ECLI:NL:GHSHE:2025:1526

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.339.660/01 arrest van 3 juni 2025 (bij vervroeging) in de zaak van [appellant] , wonende te [woonplaats] , appellant, hierna aan te duiden als: [appellant] , advocaat: mr. R.R.F.J. Palmen, tegen [XX] Beheer B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerden, hierna aan te duiden als: [XX] , advocaat: mr. A.G. van den Biezenbos. 1De zaak in het kort Partijen zijn verdeeld over de kwalificatie, geldigheid en uitvoering van een overeenkomst over een pand waarin een drugslab is aangetroffen. In eerste aanleg is [appellant] veroordeeld tot betaling van achterstallige en toekomstige huur(koop)termijnen. Hij is daartegen in hoger beroep gekomen. Het hof komt tot het oordeel dat de overeenkomst een huurkoopovereenkomst is, het beroep van de huurkoper op vernietiging van de huurkoopovereenkomst slaagt en dat de huurverkoper ten onrechte tot tenuitvoerlegging van het vonnis in eerste aanleg is overgegaan. De huurkoper dient wel een gebruiksvergoeding te betalen en de eventuele (nader op te maken) schade (volgens de huurverkoper gaat het om saneringskosten) te vergoeden.

2.1. Bij exploot van 11 maart 2024 is [appellant] in hoger beroep gekomen van de door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, tussen partijen gewezen vonnissen van 15 februari 2023 en van 28 februari 2024. Bij memorie van grieven heeft [appellant] twaalf grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft [XX] de grieven bestreden. 2.2. Partijen hebben arrest gevraagd.

3.1. [XX] is eigenaar van de onroerende zaak aan [adres A] (hierna: de onroerende zaak). Het gaat hierbij om een woning met nabijgelegen opstallen. 3.2. [appellant] heeft een overeenkomst (hierna: de overeenkomst) getekend op 13 februari 2021 met betrekking tot de onroerende zaak. Daarin staat dat [appellant] de onroerende zaak voor bepaalde tijd (voor de duur van 36 maanden ingaande op 15 februari 2021) huurt tegen betaling van een huur/huurkoopsom van € 11.000,00 per maand en € 350,00 aan voorschot nuts- en overige voorzieningen. Verder is in artikel 12 van de overeenkomst bepaald dat [appellant] de onroerende zaak na 36 maanden huur in koop zal overnemen tegen de koopprijs van € 764.444,63 en dat van de betaalde maandelijkse termijnen een bedrag van € 7.500,00 per maand in mindering strekt op de betalen koopprijs. 3.3. [XX] heeft uit hoofde van de overeenkomst in totaal een bedrag van € 58.050,00 van [appellant] ontvangen (€ 47.050,00 aan huur/huurkoopsom en een bedrag van € 11.000,00 aan waarborg.) 3.4. De politie heeft op 30 juli 2021 in een loods achter de woning aan [adres A] een drugslaboratorium aangetroffen. 3.5. Bij besluit met verzenddatum 14 september 2021 heeft de burgemeester van [gemeente A] de loods aan de achterzijde van de woning met ingang van 18 oktober 2021 gesloten voor de duur van twaalf maanden en de woning voor de duur van drie maanden. 3.6. Tot zekerheid voor de betaling van achterstallige termijnen en contractuele boetes heeft [XX] , na verlof van de voorzieningenrechter van 6 december 2021, conservatoir beslag gelegd ten laste van [appellant] onder ABN AMRO. Dit beslag is met het vonnis in eerste aanleg omgezet naar een executoriaal beslag op grond waarvan op 15 april 2024 aan [XX] een bedrag van € 17.544,49 is uitbetaald. 4Procedure bij de kantonrechter 4.1. [XX] heeft [appellant] gedagvaard en gevorderd te veroordelen tot betaling van de achterstallige en toekomstige termijnen zolang de overeenkomst tussen partijen voortduurt en tot betaling van de contractuele boete, schadevergoeding (vanwege het opgerolde drugslab) en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 4.2. [appellant] heeft op zijn beurt gevorderd (in reconventie) te verklaren voor recht dat er geen huurkoopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, althans deze, mocht die wel tot stand zijn gekomen, te vernietigen met terugbetaling van de reeds voldane huurkoopbedragen. Tevens vordert [appellant] een verklaring voor recht dat het gelegde conservatoire beslag onrechtmatig is en dat [XX] uit dien hoofde schadeplichtig is en [XX] te gebieden het gelegde beslag onder ABN AMRO op te heffen onder verbeurte van een dwangsom. 4.3. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 15 februari 2023 [appellant] toegelaten bewijs te leveren van feiten en omstandigheden waaruit valt af te leiden dat – anders dan uit de ondertekende overeenkomst en betalingen lijkt te volgen – partijen geen huur van het gehuurde door [appellant] beoogd hebben. Daarop zijn, naast [appellant] , twee getuigen gehoord. In contra-enquête is één getuige gehoord. Bij eindvonnis van 28 februari 2024 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] niet is geslaagd in het te leveren bewijs en is in conventie [appellant] veroordeeld tot betaling aan [XX] van € 77.800,00 (aan achterstallige huur over de periode tot en met 31 december 2021), tot betaling van de maandelijkse huur(koop)termijnen van € 11.350,00, te vermeerderen met indexverhogingen voor elke maand of gedeelte daarvan dat de overeenkomst na 31 december 2021 zal voortduren, tot vergoeding van de door [XX] geleden schade, op te maken bij staat, en tot betaling van de beslagkosten en proceskosten, inclusief nakosten, alles te vermeerderen met rente. De vorderingen in reconventie zijn afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 5De vorderingen in hoger beroep 5.1. [appellant] is in hoger beroep gekomen en vordert de vonnissen van 15 februari 2023 en van 28 februari 2024 te vernietigen en alsnog de vorderingen van [XX] af te wijzen en de reconventionele vorderingen van [appellant] toe te wijzen. Daarnaast heeft [appellant] zijn eis in hoger beroep gewijzigd en vordert daarmee aanvullend voor recht te verklaren dat [XX] jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld en schadeplichtig is door het executeren van het vonnis, [XX] te veroordelen tot vergoeding van de door [appellant] als gevolg van die executie geleden schade, nader op te maken bij staat, [XX] te veroordelen tot terugbetaling van het uit hoofde van het beslag getroffen bedrag van € 17.544,49 te vermeerderen met rente en [XX] te veroordelen in de proceskosten van beide instanties, waaronder de nakosten, vermeerderd met rente. 5.2. [XX] voert verweer en verzoekt de vonnissen te bekrachtigen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten waaronder de nakosten, vermeerderd met rente.

Gewijzigde eis 6.1. Op grond van artikel 130 lid 1 Rv in samenhang met artikel 353 lid 1 Rv komt aan [appellant] de bevoegdheid toe zijn eis of de gronden daarvan in hoger beroep te wijzigen. Door de in de memorie van grieven kenbaar gemaakte eiswijziging wordt [XX] niet onredelijk in haar verdediging bemoeilijkt. Evenmin wordt het geding er onredelijk door vertraagd. Het hof zal daarom recht doen op de gewijzigde eis. Volle omvang 6.2. De grieven van [appellant] beogen het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen en lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Geeft de overeenkomst de daadwerkelijk gemaakte afspraken weer? 6.3. Tussen partijen is in de eerste plaats in geschil of de overeenkomst de daadwerkelijk tussen partijen gemaakte afspraken weergeeft, dan wel of deze, zoals [appellant] aanvoert, slechts is opgesteld als dekmantel voor witwaspraktijken van [XX] . [appellant] stelt in dit verband dat hij is gebruikt als ‘geldezel’ en dat de overeenkomst alleen is opgesteld omdat de bank vragen begon te stellen over de transacties via de bankrekening van [appellant] . De rechtsgevolgen uit deze overeenkomst heeft [appellant] nooit beoogd en hij heeft ook de middelen niet om de betalingsverplichtingen die met de overeenkomst in het leven zijn geroepen na te komen. Volgens [appellant] woonde hij, toen het drugslab werd opgerold, in een kamer in Duitsland, welke kamer hij huurde van [YY] GmbH waarvan [persoon A] en [persoon B] middellijk aandeelhouders zijn. Diezelfde [persoon A] en [persoon B] zijn (middellijk) vennoot van [XX] . [appellant] stelt nooit in de onroerende zaak te hebben gewoond, daar nooit te hebben verbleven, geen sleutel van de woning en/of de overige opstallen te hebben gehad en daar nooit enige activiteit te hebben ontplooid. 6.4. Voorop staat dat [appellant] niet betwist dat hij de overeenkomst heeft ondertekend met (onder meer) de inhoud zoals hiervoor onder 3.2. weergegeven. [appellant] heeft bij de kantonrechter (als productie 4 bij conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie en tevens houdende een vermeerdering van eis in reconventie) een exemplaar van de overeenkomst in het geding gebracht dat volgens hem het originele door hem getekende exemplaar van de overeenkomst is. Partijen twisten niet over de inhoud van die overeenkomst. Terecht heeft de kantonrechter overwogen (in overweging 4.3. van het tussenvonnis van 15 februari 2023) dat deze schriftelijke overeenkomst, behoudens tegenbewijs, dwingende bewijskracht oplevert van hetgeen in die overeenkomst staat vermeld. Dat volgt uit artikel 157, tweede lid, Rv dat bepaalt: Een onderhandse akte levert ten aanzien van de verklaring van een partij omtrent hetgeen de akte bestemd is ten behoeve van de wederpartij te bewijzen, tussen partijen dwingend bewijs op van de waarheid van die verklaring, tenzij dit zou kunnen leiden tot een rechtsgevolg dat niet ter vrije bepaling van partijen staat. Van deze uitzondering, dus dat er sprake is van een rechtsgevolg dat niet ter vrije bepaling van partijen staat, is in het onderhavige geval geen sprake. Tegen dwingend bewijs staat tegenbewijs open (art. 151 lid 2 Rv). De kantonrechter heeft [appellant] dan ook terecht toegelaten tegenbewijs te leveren. De mogelijkheid tegenbewijs te leveren tegen de schriftelijke overeenkomst is niet beperkt tot de stelling dat anders is verklaard dan in die akte is opgenomen. Het tegenbewijs kan ook betrekking hebben op de stelling dat de in de akte opgenomen verklaring niet overeenstemt met de werkelijkheid (HR 13 mei 2016, ECLI:NL:HR:2016:848). Het staat de rechter vrij het tegenbewijs tegen een partijverklaring in een akte geleverd te achten indien hij op grond van de in het geding gebleken feiten bewezen acht dat de in de akte opgenomen verklaring onjuist is, aangezien de rechter vrijelijk aan een ieder feitelijk gegeven in het geding de bewijskracht kan hechten die hem goeddunkt (Parl. Gesch. Bewijsrecht 1988, p. 51; HR 5 januari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9314). Het tegenbewijs tegen de veronderstelde juistheid van een partijverklaring in een akte behoeft het door de akte geleverde bewijs slechts te ontzenuwen (HR 16 maart 2008, ECLI:NL:HR:2008:AZ0613). Het hof is van oordeel dat [appellant] daarin niet is geslaagd en overweegt daartoe als volgt. 6.5. [appellant] heeft (in enquête) ten overstaan van de kantonrechter als getuige verklaard: “U houdt mij voor waar deze bewijsopdracht over gaat. Ik kan u zeggen dat de huurovereenkomst fake was. Het is namelijk zo dat ik al langer geld overmaakte vanaf mijn bankrekening en dat de bank via de berichtenbox op een gegeven moment mij is gaan vragen hoe ik aan dat geld kwam en waar het naar toe ging. Als u mij vraagt vanaf wanneer ik dat geld overmaakte dan antwoord ik u dat dat sinds 2001 was. Toen de bank mij hierna ging vragen, was dat rond 2002. Nu ik dit nog terug hoor denk ik dat dit eerder eind 2001 was. De bedragen die ik overboekte waren maandelijks ongeveer 10.000 euro. Dat gebeurde niet in één keer, meestal in bedragen van 3.000 of 5.000 euro per keer. Toen de bank mij benaderde ben ik naar [persoon A] gegaan. Hij heeft mij toen verteld dat ik mij daar niet druk over moest maken en heeft mij toen de overeenkomst gegeven om te ondertekenen. Ik heb daarvan maar één exemplaar gezien en getekend. Een kopie van die getekende overeenkomst heb ik via de app aan de bank gestuurd. De geldbedragen die ik van mijn bankrekening overboekte had ik eerst gekregen van [persoon A] . Het was verschillend in welke grootte ik die bedragen kreeg. [persoon A] had mij verteld dat hij in iets handelde en op deze manier belastingen wilde voorkomen. Als [persoon A] mij geld gaf waren daar geen andere mensen bij aanwezig. Toen ik de overeenkomst tekende waren daar geen andere mensen bij aanwezig. Als u mij vraagt of ik ooit tegen iemand heb gesproken over de afspraken die ik met [persoon A] had dan is dat tegen een persoon, [persoon C] . Ik heb tegen hem alles verteld, dat ik geld kreeg van [persoon A] en dat ik dit geld vervolgens moest overboeken en dat ik in ruil daarvoor 10% mocht houden. Ik weet niet meer precies wanneer ik dit tegen [persoon C] heb verteld, maar dat was wel ten tijde dat dit gebeurde, in de lente of in de zomer. Ik heb dat tegen hem gezegd als hij bij mij op bezoek kwam of als wij hadden afgesproken in een café. Als hij bij mij op bezoek kwam was dat in mijn kamer aan [adres B] . Als u mij vraagt waarom ik dit tegen [persoon C] heb verteld dan zeg ik u dat wij elkaar als sinds onze jeugd kennen, dat wij een soort van vrienden zijn en dat ik hem vertrouw. Ik heb later [persoon C] ook verteld over het tekenen van de overeenkomst. Dat was toen mijn rekeningen waren bevroren. Dat was rond nieuwjaar 2001/2002. U houdt mij voor dat ik nu meerdere keren spreek over 2001 en 2002 terwijl de huurovereenkomst waarover deze procedure loopt als jaartal 2021 kent. U vraagt mij dit te verklaren. Ik geef aan dat ik zenuwachtig ben maar dat ik hiervoor eigenlijk steeds 2021 heb bedoeld. (…) Mr. Palmen houdt mij voor dat de huur-/koopovereenkomst ziet op [adres A] . Ik ken dat pand niet, heb daar niet gewoond, heb daar geen energiecontract voor afgesloten, heb daar geen andere kosten voor gemaakt, heb dat niet anderszins gebruikt, heb er ook geen toegangssleutels voor gekregen en ben daar nooit geweest. Ik had nimmer de intentie om dit te huren, noch om dit te kopen. De in de overeenkomst genoemde huurkoopsom kon ik ook niet financieren.

(…) Als mij wordt gevraagd of het juist is dat op mijn bankafschriften van de ABN AMRO het adres [adres A] staat aangegeven, dan is dat juist. Dat is overigens maar kort, maar twee of drie weken, het geval geweest. Het was zo dat daarvoor mijn adres in [plaats A] was maar dat het mij niet lukte daar mijn bankpas bezorgd te krijgen. Ik heb toen het adres in [plaats B] aangegeven maar ben nooit in [plaats B] gaan kijken of daar mijn bankpas was aangekomen. Vervolgens heb ik het adres omgezet naar mijn adres in [plaats C] en daar lukte het snel om mijn bankpas te ontvangen. Ik weet nu niet meer op welk adres dit was, ik ben vaker van adres gewisseld. Het moet op de bankafschriften staan. Die adreswijzigingen heb ik steeds zelf doorgegeven aan de bank. (…)” 6.6. [persoon C] heeft als getuige ten overstaan van de kantonrechter verklaard: “Als mij wordt gevraagd of ik [appellant] ken dan kan ik zeggen dat wij klasgenootjes zijn geweest en dat wij elkaar kennen vanuit onze jeugd. Wij hebben nog steeds contact met elkaar. Momenteel per telefoon, eens in de één a twee weken. Voorheen, toen ik in de buurt van [plaats C] werkte, was dat vaker en zagen we elkaar ook. Ik heb tot ongeveer 2022 in de buurt van [plaats C] gewerkt. Als u mij vraagt of [appellant] mij wel eens verteld heeft over gelden die hij ontving dan kan ik daar het volgende over verklaren. In een café heeft hij mij wel eens verteld dat hij contant geld ontving waar hij dan iets mee moest doen. Ik heb niet gehoord en ook niet doorgevraagd naar wat hij daarmee moest doen. Dat waren niet mijn zaken. (…) Ik weet wel dat het niet zo’n heel erg grote bedragen waren. Ik heb wel een envelop gezien van 10.000 euro. Als u mij voorhoudt dat ik zojuist zei dat het niet ging om hele grote bedragen, dan zeg ik u dat ik voor de huidige dag 10.000 euro niet een heel groot bedrag vind. [appellant] heeft mij ook gesproken over de betrokken persoon die het geldbedrag gaf. Zijn naam ken ik niet maar ik heb hem wel gezien. Als ik nu rondkijk in de zaal dan herken ik hem als degene die naast mr. Libregts zit. Ik hoor u zeggen dat dit [persoon A] is. Ik heb niet gezien dat hij geld gaf aan [appellant] . U vraagt mij of [appellant] met mij heeft gesproken over een huurovereenkomst voor [plaats B] . Ik heb die overeenkomst zelf niet gezien. Wel is het zo dat hij en ik per auto naar dat dorp zijn gereden en daar een huis hebben gezien waar het in die overeenkomst over ging. Ik ben daar niet binnen geweest. Als mij wordt gevraagd wanneer dit is geweest dan was het zomer 2021 of zomer 2022, de tijd vliegt voorbij. Ik denk dat het zomer 2021 was. Als mij wordt gevraagd waarom wij daar naartoe zijn gereden dan was dat omdat [appellant] een brief daar moest ontvangen en wij zijn daar in de brievenbus geweest. Voor zover ik mij kan herinneren hebben wij geen brief aangetroffen. [appellant] woonde daar niet. Ik denk ook niet dat hij daar woonde want hij woonde via het uitzendbureau in [plaats A] . (…) Ik weet dat [appellant] in 2021 in [plaats A] woonde, ik ben daar tien keer of zelfs vaker geweest. Als mij wordt gevraagd of er door [appellant] gesproken is over een huurovereenkomst dan kan ik zeggen dat door hem daar in het begin helemaal niets over is gezegd. Dat is pas gebeurd nadat zijn bankrekeningen geblokkeerd werden. Toen vertelde hij mij dat hij een overeenkomst had getekend. Hij heeft mij die ook laten zien maar ik kan geen Nederlands lezen. Wat ik wel begreep was dat het allemaal show was en dat [appellant] voor alles moest opdraaien. Het leek mij nep omdat het zomaar was ondertekend zonder dat men bij een notaris was geweest. Hij heeft mij zelf ook gezegd dat hij allemaal problemen heeft gekregen nadat hij die overeenkomst had getekend. Als mij wordt gevraagd of de heer [appellant] mij heeft verteld waarom hij die overeenkomst heeft getekend, dan heeft hij dat niet precies verteld. (…) Ik ben niet aanwezig geweest bij een gesprek tussen [persoon A] en [appellant] . Het is niet alleen zo dat ik dit hele verhaal van horen zeggen heb, [appellant] heeft mij het geld dat hij heeft gekregen ook laten zien en er zelfs een biertje van gekocht. Ik heb niet gezien dat [appellant] het geld ontving. Ik heb overigens een paar keer gezien dat [appellant] een envelop met geld had en hij heeft mij dan ook verteld hoe hij daaraan was gekomen. Hij wilde daar misschien ook een beetje mee opscheppen. Ik heb nooit betalingen ontvangen van [appellant] . Als mij productie 2 bij conclusie van antwoord wordt getoond, een bankafschrift gedateerd 26 februari 2021 met daarop een betaling van 23 februari 2021 van 2.000 euro aan mij, dan kan dat wel zo zijn. U moet weten hij wel vaker geld leende van mij en later terugbetaalde. Dat is niets bijzonders. Als u mij vraagt waarom ik daarnet zei dat ik nooit betalingen ontving van [appellant] dan heb ik dat verkeerd begrepen. Ik dacht dat werd gevraagd of ik betrokken was bij de hele scam. (…)” 6.7. [persoon D] heeft als getuige ten overstaan van de kantonrechter verklaard: “Als u mij voorhoudt dat het hier gaat over een huurovereenkomst met betrekking tot een pand in [plaats B] dan kan ik daarover niets verklaren. (…) Ik ken [appellant] van het adres waar ik voorheen woonde aan [adres B] . Daar woonde ook [appellant] . wij waren zowat buren. Ik heb daar gewoond van 2020 tot 2022 en gedurende die hele tijd woonde ook [appellant] daar. Dat was dus ook zo in de periode januari 2021 tot en met juli 2021. Wij zagen elkaar praktisch elke dag. Wij spraken elkaar ook. Tijdens de gesprekken die ik met [appellant] heb gehad kwam nimmer het onderwerp ‘huren in [plaats B] ’ ter sprake. (…) Ik ben nooit aanwezig geweest bij een gesprek tussen [appellant] en [persoon A] . Ik heb ook niet gezien dat er ooit geld is overhandigd tussen [persoon A] en [appellant] . Als mij wordt gevraagd of [appellant] eerder of later dan ik vertrokken is uit [plaats A] dan is het zo dat hij ongeveer twee weken voor mij vertrokken is. Wij hebben zijn televisie nog in zijn nieuwe verblijf ingebouwd. Volgens mij was dat in [plaats D] in Duitsland.” 6.8. In contra-enquête heeft [persoon A] ten overstaan van de kantonrechter verklaard: “Samen met mijn zakenpartner [persoon B] beheren en verhuren wij vanuit [XX] panden en kamers. [XX] is slechts één van de werkmaatschappijen van waaruit wij dit doen. Als u mij vraagt naar de totstandkoming van de overeenkomst met betrekking tot [adres A] dan kan ik daar het volgende over mededelen. Ik kende [appellant] reeds vanwege een kamer die hij bij ons huurde. Hij wist dal wij meerdere panden hadden en hij gaf aan iets voor zijn familie uit Lithouwen te zoeken waar zij in Nederland een start mee konden maken. Hij heeft toen aangegeven dat zijn familie iets in de trant van een zorgboerderij met paarden wilde doen. Wij hadden op dat moment het pand waar het nu om gaat nog niet in portfolio maar waren wel al met makelaar [A] uit [plaats F] erover in gesprek. Ik heb [appellant] verwezen naar de site van de makelaar om het pand te bekijken. Hij kwam daar later op terug en toen is het ook tot een huurcontract gekomen. U vraagt mij hoe het is gegaan met betrekking tot het tekenen van het huurcontract. Wij hadden daarvoor afgesproken in ons pand in [plaats E] , dat [appellant] ook kende omdat hij daar een kamer gehuurd had. Dat was eind 2020. Toen wij, [persoon B] en ik, daar waren belde [appellant] en gaf aan dat hij verhinderd was te verschijnen maar dat het contract door hem getekend was en door hem in de brievenbus in het pand in [plaats E] gedaan was.

Daar hebben wij het contract ook aangetroffen. Op dat moment was het contract nog niet door [persoon B] of door mij getekend. Dat is pas later gebeurd, na ontvangst van de borgsom en de huur van februari en de overdracht van het pand van de vorige eigenaar naar ons op 15 februari 2021. Wij hadden toen afgesproken elkaar te treffen in het pand zelf voor de sleuteloverdracht. Ik was daar zelf niet bij, dat is door [persoon B] gedaan. [appellant] was daar ook niet bij, iemand anders was er namens hem. Ik weet niet wie die ander is, dat zal ik bij [persoon B] moeten navragen. Als u mij vraagt of ik [appellant] ooit geld heb gegeven, contant of via de bank, dan is dat niet het geval. Als u mij vertelt dat [appellant] onder ede verklaard heeft van mij wel geld ontvangen te hebben en u mij vervolgens vraagt of dat dan gelogen is, dan kan ik u zeggen dat dat in ieder geval niet de waarheid is. (…) Ik heb in het geheel niets van doen met witwaspraktijken zoals door [appellant] gesteld. (…) Als mij wordt gevraagd wie de overeenkomst heeft opgesteld dan is dat een standaard overeenkomst die wij hebben ontvangen van de makelaar en die wij hebben aangevuld. De huurprijs is eveneens in overleg met de makelaar aan de hand van de aankoopsom en het verwachte rendement bepaald. De koopsom die in de huur-/koopovereenkomst is opgenomen is gebaseerd op onze aankoopprijs en de aanvullende kosten zoals overdracht. De overeenkomst is niet notarieel bekrachtigd of vastgelegd. Mij was op dat moment niet bekend dat dat moest. Als mij wordt gevraagd of ik heb onderzocht of [appellant] de huur- of koopsom wel kon voldoen dan vertel ik u dat hij wel stukken heeft laten zien over huizen in Lithouwen en papieren in het Lithouws maar dat wij daar niet veel aandacht aan hebben besteed. U moet weten dat wij veel zaken doen met arbeidsmigranten en dat het daarbij vooral onze zekerheid is dat wij altijd eigenaar blijven van het pand. Daarnaast is het zo dat wij vertrouwen putten uit het feit dat er 20.000 euro betaald werd. De borgsom is daadwerkelijk via de bank betaald. Dat de sleutels werden overgedragen aan een ander dan aan [appellant] vonden wij niet vreemd omdat wij daar van tevoren bericht over hadden gekregen. Gedurende de huurperiode ben ik niet meer op de locatie [adres A] geweest. Wij hebben ook nooit een eerdere indicatie gehad dat er iets mis was. Het energiecontract en de WML-aansluiting stonden op naam van [XX] Beheer. Wij hebben twee exemplaren van het huurcontract aan [appellant] bezorgd en wij hebben er twee door hem ondertekend terugontvangen. Eén van die twee hebben wij met onze handtekening vervolgens overhandigd aan degene die de sleutel in ontvangst nam. Productie 1 bij dagvaarding is een kopie van het origineel dat in ons bezit is. Ik weet zeker dat de handtekening onder de als productie 1 bij de dagvaarding gevoegde kopie van het origineel niet geplaatst is door een medewerker van [XX] Beheer op de plaats van de handtekening van [appellant] .” 6.9. Het hof stelt voorop dat, anders dan de kantonrechter in r.o. 4.4. van het vonnis van 28 februari 2024 heeft overwogen, de verklaring van [appellant] volledige bewijskracht heeft. Artikel 164 lid 2 Rv, zoals dat gold tot 1 januari 2025 en dat krachtens het overgangsrecht op de bewijswaardering in onderhavige zaak van toepassing is gebleven (art. XIIA, Stb.2024,62), heeft alleen betrekking op de verklaring van een partij op wie de bewijslast rust. In dit geval is dat [XX] omdat [XX] nakoming vordert (en zich daarmee beroept op het rechtsgevolg) van verbintenissen uit een door [appellant] betwiste overeenkomst. Desalniettemin brengen de getuigenverklaringen, in onderling verband en samenhang bezien, mede in het licht van hetgeen in deze zaak verder naar voren is gebracht, ook het hof tot het oordeel dat het bewijs dat de overeenkomst oplevert, niet is ontzenuwd. 6.10. De verklaring van [appellant] , dat de overeenkomst is opgesteld op het moment dat de bank vragen ging stellen over de contante stortingen en de betalingen via de bankrekening van [appellant] aan [XX] en dat op dat moment vanuit [XX] het is idee gekomen om de bank de overeenkomst te tonen, wordt namelijk door de overige getuigenverklaringen niet ondersteund. Getuige [persoon C] kan desgevraagd niet verklaren waarom [appellant] de overeenkomst heeft getekend. Getuige [persoon D] heeft verklaard dat het onderwerp “huren in [plaats B] ” tussen hem en [appellant] niet ter sprake is gekomen. [persoon D] heeft ook niet gezien dat er ooit geld is overhandigd door [persoon A] aan [appellant] . De verklaring van [appellant] dat hij contante betalingen ontving van [persoon A] en dat de overeenkomst enkel werd gebruikt om de diverse betalingen via zijn bankrekening te verantwoorden is ook niet geloofwaardig. Het betoog van [appellant] volgend, zou de overeenkomst immers een verklaring vormen voor de overschrijvingen door [appellant] aan [XX] , maar de overeenkomst geeft geen verklaring voor de contante stortingen die [appellant] stelt te hebben ontvangen van [persoon A] om via zijn bankrekening door te storten aan [XX] . De vragen die de bank zou hebben gehad over die contante stortingen, werden met die overeenkomst dus niet weggenomen. 6.11. Ook het feit dat de verklaring van [appellant] , dat hij de onroerende zaak niet kent en daar nooit is geweest, wordt weersproken door getuige [persoon C] , maakt de verklaring van [appellant] ongeloofwaardig. De verklaring van [appellant] , dat hij niet de bedoeling zou hebben gehad om in de onroerende zaak te verblijven en er feitelijk ook niet heeft verbleven en niet ingeschreven heeft gestaan (hetgeen hij onderbouwt met een historisch uittreksel uit het BRP overgelegd als productie 11 bij conclusie na enquête), doet aan het dwingende bewijs van de getekende overeenkomst niet af. [appellant] verklaart wisselend en vaag over zijn opeenvolgende woonplaatsen en vaststaat dat het hij het adres van de onroerende zaak wel enige tijd aanhield als correspondentieadres voor zijn bank. Het feit dat hij geen verdere kosten voor de onroerende zaak heeft betaald (waarvoor hij verwijst naar de als productie 10 bij akte na enquête overgelegde verklaring van WML, Waterleiding Maatschappij Limburg, waaruit volgt dat [appellant] geen klant is geweest van dat bedrijf in de periode februari 2021 tot en met juli 2021), is verklaarbaar, aangezien in de overeenkomst is opgenomen dat die kosten door [XX] werden voldaan. 6.12. De verklaring van [appellant] wordt bovendien volledig weersproken door getuige [persoon A] . [persoon A] verklaart over het contact met [appellant] , het ondertekenen van de overeenkomst en overhandigen van de sleutel. Zijn verklaring dat de sleutel aan een ander dan [appellant] is verstrekt, is in lijn met de stelling van [appellant] dat hij zelf nooit over die sleutel heeft beschikt. Weliswaar volgt uit zijn verklaring niet hoe het komt dat op de verschillende exemplaren van de overeenkomst afwijkende handtekeningen staan bij de naam van [appellant] , maar dit legt in het geheel van de verklaringen onvoldoende gewicht in de schaal, nu vaststaat dat in elk geval één exemplaar door beide partijen is ondertekend. 6.13. Het met de akte geleverde bewijs dat partijen de overeenkomst hebben gesloten wordt evenmin ontzenuwd door de omstandigheid dat het inkomen van [appellant] - zoals door hem getoond - betaling van de termijnen niet toelaat. 6.14. Het hof komt dan ook tot de conclusie dat het aan [appellant] opgedragen tegenbewijs niet is geleverd, zodat ervan moet worden uitgegaan dat de door partijen getekende overeenkomst de daadwerkelijk tussen partijen gemaakte afspraken weergeeft.

Kwalificatie van de overeenkomst 6.15. Zoals in r.o. 3.3 is overwogen, is in artikel 12 van de overeenkomst bepaald dat [appellant] de onroerende zaak na 36 maanden huur in koop zal overnemen tegen de koopprijs van € 764.444,63 en dat van de betaalde maandelijkse termijnen een bedrag van € 7.500,00 per maand in mindering strekt op de betalen koopprijs. Dit betekent dat sprake is van een koopovereenkomst, waarbij de koopprijs wordt betaald in termijnen en de eigendomsoverdracht zal plaatsvinden na voldoening van twee of meer termijnen die verschijnen, nadat de zaak aan de koper is afgeleverd. Daarmee voldoet de overeenkomst aan de definitie van artikel 7:101 lid 1 BW. Het betreft dan een huurkoopovereenkomst en de bepalingen betreffende huur zijn, op grond van het derde lid van dat artikel, niet op de overeenkomst van toepassing. 6.16. [appellant] komt (in grief acht) op tegen rechtsoverweging 4.18 van het eindvonnis van 28 februari 2024. De kantonrechter verwerpt daarin het beroep van [appellant] op vernietiging van de huurkoopovereenkomst op grond van artikel 7:114 in verbinding met artikel 7:113 BW. Op grond van deze bepalingen geldt dat wanneer de huurkoper niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (dus als consument), de aanschaf van woonruimte verplicht moet worden neergelegd in een notariële akte. Zolang dit niet is gebeurd, kan deze huurkoper de overeenkomst vernietigen op grond van artikel 7:114 lid 3 BW. In het geval de huurkoper al huurkooptermijnen heeft betaald, kan hij deze terugvorderen. Hiermee wordt dan wel een vergoeding verrekend voor het gebruik dat de huurkoper in de tussentijd heeft gemaakt van de woning. Bij huurkoop van bedrijfsruimte is een notariële akte niet vereist. Partijen zijn verdeeld over twee vragen; 1. is [appellant] aan te merken als een consument en 2. is er sprake van huurkoop van een woning of van bedrijfsruimte? 6.17. In de kop van de huurkoopovereenkomst staat: ONDERGETEKENDEN: [XX] BEHEER B.V. (…) hierna te noemen ‘verhuurder’, EN [appellant] , wonende (….) Hierna te noemen ‘huurder’,” Aldus maar ook verder blijkt uit de huurkoopovereenkomst zelf niet dat [appellant] deze overeenkomst is aangegaan in een beroeps- of bedrijfsmatige hoedanigheid. Dat partijen hierover tegen elkaar iets anders hebben verklaard, dan wel uit elkaars verklaringen of gedragingen iets anders hebben afgeleid of mochten afleiden is niet gesteld of gebleken. De stelling van [XX] dat [appellant] voornemens was om in het gehuurde met zijn familie uit Litouwen een zorgboerderij met paarden te gaan opzetten wordt door [appellant] betwist. Deze stelling is verder ook niet onderbouwd. Evenmin is gesteld of gebleken dat [appellant] een bedrijf is gaan uitoefenen. De eerste vraag (zie hetgeen hiervoor is overwogen) wordt dus positief beantwoord: [appellant] handelde bij het aangaan van de huurkoopovereenkomst als consument. 6.18. Dan de vraag of het hier gaat om woonruimte in de zin van artikel 7:113 en volgende BW. In de huurkoopovereenkomst staat het volgende: “Het gehuurde, bestemming 1.1. Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de woonruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, plaatselijk bekend [adres A] De staat van het gehuurde op de opleveringsdatum is beschreven in het als bijlage aangehechte en door partijen geparafeerde proces-verbaal van oplevering. Het gehuurde is nader aangeduid op de als bijlage bij deze huurovereenkomst gevoegde en door partijen geparafeerde plattegrond/tekeningen, waarbij het navolgende wordt onderscheiden: 1. Door huurder gehuurde en beschikbare gedeelte van het perceel, de woning en de nabij gelegen opstallen, exclusief de Loods en de landbouwgrond. 2. Loods bij verhuurder in gebruik, tevens heeft verhuurder het recht van overpad, hetgeen hem toegang verschaft tot de Loods, in overleg tussen verhuurder en huurder kan de Loods op termijn overgaan in het gebruik door huurder. 3. Landbouwgrond in pacht en gebruik bij derden voor de duur van steeds één jaar/seizoen. In overleg tussen verhuurder en huurder kan de landbouwgrond op termijn overgaan in het gebruik door huurder. 1.2. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte/bedrijfsruimte. (…) Voorwaarden 2.1. Deze huurovereenkomst verplicht partijen tot naleving van de bepalingen van de wet met betrekking tot verhuur en huur van woonruimte voor zover daarvan in deze huurovereenkomst niet wordt afgeweken. Van deze huurovereenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE’, vastgesteld op (….)” 6.19. Uit deze bepalingen in de huurkoopovereenkomst in onderling verband en samenhang beschouwd, volgt dat het hier gaat om woonruimte met de nabijgelegen opstallen exclusief de loods en de landbouwgrond (artikel 1.1. sub 1). De loods is al in gebruik bij de verhuurder, de landbouwgrond is verpacht. Ook de algemene voorwaarden voor huur van woonruimte zijn van toepassing verklaard (artikel 2.1.). Voor een andere uitleg (aan de hand van de Haviltex-maatstaf) van de huurkoopovereenkomst dan dat deze betrekking heeft op woonruimte heeft [XX] onvoldoende aanknopingspunten aangevoerd. De stelling van [XX] over het voornemen van [appellant] om een zorgboerderij te willen gaan exploiteren is in het licht van deze bepalingen onvoldoende. Voor zover dat voornemen er al was is het in ieder geval niet uitgevoerd. Bovendien gaat het om zelfstandige woonruimte (en dus niet van afhankelijke woonruimte) met slechts enkele opstallen. Juist de loods en de landbouwgrond worden nadrukkelijk niet ter beschikking gesteld aan [appellant] . 6.20. Dit betekent dat op grond van artikel 7:114 BW de huurkoopovereenkomst had behoren te worden vastgelegd in een notariële akte. Op grond van lid 3 van voornoemd artikel is de huurkoopovereenkomst, zolang geen notariële akte is opgemaakt, vernietigbaar en indien de huurkoper tot vernietiging overgaat, kan hij het reeds door hem betaalde terugvorderen behoudens een vergoeding voor het door hem reeds van de woning gemaakte gebruik. Nu niet gesteld en evenmin is gebleken dat er een notariële akte is opgemaakt en [appellant] de vernietiging van de huurkoopovereenkomst heeft ingeroepen (in ieder geval in punt 3.3. conclusie van antwoord in conventie) is de huurkoopovereenkomst vernietigd. Anders dan [XX] stelt, kan de buitengerechtelijke verklaring ook in een processtuk worden uitgebracht. Beslissend is of de verklaring de wederpartij heeft bereikt, hetgeen hier het geval is. 6.21. Het beroep van [appellant] op artikel 3:44 lid 4 BW (grief zeven) behoeft gelet op het voorgaande wegens gebrek aan belang geen bespreking. Terugwerkende kracht van vernietiging 6.22. Vernietiging van de huurkoopovereenkomst heeft terugwerkende kracht. [appellant] heeft de vernietiging ingeroepen in zijn conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie van 4 mei 2022 (zie randnummer 3.3.). Dat betekent dat de door [appellant] verrichte betalingen ongedaan moeten worden gemaakt zodat [XX] gehouden is de bedragen die [appellant] uit hoofde van deze overeenkomst heeft betaald aan hem terug te betalen. Daarop strekt in mindering een vergoeding voor het gebruik van de woning door [appellant] . Krachtens de overeenkomst (waarvan het hof heeft uit te gaan) heeft deze woning [appellant] ter beschikking gestaan.

Vaststaat overigens ook dat deze daadwerkelijk is gebruikt. Dit gebruik kan aan [appellant] worden toegerekend nu er onvoldoende aanwijzingen zijn gebleken voor een ander oordeel. Dat niet hij maar (een partij gelieerd aan) [XX] het genot van de zaak heeft gehad, heeft [appellant] in dit geding niet aangevoerd (zie ook hierna in r.o. 6.23). Het hof zal een gebruiksvergoeding (tot het moment dat de vernietiging is ingeroepen) van € 3.500,00 per maand verrekenen. [XX] heeft erkend een bedrag van in totaal € 58.050,00 van [appellant] uit hoofde van de huurkoopovereenkomst te hebben ontvangen. Dat betekent dat [XX] aan [appellant] dient terug te betalen 58.050,00 – 51.100,00 (3.500 x 14,6 want 15 februari 2021 tot 4 mei 2022 is 14,6 maanden) = € 6.950,00. De vordering van [appellant] tot terugbetaling zal worden toegewezen tot dit bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente. Schadevergoeding 6.23. [appellant] is ook opgekomen tegen rechtsoverweging 4.11. van het eindvonnis van 28 februari 2024 waarin is overwogen dat [appellant] (als huurder) aansprakelijk is voor de schade die het gevolg is van het aangetroffen drugslaboratorium voor de productie van crystal methamfetamine. Het hof is van oordeel dat nu de onroerende zaak ter beschikking stond aan [appellant] op het moment dat daar een drugslab is opgerold, [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [XX] als eigenaar van het gebouw. Het is immers in strijd met de wet om een drugslab te exploiteren en dit onrechtmatig handelen valt [appellant] toe te rekenen nu hij op dat moment het gebruiksrecht van de onroerende zaak had. Ook indien [appellant] , zoals hij stelt, geen weet heeft gehad van het drugslab komt de eventuele schade die door het drugslab is veroorzaakt voor zijn rekening en risico. De onroerende zaak stond immers tot zijn beschikking zodat als uitgangspunt dient te gelden dat eventueel gebruik door derden onder zijn verantwoordelijkheid heeft plaatsgevonden. [appellant] heeft geen feiten gesteld die maken dat in dit geval van dat uitgangspunt zou moeten worden afgeweken. Dat [persoon B] en [persoon A] zelf op enigerlei wijze bij het drugslab betrokken zijn heeft [appellant] in dit geding hooguit (als mogelijkheid) gesuggereerd en niet, laat staan gemotiveerd, gesteld. Hij betoogt dat hij het niet weet en dat het voor de onderhavige kwestie ook niet van belang is. 6.24. [appellant] heeft in zijn toelichting bij grief vier ook aangevoerd dat de kantonrechter de zaak niet naar de schadestaatprocedure had mogen verwijzen omdat [XX] haar schade inzichtelijk moet maken en de schade – kort gezegd – in deze procedure kan worden begroot. Hoewel het uitgangspunt is dat de rechter de schade in de hoofdprocedure begroot is voor verwijzing naar de schadestaatprocedure op de voet van artikel 612 Rv voldoende dat in de hoofdprocedure de grondslag voor aansprakelijkheid is vastgesteld en dat de mogelijkheid dat schade is of zal worden geleden aannemelijk is, hetgeen niet inhoudt dat in de hoofdprocedure al aannemelijk moet zijn dat enige schade is geleden (zie ook Hoge Raad 17 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:428). Het hof zal de verwijzing naar de schadestaatprocedure procedure dan ook bekrachtigen. Indien die procedure aanhangig wordt gemaakt, zal daarin de vraag of en in hoeverre het crystal meth laboratorium ook daadwerkelijk tot schade heeft geleid voor [XX] verder behandeld moeten worden. Beslag 6.25. [XX] heeft het door haar gelegde conservatoire beslag met het vonnis in eerste aanleg executoriaal verklaard en uitgewonnen. Er is uit dien hoofde een bedrag betaald aan [XX] van € 17.544,49. Uitwinning vond plaats voor een geldvordering die in eerste aanleg was toegewezen maar in het hoger beroep wordt afgewezen. Nu de rechtsgrond onder dit beslag daarom is komen te vervallen, is het beslag onrechtmatig en zal de door [appellant] gevorderde verklaring voor recht op dit punt worden toegewezen. Daarnaast dient voornoemd bedrag aan [appellant] terugbetaald te worden, te vermeerderen met rente zoals gevorderd vanaf 16 april 2024. [XX] is bovendien schadeplichtig als gevolg van de onrechtmatige tenuitvoerlegging voor de geleden en nog te lijden schade van [appellant] . Dat [appellant] echter meer of andere schade heeft geleden dan de gevorderde wettelijke rente over het aan [XX] betaalde bedrag, heeft [appellant] niet gesteld. Hoewel voor een verwijzing naar de schadestaat voldoende is dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is, moet er wel iets zijn aangevoerd waaruit die aannemelijkheid van schade volgt. Nu [appellant] op dit punt niets heeft gesteld, zal de verwijzing naar de schadestaat op dit punt worden afgewezen. Bewijs 6.26. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen wordt het bewijsaanbod van beide partijen gepasseerd omdat dit niet is toegesneden op een of meer stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Dit geldt dus ook voor het aanbod van [appellant] tot het doen horen van de makelaar die betrokken was bij de totstandkoming van de huurkoopovereenkomst en tot het doen horen van [persoon B] (zie de toelichting bij de zevende grief, memorie van grieven pagina’s 14 en 15). Dit aanbod heeft [appellant] immers gedaan in verband met de aan zijn vordering ten grondslag gelegde beroep op een wilsgebrek/misbruik van omstandigheden, aan welke grondslag van de vordering het hof (gelet op hetgeen hiervoor is overwogen) niet toekomt. Uitvoerbaarheid bij voorraad 6.27. [XX] maakt bezwaar tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad. Een eventuele toewijzing van de vordering zou onaanvaardbare gevolgen hebben voor [XX] . Ook wijst [XX] op het restitutierisico, mede gelet op de omstandigheid dat [appellant] geen bekende woon- of verblijfplaats in of buiten Nederland heeft en voor de deurwaarder onvindbaar is gebleken. De deurwaarder heeft het vonnis van de rechtbank bij exploot van 5 maart 2024 betekend krachtens de EU Betekeningsverordening (door toezending aan een ontvangende instantie te Litouwen). Ook heeft de deurwaarder bij exploot van 7 maart 2024 het vonnis openbaar betekend. Subsidiair verzoekt [XX] om indien het arrest uitvoerbaar bij voorraad zou worden verklaard, daaraan de voorwaarden van zekerheidsstelling te verbinden. 6.28. Op grond van artikel 233 Rv kan het arrest uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Nu [XX] hiertegen bezwaar heeft gemaakt dienen de belangen van partijen te worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden nagegaan of het belang van degene die de veroordeling verkrijgt zwaarder weegt dan het belang van de wederpartij bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist. Degene die een veroordeling tot betaling van een geldsom verkrijgt wordt vermoed het vereiste belang bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad te hebben, een restitutierisico dient geconcretiseerd te worden. Voor zover [XX] heeft aangevoerd dat eventuele toewijzing van de vordering onaanvaardbare gevolgen zou hebben voor [XX] , gaat het hof hieraan voorbij nu deze stelling niet is gemotiveerd en onderbouwd. Dat [appellant] voor de door [XX] ingeschakelde deurwaarder onvindbaar is gebleken legt voor het hof onvoldoende gewicht in de schaal waarbij meeweegt dat [appellant] in deze procedure is verschenen en dus niet geheel onvindbaar is. Dat [appellant] niet in staat zal zijn om zo nodig te restitueren is niet gesteld en ook niet gebleken. Het hof zal het arrest dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaren zoals is gevorderd.