ECLI:NL:GHSHE:2025:1704

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.333.660/01 arrest van 17 juni 2025 in de zaak van 1 [appellant] ,wonende te [woonplaats] , appellant in principaal hoger beroep, geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, hierna aan te duiden als [appellant] , advocaat: mr. L.R.G.M. Spronken te 's-Hertogenbosch, tegen 1 [geïntimeerde sub 1] ,wonende te [woonplaats] , 2. [geïntimeerde sub 2] ,wonende te [woonplaats] , geïntimeerden in principaal hoger beroep, appellanten in incidenteel hoger beroep, hierna aan te duiden als [geïntimeerden] , advocaat: mr. J.J.F. van de Voort te Doorn, gemeente Utrechtse Heuvelrug, als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 21 november 2023 in het hoger beroep van het vonnis van 19 juli 2023, gewezen door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, onder zaaknummer C/01/381080 / HA ZA 22-210. 5Het verloop van de procedure Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenarrest van 21 november 2023 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast; het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 3 april 2024; de memorie van grieven met producties; de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens houdende memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met producties; de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep; de mondelinge behandeling, waarbij beide partijen spreeknotities hebben overgelegd; de bij H-formulieren van 31 maart 2025 en 3 april 2025 door [appellant] toegezonden aktes houdende overlegging producties, die [appellant] bij mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht; de bij H-formulier van 3 april 2025 door [geïntimeerden] toegezonden brief met producties, die [geïntimeerden] bij mondelinge behandeling bij akte in het geding hebben gebracht. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

Kern van de zaak 6.1. [appellant] en [geïntimeerden] waren buren in een appartementencomplex. Op enig moment wilden [geïntimeerden] hun appartement verkopen en hebben zij met [appellant] een koopovereenkomst gesloten. [appellant] heeft vervolgens een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Volgens [geïntimeerden] kan hij echter geen beroep doen op het financieringsvoorbehoud omdat hij niet heeft voldaan aan zijn documentatie- en inspanningsplicht. In deze procedure gaat het erom of [appellant] een beroep toekomt op het financieringsvoorbehoud en zo niet, of hij dan gehouden is tot betaling van de contractuele boete en aanvullende schadevergoeding.

6.2. In dit hoger beroep wordt uitgegaan van de volgende feiten. 6.2.1. [geïntimeerden] waren tot 6 april 2023 eigenaar van het appartement aan [adres A] . [appellant] is eigenaar van het appartement aan [adres B] . 6.2.2. Op 21 januari 2022 hebben [geïntimeerden] en [appellant] mondelinge overeenstemming bereikt over de koop door [appellant] van [adres A] . [appellant] heeft toen met makelaar [XX] een overeenkomst van opdracht gesloten voor de verkoop van [adres B] . [geïntimeerden] hadden met [XX] een afspraak gemaakt voor het inmeten en foto’s maken van [adres A] op 21 januari 2022, maar in onderling overleg is besloten op die dag [adres B] te fotograferen en in te meten. 6.2.3. [geïntimeerden] en [appellant] hebben op 24 januari 2022 een schriftelijke overeenkomst ondertekend over de (ver)koop van [adres A] voor een bedrag van € 900.000,- (hierna: de koopovereenkomst). [persoon A] (hierna: [persoon A] ), werkzaam bij [XX] , is verkoopmakelaar voor [geïntimeerden] 6.2.4. In de koopovereenkomst is in de artikelen 5.1 en 5.2 onder meer vermeld: "5.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 10 maart 2022 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 90.000,-, zegge NEGENTIGDUIZEND EURO. ... 5.2. In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. ..." 6.2.5. In artikel 14 van de koopovereenkomst is - voor zover voor de beoordeling van belang - bepaald: ‘‘14.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 14.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. ” 6.2.6. In artikel 18.1 van de koopovereenkomst is vermeld, voor zover voor de

"Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: a. op 3 maart 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 650.000,-, zegge ZESHONDERDVIJFTIGDUIZEND EURO geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan Niet van toepassing, of een rentepercentage niet hoger dan thans geldende hypotheekrente, bij de volgende hypotheekvorm: Algemeen aanvaarde hypotheekvorm. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht; of ..." 6.2.7. En artikel 18.3 van de koopovereenkomst luidt: "Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toestemming en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 18.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat twee afwijzingen van erkende geldverstrekkende bankinstellingen aan verkoper of diens makelaar dienen te worden overgelegd. In aanvulling hierop/In afwijking hiervan komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd’: Hypotheekaanvraag met bijlagen alsmede de eventuele offerte van de desbetreffende financiële instelling. ..." 6.2.8. Voor het verkrijgen van financiering voor de aankoop van [adres A] heeft [appellant] hypotheekadviseur [YY] ingeschakeld. 6.2.9. Op 31 januari 2022 heeft [YY] bij Obvion een offerte aangevraagd voor een hypothecaire geldlening van € 326.235,-. 6.2.10. Op 1 februari 2022 heeft Obvion voorbeeldofferte afgegeven waarin onder andere staat “[…] Het bedrag dat u wilt lenen € 841.115,00 Het bedrag dat wordt gebruikt voor overbrugging € 505.880,00 Het bedrag dat u zelf wilt inleggen € 47.500,00”; en waarin een lijst is opgenomen van documenten die nog moeten worden aangeleverd. 6.2.11. Op 2 februari 2022 heeft [appellant] per e-mail aan [YY] (hierna: [YY] ) van [YY] geschreven: “Hoi [YY] , Van jouw collega ontving ik bovenstaand aanbod. Super dat alles al zo snel geregeld is. Wel wil ik nog even wachten met het tekenen van de bankgarantie. Heb inmiddels 2 bezichtigingen gehad, maar valt eerlijk gezegd toch een beetje tegen. Het financieringsvoorbehoud loopt tot 3 maart. Gelukkig is dat nog altijd een escape mocht het niet slagen. Al hoop ik dat natuurlijk niet, want je bent niet voor niets dit traject ingeslagen. Zag overigens dat met een overbruggingskrediet ik een aardig bedrag aan kan. Dit staat het inroepen van het financieringsvoorbehoud toch niet in de weg?” Op dezelfde dag heeft [YY] geantwoord: “Hoi [appellant] , Als jouw woning niet of voor te weinig verkocht wordt is het overbruggingskrediet ook niet mogelijk en daarmee de gehele financiering niet.” 6.2.12. Op 4 februari 2022 heeft [persoon B] van [YY] (hierna: [persoon B] ) telefonisch contact opgenomen met [appellant] . Tijdens dat gesprek is [appellant] onder andere geattendeerd op de stukken die [YY] nodig had om het renteaanbod van Obvion verder in behandeling te nemen. Het gaat dan onder andere om het aanleveren van twee taxatierapporten, van zowel de [adres B] als de [adres A] . 6.2.13. Op 16 februari 2022 heeft [appellant] per e-mail aan [YY] geschreven: “Helaas verloopt de verkoop op dit moment nog heel traag en zijn er -tot nu toe- niet heel veel bezichtigingen geweest. Hierop vooruitlopende wilde ik je even wat vragen met betrekking tot artikel 18 van de ontbindende voorwaarden aangaande het financieringsvoorbehoud. Mocht de verkoop niet slagen dan dien ik uiterlijk 3 maart as. Het financieringsvoorbehoud in te roepen. Dit dient gepaard te gaan met 2 afwijzingen van een erkende geldverstrekkende bankinstellingen. Ook dient er aanvullende een hypotheekaanvraag met bijlagen alsmede de eventuele offerte van de betreffende financiële instelling te worden verstrekt. Deze stukken dienen uiterlijk 3 maart te worden overgelegd clan de makelaar. Kun jij inschatten hoeveel tijd je hiervoor nodig hebt om aan deze voorwaarde te voldoen?” 6.2.14. Op 17 februari 2022 heeft [persoon B] opnieuw telefonisch contact met [appellant] opgenomen. [persoon B] heeft in dat gesprek nogmaals gevraagd om de twee taxatierapporten aan te leveren. [appellant] had de taxatierapporten op dat moment nog niet laten opmaken. 6.2.15. Op 21 februari 2022 heeft [XX] aan [appellant] en [geïntimeerden] gemaild: “Zoals zojuist onderling besproken zal het verzoek tot verlenging van het financieringsvoorbehoud voor de koop van het appartement aan [adres A] worden verleend. […] Het doel van dit uitstel is om de financiering rond te krijgen. Hiermee heeft de kopende partij de inspanningsverplichting om aan de voorwaarden van artikel 18 uit de koopovereenkomst te voldoen ten einde de financiering of overbrugging te verkrijgen.” 6.2.16. [appellant] heeft op 22 februari 2022 het volgende e-mailbericht naar [XX] gestuurd: “Ben zojuist bij [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] geweest. Na een gesprek zijn we tot het besluit gekomen af te zien van verlenging van de termijn. Ik zal alsnog, conform overeenkomst, een afwijziging overleggen.” 6.2.17. Op 25 februari 2022 heeft Obvion een afwijzingsbrief verstuurd waarin staat “[…] Wij hebben uw aanvraag zorgvuldig beoordeeld met de informatie die u ons heeft gegeven. Uw hypotheekaanvraag voldoet helaas niet aan onze voorwaarden. Daarom wijzen wij uw hypotheekaanvraag af”; 6.2.18. Diezelfde dag heeft [YY] bij Rabobank een offerte aangevraagd voor een hypothecaire geldlening van € 373.735,00. Deze aanvraag is bij brief van 2 maart 2022 afgewezen. In de afwijzingsbrief staat “[…] Uw aanvraag voor een hypothecaire geldlening is afgewezen omdat de aanvraag niet voldoet aan de door ons gestelde voorwaarden […]”. 6.2.19. [XX] heeft op 2 maart 2022 aan [appellant] meegedeeld: "Het is alweer een week geleden dat we contact hebben gehad over de ontbinding van de koopovereenkomst van [adres A] . Eerlijk gezegd was ik in de veronderstelling dat jouw hypotheekadviseur toen al 2 afwijzingen van erkende geldverstrekkers in zijn bezit zou hebben inclusief alle juiste aan te leveren stukken. We hebben tot op heden nog geen stukken van je mogen ontvangen.

6.3.1. In de procedure bij de rechtbank vorderden [geïntimeerden] kort gezegd verklaring voor recht dat de namens [appellant] op 2 maart 2022 ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst geen effect sorteert; verklaring voor recht dat [appellant] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst; primair verklaring voor recht dat de koopovereenkomst door [geïntimeerden] op 13 maart 2022 buitengerechtelijk is ontbonden en subsidiair ontbinding van de koopovereenkomst; veroordeling van [appellant] tot betaling van een bedrag van € 90.000,- aan contractuele boete, te vermeerderen met wettelijke rente; veroordeling van [appellant] tot betaling van een bedrag van € 60.000,- aan aanvullende schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente; veroordeling van [appellant] tot betaling van beslagkosten en buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente en veroordeling van [appellant] in de werkelijke proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente. 6.3.2. [appellant] heeft tegen deze vorderingen verweer gevoerd. 6.3.3. [appellant] heeft voorts [XX] in vrijwaring opgeroepen en - kort gezegd - gevorderd dat [XX] wordt veroordeeld om aan [appellant] te betalen al hetgeen waartoe [appellant] in de hoofdzaak wordt veroordeeld, met veroordeling van [XX] in de proceskosten van de vrijwaringsprocedure, te vermeerderen met wettelijke rente. 6.3.4. De rechtbank heeft in de hoofdzaak voor recht verklaard dat de namens [appellant] op 2 maart 2022 ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst geen effect heeft gesorteerd; voor recht verklaard dat [appellant] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst; voor recht verklaard dat de koopovereenkomst door [geïntimeerden] op 13 maart 2022 buitengerechtelijk is ontbonden; [appellant] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 90.000,- aan contractuele boete, vermeerderd met wettelijke rente; [appellant] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 60.000,- aan aanvullende schadevergoeding, vermeerderd met wettelijke rente; [appellant] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 2.288,95 aan beslagkosten, te vermeerderen met wettelijke rente, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Het meer of anders gevorderde is door de rechtbank afgewezen. 6.3.5. In de zaak in vrijwaring heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] op [XX] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

6.4.1. [appellant] heeft in principaal hoger beroep twaalf grieven aangevoerd tegen het vonnis en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis en het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerden] [appellant] heeft gevorderd dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot terugbetaling van hetgeen [appellant] op grond van het vonnis heeft betaald en tot veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in eerste instantie en in hoger beroep. 6.4.2. [geïntimeerden] heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd tot ongegrondverklaring van de grieven van [appellant] . In incidenteel hoger beroep hebben [geïntimeerden] drie grieven aangevoerd. Zij hebben geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis voor zover enige vordering van [geïntimeerden] is afgewezen en tot het alsnog volledig toewijzen van hun vordering, met veroordeling van [appellant] in de werkelijke kosten in beide instanties. 6.4.3. [appellant] is niet in hoger beroep gekomen tegen de afwijzing van zijn vorderingen op [XX] in de zaak in vrijwaring. Deze vorderingen maken dus geen onderdeel uit van de procedure in hoger beroep. 6.4.4. Gezien de grieven in het principale en incidentele hoger beroep gaat het in hoger beroep om het volgende: de vraag of [appellant] een beroep kan doen op het financieringsvoorbehoud (grieven 1-7 in het principale hoger beroep en grieven 1 en 2 in het incidentele hoger beroep); de vraag of [geïntimeerden] de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden (grieven 8 en 9 in het principale hoger beroep); het beroep van [appellant] op matiging van de contractuele boete en aanvullende schadevergoeding (grieven 10 en 11 in het principale hoger beroep), en de vraag of [appellant] in de werkelijke proceskosten moet worden veroordeeld (grief 3 in het incidentele hoger beroep). Heeft [appellant] een geldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud? 6.5.1. De vraag is of [appellant] een geldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud van artikel 18 van de koopovereenkomst. 6.5.2. Uit artikel 18.3 van de koopovereenkomst blijkt dat [appellant] zich heeft verplicht om al het mogelijke te doen om een hypothecaire financiering te verkrijgen. Dit artikel bepaalt voorts dat de mededeling van een partij dat de ontbinding wordt ingeroepen goed gedocumenteerd moet zijn, waaronder wordt verstaan dat twee afwijzingen van erkende geldverstrekkende instellingen moeten worden overgelegd, voorzien van de hypotheekaanvraag met bijlagen en de eventuele offerte. Uit artikel 18.3 van de koopovereenkomst vloeien dus twee verplichtingen voort: een inspanningsverplichting en een documentatieverplichting. Het is vaste rechtspraak dat de ratio van de documentatieverplichting is dat de verkoper zich een beeld kan vormen over de vraag of de koper al het redelijk mogelijke heeft gedaan om een passende financiering te verkrijgen. De documentatieverplichting ligt in het verlengde van de inspanningsverplichting en heeft een bewijsfunctie. Dit betekent dat het enkele feit dat er formeel niet is voldaan aan de vereisten die zijn neergelegd in de koopovereenkomst, niet per definitie betekent dat er daardoor niet is voldaan aan de documentatieplicht. Doorslaggevend is immers of de verkoper uit de stukken kan opmaken dat de koper zich voldoende heeft ingespannen om de financiering te verkrijgen. 6.5.3. Ter onderbouwing van zijn beroep op het financieringsvoorbehoud heeft [appellant] de offerteaanvraag van 31 januari 2022, de voorbeeldofferte van 1 februari 2022 en de afwijzingsbrief van 25 februari 2022 van Obvion overgelegd en de offerteaanvraag van 25 februari 2022 en de afwijzingsbrief van 2 maart 2022 van Rabobank. 6.5.4. De gang van zaken was volgens [appellant] als volgt. [XX] ging uit van een verkoopprijs van € 779.000,- voor zijn woning ([adres B]). Op 31 januari 2022 heeft de hypotheekadviseur van [appellant] een hypotheekaanvraag bij Obvion gedaan ter hoogte van € 326.235,-. Het resterende deel van de koopsom zou worden gefinancierd met de overwaarde die [appellant] verwachtte te realiseren met de verkoop van [adres B]. Voor dat deel is een overbruggingskrediet aangevraagd. Dit blijkt uit de voorbeeldofferte. Uit het feit dat Obvion een voorbeeldofferte heeft afgegeven, volgt dat de aanvraag niet is afgewezen omdat [appellant] met zijn inkomen het gevraagde bedrag in beginsel kon lenen. De voorbeeldofferte is niets meer dan een renteaanbod en de uitnodiging om binnen zes weken de benodigde documentatie aan te leveren. Ruim voor het verstrijken van die termijn werd het [appellant] echter duidelijk dat hij zijn eigen appartement ([adres B]) niet verkocht zou krijgen voor de door de makelaar verwachte verkoopopbrengst en dat hij dus minder overwaarde zou realiseren. Er waren slechts drie bezichtigingen geweest en er was geen enkel bod gedaan. Dit betekende dat het bedrag in de hypotheekaanvraag naar boven moest worden bijgesteld. Dit heeft de hypotheekadviseur van [appellant] telefonisch aan Obvion medegedeeld. Obvion heeft telefonisch aan de hypotheekadviseur laten weten dat [appellant] op basis van zijn inkomen niet meer kon lenen dan € 326.235,- waarna de aanvraag is afgewezen, aldus [appellant] . Vervolgens is de afwijzingsbrief van 25 februari 2022 ontvangen. 6.5.5. Naar het oordeel van het hof volgt uit de hiervoor in rov. 6.2.1. e.v. vastgestelde feiten en de toelichting van [appellant] op de gang van zaken dat [appellant] niet heeft voldaan aan de documentatie- en inspanningsplicht. In de eerste plaats is van belang dat uit hetgeen door [appellant] is aangevoerd over de gang van zaken met betrekking tot hypotheekaanvraag bij Obvion volgt dat de hypotheekadviseur van [appellant] na de voorbeeldofferte van 1 februari 2022, de aanvraag telefonisch heeft gewijzigd en dat de afwijzingsbrief van 25 februari 2022 op de gewijzigde aanvraag is gebaseerd. Zelfs al zou komen vast te staan dat er inderdaad aldus is gehandeld, geldt dat hiermee niet is voldaan aan de documentatieverplichting van artikel 18.3 koopovereenkomst. Deze verplichting houdt immers in dat er twee afwijzingen met daarbij de aanvraag en eventueel de offerte moeten worden overgelegd. Dat de wijziging van de aanvraag door de hypotheekadviseur kennelijk mondeling is gebeurd, doet hier niet aan af. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt immers dat de documentatieplicht ertoe dient dat de verkoper kan beoordelen of en in hoeverre de koper heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting en of het financieringsvoorbehoud terecht wordt ingeroepen. Zonder inzicht in de hypotheekaanvraag, is het voor de verkoper niet mogelijk om deze beoordeling te maken. Indien in een geval zoals hier de aanvraag mondeling is gewijzigd, is het aan de koper om hiervan een schriftelijke bevestiging te vragen en te overleggen om de verkoper in staat te stellen de beoordeling te maken. Indien de gewijzigde aanvraag zoals hier desondanks ontbreekt, is niet aan de documentatieplicht voldaan. 6.5.6. Hierbij komt dat de tweede afwijzing is gevolgd op de offerteaanvraag bij Rabobank op 25 februari 2022. Uit de hiervoor in rov. 6.2.13. – 6.2.18. vastgestelde feiten en de toelichting door [appellant] volgt echter dat hij op dat moment al had besloten van de koop van [adres A] af te zien.

6.9.1. Uit het voorgaande volgt dat het hof het vonnis zal vernietigen voor zover [appellant] is veroordeeld tot betaling van € 60.000,- aan aanvullende schadevergoeding aan [geïntimeerden] en [appellant] zal veroordelen tot betaling van € 50.000,- aan aanvullende schadevergoeding. [geïntimeerden] zullen worden veroordeeld tot terugbetaling aan [appellant] van € 10.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 augustus 2023. Het hof zal het vonnis voor het overige bekrachtigen. 6.9.2. Het hof zal de proceskosten in het principale hoger beroep compenseren omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld. [geïntimeerden] zullen worden veroordeeld in de kosten van incidentele hoger beroep omdat zij gelden als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij. De kosten voor de procedure in het incidentele hoger beroep aan de zijde van [appellant] zullen vastgesteld worden op: Salaris advocaat € 607.- (0,5 x 1 punt x tarief II) Nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 785,- 7De uitspraak Het hof: op het principaal en incidenteel hoger beroep vernietigt het bestreden vonnis voor zover [appellant] is veroordeeld tot betaling van € 60.000,- aan aanvullende schadevergoeding aan [geïntimeerden] en, opnieuw rechtdoende, veroordeelt [appellant] tot betaling van € 50.000,- aan aanvullende schadevergoeding aan [geïntimeerden] , bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige, veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot terugbetaling aan [appellant] van € 10.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 augustus 2023, veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten van het incidentele hoger beroep van € 785,- te betalen binnen veertien dagen na heden. Als [geïntimeerden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het arrest daarna wordt betekend, dan moeten [geïntimeerden] € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening, wijst af het meer of anders gevorderde, en verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. N.W.M. van den Heuvel, A.C. van Campen en G.A.M. Peper en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 juni 2025. griffier rolraadsheer

De offerteaanvraag bij Rabobank was niet gericht op het daadwerkelijk verkrijgen van een offerte, maar op het verkrijgen van een afwijzing van de financieringsaanvraag in verband met het beroep op het financieringsvoorbehoud dat [appellant] voornemens was te doen, zo volgt uit de e-mailwisseling met [YY] . Uit de afwijzing door Rabobank kan dan ook niet worden afgeleid dat [appellant] heeft voldaan aan de in artikel 18.3 van de koopovereenkomst neergelegde inspanningsverplichting. Deze afwijzing kan dus ook niet dienen ter onderbouwing van de stelling van [appellant] dat hij aan de documentatieplicht heeft voldaan. 6.5.7. [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn beroep op het financieringsvoorbehoud aangevoerd dat hij in ieder geval heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting, ook al zou strikt genomen niet zijn voldaan aan de documentatieplicht. Zijn inkomen was onvoldoende voor een hypothecaire geldlening hoger dan € 326.235,-. Indien hij een aanvraag voor een hypothecaire geldlening van een hoger bedrag zou hebben ingediend, zou deze dan ook sowieso zijn afgewezen, aldus [appellant] . Het hof volgt [appellant] hierin niet. De afwijzingen van Obvion en Rabobank zijn niet gemotiveerd, waardoor onduidelijk is op welke gronden de aanvragen zijn afgewezen. Hierbij komt dat vast staat dat [appellant] de door Obvion bij de voorbeeldofferte gevraagde documenten, waaronder een salarisstrook, een werkgeversverklaring en taxatierapporten van [adres B] en [adres A] , niet heeft verschaft waardoor onduidelijk is op welke gegevens de afwijzing van Obvion is gebaseerd. Voor wat betreft de aanvraag bij Rabobank geldt dat deze niet was gericht op het verkrijgen van een financiering, maar op het verkrijgen van een afwijzing (zie rov. 6.5.6. hiervoor). Op basis van de afwijzingen in combinatie met de door [appellant] gegeven toelichting op de gang van zaken (rov. 6.5.4. hiervoor) kan naar het oordeel van het hof dan ook niet worden vastgesteld dat [appellant] er sowieso niet in zou zijn geslaagd om de aankoop van [adres A] te financieren indien hij zich daarvoor voldoende zou inspannen. Andere feiten waaruit dit zou volgen, zijn door [appellant] niet gesteld. [appellant] heeft in dit kader aangeboden te bewijzen dat de afwijzing door Obvion een zogenaamde “Loan to Income” afwijzing was. Dit bewijsaanbod zal door het hof worden gepasseerd omdat het bewijs van deze stelling niet tot een ander oordeel leidt. Hiermee staat immers niet vast dat het [appellant] bij voldoende inspanning niet zou zijn gelukt om financiering voor de aankoop van [adres A] te verkrijgen. Hierbij komt nog dat het gezien de ratio van de documentatie- en inspanningsplicht van artikel 18.3 van de koopovereenkomst van belang is dat de koper de verkoper voorziet van alle informatie die nodig is om te kunnen beoordelen of de koper zich voldoende heeft ingespannen om financiering voor de aankoop te verkrijgen. Dat achteraf door bewijslevering in een juridische procedure inzicht wordt gegeven in de oorzaken van de afwijzing van een financieringsaanvraag is in dit licht onvoldoende. 6.5.8. Het hof acht ten slotte van belang dat uit de communicatie met [YY] (zie rov. 6.2.9. e.v. hiervoor) en de toelichting van [appellant] op de gang van zaken volgt dat hij er vanwege de geringe belangstelling voor zijn appartement geen vertrouwen meer in had dat hij zijn appartement voor € 779.000,- zou kunnen verkopen en om die reden een beroep wilde doen op het financieringsvoorbehoud. Hiervoor is het financieringsvoorbehoud in artikel 18.3 van de koopovereenkomst echter niet bedoeld. Dit geldt te meer nu tussen partijen niet in geschil is dat [appellant] heeft verzocht om in de koopovereenkomst op te nemen dat hij de koopovereenkomst zou kunnen ontbinden indien zijn eigen woning ( [adres B] ) niet binnen een bepaalde tijd voor een bepaald bedrag zou zijn verkocht en dat [geïntimeerden] hiermee niet hebben ingestemd. Het had dan ook op de weg van [appellant] gelegen om zich ondanks de geringe belangstelling voor zijn appartement in te spannen om financiering te verkrijgen voor de aankoop van [adres A] . Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [appellant] aan deze verplichting en de daarmee samenhangende documentatieverplichting niet heeft voldaan. 6.5.9. [geïntimeerden] hebben in het kader van hun verweer tegen het beroep van [appellant] op het financieringsvoorbehoud nog aangevoerd dat uit de voorbeeldofferte van Obvion volgt dat [appellant] een hypothecaire geldlening van € 841.115,- heeft aangevraagd, terwijl in het financieringsvoorbehoud een maximum van € 650.000,- is overeengekomen. Volgens [appellant] is dit niet juist en gaat de voorbeeldofferte uit van hypothecaire geldlening van € 326.235,-. Het verschil tussen dit bedrag en het bedrag van € 841.115,- betreft volgens hem het overbruggingskrediet (zie rov. 6.5.4. hiervoor). Uit het voorgaande volgt echter dat ook indien ervan uitgegaan wordt dat het uitsluitend gaat om een hypothecaire geldlening van € 326.235,- dan wel het bij Rabobank aangevraagde bedrag van € 373.000,- voor de aankoop van [adres A] , en niet om het overbruggingskrediet, [appellant] geen beroep toekomt op het financieringsvoorbehoud omdat hij niet heeft voldaan aan de documentatie- en inspanningsplicht van artikel 18.3 van de koopovereenkomst. 6.5.10. Dit alles maakt dat [appellant] geen beroep kan doen op het financieringsvoorbehoud omdat hij niet heeft voldaan aan zijn documentatie- en inspanningsplicht. De grieven 1-7 in het principale hoger beroep slagen dus niet, dan wel behoeven geen afzonderlijke bespreking, en [geïntimeerden] hebben geen belang bij beoordeling van de grieven 1 en 2 in het incidentele hoger beroep. Aan bewijslevering komt het hof niet toe omdat er geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden leiden. De ontbinding van de koopovereenkomst 6.6.1. In artikel 14.1 van de koopovereenkomst is bepaald dat de verkoper de koopovereenkomst kan ontbinden indien de koper, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van de koopovereenkomst. 6.6.2. Bij brief van 8 maart 2022 hebben [geïntimeerden] [appellant] gesommeerd om binnen acht dagen schriftelijk te bevestigen dat hij de koopovereenkomst zal nakomen, bij gebreke waarvan zij de koopovereenkomst zullen ontbinden. [geïntimeerden] hebben vervolgens uit de reactie van [appellant] van 9 maart 2022 (zie rov. 6.2.22. hiervoor) afgeleid dat [appellant] de koopovereenkomst niet zal nakomen. Op grond hiervan hebben zij op 13 maart 2022 de koopovereenkomst ontbonden (zie rov. 6.2.24. hiervoor). [geïntimeerden] stellen dat uit de reactie [appellant] van 9 maart 2022 volgt dat [appellant] de koopovereenkomst niet zou nakomen en op grond van artikel 6:83 sub c BW in verzuim was, en dat zij om die reden al op 13 maart 2022 bevoegd waren de overeenkomst te ontbinden. Volgens [appellant] is dit niet het geval. [appellant] betwist niet dat [geïntimeerden] uit zijn reactie van 9 maart 2022 mochten afleiden dat hij de koopovereenkomst niet meer zou nakomen, maar voert aan dat hen op grond van artikel 14.1 van de koopovereenkomst pas na verloop van acht dagen na 8 maart 2022 het recht toekwam de koopovereenkomst te ontbinden. Artikel 6:83 BW is van regelend recht en partijen zijn hier met artikel 14.1 van de koopovereenkomst van afgeweken. Dit wordt door [geïntimeerden] betwist. 6.6.3. Het hof volgt [appellant] hierin niet.

De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen. Het betreft hier de uitleg van artikel 14.1 van de koopovereenkomst, over de tekst waarvan door partijen niet is onderhandeld. De door [appellant] voorgestane uitleg volgt niet uit de tekst van het artikel. Door [appellant] zijn bovendien geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan [geïntimeerden] redelijkerwijs hadden moeten begrijpen dat zij altijd de termijn van acht dagen zouden moeten afwachten alvorens de overeenkomst te kunnen ontbinden, ook indien [appellant] binnen die termijn zelf laat weten dat hij niet meer zal nakomen. Uit de tekst en strekking van artikel 14.1 volgt dat het artikel dient ter bescherming van – in dit geval – de koper. Op grond van dit artikel heeft de koper immers steeds een termijn van acht dagen om een tekortkoming te herstellen en (alsnog) na te komen. Dat de verkoper naar aanleiding van de mededeling van de koper dat hij niet zal nakomen al binnen de termijn van acht dagen mag ontbinden, is in het kader van de bescherming die artikel 14.1 de koper beoogt te bieden niet uitgesloten. In dat geval volgt immers uit de mededeling van de koper zelf dat hij van de mogelijkheid om de tekortkoming te herstellen, geen gebruik wil maken. Het hof acht ten slotte van belang dat uit de eigen stellingen van [appellant] volgt dat hij ook na verloop van de termijn van acht dagen niet zou hebben bevestigd dat hij zou gaan nakomen. Dit maakt dat [appellant] geen redelijk belang heeft bij het afwachten van de termijn. 6.6.4. Het hof is dan ook van oordeel dat [geïntimeerden] de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden. De grieven 8 en 9 in het principale hoger beroep slagen dus niet. Het beroep op matiging 6.7.1. Op grond van artikel 14.2. van de koopovereenkomst hebben [geïntimeerden] recht op de contractuele boete € 90.000,- (10% van de koopsom) en aanvullende schadevergoeding. De rechtbank heeft de aanvullende schadevergoeding vastgesteld op € 60.000,- omdat [geïntimeerden] [adres A] voor € 150.000,- minder hebben verkocht dan de prijs die zij met [appellant] hadden afgesproken. [appellant] bestrijdt ook in hoger beroep niet dat de schade als gevolg van zijn tekortkoming het verschil bedraagt tussen de door hem met [geïntimeerden] overeengekomen koopprijs van € 900.000,- en de koopprijs die [geïntimeerden] bij de verkoop in 2023 heeft gerealiseerd. [appellant] bestrijdt wel dat dit verschil € 150.000,- bedraagt. 6.7.2. [geïntimeerden] stellen dat de schade € 150.000,- bedraagt. De koopprijs in 2023 was € 760.000,-, inclusief een bedrag van € 10.000,- voor roerende zaken. Dit betekent dat het appartement is verkocht voor (€ 760.000,- -/- € 10.000,-) € 750.000,- en dat de schade dus (€ 900.000,- -/- € 750.000,-) € 150.000,- bedraagt. Dit wordt door [appellant] betwist. Ook in de door hem met [geïntimeerden] gesloten koopovereenkomst waren roerende zaken inbegrepen (zie artikel 23 van de koopovereenkomst). De schade van [geïntimeerden] bedraagt dus (€ 900.000,- -/- € 760.000,-) € 140.000,-, aldus [appellant] . Het hof volgt [appellant] hierin. [geïntimeerden] hebben niet gesteld dat het bij de koopovereenkomst met [appellant] ging om andere roerende zaken dan bij de koopovereenkomst die zij in 2023 hebben gesloten. Dit maakt dat het hof ervan uitgaat dat [geïntimeerden] met [appellant] een koopsom voor de woning en de roerende zaken zijn overeengekomen van € 900.000,- en dat zij in 2023 voor diezelfde woning en roerende zaken een koopprijs van € 760.000,- hebben ontvangen. Dit maakt dat de schade als gevolg van de tekortkoming van [appellant] in de nakoming van de koopovereenkomst moet worden begroot op (€ 900.000,- -/- € 760.000,-) € 140.000,-. 6.7.3. Volgens [appellant] moeten de boete en de aanvullende schadevergoeding worden gematigd dan wel is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat hij is gehouden tot betaling van - in totaal - € 140.000,-. Ter onderbouwing hiervan heeft [appellant] erop gewezen dat [geïntimeerden] hun woning op 9 maart 2022 in de verkoop hebben gezet voor € 865.000,- , waarna zij de prijs nog een aantal keer hebben verlaagd en een nieuwe makelaar hebben ingeschakeld. Via deze nieuwe makelaar is de woning uiteindelijk op 26 januari 2023 verkocht voor een bedrag van € 760.000,- inclusief € 10.000,- voor roerende zaken. Volgens [appellant] heeft de makelaar de beide woningen voor veel te hoge bedragen in de markt gezet, waarbij er bovendien werd uitgegaan van een oppervlakte van [adres A] van 143 m2 terwijl dat in werkelijkheid 134 m2 is. Het feit dat [adres A] uiteindelijk voor een veel lager bedrag is verkocht is, is het gevolg van een verkeerde verkoopstrategie van [geïntimeerden] hadden de koopprijs al eerder moeten verlagen, dan zou de woning sneller en voor een hoger bedrag dan € 750.000,- zijn verkocht. Dit betekent dat [geïntimeerden] niet aan hun schadebeperkingsplicht hebben voldaan en dat sprake is van eigen schuld van [geïntimeerden] [appellant] vindt het niet aannemelijk dat [geïntimeerden] ook een koopprijs van € 900.00,- hadden kunnen realiseren als zij hun appartement eind januari/begin februari 2022 niet rechtstreeks aan [appellant] hadden kunnen verkopen, maar op Funda hadden moeten zetten. Ten slotte is van belang dat [geïntimeerden] geen “out of pocket” schade hebben geleden en dat [appellant] zijn eigen appartement moet verkopen om de lening af te kunnen lossen die hij heeft afgesloten om de boete en schadevergoeding van € 150.000,- aan [geïntimeerden] te kunnen betalen. 6.7.4. Het hof stelt voorop dat ingevolge artikel 6:109 BW, alleen dan voor matiging van schadevergoeding plaats is, wanneer volledige schadevergoeding in de gegeven omstandigheden, waaronder de aard van de aansprakelijkheid, de tussen partijen bestaande rechtsverhouding en hun beider draagkracht, tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zou leiden. Zoals naar voren komt uit de MvA bij art. 6:109 lid 1 BW (Parl. Gesch. Boek 6, blz. 449) noopt de in die bepaling neergelegde maatstaf ertoe dat de rechter met terughoudendheid gebruik maakt van zijn bevoegdheid om een wettelijke verplichting tot schadevergoeding te matigen (Hoge Raad 28 mei 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2913). Ook voor de bevoegdheid tot matiging van een contractuele boete geldt dat de rechter terughoudend moet zijn bij de toepassing daarvan. De in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). 6.7.5. Uit hetgeen hiervoor in rov. 6.7.2. is overwogen volgt dat de schade van [geïntimeerden] als gevolg van de tekortkoming van [appellant] in de nakoming van de koopovereenkomst € 140.000,- bedraagt.

Indien [appellant] zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst zou zijn nagekomen, zouden [geïntimeerden] immers een opbrengst van € 900.000,- in plaats van € 760.000,- hebben gerealiseerd. Dat het hierbij om gederfde opbrengst en niet om gemaakte kosten of andere “out of pocket” schade gaat, doet hieraan niet af. Het hof is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerden] niet het noodzakelijke hebben gedaan om hun appartement alsnog, na de ontbinding van de koopovereenkomst met [appellant] , voor de hoogst mogelijke prijs te verkopen. [appellant] verwijt het [geïntimeerden] dat zij te lang hebben gewacht met het (verder) verlagen van de koopprijs en het inschakelen van een nieuwe makelaar. [appellant] heeft echter onvoldoende onderbouwd dat dit ertoe zou hebben geleid dat [geïntimeerden] hun appartement voor een hogere prijs zouden hebben verkocht. Het is bovendien algemeen bekend dat woningprijzen fluctueren en afhankelijk zijn van marktomstandigheden. Een lagere opbrengst door het niet afnemen van de woning komt dan ook voor risico van [appellant] . Dat het gezien de door [appellant] overgelegde taxatierapporten maar de vraag is of [geïntimeerden] een koopprijs van € 900.000,- hadden gerealiseerd indien zij het appartement in januari 2022 op de markt hadden gebracht in plaats van het te verkopen aan [appellant] , is naar het oordeel van het hof geen grond voor matiging van de boete en/of aanvullende schadevergoeding. Het gaat erom dat [appellant] zich heeft verplicht het appartement van [geïntimeerden] te kopen en af te nemen voor een bedrag van € 900.000,- en dat hij deze verplichting niet is nagekomen. Hierbij acht het hof van belang dat artikel 14.2 van de koopovereenkomst een fixerende en aansporende functie heeft. Voor zover [appellant] betoogt dat de makelaar voor beide appartementen de koopprijs op een te hoog bedrag heeft bepaald, geldt dat dit [geïntimeerden] niet kan worden verweten. Ten slotte geldt dat [appellant] wel heeft gesteld dat bekrachtiging van het bestreden vonnis ertoe leidt dat hij zijn appartement moet verkopen om de lening die hij heeft afgesloten om aan het vonnis te kunnen voldoen, af te lossen, maar dat hij dit niet heeft onderbouwd. Zo heeft [appellant] geen inzage gegeven in de leningovereenkomst en ook niet in zijn financiële situatie. 6.7.6. Dit alles maakt dat het hof geen aanleiding ziet de boete en/of de aanvullende schadevergoeding te matigen. Aangezien het hof de schade van [geïntimeerden] heeft begroot op € 140.000,-, zal het hof het bestreden vonnis op dit punt vernietigen en [appellant] veroordelen tot betaling van € 50.000,- aanvullende schadevergoeding aan [geïntimeerden] De grieven 10 en 11 in het principale hoger beroep slagen dus slechts in zoverre. De proceskosten 6.8.1. Volgens [geïntimeerden] is [appellant] gehouden tot vergoeding van de werkelijke proceskosten in beide instanties. Ter onderbouwing hiervan beroepen [geïntimeerden] zich op artikel 14.2 van de koopovereenkomst en stellen zij daarnaast dat [appellant] misbruik van procesrecht maakt. 6.8.2. Bij de beoordeling hiervan stelt het hof voorop dat bij het voeren van verweer tegen een in rechte ingestelde vordering de vrijheid tot procederen uitgangspunt is. Dat brengt mee dat in beginsel geen grond bestaat voor het verwijt van onrechtmatig handelen of misbruik van procesrecht wegens de enkele omstandigheid dat iemand een verweer voert dat vervolgens ongegrond wordt bevonden. Onder bijzondere omstandigheden lijdt de vrijheid tot procederen echter uitzondering. Dat is het geval als het voeren van verweer, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij, achterwege had behoren te blijven. Van zo’n evident ongegrond verweer is sprake indien het verweer berust op feiten en omstandigheden waarvan de verweerder de onjuistheid kende dan wel de onjuistheid daarvan behoorde te kennen, of als dat verweer is gebaseerd op stellingen waarvan de verweerder op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van onrechtmatig procederen of misbruik van procesrecht past, gelet op de vrijheid tot procederen die (mede) wordt gewaarborgd door het bepaalde in artikel 6 EVRM, terughoudendheid. 6.8.3. Naar het oordeel van het hof is van de hiervoor bedoelde bijzondere omstandigheden geen sprake. [geïntimeerden] stellen wel dat [appellant] zich bij het voeren van verweer heeft bediend van onwaarheden, maar onderbouwen dit niet of onvoldoende. Zij voeren slechts aan dat er geen bewijs is van het telefoongesprek dat op 25 februari 2022 met Obvion zou zijn gevoerd en waarin de financieringsaanvraag is gewijzigd. Dat een partij een bepaalde stelling niet kan bewijzen, betekent echter niet dat die partij zich bedient van onwaarheden. Aan bewijslevering op dit punt komt het hof gezien het voorgaande niet toe. 6.8.4. Op grond van artikel 14.2 van de koopovereenkomst is in geval van ontbinding de nalatige partij jegens zijn wederpartij gehouden tot vergoeding van de kosten van verhaal. Voor zover dit artikel verplicht tot vergoeding van de werkelijke proceskosten in beide instanties, geldt dat het hof op grond van artikel 242 Rv aanleiding ziet tot matiging tot het bedrag van de volgens de wet te begroten proceskosten. Uitgangspunt is immers dat de volgens de wet te begroten proceskosten een redelijke schadeloosstelling zijn voor de partij wiens vorderingen in een procedure worden toegewezen. Het hof is van oordeel dat er geen sprake is van omstandigheden die rechtvaardigen dat [appellant] de werkelijke proceskosten van [geïntimeerden] zou moeten vergoeden (zie rov. 6.8.2. en 6.8.3. hiervoor). Dat artikel 14.2 is opgenomen in de koopovereenkomst waarbij [appellant] partij is, maakt dit niet anders. Hierbij acht het hof van belang dat artikel 14.2 een standaardbepaling is waar partijen niet over hebben onderhandeld. Grief 3 in het incidentele hoger beroep slaagt dus niet.