ECLI:NL:GHSHE:2025:3360

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.338.370/01 arrest van 25 november 2025 in de zaak van 1 [appellant sub 1] ,wonende te [woonplaats] , 2. [appellante sub 2] , wonende te [woonplaats] , appellanten in principaal hoger beroep, geïntimeerden in incidenteel hoger beroep, hierna aan te duiden als [appellanten] , advocaat: mr. R.J.M. Sintnicolaas te Oosterhout (NB), tegen [geïntimeerde] , wonende te [woonplaats] , geïntimeerde in principaal hoger beroep, appellant in incidenteel hoger beroep, hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , advocaat: mr. K. Zeylmaker te Leusden, als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 23 april 2024 in het hoger beroep van de door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, onder zaaknummer C/02/396853 / HA ZA 22-197 gewezen vonnissen van 20 juli 2022 (hierna: het bestreden tussenvonnis) en 31 januari 2024 (hierna: het bestreden eindvonnis). Het bestreden tussenvonnis en het bestreden eindvonnis zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als de bestreden vonnissen. 5 Het verloop van de procedure 5.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenarrest van 23 april 2024 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft bepaald, welke mondelinge behandeling niet heeft plaatsgevonden; - de memorie van grieven; - de memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van grieven in incidenteel appel tevens vermeerdering van eis met producties; - de memorie van antwoord in het incidenteel appel; - de mondeling behandeling op 2 mei 2025, waarbij van de zijde van [appellanten] aantekeningen mondelinge behandeling zijn overgelegd. 5.2. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 6 De beoordeling In het principaal hoger beroep en het incidenteel hoger beroep De zaak in het kort 6.0. [geïntimeerde] heeft in oktober 2019 van [appellanten] een woning gekocht. Na de eigendomsoverdracht is tussen partijen een geschil gerezen over gebreken aan de woning. Dat geschil betreft hoofdzakelijk de vraag of [geïntimeerde] recht heeft op betaling van vervangende schadevergoeding bestaande uit de kosten voor herstel van diverse gebreken. [geïntimeerde] stelt dat er diverse gebreken aan het dak zijn, te weten aan de goten, verweerde folie en gebrek aan ventilatie in het dak, en dat dit verborgen gebreken zijn. Volgens [geïntimeerde] heeft hij recht op schadevergoeding van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] omdat [appellanten] zich niet aan de koopovereenkomst heeft gehouden. De woning is volgens [geïntimeerde] niet geschikt voor normaal gebruik als woning, omdat door de gebreken aan het dak [geïntimeerde] niet op een duurzame en veilige wijze in de woning kan wonen. Zodoende is [appellanten] tekortgeschoten in zijn verplichtingen onder de overeenkomst en is hij tegenover [geïntimeerde] aansprakelijk. [appellanten] betwist aansprakelijk te zijn. De rechtbank heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] recht heeft op de kosten van herstel omdat de gebreken aan de goten, de verweerde folie en het gebrek aan ventilatie in het dak een normaal gebruik van de woning aantasten. De rechtbank heeft het gevorderde bedrag aan schadevergoeding deels toegewezen. [appellanten] is het niet eens met het oordeel van de rechtbank en is daartegen in hoger beroep gekomen onder aanvoering van diverse bezwaren. Ook [geïntimeerde] is het niet helemaal eens met het oordeel van de rechtbank en heeft daarom eveneens hoger beroep ingesteld. De feiten 6.1. De rechtbank heeft in de rechtsoverwegingen 3.1 tot en met 3.23 van het bestreden eindvonnis de feiten die zij tot uitgangspunt heeft genomen bij de beoordeling, vastgesteld. Met principale grief 1 keert [appellanten] zich daartegen, omdat volgens hem de feiten onjuist en onvolledig zijn vastgesteld. Daarbij heeft [appellanten] ter toelichting opnieuw de van belang zijnde feiten uiteengezet (memorie van grieven, randnummers 8 en volgende). Bij Op 7 oktober 2019 is tussen [geïntimeerde] en [appellanten] een schriftelijke koopovereenkomst tot stand gekomen. [appellanten] heeft de woning aan [geïntimeerde] verkocht voor een prijs van in totaal € 900.000,-. f. In de koopovereenkomst - die is gebaseerd op een model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning van 2018 - staat voor zover relevant het volgende: “ Artikel 6 Staat van de onroerende zaak, Gebruik 6.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. (…). 6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (…).” g. Verder hebben partijen naar aanleiding van de hierboven genoemde bouwkundige inspectie reden gezien om in de koopovereenkomst nadere afspraken op te nemen. Artikel 20 bepaalt daartoe onder meer: “Artikel 20: Nadere afspraken (…) 20.2 Bouwkundige inspectie Koper verklaart bij deze de woning bouwkundig te hebben laten keuren op 2 oktober 2019 en verklaart derhalve uitdrukkelijk bekend te zijn met de bouwkundige staat van het verkochte. De koper heeft voor het tekenen van de onderhavige akte het bouwkundig rapport ontvangen. 20.3 Lekkage achter knieschot slaapkamer 1e verdieping achterzijde Ten tijde van de keuring is daar een actieve lekkage waargenomen. Verkoper gaat deze zo spoedig mogelijk onderzoeken en laten repareren door een deskundige op een deugdelijke wijze.” h. De koopovereenkomst bevat als bijlage een vragenlijst. Deze vragenlijst is voorafgaand aan de koopovereenkomst aan [geïntimeerde] ter beschikking gesteld. In de vragenlijst, die [appellante sub 2] al op 15 mei 2018 heeft ingevuld en ondertekend, heeft [appellanten] op onderstaande vragen de volgende antwoorden gegeven: “Heeft u last van lekkages aan de daken (gehad)? Ja. Zo ja, waar: Bij de dakkappellen, goten worden vervangen. Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen/repareren? Zo ja, waar en wanneer? 2015, gedeelte, 2018 volledige reparatie volgt nog.” i. [appellanten] heeft naar aanleiding van de bouwkundige keuring de actieve lekkage in de slaapkamer laten herstellen. [geïntimeerde] heeft van deze lekkage geen last meer gehad. j. De notariële levering van de woning heeft op 2 maart 2020 plaatsgevonden. [appellanten] heeft aan [geïntimeerde] een map met schriftelijke stukken overhandigd. In deze map zit informatie over de uitgevoerde werkzaamheden aan de goten. k. Begin maart 2020 heeft de aannemer die in opdracht van [geïntimeerde] nieuwe ramen kwam plaatsen in het dak van de woning, tijdens het openmaken van het plafond en het verwijderen van de isolatie geconstateerd dat over de gehele kap van de woning de aanwezige folie verweerd was. Ook is na regen die dag een lekkage opgetreden in de erker van de woning. l. [geïntimeerde] heeft loodgietersbedrijf [--] (hierna: [--] ) (die begin maart 2020 al heeft geconstateerd dat de dampremmende folie over de gehele kap totaal verweerd bleek te zijn) en de eerdere bevindingen van Loodgietersbedrijf [--] (die niet enkel zagen op de toegepaste folie, het enige onderwerp waar u in uw voornoemd e-mail aandacht aan schenkt, doch ook betrekking hadden op lekkages en gebrekkige goten), is cliënt nog altijd van mening dat uw cliënten aan hem een woning hebben verkocht en geleverd, waaraan dusdanige gebreken (aan/bij het dak) kleven, dat hierdoor geen sprake is van een normaal gebruik van de woning in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Cliënt houdt uw cliënten hiervoor dan ook nog altijd aansprakelijk. (…).” s. Bij verzoekschrift van 31 december 2020 heeft [geïntimeerde] de rechtbank verzocht om een voorlopig deskundigenonderzoek. De rechtbank heeft dit verzoek bij beschikking van 20 april 2021 afgewezen. De rechtbank heeft geoordeeld dat een voorlopig deskundigenonderzoek niet kan worden toegewezen, omdat partijen verdeeld zijn over de aansprakelijkheidsvraag en niet over de feitelijke gebreken. t. [geïntimeerde] heeft in 2021 het dak laten vervangen. [geïntimeerde] heeft in de periode dat de vervangingswerkzaamheden plaatsvonden ook ZNEB Expertise en Taxatie B.V. (hierna: ZNEB) ingeschakeld om onderzoek te verrichten naar gebreken aan het dak van de woning. Dat onderzoek is verricht door [persoon A] . Daarbij was [geïntimeerde] aanwezig. ZNEB heeft naar aanleiding van haar onderzoek een rapport opgesteld, gedateerd 10 januari 2022. Het rapport vermeldt als opnamedatums: 26 augustus 2021, 21 oktober 2021 en 21 december 2021. Verder volgt uit het rapport dat [appellanten] op verzoek van de rechtsbijstandsverzekeraar van [geïntimeerde] niet was uitgenodigd en niet bij de expertise aanwezig was. u. In haar rapport van 10 januari 2022 schrijft ZNEB verschillende gebreken te hebben geconstateerd aan de schilddaken, de erker, het plat dak en de zinken goten van de woning. ZNEB zet in haar rapport ook uiteen wat zij ziet als de oorzaken van de gebreken. Daarnaast bespreekt ZNEB of er op een voldoende veilige manier in de woning kan worden gewoond, of er met een redelijke mate van duurzaamheid kan worden gewoond en/of het woongenot wezenlijk wordt aangetast. ZNEB raamt in haar rapport de kosten van herstel van het dak op een bedrag van € 138.300,09 inclusief btw. v. Per brief van 2 februari 2022 heeft [geïntimeerde] het rapport van ZNEB naar [appellanten] gestuurd. [geïntimeerde] heeft daarmee [appellanten] bericht dat hij afziet van het vorderen van nakoming van de overeenkomst door [appellanten] en vervangende schadevergoeding alsmede aanvullende schadevergoeding wil. [geïntimeerde] heeft [appellanten] gesommeerd om tot vergoeding van de schade van € 138.300,09 over te gaan alsmede buitengerechtelijke kosten en expertisekosten. w. [appellanten] heeft hierop per brief van 25 februari 2022 afwijzend gereageerd. De procedure bij de rechtbank 6.5. In de procedure bij de rechtbank heeft [geïntimeerde] gevorderd, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis [appellanten] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 124.470,08 aan schadevergoeding, vermeerderd met rente en kosten. [geïntimeerde] heeft dat bedrag gebaseerd op de in het rapport van ZNEB opgenomen schaderaming van € 138.300,09, welk bedrag hij vervolgens met 10% heeft verminderd. 6.6. [geïntimeerde] heeft aan zijn vordering tot schadevergoeding ten grondslag gelegd, zakelijk weergegeven, dat [appellanten] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, meer in het bijzonder ten aanzien van de door hem afgegeven, in artikel 6.3 van de koopovereenkomst opgenomen, garantie dat [geïntimeerde] de woning normaal zou kunnen gebruiken als woning. Van normale bewoning kan niet worden gesproken, omdat sprake is van verborgen gebreken die het normale gebruik van de woning ernstig belemmeren. De gestelde gebreken zijn van dien aard, ernst en omvang dat daardoor water de woning binnenstroomt. De woning v Bij het voorgaande merkt het hof op dat de vordering van [geïntimeerde] betreffende € 88.539,32 inclusief btw aan schadevergoeding, te vermeerderen met rente vanaf 17 februari 2022 dan wel een door het hof in goede justitie te bepalen datum tot de dag der algehele voldoening, geen eisvermeerdering betreft maar een grief tegen het door de rechtbank toegekende bedrag. 6.11. [appellanten] heeft de grieven in het incidenteel hoger beroep bestreden en geconcludeerd tot ongegrondverklaring ervan, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, te vermeerderen met de nakosten en met de wettelijke rente over de (na)kosten. 6.12. Geen grief, althans geen als zodanig kenbare, is gericht tegen de opsomming door de rechtbank in rechtsoverweging 5.12 van het bestreden eindvonnis van de gebreken aan de woning die in deze zaak aan de orde zijn. Ook in hoger beroep gaat het daarmee om die door de rechtbank opgesomde gebreken. Dat betreft de volgende drie gebreken: (i) de folie onder het dak is verweerd; (ii) het dak is onvoldoende ventilerend; (iii) de goten zijn gebrekkig. 6.13. Daarnaast is geen grief gericht, althans geen als zodanig kenbare, tegen de overweging van de rechtbank verder in rechtsoverweging 5.13 namelijk dat in deze zaak ter beoordeling voorligt of [geïntimeerde] op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst recht heeft op vergoeding van de herstelkosten als ook dat dit inhoudt dat per (type) gebrek vast moet komen te staan dat het betreffende gebrek een normaal gebruik van de woning aantast en dat [geïntimeerde] niet wist van het gebrek of dat het gebrek voor hem niet kenbaar was. Het hof zal daarom bij de verdere beoordeling ook hiervan uitgaan. 6.14. In dit kader is verder van belang dat geen grief is gericht tegen de rechtsoverwegingen 5.11 tot en met 5.11.3 van het bestreden eindvonnis waarin de rechtbank de toe te passen juridische maatstaf uiteenzet. De rechtbank heeft overwogen dat voor een recht op vergoeding van de herstelkosten, zoals in deze zaak door [geïntimeerde] wordt gevorderd op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst, is vereist dat komt vast te staan dat [appellanten] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Daarbij heeft de rechtbank erop gewezen dat partijen in de koopovereenkomst hebben voorzien in een regeling die afwijkt van de wettelijke regeling in het burgerlijk wetboek betreffende conformiteit bij koop. In dat verband bepaalt artikel 6.1 van de koopovereenkomst als hoofdregel dat de koper in beginsel het risico draagt van (verborgen) gebreken. Verder bepaalt artikel 6.3 van de koopovereenkomst volgens de rechtbank dat [appellanten] - de rechtbank noemt [geïntimeerde] , maar uit de verdere context blijkt naar het oordeel van het hof voldoende duidelijk dat [appellanten] is bedoeld - aansprakelijk is voor de herstelkosten als de woning bij de eigendomsoverdracht een gebrek bevat dat het normale gebruik van de woning belemmert en dit gebrek niet aan [geïntimeerde] als koper bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst. In de visie van de rechtbank wordt met een kenbaar gebrek bedoeld dat de koper het gebrek niet kende, maar wel zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek zou hebben verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd (rechtsoverweging 5.16 van het bestreden eindvonnis). Verder heeft de rechtbank overwogen dat voor de uitleg van ‘normaal gebruik’ moet worden gekeken naar wat daar volgens gangbaar spraakgebruik mee wordt bedoeld (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Dit betekent volgens de rechtbank dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik spelen de omstandigheden van het concrete geval een rol, bijvoorbeeld de mededelingen die zijn gedaan door de ver Wat betreft de inhoud van een schriftelijke mededeling in de zin van het eerste lid van 3:317 BW geldt dat het moet gaan om een voldoende duidelijke waarschuwing aan de schuldenaar dat hij ermee rekening houdt dat het ook na het verstrijken van de verjaringstermijn van belang is dat hij de beschikking blijft behouden over zijn gegevens en bewijsmateriaal, zodat hij in staat is om zich tegen een dan mogelijkerwijs alsnog door de schuldenaar ingestelde vordering te verweren (vergelijk HR 24 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ0418; HR 8 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2741; HR 26 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:111). Daarbij moet niet alleen worden gelet op de formulering van de mededeling, maar ook op de context waarin de mededeling is gedaan en op de overige omstandigheden van het geval (HR 28 september 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI8502; HR 8 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2741; HR 26 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:111). Ook kan onder omstandigheden mede betekenis toekomen aan de verdere correspondentie tussen partijen en kunnen omstandigheden medebepalend zijn die hebben plaatsgevonden nadat het schriftelijke voorbehoud is gemaakt (HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7063; HR 8 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2741). Tijdige stuiting van de verjaring door [geïntimeerde] 6.21. Ter onderbouwing van zijn beroep op verjaring heeft [appellanten] betoogd dat [geïntimeerde] [appellanten] op 3 maart 2020, via tussenkomst van beider makelaars, heeft gemeld dat er problemen waren betreffende de op het dak aangebrachte dampremmende folie en dat alle vorderingen die daarmee verband houden twee jaar na 3 maart 2020, dus op 3 maart 2022 zijn verjaard. [appellanten] behoefde niet te verwachten dat, zo lang na de verkoop, alsnog aanspraken tegenover hem te gelde zouden worden gemaakt. Ook heeft [appellanten] in dit verband aangevoerd dat in de onderhavige kwestie de brieven en het ingediende verzoekschrift voor een voorlopig deskundigenbericht niet een voldoende duidelijke waarschuwing aan [appellanten] zijn dat hij er goed aan doet om de beschikking te blijven behouden over zijn gegevens en bewijsmateriaal, opdat hij in staat zal zijn om zich te verweren tegen een mogelijkerwijs nog door [geïntimeerde] in te stellen vordering met betrekking tot de folie. Ook heeft [appellanten] in dit verband betoogd dat [geïntimeerde] ten aanzien van de folie-problemen herhaaldelijk van standpunt is gewisseld en dat hij de verweren van [appellanten] dat (i) wel degelijk sprake is van folie en (ii) de folie ook geschikt werd geacht op het moment van toepassing, niet heeft weersproken. [appellanten] mocht daarom begrijpen dat [geïntimeerde] de kwestie zou laten rusten. Van stuiting van de verjaring is volgens [appellanten] geen sprake. De dagvaarding die dit geding heeft ingeleid bij de rechtbank dateert van 11 april 2022 en toen was de verjaringstermijn al verstreken. 6.22. Het hof volgt [appellanten] niet in zijn betoog dat [geïntimeerde] hem onvoldoende duidelijk heeft gewaarschuwd in de zin van artikel 3:317 BW, en de rechtbank dus ten onrechte heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] de verjaring heeft gestuit. Daartoe acht het hof van belang dat uit de in dit geding overgelegde producties blijkt dat [geïntimeerde] na ontdekking van de gebreken aan de woning op meerdere momenten daarover bij [appellanten] heeft geklaagd. Zo beklaagde [geïntimeerde] zich voor het eerst over de ondeugdelijke dampwerende folie bij e-mail van zijn makelaar aan de makelaar van [appellanten] van 3 maart 2020 (onderdeel van productie 6 bij inleidende dagvaarding). De klachten daarover komen vervolgens terug in de brieven die door de rechtsbijstandsverzekeraar van [geïntimeerde] aan [appellanten] zijn gestuurd op 7 april 2020, 12 mei 2020 en 28 december 2020 (producties 7, 10 en 14 bij inleidende dagvaarding). Verder acht het hof in dit verband van belang dat de genoemde brief van de rechtsbijstandsverzekeraar van [geïntimeerde] van 28 december 2020 een duidelijke vermelding van andere gebr Voor de vraag wanneer sprake is van verzuim zijn de artikelen 6:81 tot en met 6:83 BW van belang. Artikel 6:81 BW bepaalt dat de schuldenaar in verzuim is gedurende de tijd dat de prestatie uitblijft nadat zij opeisbaar is geworden en aan de eisen van de artikelen 6:82 en 6:83 BW is voldaan, behalve voor zover de vertraging hem niet kan worden toegerekend of nakoming reeds blijvend onmogelijk is. Artikel 6:82 lid 1 BW bepaalt dat het verzuim intreedt, wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft. Artikel 6:83 BW noemt een drietal gevallen waarin verzuim zonder ingebrekestelling intreedt. Toereikende ingebrekestelling met betrekking tot de gestelde gebreken 6.28. De vraag die in het licht van het voorgaande beantwoording behoeft, is of door of namens [geïntimeerde] met betrekking tot de gestelde gebreken, zowel die wat betreft de folie als de andere gebreken, is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:87 BW in combinatie met het bepaalde in de artikelen 6:81 tot en met 6:83 BW. Naar het oordeel van het hof is dat het geval. Daartoe wijst het hof allereerst op de hiervoor al besproken correspondentie van de rechtsbijstandsverzekeraar van [geïntimeerde] van 7 april 2020 en 12 mei 2020. Daarin wordt namens [geïntimeerde] op voldoende duidelijke wijze uiteengezet dat de in het dak aangebrachte folie niet voldoet. Anders dan [appellanten] kennelijk meent, doet daaraan niet af dat in de brief van 7 april 2020 wordt gesproken over het ontbreken van de folie en in de e-mail van 12 mei 2020 over ongeschikte folie. Waar het om gaat, is dat er in de kern op wordt gewezen dat door problemen betreffende de folie sprake is van (gevaar voor) lekkages en dat dit een gebrek aan de woning oplevert dat een normaal gebruik van de woning in de weg staat en dat daarom tegenover [appellanten] aanspraak wordt gemaakt op herstel van het gebrek. Daarbij bevat die correspondentie een termijn waarbinnen herstel volgens [geïntimeerde] dient plaats te vinden (binnen twee weken) en bevat zij een voldoende duidelijke aansprakelijkstelling. Daarmee is voldaan aan de eisen die de wet stelt aan de ingebrekestelling die in dit geval nodig is voor het intreden van verzuim. 6.29. Wat betreft de andere gebreken dan die betreffende de folie wijst het hof op de brief van de rechtsbijstandsverzekeraar van [geïntimeerde] aan (de advocaat van) [appellanten] van 28 december 2020 (productie 14 bij inleidende dagvaarding). Daarin worden die gebreken opgesomd, onder verwijzing naar de eerdere bevindingen van [--] , waarmee - zo begrijpt het hof - is gedoeld op zijn bevindingen zoals neergelegd in zijn hiervoor al besproken brief van 1 mei 2020, en een als bijlage 2 bijgevoegde offerte van [--] van 16 oktober 2020 (onderdeel van productie 14 bij inleidende dagvaarding). De brief van 28 december 2020 bevat ten aanzien van de andere gebreken een aansprakelijkstelling en biedt de mogelijkheid aan [appellanten] om tot herstel over te gaan. Ook wijst het hof hier op de brief van de rechtsbijstandsverzekeraar van 2 februari 2022 (productie 17 bij inleidende dagvaarding). Ook daaruit blijkt dat [geïntimeerde] [appellanten] aansprakelijk houdt voor de eerder geconstateerde gebreken aan zijn woning, waarbij tevens wordt geconstateerd dat [appellanten] in verzuim verkeert omdat hij niet tot herstel is overgegaan. Daarbij wordt nogmaals aan [appellanten] de gelegenheid geboden om tot herstel over te gaan en wordt [appellanten] gesommeerd om, bij uitblijven van herstel, binnen 14 dagen na datum van de brief tot betaling van schadevergoeding over te gaan. Ook met betrekking tot de andere gebreken is zodoende sprake van een toereikende ingebrekestelling. 6.30. Vaststaat dat [appellanten] niet tot herstel is overgegaan zodat hij met betrekking tot de gestelde gebreken in verzuim is komen te verkeren. Hierop stuiten de principale grieven 3 en 4 af. Hier [appellanten] betoogt dat de gebrekkige ventilatie van het dak zijn oorzaak vindt in bladafval en ander vuil dat onder de dakpannen is opgehoopt en dat [geïntimeerde] die ophoping van bladafval en ander vuil had kunnen en moeten voorkomen door het dak beter schoon te houden. Het onvoldoende ventilerend zijn van het dak en de verdere gevolgen daarvan dienen daarom voor rekening en risico van [geïntimeerde] te blijven, zo begrijpt het hof het betoog van [appellanten] verder. 6.34. Het betoog van [geïntimeerde] over de oorzaak van het ontbreken van deugdelijke ventilatie van het dak vindt steun in de rapportage van ZNEB. Voor zover hier van belang schrijft ZNEB in haar rapportage (pagina 8): “Er ontbreekt een deugdelijke ventilatie van de dakspouw. Aan onderzijde hellend dak (ter hoogte van de goten) zijn houten ribben aangebracht. De houten ribben zijn echter niet ventilerend aangebracht waardoor de dakpannen rechtstreeks liggen op de houten ribben. Bovendien ontbreekt een ventilerende nokconstructie alsmede ventilatiepannen op het hellend dak. Het (condens)vocht verdampt hierdoor niet en/of kan niet worden afgevoerd. Indien de dampdoorlatende laag in een goede staat zou verkeren zou het (condens)water via bovenzijde dampdoorlatende laag worden afgevoerd naar de gootconstructie.” 6.35. Verdere steun biedt de rapportage van BMI Monier. Zij constateert in haar rapportage dat geen dakspouw aanwezig is waardoor geen ventilatie mogelijk is (pagina 7 onderaan) en te weinig ventilatiepannen zijn toegepast zodat de dakspouw niet ventilerend is uitgevoerd (pagina 11 bijna onderaan; pagina 14 onderaan; pagina 22 onderaan). In onderdeel V (‘Samenvatting & Conditietabel’) zijn de zogenoemde ‘Aansluitingen’ met score 5 gewaardeerd, hetgeen staat voor een slechte onderhoudstoestand, met daarachter de opmerking (pagina 36): “Ventilatie van de dakspouw voor drukvereffening en droging van de pannen is niet voldoende aanwezig”. 6.36. Deze bevindingen van ZNEB en BMI Monier zijn door [appellanten] niet, althans niet voldoende concreet, weersproken. Anders dan [appellanten] betoogt, doet daaraan niet af dat onder de dakpannen bladafval en andere vervuiling is aangetroffen en dat het na de koop van de woning aan [geïntimeerde] was om dit tegen te gaan. Weliswaar blijkt uit het rapport van ZNEB, dat is gebaseerd op een inspectie die in 2022, en dus ruim na de koop, gefaseerd plaatsvond, dat zij het ophopen van bladafval en ander vuil onder de dakpannen ook als een oorzaak voor de gebrekkige ventilatie van het dak ziet, maar zoals het hof de hiervoor in rechtsoverweging 6.34 aangehaalde passage uit het rapport van ZNEB begrijpt, bezien in de context van haar algehele inhoud, ziet ZNEB de in die passage besproken oorzaken als belangrijkere oorzaken voor de gebrekkige ventilatie van het dak dan het aangetroffen bladval en de waargenomen vervuiling. 6.37. Naar het oordeel van het hof voert het voorgaande tot de conclusie dat de gebrekkige ventilatie van het dak moet worden beschouwd als in overwegende mate veroorzaakt door de door ZNEB en BMI Monier besproken tekortkomingen van het dak. Daarmee is de ondeugdelijke ventilatie in overwegende mate te herleiden tot een fout in de constructie van het dak. De folie 6.38. Als niet, althans niet voldoende concreet, weersproken staat tussen partijen vast dat zich in het dak verweerde folie bevindt. Wel betwist [appellanten] dat dit een gebrek oplevert dat valt binnen het bereik van de verborgen gebreken-garantie van artikel 6.3 van de koopovereenkomst, omdat het niet in de weg staat aan een normaal gebruik van het gekochte als woning en omdat [geïntimeerde] door de uitkomsten van de bouwtechnische keuring voorafgaande aan de koop ermee bekend was dat de staat van het dak matig was. 6.39. Uit het rapport van ZNEB (productie 16 bij inleidende dagvaarding), waarop [geïntimeerde] zich mede beroept ter onderbouwing van zijn vordering, leidt het hof af dat in het dak weliswaar sprake is van verweerde en verkeerd aangeb In dit verband acht het hof ook van belang wat ZNEB in haar rapport (pagina 8 midden) opmerkt over de oorzaak van het verweerd zijn van de folie: “ (…). Wat de oorzaak is van het verweren van de Miofol dampdoorlatende laag, is niet bekend echter door het ontbreken van ventilatie van de dakspouw en de zwart gekleurde dakpannen in combinatie met de dakschilden gelegen op de zuidrichting sluiten wij niet uit dat dit de oorzaak is. Het hellend dak wordt in de zomermaanden zeer warm (mede door de zwart gekleurde dakpannen) en kan zijn warmte niet kwijt vanwege het ontbreken van ventilatie van de dakspouw.” Het hof begrijpt hieruit dat ZNEB het waarschijnlijk acht dat het niet dan wel onvoldoende ventilerend zijn van het dak heeft geleid tot het verweren van de folie in het dak. En uit de hiervoor in rechtsoverweging 6.34 geciteerde passages uit het rapport van ZNEB begrijpt het hof dat het verweerd zijn van de folie, zoals aangetroffen in het dak aan de achterzijde van de woning, tot gevolg heeft dat (condens)vocht niet (goed) kan worden afgevoerd naar de gootconstructie. Staan de gebrekkige folie in het dak aan de achterzijde van de woning en de gebrekkige ventilatie van het dak in de weg aan normaal gebruik van de woning? 6.44. Voor het antwoord op de vraag of de gebrekkige folie in het dak aan de achterzijde van de woning en de gebrekkige ventilatie van het dak in de weg staan aan een normaal gebruik van de woning als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst acht het hof ten eerste de hiervoor al besproken scores en kwalificaties die BMI Monier in onderdeel V ( ‘Samenvatting & Conditietabel’) heeft gegeven aan de dakdelen ‘waterkerende lagen folie’, ‘thermische isolatie’ en ‘aansluitingen’ van belang. Verder acht het hof in dit verband van belang wat BMI Monier in verband hiermee in onderdeel I (‘In het kort’) heeft uiteengezet: “ (…). De algemene staat van het dak noodzaakt een zorgvuldig en duurzaam herstel. Om schade in de vorm van lekkage en schimmelvorming in de toekomst te voorkomen, is het raadzaam de dakpannen op te nemen en de waterkerende laag geheel na te kijken en in ieder geval aan een zijde van de woning te vervangen. De genoemde gebreken vloeien voort uit het niet goed functioneren van de aangebrachte waterkerende lagen (folie) en het gebrek aan ventilatie in de dakspouw waardoor de pannen, panlatten en tengels nat blijven en het verouderingsproces hiervan wordt versneld in de vorm van verwering, vergruizing, perforaties en rotting. Door het niet goed ventileren kan [het hof begrijpt: van] de dakspouw kan deze niet zorgdragen voor drukvereffening onder de pannen. De onderliggende constructie, lees panlatten en tengels, dienen waar nodig herstelt te worden. Met name de aard en omvang van de gebreken bij de bouwkundige aansluitingen als de dakvoet, de kilgoten en verholen goten en de niet sluitende isolatieschil, vereisen een grondige aanpak. (…) .” 6.45. Tot het door [appellanten] aan [geïntimeerde] op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst gegarandeerde normaal gebruik van de woning behoort naar het oordeel van het hof dat de woning, gelet op de vereiste duurzaamheid van bewoning, in ieder geval ook met redelijke mate van duurzaamheid gevrijwaard blijft van lekkages en schimmelvorming. Daarbij begrijpt het hof het rapport van BMI Monier zo, dat om dat te bereiken het in de visie van BMI Monier noodzakelijk, maar ook voldoende is dat wordt overgegaan tot het verrichten van de door BMI Monier aanbevolen herstelwerkzaamheden aan het dak aan één zijde van de woning, te weten aan de achterzijde ervan. Bij het uitblijven van herstelwerkzaamheden aan het dak aan de achterzijde van de woning bestaat een reëel risico dat in de toekomst aldaar lekkages en schimmelvorming zullen optreden, zo begrijpt het hof het rapport van BMI Monier verder. 6.46. Daarnaast acht het hof in dit verband van belang wat ZNEB heeft uiteengezet in haar e-mail van 8 juli 2024 (productie 3 bij memorie van antwoord in principaal appel t De algemene beoordeling ervan is ‘voldoende’, terwijl de diverse daartoe behorende subonderdelen steeds worden beoordeeld met een ‘voldoende’ of een ‘goed’. Zodoende valt in redelijkheid niet in te zien dat [geïntimeerde] op basis van de in het rapport betreffende de bouwtechnische keuring bekend was met de hiervoor besproken gebreken van het dak aan de achterzijde van de woning, noch ook dat [geïntimeerde] daarin aanleiding had moeten zien nader onderzoek te verrichten om zo bekend te raken met die gebreken. Tussenconclusie met betrekking tot de gestelde gebreken betreffende de folie en de ventilatie van het dak 6.50. Uit het voorgaande volgt dat wegens de vereiste duurzaamheid van bewoning herstel van de verweerde en verkeerd aangebrachte folie in het dak aan de achterzijde van de woning weliswaar noodzakelijk, maar ook voldoende is. Ook volgt daaruit dat [appellanten] tegenover [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de daarmee gemoeide kosten op grond van het bepaalde in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. De goten 6.51. De gebreken aan de goten die [geïntimeerde] stelt, onder verwijzing naar de bevindingen van ZNEB, betreffen de ondeugdelijkheid van de reparaties die aan de goten zijn verricht in de jaren voor de koop, de daarin aangetroffen vervuiling en het ontbreken in de horizontaal aangebrachte goten van zogeheten expansiestukken. [appellanten] heeft in hoger beroep gemotiveerd bestreden dat de goten gebrekkig zijn. 6.52. In het midden kan blijven of de goten gebrekkig zijn in de door [geïntimeerde] gestelde zin. Zelfs als dat in dit geding zou komen vast te staan, leidt dat op grond van het bepaalde in artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet tot aansprakelijkheid van [appellanten] Daarvoor acht het hof het volgende van belang. 6.53. Bij de door haar voorafgaande aan de koop op 2 oktober 2019 verrichte bouwtechnische keuring heeft [zz] de zinken goot als ‘matig’ beoordeeld (onderdeel 27 van het rapport van de door [zz] verrichte bouwtechnische keuring). Zij heeft toen onder meer geconstateerd dat sprake was van meer dan normale vervuiling van de zinken goot en dat deze vervuiling zodanig was dat de goot niet goed meer kon functioneren waardoor een risico op wateroverlast bestond bij hevige regenval. Daarnaast heeft [zz] over de goot opgemerkt dat het afschot ervan niet goed is en dat er teveel water in blijft staan. Ook heeft [zz] geconstateerd dat zichtbaar is dat er reparatie(s) aan de goot zijn uitgevoerd, dat deze volstaan en dat de goot weer kan functioneren, maar dat de verrichte reparaties wel een indicatie zijn dat het zinkwerk niet meer in een optimale technische conditie verkeert. [geïntimeerde] is als gevolg van de bevindingen van [zz] bij de bouwtechnische keuring al voorafgaande aan de koop van de woning op de hoogte geraakt van de zojuist beschreven staat van de goot en de beoordeling ervan door [zz] als ‘matig’. Gelet daarop moeten de door [geïntimeerde] aan [appellanten] tegengeworpen ondeugdelijkheid van in de jaren voor de koop aan de goot verrichte reparaties en de in de goot aangetroffen vervuiling worden beschouwd als gebreken die op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor de koop aan [geïntimeerde] bekend waren en dus voor rekening en risico van [geïntimeerde] dienen te blijven. 6.54. Aan het voorgaande doet niet af dat [zz] ten tijde van de inspectie herstel van de goten niet noodzakelijk achtte en over eerder daaraan uitgevoerde reparaties oordeelde dat deze lijken te volstaan, en dat voor [geïntimeerde] daarom geen reden bestond om de goten nader te laten inspecteren, zoals [geïntimeerde] met zoveel woorden aanvoert. De omstandigheid dat na de koop, naar [geïntimeerde] betoogt, ZNEB anders oordeelde over de wenselijkheid c.q. noodzakelijkheid van herstel van de goten dan [zz] , en de inschatting c.q. beoordeling van [zz] op dat punt mogelijk onjuist is geweest, is een omstandigheid die voor rekening en risico van [geïntimeerde] komt. [zz] heeft de bouwkundige inspectie immers verric De kosten worden door ons geraamd op, inclusief 9% btw € 2.515,00 Totaal inclusief btw € 138.300,09”. 6.61. Uit de schaderaming van ZNEB blijkt dat zij mede is gebaseerd op de offerte van [--] van 16 oktober 2020 (productie 13 bij inleidende dagvaarding). In die offerte zijn diverse posten opgenomen. Diverse daarvan hebben betrekking op vervanging van de goten van de woning. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat die niet voor vergoeding in aanmerking komen. [geïntimeerde] heeft tegenover [appellanten] immers uitsluitend aanspraak op vergoeding van de kosten voor herstel van de gebrekkige folie in het dak aan de achterzijde van de woning. 6.62. Zoals het hof de offerte van [--] begrijpt, houden de volgende posten verband met het vervangen en herstellen van de in het dak aanwezige folie, zij het niet alleen aan de achterzijde van de woning maar ook aan de voorzijde: - ‘ Pannenbedekking’ ten bedrage van € 70.947,50 ex btw; - ‘ Nok/schubvorsten met universele ruiterrol’ ten bedrage van € 5.482,50 ex btw. Deze posten leiden tot een totaalbedrag van € 76.430,00 ex btw. Dat is € 92.480,30 inclusief btw. [geïntimeerde] heeft slechts aanspraak op vergoeding van de kosten van herstel voor het vervangen van de folie en het bewerkstelligen van voldoende ventilatie in het dak aan de achterzijde van de woning. Het zal de daarmee gemoeide kosten bepalen op 50% van het bedrag van € 92.480,30, dus € 46.240,15. Bij het voorgaande zal het hof tevens toewijzen een bedrag van € 3.630,-- voor de- en monteren en weer werkvaardig maken van zonnepanelen op de achterzijde van het dak. 6.63. Op het bedrag van € 46.240,15 dient een aftrek van ‘nieuw voor oud’ te worden toegepast. [geïntimeerde] heeft met incidentele grief III betoogd, onder verwijzing naar de hiervoor al genoemde e-mail van ZNEB van 8 juli 2024, dat een hellend dak gemiddeld 80 jaar meegaat in plaats van de door de rechtbank genoemde 40 jaar. [geïntimeerde] bepleit daarom een afschrijvingspercentage van 25% in plaats van de door de rechtbank gehanteerde 50%. [appellanten] heeft hetgeen [geïntimeerde] in dit verband heeft aangevoerd, gemotiveerd weersproken. Het hof stelt vast dat ZNEB de door haar genoemde gemiddelde levensduur van een dak van 80 jaar niet nader heeft onderbouwd. Het hof acht het juist om uit te gaan van een levensduur van een dak van 40 jaar en daarom van een correctie van 50% wegens ‘nieuw voor oud’. Dit betekent dat [geïntimeerde] aanspraak heeft op vergoeding van een bedrag van € 23.120,08. Het hof zal dat bedrag toewijzen in verband met de kosten voor het vervangen van de folie en het herstellen van de ventilatie van het dak aan de achterzijde van de woning. Verder ziet het hof in hetgeen [geïntimeerde] naar voren brengt over het afschrijvingspercentage bij minerale wol geen aanleiding om daarover anders te beslissen dan de rechtbank heeft gedaan. Dat betekent dat ook het hof uit zal gaan van een afschrijvingspercentage van 30%, zodat [geïntimeerde] aanspraak heeft op vergoeding van 70% van € 3.025,00, dus € 2.117,50. In totaal heeft [geïntimeerde] zodoende tegenover [appellanten] aanspraak op een bedrag van € 25.238,25, vermeerderd met € 3.630,-- voor de werkzaamheden in verband met de zonnepanelen, zodat het totaal een bedrag van € 28.868,25 is. De expertisekosten (principale grief 8) 6.64. Artikel 6:96 lid 2 aanhef en onder b BW bepaalt dat als vermogensschade mede voor vergoeding in aanmerking komt redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Onder deze kosten vallen onder meer gemaakte expertisekosten. Vereist is dat, onder de gegeven omstandigheden, de verrichte werkzaamheden redelijkerwijs noodzakelijk waren en dat de gemaakte kosten naar hun omvang redelijk zijn (vergelijk HR 20 december 2013, ECLI:NL:HR:2013:2102). 6.65. Goed beschouwd, heeft [geïntimeerde] drie expertises laten verrichten, door [--] , BMI Monier en ZNEB. Naar het oordeel van het hof blijkt uit de inhoud van de naar aanleiding van die exper