ECLI:NL:GHSHE:2024:3550

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.329.047/01 arrest van 12 november 2024 in de zaak van [appellant] , wonende te [woonplaats] , Duitsland, appellant in principaal hoger beroep, geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, hierna aan te duiden als [appellant] , advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam, tegen 1 [geïntimeerden] ,wonende te [woonplaats] , [gemeente A] , 2. [geïntimeerden] ,wonende te [woonplaats] , [gemeente A] , geïntimeerden in principaal hoger beroep, appellanten in incidenteel hoger beroep, hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerde] (in enkelvoud), advocaat: mr. M. Stokdijk te Arnhem, op het bij exploot van dagvaarding van 19 juni 2023 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 28 september 2022 en 22 maart 2023, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en [geïntimeerde] als eisers in conventie, verweerders in reconventie.

Het verloop van de procedure blijkt uit: het arrest van 21 november 2023 in het incident en de daarin genoemde stukken (waarbij het hof aantekent dat de daarin genoemde memorie van grieven ook een eiswijziging bevat); de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met eiswijziging en producties; de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep; de mondelinge behandeling, waarbij beide partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd; de bij H-formulier van 29 juli 2024 toegezonden producties, die [appellant] bij de mondelinge behandeling in het geding heeft gebracht; de bij H-formulier van 31 juli 2024 toegezonden producties, die [geïntimeerde] bij de mondelinge behandeling in het geding heeft gebracht. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovengenoemde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

in principaal en incidenteel hoger beroep Kern van de zaak 6.1. [appellant] heeft een koopovereenkomst gesloten met [geïntimeerde] Daarbij heeft [appellant] van [geïntimeerde] [landgoed X] gekocht voor een koopprijs van € 3 miljoen. Op verzoek van [geïntimeerde] heeft [appellant] aan zijn bank gevraagd om een verklaring te verstrekken over zijn financiële draagkracht. De bank heeft aan [appellant] een zogenaamde “proof of funds” verstrekt. Daar stond, kort samengevat, in dat [appellant] in de positie was om die koopprijs van [landgoed X] te financieren op basis van zijn vermogen en een lening van een bank. Levering van [landgoed X] aan [appellant] zou plaatsvinden in oktober 2021, maar heeft nog steeds niet plaatsgevonden. [geïntimeerde] vordert onder meer dat [appellant] de koopovereenkomst nakomt, zodat [landgoed X] aan [appellant] geleverd kan worden tegen de afgesproken koopprijs. Ook vordert [geïntimeerde] een verklaring voor recht dat [appellant] aansprakelijk is voor de schade die [geïntimeerde] heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van de tekortkomingen van [appellant] . Daarnaast vordert [geïntimeerde] een verklaring voor recht dat [appellant] deze schade dient te vergoeden. Tot slot vordert hij nog enkele andere bedragen, onder meer bestaande uit vertragingboete. [appellant] voert aan dat hij de koopsom niet kan betalen. Hij vordert onder meer vernietiging van de koopovereenkomst, omdat die volgens hem is totstandgekomen onder invloed van dwaling (van hemzef en van beide partijen). Dit baseert hij met name op de verkregen proof of funds, die volgens [appellant] achteraf onjuist blijkt te zijn. Ook vordert hij matiging van de vertragingsboete. [geïntimeerde] stelt dat [appellant] de koopsom wel kan betalen. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] hem voorgehouden dat [appellant] als erfgenaam van zijn overleden moeder op korte termijn samen met zijn zus over € 17 miljoen zou beschikken, door verkoop van het landgoed van hun moeder. Ook meent [geïntimeerde] dat [appellant] nog over ander vermogen beschikt. Het hof oordeelt dat zelfs indien er al sprake zou zijn van dwaling, deze op grond van de omstandigheden van dit geval voor rekening van [appellant] komt. Het hof is verder van oordeel dat indien komt vast te staan dat [appellant] inderdaad in de onmogelijkheid verkeert om de koopprijs te betalen, [appellant] niet veroordeeld kan worden tot nakoming van de koopovereenkomst en tot afname van [landgoed X] . Het hof geeft [appellant] de opdracht om te bewijzen dat er, kort gezegd, sprake is van die onmogelijkheid. Afhankelijk van de uitkomst van die bewijslevering, dient het hof te oordelen over eventuele schadevergoeding aan [geïntimeerde] en over de overige gevorderde bedragen. Die oordelen zal het hof na de bewijslevering geven in een volgend arrest.

6.2. Onder 2.1. tot en met 2.13. van het bestreden vonnis heeft de rechtbank feiten vastgesteld. Deze feiten, voor zover relevant en niet betwist, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Verder staan nog enkele andere feiten (als gesteld en onvoldoende betwist) tussen partijen vast. Hieronder volgt een overzicht. a. [geïntimeerde] is eigenaar van het [landgoed X] , gelegen aan de [adres landgoed X] te [woonplaats] (hierna: [landgoed X] ). b. Via [makelaar van geïntimeerden] is [landgoed X] te koop aangeboden voor een bieden vanaf prijs van € 2.850.000,--. c. [appellant] heeft op 29 maart, 12 mei en 23 juni 2021 [landgoed X] bezichtigd. d. [geïntimeerde] heeft aan [appellant] verzocht om een “proof of funds” te verstrekken. Op 8 juni 2021 heeft [appellant] een verklaring van Merck Finck, een Quintet Private Bank, (hierna: Merck Finck) verstrekt. In deze verklaring is het volgende opgenomen: “(…) Property, [adres landgoed X] [woonplaats] Dear Mr. [appellant] , You have informed us that you are interested in purchasing the above property. We are pleased to confirm you that you are in a position to finance the purchase price plus incidental purchase costs through existing assets and any bank loan that may still have to be taken out (subject to the signing of the loan agreements). We will be happy to advise you on the financing of your property. If you have any questions, please do not hesitate to contact [persoon A] . With best regards (…)” e. Partijen hebben vervolgens op 25 juni 2021 per whatsapp overeenstemming bereikt over een koopsom van € 3 miljoen en levering in oktober 2021. Daarbij heeft [appellant] [makelaar A] , bij [geïntimeerde] geïntroduceerd. f. [appellant] is samen met zijn zus erfgenaam in de nalatenschap van wijlen zijn moeder. Tot die nalatenschap behoort een landgoed in Duitsland (hierna: het Duitse landgoed). g. Op 8 juli 2021 heeft [appellant] per Whatsapp het volgende aan [geïntimeerde] medegedeeld: “(…) I had to confirm that I won't need to put a mortgage on the house so these few days delay were caused by me as it wasn't sure whether a clause for that needed to be in there. 1 send her the go for without mortgage yesterday late afternoon (…)” h. Op 8 juli 2021 heeft [makelaar A] per Whatsapp het volgende aan de makelaar van [geïntimeerde] medegedeeld (prod. 12 bij conclusie van antwoord): “Bericht ontvangen dat er geen hypotheek wordt aangevraagd, mail je morgen. Excuus voor vertraging. Hoe wil je laten tekenen? Digitaal of aan tafel? (…)” i. Op 22 juli 2021 hebben partijen de koopovereenkomst ondertekend. Daarin is, voor zover hier van belang, het volgende overeengekomen: “(…) artikel 4 Eigendomsoverdracht 4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op vijftien oktober tweeduizend éénentwintig (15-10-2021) of zoveel eerder of later als partijen tezamen overeenkomen, ten overstaan van (…) verbonden aan notariskantoor (...) artikel 5 Bankgarantie/Waarborgsom 5.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk binnen zeven (7) dagen na ondertekening van deze overeenkomst door partijen een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 300.000.(…) 5.2. In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. (...) artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding 11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van de kosten van verhaal. 11.3. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (…) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10 %) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)” j. Tijdens het ondertekenen van de koopovereenkomst is een aanvullend addendum overeengekomen waarin het volgende is opgenomen: “(…) In afwijking van het gestelde in artikel 5.1 van de koopovereenkomst zijn partijen het volgende overeengekomen: Kopende partij zal uiterlijk op dinsdag 27 juli 2021 het bedrag van € 50.000,- overmaken op de derdenrekening (…) van de notaris, vermeld in artikel 4.1. Vervolgens zal kopende partij uiterlijk donderdag 20 augustus 2021 zorgdragen voor overmaken van het restant bedrag waarborgsom van € 250.000,- op de bovenvermelde derdenrekening dan wel een bankgarantie stellen uiterlijk op datum 20 augustus 2021.(…)” k. [appellant] heeft op 28 juli 2021 een bedrag van € 50.000,-- op de derdengeldrekening van de notaris betaald. [appellant] heeft het restant van de waarborgsom niet betaald. Hij is daarom bij brief van 23 augustus 2021 van de makelaar van [geïntimeerde] in gebreke gesteld en in de gelegenheid gesteld om binnen acht dagen alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Ook na de ingebrekestelling is [appellant] niet tot betaling overgegaan.

6.3. In de procedure bij de rechtbank vorderde [geïntimeerde] , samengevat, in conventie: veroordeling van [appellant] om de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot [landgoed X] alsnog na te komen, door tegen betaling van de koopprijs van € 3.000.000,-- mee te werken aan levering van [landgoed X] , op straffe van een dwangsom; veroordeling van [appellant] om aan [geïntimeerde] te betalen: (i) een bedrag van € 250.000,-- als (na het al geïncasseerde bedrag van € 50.000,--) restant van de vertragingsboete of ontbindingsboete in het geval [geïntimeerde] alsnog tot ontbinding van de koopovereenkomst overgaat, onder aftrek van wat [appellant] eventueel aanvullend al uit hoofde van de vertragingsboete zou hebben voldaan, te vermeerderen met de overeengekomen rente van 1% per maand of gedeelte van een maand vanaf 15 november 2021, en te verminderen met het bedrag dat door [appellant] eventueel al is betaald uit hoofde van de door [geïntimeerde] gevorderde voorlopige voorziening; (ii) buitengerechtelijke incassokosten van € 3.275,00; - een verklaring voor recht dat [appellant] aansprakelijk is voor schade die [geïntimeerde] heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van de tekortkomingen van [appellant] , en dat [appellant] gehouden is de betreffende schade aan [geïntimeerde] te vergoeden voor zover deze het bedrag van de toegewezen boete te boven gaat. Daarbij verzocht [geïntimeerde] de rechtbank ook om gelijktijdig met het wijzen van vonnis een volledig certificaat af te geven zoals bedoeld in artikel 53 herziene EEX-Verordening 1215/2012 en nader opgenomen in Bijlage 1 bij deze Verordening. 6.4. In de procedure bij de rechtbank vorderde [appellant] , samengevat, in reconventie: een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling aan de zijde van [appellant] tot stand is gekomen, en aan [appellant] op grond daarvan een beroep toekomt op vernietiging van de koopovereenkomst; vernietiging van de koopovereenkomst; matiging van de eventueel door [appellant] verschuldigde boete tot nihil, althans tot het al betaalde bedrag van € 50.000,--, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag; en [geïntimeerde] hoofdelijk te veroordelen om al hetgeen [appellant] te veel aan [geïntimeerde] heeft voldaan aan [appellant] terug te betalen, vermeerderd met wettelijke rente. 6.5.1. In het tussenvonnis van 11 mei 2022 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast. 6.5.2. In het bestreden vonnis in incident van 28 september 2022 heeft de rechtbank [appellant] veroordeeld om binnen 14 dagen na betekening van dat vonnis bij wijze van voorlopige voorziening aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 100.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente hierover. Verder heeft de rechtbank dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard en de kosten van die procedure tussen partijen gecompenseerd. Daarbij heeft de rechtbank nog overwogen dat zij een certificaat zal afgeven zoals bedoeld in artikel 53 herziene EEX-Verordening 1215/2012. 6.5.3. In het bestreden eindvonnis van 22 maart 2023 heeft de rechtbank in conventie de vordering van [geïntimeerde] in conventie in zoverre toegewezen, dat: - [appellant] is veroordeeld om binnen één maand na dagtekening van het vonnis de koopovereenkomst alsnog na te komen, door tegen betaling van de koopprijs van € 3.000.000,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 oktober 2021, mee te werken aan levering van [landgoed X] , op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per dag, met een maximum van € 100.000,--; voor recht is verklaard dat [appellant] aansprakelijk is voor de schade die [geïntimeerde] heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van de tekortkomingen van [appellant] , en dat [appellant] gehouden is de betreffende schade aan [geïntimeerde] te vergoeden voor zover deze het bedrag van de toegewezen boete te boven gaat; [appellant] is veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 150.000,--, te vermeerderen met rente van 1% per maand met ingang van 15 november 2021. Daarbij heeft de rechtbank [appellant] veroordeeld in de proceskosten in conventie. Ook heeft de rechtbank het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen. Tot slot heeft de rechtbank in reconventie de vordering van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten in reconventie veroordeeld. Vorderingen in hoger beroep 6.6.1. [appellant] heeft in principaal hoger beroep zeventien grieven aangevoerd (waarbij de zeventiende grief per abuis is aangeduid als grief VIII). [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis in het incident en het bestreden eindvonnis en tot het alsnog toewijzen van de vorderingen die hij in eerste aanleg (in reconventie) heeft ingesteld. In aanvulling daarop heeft hij in hoger beroep nog gevorderd: - een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst is ontbonden, althans - voor het geval de koopovereenkomst niet ontbonden zou zijn - ontbinding van de koopovereenkomst per de eerst mogelijke datum; - een verklaring voor recht dat [appellant] door betaling van € 150.000,-- voldaan heeft aan de op hem rustende verplichting tot schadevergoeding, althans vertragingsboete. 6.6.2. [geïntimeerde] heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd tot het bekrachtigen van het bestreden vonnis in het incident. Ook heeft hij geconcludeerd tot het bekrachtigen van de onderdelen 5.2, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, 5.9 en 5.10 van het bestreden eindvonnis en (naar het hof begrijpt) gedeeltelijke bekrachtiging van de onderdelen 5.1 en 5.3. daarvan. 6.7.1. [geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep vier grieven aangevoerd. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot het gedeeltelijk vernietigen van de onderdelen 5.1 en 5.3 van het bestreden eindvonnis en (naar het hof begrijpt) tot vernietiging van onderdeel 5.6 daarvan. Hij vordert: a) primair verhoging van de dwangsom per de datum van het arrest tot €10.000,-- per dag, met een maximum van € 4.000.000,--, en subsidiair (voor zover een veroordeling tot nakoming op straffe van een dwangsom niet toewijsbaar zou zijn) veroordeling van [appellant] om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 3.000.000,-- te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 15 oktober 2021, zonodig onder het stellen van nadere voorwaarden omtrent de levering van [landgoed X] aan [appellant] na ontvangst van dit bedrag; b) [appellant] te veroordelen aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 150.000,00, te vermeerderen met: - de overeengekomen 1% rente (in het petitum staat wettelijke rente, maar uit memorie van antwoord nr. 4.5.3.

en de daarin genoemde berekening in productie 21, leidt het hof af dat dit een verschrijving is) over een bedrag van € 250.000,00 over de periode van 15 november 2021 t/m 17 oktober 2022, derhalve een bedrag van € 29.187,01, en - de overeengekomen 1% rente (zie hierboven over de verschrijving) over een bedrag van € 150.000,00 over de periode vanaf 18 oktober 2022, welk rentebedrag per 1 november 2023 € 19.841,61 bedraagt; c) Verder heeft [geïntimeerde] in principaal hoger beroep gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 100.000,-- aan verbeurde boete op grond van het bestreden eindvonnis, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag vanaf 25 augustus 2023. Daarnaast verzoekt [geïntimeerde] het hof om gelijktijdig met het wijzen van arrest een volledig certificaat af te geven zoals bedoeld in artikel 53 EEX Vo. 6.7.2. [appellant] heeft in incidenteel appel geconcludeerd, kort samengevat, tot het verwerpen van de incidentele grieven. 6.8. Met de grieven hebben partijen het geschil (nagenoeg) in volle omvang aan het hof voorgelegd. Het hof zal de grieven in principaal en incidenteel hoger beroep gezamenlijk behandelen. Internationale aspecten 6.9. [appellant] woonde ten tijde van de inleidende dagvaarding in Duitsland. Het geschil heeft derhalve internationale aspecten, zodat allereerst moet worden onderzocht of de Nederlandse rechter bevoegd is er kennis van te nemen. Dat is het geval: het geschil betreft een handelszaak als bedoeld in artikel 1 van de herschikte EEX-Verordening. Ingevolge artikel 7 lid 1 onder a van deze verordening heeft de Nederlandse rechter rechtsmacht. 6.10. Partijen noch de rechter in eerste aanleg hebben zich uitgelaten over het toepasselijke recht. In de koopovereenkomst is opgenomen dat daarop Nederlands recht van toepassing is. Het hof begrijpt verder ook uit het feit dat partijen in hun stellingen aansluiting zoeken bij het Nederlandse recht, dat zij voor de toepasselijkheid van het Nederlandse recht hebben gekozen. Dat is in dit geval toegestaan. Het hof zal daarom eveneens uitgaan van de toepasselijkheid van Nederlands recht. Koopovereenkomst en mogelijke dwaling 6.11. Dit geschil spitst zich toe op de vraag of [appellant] veroordeeld dient te worden tot nakoming van de koopovereenkomst, zoals [geïntimeerde] vordert. Het hof zal daartoe als eerste het beroep van [appellant] op dwaling behandelen. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling zoals bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder a en/of b en/of c BW, en die bij een juiste voorstelling zaken niet zou zijn gesloten, is in beginsel vernietigbaar. Dit is op grond van artikel 6:228 lid 2 BW anders indien de dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. Indien het beroep van [appellant] op dwaling zou slagen, zou de koopovereenkomst dus vernietigd dienen te worden. Op [appellant] rust de stelplicht en eventuele bewijslast ten aanzien van de onjuiste voorstelling van zaken (de dwaling als zodanig), het causaal verband tussen (de inhoud van) de koopovereenkomst en de gestelde onjuiste voorstelling van zaken en het zich voordoen van één van de drie dwalingsgevallen van lid 1 van artikel 6:228 BW. Op [geïntimeerde] rust de stelplicht en eventuele bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de gestelde dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van [appellant] behoort te blijven. 6.12. Het hof is van oordeel dat het beroep van [appellant] op dwaling niet slaagt en dat diens vorderingen op dit punt niet voor toewijzing in aanmerking komen, om de volgende redenen. 6.13. Het hof begrijpt de stellingen van [appellant] zo, dat hij in hoger beroep voornamelijk betoogt dat sprake is van wederzijdse dwaling (artikel 6:228 lid 1 onder c BW). Daarnaast doet hij een beroep op de overige twee vormen van dwaling (artikel 6:228 lid 1 onder a en b BW). Laatstgenoemd beroep komt onder 6.19. tot en met 6.25. aan de orde. Verder begrijpt het hof de stellingen van [appellant] over alle dwalingvarianten zo, dat hij met de onjuiste voorstelling van zaken zijn eigen kredietwaardigheid bedoelt, meer specifiek dat hij in staat zou zijn de aankoop van het landgoed te financieren. 6.14. Voor een succesvol beroep op wederzijdse dwaling is (naast het genoemde onder 6.11.) vereist dat zowel [appellant] als [geïntimeerde] bij het sluiten van de koopovereenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan. Verder dient het dan niet zo te zijn dat [geïntimeerde] ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat [appellant] daardoor van het sluiten van de koopovereenkomst zou worden afgehouden. 6.15. Het hof begrijpt de stellingen van [appellant] zo, dat hij betoogt dat de proof of funds ten onrechte is afgegeven en dat hij en [geïntimeerde] op grond van de proof of funds in de onjuiste veronderstelling verkeerden dat [appellant] op basis van zijn vermogen (met name zijn aandeel in de nalatenschap van zijn moeder) en zijn daarmee samenhangende kredietwaardigheid in staat was om de koopovereenkomst na te komen. 6.16. [geïntimeerde] voert onder meer het volgende aan. Er is geen sprake van dwaling omdat niet vast staat dat de proof of funds ten onrechte is afgegeven. Verder staat niet vast dat [appellant] hierover heeft gedwaald. Als er al sprake zou zijn van dwaling, dan is er sprake van wederzijdse dwaling. Dan had [geïntimeerde] echter ook bij een juiste voorstelling van zaken (inhoudend dat de proof of funds ten onrechte was afgegeven) niet hoeven te begrijpen dat [appellant] daardoor van het sluiten van de koopovereenkomst zou worden afgehouden. Ook brengen [geïntimeerde] naar voren dat in het oorspronkelijk aan [makelaar A] toegezonden concept van de koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud was opgenomen en dat het juist [appellant] was die daar van af heeft gezien. Voorts zou een beroep op eventuele wederzijdse dwaling niet slagen omdat de dwaling waar het hier over gaat dan voor rekening van [appellant] zou dienen te blijven, aldus nog steeds [geïntimeerde] 6.17. Het hof overweegt als volgt. Nog daargelaten de vraag of [appellant] in rechte een beroep toekomt op de dwalingsregeling van artikel 6:228 BW in het geval sprake is van een onjuiste voorstelling omtrent de eigen kredietwaardigheid zoals door [appellant] geschetst (zie slot 6.13.), geldt het volgende. Zoals [geïntimeerde] terecht aanvoert staat (nog) niet vast of ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst de proof of funds ten onrechte is afgegeven en of dus daadwerkelijk sprake was van de door [appellant] gestelde onjuiste voorstelling van zaken. Echter, zelfs indien er van uit zou worden gegaan dat sprake was van die wederzijdse op de proof of funds gebaseerde dwaling over [appellant] ’ financiële mogelijkheid om de koopovereenkomst na te komen, kan dit beroep op dwaling niet slagen. In dat geval is er, zoals ook de rechtbank terecht heeft geoordeeld, sprake van een dwaling die voor rekening en risico van [appellant] als koper behoort te blijven. In aanvulling daarop en meer in het bijzonder neemt het hof onder meer de volgende omstandigheden in aanmerking.

Het was allereerst de eigen verantwoordelijkheid van [appellant] tegenover [geïntimeerde] om binnen redelijke grenzen maatregelen te nemen om te voorkomen dat hij onder invloed van onjuiste veronderstellingen de overeenkomst tot koop van [landgoed X] zou sluiten. Zeker gelet op zijn eigen wetenschap over: (i) zijn naar eigen zeggen zeer beperkte inkomsten en (ii) het feit dat de vermogensbestanddelen van de nalatenschap van zijn moeder nog niet te gelde waren gemaakt en hij daarvoor afhankelijk was van de medewerking van zijn zuster, had van hem verwacht mogen worden dat hij meer onderzoek had gedaan. Het enkel afgaan op de proof of funds voorafgaand aan het sluiten van een koopovereenkomst met een dergelijke omvangrijke koopsom, was dan ook niet voldoende. De bewuste, hiervoor genoemde, informatie ging over de eigen financiële draagkracht van [appellant] en bevond zich derhalve in zijn kennisdomein. [geïntimeerde] hoefden hier in beginsel niet van op de hoogte te zijn of zich hiervan op de hoogte te stellen. Zij mochten afgaan op de mededelingen van [appellant] over het Duitse landgoed dat wel € 17 miljoen waard zou kunnen zijn. Inmiddels staat vast dat [appellant] dit bedrag inderdaad heeft genoemd om over te komen als een serieuze koper (zie ook memorie van grieven nr. 4.19 en 4.20). Of hij, zoals hij stelt, dit terloops heeft gedaan acht het hof daarbij niet van doorslaggevende betekenis. Voorts acht het hof het volgende van belang. Vaststaat dat de proof of funds door [appellant] bij zijn bank is aangevraagd naar aanleiding van het verzoek van [geïntimeerde] om hem, kort gezegd, een verklaring van financiële gegoedheid te verstrekken. Niet gesteld of gebleken is dat [geïntimeerde] verder enige bemoeienis heeft gehad met de inhoudelijke totstandkoming van de proof of funds. Evenmin is gesteld of gebleken dat voor [geïntimeerde] kenbaar was op grond van welke informatie de bank deze verklaring heeft afgegeven. [geïntimeerde] kon en behoefde daarom ook niet te weten dat de proof of funds mogelijk onjuist was. Verder staat op basis van de stukken als onvoldoende betwist vast dat [geïntimeerde] bereid was een financieringsvoorbehoud op te nemen in de koopovereenkomst en dat [appellant] er zelf bewust voor heeft gekozen hier van af te zien (zie ook hierboven onder 6.1. g. en h.). Anders dan [appellant] stelt, kan bovendien op basis van de stukken (onder meer prod. 12 bij conclusie van antwoord in reconventie en prod. 10 bij memorie van antwoord) als vaststaand worden aangenomen dat [appellant] werd bijgestaan door [makelaar A] . Of daar wel of geen formele opdracht aan ten grondslag lag, is een omstandigheid in de verhouding tussen [appellant] en [makelaar A] en ligt in de risicosfeer van [appellant] . Op de vraag van [geïntimeerde] wie zijn “representative” was, heeft [appellant] geantwoord dat dit [makelaar A] was (onderste regel prod. 1 bij conclusie van antwoord). Verder blijkt ook uit de hiervoor genoemde producties 12 respectievelijk 10 dat [makelaar A] bij de diverse contacten met onder meer de makelaar van [geïntimeerde] over het sluiten van de koopovereenkomst een dusdanige rol speelde, dat [geïntimeerde] er van uit mocht gaan dat [appellant] deskundige bijstand had van een aankoopmakelaar. Toen er problemen ontstonden met het tijdig verkrijgen van de bankgarantie, heeft [makelaar A] [appellant] ook geadviseerd te wachten met het ondertekenen van de koopovereenkomst (zie memorie van antwoord nr 3.3.4. en de daar geciteerde whatsapp conversatie tussen [appellant] en [makelaar A] ). [appellant] heeft er kennelijk voor gekozen dit advies niet op te volgen. Uiteindelijk heeft hij de koopovereenkomst getekend, waar overigens ook [makelaar A] bij aanwezig was. Alle hierboven genoemde omstandigheden overziend geldt dat voor zover er al sprake zou (kunnen) zijn van de gestelde wederzijdse dwaling, die in elk geval voor rekening en risico van [appellant] moet blijven. 6.18. Dit oordeel wordt niet anders indien er veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat Merck Finck inderdaad een onjuiste verklaring heeft afgegeven en/of haar zorgplicht jegens [appellant] heeft geschonden. Deze door [appellant] gestelde omstandigheid speelt tussen [appellant] en Merck en Finck. In de verhouding tussen [appellant] en [geïntimeerde] ligt dit dan ook in de risicosfeer van [appellant] . Ook de door [appellant] gestelde handelwijze van [geïntimeerde] rondom het sluiten van de koopovereenkomst kan niet afdoen aan het bovenstaande. Dit komt hieronder in r.o. 6.23. tot en met 6.25. nader aan de orde. 6.19. [appellant] onderbouwt zijn beroep op dwaling die is te wijten aan een inlichting van de kant van [geïntimeerde] en/of het door [geïntimeerde] schenden van een mededelingsplicht (artikel 6:228 lid 1 onder a respectievelijk b BW) kort samengevat als volgt. [appellant] noemt de volgende inlichtingen van [geïntimeerde] waaraan de dwaling te wijten is. In juli 2021 heeft [geïntimeerde] aangegeven dat [appellant] tijd genoeg had om de financiering te regelen en dat hij de waarborgsom in twee delen mocht betalen en de koopovereenkomst dus kon tekenen. Daarbij heeft [geïntimeerde] ook nog aangegeven dat het ging om een voorlopige koopovereenkomst. [appellant] is door deze geruststellende mededelingen van [geïntimeerde] een overeenkomst aangegaan die hij bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan, aldus nog steeds [appellant] . Ten aanzien van het schenden van een mededelingsplicht stelt [appellant] dat [geïntimeerde] als vastgoedprofessional(s) hem erop had moeten attenderen dat het zorgelijk was dat hij de waarborgsom niet kon betalen. [geïntimeerde] had er aan moeten twijfelen of [appellant] [landgoed X] wel kon betalen en daadwerkelijk een lening kon verkrijgen. Het was bij [geïntimeerde] immers bekend dat: (i) [appellant] een jonge timmerman uit Duitsland is die een luxe landgoed van € 3 miljoen wenste te kopen, (ii) hij slechts € 50.000,-- zelf kon betalen, (iii) hij niet eens in staat was een lening of een bankgarantie te verkrijgen voor een bedrag van € 250.000,--, en (iv) de zekerheid voor de financiering een Duitse onroerende zaak zou zijn waarvan [appellant] slechts mede-eigenaar (en bewoner) is. [geïntimeerde] had [appellant] actief moeten waarschuwen, nu [geïntimeerde] wist of behoorde te weten dat dit alles tot problemen kon leiden. Dit heeft [geïntimeerde] bewust niet gedaan. Hij heeft juist een extra bedenktermijn voor het ondertekenen van de koopovereenkomst geweigerd. 6.20. [geïntimeerde] voert kort samengevat het volgende aan. Hij voert aan dat het juist [appellant] was die verkeerde mededelingen deed, door [geïntimeerde] voor te houden dat hij over een vermogen van € 17 miljoen beschikte. Dat [appellant] afhankelijk zou zijn van 100% financiering van de koopsom was volgens [geïntimeerde] niet aan de orde. Verder heeft hij [appellant] niet verleid met geruststellende mededelingen over het feit dat het met de financiering wel goed zou komen. Hij heeft alleen aangegeven op welk moment welke bedragen beschikbaar dienden te zijn, en dat de koopsom pas bij levering in oktober 2021 betaald hoefde te worden. Hij betwist dat [geïntimeerde sub 1] en/of [geïntimeerde sub 2] vastgoedprofessionals zijn en een vastgoedportefeuille hebben. Ook heeft hij [appellant] nadrukkelijk verwezen naar zijn eigen makelaar, onder vermelding dat die precies weet hoe dit alles in Nederland werkt. [appellant] heeft nooit laten blijken dat het bijeenbrengen van de koopsom een probleem zou zijn. Hij heeft melding gemaakt van het feit dat de bankgarantie op zich liet wachten, met als enkele reden dat dit nou eenmaal zo lang duurde bij de bank(en), aldus nog steeds [geïntimeerde] 6.21. Het hof overweegt, nog daargelaten dat de onder 6.19.

weergegeven stellingen van [appellant] in tegenspraak lijken te zijn met zijn stellingen over wederzijdse dwaling, als volgt. 6.22. De door [appellant] aan [geïntimeerde] verweten mededelingen zijn geen inlichtingen als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder a BW. Daarvoor is vereist dat die mededelingen (inlichtingen) van [geïntimeerde] de door [appellant] gestelde dwaling omtrent zijn eigen kredietwaardigheid en mogelijkheid om de koopovereenkomst aan te gaan hebben veroorzaakt. Dat dit (mede) het geval is, heeft [appellant] niet, althans niet voldoende concreet, onderbouwd. [appellant] voldoet zodoende niet aan zijn stelplicht en alleen al hierom moet zijn beroep op de dwalingvariant van artikel 6:228 lid 1 onder a BW stranden. 6.23. In het licht van de omstandigheden in deze zaak biedt het door [appellant] gestelde ook onvoldoende basis voor het aannemen van een op [geïntimeerde] rustende spreekplicht (waarschuwingsplicht) als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder b BW. Of in het concrete geval een mededelingsplicht bestaat, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In het algemeen zal voor een mogelijke contractant ( [geïntimeerde] ) geen mededelingsplicht bestaan als hij er redelijkerwijs vanuit mag gaan dat de relevante feiten al bekend zijn bij zijn wederpartij ( [appellant] ) of dat ze diegene nog voor het aangaan van de overeenkomst bekend zullen worden. Concreet kunnen daarbij onder meer van belang zijn of de wederpartij bij het sluiten van de koopovereenkomst deskundige bijstand had en of de mogelijke contractant mag verwachten dat de deskundige de wederpartij inlicht. Verder geldt als uitgangspunt dat voor een mogelijke contractant geen spreek- of waarschuwingsplicht kan worden aangenomen ten aanzien van feiten en omstandigheden waarvan hij zelf niet op de hoogte is. [geïntimeerde] mocht er van uit gaan dat [appellant] zelf voldoende wist over zijn kredietwaardigheid en financiële mogelijkheden (zie hierover ook 6.17.). Ook mocht [geïntimeerde] verwachten dat [makelaar A] als makelaar [appellant] over het aankoopproces en de daarbij optredende risico’s zou informeren (zie ook haar advies genoemd in 6.17.). Zoals eerder al overwogen, kon en hoefde [geïntimeerde] ook niet te weten dat de proof of funds mogelijk onjuist was. [geïntimeerde] mocht daarom in beginsel uitgaan van de juistheid van de proof of funds. Dat zou eventueel anders kunnen zijn indien in de periode tussen de afgifte van de proof of funds en het sluiten van de koopovereenkomst zou zijn gebleken van duidelijke aanwijzingen van het tegendeel. Van dergelijke aanwijzingen is echter niet gebleken. Een dergelijke aanwijzing is naar het oordeel van het hof in ieder geval niet het enkele feit dat [appellant] destijds aan [geïntimeerde] heeft verteld dat hij een jonge timmerman was. [appellant] betoogt daarover, kort gezegd, dat [geïntimeerde] daaruit konden en moeten begrijpen dat hij over een gering inkomen beschikte. Wat daar verder van zij, tegenover die omstandigheid stond dat [geïntimeerde] er redelijkerwijs vanuit mocht gaan dat de bank bij het afgeven van de proof of funds de hele financiële situatie van [appellant] had betrokken. 6.24. Zelfs indien het hof er van uit zou gaan dat er sprake is van de gestelde dwaling op grond van artikel 6:228 lid 1 onder a BW en/of de gestelde dwaling op grond van artikel 6:228 onder b BW geldt dat deze voor rekening en risico van [appellant] als koper behoort te blijven. In dat kader verwijst het hof naar de overwegingen in r.o. 6.17. die hier van overeenkomstige toepassing zijn. Het had op de weg van [appellant] gelegen om binnen redelijke grenzen maatregelen te nemen om te voorkomen dat hij onder invloed van onjuiste veronderstellingen de overeenkomst tot koop van [landgoed X] zou sluiten. Juist gelet op de door hem nadrukkelijk aangevoerde omstandigheid dat hem al twijfel bekroop over de wenselijkheid van ondertekening voordat alles rondom de bankgarantie rond was, had hij pas op de plaats dienen te maken. Dit heeft hij niet gedaan, integendeel. Zoals hiervoor al overwogen, heeft hij zelfs het advies van [makelaar A] om te wachten met ondertekenen terzijde gelegd. Daarbij wordt nog buiten beschouwing gelaten dat de door [appellant] zelf aangevoerde twijfel duidt op afwezigheid van dwaling. Ook heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd dat [geïntimeerde] moet worden beschouwd als vastgoedprofessional, nog afgezien van de vraag of dit had kunnen bijdragen tot een ander oordeel. Het enkele feit dat [geïntimeerde] ook ander vastgoed dan [landgoed X] in eigendom heeft (gehad), maakt nog niet dat hij als professional op dit gebied moet worden beschouwd. Dat ook [geïntimeerde] er gelet op de problemen van [appellant] met het verkrijgen van de bankgarantie en de mailtjes hierover van [appellant] verstandig aan had gedaan om (in de woorden van [appellant] :) “aan de rem te trekken” kan mogelijk in het kader van een eventuele schadevergoeding en het beroep van [appellant] op eigen schuld een rol spelen. Zoals uit het voorgaande blijkt, leidt het er echter niet toe dat het beroep op dwaling slaagt. 6.25. Aan het bovenstaand oordeel over het niet slagen van het beroep op dwaling doet niet af dat [geïntimeerde] [appellant] niet heeft geïnformeerd over de (ook in de koopovereenkomst vermelde) driedaagse bedenktermijn. Het was de eigen verantwoordelijkheid van [appellant] om er bij aankoop van het in Nederland gelegen [landgoed X] voor te zorgen dat hij op de hoogte was van de daarvoor geldende Nederlandse regels. [appellant] heeft zich daartoe voorzien van bijstand door een makelaar, in de persoon van [makelaar A] . [geïntimeerde] kan dan ook niet worden verweten dat hij had moeten begrijpen dat [appellant] niet voldoende zou hebben begrepen wat zijn rechten en verplichtingen uit de koopovereenkomst inhielden. Evenmin doet aan het bovenstaande oordeel af dat de op de koopovereenkomst vermelde datum enkele dagen ligt vóór de datum waarop [appellant] deze heeft ondertekend. Zoals [geïntimeerde] terecht aanvoert, blijkt uit niets dat [appellant] van plan zou zijn geweest om gebruik te maken van die driedaagse bedenktermijn. Er kan dan ook niet worden geoordeeld dat dit is gefrustreerd door de op de koopovereenkomst vermelde datum. Beroep op misbruik van omstandigheden en op ontbinding 6.26. Indien de stellingen van [appellant] zo moeten worden gelezen, dat hij zich daarnaast beroept op misbruik van omstandigheden (zie conclusie van antwoord 3.38 en 4.9 en memorie van grieven nr. 4.53), dan kan ook dit niet leiden tot vernietiging van de koopovereenkomst. Ten eerste heeft [appellant] onvoldoende kenbaar naar voren gebracht dat hij zich hierop beroept. Dat blijkt ook daaruit, dat kennelijk ook [geïntimeerde] de bewuste stellingen niet als zodanig heeft opgevat. Voor het geval dit anders is, overweegt het hof als volgt. Misbruik van omstandigheden is aanwezig, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, hoewel hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden (artikel 3:44 lid 4 BW). Onder verwijzing naar de overwegingen van het hof over de gestelde dwaling, is het hof van oordeel dat tegen die achtergrond [appellant] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die maken dat is voldaan aan de in artikel 3:44 BW lid 4 BW gestelde vereisten. Meer in het bijzonder heeft [appellant] onvoldoende gesteld over de vereiste bijzondere omstandigheden.

De enkele omstandigheid dat hij een jonge timmerman uit Duitsland is die voornamelijk op het landgoed van zijn moeder heeft gewoond, is daartoe niet toereikend. 6.27. Het hof zal voorts ook niet overgaan tot toewijzing van de in hoger beroep door [appellant] gevorderde ontbinding van de koopovereenkomst of tot de gevorderde verklaring voor recht dat de koopovereenkomst is ontbonden. Ter zitting in hoger beroep is deze vordering desgevraagd van de kant van [appellant] als volgt toegelicht. [appellant] verkeert in schuldeisersverzuim en kan de overeenkomst niet ontbinden. Hij wenst echter dat [geïntimeerde] wordt bevolen mee te werken aan ontbinding, in het licht van de gestelde wederzijdse dwaling. [appellant] kan inderdaad niet tot ontbinding van de koopovereenkomst overgaan. Bovendien faalt zoals uit het bovenstaande blijkt het beroep op dwaling (en als dit anders zou zijn, zou dit tot vernietiging van de koopovereenkomst hebben geleid). De gestelde dwaling kan dan ook geen grondslag vormen voor de gevorderde ontbinding van de koopovereenkomst of verklaring voor recht op dit punt. Nakoming koopovereenkomst 6.28. Tussen partijen is niet in geschil dat afgezien van het beroep op dwaling van [appellant] , [appellant] in beginsel verplicht is tot nakoming van de koopovereenkomst. [appellant] doet echter ook een beroep op de relatieve onmogelijkheid om de overeenkomst na te komen. Van relatieve onmogelijkheid is sprake, indien de schuldenaar slechts kan nakomen door het brengen van offers die in redelijkheid niet van hem kunnen worden gevergd. Dit geldt ongeacht of de schuldenaar zichzelf in die situatie heeft gebracht (onder meer HR 21 mei 1976, NJ 1977, 73 (Oosterhuis/Unigro)). De stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat sprake is van (relatieve) onmogelijkheid om de overeenkomst na te komen, rust op [appellant] . 6.29. [appellant] voert in dit verband kort gezegd het volgende aan. De relatieve onmogelijkheid is een uitwerking van de redelijkheid en billijkheid. Hij heeft op dit moment noch in de nabije toekomst voldoende financiële middelen tot zijn beschikking om de koopprijs (en de dwangsommen/boete) te voldoen. [appellant] kan geen overbruggingskrediet krijgen en het Duitse landgoed is nog niet verkocht. Zo het al lukt om dit te verkopen, zal de aan [appellant] toekomende 50% van de opbrengst gecombineerd met de overige financiële middelen van [appellant] onvoldoende zijn. Volgens [appellant] is het dan ook in strijd met de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid om hem te verplichten tot nakoming van de koopovereenkomst. 6.30. [geïntimeerde] betwist de relatieve onmogelijkheid van [appellant] om aan de koopovereenkomst te voldoen. Kort gezegd betoogt hij ten eerste dat de gestelde relatieve onmogelijkheid niet aan toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] in de weg staat, omdat de gestelde betalingsonmacht voor rekening en risico van [appellant] komt. Verder betwist [geïntimeerde] de diverse stellingen van [appellant] over zijn betalingsonmacht. Volgens [geïntimeerde] houdt [appellant] de beweerdelijke onmogelijkheid om een financiering te krijgen zelf in stand. Ook geeft hij geen inzage in de informatie die hij ten grondslag heeft gelegd aan de financieringsaanvragen die zijn afgewezen. Aldus kan niet worden beoordeeld of die afwijzingen zijn gebaseerd op juiste en volledige informatie. Daarnaast wijzen diverse stukken, waaronder de zogenaamde Grundbuchauszug van 1 maart 2023, er op dat [appellant] wel een financiering (van € 875.000,--) heeft kunnen verkrijgen. Uit dit stuk blijkt ook dat [appellant] over andere vermogensbestanddelen beschikt dan louter het Duitse landgoed. Verder beroept [geïntimeerde] zich op diverse mededelingen die [appellant] rondom het sluiten van de koopovereenkomst heeft gedaan over de (vele) miljoenen waarover hij (op korte termijn) zou kunnen beschikken. [appellant] heeft weliswaar aangiftes en jaarcijfers over 2020 en 2021 overgelegd, maar daar blijkt niet uit dat wat zijn vermogenspositie is. Dit, terwijl altijd duidelijk is geweest dat hij de koopsom zou voldoen uit zijn (nog te gelde te maken) vermogen. Ook moet uit een bericht van [appellant] aan [geïntimeerde] van 13 juli 2021 (prod. 14 bij conclusie van antwoord in reconventie) de conclusie worden getrokken dat hij in elk geval het bedrag van de waarborgsom beschikbaar heeft op een Zwitserse rekening, aldus nog steeds [geïntimeerde] 6.31. Het hof overweegt als volgt. 6.32. Indien sprake zou zijn van de hierboven onder 6.28. vermelde relatieve onmogelijkheid, kan het hof [appellant] niet veroordelen de koopovereenkomst na te komen. [appellant] heeft terecht aangevoerd dat het bij nakoming van de koopovereenkomst gaat om een betaling van de gehele koopprijs van € 3 miljoen ineens, tegelijkertijd met de levering van [landgoed X] . In zoverre leidt een gedeeltelijke of over een langdurige periode gefaseerde betaling in termijnen niet tot het met de koopovereenkomst beoogde resultaat waarvan [geïntimeerde] nakoming vordert. Derhalve dient de mogelijkheid of onmogelijkheid van gehele betaling ineens van dat bedrag te worden beoordeeld. Zoals verder volgt uit de onder 6.28. vermelde maatstaf, geldt het voorgaande ook indien [appellant] zichzelf in die situatie heeft gebracht. Voor zover [appellant] in de periode voorafgaand aan en na het sluiten van de koopovereenkomst onjuiste verwachtingen heeft gewekt en tijdens de gerechtelijke procedures op bepaalde punten onjuiste of onvolledige informatie heeft verstrekt, spreekt dit in zijn nadeel en kan dit worden betrokken bij de verdere overwegingen van het hof. Echter, anders dan [geïntimeerde] lijkt te betogen (bijvoorbeeld memorie van antwoord nr. 3.6.3.) leidt de betreffende handelwijze van [appellant] niet automatisch tot het oordeel dat er geen sprake is van relatieve onmogelijkheid en/of dat [appellant] kan worden veroordeeld tot nakoming. Er dient rekening mee te worden gehouden dat uiteindelijk (zie verder hierna onder 6.33.) geconstateerd moet worden dat [appellant] zijn financiële mogelijkheden in ruime mate heeft overschat en een koopprijs met [geïntimeerde] heeft afgesproken die [appellant] ’ financiële draagkracht te boven gaat. Een eventuele relatieve onmogelijkheid zal onder meer betekenen dat er voor [appellant] een (verdere) verplichting tot schadevergoeding ontstaat. Uit de stukken en de stellingen van partijen blijkt dat de schade van [geïntimeerde] minder bedraagt dan € 3 miljoen. De nadere beoordeling en overwegingen ten aanzien van de eventuele schadevergoeding komen in een later arrest aan de orde. Eerst dient te worden vastgesteld òf er sprake is van genoemde onmogelijkheid. Verder geldt dat [geïntimeerde] momenteel nog steeds de beschikking heeft over het landgoed dat nog altijd een substantiële waarde vertegenwoordigt. Ter zitting is besproken dat het landgoed ook nog steeds te koop wordt aangeboden en dat dit ook van belang blijft.