ECLI:NL:GHSHE:2025:2507

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team belastingrecht Enkelvoudige Belastingkamer Nummer: 23/773 Uitspraak op het hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, hierna: de heffingsambtenaar, en het incidentele hoger beroep van [belanghebbende] , wonend in [woonplaats] , hierna: belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 3 mei 2023, nummer BRE 21/4488, in het geding tussen belanghebbende, de heffingsambtenaar en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid), hierna: de minister. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 bekendgemaakt. 1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard. 1.4. De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. De heffingsambtenaar heeft schriftelijk gereageerd op het incidentele hoger beroep. 1.6. Belanghebbende heeft ook hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank (zaaknummer 23/909). Dit hoger beroep is door het hof behandeld op 20 september 2024. Belanghebbende heeft dit hoger beroep op die zitting ingetrokken. 1.7. Het hof heeft [gemachtigde] (hierna: [gemachtigde] ) verzocht om een recente machtiging te overleggen. [gemachtigde] heeft geen recente volmacht overgelegd. 1.8. Beide partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij. 1.9. De zitting heeft plaatsgevonden op 25 juli 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende (hierna: de gemachtigde), en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (hierna: de taxateur). 1.10. De gemachtigde heeft tijdens de zitting een e-mailbericht van belanghebbende, verstuurd op 24 juli 2025, overgelegd waaruit de opdracht van belanghebbende aan de gemachtigde volgt om de lopende procedures netjes af te handelen. 1.11. Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. 1.12. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak in Mijn Rechtspraak wordt geplaatst dan wel aan partijen wordt toegezonden. 1.13. Op 29 juli 2025 is bij het hof een brief van de gemachtigde van belanghebbende binnengekomen, waarin hij verzoekt om een proces-verbaal van de zitting en om heropening van het onderzoek. Het hof heeft het verzoek op de hierna onder 4.1 vermelde gronden afgewezen.

2.1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een hotel/motel en is gebouwd in 1900 en gerenoveerd in 2003. De onroerende zaak heeft een totale oppervlakte van 303 m2. Deze oppervlakte bestaat uit hotelkamers (119 m2), een zaalruimte/horeca (131 m2), een opslagruimte/magazijn (14 m2) en een dagverblijf (39 m2). De onroerende zaak heeft zeven hotelkamers met wastafel, waarvan vijf tweepersoonskamers. De douches en toiletten bevinden zich in een aparte ruimte. 2.2. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum volgens de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 495.000. 2.3. De heffingsambtenaar heeft in zijn nader stuk een waardematrix, opgesteld door de taxateur, overgelegd. In de matrix zijn de volgende referentieobjecten opgenomen: [object 1] [object 2] [object 3] Functie Detail/kantoor/bedrijf Detail/kantoor/bedrijf Detail/kantoor/bedrijf Bouwjaar 1961 (gerenoveerd in 2017) 2018 1984 Totaaloppervlakte 127 m2 179 m2 186 m2 Huurwaarde € 40.000 € 40.266 € 34.959 Ingang huur 9 juli 2018 26 april 2019 20 augustus 2021 Verkoopprijs - € 370.000 € 390.000 Verkoopdatum - 17 april 2019 1 december 2020 Kapitalisatiefactor - 9,3 10,8 Uit de matrix volgt een waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum van € 549.949. 2.4. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en de waarde in goede justitie vastgesteld op € 475.000. De rechtbank heeft daarnaast de minister veroordeeld tot het vergoeden van immateriële schade van € 50 en de heffingsambtenaar veroordeeld tot het vergoeden van de proceskosten en het griffierecht van respectievelijk € 2.266 en € 49.

I. Is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld? II. Heeft belanghebbende recht op een hogere vergoeding van immateriële schade? 3.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank voor zover het de vergoeding van immateriële schade betreft en het vaststellen van de vergoeding van immateriële schade op € 500 per half jaar. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar. 3.3. Belanghebbende heeft ter zitting uitdrukkelijk en ondubbelzinnig diverse standpunten ingetrokken, zoals: dat het hof derden-belanghebbenden moet oproepen, dat diverse stukken zoals koop- en huurovereenkomsten niet zijn overgelegd, dat de object afbakening niet juist is, dat de grondprijs niet juist is bepaald en dat de opbrengstlimiet is overschreden. 4Gronden Vooraf en ambtshalve 4.1. De gemachtigde van belanghebbende doet in de onder 1.13 vermelde brief een verzoek tot heropening van het onderzoek, als voorzien in artikel 8:68 Awb. Het hof heeft in dat wat de gemachtigde van belanghebbende aanvoert geen reden gevonden om tot heropening van het onderzoek over te gaan. De gemachtigde verzoekt om heropening van het onderzoek vanwege zijn gehoorproblemen en omdat verwarring met rolnummers zou zijn ontstaan. Het hof wijst dat verzoek af. Allereerst merkt het hof op dat ter zitting rekening met zijn gehoor is gehouden doordat hij op een andere plaats dan gebruikelijk kon gaan zitten. Verder heeft de gemachtigde tijdens de zitting telkens zowel op alle vragen van het hof gereageerd als op dat wat de heffingsambtenaar heeft aangevoerd. Indien hij ter zitting problemen zou hebben gehad met zijn gehoor dan had het op zijn weg gelegen om daar direct melding van te maken, dat heeft hij niet gedaan. Tot slot volgt het hof de gemachtigde niet in de verwarring met de rolnummers die zou zijn ontstaan. Het hof heeft in de uitnodiging voor de zitting duidelijk aangegeven dat de onderhavige zaak op de zitting van 25 juli 2025 zou worden behandeld. Indien de gemachtigde geen goed overzicht had van alle op de zitting van 25 juli 2025 te behandelen zaken, is dat voor zijn rekening en risico. Het is het hof op zitting overigens niet gebleken dat de gemachtigde niet ervan op de hoogte was dat de onderhavige zaak zou worden behandeld. 4.2. Het hof heeft belanghebbende verzocht om een recente machtiging over te leggen. Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting geen recente volmacht overgelegd. De gemachtigde heeft ter zitting een e-mailbericht van belanghebbende overgelegd dat is verstuurd op 24 juli 2025 om 22:40 uur. In dit e-mailbericht geeft belanghebbende aan dat hij wenst de samenwerking met de gemachtigde te beëindigen, maar dat hij de gemachtigde verzoekt om de lopende dossiers netjes af te handelen. Het hof is van oordeel dat belanghebbende met deze e-mail de door de gemachtigde ingestelde proceshandelingen heeft bekrachtigd en dat de gemachtigde daardoor is gemachtigd om deze procedure namens belanghebbende voort te zetten. Ten aanzien van het geschil I. De WOZ-waarde 4.3. De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 4.4. De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. 4.5. De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. 4.6. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De taxateur heeft de waarde in hoger beroep opnieuw berekend aan de hand van de referentieobjecten [object 3] , [object 1] en [object 2] . Volgens de heffingsambtenaar zijn deze panden goed vergelijkbaar door de soortgelijke ligging en bestemming. De referentieobjecten hebben net als de onroerende zaak een gebruik voor horecadoeleinden en een meervoudige bestemming. Bij de onroerende zaak ligt namelijk primair de nadruk op het restaurant en secundair op de overnachtingsmogelijkheden. De taxateur heeft op basis van voorgenoemde referentieobjecten een huurwaarde voor de onroerende zaak berekend van € 59.405. De kapitalisatiefactor komt uit op 9,3, te weten de kapitalisatiefactor van [object 2] . [object 2] is volgens de heffingsambtenaar bij uitstek de beste vergelijking vanwege de vergelijkbare ligging en de bestemming van het pand. De door de taxateur berekende waarde komt daarmee uit op € 549.494. 4.7. Belanghebbende sluit zich aan bij de waarde die in goede justitie is bepaald door de rechtbank. Belanghebbende voert aan dat de onroerende zaak een oud gebouw is, terwijl de referentieobjecten nieuwbouw zijn. Daardoor zijn de referentieobjecten niet goed vergelijkbaar. Daarnaast is de waarde van de tweede verdieping van de onroerende zaak te hoog vastgesteld, omdat deze ruimte minder wordt gebruikt. 4.8. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde stukken en gegeven motivering niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een waardematrix opgesteld, die is opgenomen in zijn nader stuk (zie 2.3). In de stukken en ter zitting heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat de referentieobjecten goed vergelijkbaar zijn vanwege de ligging en hun bestemming. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze uitleg niet aannemelijk heeft gemaakt dat de referentieobjecten geschikt zijn om met behulp van een vergelijking de waarde van de onroerende zaak te bepalen en dat voldoende rekening kan worden gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. De referentieobjecten bestaan namelijk uit twee fastfood restaurants en een [A] winkel. De heffingsambtenaar heeft verder niet uitgelegd hoe hij rekening heeft gehouden met de aanzienlijke verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. De bouwjaren, oppervlakten, hoeveelheid verdiepingen en het huidige gebruik wijken dermate af dat niet kan worden gesproken van vergelijkbare objecten. De enkele omstandigheden dat de ligging goed vergelijkbaar is en dat in het bestemmingsplan een soortgelijke bestemming is opgenomen, is niet genoeg om te kunnen spreken van vergelijkbare objecten. De heffingsambtenaar heeft verder gesteld dat de overnachtingsmogelijkheid niet het belangrijkste kenmerk is van de onroerende zaak en dat de nadruk met name ligt op het restaurantgedeelte. Dit neemt echter niet weg dat de onroerende zaak kamers heeft om te overnachten en dat de heffingsambtenaar de huurwaarde van die kamers aannemelijk dient te maken. De referentieobjecten hebben geen hotelkamers. De heffingsambtenaar maakt deze waarde niet aannemelijk met zijn verklaring dat hij de m2-prijs voor de hotelkamers heeft vastgesteld door uit te gaan van de m2-prijs van de kantoorruimtes van de referentieobjecten. Een hotelkamer en een kantoorruimte kunnen namelijk niet één-op-één met elkaar vergeleken worden.

Het hof: verklaart het hoger beroep ongegrond; verklaart het incidentele hoger beroep gegrond; vernietigt de uitspraak van de rechtbank, met uitzondering van de beslissingen over het griffierecht, de (proces-)kosten en de WOZ-waarde; veroordeelt de minister tot vergoeding van de schade die belanghebbende heeft geleden tot een bedrag van € 500; bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 548; veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het hof van € 150; bepaalt dat, voor zover de in hoger beroep toegekende (proces)kostenvergoeding, de vergoeding van griffierecht en vergoeding van schade niet tijdig wordt betaald, de wettelijke rente daarover is gaan lopen vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan. De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, raadsheer, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier.

De griffier, De raadsheer, E. Royakkers J.M. van der Vegt Het aanwenden van een rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten. Vgl Hoge Raad 25 november 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU5625. Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Artikel 4, lid 1, letter b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Hoge Raad 27 september 2024, ECLI:NL:HR:2024:1299. Vergelijk Hof ’s-Hertogenbosch 9 april 2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:986. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:252. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.4.3. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o 3.5. Artikel 4, lid 1, letter a, Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Tilburg houdende regels omtrent de heffing en invordering van onroerende zaakbelastingen. zie Hoge Raad 8 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ0415. vergelijk Hoge Raad 9 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:2990, Hoge Raad 11 juli 2025, ECLI:NL:HR:2025:1127, Hof ’s Hertogenbosch 24 oktober 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:3972 en Hof ’s-Hertogenbosch 12 april 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:1211.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team belastingrecht Enkelvoudige Belastingkamer Nummer: 23/773 Uitspraak op het hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, hierna: de heffingsambtenaar, en het incidentele hoger beroep van [belanghebbende] , wonend in [woonplaats] , hierna: belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 3 mei 2023, nummer BRE 21/4488, in het geding tussen belanghebbende, de heffingsambtenaar en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid), hierna: de minister. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 bekendgemaakt. 1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard. 1.4. De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. De heffingsambtenaar heeft schriftelijk gereageerd op het incidentele hoger beroep. 1.6. Belanghebbende heeft ook hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank (zaaknummer 23/909). Dit hoger beroep is door het hof behandeld op 20 september 2024. Belanghebbende heeft dit hoger beroep op die zitting ingetrokken. 1.7. Het hof heeft [gemachtigde] (hierna: [gemachtigde] ) verzocht om een recente machtiging te overleggen. [gemachtigde] heeft geen recente volmacht overgelegd. 1.8. Beide partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij. 1.9. De zitting heeft plaatsgevonden op 25 juli 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende (hierna: de gemachtigde), en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (hierna: de taxateur). 1.10. De gemachtigde heeft tijdens de zitting een e-mailbericht van belanghebbende, verstuurd op 24 juli 2025, overgelegd waaruit de opdracht van belanghebbende aan de gemachtigde volgt om de lopende procedures netjes af te handelen. 1.11. Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. 1.12. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak in Mijn Rechtspraak wordt geplaatst dan wel aan partijen wordt toegezonden. 1.13. Op 29 juli 2025 is bij het hof een brief van de gemachtigde van belanghebbende binnengekomen, waarin hij verzoekt om een proces-verbaal van de zitting en om heropening van het onderzoek. Het hof heeft het verzoek op de hierna onder 4.1 vermelde gronden afgewezen.

2.1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een hotel/motel en is gebouwd in 1900 en gerenoveerd in 2003. De onroerende zaak heeft een totale oppervlakte van 303 m2. Deze oppervlakte bestaat uit hotelkamers (119 m2), een zaalruimte/horeca (131 m2), een opslagruimte/magazijn (14 m2) en een dagverblijf (39 m2). De onroerende zaak heeft zeven hotelkamers met wastafel, waarvan vijf tweepersoonskamers. De douches en toiletten bevinden zich in een aparte ruimte. 2.2. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum volgens de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 495.000. 2.3. De heffingsambtenaar heeft in zijn nader stuk een waardematrix, opgesteld door de taxateur, overgelegd. In de matrix zijn de volgende referentieobjecten opgenomen: [object 1] [object 2] [object 3] Functie Detail/kantoor/bedrijf Detail/kantoor/bedrijf Detail/kantoor/bedrijf Bouwjaar 1961 (gerenoveerd in 2017) 2018 1984 Totaaloppervlakte 127 m2 179 m2 186 m2 Huurwaarde € 40.000 € 40.266 € 34.959 Ingang huur 9 juli 2018 26 april 2019 20 augustus 2021 Verkoopprijs - € 370.000 € 390.000 Verkoopdatum - 17 april 2019 1 december 2020 Kapitalisatiefactor - 9,3 10,8 Uit de matrix volgt een waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum van € 549.949. 2.4. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en de waarde in goede justitie vastgesteld op € 475.000. De rechtbank heeft daarnaast de minister veroordeeld tot het vergoeden van immateriële schade van € 50 en de heffingsambtenaar veroordeeld tot het vergoeden van de proceskosten en het griffierecht van respectievelijk € 2.266 en € 49.

I. Is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld? II. Heeft belanghebbende recht op een hogere vergoeding van immateriële schade? 3.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank voor zover het de vergoeding van immateriële schade betreft en het vaststellen van de vergoeding van immateriële schade op € 500 per half jaar. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar. 3.3. Belanghebbende heeft ter zitting uitdrukkelijk en ondubbelzinnig diverse standpunten ingetrokken, zoals: dat het hof derden-belanghebbenden moet oproepen, dat diverse stukken zoals koop- en huurovereenkomsten niet zijn overgelegd, dat de object afbakening niet juist is, dat de grondprijs niet juist is bepaald en dat de opbrengstlimiet is overschreden. 4Gronden Vooraf en ambtshalve 4.1. De gemachtigde van belanghebbende doet in de onder 1.13 vermelde brief een verzoek tot heropening van het onderzoek, als voorzien in artikel 8:68 Awb. Het hof heeft in dat wat de gemachtigde van belanghebbende aanvoert geen reden gevonden om tot heropening van het onderzoek over te gaan. De gemachtigde verzoekt om heropening van het onderzoek vanwege zijn gehoorproblemen en omdat verwarring met rolnummers zou zijn ontstaan. Het hof wijst dat verzoek af. Allereerst merkt het hof op dat ter zitting rekening met zijn gehoor is gehouden doordat hij op een andere plaats dan gebruikelijk kon gaan zitten. Verder heeft de gemachtigde tijdens de zitting telkens zowel op alle vragen van het hof gereageerd als op dat wat de heffingsambtenaar heeft aangevoerd. Indien hij ter zitting problemen zou hebben gehad met zijn gehoor dan had het op zijn weg gelegen om daar direct melding van te maken, dat heeft hij niet gedaan. Tot slot volgt het hof de gemachtigde niet in de verwarring met de rolnummers die zou zijn ontstaan. Het hof heeft in de uitnodiging voor de zitting duidelijk aangegeven dat de onderhavige zaak op de zitting van 25 juli 2025 zou worden behandeld. Indien de gemachtigde geen goed overzicht had van alle op de zitting van 25 juli 2025 te behandelen zaken, is dat voor zijn rekening en risico. Het is het hof op zitting overigens niet gebleken dat de gemachtigde niet ervan op de hoogte was dat de onderhavige zaak zou worden behandeld. 4.2. Het hof heeft belanghebbende verzocht om een recente machtiging over te leggen. Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting geen recente volmacht overgelegd. De gemachtigde heeft ter zitting een e-mailbericht van belanghebbende overgelegd dat is verstuurd op 24 juli 2025 om 22:40 uur. In dit e-mailbericht geeft belanghebbende aan dat hij wenst de samenwerking met de gemachtigde te beëindigen, maar dat hij de gemachtigde verzoekt om de lopende dossiers netjes af te handelen. Het hof is van oordeel dat belanghebbende met deze e-mail de door de gemachtigde ingestelde proceshandelingen heeft bekrachtigd en dat de gemachtigde daardoor is gemachtigd om deze procedure namens belanghebbende voort te zetten. Ten aanzien van het geschil I. De WOZ-waarde 4.3. De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 4.4. De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. 4.5. De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. 4.6. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De taxateur heeft de waarde in hoger beroep opnieuw berekend aan de hand van de referentieobjecten [object 3] , [object 1] en [object 2] . Volgens de heffingsambtenaar zijn deze panden goed vergelijkbaar door de soortgelijke ligging en bestemming. De referentieobjecten hebben net als de onroerende zaak een gebruik voor horecadoeleinden en een meervoudige bestemming. Bij de onroerende zaak ligt namelijk primair de nadruk op het restaurant en secundair op de overnachtingsmogelijkheden. De taxateur heeft op basis van voorgenoemde referentieobjecten een huurwaarde voor de onroerende zaak berekend van € 59.405. De kapitalisatiefactor komt uit op 9,3, te weten de kapitalisatiefactor van [object 2] . [object 2] is volgens de heffingsambtenaar bij uitstek de beste vergelijking vanwege de vergelijkbare ligging en de bestemming van het pand. De door de taxateur berekende waarde komt daarmee uit op € 549.494. 4.7. Belanghebbende sluit zich aan bij de waarde die in goede justitie is bepaald door de rechtbank. Belanghebbende voert aan dat de onroerende zaak een oud gebouw is, terwijl de referentieobjecten nieuwbouw zijn. Daardoor zijn de referentieobjecten niet goed vergelijkbaar. Daarnaast is de waarde van de tweede verdieping van de onroerende zaak te hoog vastgesteld, omdat deze ruimte minder wordt gebruikt. 4.8. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde stukken en gegeven motivering niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een waardematrix opgesteld, die is opgenomen in zijn nader stuk (zie 2.3). In de stukken en ter zitting heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat de referentieobjecten goed vergelijkbaar zijn vanwege de ligging en hun bestemming. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze uitleg niet aannemelijk heeft gemaakt dat de referentieobjecten geschikt zijn om met behulp van een vergelijking de waarde van de onroerende zaak te bepalen en dat voldoende rekening kan worden gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. De referentieobjecten bestaan namelijk uit twee fastfood restaurants en een [A] winkel. De heffingsambtenaar heeft verder niet uitgelegd hoe hij rekening heeft gehouden met de aanzienlijke verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. De bouwjaren, oppervlakten, hoeveelheid verdiepingen en het huidige gebruik wijken dermate af dat niet kan worden gesproken van vergelijkbare objecten. De enkele omstandigheden dat de ligging goed vergelijkbaar is en dat in het bestemmingsplan een soortgelijke bestemming is opgenomen, is niet genoeg om te kunnen spreken van vergelijkbare objecten. De heffingsambtenaar heeft verder gesteld dat de overnachtingsmogelijkheid niet het belangrijkste kenmerk is van de onroerende zaak en dat de nadruk met name ligt op het restaurantgedeelte. Dit neemt echter niet weg dat de onroerende zaak kamers heeft om te overnachten en dat de heffingsambtenaar de huurwaarde van die kamers aannemelijk dient te maken. De referentieobjecten hebben geen hotelkamers. De heffingsambtenaar maakt deze waarde niet aannemelijk met zijn verklaring dat hij de m2-prijs voor de hotelkamers heeft vastgesteld door uit te gaan van de m2-prijs van de kantoorruimtes van de referentieobjecten. Een hotelkamer en een kantoorruimte kunnen namelijk niet één-op-één met elkaar vergeleken worden.

Het hof: verklaart het hoger beroep ongegrond; verklaart het incidentele hoger beroep gegrond; vernietigt de uitspraak van de rechtbank, met uitzondering van de beslissingen over het griffierecht, de (proces-)kosten en de WOZ-waarde; veroordeelt de minister tot vergoeding van de schade die belanghebbende heeft geleden tot een bedrag van € 500; bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 548; veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het hof van € 150; bepaalt dat, voor zover de in hoger beroep toegekende (proces)kostenvergoeding, de vergoeding van griffierecht en vergoeding van schade niet tijdig wordt betaald, de wettelijke rente daarover is gaan lopen vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan. De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, raadsheer, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier.

De griffier, De raadsheer, E. Royakkers J.M. van der Vegt Het aanwenden van een rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten. Vgl Hoge Raad 25 november 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU5625. Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Artikel 4, lid 1, letter b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Hoge Raad 27 september 2024, ECLI:NL:HR:2024:1299. Vergelijk Hof ’s-Hertogenbosch 9 april 2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:986. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:252. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.4.3. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o 3.5. Artikel 4, lid 1, letter a, Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Tilburg houdende regels omtrent de heffing en invordering van onroerende zaakbelastingen. zie Hoge Raad 8 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ0415. vergelijk Hoge Raad 9 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:2990, Hoge Raad 11 juli 2025, ECLI:NL:HR:2025:1127, Hof ’s Hertogenbosch 24 oktober 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:3972 en Hof ’s-Hertogenbosch 12 april 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:1211.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team belastingrecht Enkelvoudige Belastingkamer Nummer: 23/773 Uitspraak op het hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, hierna: de heffingsambtenaar, en het incidentele hoger beroep van [belanghebbende] , wonend in [woonplaats] , hierna: belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 3 mei 2023, nummer BRE 21/4488, in het geding tussen belanghebbende, de heffingsambtenaar en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid), hierna: de minister. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 bekendgemaakt. 1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard. 1.4. De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. De heffingsambtenaar heeft schriftelijk gereageerd op het incidentele hoger beroep. 1.6. Belanghebbende heeft ook hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank (zaaknummer 23/909). Dit hoger beroep is door het hof behandeld op 20 september 2024. Belanghebbende heeft dit hoger beroep op die zitting ingetrokken. 1.7. Het hof heeft [gemachtigde] (hierna: [gemachtigde] ) verzocht om een recente machtiging te overleggen. [gemachtigde] heeft geen recente volmacht overgelegd. 1.8. Beide partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij. 1.9. De zitting heeft plaatsgevonden op 25 juli 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende (hierna: de gemachtigde), en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (hierna: de taxateur). 1.10. De gemachtigde heeft tijdens de zitting een e-mailbericht van belanghebbende, verstuurd op 24 juli 2025, overgelegd waaruit de opdracht van belanghebbende aan de gemachtigde volgt om de lopende procedures netjes af te handelen. 1.11. Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. 1.12. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak in Mijn Rechtspraak wordt geplaatst dan wel aan partijen wordt toegezonden. 1.13. Op 29 juli 2025 is bij het hof een brief van de gemachtigde van belanghebbende binnengekomen, waarin hij verzoekt om een proces-verbaal van de zitting en om heropening van het onderzoek. Het hof heeft het verzoek op de hierna onder 4.1 vermelde gronden afgewezen.

2.1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een hotel/motel en is gebouwd in 1900 en gerenoveerd in 2003. De onroerende zaak heeft een totale oppervlakte van 303 m2. Deze oppervlakte bestaat uit hotelkamers (119 m2), een zaalruimte/horeca (131 m2), een opslagruimte/magazijn (14 m2) en een dagverblijf (39 m2). De onroerende zaak heeft zeven hotelkamers met wastafel, waarvan vijf tweepersoonskamers. De douches en toiletten bevinden zich in een aparte ruimte. 2.2. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum volgens de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 495.000. 2.3. De heffingsambtenaar heeft in zijn nader stuk een waardematrix, opgesteld door de taxateur, overgelegd. In de matrix zijn de volgende referentieobjecten opgenomen: [object 1] [object 2] [object 3] Functie Detail/kantoor/bedrijf Detail/kantoor/bedrijf Detail/kantoor/bedrijf Bouwjaar 1961 (gerenoveerd in 2017) 2018 1984 Totaaloppervlakte 127 m2 179 m2 186 m2 Huurwaarde € 40.000 € 40.266 € 34.959 Ingang huur 9 juli 2018 26 april 2019 20 augustus 2021 Verkoopprijs - € 370.000 € 390.000 Verkoopdatum - 17 april 2019 1 december 2020 Kapitalisatiefactor - 9,3 10,8 Uit de matrix volgt een waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum van € 549.949. 2.4. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en de waarde in goede justitie vastgesteld op € 475.000. De rechtbank heeft daarnaast de minister veroordeeld tot het vergoeden van immateriële schade van € 50 en de heffingsambtenaar veroordeeld tot het vergoeden van de proceskosten en het griffierecht van respectievelijk € 2.266 en € 49.

I. Is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld? II. Heeft belanghebbende recht op een hogere vergoeding van immateriële schade? 3.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank voor zover het de vergoeding van immateriële schade betreft en het vaststellen van de vergoeding van immateriële schade op € 500 per half jaar. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar. 3.3. Belanghebbende heeft ter zitting uitdrukkelijk en ondubbelzinnig diverse standpunten ingetrokken, zoals: dat het hof derden-belanghebbenden moet oproepen, dat diverse stukken zoals koop- en huurovereenkomsten niet zijn overgelegd, dat de object afbakening niet juist is, dat de grondprijs niet juist is bepaald en dat de opbrengstlimiet is overschreden. 4Gronden Vooraf en ambtshalve 4.1. De gemachtigde van belanghebbende doet in de onder 1.13 vermelde brief een verzoek tot heropening van het onderzoek, als voorzien in artikel 8:68 Awb. Het hof heeft in dat wat de gemachtigde van belanghebbende aanvoert geen reden gevonden om tot heropening van het onderzoek over te gaan. De gemachtigde verzoekt om heropening van het onderzoek vanwege zijn gehoorproblemen en omdat verwarring met rolnummers zou zijn ontstaan. Het hof wijst dat verzoek af. Allereerst merkt het hof op dat ter zitting rekening met zijn gehoor is gehouden doordat hij op een andere plaats dan gebruikelijk kon gaan zitten. Verder heeft de gemachtigde tijdens de zitting telkens zowel op alle vragen van het hof gereageerd als op dat wat de heffingsambtenaar heeft aangevoerd. Indien hij ter zitting problemen zou hebben gehad met zijn gehoor dan had het op zijn weg gelegen om daar direct melding van te maken, dat heeft hij niet gedaan. Tot slot volgt het hof de gemachtigde niet in de verwarring met de rolnummers die zou zijn ontstaan. Het hof heeft in de uitnodiging voor de zitting duidelijk aangegeven dat de onderhavige zaak op de zitting van 25 juli 2025 zou worden behandeld. Indien de gemachtigde geen goed overzicht had van alle op de zitting van 25 juli 2025 te behandelen zaken, is dat voor zijn rekening en risico. Het is het hof op zitting overigens niet gebleken dat de gemachtigde niet ervan op de hoogte was dat de onderhavige zaak zou worden behandeld. 4.2. Het hof heeft belanghebbende verzocht om een recente machtiging over te leggen. Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting geen recente volmacht overgelegd. De gemachtigde heeft ter zitting een e-mailbericht van belanghebbende overgelegd dat is verstuurd op 24 juli 2025 om 22:40 uur. In dit e-mailbericht geeft belanghebbende aan dat hij wenst de samenwerking met de gemachtigde te beëindigen, maar dat hij de gemachtigde verzoekt om de lopende dossiers netjes af te handelen. Het hof is van oordeel dat belanghebbende met deze e-mail de door de gemachtigde ingestelde proceshandelingen heeft bekrachtigd en dat de gemachtigde daardoor is gemachtigd om deze procedure namens belanghebbende voort te zetten. Ten aanzien van het geschil I. De WOZ-waarde 4.3. De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 4.4. De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. 4.5. De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. 4.6. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De taxateur heeft de waarde in hoger beroep opnieuw berekend aan de hand van de referentieobjecten [object 3] , [object 1] en [object 2] . Volgens de heffingsambtenaar zijn deze panden goed vergelijkbaar door de soortgelijke ligging en bestemming. De referentieobjecten hebben net als de onroerende zaak een gebruik voor horecadoeleinden en een meervoudige bestemming. Bij de onroerende zaak ligt namelijk primair de nadruk op het restaurant en secundair op de overnachtingsmogelijkheden. De taxateur heeft op basis van voorgenoemde referentieobjecten een huurwaarde voor de onroerende zaak berekend van € 59.405. De kapitalisatiefactor komt uit op 9,3, te weten de kapitalisatiefactor van [object 2] . [object 2] is volgens de heffingsambtenaar bij uitstek de beste vergelijking vanwege de vergelijkbare ligging en de bestemming van het pand. De door de taxateur berekende waarde komt daarmee uit op € 549.494. 4.7. Belanghebbende sluit zich aan bij de waarde die in goede justitie is bepaald door de rechtbank. Belanghebbende voert aan dat de onroerende zaak een oud gebouw is, terwijl de referentieobjecten nieuwbouw zijn. Daardoor zijn de referentieobjecten niet goed vergelijkbaar. Daarnaast is de waarde van de tweede verdieping van de onroerende zaak te hoog vastgesteld, omdat deze ruimte minder wordt gebruikt. 4.8. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde stukken en gegeven motivering niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een waardematrix opgesteld, die is opgenomen in zijn nader stuk (zie 2.3). In de stukken en ter zitting heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat de referentieobjecten goed vergelijkbaar zijn vanwege de ligging en hun bestemming. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze uitleg niet aannemelijk heeft gemaakt dat de referentieobjecten geschikt zijn om met behulp van een vergelijking de waarde van de onroerende zaak te bepalen en dat voldoende rekening kan worden gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. De referentieobjecten bestaan namelijk uit twee fastfood restaurants en een [A] winkel. De heffingsambtenaar heeft verder niet uitgelegd hoe hij rekening heeft gehouden met de aanzienlijke verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. De bouwjaren, oppervlakten, hoeveelheid verdiepingen en het huidige gebruik wijken dermate af dat niet kan worden gesproken van vergelijkbare objecten. De enkele omstandigheden dat de ligging goed vergelijkbaar is en dat in het bestemmingsplan een soortgelijke bestemming is opgenomen, is niet genoeg om te kunnen spreken van vergelijkbare objecten. De heffingsambtenaar heeft verder gesteld dat de overnachtingsmogelijkheid niet het belangrijkste kenmerk is van de onroerende zaak en dat de nadruk met name ligt op het restaurantgedeelte. Dit neemt echter niet weg dat de onroerende zaak kamers heeft om te overnachten en dat de heffingsambtenaar de huurwaarde van die kamers aannemelijk dient te maken. De referentieobjecten hebben geen hotelkamers. De heffingsambtenaar maakt deze waarde niet aannemelijk met zijn verklaring dat hij de m2-prijs voor de hotelkamers heeft vastgesteld door uit te gaan van de m2-prijs van de kantoorruimtes van de referentieobjecten. Een hotelkamer en een kantoorruimte kunnen namelijk niet één-op-één met elkaar vergeleken worden.

Het hof: verklaart het hoger beroep ongegrond; verklaart het incidentele hoger beroep gegrond; vernietigt de uitspraak van de rechtbank, met uitzondering van de beslissingen over het griffierecht, de (proces-)kosten en de WOZ-waarde; veroordeelt de minister tot vergoeding van de schade die belanghebbende heeft geleden tot een bedrag van € 500; bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 548; veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het hof van € 150; bepaalt dat, voor zover de in hoger beroep toegekende (proces)kostenvergoeding, de vergoeding van griffierecht en vergoeding van schade niet tijdig wordt betaald, de wettelijke rente daarover is gaan lopen vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan. De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, raadsheer, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier.

De griffier, De raadsheer, E. Royakkers J.M. van der Vegt Het aanwenden van een rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten. Vgl Hoge Raad 25 november 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU5625. Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Artikel 4, lid 1, letter b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Hoge Raad 27 september 2024, ECLI:NL:HR:2024:1299. Vergelijk Hof ’s-Hertogenbosch 9 april 2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:986. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:252. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.4.3. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o 3.5. Artikel 4, lid 1, letter a, Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Tilburg houdende regels omtrent de heffing en invordering van onroerende zaakbelastingen. zie Hoge Raad 8 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ0415. vergelijk Hoge Raad 9 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:2990, Hoge Raad 11 juli 2025, ECLI:NL:HR:2025:1127, Hof ’s Hertogenbosch 24 oktober 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:3972 en Hof ’s-Hertogenbosch 12 april 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:1211.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team belastingrecht Enkelvoudige Belastingkamer Nummer: 23/773 Uitspraak op het hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, hierna: de heffingsambtenaar, en het incidentele hoger beroep van [belanghebbende] , wonend in [woonplaats] , hierna: belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 3 mei 2023, nummer BRE 21/4488, in het geding tussen belanghebbende, de heffingsambtenaar en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid), hierna: de minister. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 bekendgemaakt. 1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard. 1.4. De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. De heffingsambtenaar heeft schriftelijk gereageerd op het incidentele hoger beroep. 1.6. Belanghebbende heeft ook hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank (zaaknummer 23/909). Dit hoger beroep is door het hof behandeld op 20 september 2024. Belanghebbende heeft dit hoger beroep op die zitting ingetrokken. 1.7. Het hof heeft [gemachtigde] (hierna: [gemachtigde] ) verzocht om een recente machtiging te overleggen. [gemachtigde] heeft geen recente volmacht overgelegd. 1.8. Beide partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij. 1.9. De zitting heeft plaatsgevonden op 25 juli 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende (hierna: de gemachtigde), en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (hierna: de taxateur). 1.10. De gemachtigde heeft tijdens de zitting een e-mailbericht van belanghebbende, verstuurd op 24 juli 2025, overgelegd waaruit de opdracht van belanghebbende aan de gemachtigde volgt om de lopende procedures netjes af te handelen. 1.11. Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. 1.12. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak in Mijn Rechtspraak wordt geplaatst dan wel aan partijen wordt toegezonden. 1.13. Op 29 juli 2025 is bij het hof een brief van de gemachtigde van belanghebbende binnengekomen, waarin hij verzoekt om een proces-verbaal van de zitting en om heropening van het onderzoek. Het hof heeft het verzoek op de hierna onder 4.1 vermelde gronden afgewezen.

2.1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een hotel/motel en is gebouwd in 1900 en gerenoveerd in 2003. De onroerende zaak heeft een totale oppervlakte van 303 m2. Deze oppervlakte bestaat uit hotelkamers (119 m2), een zaalruimte/horeca (131 m2), een opslagruimte/magazijn (14 m2) en een dagverblijf (39 m2). De onroerende zaak heeft zeven hotelkamers met wastafel, waarvan vijf tweepersoonskamers. De douches en toiletten bevinden zich in een aparte ruimte. 2.2. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum volgens de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 495.000. 2.3. De heffingsambtenaar heeft in zijn nader stuk een waardematrix, opgesteld door de taxateur, overgelegd. In de matrix zijn de volgende referentieobjecten opgenomen: [object 1] [object 2] [object 3] Functie Detail/kantoor/bedrijf Detail/kantoor/bedrijf Detail/kantoor/bedrijf Bouwjaar 1961 (gerenoveerd in 2017) 2018 1984 Totaaloppervlakte 127 m2 179 m2 186 m2 Huurwaarde € 40.000 € 40.266 € 34.959 Ingang huur 9 juli 2018 26 april 2019 20 augustus 2021 Verkoopprijs - € 370.000 € 390.000 Verkoopdatum - 17 april 2019 1 december 2020 Kapitalisatiefactor - 9,3 10,8 Uit de matrix volgt een waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum van € 549.949. 2.4. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en de waarde in goede justitie vastgesteld op € 475.000. De rechtbank heeft daarnaast de minister veroordeeld tot het vergoeden van immateriële schade van € 50 en de heffingsambtenaar veroordeeld tot het vergoeden van de proceskosten en het griffierecht van respectievelijk € 2.266 en € 49.

I. Is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld? II. Heeft belanghebbende recht op een hogere vergoeding van immateriële schade? 3.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank voor zover het de vergoeding van immateriële schade betreft en het vaststellen van de vergoeding van immateriële schade op € 500 per half jaar. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar. 3.3. Belanghebbende heeft ter zitting uitdrukkelijk en ondubbelzinnig diverse standpunten ingetrokken, zoals: dat het hof derden-belanghebbenden moet oproepen, dat diverse stukken zoals koop- en huurovereenkomsten niet zijn overgelegd, dat de object afbakening niet juist is, dat de grondprijs niet juist is bepaald en dat de opbrengstlimiet is overschreden. 4Gronden Vooraf en ambtshalve 4.1. De gemachtigde van belanghebbende doet in de onder 1.13 vermelde brief een verzoek tot heropening van het onderzoek, als voorzien in artikel 8:68 Awb. Het hof heeft in dat wat de gemachtigde van belanghebbende aanvoert geen reden gevonden om tot heropening van het onderzoek over te gaan. De gemachtigde verzoekt om heropening van het onderzoek vanwege zijn gehoorproblemen en omdat verwarring met rolnummers zou zijn ontstaan. Het hof wijst dat verzoek af. Allereerst merkt het hof op dat ter zitting rekening met zijn gehoor is gehouden doordat hij op een andere plaats dan gebruikelijk kon gaan zitten. Verder heeft de gemachtigde tijdens de zitting telkens zowel op alle vragen van het hof gereageerd als op dat wat de heffingsambtenaar heeft aangevoerd. Indien hij ter zitting problemen zou hebben gehad met zijn gehoor dan had het op zijn weg gelegen om daar direct melding van te maken, dat heeft hij niet gedaan. Tot slot volgt het hof de gemachtigde niet in de verwarring met de rolnummers die zou zijn ontstaan. Het hof heeft in de uitnodiging voor de zitting duidelijk aangegeven dat de onderhavige zaak op de zitting van 25 juli 2025 zou worden behandeld. Indien de gemachtigde geen goed overzicht had van alle op de zitting van 25 juli 2025 te behandelen zaken, is dat voor zijn rekening en risico. Het is het hof op zitting overigens niet gebleken dat de gemachtigde niet ervan op de hoogte was dat de onderhavige zaak zou worden behandeld. 4.2. Het hof heeft belanghebbende verzocht om een recente machtiging over te leggen. Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting geen recente volmacht overgelegd. De gemachtigde heeft ter zitting een e-mailbericht van belanghebbende overgelegd dat is verstuurd op 24 juli 2025 om 22:40 uur. In dit e-mailbericht geeft belanghebbende aan dat hij wenst de samenwerking met de gemachtigde te beëindigen, maar dat hij de gemachtigde verzoekt om de lopende dossiers netjes af te handelen. Het hof is van oordeel dat belanghebbende met deze e-mail de door de gemachtigde ingestelde proceshandelingen heeft bekrachtigd en dat de gemachtigde daardoor is gemachtigd om deze procedure namens belanghebbende voort te zetten. Ten aanzien van het geschil I. De WOZ-waarde 4.3. De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 4.4. De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. 4.5. De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. 4.6. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De taxateur heeft de waarde in hoger beroep opnieuw berekend aan de hand van de referentieobjecten [object 3] , [object 1] en [object 2] . Volgens de heffingsambtenaar zijn deze panden goed vergelijkbaar door de soortgelijke ligging en bestemming. De referentieobjecten hebben net als de onroerende zaak een gebruik voor horecadoeleinden en een meervoudige bestemming. Bij de onroerende zaak ligt namelijk primair de nadruk op het restaurant en secundair op de overnachtingsmogelijkheden. De taxateur heeft op basis van voorgenoemde referentieobjecten een huurwaarde voor de onroerende zaak berekend van € 59.405. De kapitalisatiefactor komt uit op 9,3, te weten de kapitalisatiefactor van [object 2] . [object 2] is volgens de heffingsambtenaar bij uitstek de beste vergelijking vanwege de vergelijkbare ligging en de bestemming van het pand. De door de taxateur berekende waarde komt daarmee uit op € 549.494. 4.7. Belanghebbende sluit zich aan bij de waarde die in goede justitie is bepaald door de rechtbank. Belanghebbende voert aan dat de onroerende zaak een oud gebouw is, terwijl de referentieobjecten nieuwbouw zijn. Daardoor zijn de referentieobjecten niet goed vergelijkbaar. Daarnaast is de waarde van de tweede verdieping van de onroerende zaak te hoog vastgesteld, omdat deze ruimte minder wordt gebruikt. 4.8. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde stukken en gegeven motivering niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een waardematrix opgesteld, die is opgenomen in zijn nader stuk (zie 2.3). In de stukken en ter zitting heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat de referentieobjecten goed vergelijkbaar zijn vanwege de ligging en hun bestemming. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze uitleg niet aannemelijk heeft gemaakt dat de referentieobjecten geschikt zijn om met behulp van een vergelijking de waarde van de onroerende zaak te bepalen en dat voldoende rekening kan worden gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. De referentieobjecten bestaan namelijk uit twee fastfood restaurants en een [A] winkel. De heffingsambtenaar heeft verder niet uitgelegd hoe hij rekening heeft gehouden met de aanzienlijke verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. De bouwjaren, oppervlakten, hoeveelheid verdiepingen en het huidige gebruik wijken dermate af dat niet kan worden gesproken van vergelijkbare objecten. De enkele omstandigheden dat de ligging goed vergelijkbaar is en dat in het bestemmingsplan een soortgelijke bestemming is opgenomen, is niet genoeg om te kunnen spreken van vergelijkbare objecten. De heffingsambtenaar heeft verder gesteld dat de overnachtingsmogelijkheid niet het belangrijkste kenmerk is van de onroerende zaak en dat de nadruk met name ligt op het restaurantgedeelte. Dit neemt echter niet weg dat de onroerende zaak kamers heeft om te overnachten en dat de heffingsambtenaar de huurwaarde van die kamers aannemelijk dient te maken. De referentieobjecten hebben geen hotelkamers. De heffingsambtenaar maakt deze waarde niet aannemelijk met zijn verklaring dat hij de m2-prijs voor de hotelkamers heeft vastgesteld door uit te gaan van de m2-prijs van de kantoorruimtes van de referentieobjecten. Een hotelkamer en een kantoorruimte kunnen namelijk niet één-op-één met elkaar vergeleken worden.

Het hof: verklaart het hoger beroep ongegrond; verklaart het incidentele hoger beroep gegrond; vernietigt de uitspraak van de rechtbank, met uitzondering van de beslissingen over het griffierecht, de (proces-)kosten en de WOZ-waarde; veroordeelt de minister tot vergoeding van de schade die belanghebbende heeft geleden tot een bedrag van € 500; bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 548; veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het hof van € 150; bepaalt dat, voor zover de in hoger beroep toegekende (proces)kostenvergoeding, de vergoeding van griffierecht en vergoeding van schade niet tijdig wordt betaald, de wettelijke rente daarover is gaan lopen vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan. De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, raadsheer, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier.

De griffier, De raadsheer, E. Royakkers J.M. van der Vegt Het aanwenden van een rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten. Vgl Hoge Raad 25 november 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU5625. Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Artikel 4, lid 1, letter b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Hoge Raad 27 september 2024, ECLI:NL:HR:2024:1299. Vergelijk Hof ’s-Hertogenbosch 9 april 2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:986. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:252. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.4.3. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o 3.5. Artikel 4, lid 1, letter a, Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Tilburg houdende regels omtrent de heffing en invordering van onroerende zaakbelastingen. zie Hoge Raad 8 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ0415. vergelijk Hoge Raad 9 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:2990, Hoge Raad 11 juli 2025, ECLI:NL:HR:2025:1127, Hof ’s Hertogenbosch 24 oktober 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:3972 en Hof ’s-Hertogenbosch 12 april 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:1211.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team belastingrecht Enkelvoudige Belastingkamer Nummer: 23/773 Uitspraak op het hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, hierna: de heffingsambtenaar, en het incidentele hoger beroep van [belanghebbende] , wonend in [woonplaats] , hierna: belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 3 mei 2023, nummer BRE 21/4488, in het geding tussen belanghebbende, de heffingsambtenaar en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid), hierna: de minister. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 bekendgemaakt. 1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard. 1.4. De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. De heffingsambtenaar heeft schriftelijk gereageerd op het incidentele hoger beroep. 1.6. Belanghebbende heeft ook hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank (zaaknummer 23/909). Dit hoger beroep is door het hof behandeld op 20 september 2024. Belanghebbende heeft dit hoger beroep op die zitting ingetrokken. 1.7. Het hof heeft [gemachtigde] (hierna: [gemachtigde] ) verzocht om een recente machtiging te overleggen. [gemachtigde] heeft geen recente volmacht overgelegd. 1.8. Beide partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij. 1.9. De zitting heeft plaatsgevonden op 25 juli 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende (hierna: de gemachtigde), en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (hierna: de taxateur). 1.10. De gemachtigde heeft tijdens de zitting een e-mailbericht van belanghebbende, verstuurd op 24 juli 2025, overgelegd waaruit de opdracht van belanghebbende aan de gemachtigde volgt om de lopende procedures netjes af te handelen. 1.11. Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. 1.12. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak in Mijn Rechtspraak wordt geplaatst dan wel aan partijen wordt toegezonden. 1.13. Op 29 juli 2025 is bij het hof een brief van de gemachtigde van belanghebbende binnengekomen, waarin hij verzoekt om een proces-verbaal van de zitting en om heropening van het onderzoek. Het hof heeft het verzoek op de hierna onder 4.1 vermelde gronden afgewezen.

2.1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een hotel/motel en is gebouwd in 1900 en gerenoveerd in 2003. De onroerende zaak heeft een totale oppervlakte van 303 m2. Deze oppervlakte bestaat uit hotelkamers (119 m2), een zaalruimte/horeca (131 m2), een opslagruimte/magazijn (14 m2) en een dagverblijf (39 m2). De onroerende zaak heeft zeven hotelkamers met wastafel, waarvan vijf tweepersoonskamers. De douches en toiletten bevinden zich in een aparte ruimte. 2.2. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum volgens de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 495.000. 2.3. De heffingsambtenaar heeft in zijn nader stuk een waardematrix, opgesteld door de taxateur, overgelegd. In de matrix zijn de volgende referentieobjecten opgenomen: [object 1] [object 2] [object 3] Functie Detail/kantoor/bedrijf Detail/kantoor/bedrijf Detail/kantoor/bedrijf Bouwjaar 1961 (gerenoveerd in 2017) 2018 1984 Totaaloppervlakte 127 m2 179 m2 186 m2 Huurwaarde € 40.000 € 40.266 € 34.959 Ingang huur 9 juli 2018 26 april 2019 20 augustus 2021 Verkoopprijs - € 370.000 € 390.000 Verkoopdatum - 17 april 2019 1 december 2020 Kapitalisatiefactor - 9,3 10,8 Uit de matrix volgt een waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum van € 549.949. 2.4. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en de waarde in goede justitie vastgesteld op € 475.000. De rechtbank heeft daarnaast de minister veroordeeld tot het vergoeden van immateriële schade van € 50 en de heffingsambtenaar veroordeeld tot het vergoeden van de proceskosten en het griffierecht van respectievelijk € 2.266 en € 49.

I. Is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld? II. Heeft belanghebbende recht op een hogere vergoeding van immateriële schade? 3.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank voor zover het de vergoeding van immateriële schade betreft en het vaststellen van de vergoeding van immateriële schade op € 500 per half jaar. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar. 3.3. Belanghebbende heeft ter zitting uitdrukkelijk en ondubbelzinnig diverse standpunten ingetrokken, zoals: dat het hof derden-belanghebbenden moet oproepen, dat diverse stukken zoals koop- en huurovereenkomsten niet zijn overgelegd, dat de object afbakening niet juist is, dat de grondprijs niet juist is bepaald en dat de opbrengstlimiet is overschreden. 4Gronden Vooraf en ambtshalve 4.1. De gemachtigde van belanghebbende doet in de onder 1.13 vermelde brief een verzoek tot heropening van het onderzoek, als voorzien in artikel 8:68 Awb. Het hof heeft in dat wat de gemachtigde van belanghebbende aanvoert geen reden gevonden om tot heropening van het onderzoek over te gaan. De gemachtigde verzoekt om heropening van het onderzoek vanwege zijn gehoorproblemen en omdat verwarring met rolnummers zou zijn ontstaan. Het hof wijst dat verzoek af. Allereerst merkt het hof op dat ter zitting rekening met zijn gehoor is gehouden doordat hij op een andere plaats dan gebruikelijk kon gaan zitten. Verder heeft de gemachtigde tijdens de zitting telkens zowel op alle vragen van het hof gereageerd als op dat wat de heffingsambtenaar heeft aangevoerd. Indien hij ter zitting problemen zou hebben gehad met zijn gehoor dan had het op zijn weg gelegen om daar direct melding van te maken, dat heeft hij niet gedaan. Tot slot volgt het hof de gemachtigde niet in de verwarring met de rolnummers die zou zijn ontstaan. Het hof heeft in de uitnodiging voor de zitting duidelijk aangegeven dat de onderhavige zaak op de zitting van 25 juli 2025 zou worden behandeld. Indien de gemachtigde geen goed overzicht had van alle op de zitting van 25 juli 2025 te behandelen zaken, is dat voor zijn rekening en risico. Het is het hof op zitting overigens niet gebleken dat de gemachtigde niet ervan op de hoogte was dat de onderhavige zaak zou worden behandeld. 4.2. Het hof heeft belanghebbende verzocht om een recente machtiging over te leggen. Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting geen recente volmacht overgelegd. De gemachtigde heeft ter zitting een e-mailbericht van belanghebbende overgelegd dat is verstuurd op 24 juli 2025 om 22:40 uur. In dit e-mailbericht geeft belanghebbende aan dat hij wenst de samenwerking met de gemachtigde te beëindigen, maar dat hij de gemachtigde verzoekt om de lopende dossiers netjes af te handelen. Het hof is van oordeel dat belanghebbende met deze e-mail de door de gemachtigde ingestelde proceshandelingen heeft bekrachtigd en dat de gemachtigde daardoor is gemachtigd om deze procedure namens belanghebbende voort te zetten. Ten aanzien van het geschil I. De WOZ-waarde 4.3. De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 4.4. De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. 4.5. De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. 4.6. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De taxateur heeft de waarde in hoger beroep opnieuw berekend aan de hand van de referentieobjecten [object 3] , [object 1] en [object 2] . Volgens de heffingsambtenaar zijn deze panden goed vergelijkbaar door de soortgelijke ligging en bestemming. De referentieobjecten hebben net als de onroerende zaak een gebruik voor horecadoeleinden en een meervoudige bestemming. Bij de onroerende zaak ligt namelijk primair de nadruk op het restaurant en secundair op de overnachtingsmogelijkheden. De taxateur heeft op basis van voorgenoemde referentieobjecten een huurwaarde voor de onroerende zaak berekend van € 59.405. De kapitalisatiefactor komt uit op 9,3, te weten de kapitalisatiefactor van [object 2] . [object 2] is volgens de heffingsambtenaar bij uitstek de beste vergelijking vanwege de vergelijkbare ligging en de bestemming van het pand. De door de taxateur berekende waarde komt daarmee uit op € 549.494. 4.7. Belanghebbende sluit zich aan bij de waarde die in goede justitie is bepaald door de rechtbank. Belanghebbende voert aan dat de onroerende zaak een oud gebouw is, terwijl de referentieobjecten nieuwbouw zijn. Daardoor zijn de referentieobjecten niet goed vergelijkbaar. Daarnaast is de waarde van de tweede verdieping van de onroerende zaak te hoog vastgesteld, omdat deze ruimte minder wordt gebruikt. 4.8. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde stukken en gegeven motivering niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een waardematrix opgesteld, die is opgenomen in zijn nader stuk (zie 2.3). In de stukken en ter zitting heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat de referentieobjecten goed vergelijkbaar zijn vanwege de ligging en hun bestemming. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze uitleg niet aannemelijk heeft gemaakt dat de referentieobjecten geschikt zijn om met behulp van een vergelijking de waarde van de onroerende zaak te bepalen en dat voldoende rekening kan worden gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. De referentieobjecten bestaan namelijk uit twee fastfood restaurants en een [A] winkel. De heffingsambtenaar heeft verder niet uitgelegd hoe hij rekening heeft gehouden met de aanzienlijke verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. De bouwjaren, oppervlakten, hoeveelheid verdiepingen en het huidige gebruik wijken dermate af dat niet kan worden gesproken van vergelijkbare objecten. De enkele omstandigheden dat de ligging goed vergelijkbaar is en dat in het bestemmingsplan een soortgelijke bestemming is opgenomen, is niet genoeg om te kunnen spreken van vergelijkbare objecten. De heffingsambtenaar heeft verder gesteld dat de overnachtingsmogelijkheid niet het belangrijkste kenmerk is van de onroerende zaak en dat de nadruk met name ligt op het restaurantgedeelte. Dit neemt echter niet weg dat de onroerende zaak kamers heeft om te overnachten en dat de heffingsambtenaar de huurwaarde van die kamers aannemelijk dient te maken. De referentieobjecten hebben geen hotelkamers. De heffingsambtenaar maakt deze waarde niet aannemelijk met zijn verklaring dat hij de m2-prijs voor de hotelkamers heeft vastgesteld door uit te gaan van de m2-prijs van de kantoorruimtes van de referentieobjecten. Een hotelkamer en een kantoorruimte kunnen namelijk niet één-op-één met elkaar vergeleken worden.

Het hof: verklaart het hoger beroep ongegrond; verklaart het incidentele hoger beroep gegrond; vernietigt de uitspraak van de rechtbank, met uitzondering van de beslissingen over het griffierecht, de (proces-)kosten en de WOZ-waarde; veroordeelt de minister tot vergoeding van de schade die belanghebbende heeft geleden tot een bedrag van € 500; bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 548; veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het hof van € 150; bepaalt dat, voor zover de in hoger beroep toegekende (proces)kostenvergoeding, de vergoeding van griffierecht en vergoeding van schade niet tijdig wordt betaald, de wettelijke rente daarover is gaan lopen vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan. De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, raadsheer, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier.

De griffier, De raadsheer, E. Royakkers J.M. van der Vegt Het aanwenden van een rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten. Vgl Hoge Raad 25 november 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU5625. Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Artikel 4, lid 1, letter b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Hoge Raad 27 september 2024, ECLI:NL:HR:2024:1299. Vergelijk Hof ’s-Hertogenbosch 9 april 2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:986. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:252. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.4.3. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o 3.5. Artikel 4, lid 1, letter a, Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Tilburg houdende regels omtrent de heffing en invordering van onroerende zaakbelastingen. zie Hoge Raad 8 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ0415. vergelijk Hoge Raad 9 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:2990, Hoge Raad 11 juli 2025, ECLI:NL:HR:2025:1127, Hof ’s Hertogenbosch 24 oktober 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:3972 en Hof ’s-Hertogenbosch 12 april 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:1211.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team belastingrecht Enkelvoudige Belastingkamer Nummer: 23/773 Uitspraak op het hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, hierna: de heffingsambtenaar, en het incidentele hoger beroep van [belanghebbende] , wonend in [woonplaats] , hierna: belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 3 mei 2023, nummer BRE 21/4488, in het geding tussen belanghebbende, de heffingsambtenaar en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid), hierna: de minister. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 bekendgemaakt. 1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard. 1.4. De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. De heffingsambtenaar heeft schriftelijk gereageerd op het incidentele hoger beroep. 1.6. Belanghebbende heeft ook hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank (zaaknummer 23/909). Dit hoger beroep is door het hof behandeld op 20 september 2024. Belanghebbende heeft dit hoger beroep op die zitting ingetrokken. 1.7. Het hof heeft [gemachtigde] (hierna: [gemachtigde] ) verzocht om een recente machtiging te overleggen. [gemachtigde] heeft geen recente volmacht overgelegd. 1.8. Beide partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij. 1.9. De zitting heeft plaatsgevonden op 25 juli 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende (hierna: de gemachtigde), en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (hierna: de taxateur). 1.10. De gemachtigde heeft tijdens de zitting een e-mailbericht van belanghebbende, verstuurd op 24 juli 2025, overgelegd waaruit de opdracht van belanghebbende aan de gemachtigde volgt om de lopende procedures netjes af te handelen. 1.11. Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. 1.12. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak in Mijn Rechtspraak wordt geplaatst dan wel aan partijen wordt toegezonden. 1.13. Op 29 juli 2025 is bij het hof een brief van de gemachtigde van belanghebbende binnengekomen, waarin hij verzoekt om een proces-verbaal van de zitting en om heropening van het onderzoek. Het hof heeft het verzoek op de hierna onder 4.1 vermelde gronden afgewezen.

2.1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een hotel/motel en is gebouwd in 1900 en gerenoveerd in 2003. De onroerende zaak heeft een totale oppervlakte van 303 m2. Deze oppervlakte bestaat uit hotelkamers (119 m2), een zaalruimte/horeca (131 m2), een opslagruimte/magazijn (14 m2) en een dagverblijf (39 m2). De onroerende zaak heeft zeven hotelkamers met wastafel, waarvan vijf tweepersoonskamers. De douches en toiletten bevinden zich in een aparte ruimte. 2.2. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum volgens de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 495.000. 2.3. De heffingsambtenaar heeft in zijn nader stuk een waardematrix, opgesteld door de taxateur, overgelegd. In de matrix zijn de volgende referentieobjecten opgenomen: [object 1] [object 2] [object 3] Functie Detail/kantoor/bedrijf Detail/kantoor/bedrijf Detail/kantoor/bedrijf Bouwjaar 1961 (gerenoveerd in 2017) 2018 1984 Totaaloppervlakte 127 m2 179 m2 186 m2 Huurwaarde € 40.000 € 40.266 € 34.959 Ingang huur 9 juli 2018 26 april 2019 20 augustus 2021 Verkoopprijs - € 370.000 € 390.000 Verkoopdatum - 17 april 2019 1 december 2020 Kapitalisatiefactor - 9,3 10,8 Uit de matrix volgt een waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum van € 549.949. 2.4. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en de waarde in goede justitie vastgesteld op € 475.000. De rechtbank heeft daarnaast de minister veroordeeld tot het vergoeden van immateriële schade van € 50 en de heffingsambtenaar veroordeeld tot het vergoeden van de proceskosten en het griffierecht van respectievelijk € 2.266 en € 49.

I. Is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld? II. Heeft belanghebbende recht op een hogere vergoeding van immateriële schade? 3.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank voor zover het de vergoeding van immateriële schade betreft en het vaststellen van de vergoeding van immateriële schade op € 500 per half jaar. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar. 3.3. Belanghebbende heeft ter zitting uitdrukkelijk en ondubbelzinnig diverse standpunten ingetrokken, zoals: dat het hof derden-belanghebbenden moet oproepen, dat diverse stukken zoals koop- en huurovereenkomsten niet zijn overgelegd, dat de object afbakening niet juist is, dat de grondprijs niet juist is bepaald en dat de opbrengstlimiet is overschreden. 4Gronden Vooraf en ambtshalve 4.1. De gemachtigde van belanghebbende doet in de onder 1.13 vermelde brief een verzoek tot heropening van het onderzoek, als voorzien in artikel 8:68 Awb. Het hof heeft in dat wat de gemachtigde van belanghebbende aanvoert geen reden gevonden om tot heropening van het onderzoek over te gaan. De gemachtigde verzoekt om heropening van het onderzoek vanwege zijn gehoorproblemen en omdat verwarring met rolnummers zou zijn ontstaan. Het hof wijst dat verzoek af. Allereerst merkt het hof op dat ter zitting rekening met zijn gehoor is gehouden doordat hij op een andere plaats dan gebruikelijk kon gaan zitten. Verder heeft de gemachtigde tijdens de zitting telkens zowel op alle vragen van het hof gereageerd als op dat wat de heffingsambtenaar heeft aangevoerd. Indien hij ter zitting problemen zou hebben gehad met zijn gehoor dan had het op zijn weg gelegen om daar direct melding van te maken, dat heeft hij niet gedaan. Tot slot volgt het hof de gemachtigde niet in de verwarring met de rolnummers die zou zijn ontstaan. Het hof heeft in de uitnodiging voor de zitting duidelijk aangegeven dat de onderhavige zaak op de zitting van 25 juli 2025 zou worden behandeld. Indien de gemachtigde geen goed overzicht had van alle op de zitting van 25 juli 2025 te behandelen zaken, is dat voor zijn rekening en risico. Het is het hof op zitting overigens niet gebleken dat de gemachtigde niet ervan op de hoogte was dat de onderhavige zaak zou worden behandeld. 4.2. Het hof heeft belanghebbende verzocht om een recente machtiging over te leggen. Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting geen recente volmacht overgelegd. De gemachtigde heeft ter zitting een e-mailbericht van belanghebbende overgelegd dat is verstuurd op 24 juli 2025 om 22:40 uur. In dit e-mailbericht geeft belanghebbende aan dat hij wenst de samenwerking met de gemachtigde te beëindigen, maar dat hij de gemachtigde verzoekt om de lopende dossiers netjes af te handelen. Het hof is van oordeel dat belanghebbende met deze e-mail de door de gemachtigde ingestelde proceshandelingen heeft bekrachtigd en dat de gemachtigde daardoor is gemachtigd om deze procedure namens belanghebbende voort te zetten. Ten aanzien van het geschil I. De WOZ-waarde 4.3. De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 4.4. De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. 4.5. De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. 4.6. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De taxateur heeft de waarde in hoger beroep opnieuw berekend aan de hand van de referentieobjecten [object 3] , [object 1] en [object 2] . Volgens de heffingsambtenaar zijn deze panden goed vergelijkbaar door de soortgelijke ligging en bestemming. De referentieobjecten hebben net als de onroerende zaak een gebruik voor horecadoeleinden en een meervoudige bestemming. Bij de onroerende zaak ligt namelijk primair de nadruk op het restaurant en secundair op de overnachtingsmogelijkheden. De taxateur heeft op basis van voorgenoemde referentieobjecten een huurwaarde voor de onroerende zaak berekend van € 59.405. De kapitalisatiefactor komt uit op 9,3, te weten de kapitalisatiefactor van [object 2] . [object 2] is volgens de heffingsambtenaar bij uitstek de beste vergelijking vanwege de vergelijkbare ligging en de bestemming van het pand. De door de taxateur berekende waarde komt daarmee uit op € 549.494. 4.7. Belanghebbende sluit zich aan bij de waarde die in goede justitie is bepaald door de rechtbank. Belanghebbende voert aan dat de onroerende zaak een oud gebouw is, terwijl de referentieobjecten nieuwbouw zijn. Daardoor zijn de referentieobjecten niet goed vergelijkbaar. Daarnaast is de waarde van de tweede verdieping van de onroerende zaak te hoog vastgesteld, omdat deze ruimte minder wordt gebruikt. 4.8. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde stukken en gegeven motivering niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een waardematrix opgesteld, die is opgenomen in zijn nader stuk (zie 2.3). In de stukken en ter zitting heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat de referentieobjecten goed vergelijkbaar zijn vanwege de ligging en hun bestemming. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze uitleg niet aannemelijk heeft gemaakt dat de referentieobjecten geschikt zijn om met behulp van een vergelijking de waarde van de onroerende zaak te bepalen en dat voldoende rekening kan worden gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. De referentieobjecten bestaan namelijk uit twee fastfood restaurants en een [A] winkel. De heffingsambtenaar heeft verder niet uitgelegd hoe hij rekening heeft gehouden met de aanzienlijke verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. De bouwjaren, oppervlakten, hoeveelheid verdiepingen en het huidige gebruik wijken dermate af dat niet kan worden gesproken van vergelijkbare objecten. De enkele omstandigheden dat de ligging goed vergelijkbaar is en dat in het bestemmingsplan een soortgelijke bestemming is opgenomen, is niet genoeg om te kunnen spreken van vergelijkbare objecten. De heffingsambtenaar heeft verder gesteld dat de overnachtingsmogelijkheid niet het belangrijkste kenmerk is van de onroerende zaak en dat de nadruk met name ligt op het restaurantgedeelte. Dit neemt echter niet weg dat de onroerende zaak kamers heeft om te overnachten en dat de heffingsambtenaar de huurwaarde van die kamers aannemelijk dient te maken. De referentieobjecten hebben geen hotelkamers. De heffingsambtenaar maakt deze waarde niet aannemelijk met zijn verklaring dat hij de m2-prijs voor de hotelkamers heeft vastgesteld door uit te gaan van de m2-prijs van de kantoorruimtes van de referentieobjecten. Een hotelkamer en een kantoorruimte kunnen namelijk niet één-op-één met elkaar vergeleken worden.

Het hof: verklaart het hoger beroep ongegrond; verklaart het incidentele hoger beroep gegrond; vernietigt de uitspraak van de rechtbank, met uitzondering van de beslissingen over het griffierecht, de (proces-)kosten en de WOZ-waarde; veroordeelt de minister tot vergoeding van de schade die belanghebbende heeft geleden tot een bedrag van € 500; bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 548; veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het hof van € 150; bepaalt dat, voor zover de in hoger beroep toegekende (proces)kostenvergoeding, de vergoeding van griffierecht en vergoeding van schade niet tijdig wordt betaald, de wettelijke rente daarover is gaan lopen vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan. De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, raadsheer, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier.

De griffier, De raadsheer, E. Royakkers J.M. van der Vegt Het aanwenden van een rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten. Vgl Hoge Raad 25 november 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU5625. Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Artikel 4, lid 1, letter b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Hoge Raad 27 september 2024, ECLI:NL:HR:2024:1299. Vergelijk Hof ’s-Hertogenbosch 9 april 2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:986. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:252. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.4.3. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o 3.5. Artikel 4, lid 1, letter a, Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Tilburg houdende regels omtrent de heffing en invordering van onroerende zaakbelastingen. zie Hoge Raad 8 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ0415. vergelijk Hoge Raad 9 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:2990, Hoge Raad 11 juli 2025, ECLI:NL:HR:2025:1127, Hof ’s Hertogenbosch 24 oktober 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:3972 en Hof ’s-Hertogenbosch 12 april 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:1211.

Daarmee heeft de heffingsambtenaar de m2-prijs van de hotelkamers niet aannemelijk gemaakt. Dit alles leidt ertoe dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 4.9. Belanghebbende sluit zich aan bij de door de rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde. Het hof ziet geen aanleiding om van deze waarde af te wijken. Het hof zal evenals de rechtbank de WOZ-waarde in goede justitie vaststellen op € 475.000. Dit betekent dat het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is. II. Immateriële schadevergoeding beroepsfase 4.10. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank, omdat de rechtbank ten onrechte een vergoeding van immateriële schade van € 50 in plaats van € 500 heeft toegekend. 4.11. De rechtbank heeft bij de bepaling van de vergoeding op € 50 per (gedeelte van een) halfjaar bepalend geacht dat het financiële belang bij een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ dan wel bij aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar in de regel minder is dan € 500, en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per halfjaar overschrijding rechtvaardigt. Het hof heeft op dit punt prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. Gelet op de uitspraak van de Hoge Raad van 27 september 2024 en het door de Hoge Raad geformuleerde overgangsrecht ten aanzien van de bagatelgrens, heeft de rechtbank de hoogte van de schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn ten onrechte bepaald op € 50 per halfjaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Het hof heeft geen aanknopingspunten gevonden voor bijzondere omstandigheden die aanleiding geven voor een beperking van de schadevergoeding van € 500 per halfjaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. 4.12. Het hof zal op grond van het voorgaande de schadevergoeding vaststellen op € 500. Het incidenteel hoger beroep is gegrond. Tussenconclusie 4.13. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en het incidentele hoger beroep gegrond is. Ten aanzien van het verzoek om (immateriële) schadevergoeding voor de hogerberoepsfase 4.14. Belanghebbende heeft op 15 mei 2025 verzocht om een vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase. Het gaat volgens belanghebbende om een zaak die valt onder het oude regime. Daarom stelt hij zich op het standpunt dat hij recht heeft op een vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase. 4.15. De rechtbank heeft op 3 mei 2023 uitspraak gedaan. Het hof doet heden uitspraak. De redelijke termijn om uitspraak te doen in hoger beroep van twee jaar is daardoor overschreden. Dat betekent dat, behoudens bijzondere omstandigheden, moet worden verondersteld dat belanghebbende immateriële schade heeft geleden. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 14 juni 2024 (hierna: het arrest van 14 juni 2024) bepaald dat zich een bijzondere omstandigheid voordoet wanneer het financiële belang bij een procedure minder dan € 1.000 bedraagt en de redelijke termijn met niet meer dan 12 maanden is overschreden. De belastingrechter kan dan volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de voorgenoemde wijziging niet geldt voor zaken waarin (i) belanghebbende voorafgaand aan de datum van het arrest van 14 juni 2024 om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft verzocht, en (ii) de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure op de datum van het arrest van 14 juni 2024 is overschreden (het overgangsrecht). Aan beide voorwaarden wordt in onderhavig geval niet voldaan. Het hof is daarom van oordeel dat de zaak van belanghebbende niet valt onder het overgangsrecht. 4.16. Het hof stelt vast dat het financiële belang in deze zaak € 20.000 * 0,1778%= € 35,56 bedraagt. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het financiële belang bij deze procedure hoger zou zijn dan € 1.000. Het hof volstaat daarom met een constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Ten aanzien van het griffierecht 4.17. De griffier heft van de heffingsambtenaar een griffierecht van € 548, omdat het hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond is en het hof de uitspraak van de rechtbank voor dat deel bevestigt. Ten aanzien van de proceskosten 4.18. Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde incidentele hoger beroep gegrond is en het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is. 4.19. Anders dan de rechtbank, die een forfaitaire vergoeding had vastgesteld, stelt het hof de vergoeding voor de kosten van het geding bij het hof aan de zijde van belanghebbende zelf vast op een bedrag van in totaal € 150, te betalen op een bankrekening op naam van belanghebbende. Ter onderbouwing van dit oordeel overweegt het hof als volgt. 4.20. Het hof is van oordeel dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 2, lid 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit) die aanleiding geven tot een lagere vergoeding, aangezien: de gemachtigde van belanghebbende in een veelvoud aan soortgelijke zaken rechtsbijstand verleent; in het overgrote deel van die zaken partijen over dezelfde juridische geschilpunten van mening verschillen; en de in velerlei zaken, namens de onderscheidene belanghebbenden, in de gedingstukken gebezigde argumenten in belangrijke mate met elkaar overeenkomen; de gemachtigde in alle zaken die op de zitting van 25 juli 2025 zijn behandeld vrijwel gelijkluidende stukken had ingediend, ondanks de onderling verschillende en onvergelijkbare onroerende zaken. Er is daarom sprake van een groot aantal zaken die op veel punten een sterke inhoudelijke samenhang vertonen, waardoor de proceshandelingen van de gemachtigde van belanghebbende voor een zeer groot deel een uniform karakter hebben, en dus niet zijn afgestemd op de bijzonderheden van de desbetreffende zaak. Dat blijkt bijvoorbeeld ook uit vrijwel identieke stukken die de gemachtigde van belanghebbende heeft ingediend (de zogeheten pinpoint-brieven) voor niet alleen deze zaak, maar ook vele andere zaken waar de WOZ-waarden van andere onroerende zaken in geschil zijn of waren en waarvoor hij als gemachtigde optreedt. Onder die omstandigheden kan de gemachtigde volstaan met het samenstellen van gedingstukken door in veel gevallen slechts de naam en het zaaknummer op de betreffende stukken aan te passen. Indien met deze bijzondere omstandigheden geen rekening wordt gehouden en bij de bepaling van de omvang van de vergoeding onverkort voor elke individuele zaak wordt vastgehouden aan het puntensysteem zoals opgenomen in het Besluit, leidt dit zonder twijfel tot een vergoeding die de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreft. Dat is onwenselijk gelet op het doel en de strekking van het Besluit. De vergoedingen op grond van het Besluit hebben immers het karakter van een tegemoetkoming in de werkelijke kosten. Het hof wijkt daarom af van het puntensysteem.

Daarmee heeft de heffingsambtenaar de m2-prijs van de hotelkamers niet aannemelijk gemaakt. Dit alles leidt ertoe dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 4.9. Belanghebbende sluit zich aan bij de door de rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde. Het hof ziet geen aanleiding om van deze waarde af te wijken. Het hof zal evenals de rechtbank de WOZ-waarde in goede justitie vaststellen op € 475.000. Dit betekent dat het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is. II. Immateriële schadevergoeding beroepsfase 4.10. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank, omdat de rechtbank ten onrechte een vergoeding van immateriële schade van € 50 in plaats van € 500 heeft toegekend. 4.11. De rechtbank heeft bij de bepaling van de vergoeding op € 50 per (gedeelte van een) halfjaar bepalend geacht dat het financiële belang bij een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ dan wel bij aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar in de regel minder is dan € 500, en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per halfjaar overschrijding rechtvaardigt. Het hof heeft op dit punt prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. Gelet op de uitspraak van de Hoge Raad van 27 september 2024 en het door de Hoge Raad geformuleerde overgangsrecht ten aanzien van de bagatelgrens, heeft de rechtbank de hoogte van de schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn ten onrechte bepaald op € 50 per halfjaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Het hof heeft geen aanknopingspunten gevonden voor bijzondere omstandigheden die aanleiding geven voor een beperking van de schadevergoeding van € 500 per halfjaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. 4.12. Het hof zal op grond van het voorgaande de schadevergoeding vaststellen op € 500. Het incidenteel hoger beroep is gegrond. Tussenconclusie 4.13. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en het incidentele hoger beroep gegrond is. Ten aanzien van het verzoek om (immateriële) schadevergoeding voor de hogerberoepsfase 4.14. Belanghebbende heeft op 15 mei 2025 verzocht om een vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase. Het gaat volgens belanghebbende om een zaak die valt onder het oude regime. Daarom stelt hij zich op het standpunt dat hij recht heeft op een vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase. 4.15. De rechtbank heeft op 3 mei 2023 uitspraak gedaan. Het hof doet heden uitspraak. De redelijke termijn om uitspraak te doen in hoger beroep van twee jaar is daardoor overschreden. Dat betekent dat, behoudens bijzondere omstandigheden, moet worden verondersteld dat belanghebbende immateriële schade heeft geleden. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 14 juni 2024 (hierna: het arrest van 14 juni 2024) bepaald dat zich een bijzondere omstandigheid voordoet wanneer het financiële belang bij een procedure minder dan € 1.000 bedraagt en de redelijke termijn met niet meer dan 12 maanden is overschreden. De belastingrechter kan dan volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de voorgenoemde wijziging niet geldt voor zaken waarin (i) belanghebbende voorafgaand aan de datum van het arrest van 14 juni 2024 om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft verzocht, en (ii) de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure op de datum van het arrest van 14 juni 2024 is overschreden (het overgangsrecht). Aan beide voorwaarden wordt in onderhavig geval niet voldaan. Het hof is daarom van oordeel dat de zaak van belanghebbende niet valt onder het overgangsrecht. 4.16. Het hof stelt vast dat het financiële belang in deze zaak € 20.000 * 0,1778%= € 35,56 bedraagt. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het financiële belang bij deze procedure hoger zou zijn dan € 1.000. Het hof volstaat daarom met een constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Ten aanzien van het griffierecht 4.17. De griffier heft van de heffingsambtenaar een griffierecht van € 548, omdat het hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond is en het hof de uitspraak van de rechtbank voor dat deel bevestigt. Ten aanzien van de proceskosten 4.18. Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde incidentele hoger beroep gegrond is en het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is. 4.19. Anders dan de rechtbank, die een forfaitaire vergoeding had vastgesteld, stelt het hof de vergoeding voor de kosten van het geding bij het hof aan de zijde van belanghebbende zelf vast op een bedrag van in totaal € 150, te betalen op een bankrekening op naam van belanghebbende. Ter onderbouwing van dit oordeel overweegt het hof als volgt. 4.20. Het hof is van oordeel dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 2, lid 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit) die aanleiding geven tot een lagere vergoeding, aangezien: de gemachtigde van belanghebbende in een veelvoud aan soortgelijke zaken rechtsbijstand verleent; in het overgrote deel van die zaken partijen over dezelfde juridische geschilpunten van mening verschillen; en de in velerlei zaken, namens de onderscheidene belanghebbenden, in de gedingstukken gebezigde argumenten in belangrijke mate met elkaar overeenkomen; de gemachtigde in alle zaken die op de zitting van 25 juli 2025 zijn behandeld vrijwel gelijkluidende stukken had ingediend, ondanks de onderling verschillende en onvergelijkbare onroerende zaken. Er is daarom sprake van een groot aantal zaken die op veel punten een sterke inhoudelijke samenhang vertonen, waardoor de proceshandelingen van de gemachtigde van belanghebbende voor een zeer groot deel een uniform karakter hebben, en dus niet zijn afgestemd op de bijzonderheden van de desbetreffende zaak. Dat blijkt bijvoorbeeld ook uit vrijwel identieke stukken die de gemachtigde van belanghebbende heeft ingediend (de zogeheten pinpoint-brieven) voor niet alleen deze zaak, maar ook vele andere zaken waar de WOZ-waarden van andere onroerende zaken in geschil zijn of waren en waarvoor hij als gemachtigde optreedt. Onder die omstandigheden kan de gemachtigde volstaan met het samenstellen van gedingstukken door in veel gevallen slechts de naam en het zaaknummer op de betreffende stukken aan te passen. Indien met deze bijzondere omstandigheden geen rekening wordt gehouden en bij de bepaling van de omvang van de vergoeding onverkort voor elke individuele zaak wordt vastgehouden aan het puntensysteem zoals opgenomen in het Besluit, leidt dit zonder twijfel tot een vergoeding die de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreft. Dat is onwenselijk gelet op het doel en de strekking van het Besluit. De vergoedingen op grond van het Besluit hebben immers het karakter van een tegemoetkoming in de werkelijke kosten. Het hof wijkt daarom af van het puntensysteem.

Daarmee heeft de heffingsambtenaar de m2-prijs van de hotelkamers niet aannemelijk gemaakt. Dit alles leidt ertoe dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 4.9. Belanghebbende sluit zich aan bij de door de rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde. Het hof ziet geen aanleiding om van deze waarde af te wijken. Het hof zal evenals de rechtbank de WOZ-waarde in goede justitie vaststellen op € 475.000. Dit betekent dat het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is. II. Immateriële schadevergoeding beroepsfase 4.10. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank, omdat de rechtbank ten onrechte een vergoeding van immateriële schade van € 50 in plaats van € 500 heeft toegekend. 4.11. De rechtbank heeft bij de bepaling van de vergoeding op € 50 per (gedeelte van een) halfjaar bepalend geacht dat het financiële belang bij een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ dan wel bij aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar in de regel minder is dan € 500, en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per halfjaar overschrijding rechtvaardigt. Het hof heeft op dit punt prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. Gelet op de uitspraak van de Hoge Raad van 27 september 2024 en het door de Hoge Raad geformuleerde overgangsrecht ten aanzien van de bagatelgrens, heeft de rechtbank de hoogte van de schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn ten onrechte bepaald op € 50 per halfjaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Het hof heeft geen aanknopingspunten gevonden voor bijzondere omstandigheden die aanleiding geven voor een beperking van de schadevergoeding van € 500 per halfjaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. 4.12. Het hof zal op grond van het voorgaande de schadevergoeding vaststellen op € 500. Het incidenteel hoger beroep is gegrond. Tussenconclusie 4.13. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en het incidentele hoger beroep gegrond is. Ten aanzien van het verzoek om (immateriële) schadevergoeding voor de hogerberoepsfase 4.14. Belanghebbende heeft op 15 mei 2025 verzocht om een vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase. Het gaat volgens belanghebbende om een zaak die valt onder het oude regime. Daarom stelt hij zich op het standpunt dat hij recht heeft op een vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase. 4.15. De rechtbank heeft op 3 mei 2023 uitspraak gedaan. Het hof doet heden uitspraak. De redelijke termijn om uitspraak te doen in hoger beroep van twee jaar is daardoor overschreden. Dat betekent dat, behoudens bijzondere omstandigheden, moet worden verondersteld dat belanghebbende immateriële schade heeft geleden. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 14 juni 2024 (hierna: het arrest van 14 juni 2024) bepaald dat zich een bijzondere omstandigheid voordoet wanneer het financiële belang bij een procedure minder dan € 1.000 bedraagt en de redelijke termijn met niet meer dan 12 maanden is overschreden. De belastingrechter kan dan volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de voorgenoemde wijziging niet geldt voor zaken waarin (i) belanghebbende voorafgaand aan de datum van het arrest van 14 juni 2024 om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft verzocht, en (ii) de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure op de datum van het arrest van 14 juni 2024 is overschreden (het overgangsrecht). Aan beide voorwaarden wordt in onderhavig geval niet voldaan. Het hof is daarom van oordeel dat de zaak van belanghebbende niet valt onder het overgangsrecht. 4.16. Het hof stelt vast dat het financiële belang in deze zaak € 20.000 * 0,1778%= € 35,56 bedraagt. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het financiële belang bij deze procedure hoger zou zijn dan € 1.000. Het hof volstaat daarom met een constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Ten aanzien van het griffierecht 4.17. De griffier heft van de heffingsambtenaar een griffierecht van € 548, omdat het hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond is en het hof de uitspraak van de rechtbank voor dat deel bevestigt. Ten aanzien van de proceskosten 4.18. Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde incidentele hoger beroep gegrond is en het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is. 4.19. Anders dan de rechtbank, die een forfaitaire vergoeding had vastgesteld, stelt het hof de vergoeding voor de kosten van het geding bij het hof aan de zijde van belanghebbende zelf vast op een bedrag van in totaal € 150, te betalen op een bankrekening op naam van belanghebbende. Ter onderbouwing van dit oordeel overweegt het hof als volgt. 4.20. Het hof is van oordeel dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 2, lid 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit) die aanleiding geven tot een lagere vergoeding, aangezien: de gemachtigde van belanghebbende in een veelvoud aan soortgelijke zaken rechtsbijstand verleent; in het overgrote deel van die zaken partijen over dezelfde juridische geschilpunten van mening verschillen; en de in velerlei zaken, namens de onderscheidene belanghebbenden, in de gedingstukken gebezigde argumenten in belangrijke mate met elkaar overeenkomen; de gemachtigde in alle zaken die op de zitting van 25 juli 2025 zijn behandeld vrijwel gelijkluidende stukken had ingediend, ondanks de onderling verschillende en onvergelijkbare onroerende zaken. Er is daarom sprake van een groot aantal zaken die op veel punten een sterke inhoudelijke samenhang vertonen, waardoor de proceshandelingen van de gemachtigde van belanghebbende voor een zeer groot deel een uniform karakter hebben, en dus niet zijn afgestemd op de bijzonderheden van de desbetreffende zaak. Dat blijkt bijvoorbeeld ook uit vrijwel identieke stukken die de gemachtigde van belanghebbende heeft ingediend (de zogeheten pinpoint-brieven) voor niet alleen deze zaak, maar ook vele andere zaken waar de WOZ-waarden van andere onroerende zaken in geschil zijn of waren en waarvoor hij als gemachtigde optreedt. Onder die omstandigheden kan de gemachtigde volstaan met het samenstellen van gedingstukken door in veel gevallen slechts de naam en het zaaknummer op de betreffende stukken aan te passen. Indien met deze bijzondere omstandigheden geen rekening wordt gehouden en bij de bepaling van de omvang van de vergoeding onverkort voor elke individuele zaak wordt vastgehouden aan het puntensysteem zoals opgenomen in het Besluit, leidt dit zonder twijfel tot een vergoeding die de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreft. Dat is onwenselijk gelet op het doel en de strekking van het Besluit. De vergoedingen op grond van het Besluit hebben immers het karakter van een tegemoetkoming in de werkelijke kosten. Het hof wijkt daarom af van het puntensysteem.

Daarmee heeft de heffingsambtenaar de m2-prijs van de hotelkamers niet aannemelijk gemaakt. Dit alles leidt ertoe dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 4.9. Belanghebbende sluit zich aan bij de door de rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde. Het hof ziet geen aanleiding om van deze waarde af te wijken. Het hof zal evenals de rechtbank de WOZ-waarde in goede justitie vaststellen op € 475.000. Dit betekent dat het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is. II. Immateriële schadevergoeding beroepsfase 4.10. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank, omdat de rechtbank ten onrechte een vergoeding van immateriële schade van € 50 in plaats van € 500 heeft toegekend. 4.11. De rechtbank heeft bij de bepaling van de vergoeding op € 50 per (gedeelte van een) halfjaar bepalend geacht dat het financiële belang bij een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ dan wel bij aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar in de regel minder is dan € 500, en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per halfjaar overschrijding rechtvaardigt. Het hof heeft op dit punt prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. Gelet op de uitspraak van de Hoge Raad van 27 september 2024 en het door de Hoge Raad geformuleerde overgangsrecht ten aanzien van de bagatelgrens, heeft de rechtbank de hoogte van de schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn ten onrechte bepaald op € 50 per halfjaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Het hof heeft geen aanknopingspunten gevonden voor bijzondere omstandigheden die aanleiding geven voor een beperking van de schadevergoeding van € 500 per halfjaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. 4.12. Het hof zal op grond van het voorgaande de schadevergoeding vaststellen op € 500. Het incidenteel hoger beroep is gegrond. Tussenconclusie 4.13. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en het incidentele hoger beroep gegrond is. Ten aanzien van het verzoek om (immateriële) schadevergoeding voor de hogerberoepsfase 4.14. Belanghebbende heeft op 15 mei 2025 verzocht om een vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase. Het gaat volgens belanghebbende om een zaak die valt onder het oude regime. Daarom stelt hij zich op het standpunt dat hij recht heeft op een vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase. 4.15. De rechtbank heeft op 3 mei 2023 uitspraak gedaan. Het hof doet heden uitspraak. De redelijke termijn om uitspraak te doen in hoger beroep van twee jaar is daardoor overschreden. Dat betekent dat, behoudens bijzondere omstandigheden, moet worden verondersteld dat belanghebbende immateriële schade heeft geleden. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 14 juni 2024 (hierna: het arrest van 14 juni 2024) bepaald dat zich een bijzondere omstandigheid voordoet wanneer het financiële belang bij een procedure minder dan € 1.000 bedraagt en de redelijke termijn met niet meer dan 12 maanden is overschreden. De belastingrechter kan dan volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de voorgenoemde wijziging niet geldt voor zaken waarin (i) belanghebbende voorafgaand aan de datum van het arrest van 14 juni 2024 om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft verzocht, en (ii) de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure op de datum van het arrest van 14 juni 2024 is overschreden (het overgangsrecht). Aan beide voorwaarden wordt in onderhavig geval niet voldaan. Het hof is daarom van oordeel dat de zaak van belanghebbende niet valt onder het overgangsrecht. 4.16. Het hof stelt vast dat het financiële belang in deze zaak € 20.000 * 0,1778%= € 35,56 bedraagt. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het financiële belang bij deze procedure hoger zou zijn dan € 1.000. Het hof volstaat daarom met een constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Ten aanzien van het griffierecht 4.17. De griffier heft van de heffingsambtenaar een griffierecht van € 548, omdat het hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond is en het hof de uitspraak van de rechtbank voor dat deel bevestigt. Ten aanzien van de proceskosten 4.18. Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde incidentele hoger beroep gegrond is en het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is. 4.19. Anders dan de rechtbank, die een forfaitaire vergoeding had vastgesteld, stelt het hof de vergoeding voor de kosten van het geding bij het hof aan de zijde van belanghebbende zelf vast op een bedrag van in totaal € 150, te betalen op een bankrekening op naam van belanghebbende. Ter onderbouwing van dit oordeel overweegt het hof als volgt. 4.20. Het hof is van oordeel dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 2, lid 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit) die aanleiding geven tot een lagere vergoeding, aangezien: de gemachtigde van belanghebbende in een veelvoud aan soortgelijke zaken rechtsbijstand verleent; in het overgrote deel van die zaken partijen over dezelfde juridische geschilpunten van mening verschillen; en de in velerlei zaken, namens de onderscheidene belanghebbenden, in de gedingstukken gebezigde argumenten in belangrijke mate met elkaar overeenkomen; de gemachtigde in alle zaken die op de zitting van 25 juli 2025 zijn behandeld vrijwel gelijkluidende stukken had ingediend, ondanks de onderling verschillende en onvergelijkbare onroerende zaken. Er is daarom sprake van een groot aantal zaken die op veel punten een sterke inhoudelijke samenhang vertonen, waardoor de proceshandelingen van de gemachtigde van belanghebbende voor een zeer groot deel een uniform karakter hebben, en dus niet zijn afgestemd op de bijzonderheden van de desbetreffende zaak. Dat blijkt bijvoorbeeld ook uit vrijwel identieke stukken die de gemachtigde van belanghebbende heeft ingediend (de zogeheten pinpoint-brieven) voor niet alleen deze zaak, maar ook vele andere zaken waar de WOZ-waarden van andere onroerende zaken in geschil zijn of waren en waarvoor hij als gemachtigde optreedt. Onder die omstandigheden kan de gemachtigde volstaan met het samenstellen van gedingstukken door in veel gevallen slechts de naam en het zaaknummer op de betreffende stukken aan te passen. Indien met deze bijzondere omstandigheden geen rekening wordt gehouden en bij de bepaling van de omvang van de vergoeding onverkort voor elke individuele zaak wordt vastgehouden aan het puntensysteem zoals opgenomen in het Besluit, leidt dit zonder twijfel tot een vergoeding die de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreft. Dat is onwenselijk gelet op het doel en de strekking van het Besluit. De vergoedingen op grond van het Besluit hebben immers het karakter van een tegemoetkoming in de werkelijke kosten. Het hof wijkt daarom af van het puntensysteem.

Daarmee heeft de heffingsambtenaar de m2-prijs van de hotelkamers niet aannemelijk gemaakt. Dit alles leidt ertoe dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 4.9. Belanghebbende sluit zich aan bij de door de rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde. Het hof ziet geen aanleiding om van deze waarde af te wijken. Het hof zal evenals de rechtbank de WOZ-waarde in goede justitie vaststellen op € 475.000. Dit betekent dat het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is. II. Immateriële schadevergoeding beroepsfase 4.10. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank, omdat de rechtbank ten onrechte een vergoeding van immateriële schade van € 50 in plaats van € 500 heeft toegekend. 4.11. De rechtbank heeft bij de bepaling van de vergoeding op € 50 per (gedeelte van een) halfjaar bepalend geacht dat het financiële belang bij een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ dan wel bij aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar in de regel minder is dan € 500, en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per halfjaar overschrijding rechtvaardigt. Het hof heeft op dit punt prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. Gelet op de uitspraak van de Hoge Raad van 27 september 2024 en het door de Hoge Raad geformuleerde overgangsrecht ten aanzien van de bagatelgrens, heeft de rechtbank de hoogte van de schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn ten onrechte bepaald op € 50 per halfjaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Het hof heeft geen aanknopingspunten gevonden voor bijzondere omstandigheden die aanleiding geven voor een beperking van de schadevergoeding van € 500 per halfjaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. 4.12. Het hof zal op grond van het voorgaande de schadevergoeding vaststellen op € 500. Het incidenteel hoger beroep is gegrond. Tussenconclusie 4.13. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en het incidentele hoger beroep gegrond is. Ten aanzien van het verzoek om (immateriële) schadevergoeding voor de hogerberoepsfase 4.14. Belanghebbende heeft op 15 mei 2025 verzocht om een vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase. Het gaat volgens belanghebbende om een zaak die valt onder het oude regime. Daarom stelt hij zich op het standpunt dat hij recht heeft op een vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase. 4.15. De rechtbank heeft op 3 mei 2023 uitspraak gedaan. Het hof doet heden uitspraak. De redelijke termijn om uitspraak te doen in hoger beroep van twee jaar is daardoor overschreden. Dat betekent dat, behoudens bijzondere omstandigheden, moet worden verondersteld dat belanghebbende immateriële schade heeft geleden. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 14 juni 2024 (hierna: het arrest van 14 juni 2024) bepaald dat zich een bijzondere omstandigheid voordoet wanneer het financiële belang bij een procedure minder dan € 1.000 bedraagt en de redelijke termijn met niet meer dan 12 maanden is overschreden. De belastingrechter kan dan volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de voorgenoemde wijziging niet geldt voor zaken waarin (i) belanghebbende voorafgaand aan de datum van het arrest van 14 juni 2024 om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft verzocht, en (ii) de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure op de datum van het arrest van 14 juni 2024 is overschreden (het overgangsrecht). Aan beide voorwaarden wordt in onderhavig geval niet voldaan. Het hof is daarom van oordeel dat de zaak van belanghebbende niet valt onder het overgangsrecht. 4.16. Het hof stelt vast dat het financiële belang in deze zaak € 20.000 * 0,1778%= € 35,56 bedraagt. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het financiële belang bij deze procedure hoger zou zijn dan € 1.000. Het hof volstaat daarom met een constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Ten aanzien van het griffierecht 4.17. De griffier heft van de heffingsambtenaar een griffierecht van € 548, omdat het hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond is en het hof de uitspraak van de rechtbank voor dat deel bevestigt. Ten aanzien van de proceskosten 4.18. Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde incidentele hoger beroep gegrond is en het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is. 4.19. Anders dan de rechtbank, die een forfaitaire vergoeding had vastgesteld, stelt het hof de vergoeding voor de kosten van het geding bij het hof aan de zijde van belanghebbende zelf vast op een bedrag van in totaal € 150, te betalen op een bankrekening op naam van belanghebbende. Ter onderbouwing van dit oordeel overweegt het hof als volgt. 4.20. Het hof is van oordeel dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 2, lid 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit) die aanleiding geven tot een lagere vergoeding, aangezien: de gemachtigde van belanghebbende in een veelvoud aan soortgelijke zaken rechtsbijstand verleent; in het overgrote deel van die zaken partijen over dezelfde juridische geschilpunten van mening verschillen; en de in velerlei zaken, namens de onderscheidene belanghebbenden, in de gedingstukken gebezigde argumenten in belangrijke mate met elkaar overeenkomen; de gemachtigde in alle zaken die op de zitting van 25 juli 2025 zijn behandeld vrijwel gelijkluidende stukken had ingediend, ondanks de onderling verschillende en onvergelijkbare onroerende zaken. Er is daarom sprake van een groot aantal zaken die op veel punten een sterke inhoudelijke samenhang vertonen, waardoor de proceshandelingen van de gemachtigde van belanghebbende voor een zeer groot deel een uniform karakter hebben, en dus niet zijn afgestemd op de bijzonderheden van de desbetreffende zaak. Dat blijkt bijvoorbeeld ook uit vrijwel identieke stukken die de gemachtigde van belanghebbende heeft ingediend (de zogeheten pinpoint-brieven) voor niet alleen deze zaak, maar ook vele andere zaken waar de WOZ-waarden van andere onroerende zaken in geschil zijn of waren en waarvoor hij als gemachtigde optreedt. Onder die omstandigheden kan de gemachtigde volstaan met het samenstellen van gedingstukken door in veel gevallen slechts de naam en het zaaknummer op de betreffende stukken aan te passen. Indien met deze bijzondere omstandigheden geen rekening wordt gehouden en bij de bepaling van de omvang van de vergoeding onverkort voor elke individuele zaak wordt vastgehouden aan het puntensysteem zoals opgenomen in het Besluit, leidt dit zonder twijfel tot een vergoeding die de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreft. Dat is onwenselijk gelet op het doel en de strekking van het Besluit. De vergoedingen op grond van het Besluit hebben immers het karakter van een tegemoetkoming in de werkelijke kosten. Het hof wijkt daarom af van het puntensysteem.

Daarmee heeft de heffingsambtenaar de m2-prijs van de hotelkamers niet aannemelijk gemaakt. Dit alles leidt ertoe dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 4.9. Belanghebbende sluit zich aan bij de door de rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde. Het hof ziet geen aanleiding om van deze waarde af te wijken. Het hof zal evenals de rechtbank de WOZ-waarde in goede justitie vaststellen op € 475.000. Dit betekent dat het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is. II. Immateriële schadevergoeding beroepsfase 4.10. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank, omdat de rechtbank ten onrechte een vergoeding van immateriële schade van € 50 in plaats van € 500 heeft toegekend. 4.11. De rechtbank heeft bij de bepaling van de vergoeding op € 50 per (gedeelte van een) halfjaar bepalend geacht dat het financiële belang bij een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ dan wel bij aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar in de regel minder is dan € 500, en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per halfjaar overschrijding rechtvaardigt. Het hof heeft op dit punt prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. Gelet op de uitspraak van de Hoge Raad van 27 september 2024 en het door de Hoge Raad geformuleerde overgangsrecht ten aanzien van de bagatelgrens, heeft de rechtbank de hoogte van de schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn ten onrechte bepaald op € 50 per halfjaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Het hof heeft geen aanknopingspunten gevonden voor bijzondere omstandigheden die aanleiding geven voor een beperking van de schadevergoeding van € 500 per halfjaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. 4.12. Het hof zal op grond van het voorgaande de schadevergoeding vaststellen op € 500. Het incidenteel hoger beroep is gegrond. Tussenconclusie 4.13. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en het incidentele hoger beroep gegrond is. Ten aanzien van het verzoek om (immateriële) schadevergoeding voor de hogerberoepsfase 4.14. Belanghebbende heeft op 15 mei 2025 verzocht om een vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase. Het gaat volgens belanghebbende om een zaak die valt onder het oude regime. Daarom stelt hij zich op het standpunt dat hij recht heeft op een vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase. 4.15. De rechtbank heeft op 3 mei 2023 uitspraak gedaan. Het hof doet heden uitspraak. De redelijke termijn om uitspraak te doen in hoger beroep van twee jaar is daardoor overschreden. Dat betekent dat, behoudens bijzondere omstandigheden, moet worden verondersteld dat belanghebbende immateriële schade heeft geleden. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 14 juni 2024 (hierna: het arrest van 14 juni 2024) bepaald dat zich een bijzondere omstandigheid voordoet wanneer het financiële belang bij een procedure minder dan € 1.000 bedraagt en de redelijke termijn met niet meer dan 12 maanden is overschreden. De belastingrechter kan dan volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de voorgenoemde wijziging niet geldt voor zaken waarin (i) belanghebbende voorafgaand aan de datum van het arrest van 14 juni 2024 om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft verzocht, en (ii) de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure op de datum van het arrest van 14 juni 2024 is overschreden (het overgangsrecht). Aan beide voorwaarden wordt in onderhavig geval niet voldaan. Het hof is daarom van oordeel dat de zaak van belanghebbende niet valt onder het overgangsrecht. 4.16. Het hof stelt vast dat het financiële belang in deze zaak € 20.000 * 0,1778%= € 35,56 bedraagt. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het financiële belang bij deze procedure hoger zou zijn dan € 1.000. Het hof volstaat daarom met een constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Ten aanzien van het griffierecht 4.17. De griffier heft van de heffingsambtenaar een griffierecht van € 548, omdat het hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond is en het hof de uitspraak van de rechtbank voor dat deel bevestigt. Ten aanzien van de proceskosten 4.18. Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde incidentele hoger beroep gegrond is en het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is. 4.19. Anders dan de rechtbank, die een forfaitaire vergoeding had vastgesteld, stelt het hof de vergoeding voor de kosten van het geding bij het hof aan de zijde van belanghebbende zelf vast op een bedrag van in totaal € 150, te betalen op een bankrekening op naam van belanghebbende. Ter onderbouwing van dit oordeel overweegt het hof als volgt. 4.20. Het hof is van oordeel dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 2, lid 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit) die aanleiding geven tot een lagere vergoeding, aangezien: de gemachtigde van belanghebbende in een veelvoud aan soortgelijke zaken rechtsbijstand verleent; in het overgrote deel van die zaken partijen over dezelfde juridische geschilpunten van mening verschillen; en de in velerlei zaken, namens de onderscheidene belanghebbenden, in de gedingstukken gebezigde argumenten in belangrijke mate met elkaar overeenkomen; de gemachtigde in alle zaken die op de zitting van 25 juli 2025 zijn behandeld vrijwel gelijkluidende stukken had ingediend, ondanks de onderling verschillende en onvergelijkbare onroerende zaken. Er is daarom sprake van een groot aantal zaken die op veel punten een sterke inhoudelijke samenhang vertonen, waardoor de proceshandelingen van de gemachtigde van belanghebbende voor een zeer groot deel een uniform karakter hebben, en dus niet zijn afgestemd op de bijzonderheden van de desbetreffende zaak. Dat blijkt bijvoorbeeld ook uit vrijwel identieke stukken die de gemachtigde van belanghebbende heeft ingediend (de zogeheten pinpoint-brieven) voor niet alleen deze zaak, maar ook vele andere zaken waar de WOZ-waarden van andere onroerende zaken in geschil zijn of waren en waarvoor hij als gemachtigde optreedt. Onder die omstandigheden kan de gemachtigde volstaan met het samenstellen van gedingstukken door in veel gevallen slechts de naam en het zaaknummer op de betreffende stukken aan te passen. Indien met deze bijzondere omstandigheden geen rekening wordt gehouden en bij de bepaling van de omvang van de vergoeding onverkort voor elke individuele zaak wordt vastgehouden aan het puntensysteem zoals opgenomen in het Besluit, leidt dit zonder twijfel tot een vergoeding die de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreft. Dat is onwenselijk gelet op het doel en de strekking van het Besluit. De vergoedingen op grond van het Besluit hebben immers het karakter van een tegemoetkoming in de werkelijke kosten. Het hof wijkt daarom af van het puntensysteem.