ECLI:NL:GHSHE:2025:1914

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht Zaaknummer: 200.333.138 Arrest van 8 juli 2025 in de zaak van: [appellant] , thans zonder bekende woon- of verblijfplaats in Nederland, appellant, hierna aan te duiden als [appellant] , advocaat: mr. M.J. Goedhart te Rotterdam, tegen [geïntimeerde] , wonend in [woonplaats] , geïntimeerde, hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , advocaat: mr. R.E. Wannink te Berlicum. op het bij exploot van dagvaarding van 1 september 2023 ingeleide hoger beroep van de door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussenvonnissen van 23 december 2021, 8 september 2022 en 8 december 2022 en het eindvonnis van 27 juli 2023, tussen [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie en [geïntimeerde] als eiser in conventie tevens verweerder in reconventie. 1De zaak in het kort [appellant] heeft een woning gehuurd van [geïntimeerde] . Tussen partijen is discussie ontstaan over de staat van die woning en de betaling van de huur. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden. [appellant] heeft hierin berust. De woning is door hem ook ontruimd. [appellant] is het echter niet eens met de hoogte van het bedrag dat hij nog aan [geïntimeerde] moet betalen en vordert daarom huurprijsvermindering. Vast staat dat er sprake is van een ernstig gebrek aan het gehuurde vanwege, kort gezegd: tocht. Anders dan de kantonrechter oordeelt het hof dat er daardoor sprake was van een substantiële aantasting van het woongenot van [appellant] . De huurprijs wordt daarom evenredig verminderd met een percentage van 10%. Daarnaast verklaart het hof voor recht dat de waarborgsom die [appellant] aan [geïntimeerde] heeft betaald in mindering strekt op de vordering. Het bestreden eindvonnis van 27 juli 2023 wordt dus deels vernietigd en er wordt in zoverre opnieuw recht gedaan. Hoe het hof tot deze conclusie is gekomen, wordt in paragraaf 7 van dit arrest uiteengezet. Leeswijzer Eerst wordt in de paragrafen 2 en 3 kort opgesomd welke stukken door partijen in eerste aanleg en in hoger beroep zijn ingediend tot het moment van deze uitspraak. Daarna wordt in paragraaf 4 een aantal feiten vermeld die voor de beoordeling van de zaak belangrijk zijn. In de paragraaf 5 wordt de procedure en de uitkomst in eerste aanleg kort samengevat, waarna in paragraaf 6 wordt weergegeven wat [appellant] in hoger beroep vordert. Zoals gezegd wordt in paragraaf 7 uitgelegd hoe het oordeel van het hof tot stand is gekomen. De uiteindelijke uitspraak is vermeld in paragraaf 8 van dit arrest. 2.1. Voor het verloop van de procedure in eerste aanleg verwijst het hof naar de hiervoor genoemde vonnissen. 3.1. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep van 1 september 2023; het arrest van 28 november 2023 waarbij een mondelinge behandeling na aanbrengen is bepaald (die op verzoek van partijen geen doorgang heeft gevonden); de memorie van grieven met producties (1 t/m 3), waarbij [geïntimeerde] tevens zijn eis heeft gewijzigd; de memorie van antwoord tevens antwoord op wijziging van eis met één productie; de mondelinge behandeling van 13 mei 2025 waarbij mr. M.J. Goedhart spreekaantekeningen heeft overgelegd en voorgedragen, en de griffier aantekeningen heeft gemaakt van dat wat er is besproken. 3.2. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de hiervoor genoemde stukken en op de stukken van de eerste aanleg. 4.1. In het tussenvonnis van 8 december 2022 heeft de kantonrechter feiten vastgesteld. Deze feitenvaststelling is door partijen in hoger beroep niet bestreden. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Het gaat, voor zover in deze procedure relevant, om de volgende feiten: 4.1.1. [appellant] huurde sinds 1 oktober 2020 van [geïntimeerde] een woning in [plaats] (hierna ook: het gehuurde). Partijen hebben daartoe op 28 september 2020 een huurovereenkomst ondertekend met daaraan gehecht de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte voor de huur van een zelfstandige woonruimte. 4.1.2. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimumduur van 12 maanden. De maandelijkse huursom bedroeg € 1.750,00. In de huurovereenkomst is vermeld dat de huurprijs bij vooruitbetaling verschuldigd is, te voldoen voor of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft. Het gehuurde betreft een modern en in 2019 door een aannemer gebouwd pand. 4.1.3. Op 24 maart 2021 heeft [appellant] [geïntimeerde] onder meer ge-e-maild als volgt: “De isolatie is Nul, ik stook mij kapot. Mijn gas verbruik overstijgt zelfs ons verbruik op een vrij staande boerderij met 1000 m3 inhoud De ramen tochten allen, de schuifpuien beide eveneens. De spouw tocht via alle stopcontacten en openingen in de wanden, omdat er GEEN ISOLATIE BESTAAT TUSSEN MUREN” 4.1.4. Op 25 maart 2021 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] laten weten dat, zoals op 24 maart besproken, op zaterdag 27 maart 2021 de CV-installateur, elektricien en Dim aanwezig zullen zijn om de punten af te werken. 4.1.5. Vanaf mei 2021 heeft [appellant] geen huur meer betaald. 4.1.6. Per e-mail van 3 mei 2021 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] geschreven: “Hedenmorgen contact gehad met “Nederland isoleert”, betreffende de isolatie dichtheid van het pand (...). Met bovengenoemde partij is het mogelijk om een vrijblijvend en kosteloos advies onderzoek te doen betreffende het energielabel en de kwaliteit van de isolatie in het pand. Ik heb hiervoor een akkoord van de eigenaar (jullie) nodig om de opdracht tot stand te brengen. Zouden jullie mij een akkoord kunnen sturen aangaande mijn verzoek.” 4.1.7. In reactie daarop heeft [geïntimeerde] aan [appellant] diezelfde dag geschreven: “Wij gaan akkoord met een kosteloos en vrijblijvend advies betreffende het pand (...).” 4.1.8. In een e-mail van 6 mei 2021 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] geschreven: “Na herhaaldelijke verzoeken aangaande de isolatie dichtheid (...) het volgende. Ten eerste wil ik dat er een onderzoek gestart word naar de isolatie, elektra, deuren en vensters. (...) Ik huur een pand met energieklasse A??? wat niet correct is gezien de elektra en gas verbruiken, het waait een storm in huis en ik krijg het niet warm, tenzij de zon op het pand staat. Bij zon loopt de temperatuur onbegrensd op tot extreme waarden. (...) Ik zal dan ook de huur blijven opschorten tot u alle problemen in dit pand professioneel verholpen heeft. De kwaliteit van de isolatie zal door een geregistreerd bedrijf uitgevoerd moeten worden. Ter voorkoming van enig discussie heb ik inmiddels mijn rechtsbijstand verzekering ingeschakeld.” 4.1.9. Bij brief van 28 mei 2021 heeft mr. Wannink namens [geïntimeerde] de huurovereenkomst met [appellant] opgezegd tegen 1 oktober 2021. 4.1.10. Bij brief van 8 juli 2021 heeft [persoon A] (voormalig gemachtigde van [appellant] ) namens [appellant] aan [geïntimeerde] laten weten dat zijn cliënt niet instemt met de huuropzegging. 4.1.11. Per e-mail van 23 juli 2021 heeft mr. Wannink namens [geïntimeerde] een memo gestuurd waarin zij naar eigen zeggen de feiten uiteengezet hebben met betrekking tot de door [appellant] gestelde gebreken. Hierbij is aangezegd dat [geïntimeerde] de opzegging gestand doet en [appellant] in rechte zal betrekken. 4.1.12. Op 22 september 2021 is de inleidende dagvaarding op verzoek van [geïntimeerde] aan [appellant] betekend met oproeping om op 30 september 2021 voor de kantonrechter te verschijnen. 4.1.13. Op 29 september 2021 heeft ZNEB in opdracht van [geïntimeerde] onderzoek gedaan in de woning. Van dit onderzoek is een rapport opgesteld gedateerd 13 oktober 2021. 4.1.14. Bij brief van 19 oktober 2021 heeft [appellant] [geïntimeerde] (nogmaals) in gebreke gesteld voor gebreken die in zijn brief van 8 juli 2021 staan opgesomd en voor “overige” gebreken die volgens [appellant] in het rapport van ZNEB worden genoemd. 4.1.15. In een e-mail van 10 november 2021 heeft mr. Wannink namens [geïntimeerde] aan [persoon A] ( [appellant] ) gevraagd: “laat weten welke klacht verholpen moet worden, dan gaat [geïntimeerde] daarmee aan de slag.” 4.1.16. In reactie daarop heeft [persoon A] namens [appellant] op 18 november 2021 laten weten dat in de brief van 19 oktober 2021 duidelijk staat vermeld welke gebreken er zijn en dat alle gebreken hersteld dienen te worden. Hij heeft ook meegedeeld dat de opgeschorte huurpenningen betaald zullen worden wanneer de gebreken zijn hersteld. 4.1.17. Per e-mail van 26 november 2021 heeft [geïntimeerde] via zijn gemachtigde aan [appellant] laten weten dat hij altijd adequaat en vriendelijk heeft gereageerd op de klachten van [appellant] en het rapport van ZNEB geen nieuw licht op de zaak werpt. Ook schrijft hij dat het [geïntimeerde] tegen de borst stuit dat er vele maanden geen huurpenningen worden betaald, maar dat een aantal zaken er telkens weer met de haren bij wordt gesleept om een opschorting van betaling te kunnen rechtvaardigen. [geïntimeerde] is in dit e-mailbericht nog een keer ingegaan op de verschillende, door [appellant] gestelde gebreken. 5. De vordering, het verweer en de beslissing in eerste aanleg bij de kantonrechter 5.1. In eerste aanleg bij de kantonrechter vorderde [geïntimeerde] , kort samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, met veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de achterstallige en toekomstige huurpenningen, vermeerderd met rente en kosten. Hieraan heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat [appellant] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. [appellant] heeft ten onrechte geklaagd over een aantal zaken en gebreken en sinds mei 2021 geen huur betaald, aldus [geïntimeerde] . 5.2. [appellant] heeft verweer gevoerd en een tegenvordering (reconventie) ingesteld. Volgens [appellant] was er sprake van meerdere gebreken aan het gehuurde. Hij heeft zich daarom beroepen op opschorting van de betaling van de huur en, onder meer, gevorderd om [geïntimeerde] te veroordelen de huur te verlagen met 40% voor de tocht en koude via de spouw. [appellant] heeft zijn standpunt onderbouwd met het expertiserapport van ZNEB van 13 oktober 2021. 5.3. [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd in reconventie. 5.4. De kantonrechter heeft op 8 september 2022 tussenvonnis gewezen. Hierin is geconcludeerd (in rov. 4.25) dat alleen de luchtstroom vanuit de spouwruimte mogelijk tot een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW zou kunnen leiden. Omdat de kantonrechter niet kon vaststellen in hoeverre, wanneer en waar er een luchtstroom waarneembaar was, is er, nadat partijen zich hierover hebben mogen uitlaten bij akten, in het tussenvonnis van 8 december 2022 een deskundigenonderzoek bevolen en een deskundige benoemd: [persoon B] , verbonden aan Keurhuis Nederland. Aan hem zijn de volgende vragen voorgelegd ter beantwoording: “1. In hoeverre doen zich in het gehuurde daadwerkelijk problemen met een luchtstroom voor? Meer specifiek: a. Wanneer is er een luchtstroom in de woning waarneembaar en waar en in welke mate is deze luchtstroom precies waarneembaar? b. Waar komt de luchtstroom vandaan? c. Wat is de oorzaak van de luchtstroom? 2. In hoeverre beperkt de aangetroffen luchtstroom het huurgenot van [appellant] ? 3. Welke maatregelen zijn noodzakelijk om de geconstateerde luchtstroom te verhelpen of op te lossen? 4. Welke kosten zijn daaraan verbonden? 5. Zijn er overigens punten die u zelfstandig naar voren wilt brengen?” 5.5. De deskundige heeft het gehuurde op 1 februari 2023 geïnspecteerd en op 23 maart 2023 hiervan een bouwkundig expertiserapport opgesteld. Hierin is, voor zover relevant, het volgende vastgelegd, met onderstreping door het hof: “7. Analyse en beoordeling Vergunning, eis luchtdichtheid en vaststelling luchtdichtheid. Het huidige appartement (...) is onder een vergunning tot stand gekomen. Dit was niet een vergunning voor een nieuwbouwwoning maar een vergunning voor het renoveren en splitsen van een bestaande woning. De vergunning is in juni 2018 aangevraagd. Op dat moment golden de eisen van de versie van het bouwbesluit 2012 welke op 1 januari 2018 in werking is getreden. Voor nieuwbouwwoningen gold op dat moment een eis met betrekking tot de maximale luchtvolumestroom. (...) Uit artikel 6.6, lid 3 blijkt dat artikel 5.4 ook van toepassing is in een verbouw / renovatie situatie. De eis is 0,2 m3/s9 Dat is gelijk aan 200 dm3/s'. Dit is een zogenaamde vangnetbepaling. Een vangnetbepaling wil zeggen dat dit een vrij ruime eis betreft die moet worden gezien als een minimum ondergrens. Aan deze ondergrens moet ook voldaan worden wanneer geen EPC berekening vereist in het proces van vergunningverlening. Keurhuis heeft door middel van een blowerdoormeting getracht de daadwerkelijke luchtdoorlatendheid van de woning vast te stellen. Helaas kon er geen geldige meting worden. Door de matige luchtdichtheid van het gebouw ontstond er geen stabiel drukverschil tussen de binnen- en buitenzijde van het gebouw. Het systeem kon daardoor niet automatisch de waarden voor de metingen vaststellen. (...) Door de meetpunten met de hand vast te stellen heeft de meettechnicus toch een globale indicatie kunnen geven van de luchtdoorlatendheid van de woning. Naar mijn mening is die waarde voldoende bruikbaar voor het onderzoek. Door Keurhuis is bij benadering een globale luchtlekkage vastgesteld van 2,426 dm3/s*m2. Bij het vaststellen van de waarde 2,426 dm3/s9*m2 is uitgegaan van een woonoppervlakte van ongeveer 85 m2. Dat betekent dat de gemeten waarde in dm3/s9*m2 kan worden vermenigvuldigd met 85 om de gemeten waarde te kunnen vergelijken met het voorschrift in m3/s9 De berekening daarvan is als volgt: 2,426 dm3/s9* 85 = 206,21 dm3/s' totaal (=0,20621 m3/s9totaal) Hieruit volgt dat de het aannemelijk is dat de woning qua luchtdoorlatendheid niet voldoet aan de eisen van het bouwbesluit die van toepassing waren bij de (ver)bouw van de woning. Om de mate van de overschrijding wat in te kleuren is het goed om deze te vergelijken met de mate van luchtdichtheid voor vergelijkbare woningen die onder hetzelfde bouwbesluit als nieuwbouwproject tot stand komen. Voor nieuwbouwprojecten was in 2018 een EPC norm geëist van 0,4. Om die EPC norm te kunnen halen was het gangbaar om in de EPC berekening een maximale luchtvolumestroom aan te houden van 0,4 tot 0,6 dm3/s9|c m2. Wanneer dit voor [het gehuurde] zou zijn verplicht zou via de EPC waarde dan een maximale luchtdoorlatendheid van bijvoorbeeld 0,6 dm3/s9cm2 * 85m2 = 52 dm/s9acceptabel zijn geweest. In vergelijking daarmee is vastgestelde luchtdoorlatendheid hoog. (...) Ernst vastgestelde volumestromen. Een luchtlekkage van 200dm3/sec is een behoorlijke hoeveelheid lucht. In vergelijking met nieuwbouwwoningen die destijds aan veel hogere eisen moesten voldoen, presteert de woning slecht. Echter in vergelijking met de vangnetbepaling uit het bouwbesluit is de indicatieve overschrijding 6,21 dm3/s9(= 206,21 3 200) ofwel 3% boven de norm. Dat is te beoordelen als een geringe indicatieve overschrijding van de norm uit het bouwbesluit. (…) Omdat de woning onder een verbouw vergunning is gerealiseerd, maar het een verdieping betreft die feitelijk geheel nieuw is gerealiseerd mag ook wel een luchtdichtheid verwacht worden die overtuigend voldoet aan de vangnetbepaling uit het bouwbesluit. Dat de woning bij een indicatieve meting hier niet aan voldoet moet daarom ondanks het indicatieve karakter van de meting toch wel als een gebrek aan de woning worden gezien. (...) 8Vragenbeantwoording 1. (…) Antwoord: In de woning doet zich daadwerkelijk een probleem met de luchtstroom voor. De woning is onvoldoende luchtdicht. De norm uit het bouwbesluit wordt net overschreden. De overschrijding is met 3% gering. Omdat de norm een zogenoemde vangnetbepaling betreft, is de omvang van de luchtstroom vrij behoorlijk en moet de overschrijding worden beoordeeld als een technisch gebrek. Meer specifiek: a. (...) Antwoord: De luchtstroom zal vooral waarneembaar zijn wanneer zich drukverschillen voordoen die ontstaan door de wind. De woning heeft een lange smalle vorm die daarvoor vrij gevoelig is. Wanneer aan de ene kant van de woning door wind een overdruk tegen de gevel ontstaat, zal aan de andere zijde een onderdruk ontstaan. Aan de zijde waar overdruk heerst, stroomt koude lucht via openingen de woning in, terwijl aan de zijde waar onderdruk heerst de warme lucht via openingen de woning verlaat. De woning is aan de oostzijde vrij onbeschermd dus zal dit bij een oostenwind het beste merkbaar zijn. (...) 2(...) Antwoord: Het is aannemelijk dat de luchtstroom het huurgenot van [appellant] beperkt. In de woning zal zich vrij gemakkelijk stroming van lucht voor kunnen doen die als tocht wordt ervaren. In aanvulling daarop van kan gesteld worden dat de beperking van het huurgenot doordat de woning qua luchtdichtheid niet voldoet aan de eis van het bouwbesluit gering is. (...) Echter omdat het bij de eis om een vangnetbepaling gaat, is het feit dat de woning deze vangnetbepaling niet haalt wel aan te merken als een (serieus) gebrek. De omvang van de luchtlekkages in de schil van de woning zijn in vergelijking met nieuw gebouwde woningen uit dezelfde bouwperiode ook best fors van omvang. Om die reden is het begrijpelijk dat [appellant] een beperking van diens huurgenot ervaart. Geobjectiveerd naar de overschrijding van de eis voor luchtdichtheid uit het bouwbesluit kan die beperking van het huurgenot echter slechts gering zijn. Er doet zich ongeveer 3% meer luchtstroming voor dan op grond van de eisen volgens het bouwbesluit verwacht mocht worden. Dat percentage kan wellicht ook dienen ter objectivering van de beperking van het huurgenot. (...)” 5.6. Op 27 juli 2023 heeft de kantonrechter eindvonnis gewezen. De omvang van het geschil in hoger beroep 7.1. Partijen hebben de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde niet bestreden. Zodoende staat vast dat de huurovereenkomst tussen partijen is ontbonden per 27 juli 2023, de datum van het eindvonnis van de kantonrechter. Vast staat ook dat het gehuurde op 6 september 2023 is ontruimd. 7.2. Het gaat in deze procedure in hoger beroep enkel om de hoogte van de huurpenningen c.q. de gebruiksvergoeding die [appellant] nog aan [geïntimeerde] verschuldigd is over de periode tussen de melding van het gebrek (tocht) op 24 maart 2021 en de ontruiming op 6 september 2023. [appellant] vordert alsnog huurprijsvermindering. Daarnaast heeft [appellant] zijn vordering gewijzigd, in die zin dat ook de door hem aan [geïntimeerde] betaalde waarborgsom van € 3.500,00 door [geïntimeerde] terugbetaald dient te worden, althans dat deze borg in mindering moet worden gebracht op diens vordering. [geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging en het hof ziet ook geen aanleiding om deze ambtshalve buiten beschouwing te laten. Zodoende zal recht worden gedaan op de gewijzigde eis zoals hiervoor onder 6.1. is vermeld. De standpunten van partijen 7.3. [appellant] heeft, samengevat, gesteld dat het huurgenot dat hij als huurder redelijkerwijs mocht verwachten op basis van de huurovereenkomst als uitgangspunt moet worden genomen en dus niet, althans niet primair, wat hij redelijkerwijs mocht verwachten op basis van het bouwbesluit. Wanneer een huurder een woning huurt waarvan bekend is dat deze zeer recent volledig is ver(nieuw)bouwd en waarvan de verhuurder deze ook aanprijst als luxe en hoogwaardig afgewerkt èn daarvoor een forse huurprijs vraagt, dan moet geconcludeerd worden dat de huurder de verwachting mocht hebben dat de afwerking en het voorzieningenniveau gelijk is aan nieuwbouw. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis ten onrechte het bouwbesluit als uitgangspunt genomen voor de beoordeling van de ernst van het gebrek in de zin van artikel 7:207 BW. Dat is niet juist omdat het bouwbesluit alleen niet bepalend is voor de vraag of er sprake is van non-conformiteit, aldus [appellant] . 7.4. [geïntimeerde] voert, in de kern, aan dat hij het eens is met de overwegingen van de kantonrechter die volgens hem uitstekend onderbouwd zijn. Het eindvonnis is uitvoerig en helder gemotiveerd. Dat de technische normen uit het bouwbesluit zijn aangehaald is wat [geïntimeerde] betreft ook logisch. Het juridische kader voor huurprijsvermindering 7.5. Centraal staat de vraag of [appellant] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Volgens artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. 7.6. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat artikel 7:207 lid 1 BW restrictief moet worden toegepast. Voor een aanspraak op huurprijsvermindering moet de genotsvermindering van voldoende betekenis zijn, zodat deze de gedeeltelijke ontbinding en haar gevolgen rechtvaardigt. Anders gezegd, niet ieder “wissewasje” geeft recht op vermindering van de huurprijs. Als voorbeeld wordt genoemd dat onvoldoende is dat een dak aan vernieuwing toe is, wel voldoende is dat een dak lekt (Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 18). De vereisten van evenredigheid en van een vordering in rechte brengen mee dat in de praktijk slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding zal zijn tot huurvermindering (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 11). In geval van een huurprijsvermindering moet de rechter aan de hand van de specifieke omstandigheden van het desbetreffende geval tot een inschatting te komen welke korting op de prijs als evenredig heeft te gelden. Voor de praktijk is van belang dat de rechterlijke vrijheid hierbij groot is. De gewone regels van stelplicht en bewijslast gelden niet. Er is sprake van een ernstig gebrek aan het gehuurde 7.7. Volgens artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Gelet op de eerder geciteerde passages van het deskundigenrapport staat voldoende vast dat de door de deskundige beschreven tochtproblematiek als een ernstig gebrek gekwalificeerd kan worden. In de kwalificatie “gebrek” ligt voorts al besloten dat het gehuurde vanwege de tocht (“het qua luchtdichtheid niet voldoen aan de eis van het bouwbesluit”) aan [appellant] niet het genot kon verschaffen dat hij mocht verwachten van de woning. De genotsbeperking is van voldoende betekenis voor huurprijsvermindering 7.8. Waar het om gaat bij een aanspraak op huurprijsvermindering is de vraag of de genotsvermindering van voldoende betekenis is. Anders gezegd: of de genotsbeperking van [appellant] ernstig genoeg was om een vermindering van de huurprijs te rechtvaardigen. Het hof oordeelt, anders dan de kantonrechter, dat dit het geval is. Dit oordeel wordt hieronder toegelicht. Nieuwbouw in plaats van verbouw 7.9. Het pand waarvan het gehuurde onderdeel is, is in 2019 grondig door [geïntimeerde] verbouwd, dat wil zeggen door een aannemer op basis van tekeningen van een architect. Voorheen stond er een woning die alleen bestond uit een begane grond en een zolder. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [geïntimeerde] verklaard dat van die woning (hooguit) een paar vierkante meter van de voorgevel, waar de meterkast stond, overeind is blijven staan. Dit “omdat dat moest” vanwege het feit dat er vergunning was verleend voor een verbouwing. Voor het overige is het pand dus gesloopt, opnieuw opgebouwd en ook uitgebreid met een eerste en tweede verdieping. Die twee verdiepingen werden door [appellant] gehuurd. 7.10. In de advertentie waarmee [geïntimeerde] het gehuurde aanbood, is (onder meer) het volgende beschreven: luxe maisonnette; in 2019 is deze boerderij gesloopt en met grote zorgvuldigheid opnieuw herbouwd met de grootst mogelijke zorg en oog voor detail; hoogwaardig afgewerkt, aan zowel de buiten als binnenzijde; kortom een pand met oog voor detail en voorzien van alle hedendaagse gemakken. De huurprijs bedroeg € 1.750,00 per maand. Dit alles bepaalt mede de verwachtingen die [appellant] had en mocht hebben van het gehuurde. 7.11. Anders dan de kantonrechter oordeelt het hof gelet op het voorgaande dat de vergelijking met nieuwbouw wèl opgaat. Deze vergelijking ligt in de gegeven omstandigheden meer voor de hand dan een vergelijking met een (gemiddelde) verbouwing. In zoverre slaagt de grief van [appellant] . Formeel gezien, althans voor de aanvraag en verlening van de door [geïntimeerde] benodigde vergunningen, is het weliswaar als een verbouwing aangemerkt, maar in feite gaat het, zeker wat de eerste en tweede verdieping betreft, om nieuwbouw. Dat het zou gaan om een verbouwing is in zekere zin een fictie. Dit oordeel brengt met zich mee dat [appellant] hogere verwachtingen mocht hebben van (de luchtdichtheid van) het gehuurde, dan wanneer het daadwerkelijk ging om een verbouwing van een, volgens de advertentie: stadsboerderij uit de 17e eeuw (..) die rond 1900 was verbouwd tot stadswoning. Bevindingen van de deskundigen: luchtlekkages 7.12. Vast staat dat er luchtlekkages zijn in het gehuurde. Uit het expertiserapport van ZNEB van 13 oktober 2021 volgt dat toen al een luchtstroom is geconstateerd komende vanuit de spouwruimte. 7.13. Uit het deskundigenrapport van 23 maart 2023 van Keurhuis, dat een luchtdichtheidstest heeft uitgevoerd, blijkt dat er luchtlekkages bestaan via vrijwel alle openingen in de plafonds ten behoeve van inbouwspotjes, vrijwel alle wandcontactdozen in de wanden grenzend aan buiten en in de binnenwanden, de sparingen voor de rioleringen/cv-afvoeren en, kort gezegd, diverse aftimmeringen, kierdichtingen en aansluitingen. Overigens rapporteert de deskundige dat er geen geldige luchtdichtheidstest kon worden uitgevoerd, omdat er geen stabiel drukverschil kon worden gekregen/behouden. De reden hiervan kon zijn dat er te veel lekkage is de woning was of doordat er te veel wind op de voordeur stond. Dit gegeven acht het hof op zichzelf ook een indicatie dat er (veel) lucht in/uit de woning lekt. De globale, handmatige meting die wel kon worden gedaan is volgens de deskundige voldoende bruikbaar voor zijn onderzoek. Aard, omvang en ernst van de luchtlekkages - ervaring in het gehuurde: storend 7.14. Als dan gekeken wordt naar de aard, omvang en ernst van de luchtlekkages heeft [appellant] verklaard dat de wind bleef doorblazen in de woning. Ook nadat [geïntimeerde] op enig moment wandcontactdozen van (extra) purschuim had voorzien. Het was koud; niet zozeer de vloer maar de wanden waren niet warm te krijgen. Omdat het pand aan de Maas gelegen is, staat er veel wind. Het was best wel storend en hinderlijk, aldus [appellant] . Keurhuis heeft in het deskundigenrapport van 23 maart 2023 ook vastgelegd dat het aannemelijk is dat de luchtlekkages, gelet op de omvang ervan, voor een tochtervaring in de woning zorgen die als storend en als een aantasting van het comfort in de woning wordt ervaren. - normen volgens het Bouwbesluit 2012: overschreden 7.15. Verder heeft de deskundige, en in navolging daarvan ook de kantonrechter, aansluiting gezocht bij het bouwbesluit. Volgens [geïntimeerde] is het niet meer dan logisch dat de kantonrechter hierop heeft aangehaakt. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter het bouwbesluit ten onrechte als uitgangspunt genomen voor de beoordeling van de ernst van het gebrek in de zin van artikel 7:207 BW. In dit opzicht slaagt de grief van [appellant] niet. Het hof oordeelt dat het bouwbesluit wel degelijk ook als uitgangspunt kan dienen bij beantwoording van de vraag of de genotsvermindering van voldoende betekenis is om een huurprijs te verlagen. De omvang, aard en ernst van het gebrek kunnen daardoor immers worden geobjectiveerd. Dit is weliswaar niet expliciet aan de deskundige gevraagd door de kantonrechter, maar zij heeft de deskundige wel uitgenodigd om ook zelfstandig punten naar voren te brengen (zie rov. 5.5). Het hof komt wel tot een andere conclusie dan de kantonrechter. De reden daarvoor wordt hieronder toegelicht. 7.16. In het gehuurde is bij benadering een globale luchtlekkage gemeten van 206,21 dm3/s. Net als de kantonrechter heeft het hof geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de berekening die ook door partijen niet is weersproken. De deskundige heeft verder de normen voor zowel een verbouwing als nieuwbouw vermeld. In geval van een verbouwing gaat het om een vangnetbepaling, die wordt omschreven als een vrij ruime eis, een minimale ondergrens, van 200 dm3/s. Hoewel de overschrijding van de vangnetbepaling dus weliswaar gering is (3%), zoals de deskundige en de kantonrechter benoemen, is er sprake van een overschrijding. Omdat het een vangnetbepaling is vermeldt de deskundige tegelijkertijd dat de overschrijding aan te merken is als een (serieus) technisch gebrek. De omvang van de lekkages is in vergelijking met nieuw gebouwde woningen uit dezelfde periode, volgens het rapport van de deskundige “best fors” en de norm (200 dm3/s) van de vangnetbepaling is een behoorlijke hoeveelheid lucht. In geval van nieuwbouw zou voor het gehuurde een maximale luchtdoorlatendheid van 52 dm3/s acceptabel zijn geweest. Zoals hiervoor in 7.9-7.11 al is overwogen gaat het in feite om nieuwbouw. Zo bezien gaat het om een grove overschrijding van de norm (bijna 400%). Totaal € 2.692,00 7.27. Als niet weersproken door [appellant] zal het hof de door [geïntimeerde] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de uitspraak. 8De uitspraak Het hof: 8.1. vernietigt het bestreden vonnis voor zover: [appellant] in conventie is veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 1.750,00 per maand aan achterstallige huurpenningen vanaf mei 2021 tot aan de ontbinding, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag van voldoening (onder 3.3), [appellant] in conventie is veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen een gebruikersvergoeding overeenkomend met de per maand verschuldigde huurpenningen van € 1.750,00 vanaf de datum van ontbinding tot aan het tijdstip waarop daadwerkelijk is ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag van voldoening (onder 3.4), en de door [appellant] in reconventie gevorderde huurprijsverlaging is afgewezen (onder 3.10); 8.2. en in zoverre opnieuw rechtdoende: - verlaagt de huurprijs van € 1.750,00 per maand met 10% (tien procent) tot € 1.575,00 per maand over de periode van 24 maart 2021 tot 6 september 2023; - veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] te betalen de achterstallige huurpenningen van € 1.575,00 per maand vanaf 1 mei 2021 tot 27 juli 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis in eerste aanleg tot aan de dag van voldoening; - veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] te betalen een gebruikersvergoeding overeenkomend met de per maand verschuldigde huurpenningen van € 1.575,00 vanaf 27 juli 2023 tot 6 september 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis in eerste aanleg tot aan de dag van voldoening; - verklaart voor recht dat de borg van € 3.500,00 in mindering strekt op hetgeen [appellant] aan [geïntimeerde] uit hoofde van dit arrest verschuldigd is; - bepaalt dat een bedrag van € 220,17 aan in de periode van 24 maart 2021 tot 1 mei 2021 teveel betaalde huur, in mindering strekt op hetgeen [appellant] uit hoofde van dit arrest aan [geïntimeerde] verschuldigd is; 8.3. bekrachtigt het bestreden vonnis in conventie en in reconventie voor het overige; 8.4. veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 2.692,00, te betalen binnen veertien dagen na de datum van deze beschikking en, als [appellant] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, te vermeerderen met € 92,00 en de kosten van betekening; 8.5. veroordeelt [appellant] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald; 8.6. verklaart dit arrest wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 8.7. wijst dat wat meer of anders is gevorderd af. Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, J.B. Smits en G.F.A.M. de Graauw en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 juli 2025. griffier rolraadsheer 7.17. Kortom, het gebrek aan het gehuurde, dat wil zeggen de tocht die [appellant] van meet af (oktober 2020) tot aan de ontruiming (september 2023) heeft ervaren, is naar het oordeel van het hof van voldoende betekenis om een verlaging van de huurprijs te rechtvaardigen. Voldoende is komen vaststaan dat er sprake is van een substantiële aantasting van het huurgenot van [appellant] . Een percentage van 10% van de huurprijs acht het hof evenredig 7.18. De volgende vraag is wat een evenredige vermindering van de huurprijs inhoudt. Het hof oordeelt dat in dit geval een vermindering met een percentage van 10% evenredig is. Partijen hebben niet bestreden dat aansluiting kan worden gezocht bij het gebrekenboek van de Huurcommissie, meer specifiek: een manco met betrekking tot water- en winddichtheid, oftewel een gebrek in categorie B (B3) wat kan leiden tot een vermindering van maximaal 30% van de huurprijs. [appellant] heeft echter onvoldoende onderbouwd dat het maximum percentage moet worden toegepast en [geïntimeerde] heeft enkel aangevoerd dat een percentage van 30% veel te hoog is. Het hof overweegt dat het gebrek heeft bestaan tijdens de gehele huurperiode van bijna drie jaar en dat het onder andere gaat om vrijwel alle inbouwspotjes en vrijwel alle wandcontactdozen in de woning. [geïntimeerde] was het grootste deel van die periode (sinds 24 maart 2021) ook bekend met de klacht van [appellant] en (vanaf 13 oktober 2021) ook al met de bevindingen van ZNEB. De vermindering betreft de periode van 24 maart 2021 tot 6 september 2023 7.19. Niet in geschil is dat [appellant] in zijn e-mail van 24 maart 2021 [geïntimeerde] , zoals artikel 7:207 lid 2 BW voorschrijft, behoorlijk kennis heeft gegeven van zijn klacht. De huurprijs zal dan ook vanaf die datum (naar rato) worden verminderd met 10%. Dit betekent dat [appellant] per 24 maart 2021 niet langer een bedrag van € 1.750,00, maar een bedrag van € 1.575,00 per maand verschuldigd was. 7.20. [appellant] heeft gevorderd de huur te verlagen “tot aan de dag dat de huurovereenkomst is geëindigd” (zie 6.1). De huurovereenkomst is geëindigd op 27 juli 2023. [appellant] heeft, zo begrijpt het hof, bedoeld om ook een verlaging van de gebruikersvergoeding te vorderen die hij verschuldigd is vanaf de ontbinding tot aan de ontruiming van het gehuurde op 6 september 2023. [appellant] stelt immers (onder punt 10 van de memorie van grieven) dat de inzet van het hoger beroep de hoogte van de huur in de periode van 24 maart 2021 tot 6 september 2023 is. De huurprijsvermindering is gedurende deze periode toewijsbaar. De waarborgsom en te veel betaalde huur maart-april 2021 strekken in mindering 7.21. Vast staat dat [appellant] een waarborgsom aan [geïntimeerde] heeft voldaan. Het gaat om een bedrag van € 3.500,00. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij na het vertrek van [appellant] de nodige achtergelaten spullen heeft opgeruimd en veel herstelwerkzaamheden heeft moeten uitvoeren. De nog te begrote kosten zouden in mindering strekken op de borg. [geïntimeerde] heeft de kosten echter niet begroot en ook niet onderbouwd. Dat de waarborgsom in enige mate tot dekking van herstelkosten zou moeten dienen, kan daarom in deze procedure niet worden vastgesteld. De borg van € 3.500,00 strekt dan ook volledig in mindering op dat wat [appellant] nog aan [geïntimeerde] verschuldigd is. Het hof zal dit voor recht verklaren zoals gevorderd, met dien verstande dat er geen rentedatum wordt bepaald. Omdat de waarborgsom moet worden verrekend met de huurvordering is er namelijk geen sprake van verzuim en dus geen rente verschuldigd door [geïntimeerde] . 7.22. [appellant] heeft vanaf mei 2021 geen huur meer betaald. Over de periode van 24 maart 2021 tot en met april 2021 heeft hij echter, gelet op de (achteraf) toe te passen vermindering van de huurprijs, een bedrag van € 220,17 te veel betaald. Dit bedrag is berekend als volgt: Maart 2021 1. tot en met 23 maart 2021: € 1.750,00 / 31 = € 56,45 x 23 = € 1.298,35 24 tot en met 31 maart 2021: € 1.575,00 / 31 = € 50,81 x 8 = € 406,48 + Totaal verschuldigd € 1.704,83 Betaald door [appellant] € 1.750,00 - Te verrekenen € 45,17 Voor de maand april 2021 geldt dat een bedrag van € 175,00 (10% van € 1.750,00) te veel is voldaan, tezamen: € 220,17. 7.23. Dit alles betekent dat de vordering van [geïntimeerde] op [appellant] moet worden verminderd met de borg en het teveel betaalde bedrag. Daar komt bij dat in het deurwaardersexploot van 10 augustus 2023 (productie 1 bij de memorie van antwoord) de maand augustus 2023 zowel onder B.1 (achterstallige huurpenningen) als onder B.3 (achterstallige gebruiksvergoeding) is opgenomen. Vanzelfsprekend kan de huur voor deze maand slechts eenmaal worden gevorderd. Het energieverbruik blijft verder buiten beschouwing 7.24. [appellant] heeft nog gegriefd tegen de overweging die de kantonrechter (ook) aan haar oordeel (dat er geen sprake is van gederfd woongenot) ten grondslag heeft gelegd, namelijk dat door de deskundige niet is vastgesteld dat er sprake is van een substantieel hoog energieverbruik. [appellant] heeft, tegenover de betwisting door [geïntimeerde] , onvoldoende onderbouwd, laat staan bewezen, dat sprake is van een substantieel hoog energieverbruik als gevolg van het gebrek aan de woning. Dat had wel op zijn weg gelegen. In eerste aanleg zijn en blijven de proceskosten gecompenseerd 7.25. De compensatie van de proceskosten tussen partijen in eerste aanleg is niet door hen bestreden. [appellant] heeft weliswaar gevorderd om [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van beide procedures, maar heeft hij niet althans onvoldoende onderbouwd waarom de kosten in eerste aanleg voor rekening zouden moeten komen van [geïntimeerde] . Een deugdelijke grief ontbreekt. Bovendien blijft het bestreden vonnis grotendeels in stand, zodat het hof ook om die reden geen aanleiding ziet een andersluidende beslissing te nemen op dit punt. De proceskosten in hoger beroep komen voor rekening van [appellant] 7.26. [appellant] krijgt in deze procedure grotendeels ongelijk. De procedure in hoger beroep was weliswaar nodig om alsnog een huurprijsvermindering van 10% te bewerkstelligen, in zoverre slaagt zijn grief, maar dit laat onverlet dat [appellant] ten onrechte de overige 90% van de huur vanaf vrijwel het begin van de huurovereenkomst onbetaald heeft gelaten en daardoor een forse achterstand heeft laten ontstaan en heeft laten bestaan. De proceskosten in hoger beroep komen zodoende voor zijn rekening. Deze kosten aan de zijde van [geïntimeerde] worden vastgesteld op: Griffierecht € 798,00 Salaris advocaat € 1.716,00 (2 punten x appeltarief I) Nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de