalingen op de voet van artikel 7:206 lid 3 BW (rov.

6.8 In dit met de dagvaarding van 20 april 2021 ingeleide hoger beroep formuleert [appellante] 11 grieven en concludeert [appellante] in principaal hoger beroep na eiswijzigingen -samengevat- dat het hof uitvoerbaar bij voorraad het beroepen vonnis van 20 januari 2021 zal vernietigen en in conventie: I. de huurovereenkomst tussen partijen inzake Hotel [XX] zal ontbinden; en [geïntimeerde] zal veroordelen: II. tot ontruiming van Hotel [XX] ; III. tot betaling van € 88.273,01 aan achterstallige huur tot en met juli 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata tot aan de dag van volledige betaling; IV. tot tijdige betaling van de huurtermijnen vanaf augustus 2022 tot aan de dag van ontruiming, bij gebreke daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata tot aan de dag van volledige betaling en met een boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 300,-- per maand; V. tot betaling van € 37.600,-- aan verbeurde boetes; VI. [geïntimeerde] zal veroordelen in de proceskosten van beide instanties en in de nakosten. 6.9 [geïntimeerde] formuleert in incidenteel hoger beroep geen genummerde grieven, maar maakt bezwaren kenbaar en vordert na eiswijziging -naar de kern genomen- dat het hof uitvoerbaar bij voorraad het beroepen vonnis van 20 januari 2021 in reconventie zal vernietigen en: zal bepalen dat een rechterlijke plaatsopneming van Hotel [XX] zal plaatsvinden; zal bepalen dat [appellante] Hotel [XX] moet verkopen en leveren voor de op de voet van artikel 14 Huurcontract door taxateur [persoon C] bepaalde prijs van € 527.000,--; 3. zal bepalen dat [appellante] op straffe van een dwangsom binnen een maand moet meewerken aan de levering; 4. als geen dwangsom wordt opgelegd of de maximale dwangsom is verbeurd: zal bepalen dat de notaris waar de levering plaatsvindt [appellante] kan vertegenwoordigen bij de levering van Hotel [XX] aan [geïntimeerde] ; en [appellante] zal veroordelen: 5. tot betaling van € 718,75 aan taxatiekosten door deskundige [persoon C] ; 6. [appellante] zal veroordelen tot betaling van € 64.579,63 aan schadevergoeding op basis van ongerechtvaardigde verrijking; 7. tot betaling van € 758,55; 8. om op straffe van een dwangsom hangende de koopoptie de huurovereenkomst in stand te laten c.q. niet op te zeggen; 9. tot betaling van € 27.419,84 aan mergelgevelschade; 10. tot betaling van € 8.570,-- aan door [FFF] Kozijnen B.V. (hierna: [FFF] Kozijnen) gefactureerde kozijnen/ramen; 11. tot verstrekking van een afschrift van het rapport over de fundering van de nieuwbouw, binnen 8 dagen en op straffe van een dwangsom; en: 12) zal bepalen dat hangende de coronacrisis een huurkorting moet worden gegeven van 50% over 9 maanden; en [appellante] zal veroordelen: 13) tot terugbetaling van die ingevolge 12) berekende huurkorting; 13) tot betaling van de kosten van de eerste aanleg en het principaal appel, inclusief de nakosten. 6.10 Partijen weerspreken elkaars bezwaren, grieven en vorderingen in hoger beroep. Internationaal aspect 6.11 Dit geschil heeft internationale aspecten omdat [appellante] in België woont. Voor de rechtsmacht van de Nederlandse rechter is bepalend Verordening (EU) 1215/2012, die in artikel 24 lid 1 bepaalt -voor zover hier met name van belang- dat ongeacht de woonplaats van partijen voor zakelijke rechten op en huur en verhuur van onroerende goederen bij uitsluiting bevoegd zijn: de gerechten van de lidstaat waar het onroerend goed gelegen is. De kantonrechter heeft (kennelijk) terecht en onbestreden de Nederlandse rechter bevoegd geoordeeld. De toepasselijkheid van Nederlands recht is tussen partijen niet in geschil. Bij gebreke van partijdebat hierover behoeven de rechtsmacht en het toepasselijke recht hier verder geen bespreking. De omvang van het hoger beroep en eiswijzigingen 6.12 Beide partijen wijzigen de (grondslag van hun) vorderingen in hoger beroep. Hiervoor geldt dat het hoger beroep niet alleen dient ter controle op door de eerste rechter gegeven beslissingen, maar ook ter verkrijging van een hernieuwde (actuele) beoordeling van de zaak en het hoger beroep biedt partijen de mogelijkheid tot eiswijziging en/of herstel, wijziging of aanvulling van wat in eerste aanleg is gedaan of nagelaten. Bij gebruikmaking van die herstel- of herkansingsmogelijkheid hoeft een partij dat niet te verantwoorden of rechtvaardigen en dat kan alleen worden beperkt door de tweeconclusieregel en de eisen van een goede procesorde. 6.13 [geïntimeerde] voert inhoudelijk verweer tegen de standpunt- en eiswijzigingen (in conventie) van [appellante] , maar maakt geen bezwaar tegen de wijzigingen als zodanig zoals die in de eerste memorie van 9 augustus 2022 van [appellante] zijn vervat. Het hof oordeelt deze wijzigingen van [appellante] tijdig en deze komen niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. Voor zover [appellante] de eis bij latere akte van 21 februari 2023 nog vermindert, strekt dat niet ten nadele van [geïntimeerde] en komt dat ook niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. Wat de conventie betreft, spitst dit hoger beroep zich hierdoor toe op hiervoor genoemde vorderingen I tot en met VI van [appellante] . 6.14 [appellante] maakt bezwaar tegen de eiswijzigingen in hoger beroep van [geïntimeerde] . [appellante] verwijst hiervoor naar artikel 353 lid 1 Rv, welke wetsbepaling verbiedt dat in hoger beroep voor het eerst een eis in reconventie wordt ingesteld. Hiermee miskent [appellante] evenwel dat [geïntimeerde] in eerste aanleg al (tegen)vorderingen in reconventie had ingesteld en dat de kantonrechter in het beroepen vonnis al op door [geïntimeerde] ingestelde eisen in reconventie heeft beslist. Dat [geïntimeerde] in hoger beroep bij haar eerste memorie van 15 november 2022 (de grondslag van) haar vorderingen in reconventie wijzigt, is dan ook geoorloofd en tijdig en komt dat niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. Voor zover [appellante] opwerpt dat hierdoor maar één feitenrechter over de gewijzigde of nieuwe (grondslag van de) vorderingen beslist, is dat inherent aan de bij wet (artikelen 130 lid 1 jo. 353 lid 1 Rv) geboden mogelijkheid om dit in hoger beroep nog te kunnen doen. Waar [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep geen genummerde grieven formuleert, heeft zij dat ook niet hoeven doen. [geïntimeerde] moet echter wel kenbaar maken welke bezwaren worden aangevoerd tegen welke beslissingen van de kantonrechter, zodat duidelijk is waartegen zij wil grieven, waartegen [appellante] zich in hoger beroep moet verweren en waarover het hof moet oordelen. Wat de reconventie betreft, spitst dit hoger beroep zich hierdoor toe op de eerdergenoemde vorderingen 1) tot en met 14) van [geïntimeerde] . 6.15 Of de aan het hof voorliggende (conventionele) vorderingen I tot en met VI van [appellante] en de (reconventionele) vorderingen 1) tot en met 14) van [geïntimeerde] ook toewijsbaar zijn, is een andere kwestie en zal het hof hierna onderzoeken. Vorderingen I tot en met IV tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van Hotel [XX] en tijdige (door)betaling van huur tot de ontruiming van [appellante] (conventie) 6.16 [appellante] legt aan de vorderingen I tot en met IV in de kern ten grondslag dat [geïntimeerde] tekort is geschoten en/of zal schieten in de nakoming van de huurdersverplichting om de op grond van artikel 4.5 Huurcontract jo. artikel 18 ABH geïndexeerde huur tijdig te voldoen.

6.61.1 Alles bij elkaar komt het hof tot de navolgende slotsom. Het hof zal het beroepen vonnis voor de duidelijkheid vernietigen en in conventie vordering III van [appellante] toewijzen tot een bedrag van € 3.044,29, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2022 en uitvoerbaarverklaring bij voorraad. De vorderingen I, II, IV en V van [appellante] zullen worden afgewezen. In reconventie zal het hof de vorderingen 2), 3), 4) en 5) van [geïntimeerde] toewijzen zoals hierna in het dictum vermeld. De vorderingen 1), 6), 7), 8), 9), 10), 11), 12) en 13) van [geïntimeerde] zullen worden afgewezen. 6.61.2 Hiermee resteert nog te bespreken vordering VI en grief 11 van [appellante] (conventie) en de vordering 14) van [geïntimeerde] (reconventie), die allemaal betrekking hebben op de proces- en nakosten. Wat de eerste aanleg betreft, zal het hof de proceskosten in conventie en in reconventie in het licht van de toenmalige vorderingen als over en weer in het ongelijk gesteld compenseren, zodat partijen ieder de eigen proceskosten daarvan dienen te dragen. Wat het principaal hoger beroep betreft, zal het hof de proceskosten ook compenseren, zodat partijen als over en weer in het ongelijk gesteld ieder ook de eigen proceskosten daarvan dienen te dragen. In het incidenteel hoger beroep zal het hof [appellante] als de overwegend ongelijk krijgende partij veroordelen in de proceskosten daarvan. In aanmerking nemend dat de proceskostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel oplevert, begroot het hof de proceskosten voor het incidenteel hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] op: salaris gemachtigde € 2.643,-- ([1 punt x tarief VII HB] : 2) nakosten € 178,-- (plus verhoging conform beslissing) totaal € 2.821,--. Het hof beslist nu als volgt. 7De uitspraak Het hof: in principaal en incidenteel hoger beroep vernietigt het beroepen vonnis van 20 januari 2021 en doet opnieuw recht: - in conventie: veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellante] te betalen een bedrag van € 3.044,29, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 juli 2022 tot de dag van betaling; verklaart de hiervoor onder i genoemde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; - in reconventie: veroordeelt [appellante] tot verkoop en levering aan [geïntimeerde] van de onroerende bedrijfsruimte aan de [adres A] te [gemeente A] voor de op de voet van artikel 14 Huurcontract door deskundige [persoon C] vastgestelde prijs van € 527.000,-- op de overigens gebruikelijk overeen te komen bedingen; veroordeelt [appellante] om binnen twee maanden na betekening van dit arrest mee te werken aan de hiervoor bedoelde levering van de onroerende bedrijfsruimte aan de [adres A] te [gemeente A] , zulks op verbeurte van een door [appellante] aan [geïntimeerde] te betalen dwangsom van € 500,-- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [appellante] niet aan de voornoemde hoofdveroordeling zal voldoen, tot een maximum van € 50.000,-- aan verbeurde dwangsommen is bereikt; benoemt tot onzijdig persoon de notaris waar de levering zal plaatsvinden, die [appellante] bij de levering zal vertegenwoordigen nadat het voornoemde maximum van € 50.000,-- aan verbeurde dwangsommen is bereikt; veroordeelt [appellante] om ter zake de taxatie door deskundige [persoon C] aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 718,75; - in conventie en in reconventie: bepaalt dat elke partij de eigen proceskosten van de eerste aanleg in conventie en in reconventie draagt; veroordeelt [appellante] tot betaling van de proceskosten van het incidenteel hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] ten bedrage van € 2.821,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en als [appellante] deze proceskosten niet tijdig voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellante] € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; wijst het in principaal en incidenteel hoger beroep meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, E.A.M. van Oorschot en C.B. [persoon C] van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 februari 2025. griffier rolraadsheer

rtikel 18.6 dat een geïndexeerde huurprijs opeisbaar is verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan; artikel 25.1 dat de betaling van de huurprijs en van alles wat volgens de huurovereenkomst is verschuldigd, uiterlijk op de vervaldata -zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering die huurder op verhuurder meent te hebben- moet worden gestort of overgeschreven op een door verhuurder op te geven rekening; artikel 25.3 dat telkens als een door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, huurder aan verhuurder van rechtswege per ingetreden kalendermaand vanaf de vervaldag, een direct opeisbare boete verbeurt van l % van het verschuldigde per kalendermaand met een minimum van € 300,-- per maand. d. [geïntimeerde] bewoont samen met haar partner [persoon A] de bij Hotel [XX] behorende (bedrijfs)woning. e. Op 27 november 2013 zijn partijen een herziening van de huurovereenkomst overeengekomen betreffende de gehuurde inventaris van hotel [XX] . De daarvan door partijen opgemaakte en ondertekende schriftelijke overeenkomst (hierna: Herzieningsakte) vermeldt onder meer het volgende: “(…) Daar de staat van de inventaris toch in een slechtere staat bleek te zijn dan geconstateerd voor het opmaken van de huurovereenkomst van 11 september 2013, en de inventaris geen economische- en boekwaarde meer heeft na 60 maanden. Daarom hebben beide partijen besloten in samenspraak en goed overleg dat de huur voor de inventaris na een huurtermijn van 60 maanden stopt. Tevens zal de inventaris na 60 maanden grotendeels zijn vervangen door huurder. Dit houdt in dat de verhuurder niet meer verantwoordelijk gesteld kan worden voor het vervangen en herstellen van de inventaris, deze taak en verantwoordelijkheid ligt dan ook vanaf nu bij de huurder. Tevens houdt dit in dat de huurder gelijk eigenaar wordt over de vervangende en/of aangeschafte inventaris binnen die 60 maanden. Na die huurperiode van de 60 maanden zal de huurder eigenaar worden van de reeds benoemde inventaris. (…)” f. Een op 26 oktober 2020 uitgedraaid Uittreksel Handelsregister Kamer van Koophandel vermeldt dat Hotel [XX] sinds 6 oktober 2015 wordt gedreven in de rechtsvorm van een vennootschap onder firma met [geïntimeerde] en [persoon A] als onbeperkt bevoegde vennoten. g. Op 12 januari 2016 heeft [gemeente A] bij Hotel [XX] aan de hand van (tekeningen bij de) op 26 september 2002 afgegeven gebruiksvergunning en het Bouwbesluit 2012 een controle in het kader van de brandveiligheid uitgevoerd. Op basis daarvan hebben burgemeester en wethouders van die gemeente bij brief van 1 maart 2016 aan Hotel [XX] geschreven dat diverse tekortkomingen zijn geconstateerd en dat negen beschreven overtredingen binnen een bepaalde termijn -variërend van 1 week tot 8 weken- moeten zijn opgeheven. h. [geïntimeerde] en [persoon A] hebben namens Hotel [XX] aan [appellante] geschreven bij e-mail van 1 augustus 2016: “(…) We hebben al vanaf 4 maanden geleden aangegeven dat de vloer van de badkamer van 304 is losgekomen van de spanning door het verzakken van het pand. Hier hebben we (…) al meerdere keren over gesproken, maar het is nog steeds niet opgelost. Ongeveer anderhalve maand geleden stond de toiletvloer op de b.g.g. in het midden krom omhoog, ook door het bewegen van het pand. Hier hebben we ook al een aantal keer contact over gehad (…), maar daar komt weer geen oplossing van. Dus vragen we het jullie nu direct, kunnen jullie dit in een redelijk termijn oplossen door er een nieuwe tegelvloer in te leggen.” en bij e-mail van 16 augustus 2016: “(…) We zijn nu al langer dan 4 maanden verder dat we gemeld hadden van de tegelvloer op #304 (…) Maar nog steeds hebben we niks gehoord, en zitten nog steeds met 2 kapotte tegelvloeren (…). Wij eisen dat de tegelvloeren zijn vervangen en/of gerepareerd worden binnen een periode van 2 weken. Mocht na 2 weken de reparatie nog niet hebben plaatsgevonden, dan zijn wij helaas genoodzaakt om zelf een tegelzetbedrijf in te huren om: - Te constateren waardoor de tegels eruit gedrukt zijn. - De tegelvloeren te vervangen. De kosten die hier uit voort zullen komen zullen we dan ook als vordering bij jullie neer gaan leggen. We hopen natuurlijk nog steeds dat het niet zover hoeft te komen en jullie je verplichtingen als verhuurder nakomen. (…)” (conclusie van antwoord productie 18); Namens Hotel [XX] is bij e-mail van 24 augustus 2016 geschreven: “(…) We wachten al 5 maanden op een nieuwe tegelvloer. Lees goed 5 maanden. (…) Voor ons loopt de redelijk gestelde prijs voor de gestelde reparatie af op a.s. maandag. Dan schakelen wij een tegelzetter en Loodgietersbedrijf in , en zullen wij de rekening bij [appellante] verhalen. (…)” (conclusie van antwoord productie 19). i. Bij e-mail van 26 april 2017 heeft [persoon A] namens Hotel [XX] aan de toen voor [appellante] optredende beheerder [persoon B] (van [YY] Vastgoed Beheer, hierna: [persoon B] ) gebreken gemeld waarvoor [appellante] verantwoordelijk werd geacht en gesommeerd: “(…) binnen 30 dagen de werkzaamheden te verrichten althans die medewerking daartoe te verlenen om het gehuurde zo spoedig mogelijk in goede staat te brengen en zulks op uw kosten. De bedoelde gebreken zijn hieronder nader gespecificeerd. - Bruine vlek op plafond #305 Lekkage dakkapel - Natte vlek op muur en plafond magazijn magazijn Lekkage dakrand - Lekkage raam Bar Kozijn verrot - Lekkage raam/ onafsluitbaar #103 Kozijn ontzet - Lekkage raam #203 Kozijn verrot - Raam sluit slecht #301 Binnenwerk kapot - Vochtige plekken eetzaal - Zakt door/ leuning onstabiel trap Indien u niet binnen de gestelde termijn aan deze sommatie voldoet, dan stel ik u reeds nu reeds in gebreke en behoud ik mij alle rechten voor en stelt u daarnaast schadeplichtig. Ik zal als dan genoodzaakt zijn de herstelwerkzaamheden zelf ter hand te nemen en de kosten hiervan te verrekenen met de huurprijs, ofwel deze kwestie aan de kantonrechter voor te leggen. (…)” en op 22 mei 2017 is namens Hotel [XX] aan zowel beheerder [persoon B] als [appellante] geschreven: “Op 26 april 2017 heb ik u beide geïnformeerd over de gebreken. Reeds hebben wij hier nog niets van Jullie over vernomen, of reactie. (…)”, waarna [geïntimeerde] vervolgens bij e-mail van 14 juli 2017 aan beheerder [persoon B] en [appellante] heeft geschreven: “In de verzonden mail over de gebreken staan nog een aantal gebreken zoals, lekkages, ondeugdelijke trap, enz. waar niet op gereageerd is. Na herhaaldelijk kenbaar maken en je voldoende tijd gegeven te hebben, zijn wij weer genoodzaakt, dit via een rechter te moeten afdwingen. (…) Je bedreigt ons om ons eruit te zetten, en geen euro meer uit te geven als wij een gebrek hebben. Ook staan we op het punt gesloten te worden. (…) Je bent nooit met een goede reden of bewijs gekomen, dan alleen dat je zegt dat je geen geld hebt.

4.4); dat het door [appellante] laat gevoerde verweer dat verrekening op grond van artikel 25.1 ABH niet is toegestaan, wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing wordt gelaten (rov. 4.5); dat voor zover [appellante] ontkent in verzuim te zijn met het desverlangd verhelpen van gebreken, blijkt voldoende dat [appellante] in gebreke is gesteld (rov. 4.6); dat wordt uitgegaan van onderhoudskosten exclusief omzetbelasting (rov. 4.7); dat met betrekking tot de gestelde gebreken inzake: - de tegelvloer: sprake is van een gebrek en € 962,97 exclusief BTW in mindering op de huur strekt (rov. 4.9); - verwarmingsketel: [appellante] instemt met € 8.270,36 dat in mindering op de huur strekt (rov. 4.10); - noodbalk trap: [appellante] instemt met € 889,65 dat in mindering op de huur strekt (rov. 4.11); - brandveiligheid: dat [geïntimeerde] een lopend hotel van [appellante] heeft overgenomen en er dan ook van mocht uitgaan dat deze toen voldeed aan de brandveiligheidseisen en dat dit achteraf niet het geval bleek, hetgeen op grond van artikel 12.3 onder a en c ABH voor risico van [appellante] komt; de door Van der Zalm voor brandpreventie gemaakte kosten komen voor rekening van [appellante] en voor € 39.785,91 in mindering op de huur (rov. 4.15-4.17); - dakkapel: de door [geïntimeerde] gemaakte kosten komen op grond van artikel 12.3 ABH voor rekening van [appellante] en voor € 10.615,-- exclusief BTW in mindering op de huur (ongenummerde rov. tussen 4.17 en 4.18); - afvoerlek eetzaal: voor een gebrek heeft [geïntimeerde] onvoldoende gesteld, zodat verrekening niet aan de orde is (rov. 4.18); - gevel: [appellante] is op grond van artikel 12.3 ABH aansprakelijk voor door Van der Zalm gemaakte kosten, maar voor een te verrekenen bedrag heeft Van der Zalm onvoldoende gesteld (rov. 4.19); - kozijnen: voor een gebrek heeft [geïntimeerde] onvoldoende gesteld, zodat geen kosten in mindering kunnen worden gebracht op de huur (rov. 4.20); wat tot de conclusie leidt dat totaal € 60.523,89 in mindering komt op de nog verschuldigde huur, zodat [geïntimeerde] in conventie nog € 945,41 aan [appellante] moet voldoen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 augustus 2018 omdat sindsdien geen recht meer op verrekening bestaat (rov. 4.21); dat de nog openstaande huur niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en [geïntimeerde] vanaf februari 2020 de huur weer volledig voldoet, zodat de door [appellante] gevorderde ontbinding en ontruiming zal worden afgewezen en [appellante] geen belang heeft bij de gevorderde huurdoorbetaling (rov. 4.22); dat wordt voorbijgegaan aan de door [appellante] gevorderde verrichting van aanpassingen om te voldoen aan de van overheidswege gestelde brandveiligheidseisen, omdat onduidelijk blijft welk onderhoud daartoe nog noodzakelijk is (rov. 4.23); dat de door [appellante] gevorderde boete bij gebreke van verzuim en terechte opschorting van [geïntimeerde] , zal worden afgewezen (rov. 4.24); dat de door [appellante] gevorderde buitengerechtelijke kosten bij gebreke van een gestelde grondslag zullen worden afgewezen (rov. 4.25); dat de door [geïntimeerde] gevorderde verklaring voor recht dat een huurovereenkomst is ontstaan tussen [persoon A] en [appellante] , zal worden afgewezen (rov. 4.26); dat de door [geïntimeerde] gevorderde verklaring voor recht dat [appellante] als een goed verhuurder aan de huurovereenkomst dient te voldoen, zal worden afgewezen omdat dit reeds uit de wet voortvloeit (rov. 4.27); dat de verhouding tussen partijen ernstig is verstoord en de in artikel 14 Huurcontract voorziene procedure resulteert in een eerste recht van koop voor een tussen partijen bindende prijs van € 527.000,--, maar de door [geïntimeerde] terzake gevorderde verklaring voor recht is zinloos en een daaraan te koppelen dwangsom is niet mogelijk, zodat deze vordering van [geïntimeerde] zal worden afgewezen (rov. 4.29 tot en met 4.32). Op grond van deze overwegingen heeft de kantonrechter: in conventie: [geïntimeerde] uitvoerbaar bij voorraad veroordeeld tot betaling van € 945,41, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 augustus 2018 tot de dag van betaling; in reconventie: de vorderingen van [geïntimeerde] afgewezen; in conventie en in reconventie: de proceskosten gecompenseerd, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.

6.17 Voor zover [appellante] hiermee doelt op mogelijke toekomstige tekortkomingen in de nakoming van de huurdersverplichting om de geïndexeerde huur tijdig te voldoen, is nu evenwel te onduidelijk of die gevreesde situatie zich zal gaan voordoen. Voor zover [appellante] deze vorderingen baseert op de vrees dat [geïntimeerde] zich in de toekomst mogelijk aan schending van die huurdersverplichting schuldig zal maken, heeft [appellante] bij toewijzing ook onvoldoende (in rechte te respecteren) belang omdat die huurbetalingsverplichting immers reeds voortvloeit uit de wet (artikel 7:212 BW) en de huurovereenkomst (artikelen 4 Huurcontract en 18 ABH). In zoverre oordeelt het hof deze vorderingen van [appellante] niet toewijsbaar. Huurachterstand 6.18 [appellante] berekent de nog verschuldigde huurachterstand tot en met juli 2022 op totaal (€ 91.753,01 - € 3.480,-- =) € 88.273,01. Daarbij rekent [appellante] met vanaf augustus 2017 door [geïntimeerde] onbetaald gelaten huur(delen) en met de indexering vanaf 1 november 2017. 6.19 [geïntimeerde] voert als verweer dat [appellante] heeft aangegeven de indexering pas te effectueren als de gebreken zijn opgelost. Echter, niet voldoende gesteld of gebleken is dat [appellante] uiteindelijk afstand heeft gedaan van de indexering, die ingevolge met name de artikelen 4.5 Huurcontract en 18.1 en 18.6 ABH (automatisch) opeisbaar verschuldigd zijn geworden. Ook het door [geïntimeerde] gevoerde verweer dat de indexering moet worden afgewezen omdat deze gezien de coronacrisis in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, wordt verworpen. Het hof verwijst hiervoor naar de hiernavolgende rov. 6.57 en 6.58. Verder weerspreekt [geïntimeerde] de verschuldigdheid van die door [appellante] berekende € 88.273,01 als zodanig niet, zodat dit bedrag aan onbetaald gelaten huur over de periode tot en met juli 2022 verder tot uitgangspunt dient. Gestelde gebreken en (herstel)kosten Duiding van de rechtsverhouding, grieven 1 en 2 van [appellante] 6.20 [geïntimeerde] voert het verweer dat zij huurbetaling heeft mogen (opschorten en) verrekenen met haar (tegen)vordering op basis van [appellante] ’ schending van de verhuurdersverplichting om op haar verlangen gebreken te herstellen (art. 7:206 lid 3 BW). [appellante] komt met de grieven 1 en 2 op tegen de honorering van dit verweer door de kantonrechter en tegen het kantonrechtersoordeel dat zij vanwege [appellante] ’ verzuim in de nakoming van haar herstelplicht gemaakte herstelkosten heeft mogen opschorten en verrekenen. Volgens [appellante] heeft [geïntimeerde] de huurbetaling niet opgeschort, maar ten onrechte verrekend met de door haar gestelde herstelkosten. 6.21.1 Met het oog op de beoordeling hiervan en waar de kantonrechter terecht heeft overwogen dat bepalingen van het Huurcontract en de ABH elkaar op onderdelen tegenspreken (tussenvonnis van 2 mei 2018 rov. 3.3) ziet het hof aanleiding eerst de tussen partijen bestaande rechtsverhouding nader te bezien en uit te leggen. Als maatstaf hiervoor dient niet alleen een grammaticale uitleg van gemaakte afspraken, maar gaat het met name om wat (de personen die optraden voor) partijen daarover vóór of bij het sluiten van de overeenkomst tegenover elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en redelijkerwijs hebben mogen afleiden. Alle omstandigheden van het concrete geval zijn daarbij van betekenis, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Als gezichtspunt hierbij geldt dat een specifieke bepaling in de overeenkomst gaat boven een bepaling in algemene voorwaarden. 6.21.2 Overeenkomstig dat algemene gezichtspunt betoogt [appellante] meermalen dat in (enige bepaling van) het Huurcontract of de ABH in haar voordeel is afgeweken van een elders daarin neergelegde risicoverdeling. Ook ontkent [appellante] meermalen haar aansprakelijkheid voor gebreken met een beroep op artikelen uit het Huurcontract of de ABH. Die betogen gaan echter niet op voor gebreken in de zin van de wettelijke gebrekenregeling. 6.21.3 Volgens artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Artikel 7:206 BW bepaalt in: lid 1 dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen; lid 2 dat deze verplichting niet geldt ten aanzien van de kleine herstellingen tot het verrichten waarvan de huurder krachtens artikel 7:217 BW verplicht is, en ten aanzien van gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is; lid 3 dat als de verhuurder met het verhelpen in verzuim is, dan kan de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen; lid 3 vermeldt bovendien nadrukkelijk dat van dit artikellid niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Voor zover relevant mag ingevolge artikel 7:209 BW van artikel 7:206 leden 1 en 2 BW niet ten nadele van de huurder worden afgeweken voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. 6.21.4 Toepassing van dit wettelijk kader op het voorliggende geschil, leidt tot het volgende. Voor zover (hierna) blijkt dat sprake is van gebreken die verhuurder [appellante] bij het aangaan van de huurovereenkomst uit hoofde van de aan de verhuur voorafgaande 30-jarige eigen exploitatie van Hotel [XX] kende of had behoren te kennen en met het verhelpen waarvan verhuurder [appellante] in verzuim is, kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van de wettelijke regeling dat huurder [geïntimeerde] het zelf mag (doen) verhelpen en de daarvoor gemaakte redelijke kosten mag verhalen op de verhuurder, desgewenst door deze in mindering te brengen op de huurprijs. Voor zover (hierna) blijkt dat sprake is van gebreken die tijdens het Huurcontract zijn ontstaan en met het verhelpen waarvan verhuurder [appellante] in verzuim is, kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van de wettelijke regeling dat huurder [geïntimeerde] het zelf mag (doen) verhelpen en de daarvoor gemaakte redelijke kosten mag verhalen op de verhuurder, desgewenst door deze in mindering te brengen op de huurprijs. Dan falen dus de door [appellante] gevoerde verweren (die inhouden) dat het verrekeningsverweer van [geïntimeerde] reeds gelet op artikel 25.1 ABH niet opgaat of dat [geïntimeerde] herstellingen in strijd met de artikelen 13.1 en 13.4 ABH heeft uitgevoerd. Ook het door [appellante] gevoerde verweer dat voor dergelijke gebreken de in artikel 14 Huurcontract bedoelde huurkorting is overeengekomen, treft dan geen doel. Of en in hoeverre hier sprake is van dergelijke gebreken, relevant verzuim en verrekenbare herstelkosten zal het hof hierna verder onderzoeken. Verzuim 6.22.1 Naar aanleiding van het partijdebat over relevant verzuim overweegt het hof meer algemeen als volgt.

Inzake de tegelvloer heeft de kantonrechter op basis van de door [geïntimeerde] ingebrachte foto’s onbestreden en terecht overwogen dat sprake is van een gebrek. Voor zover partijen twisten over de kwestie of artikel 13.15 ABH hierop van toepassing is en aan aansprakelijkheid van [appellante] hiervoor in de weg staat, kan dat onbesproken blijven. omdat hier niet ten nadele van huurder [geïntimeerde] van de wettelijke gebrekenregeling mag worden afgeweken. Ondanks de zijdens Hotel [XX] hierover geschreven hiervoor (onder rov. 6.1.h) geciteerde e-mails van 1 augustus 2016, 16 augustus 2016 en 24 augustus 2016 heeft [appellante] niet aan haar wettelijke herstelplicht voor de tegelvloer willen voldoen. 6.22.2 Wat de verwarmingsketel betreft, bestrijdt [appellante] niet dat sprake was van een relevant gebrek en heeft [appellante] ook nadrukkelijk erkend: “(…) [geïntimeerde] is (op zich terecht ) van mening dat de cv-ketel op kosten van [appellante] vervangen moet worden” (inleidende dagvaarding van 31 oktober 2017 nummer 14). Desondanks heeft [appellante] haar verplichtingen ten aanzien van de gebrekkige verwarmingsketel destijds blijkens de hiervoor (onder rov. 6.1.j) geciteerde e-mail van 25 juli 2017 van [geïntimeerde] ) al sinds februari 2017 opgeschort, omdat volgens [appellante] zelf: “(…) [geïntimeerde] eerst de brandpreventie in orde moet laten maken alvorens de kosten van de cv-ketel zullen worden vergoed.” (inleidende dagvaarding nummer 14). De opschorting van haar herstelplicht op die grond was echter onterecht; het hof verwijst daarvoor kortheidshalve naar hetgeen hierna in ro 6.30.1 tot en met 6.30.3 is overwogen. Voor zover [appellante] nog verwijst naar haar e-mail van 13 juli 2017 beroept zij zich niet op een voor opschorting vereiste opeisbare en/of samenhangende (tegen)vordering, nu in die e-mail ‘slechts’ werd geschreven: “(…) met vervanging af te wachten of u vergunning in/op orde komt waardoor het voortbestaan van de exploitatie wordt gegarandeerd (…)” (conclusie van 3 oktober 2018 productie 12 en akte van 25 november 2020 productie 1a). Voor zover [appellante] hiervoor verwijst naar door [geïntimeerde] onbetaald gelaten huurbedragen, miskent [appellante] dat eerst vanaf (niet de eerste helft van 2017, maar) augustus 2017 sprake is geweest van onbetaald gelaten huur(delen). [geïntimeerde] was toen inmiddels tot verrekening van haar huurbetalingsverplichting bevoegd, omdat [appellante] al (in de eerste helft van 2017) in verzuim was geraakt met de nakoming van haar wettelijke herstelplicht voor de gebrekkige verwarmingsketel. 6.22.3 Wat de dakwerken betreft, oordeelt het hof op basis van de door [geïntimeerde] ingebrachte stukken en foto’s dat sprake is van een relevant gebrek en verwerpt het hof ook de door [appellante] opgeworpen bewering dat de dakproblemen zijn terug te voeren tot slecht onderhoud van [geïntimeerde] . In het licht van de met stukken onderbouwde stellingen van [geïntimeerde] onderbouwt [appellante] haar standpunt onvoldoende. Hierbij zijn met name van belang de op die foto’s zichtbare gebrekkigheid en de door Kooistra Dakwerken blijkens een e-mail van 4 februari 2018 vastgestelde: “(…) - Platte daken van dakkapellen in zeer slechte staat - Platte dak voorzijde in zeer slechte staat - Zinken dakgoten zowel voor als achterzijde in zeer slechte staat - Luifel achterzijde gevel in zeer slechte staat - Water afvoer buizen achtergevel in zeer slechte staat (…)” (akte 2 september 2020 productie 62). met daarvoor op 4 februari 2018 voor totaal € 15.865,-- exclusief BTW geoffreerd renovatiewerk. Verder heeft [appellante] ook ondanks de bij de hiervoor (onder rov. 6.1.i) geciteerde e-mail van 26 april 2017 gemelde gebreken met sommatie tot herstel en de daarop nog gevolgde (eveneens hiervoor onder rov. 6.1.i) geciteerde herinnerings-e-mails van 22 mei 2017 en 14 juli 2017 niet aan haar wettelijke herstelplicht willen voldoen. Waar [appellante] zich ter onderbouwing van nalatig onderhoud door [geïntimeerde] onder verwijzing naar artikel 12.4 onder j en k ABH beroept op in haar opdracht door [GGG] Dakbedekkingen verrichte werkzaamheden, kan het hof haar daarin ook niet zonder meer volgen en treft dit geen doel. De hiervoor door [appellante] ingeroepen factuur van [GGG] Dakbedekkingen dateert immers van 12 oktober 2018, terwijl [geïntimeerde] al in of omstreeks maart 2018 herstelwerkzaamheden had laten uitvoeren omdat [appellante] haar herstelplicht niet was nagekomen. Bij gebreke van een verdere concretisering en verduidelijking ondersteunt de daartoe ingeroepen factuur van Van der Vorst Dakbedekkingen van 12 oktober 2018 dan ook niet het door [appellante] ingenomen standpunt dat deze gebreken werden veroorzaakt door gebrekkig onderhoud van [geïntimeerde] . In zoverre volgt uit de stellingen van [appellante] juist dat de ingeroepen werkzaamheden van [GGG] Dakbedekkingen pas hebben plaatsgevonden nadat [appellante] met de nakoming van haar herstelplicht al in verzuim was gekomen en [geïntimeerde] daarom zelf al herstelwerkzaamheden had laten uitvoeren. 6.22.4 Doordat [appellante] voor de hiervoor besproken gebrekkige tegelvloer, verwarmingsketel en de bij e-mail van 26 april 2017 gemelde gebreken haar wettelijke herstelplicht ondanks schriftelijke aanmaning en/of sommatie niet tijdig is nagekomen, is [appellante] op de voet van de artikelen 6:81 en/of 6:82 BW door ingebrekestelling voor die door [geïntimeerde] gemelde gebreken in verzuim geraakt en heeft [geïntimeerde] vanaf augustus 2017 mogen verrekenen. 6.23 Het voorgaande brengt mee dat [appellante] ook voor andere relevante gebreken in verzuim is geraakt doordat zij door haar gedragingen en handelwijze zelf aanleiding heeft gegeven voor de veronderstelling dat [appellante] ook daarvoor aansprakelijkheid zal ontkennen en niet aan haar herstelplicht zal (willen) voldoen. Dat [appellante] toen ook daadwerkelijk in die afwijzende houding heeft volhard, weerspreekt [appellante] niet en vindt bovendien bevestiging in bijvoorbeeld de hiervoor (onder rov. 6.1.l) geciteerde brief van 6 december 2017. Uit die brief had [appellante] ook moeten begrijpen dat het geduld van [geïntimeerde] op raakte; in die brief werd [appellante] er nogmaals op gewezen dat [geïntimeerde] wegens het structureel uitblijven van iedere reactie zelf opdracht zal verstrekken om de gebreken te herstellen en de daarvoor te maken kosten via de te betalen huur op [appellante] als verhuurder zal verhalen. Onder deze omstandigheden wordt op grond van de redelijkheid en billijkheid aangenomen dat een ingebrekestelling achterwege kan blijven en is het verzuim van [appellante] op de voet van artikel 83 BW zonder ingebrekestelling ingetreden. Voor zover [appellante] opwerpt dat zij niet in de gelegenheid is gesteld om de gebreken te verhelpen en niet in verzuim is geraakt, gaat dat verweer dan ook niet op. Voor zover [appellante] opwerpt dat voor ieder gebrek afzonderlijk een ingebrekestelling had moeten volgen, is dat dus onjuist. 6.24 Het hof neemt in de verdere beoordeling dan ook tot uitgangspunt dat [appellante] voor gebreken in verzuim is met de nakoming van haar herstelplicht. Of sprake is van gebreken en terecht ter verrekening met de huur ingeroepen (herstel)kosten, zal het hof bij de hierna te bespreken onderdelen verder onderzoeken. Concrete herstelkosten 6.25 Partijen zijn het eens dat de BTW voor eventueel terecht door [geïntimeerde] voor gebreken betaalde (herstel)kosten voor [geïntimeerde] verrekenbaar is.

Dit betekent dat die door [geïntimeerde] ter verrekening ingeroepen kosten dan voor het bedrag (niet inclusief, maar) exclusief BTW in mindering komen op de huur. 6.26 Waar [appellante] opwerpt dat ter verrekening ingeroepen facturen niet op naam van [geïntimeerde] staan, verwerpt het hof dat verweer voor zover sprake is van facturen die op naam zijn gesteld van alleen Hotel [XX] en/of [persoon A] . Vast staat immers dat [appellante] het gehuurde onder de naam Hotel [XX] samen met levens- en zakenpartner [persoon A] exploiteert. tegelvloer, grief 3 van [appellante] 6.27 Met betrekking tot de tegelvloer richt [appellante] geen duidelijke grief tegen het kantonrechtersoordeel dat (inhoudt dat) sprake is van een relevant gebrek. Voor zover [appellante] in de toelichting op grief 3 aanvoert dat [geïntimeerde] in zoverre geen verrekening maar ongerechtvaardigde verrijking heeft ingeroepen, gaat [appellante] ten onrechte voorbij aan de hiervoor (onder rov. 6.1.h) geciteerde e-mails van 1 augustus 2016, 16 augustus 2016 en 24 augustus 2016, waarin [geïntimeerde] een beroep op verrekening heeft gedaan. Daaruit volgt ook dat [appellante] niet aan haar wettelijke herstelplicht voor de tegelvloer heeft willen voldoen en met het verhelpen van de gebrekkige tegelvloer in verzuim is. [appellante] is in zoverre in verzuim met de op haar rustende wettelijke herstelplicht en [geïntimeerde] heeft de daarvoor gemaakte herstelkosten met de huurbetaling mogen verrekenen. Met grief 3 bestrijdt [appellante] evenwel ten onrechte het kantonrechtersoordeel dat hiervoor € 962,97 exclusief BTW in mindering strekt op de huur (beroepen vonnis rov. 4.9). Verder in aanmerking nemend dat op 14 november 2016 door Jack Kwinten Tegelwerken voor verricht egalisatie- en tegelwerk € 842,97 exclusief BTW en door Wolffs Kitwerken voor verricht kitwerk aan vloeren € 120,-- exclusief BTW aan Hotel [XX] is gefactureerd, komt hiervoor ingevolge artikel 7:206 lid 3 BW totaal € 962,97 in mindering op de huur. verwarmingsketel, grief 4 van [appellante] 6.28 Het hof heeft voor de verwarmingsketel hiervoor (onder rov. 6.22) al vastgesteld dat in zoverre sprake is van een relevant gebrek, dat [appellante] geen beroep toekomt op opschorting van haar herstelplicht, dat [appellante] in verzuim is met de op haar rustende wettelijke herstelplicht en dat [geïntimeerde] hiervoor gemaakte herstelkosten met de huurbetaling heeft mogen verrekenen. Met grief 4 keert [appellante] zich echter tegen het kantonrechtersoordeel dat voor de verwarmingsketel € 8.270,36 in mindering op de huur strekt (beroepen vonnis rov. 4.10). Tussen partijen is in hoger beroep niet (meer) in geschil dat de kantonrechter het op de factuur van 13 oktober 2017 van [HHH] Installaties B.V. (hierna: [HHH] Installaties) vermelde bedrag € 8.270,36 inclusief BTW heeft toegewezen, terwijl dat het daarop vermelde bedrag € 6.835,-- exclusief BTW had moeten zijn. Waar [geïntimeerde] in hoger beroep verder (voor het eerst) beweert dat zij daarnaast ook nog € 2.860,-- aan installatiekosten heeft gemaakt, onderbouwt en staaft [geïntimeerde] deze bewering enkel met een op 12 oktober 2017 gedateerde offerte van [HHH] Installaties met aanbiedingsvarianten en met verschillende betalingsoverzichten. Bij gebreke van een afdoende toelichting of verduidelijking volgt daaruit echter nog niet voldoende dat [geïntimeerde] uiteindelijk ook voor de geclaimde aanbiedingsvariant heeft gekozen en evenmin dat [geïntimeerde] het gestelde bedrag aan installatiekosten ook daadwerkelijk heeft betaald. Dit alles leidt er toe dat voor de verwarmingsketel uiteindelijk niet meer dan € 6.835,-- in mindering op de huur strekt. noodbalk trap, grief 5 van [appellante] 6.29 Anders dan in eerste aanleg betwist [appellante] in hoger beroep de stelling van [geïntimeerde] dat de hier bedoelde kosten op grond van de huurovereenkomst voor rekening van haar als verhuurder komen. [geïntimeerde] stelt als constructief gebrek de slechte staat van de trap met stijlen, wat bevestiging vindt in de benodigde noodbalk. De door [geïntimeerde] ingebrachte schriftelijke verklaring van [persoon D] (van [III] Timmerwerken; hierna: [III] Timmerwerken) van 13 november 2017 vermeldt hierover: “(…) Balustrade [hekwerk] op familie etage, hier ontbreken diverse baluster [spijlen] Dit een gevaarlijk situatie balustrade voldoet niet meer aan valbeveiliging (…) Wij zijn erg geschrokken van wat wij hebben aangetroffen. Er zit hout worm in bordes en trede, maar tevens hebben we geconstateerd dat de trappenboom is gebroken bij de laatste trede voor het bordes, dit is een tevens gevaarlijke situatie, de trap stond op instorten met alle gevolgen van dien. Om de trap te stabiliseren hebben wij over de hele breedte een meranti balk gemonteerd om het gebroken deel van de trappen te stabiliseren. Op dit moment is het gevaar van instorten geweken.” (conclusie van 10 januari 2018 productie 25). In het licht van deze met stukken onderbouwde stelling van [geïntimeerde] vormt [appellante] ’ suggestie dat spijlen bij het gebruik door gasten kunnen zijn beschadigd, een onvoldoende betwisting van het gebrek dat zij als verhuurder zelf verplicht is te verhelpen. Die suggestie vormt ook een onvoldoende onderbouwing van [appellante] ’ bewering dat sprake is van een zogenoemde kleine herstelling die huurder [geïntimeerde] op eigen kosten hoort te verrichten. Verder keert [appellante] zich met grief 5 tegen het kantonrechtersoordeel dat voor de noodbalk bij de trap € 889,65 in mindering op de huur strekt (beroepen vonnis rov. 4.11). Tussen partijen is in hoger beroep niet (meer) in geschil dat de kantonrechter het op de factuur van 14 november 2017 van [III] Timmerwerken vermelde bedrag € 889,65 inclusief BTW heeft toegewezen, terwijl alleen het daarop vermelde bedrag € 735,25 exclusief BTW toewijsbaar is. Het voorgaande leidt er toe dat voor de noodbalk trap uiteindelijk niet meer dan € 735,25 in mindering op de huur strekt. brandveiligheid, grief 6 van [appellante] 6.30.1 In de hiervoor (onder rov. 6.1.g) bedoelde brief van 1 maart 2016 hebben burgemeester en wethouders van [gemeente A] na een uitgevoerde brandveiligheidscontrole aan Hotel [XX] geschreven dat diverse tekortkomingen zijn geconstateerd, onder meer omdat niet is voldaan aan in het Bouwbesluit 2012 gestelde brandveiligheidseisen.

Daarin zijn overtredingen beschreven die binnen een bepaalde termijn -variërend van 1 week tot 8 weken- moeten zijn opgeheven, waaronder in het bijzonder de navolgende overtredingen: onvoldoende brandwerend uitgevoerde doorvoeren van leidingen, kabels, riolering en ventilatiekanalen in de brandwerende scheidingen, gelegen in de hotelkamers; de afwezigheid van een geldig inspectiecertificaat voor de brandmeldinstallatie en de ontruimingsalarminstallatie; het ontbreken van zelfsluitende deuren voor de hotelkamers; de deur tussen hal en café moet bij een brandmelding automatisch kunnen dichtvallen; de vluchtrouteaanduidingen voldoen niet en moeten worden gerepareerd en goed zichtbaar worden gemaakt; de niet naar behoren functionerende noodverlichting moet worden gerepareerd; ontbrekende aanvullende voorzieningen vanwege in de kelder aanwezige verbrandingstoestellen; de hotelkamerdeuren zijn onvoldoende brandwerend. In de brief van 1 maart 2016 hebben burgemeester en wethouders van Valkenburg aan de Geul geschreven bij niet tijdige opheffing van die overtredingen te zullen: “(…) overgaan tot het (laten) nemen van bestuursrechtelijke en/of strafrechtelijke maatregelen.” (inleidende dagvaarding productie 4). In het bijzonder gelet op de aard en ernst ervan, vormen de bedoelde overtredingen afzonderlijk maar zeker in samenhang met elkaar, gebreken in de zin van de wettelijke gebrekenregeling. Zij vormen in ieder geval niet aan [geïntimeerde] toe te rekenen omstandigheden waardoor Hotel [XX] haar niet het genot kon verschaffen dat zij als huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft mogen verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. 6.30.2 Met grief 6 bestrijdt [appellante] het kantonrechtersoordeel: dat [geïntimeerde] een lopend hotel van [appellante] heeft overgenomen en er dan ook van mocht uitgaan dat deze toen voldeed aan de brandveiligheidseisen; dat dit achteraf niet het geval bleek, komt op grond van artikel 12.3 onder a en c ABH voor risico van [appellante] ; dat de door [geïntimeerde] voor brandpreventie gemaakte kosten voor rekening komen van [appellante] en voor € 39.785,91 in mindering komen op de huur (beroepen vonnis rov. 4.15-4.17); Voor zover [appellante] hiertoe betoogt dat in artikel 14 Huurcontract in haar voordeel is afgeweken van de risicoverdeling in artikel 12.3 onder a en c ABH, gaat dit betoog reeds niet op, omdat het miskent dat in dit geval, zoals hiervoor in rov. 6.21.4 is overwogen, niet ten nadele van huurder [geïntimeerde] van de wettelijke gebrekenregeling mag worden afgeweken, voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. De door [appellante] aangevoerde omstandigheden dat de gebrekkige staat van onderhoud middels in artikel 14 Huurcontract voorziene kortingen in de huurprijs werd verdisconteerd en dat brandveiligheidsvoorzieningen bij de Herzieningsakte van 27 november 2013 als onderdeel van de inventaris naar huurder [geïntimeerde] zijn overgegaan, brengen hierin geen verandering. Evenals de kantonrechter oordeelt het hof dat waar [geïntimeerde] een lopend hotel van [appellante] heeft overgenomen, zij er van mocht uitgaan dat deze toen voldeed aan de brandveiligheidseisen en dat in ieder geval geen sprake was van de hiervoor bedoelde gebreken. Waar [appellante] onder verwijzing naar ingebrachte certificaten van [MMM] Beveiligingstechniek B.V. beweert dat de brandmeldinstallatie toen wel aan de daarvoor geldende eisen voldeed, maakt dat bovendien -zelfs bij juistheid- nog niet dat toen ook aan overige brandveiligheidseisen was voldaan. Dan laat het hof nog daar dat de bij die certificaten behorende Rapporten van Onderhoud niet zijn ingebracht, terwijl het op 30 augustus 2012 afgegeven certificaat blijkens de begeleidende brief van 12 november 2012 werd afgegeven met de nadrukkelijke attendering op een in het (bijbehorende, maar ontbrekende) Rapport van Onderhoud gedane opmerking die: “(…) in de toekomst een reden kan zijn om toestemming te weigeren voor verlenging van het certificaat.” (inleidende dagvaarding van 31 oktober 2017 productie 6). Waar [appellante] de bedoelde gebreken uit hoofde van de aan de verhuur voorafgaande 30-jarige eigen exploitatie van Hotel [XX] bij het aangaan van de huurovereenkomst kende, althans had behoren te kennen, mag in zoverre niet ten nadele van huurder [geïntimeerde] van de wettelijke gebrekenregeling worden afgeweken. [appellante] kan [geïntimeerde] daarom niet tegenwerpen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst niet op de hoogte was van de gebreken. Het voorgaande brengt mee dat op [appellante] de verplichting rust om deze gebreken te verhelpen. Naar het oordeel van het hof had [appellante] , gelet op de overeengekomen bestemming van het gehuurde en de ernst van de gebreken, de gebreken voor het ingaan van de huurovereenkomst d.d. 1 november 2013 op eigen initiatief moeten verhelpen. Nu zij dat niet heeft gedaan, is zij in verzuim met het verhelpen van deze gebreken en is [geïntimeerde] gerechtigd de door haar gemaakte herstelkosten in mindering te brengen op de huur. 6.30.3 [geïntimeerde] heeft GBB B.V. onderzoek laten doen naar de oplossingen van de geconstateerde gebreken. Blijkens het rapport van 11 oktober 2017 kon het brandmeldsysteem niet worden aangepast. De met het onderzoek gemoeide kosten hebben € 364,70 exclusief BTW bedragen. [geïntimeerde] heeft vervolgens door [OOO] Brandbeveiliging B.V. een nieuwe installatie laten aanleggen voor € 23.904,25 exclusief BTW. Verder heeft [geïntimeerde] de vereiste compartimentering laten doorvoeren en brandwerende deuren laten aanbrengen, waarvoor zij respectievelijk € 4.931,96 exclusief BTW en € 10.585,-- exclusief BTW heeft betaald. In totaal ging het om door [geïntimeerde] opgevoerde en met stukken onderbouwde herstelkosten van € 39.785,91 exclusief BTW, die de kantonrechter als onbetwist heeft gehonoreerd. [appellante] betwist de door [geïntimeerde] gestelde herstelkosten als zodanig ook in hoger beroep niet, laat staan voldoende gemotiveerd. Al het voorgaande brengt mee dat de door [geïntimeerde] voor brandveiligheid opgevoerde herstelkosten van € 39.785,91 uiteindelijk in mindering komen op de huur. dakwerken, grief 7 van [appellante] 6.31.1 ’ grief 7 is gericht tegen het kantonrechtersoordeel dat de door [geïntimeerde] voor de post dakwerken gemaakte kosten op grond van artikel 12.3 ABH voor rekening van [appellante] komen en voor € 10.615,-- exclusief BTW in mindering op de huur (beroepen vonnis ongenummerde rov. tussen 4.17 en 4.18). 6.31.2 Het hof heeft voor dakwerken hiervoor (onder rov. 6.22) al vastgesteld dat de dakwerken gebrekkig zijn en dat [appellante] in verzuim is met de op haar rustende wettelijke herstelplicht en [geïntimeerde] huurbetaling heeft mogen verrekenen met de door haar gemaakte herstelkosten van de gebreken. Voor zover [appellante] tegenwerpt dat een door haar ingeschakelde dakdekker na een onheuse bejegening door [geïntimeerde] en/of haar partner [persoon A] heeft geweigerd verder herstelwerk uit te voeren, passeert het hof dit verweer als (te) vaag en (te) weinig concreet. Zo blijft (te) onduidelijk door wie of op welke wijze een onheuse bejegening precies zou hebben plaatsgevonden.

[appellante] benoemt zelfs niet wie deze dakdekker was en verduidelijkt ook niet wanneer dat voorval precies zou hebben plaatsgevonden. Dit laatste klemt temeer nu [appellante] pas een dakdekker lijkt te hebben gestuurd nadat [geïntimeerde] zelf al herstelwerkzaamheden had laten uitvoeren omdat [appellante] met de nakoming van haar herstelplicht in verzuim was gekomen, zoals uit het hierna volgende volgt. Voor zover [appellante] aanvoert en met schriftelijke verklaringen onderbouwt dat [geïntimeerde] en/of haar partner [persoon A] anderen dan een dakdekker onheus hebben bejegend, blijkt dat onvoldoende uit die verklaringen en kan dat bovendien niet dienen ter onderbouwing van een bejegening van een ingeschakelde dakdekker en al helemaal niet van diens weigering om herstelwerk uit te voeren. 6.31.3 Met daarvan ingebrachte schrijvens, offertes en facturen van [PPP] Dakwerken onderbouwt en verduidelijkt [geïntimeerde] dat zij voor deze post uiteindelijk totaal € 10.615,-- exclusief BTW aan kosten heeft betaald, blijkens de daarvan door [PPP] Dakwerken op 9 april 2018 opgemaakte overzichtsfactuur namelijk op: “ Factuurnummer 2018017 (…) 200,00 Factuurnummer 2018017 (…) 200,00 Factuurnummer 2018020 (…) 2.925,00 Factuurnummer 2018023 (…) 2.650,00 Factuurnummer 2018027 (…) 1.475,00 Factuurnummer 2018037 (…) 2.425,00 Factuurnummer 2018030 (…) 450,00 Factuurnummer 2018033 (…) 490,00 Factuurnummer 2018017 (…) - 200,00 Totaal exclusief BTW (…) 10.615,00 (…)” (akte 2 september 2020 productie 63). In het licht van de hiervoor reeds gegeven beslissingen en met name de al meermaals genoemde e-mails van 7 januari 2016, 26 april 2017, 14 juli 2017 en 6 december 2017 in combinatie met de door [geïntimeerde] ingebrachte foto’s van de dakconstructie en de hiervoor bedoelde schrijvens, offertes en facturen van Kooistra Dakwerken, weerspreekt [appellante] de door [geïntimeerde] hiervoor opgevoerde € 10.615,-- exclusief BTW aan betaalde kosten onvoldoende. De door [appellante] in hoger beroep nieuw ingebrachte (vrijwel onleesbare) schriftelijke verklaring van accountmanager [persoon E] brengt in het voorgaande geen verandering, reeds omdat deze volgens [appellante] dateert uit juli 2020, toen zij dus zelf al jaren in verzuim was. Bovendien stelt [appellante] zelfs niet dat die schriftelijke verklaring van accountmanager [persoon E] (ook) een relaas bevat over een onheuse bejegening van een door haar ingeschakelde dakdekker. Waar [appellante] aangeeft de (onleesbare) schriftelijke verklaring van haar zoon uit augustus 2021 in hoger beroep te overleggen ter ondersteuning van haar bewering dat uiteindelijk een dakdekker heeft meegedeeld dat de problemen zijn opgelost, kan ook deze hierin geen verandering brengen. Deze dateert volgens [appellante] uit augustus 2021 toen zij zelf dus al jaren in verzuim was, terwijl deze volgens [appellante] bovendien op iets anders ziet dan op de onheuse bejegening van een door haar ingeschakelde dakdekker. Al het voorgaande brengt mee dat de door [geïntimeerde] voor dakwerken opgevoerde kosten van € 10.615,-- uiteindelijk in mindering komen op de huur. afvoerlek eetzaal; vordering 7) tot betaling van € 758,55 van [geïntimeerde] (reconventie) 6.32 Vordering 7) van [geïntimeerde] ziet op het afvoerlek in de eetzaal. [geïntimeerde] grieft kenbaar tegen de kantonrechtersoverweging dat zij niet heeft gesteld wat de oorzaak van het probleem was, zodat van verrekening van gemaakte kosten vanwege een afvoerlek in de eetzaal geen sprake kan zijn (beroepen vonnis rov. 4.18). [geïntimeerde] legt hieraan ten grondslag dat [appellante] door haar in Hotel [XX] gedane investeringen ten koste van [geïntimeerde] ongerechtvaardigd is verrijkt. Ter onderbouwing noemt [geïntimeerde] € 758,55 aan Heijens Installaties betaalde kosten voor het verhelpen van een (afvoer)lek in de eetzaal dat zich op 24 juni 2018 had voorgedaan, welk bedrag volgens [geïntimeerde] onder verwijzing naar een ingebracht bankafschrift op 30 juli 2018 is betaald. Uit deze stellingen en stukken van [geïntimeerde] volgt echter ook niet wat de oorzaak van het probleem was. Voor zover [geïntimeerde] verder zegt dat alle: “lekkagevlekken op een vloer een gebrek zijn” (memorie van 21 februari 2023 nummer 86) kan het hof haar niet volgen en zegt dat ook niets over de oorzaak van het probleem. Daarnaast geldt dat genotsverminderende omstandigheden die aan huurder [geïntimeerde] zijn toe te rekenen, geen gebrek opleveren in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Ingevolge artikel 12.4 onder k AHV zijn voor rekening van [geïntimeerde] als huurder de zorg voor het legen van vetvangputten, het schoonhouden, het schoonmaken en het ontstoppen van putten, goten en alle aan- en afvoeren/rioleringen tot aan de gemeentelijke hoofdriolering van het gehuurde, het vegen van schoorstenen en het reinigen van ventilatiekanalen. Waar [appellante] aanvoert dat de lekkage is ontstaan door verstopping en ophoping die werd veroorzaakt doordat [geïntimeerde] haar zorg- en onderhoudsverplichting van alle aan- en afvoeren en rioleringen niet is nagekomen, bestrijdt [geïntimeerde] onvoldoende gemotiveerd dat zij in de nakoming van die verplichting tekort is geschoten. Beide redenen leiden er toe dat wegens onvoldoende onderbouwing niet alleen het als grief kenbare bezwaar van [geïntimeerde] doel mist, maar ook vordering 7) tot betaling van € 758,55 van [geïntimeerde] niet toewijsbaar is. gevel; vordering 9) tot betaling van € 27.419,84 aan mergelgevelschade van [geïntimeerde] (reconventie) 6.33 [geïntimeerde] grieft kenbaar tegen het kantonrechtersoordeel dat [geïntimeerde] voor een te verrekenen bedrag onvoldoende heeft gesteld (beroepen vonnis rov. 4.19). Vordering 9) van [geïntimeerde] ziet op de in dit verband door [geïntimeerde] gemaakte kosten. [geïntimeerde] stelt en onderbouwt met stukken dat (een deel van) de gevel gebrekkig was, hetgeen zich blijkens de ingebrachte correspondentie uitte in bijvoorbeeld poreus geworden stenen en voegen, losgekomen stenen en afbrokkelende/vallende brokstukken. Het op 18 oktober 2018 door Mergelbouwsteen [QQQ] B.V. (hierna: Mergelbouwsteen [QQQ] ) voor [geïntimeerde] opgemaakte kostenoverzicht vermeldt onder meer (kosten voor) -samengevat- getroffen maatregelen om beschadiging van andere eigendommen te voorkomen, vervangen blokken in gevels die verweerd of gescheurd waren en verschillende voeg- en herstelwerkzaamheden.

In de e-mail van 9 januari 2020 heeft [persoon F] geschreven: “Betreffende de uitgevoerde werkzaamheden kan u wel aangeven dat de wij enkel werkzaamheden hebben uitgevoerd die technisch noodzakelijk waren om gevaarlijke situaties op te lossen en in de nabije toekomst voorkomen, er zaten losse delen in de gevel die zomaar omlaag hadden kunnen vallen! Verder was het voegwerk heel slecht waardoor het regenwater, gevel ligt op het zuidwesten, de gevel binnendrong en de gehele gevel door en door vochtig werd. Het gevolg hiervan is dat het vocht tot aan de ander kant van de muur doordrong en de achtergelegen ruimtes vochtig werden. Bijgaand gevolg is dat de mergelblokken nat werden, sneller in kwaliteit achteruit gingen en er vorstschade optrad en deze blokken zijn vervangen.” (akte van 2 september 2020 productie 66). In het licht van deze met stukken onderbouwde stellingname van [geïntimeerde] , betwist [appellante] onvoldoende dat (een deel van) de gevel gebrekkig was. Ingevolge de wettelijke gebrekenregeling is [appellante] aansprakelijk voor door [geïntimeerde] voor deze gebreken gemaakte kosten. Voor zover [geïntimeerde] meent dat de kantonrechter haar voor het schade-onderdeel tot bewijslevering had moeten toelaten, miskent [geïntimeerde] dat de stelplicht daaraan in beginsel voorafgaat. Bij de schadebegroting heeft de rechter weliswaar relatief veel vrijheid, maar uitgangspunt blijft dat [geïntimeerde] voldoende dient te verduidelijken om welke schade het in dit geval gaat. Anders dan de kantonrechter, oordeelt het hof dat [geïntimeerde] dit met het hiertoe ingebrachte kostenoverzicht van 18 oktober 2018 van Mergelbouwsteen [QQQ] afdoende heeft gedaan, althans voor de meeste daarop vermelde kosten. Het daarop vermelde totaalbedrag beloopt € 23.161,80 exclusief BTW, maar bij gebreke van enige verdere toelichting kan het hof de in dat kostenoverzicht opgenomen posten voor vervanging gebroken pannen muurafdekking (€ 140,50), aansluiting loodvoeg op dak (€ 230,34) en dagelijks controleren en schoonmaken dakgoten (€ 168,44) niet zonder meer als geclaimde mergelgevelschade duiden. Ingevolge haar e-mail van 17 juli 2018 heeft Mergelbouwsteen [QQQ] op de aanneemsom ook nog € 580,-- exclusief BTW in mindering gebracht. Waar de kenbare grief van [geïntimeerde] in zoverre doel treft, komt dus (€ 23.161,80 – € 140,50 - € 230,34 - € 168,44 – € 580,-- =) € 22.042,52 voor de gevel in mindering op de door [geïntimeerde] te betalen huur. In het licht van deze verrekening is datzelfde bedrag uiteraard niet meer afzonderlijk toewijsbaar op vordering 9) van [geïntimeerde] . kozijnen; vordering 10) tot betaling van € 8.570,-- aan [geïntimeerde] (reconventie) 6.34.1 [geïntimeerde] grieft kenbaar tegen het kantonrechtersoordeel dat [geïntimeerde] voor verrekening inzake kozijnen onvoldoende heeft gesteld (beroepen vonnis rov. 4.20). In hoger beroep ondersteunt [geïntimeerde] dit met de e-mail van 9 november 2022, waarin [persoon G] namens [FFF] Kozijnen heeft geschreven: “Volgens onze technische dienst waren de oude kozijn zo oud dat ze rot waren, er geen nieuw hang en sluitwerk meer voor te krijgen is, kromgetrokken en niet meer af te stellen vanwege achterstallig onderhoud. Reparatiekosten zijn dan hoger dan vernieuwen.” [appellante] wijst er op dat ingevolge artikel 10.1 Huurcontract op haar kosten ‘maar’ zeven kozijnen zouden hoeven worden vervangen en ontkent de noodzaak voor de vervanging van meer kozijnen, maar in het licht van de e-mail van Verwers vormt dit een onvoldoende weerspreking dat in zoverre sprake was van een gebrek. Daar komt bij dat [appellante] zelf aangeeft dat zij sinds 2014 al 18 kozijnen heeft laten vernieuwen. Voor zover [appellante] aanvoert dat dit een gevolg was van door [geïntimeerde] niet nagekomen onderhoudsverplichting, ziet [appellante] eraan voorbij dat niet voldoende gesteld en gebleken is dat [geïntimeerde] terzake van de kozijnen een verwijt kan worden gemaakt. Immers, bij het aangaan van de huurovereenkomst bestond al de noodzaak om zeven kozijnen te vervangen, terwijl [appellante] nadien 18 kozijnen heeft vernieuwd, wat er op wijst dat de situatie voor en bij het aangaan van de huurovereenkomst erger was dan voorzien. Voor zover [appellante] aansprakelijkheid voor de kozijnen afwijst met een beroep op de artikelen 14 Huurcontract en 12.4 onder b, 13.1 en 13.2 ABH, miskent [appellante] ook hier dat niet ten nadele van huurder [geïntimeerde] van de wettelijke gebrekenregeling mag worden afgeweken. 6.34.2 Vordering 10) van [geïntimeerde] ziet eveneens op deze post. [geïntimeerde] stelt hiertoe dat zij voor door [FFF] Kozijnen geleverde en geplaatste kozijnen/ramen € 8.570,-- heeft betaald. Ter betwisting van die door [geïntimeerde] geclaimde € 8.570,-- wijst [appellante] er terecht op dat [FFF] Kozijnen een dergelijk bedrag op 27 september 2019 slechts als prijsopgave heeft geoffreerd. Blijkens een bankafschrift heeft Hotel [XX] op 31 december 2019 aan [FFF] Kozijnen € 5.145,-- betaald voor de levering en montage van kozijnen, maar waar de BTW voor [geïntimeerde] verrekenbaar is, komt hiervoor slechts € 4.252,07 in mindering op de door [geïntimeerde] te betalen huur. [geïntimeerde] stelt althans onvoldoende voor verrekening van een hoger bedrag. Nu de kenbare grief van [geïntimeerde] in zoverre doel treft en in het licht van die verrekening, is dat bedrag van € 4.252,07 uiteraard niet meer afzonderlijk toewijsbaar op vordering 10) van [geïntimeerde] . elektrische installatie 6.35.1 Voor zover [geïntimeerde] in hoger beroep de elektrische installatie als gebrek inroept, onderbouwt zij dat uitsluitend met de stelling dat meermalen de stroom is uitgevallen. [appellante] voert ter betwisting aan dat zij bij haar eerdere eigen exploitatie van Hotel [XX] nooit problemen met stroomuitval heeft ondervonden, maar dat [geïntimeerde] volgens een elektriciën zelf de groepen heeft overbelast en daarom ten onrechte € 7.679,52 met de huur heeft verrekend. [geïntimeerde] ontkent dit ter betwisting opgeworpen verweer van [appellante] , maar laat verder na de benodigde uitwerking van de eigen stellingname te geven. In het licht van de gemotiveerde betwisting door [appellante] , motiveert en onderbouwt [geïntimeerde] daarmee onvoldoende dat de elektrische installatie gebrekkig is en [appellante] in zoverre een herstelplicht heeft geschonden. 6.35.2 Nu [geïntimeerde] erkent dat zij voor de elektrische installatie € 7.679,52 met de huur heeft verrekend, betekent dit alles dat die verrekening onterecht is. Voor de elektrische installatie komt uiteindelijk geen bedrag in mindering op de door [geïntimeerde] te betalen huur. Tussenconclusie, grieven 8 en 9 van [appellante] 6.36 Met grief 8 bouwt [appellante] voort op de grieven 1 tot en met 7 en deze heeft in zoverre geen zelfstandige betekenis. 6.37 Voortbouwend op de grieven 1 tot en met 8 formuleert [appellante] grief 9 tegen het kantonrechtersoordeel dat de door [appellante] gevorderde ontbinding en ontruiming niet gerechtvaardigd is en [appellante] wegens betaling van de lopende huur geen belang heeft bij de gevorderde huurdoorbetaling (beroepen vonnis rov. 4.22). Dit brengt het hof op grond van al het voorgaande tot de navolgende tussenconclusie. 6.38.1 Tot uitgangspunt dient dat de door [geïntimeerde] onbetaald gelaten huur tot en met juli 2022 totaal € 88.273,01 bedraagt.

Wat de conventie betreft, heeft [geïntimeerde] uiteindelijk mogen verrekenen voor de tegelvloer € 962,97; verwarmingsketel € 6.835,--; noodbalk bij de trap € 735,25; brandveiligheid € 39.785,91; dakwerken € 10.615,-- ; gevel € 22.042,52; kozijnen € 4.252,07; elektrische installatie € 0,--; totaal € 85.228,72. Dit resulteert in een onterecht door [geïntimeerde] over de periode tot en met juli 2022 ingehouden huurbedrag van € 3.044,29, zodat vordering III van [appellante] toewijsbaar is tot dit bedrag aan hoofdsom. Waar [appellante] over dit saldo de wettelijke rente verlangt maar onvoldoende verduidelijkt per welke eerdere datum, zal het hof de wettelijke rente daarover toewijzen vanaf 1 juli 2022. De op de toekomst gerichte vordering IV van [appellante] is, zoals hiervoor in rov. 6.17 is overwogen, in ieder geval niet toewijsbaar. 6.38.2 De relatief geringe tekortkoming van uiteindelijk slechts € 3.044,29 (nog geen maandhuur) onterecht door [geïntimeerde] ingehouden huur, rechtvaardigt in het licht van de jarenlange aanhoudend uitblijvende en aansprakelijkheid ontkennende gedragingen en handelwijze van [appellante] , bij afweging van alle omstandigheden van dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet. Zoals reeds uit de voorgaande beoordeling volgt, kunnen door [appellante] bij gebreke aan [geïntimeerde] verweten beweerdelijke tekortkomingen in de nakoming van onderhoudsverplichtingen op grond van het Huurcontract of de ABH daaraan ook niet bijdragen. Ditzelfde geldt voor de door [appellante] als slecht huurderschap ingeroepen onheuse bejegening van (hulp)personen. Deze door [appellante] aan [geïntimeerde] verweten tekortkomingen leiden niet tot toewijzing van vordering I van [appellante] tot ontbinding van de huurovereenkomst en vordering II tot ontruiming van Hotel [XX] . Zoals hierna nog zal blijken, leiden ook de hierna nog te bespreken door [appellante] gestelde -aan [geïntimeerde] verweten- tekortkomingen niet tot toewijzing van deze vorderingen. 6.39 Wat de reconventie betreft, oordeelt het hof de vorderingen 7), 9) en 10) van [geïntimeerde] niet afzonderlijk toewijsbaar. Vordering V tot betaling van € 37.600,-- aan verbeurde boetes van [appellante] (conventie), grief 10 van [appellante] 6.40 Zoals [appellante] in de toelichting op grief 10 nadrukkelijk aangeeft, verlangt zij in hoger beroep niet langer de in eerste aanleg nog gevorderde boete van artikel 31 ABH, maar baseert [appellante] de aan het hof voorliggende vordering V er op dat [geïntimeerde] : 42 maal een huurtermijn niet tijdig of onvolledig heeft betaald, wat op grond van artikel 25.3 ABH resulteert in een direct opeisbare boete van minimaal € 300,-- per maand, volgens [appellante] totaal minimaal € 12.600,--; Hotel [XX] sinds 6 oktober 2015 samen met [persoon A] exploiteert in de vorm van een vennootschap onder firma, wat volgens [appellante] op grond van artikel 6.2 ABH resulteert in een direct opeisbare boete die vooralsnog wordt beperkt tot € 25.000,--. 6.41 [geïntimeerde] werpt hiertegen op dat de kantonrechter al terecht heeft beslist dat zij de huurbetaling heeft mogen verrekenen omdat zij niet in verzuim was, zodat de boete niet is verbeurd. Hoewel [appellante] in hoger beroep niet langer de in eerste aanleg geclaimde boete van artikel 31 ABH vordert, gaat dit verweer ook op tegen de in hoger beroep gevorderde boetes van de artikelen 6.2 en 25.3 ABH. Daarnaast zijn de in hoger beroep gevorderde boetes ook om de navolgende redenen niet toewijsbaar. 6.42 Zoals uit de voorgaande beoordeling van de vorderingen I tot en met IV van [appellante] volgt, heeft [geïntimeerde] de huurbetalingen over de periode tot en met juli 2022 in beginsel mogen verrekenen. Voor zover [appellante] ter onderbouwing van de gevorderde boete van artikel 25.3 ABH stelt dat: “ [geïntimeerde] over de periode tot en met juli 2022 de huur 26 maal niet tijdig [hof: heeft] betaald.” (memorie van 9 augustus 2022 nummer 44), kan dat deze gevorderde boete dan ook niet dragen. Waar [appellante] verder niet voldoende verduidelijkt over welke andere maanden [geïntimeerde] dan precies een boete zou hebben verbeurd, is de gevorderde boete van artikel 25.3 ABH ook hierom niet toewijsbaar. 6.43 [geïntimeerde] betwist de op grond van artikel 6.2 ABH door [appellante] gevorderde boete met de ontkenning dat sprake is van onder(ver)huur en inbreng van huurrechten in de vennootschap onder firma en zij verdedigt dat zij de exploitatie wel heeft mogen inbrengen in de met [persoon A] aangegane vennootschap onder firma. Dit behoeft echter geen bespreking, nu [geïntimeerde] terecht meent dat onaanvaardbaar is dat [appellante] de mede-exploitatie en -bewoning door haar levens- en zakenpartner [persoon A] mag inroepen. Waar [appellante] al in 2013 vóór het aangaan van de huurovereenkomst wist dat [geïntimeerde] Hotel [XX] samen met haar partner [persoon A] zou gaan exploiteren, is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [appellante] nu vanwege die mede-exploitatie door [persoon A] de boete van artikel 6.2 ABH inroept en verbeurd acht. 6.44 Het hof concludeert dat vordering V van [appellante] niet toewijsbaar is. Voor zover [appellante] de mede-exploitatie door [persoon A] ook inroept ter onderbouwing van de gevorderde ontbinding en ontruiming, kan dat bovendien niet bijdragen aan de toewijsbaarheid van vordering I tot ontbinding van de huurovereenkomst en vordering II tot ontruiming van Hotel [XX] van [appellante] . Vorderingen 2) tot en met 4) tot bepaling van de verkoop en levering van Hotel [XX] van [geïntimeerde] (reconventie) 6.45 Naar het hof met [appellante] begrijpt, vordert [geïntimeerde] -naar de kern genomen- op verbeurte van een dwangsom de veroordeling van [appellante] tot verkoop en levering van Hotel [XX] aan [geïntimeerde] . [geïntimeerde] legt aan de vorderingen 2) tot en met 4) ten grondslag dat [appellante] Hotel [XX] wil verkopen, zodat zij ingevolge artikel 14 Huurcontract het daarin besloten eerste recht van koop heeft. 6.46.1 Dat [appellante] Hotel [XX] wenst te verkopen, is niet in geschil. [appellante] werpt evenwel tegen dat artikel 14 Huurcontract niet verplicht tot verkoop en levering aan [geïntimeerde] , maar dit verweer gaat om de navolgende reden niet op. 6.46.2 Voor zover hier relevant bepaalt artikel 14 Huurcontract: “Eerste recht van koop pand Huurder heeft een eerste recht van koop van het registergoed. Indien huurder van dit recht gebruik wenst te maken nadat verhuurder het pand wenst te verkopen, zal de koopprijs worden bepaald aan de hand van twee taxatierapporten. Zowel huurder als verhuurder zullen een gecertificeerd taxateur inschakelen, voor eigen rekening, waarna het gemiddelde van deze twee taxaties de (ver)koopprijs zal zijn. Indien echter deze taxaties c.q. (ver)koopprijzen meer dan 10% verschillen qua waarde, zullen partijen in gezamenlijk overleg een derde taxateur aanstellen, dewelke de definitieve (ver)koopprijs zal bepalen. De kosten van deze taxatie zullen huurder en verhuurder elk voor de helft dragen. De omzet van het Hotel dient buiten de waarde/taxatie van het registergoed te worden gehouden.

(…)” 6.46.3 Waar [geïntimeerde] verlangt dat [appellante] haar uit artikel 14 Huurcontract voorvloeiende verkoopverplichting tegenover haar nakomt en zij partijen wegens te veel uiteenlopende taxaties, althans een geschil in dat verband, gebonden acht aan de daarin beschreven procedure ter vaststelling van de door [geïntimeerde] aan [appellante] te betalen “definitieve (ver)koopprijs”, beroept zij zich in feite op een in artikel 14 Huurcontract besloten vaststelling(overeenkomst). In het licht van de hiervoor (onder rov. 6.21) geduide uitlegmaatstaf oordeelt het hof dat als zodanig juist en had [appellante] dat mede vanwege de voorgeschiedenis ook zo moeten begrijpen. Hierbij is van belang dat partijen blijkens de ingebrachte correspondentie in de periode voorafgaand aan de op 11 september 2013 gesloten huurovereenkomst aanvankelijk de bedoeling hebben gehad dat [appellante] Hotel [XX] aan [geïntimeerde] zou verkopen. In haar e-mail van 18 juli 2014 heeft [appellante] bijvoorbeeld nog expliciet geschreven: “(…) ons pand stond niet eens te huur maar alleen te koop. (…)” (conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie productie 1), terwijl van de zijde van [geïntimeerde] in een e-mail van 27 oktober 2014 ook nog eens werd herinnerd aan de periode: “(…) Toen wij in gesprek waren voor de evt. koop van het hotel (…)” (akte van 2 september 2020 productie 69 en memorie van 15 november 2022 productie 9). Uit de stukken en stellingen van partijen wordt duidelijk dat destijds uiteindelijk niet tot (ver)koop maar tot (ver)huur van Hotel [XX] is overgegaan omdat: “(…) [geïntimeerde] in het begin van de huurrelatie de koop nog niet kon financieren (…). Daarom werd het eerste recht van koop in de huurovereenkomst opgenomen.” (memorie van 15 november 2022 alinea 21). Dat partijen zelfs op het moment van sluiten van de huurovereenkomst nog de intentie en verwachting hadden dat [appellante] Hotel [XX] (later alsnog) aan [geïntimeerde] zou gaan verkopen, volgt bijvoorbeeld ook uit de expliciete stellingname van [geïntimeerde] dat zij bij het aangaan van de huur verschillende bedragen aan [appellante] heeft: “(…) betaald als borg voor de inventaris en (…) voor het gebouw. Deze dienen terug te worden betaald door [appellante] als de huurrelatie wordt beëindigd door de koop/verkoop.” (akte van 2 september 2020 alinea 19). [appellante] weerspreekt deze toenmalige intenties en verwachtingen als zodanig ook niet, althans onvoldoende, en geeft in lijn daarmee aan dat de inventaris ingevolge de Herzieningsakte niet langer wordt gehuurd maar in eigendom aan [geïntimeerde] is overgedragen: “(…) In een herziening op de huurovereenkomst d.d. 27 november 2013 zijn partijen overeengekomen dat de huur van de inventaris na vijf jaar, dus per 1 november 2018, eindigt, en dat de inventaris met ingang van 1 november 2018 eigendom van [geïntimeerde] is (…)” (memorie van 9 augustus 2022 alinea 3). Verder zou artikel 14 Huurcontract in de door [appellante] voorgestane uitleg en toepassing feitelijk zinloos zijn, althans hooguit tot een vrijblijvende aanbieding kunnen leiden maar verder niets betekenen. Artikel 14 Huurcontract spreekt evenwel nadrukkelijk (niet aanbieding, maar) van een “recht van koop” en dat tegen een vast te stellen en te betalen “definitieve (ver)koopprijs”. 6.46.4 In het licht van al het voorgaande en mede gezien de in artikel 14 Huurcontract tot uitdrukking gebrachte ondubbelzinnige aard en strekking ervan, kwalificeert de daarin bedoelde vaststelling door de derde taxateur als een partijen bindende vaststelling. Bij gebreke van gestelde of gebleken feiten voor een andere uitleg, hebben partijen zich daarin immers voor een situatie als de onderhavige en in het geval dat de twee door (ieder van) partijen ingeschakelde taxateurs tot meer dan 10% uiteenlopende (partij)taxaties komen, tegenover elkaar verplicht om op gezamenlijke kosten een derde taxateur aan te stellen die “de definitieve (ver)koopprijs zal bepalen.” Dat [appellante] het door deskundige [persoon C] gerapporteerde bedrag van € 527.000,-- te laag vindt en zegt dat een potentiële koper meer heeft geboden, laat dus onverlet dat artikel 14 Huurcontract haar verplicht tot verkoop van Hotel [XX] aan [geïntimeerde] tegen die door [geïntimeerde] te betalen “definitieve (ver)koopprijs” van € 527.000,--. In deze lijn heeft de kantonrechter ook -voor zover hier van belang- in de tussenvonnissen van 2 mei 2018 en 6 mei 2019, waartegen geen grieven zijn aangevoerd, en naar het oordeel van het hof overigens ook terecht overwogen: dat waar [appellante] Hotel [XX] wil verkopen en [geïntimeerde] gebruik wil maken van haar recht van eerste koop, de in artikel 14 Huurcontract opgenomen verplichtingen opeisbaar zijn geworden en [appellante] veroordeeld om een taxatierapport te laten opmaken van de verkoopprijs van Hotel [XX] door een gecertificeerd taxateur (tussenvonnis van 2 mei 2018); dat zich de in artikel 14 Huurcontract voorziene situatie voordoet dat de door [appellante] ingeschakelde taxateur [ingenieur A] en de door [geïntimeerde] ingeschakelde taxateur [ingenieur B] meer dan 10% verschillen qua waarde, zodat een derde taxateur dient te worden aangesteld (tussenvonnis van 6 mei 2019). Onbestreden is gebleven dat de kantonrechter vervolgens deskundige [persoon C] heeft benoemd en een deskundigenonderzoek heeft bevolen ter beantwoording van de vraag, zakelijk weergegeven: ‘Op welk bedrag taxeert u de marktwaarde (gedefinieerd als: de prijs die een redelijk handelend koper, die zich heeft verdiept in de mogelijkheden van rendabele exploitatie mede gelet op de te verwachten kosten van onderhoud en renovatie, bereid is te betalen) van Hotel [XX] in cascostaat zoals bedoeld in artikel 1 ABH en in verhuurde staat; als u van oordeel bent dat die marktwaarde in onverhuurde staat aanzienlijk afwijkt van die in verhuurde staat, wilt u daarvan dan melding maken?’ (tussenvonnis van 25 september 2019). 6.46.5 Waar het door deskundige [persoon C] als derde taxateur in de zin van artikel 14 Huurcontract gerapporteerde taxatiebedrag van € 527.000,-- als marktwaarde in cascostaat per 31 oktober 2019 met inachtneming van de fundamentele beginselen van procesrecht tot stand is gekomen en deugdelijk is gemotiveerd, dient verder tot uitgangspunt dat beide partijen bij uitoefening van het eerste recht van koop door [geïntimeerde] op grond van die vaststelling gebonden zijn aan het door deskundige [persoon C] vastgestelde taxatiebedrag van € 527.000,--. Voor zover [appellante] het met dat taxatiebedrag oneens is, is niet voldoende gesteld of gebleken van omstandigheden (die ertoe leiden) dat deskundige [persoon C] in redelijkheid niet tot dat taxatiebedrag heeft kunnen komen. Waar [appellante] meent dat gebondenheid daaraan in verband met inhoud of wijze van totstandkoming ervan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en zij daarom die door deskundige [persoon C] vastgestelde taxatie van € 527.000,-- als bindende beslissing reeds bij brief van 28 oktober 2022 heeft vernietigd, concretiseert en verduidelijkt zij geen voldoende ernstige tekortkomingen om in dit geval een dergelijke vernietiging te kunnen rechtvaardigen.

[appellante] meent dat deskundige [persoon C] bij de vaststelling van het taxatiebedrag ten onrechte de overdrachtsbelasting, notariskosten, kadastraal recht en herstelkosten voor achterstallig onderhoud in mindering heeft gebracht en dat ook een andere taxatiewaarde mogelijk was geweest, maar dit maakt nog niet dat gebondenheid aan het door deskundige [persoon C] vastgestelde taxatiebedrag van € 527.000,-- naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 6.46.6 Voor zover [appellante] verwacht dat zij elders een hogere marktwaarde kan realiseren, doet dat gezien aard en strekking van de in artikel 14 Huurcontract neergelegde vaststelling niet af aan haar gebondenheid aan de door deskundige [persoon C] vastgestelde definitieve verkoopprijs van € 527.000,--. Ditzelfde geldt overigens voor [geïntimeerde] , die mede gezien de door deskundige [persoon C] beschreven achterstallige en matige onderhoudstoestand (m.n. deskundigenrapport nummers 8.3 en 10) en het kennelijk in haar opdracht uitgevoerde bouwkundig onderzoek, inmiddels mogelijk precies weet in welke staat en met welke gebreken zij Hotel [XX] met de door haar gehandhaafde vorderingen 2) tot en met 4) overgedragen krijgt. 6.47 [appellante] werpt op dat [geïntimeerde] kennelijk niet meer Hotel [XX] wil kopen voor het door deskundige [persoon C] vastgestelde bedrag van € 527.000,--, maar dit verweer faalt. Voor zover [appellante] toelicht dat [geïntimeerde] op 24 mei 2022 nog een bouwkundig onderzoek door [persoon H] heeft laten uitvoeren, heeft [appellante] daaruit nog niet mogen opmaken dat [geïntimeerde] de koopprijs afhankelijk wil(de) maken van de uitkomst van dat bouwkundig onderzoek en/of dat [geïntimeerde] met name de onvoorwaardelijk ingestelde vordering 2) tot verkoop en levering van Hotel [XX] voor € 527.000,-- voorwaardelijk wilde maken. Daartoe benodigde bijzondere omstandigheden zijn niet gesteld of gebleken. Bovendien miskent [appellante] met dit verweer de door [geïntimeerde] nog steeds gehandhaafde vordering 2) tot verkoop en levering van Hotel [XX] voor € 527.000,--. 6.48 Voor zover [appellante] bij herhaling aanvoert dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de verkoop van Hotel [XX] , heeft de kantonrechter terecht geoordeeld dat de verhouding tussen partijen ernstig is verstoord en de in artikel 14 Huurcontract voorziene procedure resulteert in een eerste recht van koop van Hotel [XX] (beroepen vonnis rov. 4.29 tot en met 4.32). Met de tegenwerping dat partijen nog niet alle details van de koop hebben besproken en afgesproken, miskent [appellante] dat de essentialia ervan vast staan en dat de hoofdverbintenissen van partijen voldoende bepaalbaar zijn. Hun (rechts)verhouding verplicht partijen om zich verder over en weer naar de eisen van redelijkheid en billijkheid te gedragen en rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij. Aldus strekken de vorderingen 2) tot en met 4) van [geïntimeerde] er in feite toe dat de ingevolge artikel 14 Huurcontract op [appellante] rustende verplichting om Hotel [XX] over te dragen tegen de door deskundige [persoon C] als derde taxateur bepaalde “definitieve (ver)koopprijs” wordt nagekomen. Dat [appellante] dit aan [geïntimeerde] toekomende eerste recht van koop inmiddels niet meer gestand wenst te doen, laat onverlet dat [geïntimeerde] van dat haar toekomende eerste recht van koop gebruik kan en mag maken. 6.49 Voor zover [appellante] meent dat een toewijzing van deze vorderingen tot een bevoordeling van [geïntimeerde] leidt, vindt een dergelijke bevoordeling zijn grond in de in artikel 14 Huurcontract besloten vaststelling en is geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking. 6.50 Concluderend zal het hof [appellante] op vordering 2) van [geïntimeerde] veroordelen tot verkoop en levering van Hotel [XX] voor de door deskundige [persoon C] definitief vastgestelde (ver-)koopprijs van € 527.000,-- en op de overigens gebruikelijk overeen te komen bedingen. Waar gesteld noch gebleken is van omstandigheden om af te wijken van de met vordering 3) van [geïntimeerde] gevorderde dwangsom en maximering, zal het hof ook die toewijzen, zij het dat het hof de uitvoeringstermijn voor vrijwillige medewerking door [appellante] om reden van de praktische uitvoerbaarheid zal stellen op twee maanden. Voor het geval dat [appellante] zelfs na het verbeuren van de gemaximeerde dwangsom de levering nog niet vrijwillig tot stand heeft doen brengen, zal het hof vordering 4) van [geïntimeerde] toewijzen door de notaris waar de levering zal plaatsvinden te benoemen tot onzijdig persoon die [appellante] daarbij zal vertegenwoordigen nadat het maximum aan verbeurde dwangsommen is bereikt. Vordering 5) tot betaling van € 718,75 aan taxatiekosten door deskundige [persoon C] van [geïntimeerde] (reconventie) 6.51 [geïntimeerde] legt aan vordering 5) artikel 14 Huurcontract ten grondslag voor zover deze bepaalt dat huurder en verhuurder de kosten van de derde taxateur elk voor de helft dragen. [geïntimeerde] licht toe dat zij de deskundigenkosten van € 1.437,50 exclusief BTW volledig heeft betaald, maar dat [appellante] daarin voor de helft moet bijdragen. 6.52 Waar de kantonrechter bij het tussenvonnis van 25 september 2019 [geïntimeerde] in reconventie met het deskundigenvoorschot heeft belast en bij het beroepen vonnis van 20 januari 2020 de proceskosten in reconventie heeft gecompenseerd, heeft [geïntimeerde] de volledige kosten van deskundige [persoon C] gedragen. [appellante] betwist ook niet dat [geïntimeerde] de door deskundige [persoon C] in rekening gebrachte kosten uiteindelijk volledig heeft gedragen. Voor zover [appellante] meent dat deskundige [persoon C] zijn opdracht niet correct heeft uitgevoerd, ontslaat dat [appellante] tegenover [geïntimeerde] nog niet van haar uit artikel 14 Huurcontract voortvloeiende verplichting om voor de helft in de door [geïntimeerde] betaalde deskundigenkosten bij te dragen. Nu deskundige [persoon C] blijkens factuur V2010020 van 9 januari 2020 uiteindelijk € 1.437,50 exclusief BTW aan kosten in rekening heeft gebracht, behoort [appellante] voor de helft daarin bij te dragen en dus (€ 1.437,50 : 2 =) € 718,75 exclusief BTW aan [geïntimeerde] te vergoeden. [appellante] wil de betaling hiervan opschorten in afwachting van een uitspraak over de door haar gevorderde betalingsachterstand, maar daarvoor bestaat geen aanleiding, reeds nu het hof daarover in dit arrest definitief zal beslissen. Het hof concludeert dat vordering 5) tot betaling van € 718,75 aan deskundigenkosten van [geïntimeerde] toewijsbaar is. Vordering 6) tot betaling van € 64.579,63 van [geïntimeerde] (reconventie) 6.53 [geïntimeerde] legt aan vordering 6) ten grondslag dat [appellante] door haar in Hotel [XX] gedane investeringen ten koste van [geïntimeerde] ongerechtvaardigd is verrijkt. Ter onderbouwing noemt [geïntimeerde] hiertoe door haar voor totaal € 64.579,63 aan gemaakte kosten ten behoeve van -samengevat- nieuwe brandvoorzieningen, een toilettegelvloer, verschillende kluswerkzaamheden, de TV-aanleg, de receptie en een vaatwasser. Dat heeft volgens [geïntimeerde] geresulteerd in (veranderde of toegevoegde) zaken die door natrekking onderdeel van Hotel [XX] zijn geworden, waardoor de vermogenspositie van [appellante] als eigenaar van Hotel [XX] is verbeterd. 6.54 De juistheid van wat [geïntimeerde] hiertoe stelt, kan onbesproken blijven. Wat [geïntimeerde] aanvoert kan niet tot toewijzing van haar vordering 6) leiden, reeds omdat [geïntimeerde] met de toewijzing op de door haar gehandhaafde vorderingen 2) tot en met 4) zelf de eigendom van Hotel [XX] zal verkrijgen en dan dus geen sprake meer kan zijn van de beweerde verrijking van [appellante] .

Het hof concludeert dat vordering 6) van [geïntimeerde] reeds hierom niet toewijsbaar is. Vordering 8) om hangende de koopoptie de huurovereenkomst in stand te laten van [geïntimeerde] (reconventie) 6.55.1 Reeds bij gebreke van een daartoe benodigde voldoende duidelijke onderbouwing concludeert het hof dat deze vordering 8) van [geïntimeerde] in reconventie niet toewijsbaar is. Daarnaast zal [geïntimeerde] met de toewijzing op de door haar gehandhaafde vorderingen 2) tot en met 4) zelf de eigendom van Hotel [XX] verkrijgen, daarmee zelf de bedoelde koopoptie kunnen (doen) verzilveren en vervalt haar belang bij toewijzing van deze vordering. Het hof concludeert dat vordering 8) om hangende de koopoptie de huurovereenkomst in stand te laten reeds hierom niet toewijsbaar is. 6.55.2 Daarbij komt nog dat het hof [appellante] niet kan volgen in haar betoog dat [geïntimeerde] bij deze vordering geen belang meer heeft, omdat zij de huurovereenkomst bevoegd zou hebben opgezegd. Beheerder Loyen heeft namens [appellante] bij brief van 25 september 2017 aan [geïntimeerde] geschreven: “Hierbij zeggen wij (…) de huurovereenkomst per direct op (…). Met inachtneming van de opzegtermijn eindigt de huurovereenkomst derhalve op 31 oktober 2018. (…)”, (inleidende dagvaarding productie 8), maar hiervan erkent [appellante] zelf: “(…) deze opzegging is nietig (…)” (memorie van 9 augustus 2022 nummer 9). Daarna heeft (de advocaat van) [appellante] bij brief van 28 oktober 2022 geschreven dat zij: “(…) deze overeenkomst middels deze brief [hof: opzegt] tegen het einde van de lopende termijn, dus tegen 31 oktober 2023. (…)” (memorie van 15 november 2022 producties 3 en 7), maar in deze huurbeëindiging heeft [geïntimeerde] niet toegestemd. Hierdoor blijft de huurovereenkomst ingevolge artikel 7:295 lid 1 BW van kracht tot de rechter op een daartoe ingestelde beëindigingsvordering heeft beslist. Een dergelijke beëindigingsvordering van [appellante] ligt in dit geding niet aan het hof voor. Zoals [appellante] ook zelf terecht zegt: “(…) deze beëindigingsprocedure (…) valt buiten het bereik van de onderhavige procedure. (…)” en “(…) deze opzegging staat in beginsel los van de onderhavige procedure. (…)” en dat de bedoelde opzeggingsgronden “(…) niet in de onderhavige procedure beoordeeld (kunnen) worden” en dat over de opzegging “(…) zal zo nodig in een aparte procedure beslist moeten worden. (…)” (memorie van 21 februari 2023 nummers 35 respectievelijk 38, 43 en 44). Vordering 11) tot verstrekking van een afschrift van het rapport over de fundering van de nieuwbouw van [geïntimeerde] (reconventie) 6.56.1 [geïntimeerde] legt aan deze vordering artikel 843a Rv ten grondslag, maar beweert hiertoe slechts: “ [appellante] heeft enkele jaren geleden een rapport laten opmaken over de toestand van de fundering van het nieuwste deel van het hotel aan de achterzijde.” (memorie van 15 november 2022 nummer 98). Waar [appellante] het bestaan van een dergelijk rapport pertinent ontkent, verduidelijkt [geïntimeerde] onvoldoende dat [appellante] daadwerkelijk over een dergelijk rapport beschikt. Deze vordering 11) van [geïntimeerde] is reeds hierom niet toewijsbaar. 6.56.2 Daarbij komt nog dat waar dat rapport volgens [geïntimeerde] : “(…) zeer relevant is voor de prijsbepaling” (memorie van 15 november 2022), [geïntimeerde] (op haar beurt) miskent dat een dergelijk rapport niet kan afdoen aan haar gebondenheid aan (de ingevolge artikel 14 Huurcontract geldende vaststelling inzake) het door deskundige [persoon C] vastgestelde taxatiebedrag van € 527.000,--. Vorderingen 12) en 13) van [geïntimeerde] tot (terugbetaling van) een huurkorting van 50% gedurende 9 maanden coronacrisis (reconventie) 6.57.1 Met het oog op deze vorderingen 12) en 13) beroept [geïntimeerde] zich op het arrest van de Hoge Raad (hierna: HR) van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, waarin de HR -samengevat en voor zover hier relevant- het navolgende heeft uitgemaakt. 6.57.2 In geval van bedrijfsruimte waarbij de huurder voor de omzet afhankelijk is van de komst van publiek geldt de omstandigheid dat de huurder de bedrijfsruimte als gevolg van corona-overheidsmaatregelen niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, als een onvoorziene (daarin niet verdisconteerde) omstandigheid die de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties zo ernstig verstoort, dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak mag maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en de rechter de overeenkomst kan aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen. Het nadeel wegens een onvoorziene omstandigheid die noch in de risicosfeer van de huurder noch in die van de verhuurder valt, dient -voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL)- gelijk te worden verdeeld over de verhuurder en de huurder, tenzij de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een van partijen, van de gelijke verdeling van het nadeel wordt afgeweken. De huurprijsvermindering kan dan plaatsvinden overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode, die resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd en die de volgende stappen kent ter berekening van de huurprijsvermindering: de overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten; het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs; de procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)); het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt. Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%. 6.58 Onder verwijzing naar dat ingeroepen HR-arrest licht [geïntimeerde] echter slechts toe dat Hotel [XX] door: “(…) de maatregelen in de coronacrisis (…) 9 maanden verplicht is dicht geweest.