ECLI:NL:GHSHE:2025:135

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team belastingrecht Meervoudige Belastingkamer Nummer: 23/172 Uitspraak op het hoger beroep van [belanghebbende] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats] , hierna: belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 13 januari 2023, nummer SHE 21/1167 in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, hierna: de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) gebruiker voor het jaar 2021 bekendgemaakt. 1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. De heffingsambtenaar heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar belanghebbende. 1.6. De zitting heeft plaatsgevonden op 29 november 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur 1] (taxateur). Kort voor aanvang van de zitting heeft [gemachtigde] , gemachtigde van belanghebbende, bij op 29 november 2024 om 9:19 uur digitaal geplaatst bericht laten weten dat hij niet zal verschijnen. Hij heeft om uitstel van de zitting gevraagd. 1.7. Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. 1.8. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak op Mijn Rechtspraak is geplaatst.

2.1. Belanghebbende huurt op 1 januari 2021 de onroerende zaak. De onroerende zaak is een winkelpand in het centrum van [plaats] waarin een restaurant is gevestigd. Op de begane grond is een restaurant met terras en in de kelder met sanitair en opslagruimte. De begane grond is 112 m2 en de kelder 103 m2. 2.2. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum vastgesteld op € 598.000. Ter onderbouwing van de beschikte waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het op 20 oktober 2021 door [taxateur 2] (de taxateur) opgestelde taxatierapport. Hieruit volgt een waarde op de waardepeildatum van € 625.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode waarbij gebruik is gemaakt van het eigen huurcijfer van € 66.731 en de volgende verkooptransacties: Vergelijkingspand Verkoopdatum Verkoopprijs [adres 2] [plaats] 2 oktober 2020 € 1.075.000 [adres 3] [plaats] 31 augustus 2018 € 1.050.000 Deze vergelijkingspanden zijn in onverhuurde staat verkocht. De heffingsambtenaar heeft het eigen huurcijfer geïndexeerd naar het prijsniveau van de waardepeildatum. Ter onderbouwing van de geïndexeerde huur verwijst de heffingsambtenaar naar de huurcijfers van de vergelijkingspanden [adres 4] (per 1 juli 2020 verhuurd voor € 78.750 per jaar), [adres 5] (per 1 november 2020 verhuurd voor € 50.150 per jaar) en [adres 6] (per 1 november 2019 verhuurd voor € 65.000 per jaar). [adres 4] en [adres 4] zijn winkelpanden en [adres 5] is een horecalocatie in een winkelpand. De gehanteerde kapitalisatiefactor is 11,22. 2.3. De onroerende zaak was per 1 januari 2021 ingericht als restaurant. Als gevolg van de coronamaatregelen was het restaurant op 1 januari 2021 gesloten. 2.4. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, bepaald dat dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand blijven, de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht aan belanghebbende terug te betalen en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 837.

1. Zijn alle op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd? Zijn de stukken in de bezwaarfase overgelegd? 2. Heeft de heffingsambtenaar terecht de aanslag OZB gebruiker per 1 januari 2021 opgelegd? 3. Is de WOZ waarde per waardepeildatum op het juiste bedrag vastgesteld? 4. Is sprake van strijd met artikel 1 Eerste protocol bij het EVRM (hierna: EP)? 5. Heeft de heffingsambtenaar in strijd met het evenredigheidsbeginsel gehandeld door de aanslag op te leggen ondanks de coronamaatregelen? 3.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de aanslag, vaststelling van een WOZ-waarde van, naar het hof begrijpt, € 289.000 en een veroordeling in de proceskosten. De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep. 4Gronden Vooraf en ambtshalve 4.0. De eisen van een goede rechtspleging brengen mee dat ingeval een belanghebbende of zijn gemachtigde tijdig en onder aanvoering van gewichtige redenen waarom hij niet op de voor de behandeling van de zaak vastgestelde zittingsdag aanwezig kan zijn of zich op de behandeling kan voorbereiden, verzoekt die behandeling op een nader te bepalen latere dag te doen plaatsvinden, de rechter dat verzoek inwilligt tenzij hij oordeelt dat zwaarder wegende bij de behandeling van de zaak betrokken belangen aan zodanig uitstel in de weg staan. Dit oordeel moet de in de uitspraak met redenen worden omkleed. Of aan de voorwaarden van tijdigheid en gewichtigheid is voldaan, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. 4.0.1. Bij het onder 1.6 vermelde bericht heeft de gemachtigde van belanghebbende verzocht om uitstel van de zitting van 29 november 2024. Het bericht is bij het hof binnengekomen om 9:19 uur op de dag van de zitting terwijl de zitting om 10:30 uur zou aanvangen. De gemachtigde schrijft in het bericht het volgende: “Bij dezen delen wij u mede dat ik wederom door plotselinge privé omstandigheden verhinderd ben om hedenochtend op de hierboven genoemde zitting te verschijnen. Toelichting is dat ik twee weken geleden vader ben geworden en mijn afwezigheid daaraan gerelateerd is.” 4.0.2. Enerzijds is het hof van oordeel dat plotselinge omstandigheden rond de geboorte van een kind gewichtige redenen kunnen vormen die uitstel van een zitting op zichzelf genomen zouden kunnen rechtvaardigen. De gemachtigde motiveert echter niet waarom de geboorte van zijn kind, immers twee weken eerder, hem ertoe heeft gebracht om zo kort voor aanvang van de zitting om uitstel van die zitting te verzoeken. Daarbij geeft hij evenmin aan om welke plotselinge omstandigheden het gaat, ook is het verzoek om uitstel niet vergezeld van enige verdere onderbouwing of stukken die dit duidelijk maken. De gemachtigde had zich er rekenschap van kunnen en moeten geven dat na de geboorte van zijn kind de reeds geplande zittingen wellicht geen doorgang konden vinden en tijdig om uitstel dienen te verzoeken of voor vervanging dienen te zorgen. Het hof ziet niet in waarom de gemachtigde zijn verzoek om uitstel niet eerder had kunnen doen daarom heeft het hof het belang van een behoorlijke procesorde, die afdoening van de zaak binnen een redelijke termijn omvat en het belang van de heffingsambtenaar om niet tevergeefs naar de zitting te komen, zwaarder laten wegen dan het belang van de gemachtigde van belanghebbende om bij de behandeling van zijn zaak aanwezig te zijn en heeft alles afwegend het verzoek om uitstel afgewezen omdat het onvoldoende is gemotiveerd en te laat is ingediend. Het is het hof tot slot ambtshalve bekend dat de gemachtigde één dag eerder op dezelfde wijze zeer kort voor de zitting een verzoek om uitstel van die zitting heeft gedaan. Deze omstandigheid heeft het hof niet meegewogen, maar dit verklaart zonder toelichting, die ontbreekt, niet waarom de gemachtigde tot een uur voor aanvang van de zitting heeft gewacht en niet eerder om uitstel van de zitting heeft verzocht, de plotselinge omstandigheden deden zich kennelijk ook al een dag eerder voor. Ten aanzien van het geschil Op de zaak betrekking hebbende stukken/stukken in de bezwaarfase 4.1. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd de op de zaak betrekking hebbende stukken aan haar gemachtigde toe te zenden en daarmee artikel 6:17, artikel 7:4, lid 4 en 8:42, lid 1 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft geschonden. Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar onder meer de waarde-berekening met grondstaffel en huurcijfers aan haar had moeten toezenden. 4.2. Het hof stelt voorop dat in artikel 6:17 Awb slechts wordt geregeld aan wie bepaalde stukken moeten worden toegezonden. Hieruit kan, anders dan belanghebbende voorstaat, geen algemene toezendplicht worden afgeleid. 4.3. Ten aanzien van belanghebbendes beroep op artikel 7:4, lid 4, Awb merkt het hof op dat uit de totstandkomingsgeschiedenis blijkt dat het in die bepaling voorziene recht op afschrift van stukken in de wet is neergelegd in aansluiting op het inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4, lid 2, Awb. Hieruit moet worden afgeleid dat op de voet van artikel 7:4, lid 4, Awb geen recht bestaat op afschriften van stukken indien, zoals in dit geval, geen gebruik is gemaakt van het hiervoor bedoelde inzagerecht. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van de rechtbank verklaard dat in de bezwaarfase niet alle stukken zijn overgelegd en dat de procedure in bezwaar niet de schoonheidsprijs verdiende, waardoor niet alleen artikel 7:4, lid 4 Awb maar ook de inzageplicht en de hoorplicht waren geschonden. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard omdat de hoorplicht was geschonden en heeft belanghebbende daarvoor een proceskostenvergoeding toegekend. Aangezien het inzagerecht en het recht op afschriften van artikel 7:4, lid 4 Awb verband houden met de hoorplicht, kan deze klacht belanghebbende in hoger beroep niet in een betere positie brengen omdat de rechtbank het beroep immers al gegrond heeft verklaard. 4.4. Voor zover belanghebbende erover klaagt dat niet alle stukken zoals bedoeld in artikel 8:42 Awb zijn overgelegd, faalt deze klacht ook. Tot de 8:42-stukken behoren alle stukken die de heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Voor zover belanghebbende betoogt dat zij niet alle stukken heeft ontvangen, faalt deze klacht aangezien het hof uit de stukken van het geding opmaakt dat de heffingsambtenaar de relevante huurcijfers heeft overgelegd. Het hof volgt belanghebbende niet in haar standpunt dat de heffingsambtenaar grondstaffels had moeten overleggen omdat het hier gaat om een onroerende zaak die geen woning is en bij de gebruikte waarderingsmethode, de huurwaardekapitalisatiemethode, de grondstaffels geen rol spelen. Voor het overige ziet het hof niet in welke 8:42 stukken ontbreken. Is sprake van gebruik? 4.5. Op grond van artikel 220, aanhef en onder a, Gemeentewet in samenhang met artikel 1, lid 1, aanhef onder a, Verordening op de heffing en invordering van onroerendezaakbelastingen 2021 wordt voor binnen de gemeente gelegen onroerende zaken een directe belasting geheven van degene die bij het begin van het kalenderjaar een onroerende zaak, die niet in hoofdzaak tot woning dient, al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt gebruik of persoonlijk recht gebruikt (hierna: de gebruikersbelasting). 4.6. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 18 oktober 2024 het volgende geoordeeld: “4.2.2.

Het hof: verklaart het hoger beroep ongegrond; bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, voorzitter, M.E. Smorenburg en J.K. Lanser, in tegenwoordigheid van F. Marcolina, als griffier.

De griffier, De voorzitter, F. Marcolina J.M. van der Vegt Het aanwenden van een rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten. Onder meer: Hoge Raad 22 april 2022, ECLI:NLHR:2022:525 en Hoge Raad 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BN3529. Hoge Raad 22 arpil 2022, ECLI:NLHR:2022:525, r.o. 2.4.2. Hoge Raad 15 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:289, r.o. 4.2.1. ECLI:NL:HR:2024:1354. Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Artikel 4, lid 1, letter b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. CRvB 18 april 2024, ECLI:NL:CRVB:2024:748, CBB 26 maart 2024, ECLI:NL:CBB:2024:190 en ARvS 1 maart 2023, ECLI:NL:ARVS:2023:772.

Onder gebruiken in de zin van deze wetsbepaling dient te worden verstaan: het metterdaad bezigen van de onroerende zaak ter bevrediging van eigen behoeften. Een verhindering de onroerende zaak overeenkomstig zijn aard en inrichting te gebruiken, brengt niet zonder meer mee dat niet langer sprake is van gebruik in de hierboven bedoelde betekenis.3 4.2.3 Volgens artikel 220, letter a, van de Gemeentewet is de situatie aan het begin van het kalenderjaar (de peildatum) beslissend. Dat betekent echter niet dat kan worden volstaan met een momentopname. Bij beantwoording van de vraag of de onroerende zaak op de peildatum wordt gebruikt als hiervoor bedoeld in 4.2.2, geldt als maatstaf of sprake is van duurzaam gebruik. Dit brengt mee dat op de peildatum duurzaam gebruik redelijkerwijs te verwachten moet zijn. De omstandigheid dat het gebruik op de peildatum tijdelijk is onderbroken staat daarom niet eraan in de weg dat die zaak op dat moment wordt gebruikt in de zin van artikel 220, letter a, van de Gemeentewet.4 Zoals weergegeven in onderdeel 5.18 van de gemeenschappelijke bijlage bij de conclusie van de Advocaat-Generaal, is voor het vaststellen van gebruik op de peildatum dan ook niet noodzakelijk dat op die datum gebruikshandelingen plaatsvinden. Ook de omstandigheid dat de onroerende zaak door degene die haar ter beschikking heeft naar verwachting niet het gehele jaar zal worden gebruikt, staat niet in de weg aan de vaststelling van duurzaam gebruik op de peildatum. Dit geldt eveneens in geval van een tijdelijk verbod om de onroerende zaak te gebruiken. 3 Vgl. HR 5 september 1979, ECLI:NL:HR:1979:AX2715.4 Vgl. HR 29 april 1981, ECLI:NL:HR:1981:AW9568.” 4.7. Het hof zal daarom beoordelen of in het onderhavige geval sprake was van duurzaam gebruik dat op 1 januari 2021 redelijkerwijs te verwachten was. 4.8. De heffingsambtenaar stelt dat de coronamaatregelen het gebruik hebben beperkt maar dat desondanks wel sprake was van gebruik. Belanghebbende had bijvoorbeeld de keuze om open te zijn voor bezorgen of afhalen. Belanghebbende betoogt dat per 1 januari 2021 vanwege de coronamaatregelen geen sprake was van gebruik, zij kon alleen handelingen van opruimen en schoonmaken verrichten. 4.9. Het hof stelt voorop dat de onroerende zaak als gevolg van de coronamaatregelen op 1 januari 2021 voor onbepaalde tijd was gesloten. Deze omstandigheid alleen zorgt er nog niet voor dat geen sprake is van metterdaad bezigen op de peildatum. De maatstaf is immers of op 1 januari 2021 sprake is van duurzaam gebruik en of op die datum dat duurzaam gebruik redelijkerwijs te verwachten is. De heffingsambtenaar maakt in dit geval aannemelijk dat belanghebbende op 1 januari 2021 de onroerende zaak duurzaam in gebruik had en dat dit gebruik op die datum redelijkerwijs te verwachten was. De onroerende zaak was immers ingericht gebleven als restaurant en bleef ook geschikt om na heropening als restaurant te dienen. De omstandigheid dat belanghebbende kennelijk geen gebruik heeft gemaakt van alternatieve gebruiksmogelijkheden, zoals een (beperkte) openstelling voor afhaal, staat er niet aan in de weg dat sprake was van duurzaam gebruik op 1 januari 2021. WOZ-waarde 4.10. De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 4.11. De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. 4.12. De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar verwijst hiervoor naar het taxatierapport van taxateur Nick Zomers, waarin de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum is vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. 4.13. De rechtbank heeft over de waarde het volgende geoordeeld: “7. De bewijslast dat de waarde niet te hoog is vastgesteld ligt bij de heffingsambtenaar en daarbij betrekt de rechtbank wat eiseres heeft aangevoerd. Voor zover eiseres vindt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrises bij het vaststellen van de waarde komt de rechtbank tot het volgende. Volgens het rapport van 20 oktober 2021 heeft de heffingsambtenaar bij de bepaling van de huurwaarde twee huurtransacties gebruikt ( [adres 4] en [adres 5] ), die zijn gerealiseerd op het moment dat de gevolgen van de genomen corona-maatregelen van invloed waren voor de detailhandel. Ook wat betreft de verkooptransacties is een transactie gebruikt ( [adres 2] ) waarbij de gevolgen van de genomen corona-maatregelen van invloed waren. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar op deze wijze rekening heeft gehouden met de gevolgen van corona. Dat er verdergaand rekening mee zou moeten worden gehouden is niet aannemelijk geworden. 8. Eiseres heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar geen rekening gehouden heeft met een risico voor leegstand, en dat de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten ontbreken. Deze beroepsgronden slagen niet. In de beroepsprocedure heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport ingebracht met daarin drie huurreferenties onderbouwd met de huurinlichtingenformulieren. Daarbij heeft de heffingsambtenaar in dat taxatierapport twee verkopen uit de markt gehanteerd, waarmee het leegstandsrisico dus is verdisconteerd. Daaruit volgt een kapitalisatiefactor van respectievelijk 11,9 en 12,42. Daaruit volgt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 11,2 niet te hoog is. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er ter controle nog een bottom-up berekening is gemaakt, waarin inzichtelijk is dat rekening gehouden is met een leegstandsrisico van 5%. De rechtbank heeft geen reden om aan die percentages te twijfelen.9. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld. Wat eiseres heeft aangevoerd leidt niet tot twijfel, eiseres heeft gesteld dat ondernemers worden belast met een buitensporige last, dat sprake is van willekeur en dat verweerder in strijd heeft gehandeld met de evenredigheid. Eiseres heeft die beroepsgronden niet van een toelichting en onderbouwing voorzien, zodat deze niet kunnen slagen.” 4.14. Het hof acht dit oordeel juist en op goede gronden gegeven en maakt dat tot de zijne, dat wat belanghebbende in hoger beroep aanvoert, maakt dit oordeel niet anders. Voor zover belanghebbende aanvoert dat de heffingsambtenaar de inhoud van de onroerende zaak onjuist heeft berekend en niet inzichtelijk heeft gemaakt, faalt die klacht. De onroerende zaak is geen woning en bij de methode van waardebepaling met huurwaardekapitalisatie speelt de inhoud van de onroerende zaak geen rol. Schending artikel 1 EP en evenredigheidbeginsel 4.15. Belanghebbende voert tot slot aan dat geen sprake is van een redelijk evenwicht tussen het algemeen belang en de rechten van de individueel benadeelde. Doordat de ene ondernemer waar het goed mee gaat op dezelfde manier wordt behandeld als de ondernemer waar het slecht mee gaat, is sprake van willekeur, aldus belanghebbende.