ECLI:NL:GHSHE:2024:3001

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.334.309/01 arrest in kort geding van 24 september 2024 in de zaak van 1 [appellant] ,wonende te [woonplaats] , 2. [appellante] ,wonende te [woonplaats] , appellanten in principaal hoger beroep, geïntimeerden in incidenteel hoger beroep, hierna aan te duiden als [appellant] en [appellante] , advocaat: mr. C. Mohr te Maastricht, tegen [geïntimeerde] , wonende te [woonplaats] , geïntimeerde in principaal hoger beroep, appellant in incidenteel hoger beroep, hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , advocaat: mr. K.J.P. Roufs te Maastricht, als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 30 januari 2024 in het hoger beroep van het door de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 10678992 CV EXPL 23-3755 gewezen vonnis van 28 september 2023. 5Het verloop van de procedure Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: de appeldagvaarding met de grieven in principaal hoger beroep, tevens houdende een incidentele vordering tot schorsing van de uitvoerbaarverklaring bij voorraad, met een productie; de memorie van antwoord in het incident; het tussenarrest van 30 januari 2024, waarbij het hof de vordering tot schorsing van de uitvoerbaarverklaring bij voorraad heeft afgewezen; de memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, tevens houdende een eiswijziging met producties 43 tot en met 63; de memorie van antwoord in incidenteel appel, tevens antwoord op de wijziging van eis; de mondeling behandeling, waarbij partij [geïntimeerde] spreeknotities heeft overgelegd; de bij H3 formulier van 1 augustus 2024 door partij [geïntimeerde] toegezonden akte overlegging producties (64 tot en met 69), die bij mondeling behandeling in het geding is gebracht. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg

in principaal en incidenteel hoger beroep 6.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.[appellant] en [appellante] huurden een kamer in een woning van verhuurder [geïntimeerde] . Partijen verschillen in essentie van mening over de volgende vragen: (i) Is sprake van huurachterstand van [appellant] en/of [appellante] en, zo ja, is die vordering van [geïntimeerde] op [appellant] en/of [appellante] door verrekening teniet gegaan? (ii) Moeten [appellant] en [appellante] door hen geïnde huurpenningen van andere kamerbewoners in de woning van [geïntimeerde] afdragen aan [geïntimeerde] of is een dergelijke vordering ook door verrekening tenietgegaan? Het hof komt tot de slotsom dat voldoende vaststaat dat sprake is van huurachterstanden van [appellant] en [appellante] en dat het verrekeningsverweer van beiden, ook gezien de vordering van [geïntimeerde] in verband met geïnde en niet afgedragen huurpenningen, geenszins aannemelijk is. Het hof zal dit hierna toelichten. 6.2. Het hof gaat uit van de door de kantonrechter vastgestelde feiten, waartegen in hoger beroep geen grieven of anderszins bezwaren zijn gericht. Het gaat daarbij om het volgende. 6.2.1. [geïntimeerde] is eigenaar van een pand aan het [adres] te [plaatsnaam] . Hij verhuurt in die woning (hierna: de woning) een aantal kamers. 6.2.2. [geïntimeerde] heeft met [appellant] achtereenvolgens twee huurovereenkomsten gesloten. De eerste huurovereenkomst vermeldt als ingangsdatum 8 maart 2022. 6.2.3. De tweede huurovereenkomst vermeldt als ingangsdatum 15 augustus 2022. Deze tweede huurovereenkomst vermeldt de verhuur aan [appellant] van een kamer in de woning tegen een aanvangshuurprijs van € 650,00 per maand. 6.2.4. De door [appellant] gehuurde ruimte bestaat feitelijk uit een kamer met een daarboven gelegen zolderdeel. [appellant] heeft via een trapgat toegang tot dat zolderdeel. 6.2.5. [geïntimeerde] heeft ook met [appellante] een huurovereenkomst gesloten. De ingangsdatum van die huurovereenkomst is 19 juli 2022. De huurovereenkomst vermeldt een maandelijks verschuldigde huur van € 450,00. 6.2.6. [appellante] en [geïntimeerde] zijn geen familie van elkaar. 6.2.7. [appellant] heeft in opdracht van [geïntimeerde] diverse werkzaamheden in de woning uitgevoerd. Hij heeft onder meer het trapgat (zie 6.2.4.) gerealiseerd. 6.2.8. [appellante] heeft in opdracht van [geïntimeerde] poetswerkzaamheden verricht in de woning. 6.2.9. [appellante] en [appellant] hebben op hun beurt met een aantal personen huurovereenkomsten gesloten op grond waarvan zij diverse kamers in de woning hebben verhuurd. De huurders van deze kamers hebben de huur niet betaald aan [geïntimeerde] , maar aan [appellante] en/of [appellant] . 6.2.10. Bij besluit van 10 maart 2023 heeft de gemeente Maastricht [geïntimeerde] gelast “(…) om het in strijd met het bestemmingsplan zijnde gebruik/bouwen binnen een termijn van 3 maanden na verzenddatum van deze brief te beëindigen en beëindigd te houden (…)”. De gemeente Maastricht heeft [geïntimeerde] in dit besluit erop gewezen dat, indien [geïntimeerde] niet tijdig of volledig hieraan gevolg geeft, hij een dwangsom verbeurt van € 2.500,00 per constatering, met een maximum van € 5.000,00. 6.2.11. Bij brief van 5 juni 2023 heeft [geïntimeerde] [appellant] en [appellante] gesommeerd tot betaling van achterstallige huur en tot betaling van de bij andere bewoners geïnde huurpenningen. Bij brief van 5 juli 2023 heeft [geïntimeerde] [appellant] gevraagd om medewerking ten behoeve van het sluiten van het trapgat in zijn kamer. 6.2.12. Bij e-mail van 11 juli 2023 heeft de (toenmalige) gemachtigde van [appellant] en [appellante] aan [geïntimeerde] medegedeeld dat er geen sprake is van huurachterstanden, dat zij geen kamers (onder)verhuren en dat de in overleg met [geïntimeerde] verrichte werkzaamheden zijn uitgevoerd conform afspraak. 6.2.13. Op enig moment hebben [appellant] en/of [appellante] melding gemaakt van een lekkage aan het dak. 6.2.14. Bij brief van 13 juli 2023 heeft [persoon A] van [X bouwservice] aan [geïntimeerde] bevestigd dat hij van [geïntimeerde] de opdracht heeft gekregen de toegang tot de zolder af te sluiten, de trap te verwijderen en de (eventuele) lekkage te repareren. [persoon A] deelt [geïntimeerde] in de brief mede dat de bewoner van de kamer hiervan op de hoogte was maar dat deze bewoner hem op 12 juli 2023 geen toegang tot zijn kamer wilde verlenen. 6.2.15. Op 4 augustus 2023 heeft [geïntimeerde] een sommatiebrief aan [appellant] en [appellante] gezonden. 6.2.16. [appellant] en [appellante] (toenmalige) gemachtigde heeft vervolgens op 15 augustus 2023 op die sommatie gereageerd met de mededeling dat zij nog zaken moesten uitzoeken. 6.2.17. [geïntimeerde] heeft bij e-mail van 22 augustus 2023 [appellant] en [appellante] gesommeerd tot "betaling van hun betalingsachterstanden”. 6.2.18. Partijen hebben daarna nog gecorrespondeerd, maar dit heeft er niet toe geleid dat [appellant] toegang tot zijn kamer heeft gegeven, noch dat [appellante] en/of [appellant] een bedrag aan [geïntimeerde] betaald hebben. Wel hebben zij [geïntimeerde] bij brieven van 31 augustus en 1 september 2023 gesommeerd om de lekkage te herstellen en maatregelen te nemen tegen in de woning aanwezige hoornaars. 6.3. [geïntimeerde] vorderde in eerste aanleg na wijziging van eis bij wijze van onmiddellijke voorziening bij voorraad onder meer:1. [appellant] te veroordelen de woonruimte (waaronder in ieder geval kamer 12 met het daarboven gelegen zolderdeel) aan [adres] te [plaatsnaam] te verlaten en te ontruimen, 2. [appellant] te veroordelen tot betaling van € 8.050,00 aan achterstallige huur tot 1 september 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van betaling, 3. [appellant] te veroordelen tot betaling van € 700,00 per maand vanaf 1 september 2023 tot de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van ontruiming, 4. [appellant] en [appellante] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van € 12.100.00 aan geïncasseerde huurpenningen, 5. [appellante] te veroordelen de woonruimte (waaronder in ieder geval kamer 7 aan [adres] te [plaatsnaam] ) te verlaten en te ontruimen, 6. [appellante] te veroordelen tot betaling van € 5.745,00 aan achterstallige huur tot 1 september 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van betaling, 7.

6.6. In hoger beroep komen [appellant] en [appellante] met name op tegen de hoofdelijke veroordeling tot betaling van € 12.100,00aan [geïntimeerde] en tegen de veroordeling van [appellante] tot betaling van € 5.685,00 aan [geïntimeerde] . Zij betwisten verder de spoedeisendheid. De veroordelingen tot ontruiming van het gehuurde staan niet ter discussie in hoger beroep. Ook hebben [appellant] en [appellante] een incident tot schorsing van de tenuitvoerlegging van de uitvoerbaarverklaring bij voorraad opgeworpen. Bij arrest van 30 januari 2024 heeft het hof deze incidentele vordering afgewezen. 6.7. Grief 1 ziet op de hoofdelijke veroordeling tot betaling van € 12.100,00. De grief slaagt niet. 6.7.1. De kantonrechter heeft onder 4.16 van het bestreden vonnis het volgende overwogen:“ [appellant] en [appellante] voeren geen verweer tegen [geïntimeerde] ’ berekening van de door hen beiden geïncasseerde huurpenningen tot een bedrag van € 12.100,00. Zij hebben door het achter de rug van [geïntimeerde] om, zonder recht of titel, sluiten van de huurovereenkomsten en het innen van dit bedrag onrechtmatig jegens [geïntimeerde] gehandeld zodat dit (schade)bedrag toewijsbaar is. [appellant] en [appellante] zullen, vanwege hun onderlinge samenwerking op dit punt, hoofdelijk veroordeeld worden tot betaling van dit bedrag.” 6.7.2. [appellant] en [appellante] betwisten in eerste aanleg noch in hoger beroep dat zij huurpenningen tot een bedrag van € 12.100,00 hebben geïncasseerd. Zij voeren aan dat zij een machtiging bezaten om de zaken met betrekking tot de huur verder op te pakken wegens gezondheidsklachten van [geïntimeerde] en zij verwijzen naar afspraken over renovatiewerkzaamheden tegen afgesproken uurtarieven en inkoop van materialen. Zij stellen dat zij de daaruit voortvloeiende vorderingen verrekenden met de eigen huur en onderhuur. Ten slotte betwisten zij de spoedeisendheid en wijzen zij op het restitutierisico. 6.7.3. Het hof overweegt als volgt. Vaststaat dat [appellant] en [appellante] € 12.100,00 aan huurpenningen hebben geïnd, terwijl [geïntimeerde] rechthebbende was op die huurpenningen. Dat zij gemachtigd waren tot het aangaan van huurovereenkomsten en inning van de huurpenningen blijkt niet. Zij stellen een schriftelijke machtiging overgelegd te hebben. Maar de productie 7 waarnaar zij verwijzen bevat geen machtiging tot het aangaan van huurovereenkosten en inning van huurpenningen. Gelet op de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] ligt het op de weg van [appellant] en [appellante] om het bestaan van een dergelijke machtiging te bewijzen. Zij hebben daarvan geen bewijs geleverd en bieden in hoger beroep evenmin bewijs aan. Bovendien ontslaat het bestaan van een machtiging hen niet om de geïnde huurpenningen aan [geïntimeerde] te voldoen. Zij beroepen zich in dat kader op een tegenvordering in verband met verrichte renovatiewerkzaamheden en ingekochte materialen. Deze tegenvordering ligt ook ten grondslag aan het in eerste aanleg gehonoreerde verrekeningsverweer tegen de hierna in het incidenteel hoger beroep te bespreken vordering van [geïntimeerde] op [appellant] ter zake verschuldigde huurpenningen. Het hof komt op grond van de volgende bevindingen tot de conclusie dat het bestaan van enige tegenvordering niet aannemelijk is 6.7.4. [appellant] en [appellante] stelden in eerste aanleg het volgende. Op enig moment wenste [geïntimeerde] het pand te doen renoveren. De (mondelinge) afspraak tussen partijen was dan ook dat [persoon B] de werkzaamheden zou uitvoeren tegen een uurtarief van € 37,50. Ook werd afgesproken dat [persoon B] de materialen zou inkopen die nodig waren voor de renovatiewerkzaamheden. Zulks met compensatie van de huur versus uren werkzaamheden en ingekochte materialen. [appellant] en [appellante] becijferen die vordering als volgt: materialen en dergelijke betaalde materialen € 2.344,01contante betaling [X constuctions] € 1.537,50contante betaling aan [persoon C] € 165,00 € 4.046,51 uren [persoon B] [appellant] 40,5 uren à 37,50 € 1.518,75 247,5 uren (drie maanden) à 37,50 € 9.281,2563 uren (na controle gemeente) à 10,00 € 600,00 (aldus berekenen [appellant] en [appellante] ) € 11.400,00Volgens [appellant] en [appellante] is aldus sprake van een openstaande vordering op [geïntimeerde] van € 15.446,51. 6.7.5. [appellant] en [appellante] hebben ter adstructie van de post betaalde materialen een aantal facturen, bonnen en bankbetalingen in het geding gebracht (prod. 3 in eerste aanleg). Bij eerste beschouwing blijkt al dat een groot aantal van die bonnen geen betrekking kan hebben op renovatiewerkzaamheden. Zo heeft [geïntimeerde] ter zitting in hoger beroep gewezen op bonnen met de vermelding kookplaat (€ 119,00), draadloze bewegingscamera € 169,00) interne SSD van 50 Gigabyte (€ 52,99). De post betaalde materialen is, zonder nadere toelichting op de bonnen, die niet is gegeven, niet onderbouwd, terwijl [geïntimeerde] daarentegen genoegzaam heeft aangetoond dat hij aan de verbouwing gerelateerde materialen heeft betaald tot een bedrag van ruim € 5.000,00 (het hof verwijst naar de producties 46 en 47 bij memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens grieven in incidenteel hoger beroep). Voorts heeft [geïntimeerde] gemotiveerd gesteld dat hij voor de verbouwing van de badkamer aan [appellant] contante bedragen ad € 1.025,00, € 1.500,00 en € 500,00 heeft betaald. Daarop heeft [appellant] niet, althans onvoldoende gemotiveerd gereageerd. Op de door [appellant] en [appellante] zelf gevraagde mondelinge behandeling zijn zij niet verschenen, terwijl het op hun weg had gelegen om nadere uitleg te geven over hun verrekeningsvordering in het licht van de gemotiveerde reactie van [geïntimeerde] op die gestelde vordering. Hetzelfde geldt voor het door [appellant] gestelde uurtarief. [geïntimeerde] heeft onder verwijzing naar enkele stukken (overgelegd als productie 44) gemotiveerd aangegeven dat sprake was van een uurtarief van € 10,00 en dat dit daadwerkelijk werd afgerekend. [appellant] heeft geen begin van bewijs bijgebracht van een afgesproken uurtarief van € 37,50 en dat evenmin te bewijzen aangeboden. Ook betwist [geïntimeerde] gemotiveerd de door [appellant] gestelde betaling ad € 1.537,50 aan [X constuctions] . [geïntimeerde] betwist dat deze onderneming bestaat, dat onduidelijk is wie deze onderneming of deze persoon is en dat geen factuur is overgelegd, enkel een in het handschrift van [appellant] geschreven kwitantie. Hierop hebben [appellant] en/of [appellante] niet meer gereageerd, terwijl dat wel op hun weg had gelegen. Gelet hierop is niet aannemelijk gemaakt dat een dergelijke betaling, zo al sprake is van samenhang met verrichte renovatiewerkzaamheden, daadwerkelijk is gedaan. 6.7.6. De slotsom is dat het geenszins aannemelijk is dat het beroep op verrekening in een bodemprocedure wordt gehonoreerd. Daarmee is het bestaan van de vordering van [geïntimeerde] tot een bedrag van € 12.100,00 in hoge mate aannemelijk. Gelet op de ‘hardheid’ van die substantiële vordering en het door [geïntimeerde] voldoende onderbouwde spoedeisend belang, onder meer bestaande in noodzakelijke kosten van onderhoud van de woning, ligt de gevorderde voorziening ook in dit kort geding voor toewijzing gereed.

6.10. [geïntimeerde] komt met één grief op tegen de afwijzing van de vordering tot veroordeling van [appellant] tot betaling van € 8.050,00 aan achterstallige huur tot 1 september 2023 en van € 700,00 per maand vanaf 1 september 2023 tot de dag van ontruiming. [geïntimeerde] heeft die vordering in hoger beroep bij memorie van grieven in incidenteel appel vermeerderd en vordert onder overlegging van een nieuw overzicht van de huurachterstand veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 9.800,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening. 6.11. Bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep verzet [appellant] zich tegen deze eiswijziging. Voor zover [appellant] beoogt te stellen dat sprake is van een wijziging van eis in strijd met de goede procesorde verwerpt het hof die stellingname. [appellant] wordt door de eiswijziging niet onredelijk in zijn verdediging bemoeilijkt en de procedure wordt evenmin onredelijk vertraagd door de eiswijziging. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis. Ook het inhoudelijk verweer slaagt niet. [appellant] beroept zich op een verrekenvordering, maar voert, zoals in principaal hoger beroep overwogen, onvoldoende gemotiveerd verweer tegen de feitelijke tegenwerpingen van [geïntimeerde] ten aanzien van die gepretendeerde verrekeningsvordering van [appellant] . [appellant] voert nog aan dat onduidelijk is of twee overboekingen van [geïntimeerde] aan [appellant] ad € 408,38 en € 500,00 betrekking hebben op manuren of badkamerbenodigdheden. In het laatste geval zou [appellant] immers materialen hebben voorgeschoten die door [geïntimeerde] via de bank aan [appellant] betaald zijn. Wat daarvan ook zij, het is onvoldoende om aan te nemen dat [appellant] daarnaast zelf materialen heeft betaald die niet door [geïntimeerde] zijn vergoed. Het hof verwijst verder naar hetgeen in principaal hoger beroep over de verrekeningsvordering is overwogen. [appellant] voert evenmin een coherent verweer tegen de toelichting die [geïntimeerde] heeft gegeven ten aanzien van de berekening van de huurachterstand. Daarmee is voldoende aannemelijk dat deze vordering van [geïntimeerde] ook in een bodemprocedure wordt toegewezen. Voor zover [appellant] nog beoogt te stellen dat de vordering niet toewijsbaar is omdat geen sprake is van verzuim, miskent hij dat de vordering tot betaling van huurpenningen maandelijks opeisbaar is en een ingebrekestelling niet nodig is. Daarnaast is [appellant] , anders dan hijzelf stelt, wel in gebreke gesteld; zie bijvoorbeeld de brief van de raadsman van [geïntimeerde] van 22 augustus 2023. Ook hier geldt dat gelet op de aannemelijkheid van de vordering enerzijds en het belang van [geïntimeerde] bij de gevorderde voorziening anderzijds het spoedeisend belang gegeven is. De vordering wordt toegewezen als na te melden. 6.12. Het hof zal [appellant] als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het incidenteel hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in incidenteel hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen vastgesteld worden op: - Salaris advocaat € 1.214,00 (1 punt x tarief II) 7De uitspraak Het hof: op het principaal hoger beroep: bekrachtigt het bestreden vonnis; veroordeelt [appellant] en [appellante] hoofdelijk in de proceskosten van het principaal hoger beroep ad € 4.603,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [appellant] en [appellante] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het arrest daarna wordt betekend, dan moeten zij € 92,00 extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde; en verder op het incidenteel hoger beroep: veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van € 9.800,00 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der voldoening; veroordeelt [appellant] in de proceskosten in incidenteel hoger beroep ad € 1.214,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [appellant] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet hij € 92,00 extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, K.J.H. Hoofs en E.L. Traag en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 september 2024. griffier rolraadsheer