ECLI:NL:GHSHE:2024:2633

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.337.182/01 arrest van 20 augustus 2024 in de zaak van [appellant] , handelend onder de naam Zuid Oost Brabant Beschermingsbewind, in diens hoedanigheid van bewindvoerder over de gelden en goederen van [persoon 1] (hierna: [persoon 1] ), wonende te [woonplaats] , appellant, hierna: Bewindvoerder, advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven, tegen Woningstichting Woningbelang, gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerde, hierna: Woningbelang, advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven, op het bij dagvaardingsexploot van 18 januari 2024 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch, van 21 december 2023, tussen Bewindvoerder als gedaagde en Woningbelang als eiseres.

2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep van Bewindvoerder; - de rolaantekening dat tegen Woningbelang verstek is verleend, dat later is gezuiverd; de memorie van grieven van Bewindvoerder; de memorie van antwoord van Woningbelang, met producties 35-39; de akte van Bewindvoerder; de antwoordakte van Woningbelang. 2.2 Na gevraagd arrest heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de stukken van het hoger beroep en van de eerste aanleg. De kern van de zaak in hoger beroep 2.3 Deze zaak spitst zich toe op de in kort geding gevorderde ontruiming van woonruimte wegens daarin aangetroffen drugs. 3De beoordeling

3.1 In dit hoger beroep dienen de volgende feiten voor het hof tot uitgangspunt. a. Woningbelang is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. b. Met ingang van 29 juli 2021 verhuurt Woningbelang aan [persoon 1] de zelfstandige woonruimte [adres 1] met aanhorigheden te ( [postcode 1] ) [plaats] (hierna te noemen: het gehuurde), aanvankelijk voor bepaalde tijd krachtens de door partijen ondertekende schriftelijke “Huurovereenkomst tijdelijk laatste kans” die als inleidende overwegingen van partijen vermeldt: “(…) - dat huurder voorheen een huurovereenkomst met verhuurder heeft gesloten voor de zelfstandige woonruimte gelegen te ( [postcode 2] ) [plaats] aan de [adres 2] , hierna te noemen: “de voormalige huurovereenkomst”; - dat huurder zich gedurende de looptijd van de voormalige huurovereenkomst vermoedelijk niet als een goed huurder heeft gedragen doordat;  huurder mogelijk (strafrechtelijk) betrokken is geweest bij het ontstaan van de brand in de woning aan de [adres 2] te [plaats] , (…); en/of  huurder op of omstreeks 23 juli 2021 opzettelijk brand heeft gesticht, althans heeft laten stichten, in de woning gelegen aan de [adres 2] te [plaats] . (…) - dat verhuurder heeft besloten om huurder nog een allerlaatste kans te bieden, welk aanbod door huurder is geaccepteerd. De inhoud van het aanbod maakt onderdeel uit van onderhavige huurovereenkomst; (…) - dat de voorwaarden van deze laatste kans zijn verwerkt in deze laatste kans overeenkomst; (…)” en bepaalt: “(…) De bestemming van het gehuurde Artikel 2 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om als zelfstandige woonruimte voor huurder en de leden van zijn huishouden te dienen ten behoeve van het bieden van een laatste kans. Het huishouden van huurder bestaat uit haarzelf en haar drie kinderen. Het is huurder niet toegestaan om andere personen te laten inwonen. Dit in verband met het bijzondere karakter van deze overeenkomst waarbij het bieden van de laatste kans centraal staat. (…)” c. De huurovereenkomst gold laatstelijk voor onbepaalde tijd. [persoon 1] bewoonde het gehuurde laatstelijk samen met haar meerderjarige zoon [naam 1] en haar twee minderjarige kinderen [naam 2] en [naam 3] . d. De op de huurovereenkomst toepasselijke “Algemene Huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Woningbelang” (hierna: AHV) bepalen: “(…) 6.4. Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…) 6.7 Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. 6.8 Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. (…) 9.1 Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren. Voor overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. (…)” e. Op 16 juni 2023 heeft Woningbelang [persoon 1] bij een huisbezoek gewezen op verschillende van omwonenden ontvangen overlastmeldingen. f. De politie Oost-Brabant heeft op 14 oktober 2023 een gerichte actie uitgevoerd in het gehuurde en op de volwassen bewoners ervan. Als aanleiding hiervoor vermeldt de door de politie Oost-Brabant op 18 oktober 2023 opgestelde bestuurlijke rapportage -samengevat- dat: - in 2023 bij de politie en de gemeente [plaats] diverse meldingen zijn ontvangen die er toe strekten dat er: - in en vanuit het gehuurde actief drugs en cocaïne werden verkocht, - dagelijks sprake was van aanloop van drugsklanten bij het gehuurde, - vanuit het gehuurde straatverkoop van drugs plaatsvond; - de politie bij nader onderzoek in de vier maanden voorafgaand aan de dag van binnentreden op 14 oktober 2023 diverse waarnemingen heeft gedaan die duiden op verkoop en handel in verdovende middelen (na)bij het gehuurde en de betrokkenheid daarbij van de volwassen bewoners van het gehuurde. Het (hierna nog te noemen) besluit dat de burgemeester van de gemeente [plaats] op 7 december 2023 heeft genomen, vermeldt over die politie-actie van 14 oktober 2023 onder meer: “(…) Wat is er vastgesteld? Naar aanleiding van de meldingen en de waarnemingen van de politie is er op zaterdag 14 oktober 2023 een gerichte actie uitgevoerd door de politie op de door u gehuurde woning [adres 1] te [plaats] . Na bevestiging dat er op zaterdag 14 oktober 2023 meerdere personen cocaïne hebben gekocht in uw woning [adres 1] [plaats] , is de politie overgegaan tot aanhouding van u en uw meerderjarige zoon. Vervolgens heeft er onderzoek plaatsgevonden in de woning [adres 1] [plaats] en gerelateerde voertuigen aan uw adres. Op zaterdag 14 oktober 2023 heeft er een opsporingsonderzoek plaatsgevonden in de woning aan [adres 1] te [plaats] . Op genoemde datum, omstreeks 15:38 uur werd door de politie in de door u gehuurde woning het navolgende aangetroffen:  Een sealbag met daarin 7 cachetjes met opdruk Pittbull Seal. De totale inhoud van de 7 cachetjes betrof 4.55 gram cocaïne. Buiten hetgeen is aangetroffen in de woning [adres 1] [plaats] , werd bij u in uw BH ten tijde van aanhouding het navolgende aangetroffen:  36 cachetjes met opdruk Pitbull Seal, de totale inhoud van de 36 cachetjes betrof 9.86 gram cocaïne.  Een geldbedrag van 305 euro. U bent aangehouden buiten uw woning. De aanhouding vond plaats in de gemeente Waalre, waar u op dat moment in een auto reed. In een ander voertuig, welke in gebruik is bij een in uw woning aanwezige vriend van u en nabij uw woning stond geparkeerd werd het volgende aangetroffen:  5 sachetjes met opdruk Snow Seal met totale inhoud 2.1 gram cocaïne.  9.8 gram cocaïne (een plastic zakje)  9.2 gram Mephedrone (sealbag)  6.78 gram Amphetamine (verdeeld over 20 XTC pillen). (…)” g. Bij brief van 26 oktober 2023 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] naar aanleiding van de politiebevindingen aan [persoon 1] het voornemen tot sluiting van het gehuurde kenbaar gemaakt. h. Nadat Woningbelang de bestuurlijke rapportage van de politiebevindingen had ontvangen, heeft (de advocaat van) Woningbelang [persoon 1] op 8 november 2023 een sommatiebrief gestuurd en [persoon 1] de gelegenheid gegeven om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Ook nadat die brief op 14 november 2023 aan Bewindvoerder was toegestuurd, is de huurovereenkomst niet opgezegd.

3.13 Het hof stelt voorop dat Bewindvoerder tijdens het bewind [persoon 1] vertegenwoordigt en ten behoeve van [persoon 1] optreedt als (formele) procespartij. In dit geding door Bewindvoerder verrichtte handelingen en ingenomen standpunten gelden als die van [persoon 1] . vordering I tot ontruiming van het gehuurde per 31 januari 2024 3.14 Met de grieven 2 tot en met 4 keert Bewindvoerder zich tegen de toewijzing van vordering I tot ontruiming van het gehuurde per 31 januari 2024. In dit verband stelt het hof voorop dat ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is, zodat in kort geding terughoudend dient te worden omgegaan met de mogelijkheid om een huurder bij wege van voorlopige voorziening tot ontruiming van de gehuurde woning te veroordelen. Daarvoor zal hier dus in beginsel alleen aanleiding bestaan als erg aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure zal worden ontbonden vanwege een tekortkoming die Woningbelang aan [persoon 1] verwijt. 3.15 Woningbelang legt aan vordering I tot ontruiming primair ten grondslag dat [persoon 1] tekort is geschoten in de nakoming van huurdersverplichtingen. Het door [persoon 1] gevoerde verweer dat zij -samengevat- niet tekort is geschoten in haar huurbetalingsverplichting, kan onbesproken blijven omdat Woningbelang de vordering daarop niet baseert. Woningbelang grondt vordering I immers primair op het verwijt dat [persoon 1] tekort is geschoten -kort samengevat- doordat [persoon 1] in het gehuurde een handelsvoorraad verdovende middelen aanwezig heeft gehad, in het gehuurde bedrijfsmatig een hondenfokkerij heeft geëxploiteerd, door de aanwezigheid van die drugs en hondenfokkerij de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd, jarenlang stelselmatig overlast voor omwonenden heeft veroorzaakt en zonder toestemming van Woningbelang camera’s aan de buitenzijde van het gehuurde heeft bevestigd. Voor zover haar inwonende meerderjarige zoon [naam 1] en/of haar in het gehuurde toegelaten (ex)partner [persoon 2] dat hebben gedaan, acht Woningbelang [persoon 1] voor hun gedragingen aansprakelijk. Subsidiair grondt Woningbelang vordering I tot ontruiming -samengevat- op de ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de burgemeester van de gemeente [plaats] het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet heeft gesloten. vordering I, primaire grondslag 3.16 De op [persoon 1] rustende huurdersverplichting om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen, brengt onder meer mee dat zij niet het leefklimaat of de veiligheid in de omgeving van het gehuurde in gevaar mag brengen. Hierbij is mede van belang dat Woningbelang als verhuurder een goede leefomgeving bij haar huurwoningen zoveel mogelijk moet waarborgen. 3.17.1 Bewindvoerder werpt op dat -samengevat- in het gehuurde wel 7 sachetjes/4,55 gram cocaïne is aangetroffen, maar dat [persoon 1] daarvan geen verwijt treft omdat zij -zoals ook (ex)partner [persoon 2] daarover heeft verklaard- van de aanwezigheid ervan in het gehuurde niet op de hoogte was. Ook werpt Bewindvoerder tegen dat niet gebleken is dat vanuit het gehuurde drugs zijn verkocht of gedeald. 3.17.2 Het hof verwerpt deze verweren echter. Uit de door de politie Oost-Brabant op 18 oktober 2023 opgestelde bestuurlijke rapportage en het op 7 december 2023 door de burgemeester van de gemeente [plaats] genomen sluitingsbesluit volgt -samengevat- immers dat: - in 2023 bij de politie en de gemeente [plaats] diverse meldingen zijn ontvangen die er toe strekten dat er: - in en vanuit het gehuurde actief drugs en cocaïne werden verkocht, - dagelijks sprake was van aanloop van drugsklanten bij het gehuurde, - vanuit het gehuurde straatverkoop van drugs plaatsvond; de politie bij nader onderzoek in de vier maanden voorafgaand aan de dag van binnentreden op 14 oktober 2023 diverse waarnemingen heeft gedaan die duiden op verkoop en handel in verdovende middelen (na)bij het gehuurde en de betrokkenheid daarbij van de volwassen bewoners van het gehuurde; de politie op 14 oktober 2023: - bevestigd had gekregen dat meerdere personen die dag cocaïne in het gehuurde hebben gekocht, - in het gehuurde een handelsvoorraad harddrugs heeft aangetroffen, - bij de aanhouding van [persoon 1] en meerderjarige zoon [naam 1] bij [persoon 1] in haar BH sachetjes heeft aangetroffen met dezelfde opdruk als de sachetjes die in het gehuurde zijn gevonden, - blijkens een foto in de bestuurlijke rapportage de cocaïne in een opvallend (drink)bekertje heeft aangetroffen in een keukenkastje, - in de auto van de in het gehuurde aanwezige (ex)partner [persoon 2] een handelshoeveelheid harddrugs heeft aangetroffen; - uit politie-informatie blijkt dat de kopers van de drugs het gehuurde binnen gingen op een moment dat de minderjarige kinderen ook daarin aanwezig waren. 3.17.3 Voor zover Bewindvoerder aanvoert dat niet op anonieme verklaringen mag worden afgegaan omdat controle daarvan niet mogelijk is, miskent Bewindvoerder dat zowel de politie als Woningbelang over een langere periode verschillende soortgelijke meldingen van omwonenden hebben ontvangen, dat de politie bij nader onderzoek in de vier maanden voorafgaand aan de dag van binnentreden zelf ook soortgelijke waarnemingen heeft gedaan en dat de politie op 14 oktober 2023 niet alleen vóór de inval bevestigd had gekregen dat meerdere personen die dag cocaïne in het gehuurde hebben gekocht, maar die dag in het gehuurde en in de kleding van [persoon 1] ook daadwerkelijk een handelsvoorraad harddrugs heeft aangetroffen. 3.17.4 Met dit alles is voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat [persoon 1] betrokken is geweest bij in en vanuit het gehuurde verhandelde harddrugs, althans dat zij daar op zijn minst wetenschap van heeft gehad of had moeten hebben, en daardoor de verplichting ex artikel 6.8 AHV en de verplichting om zich als goed huurder te gedragen, ernstig heeft geschonden. 3.18 Woningbelang stelt terecht dat drugsgerelateerde activiteiten in een huurwoning een negatieve invloed hebben op de woonomgeving. Die negatieve invloed heeft zich in elk geval in die zin gemanifesteerd, dat de politie met een officier van justitie naar het gehuurde is gekomen om die te doorzoeken. Daar komt bij dat het bewaren van verdovende middelen en daarmee verband houdende zaken in een woning, het risico meebrengt dat ook andere strafbare feiten worden gepleegd in en/of nabij die woning, waaronder geweldsdelicten die verband houden met bezoek van criminelen. Dat brengt risico’s mee voor de veiligheid van de omwonenden, die Woningbelang niet hoeft te accepteren. Of het risico zich heeft gerealiseerd, is daarbij niet doorslaggevend. Het enkele in het leven roepen van het risico vormt al een handeling die Woningbelang niet hoeft te accepteren. 3.19.1 Voor zover Bewindvoerder betoogt dat de bodemrechter de ontbinding zal afwijzen omdat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt en afweging van de wederzijdse belangen van partijen in kort geding ook tot een afwijzing van de gevorderde voorziening behoort te leiden, volgt het hof Bewindvoerder niet. 3.19.2 Zo stelt Bewindvoerder dat [persoon 1] een kwetsbare vrouw met lichamelijke problemen is, maar onderbouwt Bewindvoerder dit niet genoegzaam met medische feiten.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.337.182/01 arrest van 20 augustus 2024 in de zaak van [appellant] , handelend onder de naam Zuid Oost Brabant Beschermingsbewind, in diens hoedanigheid van bewindvoerder over de gelden en goederen van [persoon 1] (hierna: [persoon 1] ), wonende te [woonplaats] , appellant, hierna: Bewindvoerder, advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven, tegen Woningstichting Woningbelang, gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerde, hierna: Woningbelang, advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven, op het bij dagvaardingsexploot van 18 januari 2024 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch, van 21 december 2023, tussen Bewindvoerder als gedaagde en Woningbelang als eiseres.

2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep van Bewindvoerder; - de rolaantekening dat tegen Woningbelang verstek is verleend, dat later is gezuiverd; de memorie van grieven van Bewindvoerder; de memorie van antwoord van Woningbelang, met producties 35-39; de akte van Bewindvoerder; de antwoordakte van Woningbelang. 2.2 Na gevraagd arrest heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de stukken van het hoger beroep en van de eerste aanleg. De kern van de zaak in hoger beroep 2.3 Deze zaak spitst zich toe op de in kort geding gevorderde ontruiming van woonruimte wegens daarin aangetroffen drugs. 3De beoordeling

3.1 In dit hoger beroep dienen de volgende feiten voor het hof tot uitgangspunt. a. Woningbelang is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. b. Met ingang van 29 juli 2021 verhuurt Woningbelang aan [persoon 1] de zelfstandige woonruimte [adres 1] met aanhorigheden te ( [postcode 1] ) [plaats] (hierna te noemen: het gehuurde), aanvankelijk voor bepaalde tijd krachtens de door partijen ondertekende schriftelijke “Huurovereenkomst tijdelijk laatste kans” die als inleidende overwegingen van partijen vermeldt: “(…) - dat huurder voorheen een huurovereenkomst met verhuurder heeft gesloten voor de zelfstandige woonruimte gelegen te ( [postcode 2] ) [plaats] aan de [adres 2] , hierna te noemen: “de voormalige huurovereenkomst”; - dat huurder zich gedurende de looptijd van de voormalige huurovereenkomst vermoedelijk niet als een goed huurder heeft gedragen doordat;  huurder mogelijk (strafrechtelijk) betrokken is geweest bij het ontstaan van de brand in de woning aan de [adres 2] te [plaats] , (…); en/of  huurder op of omstreeks 23 juli 2021 opzettelijk brand heeft gesticht, althans heeft laten stichten, in de woning gelegen aan de [adres 2] te [plaats] . (…) - dat verhuurder heeft besloten om huurder nog een allerlaatste kans te bieden, welk aanbod door huurder is geaccepteerd. De inhoud van het aanbod maakt onderdeel uit van onderhavige huurovereenkomst; (…) - dat de voorwaarden van deze laatste kans zijn verwerkt in deze laatste kans overeenkomst; (…)” en bepaalt: “(…) De bestemming van het gehuurde Artikel 2 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om als zelfstandige woonruimte voor huurder en de leden van zijn huishouden te dienen ten behoeve van het bieden van een laatste kans. Het huishouden van huurder bestaat uit haarzelf en haar drie kinderen. Het is huurder niet toegestaan om andere personen te laten inwonen. Dit in verband met het bijzondere karakter van deze overeenkomst waarbij het bieden van de laatste kans centraal staat. (…)” c. De huurovereenkomst gold laatstelijk voor onbepaalde tijd. [persoon 1] bewoonde het gehuurde laatstelijk samen met haar meerderjarige zoon [naam 1] en haar twee minderjarige kinderen [naam 2] en [naam 3] . d. De op de huurovereenkomst toepasselijke “Algemene Huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Woningbelang” (hierna: AHV) bepalen: “(…) 6.4. Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…) 6.7 Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. 6.8 Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. (…) 9.1 Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren. Voor overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. (…)” e. Op 16 juni 2023 heeft Woningbelang [persoon 1] bij een huisbezoek gewezen op verschillende van omwonenden ontvangen overlastmeldingen. f. De politie Oost-Brabant heeft op 14 oktober 2023 een gerichte actie uitgevoerd in het gehuurde en op de volwassen bewoners ervan. Als aanleiding hiervoor vermeldt de door de politie Oost-Brabant op 18 oktober 2023 opgestelde bestuurlijke rapportage -samengevat- dat: - in 2023 bij de politie en de gemeente [plaats] diverse meldingen zijn ontvangen die er toe strekten dat er: - in en vanuit het gehuurde actief drugs en cocaïne werden verkocht, - dagelijks sprake was van aanloop van drugsklanten bij het gehuurde, - vanuit het gehuurde straatverkoop van drugs plaatsvond; - de politie bij nader onderzoek in de vier maanden voorafgaand aan de dag van binnentreden op 14 oktober 2023 diverse waarnemingen heeft gedaan die duiden op verkoop en handel in verdovende middelen (na)bij het gehuurde en de betrokkenheid daarbij van de volwassen bewoners van het gehuurde. Het (hierna nog te noemen) besluit dat de burgemeester van de gemeente [plaats] op 7 december 2023 heeft genomen, vermeldt over die politie-actie van 14 oktober 2023 onder meer: “(…) Wat is er vastgesteld? Naar aanleiding van de meldingen en de waarnemingen van de politie is er op zaterdag 14 oktober 2023 een gerichte actie uitgevoerd door de politie op de door u gehuurde woning [adres 1] te [plaats] . Na bevestiging dat er op zaterdag 14 oktober 2023 meerdere personen cocaïne hebben gekocht in uw woning [adres 1] [plaats] , is de politie overgegaan tot aanhouding van u en uw meerderjarige zoon. Vervolgens heeft er onderzoek plaatsgevonden in de woning [adres 1] [plaats] en gerelateerde voertuigen aan uw adres. Op zaterdag 14 oktober 2023 heeft er een opsporingsonderzoek plaatsgevonden in de woning aan [adres 1] te [plaats] . Op genoemde datum, omstreeks 15:38 uur werd door de politie in de door u gehuurde woning het navolgende aangetroffen:  Een sealbag met daarin 7 cachetjes met opdruk Pittbull Seal. De totale inhoud van de 7 cachetjes betrof 4.55 gram cocaïne. Buiten hetgeen is aangetroffen in de woning [adres 1] [plaats] , werd bij u in uw BH ten tijde van aanhouding het navolgende aangetroffen:  36 cachetjes met opdruk Pitbull Seal, de totale inhoud van de 36 cachetjes betrof 9.86 gram cocaïne.  Een geldbedrag van 305 euro. U bent aangehouden buiten uw woning. De aanhouding vond plaats in de gemeente Waalre, waar u op dat moment in een auto reed. In een ander voertuig, welke in gebruik is bij een in uw woning aanwezige vriend van u en nabij uw woning stond geparkeerd werd het volgende aangetroffen:  5 sachetjes met opdruk Snow Seal met totale inhoud 2.1 gram cocaïne.  9.8 gram cocaïne (een plastic zakje)  9.2 gram Mephedrone (sealbag)  6.78 gram Amphetamine (verdeeld over 20 XTC pillen). (…)” g. Bij brief van 26 oktober 2023 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] naar aanleiding van de politiebevindingen aan [persoon 1] het voornemen tot sluiting van het gehuurde kenbaar gemaakt. h. Nadat Woningbelang de bestuurlijke rapportage van de politiebevindingen had ontvangen, heeft (de advocaat van) Woningbelang [persoon 1] op 8 november 2023 een sommatiebrief gestuurd en [persoon 1] de gelegenheid gegeven om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Ook nadat die brief op 14 november 2023 aan Bewindvoerder was toegestuurd, is de huurovereenkomst niet opgezegd.

3.13 Het hof stelt voorop dat Bewindvoerder tijdens het bewind [persoon 1] vertegenwoordigt en ten behoeve van [persoon 1] optreedt als (formele) procespartij. In dit geding door Bewindvoerder verrichtte handelingen en ingenomen standpunten gelden als die van [persoon 1] . vordering I tot ontruiming van het gehuurde per 31 januari 2024 3.14 Met de grieven 2 tot en met 4 keert Bewindvoerder zich tegen de toewijzing van vordering I tot ontruiming van het gehuurde per 31 januari 2024. In dit verband stelt het hof voorop dat ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is, zodat in kort geding terughoudend dient te worden omgegaan met de mogelijkheid om een huurder bij wege van voorlopige voorziening tot ontruiming van de gehuurde woning te veroordelen. Daarvoor zal hier dus in beginsel alleen aanleiding bestaan als erg aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure zal worden ontbonden vanwege een tekortkoming die Woningbelang aan [persoon 1] verwijt. 3.15 Woningbelang legt aan vordering I tot ontruiming primair ten grondslag dat [persoon 1] tekort is geschoten in de nakoming van huurdersverplichtingen. Het door [persoon 1] gevoerde verweer dat zij -samengevat- niet tekort is geschoten in haar huurbetalingsverplichting, kan onbesproken blijven omdat Woningbelang de vordering daarop niet baseert. Woningbelang grondt vordering I immers primair op het verwijt dat [persoon 1] tekort is geschoten -kort samengevat- doordat [persoon 1] in het gehuurde een handelsvoorraad verdovende middelen aanwezig heeft gehad, in het gehuurde bedrijfsmatig een hondenfokkerij heeft geëxploiteerd, door de aanwezigheid van die drugs en hondenfokkerij de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd, jarenlang stelselmatig overlast voor omwonenden heeft veroorzaakt en zonder toestemming van Woningbelang camera’s aan de buitenzijde van het gehuurde heeft bevestigd. Voor zover haar inwonende meerderjarige zoon [naam 1] en/of haar in het gehuurde toegelaten (ex)partner [persoon 2] dat hebben gedaan, acht Woningbelang [persoon 1] voor hun gedragingen aansprakelijk. Subsidiair grondt Woningbelang vordering I tot ontruiming -samengevat- op de ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de burgemeester van de gemeente [plaats] het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet heeft gesloten. vordering I, primaire grondslag 3.16 De op [persoon 1] rustende huurdersverplichting om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen, brengt onder meer mee dat zij niet het leefklimaat of de veiligheid in de omgeving van het gehuurde in gevaar mag brengen. Hierbij is mede van belang dat Woningbelang als verhuurder een goede leefomgeving bij haar huurwoningen zoveel mogelijk moet waarborgen. 3.17.1 Bewindvoerder werpt op dat -samengevat- in het gehuurde wel 7 sachetjes/4,55 gram cocaïne is aangetroffen, maar dat [persoon 1] daarvan geen verwijt treft omdat zij -zoals ook (ex)partner [persoon 2] daarover heeft verklaard- van de aanwezigheid ervan in het gehuurde niet op de hoogte was. Ook werpt Bewindvoerder tegen dat niet gebleken is dat vanuit het gehuurde drugs zijn verkocht of gedeald. 3.17.2 Het hof verwerpt deze verweren echter. Uit de door de politie Oost-Brabant op 18 oktober 2023 opgestelde bestuurlijke rapportage en het op 7 december 2023 door de burgemeester van de gemeente [plaats] genomen sluitingsbesluit volgt -samengevat- immers dat: - in 2023 bij de politie en de gemeente [plaats] diverse meldingen zijn ontvangen die er toe strekten dat er: - in en vanuit het gehuurde actief drugs en cocaïne werden verkocht, - dagelijks sprake was van aanloop van drugsklanten bij het gehuurde, - vanuit het gehuurde straatverkoop van drugs plaatsvond; de politie bij nader onderzoek in de vier maanden voorafgaand aan de dag van binnentreden op 14 oktober 2023 diverse waarnemingen heeft gedaan die duiden op verkoop en handel in verdovende middelen (na)bij het gehuurde en de betrokkenheid daarbij van de volwassen bewoners van het gehuurde; de politie op 14 oktober 2023: - bevestigd had gekregen dat meerdere personen die dag cocaïne in het gehuurde hebben gekocht, - in het gehuurde een handelsvoorraad harddrugs heeft aangetroffen, - bij de aanhouding van [persoon 1] en meerderjarige zoon [naam 1] bij [persoon 1] in haar BH sachetjes heeft aangetroffen met dezelfde opdruk als de sachetjes die in het gehuurde zijn gevonden, - blijkens een foto in de bestuurlijke rapportage de cocaïne in een opvallend (drink)bekertje heeft aangetroffen in een keukenkastje, - in de auto van de in het gehuurde aanwezige (ex)partner [persoon 2] een handelshoeveelheid harddrugs heeft aangetroffen; - uit politie-informatie blijkt dat de kopers van de drugs het gehuurde binnen gingen op een moment dat de minderjarige kinderen ook daarin aanwezig waren. 3.17.3 Voor zover Bewindvoerder aanvoert dat niet op anonieme verklaringen mag worden afgegaan omdat controle daarvan niet mogelijk is, miskent Bewindvoerder dat zowel de politie als Woningbelang over een langere periode verschillende soortgelijke meldingen van omwonenden hebben ontvangen, dat de politie bij nader onderzoek in de vier maanden voorafgaand aan de dag van binnentreden zelf ook soortgelijke waarnemingen heeft gedaan en dat de politie op 14 oktober 2023 niet alleen vóór de inval bevestigd had gekregen dat meerdere personen die dag cocaïne in het gehuurde hebben gekocht, maar die dag in het gehuurde en in de kleding van [persoon 1] ook daadwerkelijk een handelsvoorraad harddrugs heeft aangetroffen. 3.17.4 Met dit alles is voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat [persoon 1] betrokken is geweest bij in en vanuit het gehuurde verhandelde harddrugs, althans dat zij daar op zijn minst wetenschap van heeft gehad of had moeten hebben, en daardoor de verplichting ex artikel 6.8 AHV en de verplichting om zich als goed huurder te gedragen, ernstig heeft geschonden. 3.18 Woningbelang stelt terecht dat drugsgerelateerde activiteiten in een huurwoning een negatieve invloed hebben op de woonomgeving. Die negatieve invloed heeft zich in elk geval in die zin gemanifesteerd, dat de politie met een officier van justitie naar het gehuurde is gekomen om die te doorzoeken. Daar komt bij dat het bewaren van verdovende middelen en daarmee verband houdende zaken in een woning, het risico meebrengt dat ook andere strafbare feiten worden gepleegd in en/of nabij die woning, waaronder geweldsdelicten die verband houden met bezoek van criminelen. Dat brengt risico’s mee voor de veiligheid van de omwonenden, die Woningbelang niet hoeft te accepteren. Of het risico zich heeft gerealiseerd, is daarbij niet doorslaggevend. Het enkele in het leven roepen van het risico vormt al een handeling die Woningbelang niet hoeft te accepteren. 3.19.1 Voor zover Bewindvoerder betoogt dat de bodemrechter de ontbinding zal afwijzen omdat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt en afweging van de wederzijdse belangen van partijen in kort geding ook tot een afwijzing van de gevorderde voorziening behoort te leiden, volgt het hof Bewindvoerder niet. 3.19.2 Zo stelt Bewindvoerder dat [persoon 1] een kwetsbare vrouw met lichamelijke problemen is, maar onderbouwt Bewindvoerder dit niet genoegzaam met medische feiten.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.337.182/01 arrest van 20 augustus 2024 in de zaak van [appellant] , handelend onder de naam Zuid Oost Brabant Beschermingsbewind, in diens hoedanigheid van bewindvoerder over de gelden en goederen van [persoon 1] (hierna: [persoon 1] ), wonende te [woonplaats] , appellant, hierna: Bewindvoerder, advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven, tegen Woningstichting Woningbelang, gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerde, hierna: Woningbelang, advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven, op het bij dagvaardingsexploot van 18 januari 2024 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch, van 21 december 2023, tussen Bewindvoerder als gedaagde en Woningbelang als eiseres.

2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep van Bewindvoerder; - de rolaantekening dat tegen Woningbelang verstek is verleend, dat later is gezuiverd; de memorie van grieven van Bewindvoerder; de memorie van antwoord van Woningbelang, met producties 35-39; de akte van Bewindvoerder; de antwoordakte van Woningbelang. 2.2 Na gevraagd arrest heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de stukken van het hoger beroep en van de eerste aanleg. De kern van de zaak in hoger beroep 2.3 Deze zaak spitst zich toe op de in kort geding gevorderde ontruiming van woonruimte wegens daarin aangetroffen drugs. 3De beoordeling

3.1 In dit hoger beroep dienen de volgende feiten voor het hof tot uitgangspunt. a. Woningbelang is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. b. Met ingang van 29 juli 2021 verhuurt Woningbelang aan [persoon 1] de zelfstandige woonruimte [adres 1] met aanhorigheden te ( [postcode 1] ) [plaats] (hierna te noemen: het gehuurde), aanvankelijk voor bepaalde tijd krachtens de door partijen ondertekende schriftelijke “Huurovereenkomst tijdelijk laatste kans” die als inleidende overwegingen van partijen vermeldt: “(…) - dat huurder voorheen een huurovereenkomst met verhuurder heeft gesloten voor de zelfstandige woonruimte gelegen te ( [postcode 2] ) [plaats] aan de [adres 2] , hierna te noemen: “de voormalige huurovereenkomst”; - dat huurder zich gedurende de looptijd van de voormalige huurovereenkomst vermoedelijk niet als een goed huurder heeft gedragen doordat;  huurder mogelijk (strafrechtelijk) betrokken is geweest bij het ontstaan van de brand in de woning aan de [adres 2] te [plaats] , (…); en/of  huurder op of omstreeks 23 juli 2021 opzettelijk brand heeft gesticht, althans heeft laten stichten, in de woning gelegen aan de [adres 2] te [plaats] . (…) - dat verhuurder heeft besloten om huurder nog een allerlaatste kans te bieden, welk aanbod door huurder is geaccepteerd. De inhoud van het aanbod maakt onderdeel uit van onderhavige huurovereenkomst; (…) - dat de voorwaarden van deze laatste kans zijn verwerkt in deze laatste kans overeenkomst; (…)” en bepaalt: “(…) De bestemming van het gehuurde Artikel 2 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om als zelfstandige woonruimte voor huurder en de leden van zijn huishouden te dienen ten behoeve van het bieden van een laatste kans. Het huishouden van huurder bestaat uit haarzelf en haar drie kinderen. Het is huurder niet toegestaan om andere personen te laten inwonen. Dit in verband met het bijzondere karakter van deze overeenkomst waarbij het bieden van de laatste kans centraal staat. (…)” c. De huurovereenkomst gold laatstelijk voor onbepaalde tijd. [persoon 1] bewoonde het gehuurde laatstelijk samen met haar meerderjarige zoon [naam 1] en haar twee minderjarige kinderen [naam 2] en [naam 3] . d. De op de huurovereenkomst toepasselijke “Algemene Huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Woningbelang” (hierna: AHV) bepalen: “(…) 6.4. Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…) 6.7 Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. 6.8 Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. (…) 9.1 Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren. Voor overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. (…)” e. Op 16 juni 2023 heeft Woningbelang [persoon 1] bij een huisbezoek gewezen op verschillende van omwonenden ontvangen overlastmeldingen. f. De politie Oost-Brabant heeft op 14 oktober 2023 een gerichte actie uitgevoerd in het gehuurde en op de volwassen bewoners ervan. Als aanleiding hiervoor vermeldt de door de politie Oost-Brabant op 18 oktober 2023 opgestelde bestuurlijke rapportage -samengevat- dat: - in 2023 bij de politie en de gemeente [plaats] diverse meldingen zijn ontvangen die er toe strekten dat er: - in en vanuit het gehuurde actief drugs en cocaïne werden verkocht, - dagelijks sprake was van aanloop van drugsklanten bij het gehuurde, - vanuit het gehuurde straatverkoop van drugs plaatsvond; - de politie bij nader onderzoek in de vier maanden voorafgaand aan de dag van binnentreden op 14 oktober 2023 diverse waarnemingen heeft gedaan die duiden op verkoop en handel in verdovende middelen (na)bij het gehuurde en de betrokkenheid daarbij van de volwassen bewoners van het gehuurde. Het (hierna nog te noemen) besluit dat de burgemeester van de gemeente [plaats] op 7 december 2023 heeft genomen, vermeldt over die politie-actie van 14 oktober 2023 onder meer: “(…) Wat is er vastgesteld? Naar aanleiding van de meldingen en de waarnemingen van de politie is er op zaterdag 14 oktober 2023 een gerichte actie uitgevoerd door de politie op de door u gehuurde woning [adres 1] te [plaats] . Na bevestiging dat er op zaterdag 14 oktober 2023 meerdere personen cocaïne hebben gekocht in uw woning [adres 1] [plaats] , is de politie overgegaan tot aanhouding van u en uw meerderjarige zoon. Vervolgens heeft er onderzoek plaatsgevonden in de woning [adres 1] [plaats] en gerelateerde voertuigen aan uw adres. Op zaterdag 14 oktober 2023 heeft er een opsporingsonderzoek plaatsgevonden in de woning aan [adres 1] te [plaats] . Op genoemde datum, omstreeks 15:38 uur werd door de politie in de door u gehuurde woning het navolgende aangetroffen:  Een sealbag met daarin 7 cachetjes met opdruk Pittbull Seal. De totale inhoud van de 7 cachetjes betrof 4.55 gram cocaïne. Buiten hetgeen is aangetroffen in de woning [adres 1] [plaats] , werd bij u in uw BH ten tijde van aanhouding het navolgende aangetroffen:  36 cachetjes met opdruk Pitbull Seal, de totale inhoud van de 36 cachetjes betrof 9.86 gram cocaïne.  Een geldbedrag van 305 euro. U bent aangehouden buiten uw woning. De aanhouding vond plaats in de gemeente Waalre, waar u op dat moment in een auto reed. In een ander voertuig, welke in gebruik is bij een in uw woning aanwezige vriend van u en nabij uw woning stond geparkeerd werd het volgende aangetroffen:  5 sachetjes met opdruk Snow Seal met totale inhoud 2.1 gram cocaïne.  9.8 gram cocaïne (een plastic zakje)  9.2 gram Mephedrone (sealbag)  6.78 gram Amphetamine (verdeeld over 20 XTC pillen). (…)” g. Bij brief van 26 oktober 2023 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] naar aanleiding van de politiebevindingen aan [persoon 1] het voornemen tot sluiting van het gehuurde kenbaar gemaakt. h. Nadat Woningbelang de bestuurlijke rapportage van de politiebevindingen had ontvangen, heeft (de advocaat van) Woningbelang [persoon 1] op 8 november 2023 een sommatiebrief gestuurd en [persoon 1] de gelegenheid gegeven om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Ook nadat die brief op 14 november 2023 aan Bewindvoerder was toegestuurd, is de huurovereenkomst niet opgezegd.

3.13 Het hof stelt voorop dat Bewindvoerder tijdens het bewind [persoon 1] vertegenwoordigt en ten behoeve van [persoon 1] optreedt als (formele) procespartij. In dit geding door Bewindvoerder verrichtte handelingen en ingenomen standpunten gelden als die van [persoon 1] . vordering I tot ontruiming van het gehuurde per 31 januari 2024 3.14 Met de grieven 2 tot en met 4 keert Bewindvoerder zich tegen de toewijzing van vordering I tot ontruiming van het gehuurde per 31 januari 2024. In dit verband stelt het hof voorop dat ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is, zodat in kort geding terughoudend dient te worden omgegaan met de mogelijkheid om een huurder bij wege van voorlopige voorziening tot ontruiming van de gehuurde woning te veroordelen. Daarvoor zal hier dus in beginsel alleen aanleiding bestaan als erg aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure zal worden ontbonden vanwege een tekortkoming die Woningbelang aan [persoon 1] verwijt. 3.15 Woningbelang legt aan vordering I tot ontruiming primair ten grondslag dat [persoon 1] tekort is geschoten in de nakoming van huurdersverplichtingen. Het door [persoon 1] gevoerde verweer dat zij -samengevat- niet tekort is geschoten in haar huurbetalingsverplichting, kan onbesproken blijven omdat Woningbelang de vordering daarop niet baseert. Woningbelang grondt vordering I immers primair op het verwijt dat [persoon 1] tekort is geschoten -kort samengevat- doordat [persoon 1] in het gehuurde een handelsvoorraad verdovende middelen aanwezig heeft gehad, in het gehuurde bedrijfsmatig een hondenfokkerij heeft geëxploiteerd, door de aanwezigheid van die drugs en hondenfokkerij de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd, jarenlang stelselmatig overlast voor omwonenden heeft veroorzaakt en zonder toestemming van Woningbelang camera’s aan de buitenzijde van het gehuurde heeft bevestigd. Voor zover haar inwonende meerderjarige zoon [naam 1] en/of haar in het gehuurde toegelaten (ex)partner [persoon 2] dat hebben gedaan, acht Woningbelang [persoon 1] voor hun gedragingen aansprakelijk. Subsidiair grondt Woningbelang vordering I tot ontruiming -samengevat- op de ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de burgemeester van de gemeente [plaats] het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet heeft gesloten. vordering I, primaire grondslag 3.16 De op [persoon 1] rustende huurdersverplichting om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen, brengt onder meer mee dat zij niet het leefklimaat of de veiligheid in de omgeving van het gehuurde in gevaar mag brengen. Hierbij is mede van belang dat Woningbelang als verhuurder een goede leefomgeving bij haar huurwoningen zoveel mogelijk moet waarborgen. 3.17.1 Bewindvoerder werpt op dat -samengevat- in het gehuurde wel 7 sachetjes/4,55 gram cocaïne is aangetroffen, maar dat [persoon 1] daarvan geen verwijt treft omdat zij -zoals ook (ex)partner [persoon 2] daarover heeft verklaard- van de aanwezigheid ervan in het gehuurde niet op de hoogte was. Ook werpt Bewindvoerder tegen dat niet gebleken is dat vanuit het gehuurde drugs zijn verkocht of gedeald. 3.17.2 Het hof verwerpt deze verweren echter. Uit de door de politie Oost-Brabant op 18 oktober 2023 opgestelde bestuurlijke rapportage en het op 7 december 2023 door de burgemeester van de gemeente [plaats] genomen sluitingsbesluit volgt -samengevat- immers dat: - in 2023 bij de politie en de gemeente [plaats] diverse meldingen zijn ontvangen die er toe strekten dat er: - in en vanuit het gehuurde actief drugs en cocaïne werden verkocht, - dagelijks sprake was van aanloop van drugsklanten bij het gehuurde, - vanuit het gehuurde straatverkoop van drugs plaatsvond; de politie bij nader onderzoek in de vier maanden voorafgaand aan de dag van binnentreden op 14 oktober 2023 diverse waarnemingen heeft gedaan die duiden op verkoop en handel in verdovende middelen (na)bij het gehuurde en de betrokkenheid daarbij van de volwassen bewoners van het gehuurde; de politie op 14 oktober 2023: - bevestigd had gekregen dat meerdere personen die dag cocaïne in het gehuurde hebben gekocht, - in het gehuurde een handelsvoorraad harddrugs heeft aangetroffen, - bij de aanhouding van [persoon 1] en meerderjarige zoon [naam 1] bij [persoon 1] in haar BH sachetjes heeft aangetroffen met dezelfde opdruk als de sachetjes die in het gehuurde zijn gevonden, - blijkens een foto in de bestuurlijke rapportage de cocaïne in een opvallend (drink)bekertje heeft aangetroffen in een keukenkastje, - in de auto van de in het gehuurde aanwezige (ex)partner [persoon 2] een handelshoeveelheid harddrugs heeft aangetroffen; - uit politie-informatie blijkt dat de kopers van de drugs het gehuurde binnen gingen op een moment dat de minderjarige kinderen ook daarin aanwezig waren. 3.17.3 Voor zover Bewindvoerder aanvoert dat niet op anonieme verklaringen mag worden afgegaan omdat controle daarvan niet mogelijk is, miskent Bewindvoerder dat zowel de politie als Woningbelang over een langere periode verschillende soortgelijke meldingen van omwonenden hebben ontvangen, dat de politie bij nader onderzoek in de vier maanden voorafgaand aan de dag van binnentreden zelf ook soortgelijke waarnemingen heeft gedaan en dat de politie op 14 oktober 2023 niet alleen vóór de inval bevestigd had gekregen dat meerdere personen die dag cocaïne in het gehuurde hebben gekocht, maar die dag in het gehuurde en in de kleding van [persoon 1] ook daadwerkelijk een handelsvoorraad harddrugs heeft aangetroffen. 3.17.4 Met dit alles is voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat [persoon 1] betrokken is geweest bij in en vanuit het gehuurde verhandelde harddrugs, althans dat zij daar op zijn minst wetenschap van heeft gehad of had moeten hebben, en daardoor de verplichting ex artikel 6.8 AHV en de verplichting om zich als goed huurder te gedragen, ernstig heeft geschonden. 3.18 Woningbelang stelt terecht dat drugsgerelateerde activiteiten in een huurwoning een negatieve invloed hebben op de woonomgeving. Die negatieve invloed heeft zich in elk geval in die zin gemanifesteerd, dat de politie met een officier van justitie naar het gehuurde is gekomen om die te doorzoeken. Daar komt bij dat het bewaren van verdovende middelen en daarmee verband houdende zaken in een woning, het risico meebrengt dat ook andere strafbare feiten worden gepleegd in en/of nabij die woning, waaronder geweldsdelicten die verband houden met bezoek van criminelen. Dat brengt risico’s mee voor de veiligheid van de omwonenden, die Woningbelang niet hoeft te accepteren. Of het risico zich heeft gerealiseerd, is daarbij niet doorslaggevend. Het enkele in het leven roepen van het risico vormt al een handeling die Woningbelang niet hoeft te accepteren. 3.19.1 Voor zover Bewindvoerder betoogt dat de bodemrechter de ontbinding zal afwijzen omdat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt en afweging van de wederzijdse belangen van partijen in kort geding ook tot een afwijzing van de gevorderde voorziening behoort te leiden, volgt het hof Bewindvoerder niet. 3.19.2 Zo stelt Bewindvoerder dat [persoon 1] een kwetsbare vrouw met lichamelijke problemen is, maar onderbouwt Bewindvoerder dit niet genoegzaam met medische feiten.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.337.182/01 arrest van 20 augustus 2024 in de zaak van [appellant] , handelend onder de naam Zuid Oost Brabant Beschermingsbewind, in diens hoedanigheid van bewindvoerder over de gelden en goederen van [persoon 1] (hierna: [persoon 1] ), wonende te [woonplaats] , appellant, hierna: Bewindvoerder, advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven, tegen Woningstichting Woningbelang, gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerde, hierna: Woningbelang, advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven, op het bij dagvaardingsexploot van 18 januari 2024 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch, van 21 december 2023, tussen Bewindvoerder als gedaagde en Woningbelang als eiseres.

2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep van Bewindvoerder; - de rolaantekening dat tegen Woningbelang verstek is verleend, dat later is gezuiverd; de memorie van grieven van Bewindvoerder; de memorie van antwoord van Woningbelang, met producties 35-39; de akte van Bewindvoerder; de antwoordakte van Woningbelang. 2.2 Na gevraagd arrest heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de stukken van het hoger beroep en van de eerste aanleg. De kern van de zaak in hoger beroep 2.3 Deze zaak spitst zich toe op de in kort geding gevorderde ontruiming van woonruimte wegens daarin aangetroffen drugs. 3De beoordeling

3.1 In dit hoger beroep dienen de volgende feiten voor het hof tot uitgangspunt. a. Woningbelang is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. b. Met ingang van 29 juli 2021 verhuurt Woningbelang aan [persoon 1] de zelfstandige woonruimte [adres 1] met aanhorigheden te ( [postcode 1] ) [plaats] (hierna te noemen: het gehuurde), aanvankelijk voor bepaalde tijd krachtens de door partijen ondertekende schriftelijke “Huurovereenkomst tijdelijk laatste kans” die als inleidende overwegingen van partijen vermeldt: “(…) - dat huurder voorheen een huurovereenkomst met verhuurder heeft gesloten voor de zelfstandige woonruimte gelegen te ( [postcode 2] ) [plaats] aan de [adres 2] , hierna te noemen: “de voormalige huurovereenkomst”; - dat huurder zich gedurende de looptijd van de voormalige huurovereenkomst vermoedelijk niet als een goed huurder heeft gedragen doordat;  huurder mogelijk (strafrechtelijk) betrokken is geweest bij het ontstaan van de brand in de woning aan de [adres 2] te [plaats] , (…); en/of  huurder op of omstreeks 23 juli 2021 opzettelijk brand heeft gesticht, althans heeft laten stichten, in de woning gelegen aan de [adres 2] te [plaats] . (…) - dat verhuurder heeft besloten om huurder nog een allerlaatste kans te bieden, welk aanbod door huurder is geaccepteerd. De inhoud van het aanbod maakt onderdeel uit van onderhavige huurovereenkomst; (…) - dat de voorwaarden van deze laatste kans zijn verwerkt in deze laatste kans overeenkomst; (…)” en bepaalt: “(…) De bestemming van het gehuurde Artikel 2 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om als zelfstandige woonruimte voor huurder en de leden van zijn huishouden te dienen ten behoeve van het bieden van een laatste kans. Het huishouden van huurder bestaat uit haarzelf en haar drie kinderen. Het is huurder niet toegestaan om andere personen te laten inwonen. Dit in verband met het bijzondere karakter van deze overeenkomst waarbij het bieden van de laatste kans centraal staat. (…)” c. De huurovereenkomst gold laatstelijk voor onbepaalde tijd. [persoon 1] bewoonde het gehuurde laatstelijk samen met haar meerderjarige zoon [naam 1] en haar twee minderjarige kinderen [naam 2] en [naam 3] . d. De op de huurovereenkomst toepasselijke “Algemene Huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Woningbelang” (hierna: AHV) bepalen: “(…) 6.4. Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…) 6.7 Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. 6.8 Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. (…) 9.1 Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren. Voor overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. (…)” e. Op 16 juni 2023 heeft Woningbelang [persoon 1] bij een huisbezoek gewezen op verschillende van omwonenden ontvangen overlastmeldingen. f. De politie Oost-Brabant heeft op 14 oktober 2023 een gerichte actie uitgevoerd in het gehuurde en op de volwassen bewoners ervan. Als aanleiding hiervoor vermeldt de door de politie Oost-Brabant op 18 oktober 2023 opgestelde bestuurlijke rapportage -samengevat- dat: - in 2023 bij de politie en de gemeente [plaats] diverse meldingen zijn ontvangen die er toe strekten dat er: - in en vanuit het gehuurde actief drugs en cocaïne werden verkocht, - dagelijks sprake was van aanloop van drugsklanten bij het gehuurde, - vanuit het gehuurde straatverkoop van drugs plaatsvond; - de politie bij nader onderzoek in de vier maanden voorafgaand aan de dag van binnentreden op 14 oktober 2023 diverse waarnemingen heeft gedaan die duiden op verkoop en handel in verdovende middelen (na)bij het gehuurde en de betrokkenheid daarbij van de volwassen bewoners van het gehuurde. Het (hierna nog te noemen) besluit dat de burgemeester van de gemeente [plaats] op 7 december 2023 heeft genomen, vermeldt over die politie-actie van 14 oktober 2023 onder meer: “(…) Wat is er vastgesteld? Naar aanleiding van de meldingen en de waarnemingen van de politie is er op zaterdag 14 oktober 2023 een gerichte actie uitgevoerd door de politie op de door u gehuurde woning [adres 1] te [plaats] . Na bevestiging dat er op zaterdag 14 oktober 2023 meerdere personen cocaïne hebben gekocht in uw woning [adres 1] [plaats] , is de politie overgegaan tot aanhouding van u en uw meerderjarige zoon. Vervolgens heeft er onderzoek plaatsgevonden in de woning [adres 1] [plaats] en gerelateerde voertuigen aan uw adres. Op zaterdag 14 oktober 2023 heeft er een opsporingsonderzoek plaatsgevonden in de woning aan [adres 1] te [plaats] . Op genoemde datum, omstreeks 15:38 uur werd door de politie in de door u gehuurde woning het navolgende aangetroffen:  Een sealbag met daarin 7 cachetjes met opdruk Pittbull Seal. De totale inhoud van de 7 cachetjes betrof 4.55 gram cocaïne. Buiten hetgeen is aangetroffen in de woning [adres 1] [plaats] , werd bij u in uw BH ten tijde van aanhouding het navolgende aangetroffen:  36 cachetjes met opdruk Pitbull Seal, de totale inhoud van de 36 cachetjes betrof 9.86 gram cocaïne.  Een geldbedrag van 305 euro. U bent aangehouden buiten uw woning. De aanhouding vond plaats in de gemeente Waalre, waar u op dat moment in een auto reed. In een ander voertuig, welke in gebruik is bij een in uw woning aanwezige vriend van u en nabij uw woning stond geparkeerd werd het volgende aangetroffen:  5 sachetjes met opdruk Snow Seal met totale inhoud 2.1 gram cocaïne.  9.8 gram cocaïne (een plastic zakje)  9.2 gram Mephedrone (sealbag)  6.78 gram Amphetamine (verdeeld over 20 XTC pillen). (…)” g. Bij brief van 26 oktober 2023 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] naar aanleiding van de politiebevindingen aan [persoon 1] het voornemen tot sluiting van het gehuurde kenbaar gemaakt. h. Nadat Woningbelang de bestuurlijke rapportage van de politiebevindingen had ontvangen, heeft (de advocaat van) Woningbelang [persoon 1] op 8 november 2023 een sommatiebrief gestuurd en [persoon 1] de gelegenheid gegeven om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Ook nadat die brief op 14 november 2023 aan Bewindvoerder was toegestuurd, is de huurovereenkomst niet opgezegd.

3.13 Het hof stelt voorop dat Bewindvoerder tijdens het bewind [persoon 1] vertegenwoordigt en ten behoeve van [persoon 1] optreedt als (formele) procespartij. In dit geding door Bewindvoerder verrichtte handelingen en ingenomen standpunten gelden als die van [persoon 1] . vordering I tot ontruiming van het gehuurde per 31 januari 2024 3.14 Met de grieven 2 tot en met 4 keert Bewindvoerder zich tegen de toewijzing van vordering I tot ontruiming van het gehuurde per 31 januari 2024. In dit verband stelt het hof voorop dat ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is, zodat in kort geding terughoudend dient te worden omgegaan met de mogelijkheid om een huurder bij wege van voorlopige voorziening tot ontruiming van de gehuurde woning te veroordelen. Daarvoor zal hier dus in beginsel alleen aanleiding bestaan als erg aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure zal worden ontbonden vanwege een tekortkoming die Woningbelang aan [persoon 1] verwijt. 3.15 Woningbelang legt aan vordering I tot ontruiming primair ten grondslag dat [persoon 1] tekort is geschoten in de nakoming van huurdersverplichtingen. Het door [persoon 1] gevoerde verweer dat zij -samengevat- niet tekort is geschoten in haar huurbetalingsverplichting, kan onbesproken blijven omdat Woningbelang de vordering daarop niet baseert. Woningbelang grondt vordering I immers primair op het verwijt dat [persoon 1] tekort is geschoten -kort samengevat- doordat [persoon 1] in het gehuurde een handelsvoorraad verdovende middelen aanwezig heeft gehad, in het gehuurde bedrijfsmatig een hondenfokkerij heeft geëxploiteerd, door de aanwezigheid van die drugs en hondenfokkerij de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd, jarenlang stelselmatig overlast voor omwonenden heeft veroorzaakt en zonder toestemming van Woningbelang camera’s aan de buitenzijde van het gehuurde heeft bevestigd. Voor zover haar inwonende meerderjarige zoon [naam 1] en/of haar in het gehuurde toegelaten (ex)partner [persoon 2] dat hebben gedaan, acht Woningbelang [persoon 1] voor hun gedragingen aansprakelijk. Subsidiair grondt Woningbelang vordering I tot ontruiming -samengevat- op de ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de burgemeester van de gemeente [plaats] het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet heeft gesloten. vordering I, primaire grondslag 3.16 De op [persoon 1] rustende huurdersverplichting om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen, brengt onder meer mee dat zij niet het leefklimaat of de veiligheid in de omgeving van het gehuurde in gevaar mag brengen. Hierbij is mede van belang dat Woningbelang als verhuurder een goede leefomgeving bij haar huurwoningen zoveel mogelijk moet waarborgen. 3.17.1 Bewindvoerder werpt op dat -samengevat- in het gehuurde wel 7 sachetjes/4,55 gram cocaïne is aangetroffen, maar dat [persoon 1] daarvan geen verwijt treft omdat zij -zoals ook (ex)partner [persoon 2] daarover heeft verklaard- van de aanwezigheid ervan in het gehuurde niet op de hoogte was. Ook werpt Bewindvoerder tegen dat niet gebleken is dat vanuit het gehuurde drugs zijn verkocht of gedeald. 3.17.2 Het hof verwerpt deze verweren echter. Uit de door de politie Oost-Brabant op 18 oktober 2023 opgestelde bestuurlijke rapportage en het op 7 december 2023 door de burgemeester van de gemeente [plaats] genomen sluitingsbesluit volgt -samengevat- immers dat: - in 2023 bij de politie en de gemeente [plaats] diverse meldingen zijn ontvangen die er toe strekten dat er: - in en vanuit het gehuurde actief drugs en cocaïne werden verkocht, - dagelijks sprake was van aanloop van drugsklanten bij het gehuurde, - vanuit het gehuurde straatverkoop van drugs plaatsvond; de politie bij nader onderzoek in de vier maanden voorafgaand aan de dag van binnentreden op 14 oktober 2023 diverse waarnemingen heeft gedaan die duiden op verkoop en handel in verdovende middelen (na)bij het gehuurde en de betrokkenheid daarbij van de volwassen bewoners van het gehuurde; de politie op 14 oktober 2023: - bevestigd had gekregen dat meerdere personen die dag cocaïne in het gehuurde hebben gekocht, - in het gehuurde een handelsvoorraad harddrugs heeft aangetroffen, - bij de aanhouding van [persoon 1] en meerderjarige zoon [naam 1] bij [persoon 1] in haar BH sachetjes heeft aangetroffen met dezelfde opdruk als de sachetjes die in het gehuurde zijn gevonden, - blijkens een foto in de bestuurlijke rapportage de cocaïne in een opvallend (drink)bekertje heeft aangetroffen in een keukenkastje, - in de auto van de in het gehuurde aanwezige (ex)partner [persoon 2] een handelshoeveelheid harddrugs heeft aangetroffen; - uit politie-informatie blijkt dat de kopers van de drugs het gehuurde binnen gingen op een moment dat de minderjarige kinderen ook daarin aanwezig waren. 3.17.3 Voor zover Bewindvoerder aanvoert dat niet op anonieme verklaringen mag worden afgegaan omdat controle daarvan niet mogelijk is, miskent Bewindvoerder dat zowel de politie als Woningbelang over een langere periode verschillende soortgelijke meldingen van omwonenden hebben ontvangen, dat de politie bij nader onderzoek in de vier maanden voorafgaand aan de dag van binnentreden zelf ook soortgelijke waarnemingen heeft gedaan en dat de politie op 14 oktober 2023 niet alleen vóór de inval bevestigd had gekregen dat meerdere personen die dag cocaïne in het gehuurde hebben gekocht, maar die dag in het gehuurde en in de kleding van [persoon 1] ook daadwerkelijk een handelsvoorraad harddrugs heeft aangetroffen. 3.17.4 Met dit alles is voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat [persoon 1] betrokken is geweest bij in en vanuit het gehuurde verhandelde harddrugs, althans dat zij daar op zijn minst wetenschap van heeft gehad of had moeten hebben, en daardoor de verplichting ex artikel 6.8 AHV en de verplichting om zich als goed huurder te gedragen, ernstig heeft geschonden. 3.18 Woningbelang stelt terecht dat drugsgerelateerde activiteiten in een huurwoning een negatieve invloed hebben op de woonomgeving. Die negatieve invloed heeft zich in elk geval in die zin gemanifesteerd, dat de politie met een officier van justitie naar het gehuurde is gekomen om die te doorzoeken. Daar komt bij dat het bewaren van verdovende middelen en daarmee verband houdende zaken in een woning, het risico meebrengt dat ook andere strafbare feiten worden gepleegd in en/of nabij die woning, waaronder geweldsdelicten die verband houden met bezoek van criminelen. Dat brengt risico’s mee voor de veiligheid van de omwonenden, die Woningbelang niet hoeft te accepteren. Of het risico zich heeft gerealiseerd, is daarbij niet doorslaggevend. Het enkele in het leven roepen van het risico vormt al een handeling die Woningbelang niet hoeft te accepteren. 3.19.1 Voor zover Bewindvoerder betoogt dat de bodemrechter de ontbinding zal afwijzen omdat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt en afweging van de wederzijdse belangen van partijen in kort geding ook tot een afwijzing van de gevorderde voorziening behoort te leiden, volgt het hof Bewindvoerder niet. 3.19.2 Zo stelt Bewindvoerder dat [persoon 1] een kwetsbare vrouw met lichamelijke problemen is, maar onderbouwt Bewindvoerder dit niet genoegzaam met medische feiten.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.337.182/01 arrest van 20 augustus 2024 in de zaak van [appellant] , handelend onder de naam Zuid Oost Brabant Beschermingsbewind, in diens hoedanigheid van bewindvoerder over de gelden en goederen van [persoon 1] (hierna: [persoon 1] ), wonende te [woonplaats] , appellant, hierna: Bewindvoerder, advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven, tegen Woningstichting Woningbelang, gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerde, hierna: Woningbelang, advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven, op het bij dagvaardingsexploot van 18 januari 2024 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch, van 21 december 2023, tussen Bewindvoerder als gedaagde en Woningbelang als eiseres.

2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep van Bewindvoerder; - de rolaantekening dat tegen Woningbelang verstek is verleend, dat later is gezuiverd; de memorie van grieven van Bewindvoerder; de memorie van antwoord van Woningbelang, met producties 35-39; de akte van Bewindvoerder; de antwoordakte van Woningbelang. 2.2 Na gevraagd arrest heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de stukken van het hoger beroep en van de eerste aanleg. De kern van de zaak in hoger beroep 2.3 Deze zaak spitst zich toe op de in kort geding gevorderde ontruiming van woonruimte wegens daarin aangetroffen drugs. 3De beoordeling

3.1 In dit hoger beroep dienen de volgende feiten voor het hof tot uitgangspunt. a. Woningbelang is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. b. Met ingang van 29 juli 2021 verhuurt Woningbelang aan [persoon 1] de zelfstandige woonruimte [adres 1] met aanhorigheden te ( [postcode 1] ) [plaats] (hierna te noemen: het gehuurde), aanvankelijk voor bepaalde tijd krachtens de door partijen ondertekende schriftelijke “Huurovereenkomst tijdelijk laatste kans” die als inleidende overwegingen van partijen vermeldt: “(…) - dat huurder voorheen een huurovereenkomst met verhuurder heeft gesloten voor de zelfstandige woonruimte gelegen te ( [postcode 2] ) [plaats] aan de [adres 2] , hierna te noemen: “de voormalige huurovereenkomst”; - dat huurder zich gedurende de looptijd van de voormalige huurovereenkomst vermoedelijk niet als een goed huurder heeft gedragen doordat;  huurder mogelijk (strafrechtelijk) betrokken is geweest bij het ontstaan van de brand in de woning aan de [adres 2] te [plaats] , (…); en/of  huurder op of omstreeks 23 juli 2021 opzettelijk brand heeft gesticht, althans heeft laten stichten, in de woning gelegen aan de [adres 2] te [plaats] . (…) - dat verhuurder heeft besloten om huurder nog een allerlaatste kans te bieden, welk aanbod door huurder is geaccepteerd. De inhoud van het aanbod maakt onderdeel uit van onderhavige huurovereenkomst; (…) - dat de voorwaarden van deze laatste kans zijn verwerkt in deze laatste kans overeenkomst; (…)” en bepaalt: “(…) De bestemming van het gehuurde Artikel 2 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om als zelfstandige woonruimte voor huurder en de leden van zijn huishouden te dienen ten behoeve van het bieden van een laatste kans. Het huishouden van huurder bestaat uit haarzelf en haar drie kinderen. Het is huurder niet toegestaan om andere personen te laten inwonen. Dit in verband met het bijzondere karakter van deze overeenkomst waarbij het bieden van de laatste kans centraal staat. (…)” c. De huurovereenkomst gold laatstelijk voor onbepaalde tijd. [persoon 1] bewoonde het gehuurde laatstelijk samen met haar meerderjarige zoon [naam 1] en haar twee minderjarige kinderen [naam 2] en [naam 3] . d. De op de huurovereenkomst toepasselijke “Algemene Huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Woningbelang” (hierna: AHV) bepalen: “(…) 6.4. Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…) 6.7 Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. 6.8 Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. (…) 9.1 Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren. Voor overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. (…)” e. Op 16 juni 2023 heeft Woningbelang [persoon 1] bij een huisbezoek gewezen op verschillende van omwonenden ontvangen overlastmeldingen. f. De politie Oost-Brabant heeft op 14 oktober 2023 een gerichte actie uitgevoerd in het gehuurde en op de volwassen bewoners ervan. Als aanleiding hiervoor vermeldt de door de politie Oost-Brabant op 18 oktober 2023 opgestelde bestuurlijke rapportage -samengevat- dat: - in 2023 bij de politie en de gemeente [plaats] diverse meldingen zijn ontvangen die er toe strekten dat er: - in en vanuit het gehuurde actief drugs en cocaïne werden verkocht, - dagelijks sprake was van aanloop van drugsklanten bij het gehuurde, - vanuit het gehuurde straatverkoop van drugs plaatsvond; - de politie bij nader onderzoek in de vier maanden voorafgaand aan de dag van binnentreden op 14 oktober 2023 diverse waarnemingen heeft gedaan die duiden op verkoop en handel in verdovende middelen (na)bij het gehuurde en de betrokkenheid daarbij van de volwassen bewoners van het gehuurde. Het (hierna nog te noemen) besluit dat de burgemeester van de gemeente [plaats] op 7 december 2023 heeft genomen, vermeldt over die politie-actie van 14 oktober 2023 onder meer: “(…) Wat is er vastgesteld? Naar aanleiding van de meldingen en de waarnemingen van de politie is er op zaterdag 14 oktober 2023 een gerichte actie uitgevoerd door de politie op de door u gehuurde woning [adres 1] te [plaats] . Na bevestiging dat er op zaterdag 14 oktober 2023 meerdere personen cocaïne hebben gekocht in uw woning [adres 1] [plaats] , is de politie overgegaan tot aanhouding van u en uw meerderjarige zoon. Vervolgens heeft er onderzoek plaatsgevonden in de woning [adres 1] [plaats] en gerelateerde voertuigen aan uw adres. Op zaterdag 14 oktober 2023 heeft er een opsporingsonderzoek plaatsgevonden in de woning aan [adres 1] te [plaats] . Op genoemde datum, omstreeks 15:38 uur werd door de politie in de door u gehuurde woning het navolgende aangetroffen:  Een sealbag met daarin 7 cachetjes met opdruk Pittbull Seal. De totale inhoud van de 7 cachetjes betrof 4.55 gram cocaïne. Buiten hetgeen is aangetroffen in de woning [adres 1] [plaats] , werd bij u in uw BH ten tijde van aanhouding het navolgende aangetroffen:  36 cachetjes met opdruk Pitbull Seal, de totale inhoud van de 36 cachetjes betrof 9.86 gram cocaïne.  Een geldbedrag van 305 euro. U bent aangehouden buiten uw woning. De aanhouding vond plaats in de gemeente Waalre, waar u op dat moment in een auto reed. In een ander voertuig, welke in gebruik is bij een in uw woning aanwezige vriend van u en nabij uw woning stond geparkeerd werd het volgende aangetroffen:  5 sachetjes met opdruk Snow Seal met totale inhoud 2.1 gram cocaïne.  9.8 gram cocaïne (een plastic zakje)  9.2 gram Mephedrone (sealbag)  6.78 gram Amphetamine (verdeeld over 20 XTC pillen). (…)” g. Bij brief van 26 oktober 2023 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] naar aanleiding van de politiebevindingen aan [persoon 1] het voornemen tot sluiting van het gehuurde kenbaar gemaakt. h. Nadat Woningbelang de bestuurlijke rapportage van de politiebevindingen had ontvangen, heeft (de advocaat van) Woningbelang [persoon 1] op 8 november 2023 een sommatiebrief gestuurd en [persoon 1] de gelegenheid gegeven om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Ook nadat die brief op 14 november 2023 aan Bewindvoerder was toegestuurd, is de huurovereenkomst niet opgezegd.

3.13 Het hof stelt voorop dat Bewindvoerder tijdens het bewind [persoon 1] vertegenwoordigt en ten behoeve van [persoon 1] optreedt als (formele) procespartij. In dit geding door Bewindvoerder verrichtte handelingen en ingenomen standpunten gelden als die van [persoon 1] . vordering I tot ontruiming van het gehuurde per 31 januari 2024 3.14 Met de grieven 2 tot en met 4 keert Bewindvoerder zich tegen de toewijzing van vordering I tot ontruiming van het gehuurde per 31 januari 2024. In dit verband stelt het hof voorop dat ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is, zodat in kort geding terughoudend dient te worden omgegaan met de mogelijkheid om een huurder bij wege van voorlopige voorziening tot ontruiming van de gehuurde woning te veroordelen. Daarvoor zal hier dus in beginsel alleen aanleiding bestaan als erg aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure zal worden ontbonden vanwege een tekortkoming die Woningbelang aan [persoon 1] verwijt. 3.15 Woningbelang legt aan vordering I tot ontruiming primair ten grondslag dat [persoon 1] tekort is geschoten in de nakoming van huurdersverplichtingen. Het door [persoon 1] gevoerde verweer dat zij -samengevat- niet tekort is geschoten in haar huurbetalingsverplichting, kan onbesproken blijven omdat Woningbelang de vordering daarop niet baseert. Woningbelang grondt vordering I immers primair op het verwijt dat [persoon 1] tekort is geschoten -kort samengevat- doordat [persoon 1] in het gehuurde een handelsvoorraad verdovende middelen aanwezig heeft gehad, in het gehuurde bedrijfsmatig een hondenfokkerij heeft geëxploiteerd, door de aanwezigheid van die drugs en hondenfokkerij de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd, jarenlang stelselmatig overlast voor omwonenden heeft veroorzaakt en zonder toestemming van Woningbelang camera’s aan de buitenzijde van het gehuurde heeft bevestigd. Voor zover haar inwonende meerderjarige zoon [naam 1] en/of haar in het gehuurde toegelaten (ex)partner [persoon 2] dat hebben gedaan, acht Woningbelang [persoon 1] voor hun gedragingen aansprakelijk. Subsidiair grondt Woningbelang vordering I tot ontruiming -samengevat- op de ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de burgemeester van de gemeente [plaats] het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet heeft gesloten. vordering I, primaire grondslag 3.16 De op [persoon 1] rustende huurdersverplichting om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen, brengt onder meer mee dat zij niet het leefklimaat of de veiligheid in de omgeving van het gehuurde in gevaar mag brengen. Hierbij is mede van belang dat Woningbelang als verhuurder een goede leefomgeving bij haar huurwoningen zoveel mogelijk moet waarborgen. 3.17.1 Bewindvoerder werpt op dat -samengevat- in het gehuurde wel 7 sachetjes/4,55 gram cocaïne is aangetroffen, maar dat [persoon 1] daarvan geen verwijt treft omdat zij -zoals ook (ex)partner [persoon 2] daarover heeft verklaard- van de aanwezigheid ervan in het gehuurde niet op de hoogte was. Ook werpt Bewindvoerder tegen dat niet gebleken is dat vanuit het gehuurde drugs zijn verkocht of gedeald. 3.17.2 Het hof verwerpt deze verweren echter. Uit de door de politie Oost-Brabant op 18 oktober 2023 opgestelde bestuurlijke rapportage en het op 7 december 2023 door de burgemeester van de gemeente [plaats] genomen sluitingsbesluit volgt -samengevat- immers dat: - in 2023 bij de politie en de gemeente [plaats] diverse meldingen zijn ontvangen die er toe strekten dat er: - in en vanuit het gehuurde actief drugs en cocaïne werden verkocht, - dagelijks sprake was van aanloop van drugsklanten bij het gehuurde, - vanuit het gehuurde straatverkoop van drugs plaatsvond; de politie bij nader onderzoek in de vier maanden voorafgaand aan de dag van binnentreden op 14 oktober 2023 diverse waarnemingen heeft gedaan die duiden op verkoop en handel in verdovende middelen (na)bij het gehuurde en de betrokkenheid daarbij van de volwassen bewoners van het gehuurde; de politie op 14 oktober 2023: - bevestigd had gekregen dat meerdere personen die dag cocaïne in het gehuurde hebben gekocht, - in het gehuurde een handelsvoorraad harddrugs heeft aangetroffen, - bij de aanhouding van [persoon 1] en meerderjarige zoon [naam 1] bij [persoon 1] in haar BH sachetjes heeft aangetroffen met dezelfde opdruk als de sachetjes die in het gehuurde zijn gevonden, - blijkens een foto in de bestuurlijke rapportage de cocaïne in een opvallend (drink)bekertje heeft aangetroffen in een keukenkastje, - in de auto van de in het gehuurde aanwezige (ex)partner [persoon 2] een handelshoeveelheid harddrugs heeft aangetroffen; - uit politie-informatie blijkt dat de kopers van de drugs het gehuurde binnen gingen op een moment dat de minderjarige kinderen ook daarin aanwezig waren. 3.17.3 Voor zover Bewindvoerder aanvoert dat niet op anonieme verklaringen mag worden afgegaan omdat controle daarvan niet mogelijk is, miskent Bewindvoerder dat zowel de politie als Woningbelang over een langere periode verschillende soortgelijke meldingen van omwonenden hebben ontvangen, dat de politie bij nader onderzoek in de vier maanden voorafgaand aan de dag van binnentreden zelf ook soortgelijke waarnemingen heeft gedaan en dat de politie op 14 oktober 2023 niet alleen vóór de inval bevestigd had gekregen dat meerdere personen die dag cocaïne in het gehuurde hebben gekocht, maar die dag in het gehuurde en in de kleding van [persoon 1] ook daadwerkelijk een handelsvoorraad harddrugs heeft aangetroffen. 3.17.4 Met dit alles is voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat [persoon 1] betrokken is geweest bij in en vanuit het gehuurde verhandelde harddrugs, althans dat zij daar op zijn minst wetenschap van heeft gehad of had moeten hebben, en daardoor de verplichting ex artikel 6.8 AHV en de verplichting om zich als goed huurder te gedragen, ernstig heeft geschonden. 3.18 Woningbelang stelt terecht dat drugsgerelateerde activiteiten in een huurwoning een negatieve invloed hebben op de woonomgeving. Die negatieve invloed heeft zich in elk geval in die zin gemanifesteerd, dat de politie met een officier van justitie naar het gehuurde is gekomen om die te doorzoeken. Daar komt bij dat het bewaren van verdovende middelen en daarmee verband houdende zaken in een woning, het risico meebrengt dat ook andere strafbare feiten worden gepleegd in en/of nabij die woning, waaronder geweldsdelicten die verband houden met bezoek van criminelen. Dat brengt risico’s mee voor de veiligheid van de omwonenden, die Woningbelang niet hoeft te accepteren. Of het risico zich heeft gerealiseerd, is daarbij niet doorslaggevend. Het enkele in het leven roepen van het risico vormt al een handeling die Woningbelang niet hoeft te accepteren. 3.19.1 Voor zover Bewindvoerder betoogt dat de bodemrechter de ontbinding zal afwijzen omdat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt en afweging van de wederzijdse belangen van partijen in kort geding ook tot een afwijzing van de gevorderde voorziening behoort te leiden, volgt het hof Bewindvoerder niet. 3.19.2 Zo stelt Bewindvoerder dat [persoon 1] een kwetsbare vrouw met lichamelijke problemen is, maar onderbouwt Bewindvoerder dit niet genoegzaam met medische feiten.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.337.182/01 arrest van 20 augustus 2024 in de zaak van [appellant] , handelend onder de naam Zuid Oost Brabant Beschermingsbewind, in diens hoedanigheid van bewindvoerder over de gelden en goederen van [persoon 1] (hierna: [persoon 1] ), wonende te [woonplaats] , appellant, hierna: Bewindvoerder, advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven, tegen Woningstichting Woningbelang, gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerde, hierna: Woningbelang, advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven, op het bij dagvaardingsexploot van 18 januari 2024 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch, van 21 december 2023, tussen Bewindvoerder als gedaagde en Woningbelang als eiseres.

2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep van Bewindvoerder; - de rolaantekening dat tegen Woningbelang verstek is verleend, dat later is gezuiverd; de memorie van grieven van Bewindvoerder; de memorie van antwoord van Woningbelang, met producties 35-39; de akte van Bewindvoerder; de antwoordakte van Woningbelang. 2.2 Na gevraagd arrest heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de stukken van het hoger beroep en van de eerste aanleg. De kern van de zaak in hoger beroep 2.3 Deze zaak spitst zich toe op de in kort geding gevorderde ontruiming van woonruimte wegens daarin aangetroffen drugs. 3De beoordeling

3.1 In dit hoger beroep dienen de volgende feiten voor het hof tot uitgangspunt. a. Woningbelang is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. b. Met ingang van 29 juli 2021 verhuurt Woningbelang aan [persoon 1] de zelfstandige woonruimte [adres 1] met aanhorigheden te ( [postcode 1] ) [plaats] (hierna te noemen: het gehuurde), aanvankelijk voor bepaalde tijd krachtens de door partijen ondertekende schriftelijke “Huurovereenkomst tijdelijk laatste kans” die als inleidende overwegingen van partijen vermeldt: “(…) - dat huurder voorheen een huurovereenkomst met verhuurder heeft gesloten voor de zelfstandige woonruimte gelegen te ( [postcode 2] ) [plaats] aan de [adres 2] , hierna te noemen: “de voormalige huurovereenkomst”; - dat huurder zich gedurende de looptijd van de voormalige huurovereenkomst vermoedelijk niet als een goed huurder heeft gedragen doordat;  huurder mogelijk (strafrechtelijk) betrokken is geweest bij het ontstaan van de brand in de woning aan de [adres 2] te [plaats] , (…); en/of  huurder op of omstreeks 23 juli 2021 opzettelijk brand heeft gesticht, althans heeft laten stichten, in de woning gelegen aan de [adres 2] te [plaats] . (…) - dat verhuurder heeft besloten om huurder nog een allerlaatste kans te bieden, welk aanbod door huurder is geaccepteerd. De inhoud van het aanbod maakt onderdeel uit van onderhavige huurovereenkomst; (…) - dat de voorwaarden van deze laatste kans zijn verwerkt in deze laatste kans overeenkomst; (…)” en bepaalt: “(…) De bestemming van het gehuurde Artikel 2 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om als zelfstandige woonruimte voor huurder en de leden van zijn huishouden te dienen ten behoeve van het bieden van een laatste kans. Het huishouden van huurder bestaat uit haarzelf en haar drie kinderen. Het is huurder niet toegestaan om andere personen te laten inwonen. Dit in verband met het bijzondere karakter van deze overeenkomst waarbij het bieden van de laatste kans centraal staat. (…)” c. De huurovereenkomst gold laatstelijk voor onbepaalde tijd. [persoon 1] bewoonde het gehuurde laatstelijk samen met haar meerderjarige zoon [naam 1] en haar twee minderjarige kinderen [naam 2] en [naam 3] . d. De op de huurovereenkomst toepasselijke “Algemene Huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Woningbelang” (hierna: AHV) bepalen: “(…) 6.4. Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…) 6.7 Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. 6.8 Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. (…) 9.1 Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren. Voor overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. (…)” e. Op 16 juni 2023 heeft Woningbelang [persoon 1] bij een huisbezoek gewezen op verschillende van omwonenden ontvangen overlastmeldingen. f. De politie Oost-Brabant heeft op 14 oktober 2023 een gerichte actie uitgevoerd in het gehuurde en op de volwassen bewoners ervan. Als aanleiding hiervoor vermeldt de door de politie Oost-Brabant op 18 oktober 2023 opgestelde bestuurlijke rapportage -samengevat- dat: - in 2023 bij de politie en de gemeente [plaats] diverse meldingen zijn ontvangen die er toe strekten dat er: - in en vanuit het gehuurde actief drugs en cocaïne werden verkocht, - dagelijks sprake was van aanloop van drugsklanten bij het gehuurde, - vanuit het gehuurde straatverkoop van drugs plaatsvond; - de politie bij nader onderzoek in de vier maanden voorafgaand aan de dag van binnentreden op 14 oktober 2023 diverse waarnemingen heeft gedaan die duiden op verkoop en handel in verdovende middelen (na)bij het gehuurde en de betrokkenheid daarbij van de volwassen bewoners van het gehuurde. Het (hierna nog te noemen) besluit dat de burgemeester van de gemeente [plaats] op 7 december 2023 heeft genomen, vermeldt over die politie-actie van 14 oktober 2023 onder meer: “(…) Wat is er vastgesteld? Naar aanleiding van de meldingen en de waarnemingen van de politie is er op zaterdag 14 oktober 2023 een gerichte actie uitgevoerd door de politie op de door u gehuurde woning [adres 1] te [plaats] . Na bevestiging dat er op zaterdag 14 oktober 2023 meerdere personen cocaïne hebben gekocht in uw woning [adres 1] [plaats] , is de politie overgegaan tot aanhouding van u en uw meerderjarige zoon. Vervolgens heeft er onderzoek plaatsgevonden in de woning [adres 1] [plaats] en gerelateerde voertuigen aan uw adres. Op zaterdag 14 oktober 2023 heeft er een opsporingsonderzoek plaatsgevonden in de woning aan [adres 1] te [plaats] . Op genoemde datum, omstreeks 15:38 uur werd door de politie in de door u gehuurde woning het navolgende aangetroffen:  Een sealbag met daarin 7 cachetjes met opdruk Pittbull Seal. De totale inhoud van de 7 cachetjes betrof 4.55 gram cocaïne. Buiten hetgeen is aangetroffen in de woning [adres 1] [plaats] , werd bij u in uw BH ten tijde van aanhouding het navolgende aangetroffen:  36 cachetjes met opdruk Pitbull Seal, de totale inhoud van de 36 cachetjes betrof 9.86 gram cocaïne.  Een geldbedrag van 305 euro. U bent aangehouden buiten uw woning. De aanhouding vond plaats in de gemeente Waalre, waar u op dat moment in een auto reed. In een ander voertuig, welke in gebruik is bij een in uw woning aanwezige vriend van u en nabij uw woning stond geparkeerd werd het volgende aangetroffen:  5 sachetjes met opdruk Snow Seal met totale inhoud 2.1 gram cocaïne.  9.8 gram cocaïne (een plastic zakje)  9.2 gram Mephedrone (sealbag)  6.78 gram Amphetamine (verdeeld over 20 XTC pillen). (…)” g. Bij brief van 26 oktober 2023 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] naar aanleiding van de politiebevindingen aan [persoon 1] het voornemen tot sluiting van het gehuurde kenbaar gemaakt. h. Nadat Woningbelang de bestuurlijke rapportage van de politiebevindingen had ontvangen, heeft (de advocaat van) Woningbelang [persoon 1] op 8 november 2023 een sommatiebrief gestuurd en [persoon 1] de gelegenheid gegeven om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Ook nadat die brief op 14 november 2023 aan Bewindvoerder was toegestuurd, is de huurovereenkomst niet opgezegd.

3.13 Het hof stelt voorop dat Bewindvoerder tijdens het bewind [persoon 1] vertegenwoordigt en ten behoeve van [persoon 1] optreedt als (formele) procespartij. In dit geding door Bewindvoerder verrichtte handelingen en ingenomen standpunten gelden als die van [persoon 1] . vordering I tot ontruiming van het gehuurde per 31 januari 2024 3.14 Met de grieven 2 tot en met 4 keert Bewindvoerder zich tegen de toewijzing van vordering I tot ontruiming van het gehuurde per 31 januari 2024. In dit verband stelt het hof voorop dat ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is, zodat in kort geding terughoudend dient te worden omgegaan met de mogelijkheid om een huurder bij wege van voorlopige voorziening tot ontruiming van de gehuurde woning te veroordelen. Daarvoor zal hier dus in beginsel alleen aanleiding bestaan als erg aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure zal worden ontbonden vanwege een tekortkoming die Woningbelang aan [persoon 1] verwijt. 3.15 Woningbelang legt aan vordering I tot ontruiming primair ten grondslag dat [persoon 1] tekort is geschoten in de nakoming van huurdersverplichtingen. Het door [persoon 1] gevoerde verweer dat zij -samengevat- niet tekort is geschoten in haar huurbetalingsverplichting, kan onbesproken blijven omdat Woningbelang de vordering daarop niet baseert. Woningbelang grondt vordering I immers primair op het verwijt dat [persoon 1] tekort is geschoten -kort samengevat- doordat [persoon 1] in het gehuurde een handelsvoorraad verdovende middelen aanwezig heeft gehad, in het gehuurde bedrijfsmatig een hondenfokkerij heeft geëxploiteerd, door de aanwezigheid van die drugs en hondenfokkerij de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd, jarenlang stelselmatig overlast voor omwonenden heeft veroorzaakt en zonder toestemming van Woningbelang camera’s aan de buitenzijde van het gehuurde heeft bevestigd. Voor zover haar inwonende meerderjarige zoon [naam 1] en/of haar in het gehuurde toegelaten (ex)partner [persoon 2] dat hebben gedaan, acht Woningbelang [persoon 1] voor hun gedragingen aansprakelijk. Subsidiair grondt Woningbelang vordering I tot ontruiming -samengevat- op de ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de burgemeester van de gemeente [plaats] het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet heeft gesloten. vordering I, primaire grondslag 3.16 De op [persoon 1] rustende huurdersverplichting om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen, brengt onder meer mee dat zij niet het leefklimaat of de veiligheid in de omgeving van het gehuurde in gevaar mag brengen. Hierbij is mede van belang dat Woningbelang als verhuurder een goede leefomgeving bij haar huurwoningen zoveel mogelijk moet waarborgen. 3.17.1 Bewindvoerder werpt op dat -samengevat- in het gehuurde wel 7 sachetjes/4,55 gram cocaïne is aangetroffen, maar dat [persoon 1] daarvan geen verwijt treft omdat zij -zoals ook (ex)partner [persoon 2] daarover heeft verklaard- van de aanwezigheid ervan in het gehuurde niet op de hoogte was. Ook werpt Bewindvoerder tegen dat niet gebleken is dat vanuit het gehuurde drugs zijn verkocht of gedeald. 3.17.2 Het hof verwerpt deze verweren echter. Uit de door de politie Oost-Brabant op 18 oktober 2023 opgestelde bestuurlijke rapportage en het op 7 december 2023 door de burgemeester van de gemeente [plaats] genomen sluitingsbesluit volgt -samengevat- immers dat: - in 2023 bij de politie en de gemeente [plaats] diverse meldingen zijn ontvangen die er toe strekten dat er: - in en vanuit het gehuurde actief drugs en cocaïne werden verkocht, - dagelijks sprake was van aanloop van drugsklanten bij het gehuurde, - vanuit het gehuurde straatverkoop van drugs plaatsvond; de politie bij nader onderzoek in de vier maanden voorafgaand aan de dag van binnentreden op 14 oktober 2023 diverse waarnemingen heeft gedaan die duiden op verkoop en handel in verdovende middelen (na)bij het gehuurde en de betrokkenheid daarbij van de volwassen bewoners van het gehuurde; de politie op 14 oktober 2023: - bevestigd had gekregen dat meerdere personen die dag cocaïne in het gehuurde hebben gekocht, - in het gehuurde een handelsvoorraad harddrugs heeft aangetroffen, - bij de aanhouding van [persoon 1] en meerderjarige zoon [naam 1] bij [persoon 1] in haar BH sachetjes heeft aangetroffen met dezelfde opdruk als de sachetjes die in het gehuurde zijn gevonden, - blijkens een foto in de bestuurlijke rapportage de cocaïne in een opvallend (drink)bekertje heeft aangetroffen in een keukenkastje, - in de auto van de in het gehuurde aanwezige (ex)partner [persoon 2] een handelshoeveelheid harddrugs heeft aangetroffen; - uit politie-informatie blijkt dat de kopers van de drugs het gehuurde binnen gingen op een moment dat de minderjarige kinderen ook daarin aanwezig waren. 3.17.3 Voor zover Bewindvoerder aanvoert dat niet op anonieme verklaringen mag worden afgegaan omdat controle daarvan niet mogelijk is, miskent Bewindvoerder dat zowel de politie als Woningbelang over een langere periode verschillende soortgelijke meldingen van omwonenden hebben ontvangen, dat de politie bij nader onderzoek in de vier maanden voorafgaand aan de dag van binnentreden zelf ook soortgelijke waarnemingen heeft gedaan en dat de politie op 14 oktober 2023 niet alleen vóór de inval bevestigd had gekregen dat meerdere personen die dag cocaïne in het gehuurde hebben gekocht, maar die dag in het gehuurde en in de kleding van [persoon 1] ook daadwerkelijk een handelsvoorraad harddrugs heeft aangetroffen. 3.17.4 Met dit alles is voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat [persoon 1] betrokken is geweest bij in en vanuit het gehuurde verhandelde harddrugs, althans dat zij daar op zijn minst wetenschap van heeft gehad of had moeten hebben, en daardoor de verplichting ex artikel 6.8 AHV en de verplichting om zich als goed huurder te gedragen, ernstig heeft geschonden. 3.18 Woningbelang stelt terecht dat drugsgerelateerde activiteiten in een huurwoning een negatieve invloed hebben op de woonomgeving. Die negatieve invloed heeft zich in elk geval in die zin gemanifesteerd, dat de politie met een officier van justitie naar het gehuurde is gekomen om die te doorzoeken. Daar komt bij dat het bewaren van verdovende middelen en daarmee verband houdende zaken in een woning, het risico meebrengt dat ook andere strafbare feiten worden gepleegd in en/of nabij die woning, waaronder geweldsdelicten die verband houden met bezoek van criminelen. Dat brengt risico’s mee voor de veiligheid van de omwonenden, die Woningbelang niet hoeft te accepteren. Of het risico zich heeft gerealiseerd, is daarbij niet doorslaggevend. Het enkele in het leven roepen van het risico vormt al een handeling die Woningbelang niet hoeft te accepteren. 3.19.1 Voor zover Bewindvoerder betoogt dat de bodemrechter de ontbinding zal afwijzen omdat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt en afweging van de wederzijdse belangen van partijen in kort geding ook tot een afwijzing van de gevorderde voorziening behoort te leiden, volgt het hof Bewindvoerder niet. 3.19.2 Zo stelt Bewindvoerder dat [persoon 1] een kwetsbare vrouw met lichamelijke problemen is, maar onderbouwt Bewindvoerder dit niet genoegzaam met medische feiten.

i. Op 14 november 2023 heeft Woningbelang geconstateerd dat [persoon 1] zonder haar toestemming camera’s aan de voor- en achterzijde van het gehuurde heeft gehangen. (tijdens) het geding in eerste aanleg bij de voorzieningenrechter 3.2 In dit met de dagvaarding van 29 november 2023 ingeleide geding heeft Woningbelang gevorderd -samengevat- dat de voorzieningenrechter uitvoerbaar bij voorraad Bewindvoerder zal veroordelen: primair: i. om het gehuurde te ontruimen; subsidiair: om het gehuurde te ontruimen indien en zodra: a. daarin soft- en/of harddrugs en/of grondstoffen dan wel attributen voor de productie ervan worden aangetroffen, b. zoon [naam 1] en/of (ex)partner [persoon 2] in de gemeentelijke Basis Registratie Personen op het adres van het gehuurde worden ingeschreven en/of toegelaten en/of verblijven, c. in en/of rondom het gehuurde overlast wordt veroorzaakt jegens omwonenden, d. in, rond en/of vanuit het gehuurde meer dan één hond aanwezig is en/of honden worden gefokt, te koop aangeboden en/of verkocht, e. zich aan de buitenzijde van het gehuurde een camera bevindt; primair en subsidiair: om de maandelijks verschuldigde huurpenningen te voldoen vanaf december 2023 tot aan het tijdstip van ontruiming, met wettelijke rente; om op straffe van een dwangsom iedere camera die is aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden; tot betaling van de proceskosten, met wettelijke rente. 3.3 Bij besluit van 7 december 2023 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] beslist dat het gehuurde naar aanleiding van de politiebevindingen op grond van artikel 13b Opiumwet voor de duur van 4 maanden wordt gesloten. Dat besluit vermeldt onder meer: “(…) Overtreding Cocaïne, is een middel welke in Lijst I van de Opiumwet is aangewezen als harddrug. Het produceren, bewerken, verkopen, afleveren, aanwezig hebben en vervaardigen van een middel als bedoeld in Lijst I van de Opiumwet is verboden gesteld in artikel 2 van de Opiumwet. De aangetroffen hoeveelheid harddrugs is aanzienlijk meer dan de wettelijk aangeduide hoeveelheid voor eigen gebruik. Gezien hetgeen door de politie is geconstateerd en aangetroffen is het duidelijk dan wel zeer aannemelijk dat de aangetroffen hoeveelheid drugs als handelsvoorraad werd gebruikt. (…)” 3.4 Na een mondelinge behandeling op 7 december 2023 heeft de voorzieningenrechter bij het beroepen vonnis van 21 december 2023 -kort samengevat- overwogen dat: Woningbelang een voldoende spoedeisend belang heeft bij de vordering tot ontruiming (rov. 4.2); de tekortkoming van [persoon 1] in de nakoming van de uit artikel 6.8 AHV voortvloeiende verplichtingen een gegeven is (rov. 4.3); geen geloof wordt gehecht aan de verklaring van [persoon 1] dat zij niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor de aangetroffen handelshoeveelheden harddrugs (rov. 4.4), maar [persoon 1] zelfs als zij daarvoor niet verantwoordelijk is, de verantwoordelijkheid draagt voor het met haar goedvinden in het gehuurde brengen daarvan (rov. 4.5); Woningbelang groot belang heeft bij het tegengaan van drugsgerelateerde handel uit haar verhuurde woningen en bij haar hiertoe gevoerde zero tolerance beleid (rov. 4.6); voldoende aannemelijk is dat een vordering van Woningbelang tot ontbinding en ontruiming in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen (rov. 4.7); [persoon 1] zonder aan Woningbelang gevraagde toestemming aanpassingen aan het gehuurde heeft uitgevoerd door camera’s aan de voor- en achterzijde ervan aan te brengen en ook in zoverre tekort is geschoten in de nakoming van haar huurdersverplichtingen (rov. 4.11). Op grond daarvan heeft de voorzieningenrechter -kort gezegd- Bewindvoerder uitvoerbaar bij voorraad veroordeeld: I. om het gehuurde per 31 januari 2024 te ontruimen; II. om de maandelijks verschuldigde huurpenningen te voldoen vanaf december 2023 tot aan het tijdstip van ontruiming, met wettelijke rente; III. om iedere camera die is aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden; IV. tot betaling van een dwangsom van € 250,-- voor ieder dag of gedeelte daarvan dat niet aan III is voldaan, tot een maximum van € 5.000,-- is bereikt; V. tot betaling van de proceskosten, met wettelijke rente. (in de aanloop naar) het geding in hoger beroep bij dit hof 3.5 In dit met de dagvaarding van 18 januari 2023 ingeleide hoger beroep formuleert Bewindvoerder vijf grieven. Bewindvoerder concludeert -samengevat- dat het hof uitvoerbaar bij voorraad: het beroepen vonnis zal vernietigen; de toegewezen vorderingen van Woningbelang alsnog zal afwijzen; Woningbelang zal veroordelen tot betaling van de proceskosten in beide instanties. 3.6 Woningbelang weerspreekt de grieven en concludeert -naar de kern genomen- dat het hof uitvoerbaar bij voorraad: Bewindvoerder niet-ontvankelijk zal verklaren; het beroepen vonnis zal bekrachtigen; Bewindvoerder zal veroordelen in de proceskosten, met wettelijke rente. 3.7 Op 6 februari 2024 is het gehuurde ontruimd. 3.8 Bij brief van 12 maart 2024 heeft (de advocaat van) Woningbelang aan (de advocaat van) Bewindvoerder geschreven: “In deze zaak is (…) al medegedeeld dat de huurovereenkomst zekerheidshalve buitengerechtelijk is/wordt ontbonden per de datum van sluiting. Uiteindelijk is (…) door de burgemeester de woonruimte (…) gesloten (…) voor de duur van 4 maanden. Langs deze weg wordt zekerheidshalve nogmaals de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden (…). Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan Woningbelang de huurovereenkomst ontbinden indien één van haar huurwoningen, in casu onderhavige woonruimte, op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten, hetgeen in het onderhavige geschil het geval is (…). In hoger beroep zal de buitengerechtelijke ontbinding als subsidiaire grondslag worden ingebracht in de memorie van antwoord. De primaire grondslag blijft ten opzichte van de eerste aanleg ongewijzigd.” De omvang van het hoger beroep 3.9 Met de in hoger beroep geformuleerde vorderingen en grieven liggen aan het hof ter beslissing voor de op vordering van Woningbelang toegewezen veroordelingen I tot en met V zoals hiervoor bedoeld. Bij gebreke van een daartegen door Woningbelang ingesteld (incidenteel) beroep, is het door de voorzieningenrechter afgewezen deel van die aan Woningbelang toegewezen vorderingen in hoger beroep niet aan de orde. Het hof zal dus beslissen op de hiervoor bedoelde vorderingen I tot en met V van Woningbelang voor zover de voorzieningenrechter deze heeft toegewezen. 3.10 Alleen als het hof uiteindelijk tot een afwijzing mocht komen van vordering I tot ontruiming van het gehuurde per 31 januari 2024, moet het hof door de devolutieve werking van het hoger beroep ook de in eerste aanleg onbehandeld gelaten subsidiaire vordering ii tot een voorwaardelijke ontruiming van rechtswege onderzoeken.

Medisch relevante feiten en stukken hiervoor ontbreken, terwijl ingebrachte stukken waaruit volgt dat [persoon 1] afspraken heeft met medici, hiertoe in ieder geval onvoldoende zijn. Bewindvoerder zegt dat [persoon 1] (niet alleen met haar inwonende meerderjarige zoon [naam 1] , maar) met twee minderjarige kinderen van 5 en 6 jaar het gehuurde bewoont en dat die twee minderjarige kinderen bij ontruiming naar een andere basisschool zullen gaan en dan hun vriendjes en sociale contacten niet meer zullen ontmoeten. Dit is evenwel onvoldoende om te oordelen dat bij ontruiming een onaanvaardbare situatie voor de minderjarige kinderen dreigt, terwijl het door [persoon 1] gestelde gevolg haar als verantwoordelijke ouder bovendien niet van haar gedrag ten aanzien van de in de woning aangetroffen handelshoeveelheid drugs heeft weerhouden. 3.19.3 Daarentegen stelt Woningbelang terecht dat het woonbelang van [persoon 1] en haar minderjarige kinderen wel zwaar weegt, maar dat [persoon 1] als primair verantwoordelijke ouder de ontruiming zelf over hen heeft afgeroepen, terwijl [persoon 1] juist -zeker gezien haar ervaring met de laatste kans overeenkomst vanwege de brandstichting in haar vorige huurwoning- als een gewaarschuwd mens gold, van wie extra zorgvuldigheid had mogen worden verwacht om het gehuurde voor haar en haar minderjarige kinderen te behouden. Verder beroept Woningbelang zich op haar gerechtvaardigd belang om te voorkomen dat haar woningen worden misbruikt voor commerciële of criminele activiteiten, waardoor haar woningen worden onttrokken aan haar doelgroep en waardoor bovendien risico’s ontstaan op gevaarzetting en negatieve uitstraling voor de woonomgeving en voor haar andere omwonende huurders. Woningbelang beroept zich verder op de schaarste van sociale woonruimte, die zij bij vrijkomen ervan wil kunnen toewijzen aan een volgens toewijzingsbeleid daarvoor in aanmerking komende woningzoekende. Woningbelang benadrukt voorts dat zij spoedig wil kunnen optreden op basis van het lik-op-stuk-beleid bij drugs en beroept zich op de precedentwerking ervan. 3.20 Bij al het voorgaande verder in aanmerking nemend dat Woningbelang de bescherming inroept van haarzelf, haar medewerkers en omwonenden tegen gevaarzettend en overlastgevend gedrag, oordeelt het hof het erg waarschijnlijk dat de bodemrechter een vordering van Woningbelang tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen. Het hof betrekt hierbij bovendien dat [persoon 1] de woning in gebruik heeft gekregen op grond van een zogenaamde “Tweede Kans overeenkomst”, zodat haar duidelijk moet zijn geweest wat de gevolgen van een tekortschieten harerzijds daarin zouden zijn. Dat in het algemeen terughoudendheid moet worden betracht bij het uitspreken van een veroordeling tot ontruiming in kort geding, brengt het hof in dit geval niet tot een andere conclusie. Voor zover verder Bewindvoerder ontkent dat [persoon 1] in het gehuurde bedrijfsmatig een hondenfokkerij heeft geëxploiteerd, door de aanwezigheid van die drugs en hondenfokkerij de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd of jarenlang stelselmatig overlast voor omwonenden heeft veroorzaakt en zonder toestemming van Woningbelang camera’s aan de buitenzijde van het gehuurde heeft bevestigd, kan dat aan deze conclusie niet afdoen en hier verder onbesproken blijven. 3.21 Reeds omdat gezien het voorgaande vordering I op de primaire grondslag toewijsbaar is, missen de grieven 2 tot en met 4 van Bewindvoerder doel. Tevens komt het hof hierdoor niet toe aan een beoordeling van de daaraan door Woningbelang ten grondslag gelegde subsidiaire grondslag of van de in eerste aanleg onbehandeld gelaten subsidiaire vordering ii tot voorwaardelijke ontruiming. Nu het hof vordering I tot ontruiming toewijsbaar oordeelt, is ook de daarop voortbouwende vordering II tot huurbetaling tot de ontruimingsdatum toewijsbaar. vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s en vordering IV tot betaling van een dwangsom 3.22 Met grief 5 komt Bewindvoerder op tegen de toewijzing van vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s. Woningbelang legt aan deze vordering ten grondslag dat [persoon 1] -samengevat- tekort is geschoten doordat zij zonder toestemming van Woningbelang wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde heeft aangebracht door camera’s te bevestigen aan de voorzijde en aan de achterzijde van het gehuurde. Woningbelang zegt gegronde redenen te hebben om de camera’s niet toe te staan, onder meer vanwege de daardoor veroorzaakte negatieve uitstraling aan de woonomgeving, het door de geschonden privacy verminderde woongenot van omwonenden en de vermoede plaatsing wegens druggerelateerde activiteiten. 3.23 Bewindvoerder weerspreekt niet voldoende dat [persoon 1] in strijd met artikel 9.1 AHV zonder voorafgaande toestemming van Woningbelang camera’s aan de buitenzijde van het gehuurde heeft bevestigd. Voor zover Bewindvoerder tegenwerpt dat [persoon 1] de camera’s voor haar veiligheid heeft aangebracht, dat de camera’s gericht waren (niet op de percelen van de buren of op de openbare weg, maar) alleen op het gehuurde en op het voorterrein, doet dit aan de tekortkoming van [persoon 1] in de nakoming van die huurdersverplichting als zodanig niet af. Voor zover Bewindvoerder stelt dat Woningbelang [persoon 1] eerder niet is opgetreden tegen andere huurders die zonder vergunning camera’s hebben aangebracht en zij nimmer is aangeschreven over de camera’s, volgt daaruit nog niet -zoals Bewindvoerder kennelijk wil beweren- dat Woningbelang de door [persoon 1] aangebrachte camera’s eerder heeft gedoogd en heeft [persoon 1] dat daaruit ook nog niet mogen begrijpen. Door dit alles treft ook grief 5 van Bewindvoerder geen doel. 3.24 Het voorgaande laat evenwel onverlet dat het hof niet vermag in te zien welk belang Woningbelang bij toewijzing van vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s (nog) heeft. Zelfs daargelaten de vraag of deze vordering tegen Bewindvoerder dan wel [persoon 1] zelf had moeten worden ingesteld, stelt Woningkwartier ook niets waaruit een voldoende belang hierbij kan worden afgeleid. Sinds de op 6 februari 2024 door Woningbelang uitgevoerde ontruiming kan Woningbelang die verwijdering immers zelf bewerkstelligen. Reeds hierom zal het hof vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s (alsnog) afwijzen. 3.25 Waar het hof vordering III zal afwijzen, moet ook de daaraan verbonden vordering IV tot betaling van een dwangsom (alsnog) worden afgewezen. Bovendien is een dwangsom bedoeld als prikkel tot nakoming van een hoofdveroordeling, maar kunnen en mogen Bewindvoerder en/of [persoon 1] zelf sinds de ontruiming niet meer nakomen omdat zij sindsdien geen toegang tot het gehuurde meer hebben. Ook om deze reden zal het hof vordering IV tot betaling van een dwangsom (alsnog) afwijzen. De slotsom 3.26 Het bewijsaanbod van Bewindvoerder wordt gepasseerd, reeds omdat het beperkte kader van dit kort geding zich niet leent voor (nader) feitenonderzoek. 3.27 Alles bij elkaar concludeert het hof dat de grieven doel missen, maar het beroep er toe leidt dat vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s en vordering IV tot betaling van een dwangsom (alsnog) zullen worden afgewezen. Dit laat evenwel onverlet dat Bewindvoerder als de overwegend in het ongelijk gestelde partij geldt, als zodanig terecht in de proceskosten van de eerste aanleg is veroordeeld en als zodanig ook in de proceskosten van dit hoger beroep zal worden veroordeeld.

i. Op 14 november 2023 heeft Woningbelang geconstateerd dat [persoon 1] zonder haar toestemming camera’s aan de voor- en achterzijde van het gehuurde heeft gehangen. (tijdens) het geding in eerste aanleg bij de voorzieningenrechter 3.2 In dit met de dagvaarding van 29 november 2023 ingeleide geding heeft Woningbelang gevorderd -samengevat- dat de voorzieningenrechter uitvoerbaar bij voorraad Bewindvoerder zal veroordelen: primair: i. om het gehuurde te ontruimen; subsidiair: om het gehuurde te ontruimen indien en zodra: a. daarin soft- en/of harddrugs en/of grondstoffen dan wel attributen voor de productie ervan worden aangetroffen, b. zoon [naam 1] en/of (ex)partner [persoon 2] in de gemeentelijke Basis Registratie Personen op het adres van het gehuurde worden ingeschreven en/of toegelaten en/of verblijven, c. in en/of rondom het gehuurde overlast wordt veroorzaakt jegens omwonenden, d. in, rond en/of vanuit het gehuurde meer dan één hond aanwezig is en/of honden worden gefokt, te koop aangeboden en/of verkocht, e. zich aan de buitenzijde van het gehuurde een camera bevindt; primair en subsidiair: om de maandelijks verschuldigde huurpenningen te voldoen vanaf december 2023 tot aan het tijdstip van ontruiming, met wettelijke rente; om op straffe van een dwangsom iedere camera die is aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden; tot betaling van de proceskosten, met wettelijke rente. 3.3 Bij besluit van 7 december 2023 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] beslist dat het gehuurde naar aanleiding van de politiebevindingen op grond van artikel 13b Opiumwet voor de duur van 4 maanden wordt gesloten. Dat besluit vermeldt onder meer: “(…) Overtreding Cocaïne, is een middel welke in Lijst I van de Opiumwet is aangewezen als harddrug. Het produceren, bewerken, verkopen, afleveren, aanwezig hebben en vervaardigen van een middel als bedoeld in Lijst I van de Opiumwet is verboden gesteld in artikel 2 van de Opiumwet. De aangetroffen hoeveelheid harddrugs is aanzienlijk meer dan de wettelijk aangeduide hoeveelheid voor eigen gebruik. Gezien hetgeen door de politie is geconstateerd en aangetroffen is het duidelijk dan wel zeer aannemelijk dat de aangetroffen hoeveelheid drugs als handelsvoorraad werd gebruikt. (…)” 3.4 Na een mondelinge behandeling op 7 december 2023 heeft de voorzieningenrechter bij het beroepen vonnis van 21 december 2023 -kort samengevat- overwogen dat: Woningbelang een voldoende spoedeisend belang heeft bij de vordering tot ontruiming (rov. 4.2); de tekortkoming van [persoon 1] in de nakoming van de uit artikel 6.8 AHV voortvloeiende verplichtingen een gegeven is (rov. 4.3); geen geloof wordt gehecht aan de verklaring van [persoon 1] dat zij niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor de aangetroffen handelshoeveelheden harddrugs (rov. 4.4), maar [persoon 1] zelfs als zij daarvoor niet verantwoordelijk is, de verantwoordelijkheid draagt voor het met haar goedvinden in het gehuurde brengen daarvan (rov. 4.5); Woningbelang groot belang heeft bij het tegengaan van drugsgerelateerde handel uit haar verhuurde woningen en bij haar hiertoe gevoerde zero tolerance beleid (rov. 4.6); voldoende aannemelijk is dat een vordering van Woningbelang tot ontbinding en ontruiming in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen (rov. 4.7); [persoon 1] zonder aan Woningbelang gevraagde toestemming aanpassingen aan het gehuurde heeft uitgevoerd door camera’s aan de voor- en achterzijde ervan aan te brengen en ook in zoverre tekort is geschoten in de nakoming van haar huurdersverplichtingen (rov. 4.11). Op grond daarvan heeft de voorzieningenrechter -kort gezegd- Bewindvoerder uitvoerbaar bij voorraad veroordeeld: I. om het gehuurde per 31 januari 2024 te ontruimen; II. om de maandelijks verschuldigde huurpenningen te voldoen vanaf december 2023 tot aan het tijdstip van ontruiming, met wettelijke rente; III. om iedere camera die is aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden; IV. tot betaling van een dwangsom van € 250,-- voor ieder dag of gedeelte daarvan dat niet aan III is voldaan, tot een maximum van € 5.000,-- is bereikt; V. tot betaling van de proceskosten, met wettelijke rente. (in de aanloop naar) het geding in hoger beroep bij dit hof 3.5 In dit met de dagvaarding van 18 januari 2023 ingeleide hoger beroep formuleert Bewindvoerder vijf grieven. Bewindvoerder concludeert -samengevat- dat het hof uitvoerbaar bij voorraad: het beroepen vonnis zal vernietigen; de toegewezen vorderingen van Woningbelang alsnog zal afwijzen; Woningbelang zal veroordelen tot betaling van de proceskosten in beide instanties. 3.6 Woningbelang weerspreekt de grieven en concludeert -naar de kern genomen- dat het hof uitvoerbaar bij voorraad: Bewindvoerder niet-ontvankelijk zal verklaren; het beroepen vonnis zal bekrachtigen; Bewindvoerder zal veroordelen in de proceskosten, met wettelijke rente. 3.7 Op 6 februari 2024 is het gehuurde ontruimd. 3.8 Bij brief van 12 maart 2024 heeft (de advocaat van) Woningbelang aan (de advocaat van) Bewindvoerder geschreven: “In deze zaak is (…) al medegedeeld dat de huurovereenkomst zekerheidshalve buitengerechtelijk is/wordt ontbonden per de datum van sluiting. Uiteindelijk is (…) door de burgemeester de woonruimte (…) gesloten (…) voor de duur van 4 maanden. Langs deze weg wordt zekerheidshalve nogmaals de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden (…). Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan Woningbelang de huurovereenkomst ontbinden indien één van haar huurwoningen, in casu onderhavige woonruimte, op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten, hetgeen in het onderhavige geschil het geval is (…). In hoger beroep zal de buitengerechtelijke ontbinding als subsidiaire grondslag worden ingebracht in de memorie van antwoord. De primaire grondslag blijft ten opzichte van de eerste aanleg ongewijzigd.” De omvang van het hoger beroep 3.9 Met de in hoger beroep geformuleerde vorderingen en grieven liggen aan het hof ter beslissing voor de op vordering van Woningbelang toegewezen veroordelingen I tot en met V zoals hiervoor bedoeld. Bij gebreke van een daartegen door Woningbelang ingesteld (incidenteel) beroep, is het door de voorzieningenrechter afgewezen deel van die aan Woningbelang toegewezen vorderingen in hoger beroep niet aan de orde. Het hof zal dus beslissen op de hiervoor bedoelde vorderingen I tot en met V van Woningbelang voor zover de voorzieningenrechter deze heeft toegewezen. 3.10 Alleen als het hof uiteindelijk tot een afwijzing mocht komen van vordering I tot ontruiming van het gehuurde per 31 januari 2024, moet het hof door de devolutieve werking van het hoger beroep ook de in eerste aanleg onbehandeld gelaten subsidiaire vordering ii tot een voorwaardelijke ontruiming van rechtswege onderzoeken.

Medisch relevante feiten en stukken hiervoor ontbreken, terwijl ingebrachte stukken waaruit volgt dat [persoon 1] afspraken heeft met medici, hiertoe in ieder geval onvoldoende zijn. Bewindvoerder zegt dat [persoon 1] (niet alleen met haar inwonende meerderjarige zoon [naam 1] , maar) met twee minderjarige kinderen van 5 en 6 jaar het gehuurde bewoont en dat die twee minderjarige kinderen bij ontruiming naar een andere basisschool zullen gaan en dan hun vriendjes en sociale contacten niet meer zullen ontmoeten. Dit is evenwel onvoldoende om te oordelen dat bij ontruiming een onaanvaardbare situatie voor de minderjarige kinderen dreigt, terwijl het door [persoon 1] gestelde gevolg haar als verantwoordelijke ouder bovendien niet van haar gedrag ten aanzien van de in de woning aangetroffen handelshoeveelheid drugs heeft weerhouden. 3.19.3 Daarentegen stelt Woningbelang terecht dat het woonbelang van [persoon 1] en haar minderjarige kinderen wel zwaar weegt, maar dat [persoon 1] als primair verantwoordelijke ouder de ontruiming zelf over hen heeft afgeroepen, terwijl [persoon 1] juist -zeker gezien haar ervaring met de laatste kans overeenkomst vanwege de brandstichting in haar vorige huurwoning- als een gewaarschuwd mens gold, van wie extra zorgvuldigheid had mogen worden verwacht om het gehuurde voor haar en haar minderjarige kinderen te behouden. Verder beroept Woningbelang zich op haar gerechtvaardigd belang om te voorkomen dat haar woningen worden misbruikt voor commerciële of criminele activiteiten, waardoor haar woningen worden onttrokken aan haar doelgroep en waardoor bovendien risico’s ontstaan op gevaarzetting en negatieve uitstraling voor de woonomgeving en voor haar andere omwonende huurders. Woningbelang beroept zich verder op de schaarste van sociale woonruimte, die zij bij vrijkomen ervan wil kunnen toewijzen aan een volgens toewijzingsbeleid daarvoor in aanmerking komende woningzoekende. Woningbelang benadrukt voorts dat zij spoedig wil kunnen optreden op basis van het lik-op-stuk-beleid bij drugs en beroept zich op de precedentwerking ervan. 3.20 Bij al het voorgaande verder in aanmerking nemend dat Woningbelang de bescherming inroept van haarzelf, haar medewerkers en omwonenden tegen gevaarzettend en overlastgevend gedrag, oordeelt het hof het erg waarschijnlijk dat de bodemrechter een vordering van Woningbelang tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen. Het hof betrekt hierbij bovendien dat [persoon 1] de woning in gebruik heeft gekregen op grond van een zogenaamde “Tweede Kans overeenkomst”, zodat haar duidelijk moet zijn geweest wat de gevolgen van een tekortschieten harerzijds daarin zouden zijn. Dat in het algemeen terughoudendheid moet worden betracht bij het uitspreken van een veroordeling tot ontruiming in kort geding, brengt het hof in dit geval niet tot een andere conclusie. Voor zover verder Bewindvoerder ontkent dat [persoon 1] in het gehuurde bedrijfsmatig een hondenfokkerij heeft geëxploiteerd, door de aanwezigheid van die drugs en hondenfokkerij de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd of jarenlang stelselmatig overlast voor omwonenden heeft veroorzaakt en zonder toestemming van Woningbelang camera’s aan de buitenzijde van het gehuurde heeft bevestigd, kan dat aan deze conclusie niet afdoen en hier verder onbesproken blijven. 3.21 Reeds omdat gezien het voorgaande vordering I op de primaire grondslag toewijsbaar is, missen de grieven 2 tot en met 4 van Bewindvoerder doel. Tevens komt het hof hierdoor niet toe aan een beoordeling van de daaraan door Woningbelang ten grondslag gelegde subsidiaire grondslag of van de in eerste aanleg onbehandeld gelaten subsidiaire vordering ii tot voorwaardelijke ontruiming. Nu het hof vordering I tot ontruiming toewijsbaar oordeelt, is ook de daarop voortbouwende vordering II tot huurbetaling tot de ontruimingsdatum toewijsbaar. vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s en vordering IV tot betaling van een dwangsom 3.22 Met grief 5 komt Bewindvoerder op tegen de toewijzing van vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s. Woningbelang legt aan deze vordering ten grondslag dat [persoon 1] -samengevat- tekort is geschoten doordat zij zonder toestemming van Woningbelang wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde heeft aangebracht door camera’s te bevestigen aan de voorzijde en aan de achterzijde van het gehuurde. Woningbelang zegt gegronde redenen te hebben om de camera’s niet toe te staan, onder meer vanwege de daardoor veroorzaakte negatieve uitstraling aan de woonomgeving, het door de geschonden privacy verminderde woongenot van omwonenden en de vermoede plaatsing wegens druggerelateerde activiteiten. 3.23 Bewindvoerder weerspreekt niet voldoende dat [persoon 1] in strijd met artikel 9.1 AHV zonder voorafgaande toestemming van Woningbelang camera’s aan de buitenzijde van het gehuurde heeft bevestigd. Voor zover Bewindvoerder tegenwerpt dat [persoon 1] de camera’s voor haar veiligheid heeft aangebracht, dat de camera’s gericht waren (niet op de percelen van de buren of op de openbare weg, maar) alleen op het gehuurde en op het voorterrein, doet dit aan de tekortkoming van [persoon 1] in de nakoming van die huurdersverplichting als zodanig niet af. Voor zover Bewindvoerder stelt dat Woningbelang [persoon 1] eerder niet is opgetreden tegen andere huurders die zonder vergunning camera’s hebben aangebracht en zij nimmer is aangeschreven over de camera’s, volgt daaruit nog niet -zoals Bewindvoerder kennelijk wil beweren- dat Woningbelang de door [persoon 1] aangebrachte camera’s eerder heeft gedoogd en heeft [persoon 1] dat daaruit ook nog niet mogen begrijpen. Door dit alles treft ook grief 5 van Bewindvoerder geen doel. 3.24 Het voorgaande laat evenwel onverlet dat het hof niet vermag in te zien welk belang Woningbelang bij toewijzing van vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s (nog) heeft. Zelfs daargelaten de vraag of deze vordering tegen Bewindvoerder dan wel [persoon 1] zelf had moeten worden ingesteld, stelt Woningkwartier ook niets waaruit een voldoende belang hierbij kan worden afgeleid. Sinds de op 6 februari 2024 door Woningbelang uitgevoerde ontruiming kan Woningbelang die verwijdering immers zelf bewerkstelligen. Reeds hierom zal het hof vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s (alsnog) afwijzen. 3.25 Waar het hof vordering III zal afwijzen, moet ook de daaraan verbonden vordering IV tot betaling van een dwangsom (alsnog) worden afgewezen. Bovendien is een dwangsom bedoeld als prikkel tot nakoming van een hoofdveroordeling, maar kunnen en mogen Bewindvoerder en/of [persoon 1] zelf sinds de ontruiming niet meer nakomen omdat zij sindsdien geen toegang tot het gehuurde meer hebben. Ook om deze reden zal het hof vordering IV tot betaling van een dwangsom (alsnog) afwijzen. De slotsom 3.26 Het bewijsaanbod van Bewindvoerder wordt gepasseerd, reeds omdat het beperkte kader van dit kort geding zich niet leent voor (nader) feitenonderzoek. 3.27 Alles bij elkaar concludeert het hof dat de grieven doel missen, maar het beroep er toe leidt dat vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s en vordering IV tot betaling van een dwangsom (alsnog) zullen worden afgewezen. Dit laat evenwel onverlet dat Bewindvoerder als de overwegend in het ongelijk gestelde partij geldt, als zodanig terecht in de proceskosten van de eerste aanleg is veroordeeld en als zodanig ook in de proceskosten van dit hoger beroep zal worden veroordeeld.

i. Op 14 november 2023 heeft Woningbelang geconstateerd dat [persoon 1] zonder haar toestemming camera’s aan de voor- en achterzijde van het gehuurde heeft gehangen. (tijdens) het geding in eerste aanleg bij de voorzieningenrechter 3.2 In dit met de dagvaarding van 29 november 2023 ingeleide geding heeft Woningbelang gevorderd -samengevat- dat de voorzieningenrechter uitvoerbaar bij voorraad Bewindvoerder zal veroordelen: primair: i. om het gehuurde te ontruimen; subsidiair: om het gehuurde te ontruimen indien en zodra: a. daarin soft- en/of harddrugs en/of grondstoffen dan wel attributen voor de productie ervan worden aangetroffen, b. zoon [naam 1] en/of (ex)partner [persoon 2] in de gemeentelijke Basis Registratie Personen op het adres van het gehuurde worden ingeschreven en/of toegelaten en/of verblijven, c. in en/of rondom het gehuurde overlast wordt veroorzaakt jegens omwonenden, d. in, rond en/of vanuit het gehuurde meer dan één hond aanwezig is en/of honden worden gefokt, te koop aangeboden en/of verkocht, e. zich aan de buitenzijde van het gehuurde een camera bevindt; primair en subsidiair: om de maandelijks verschuldigde huurpenningen te voldoen vanaf december 2023 tot aan het tijdstip van ontruiming, met wettelijke rente; om op straffe van een dwangsom iedere camera die is aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden; tot betaling van de proceskosten, met wettelijke rente. 3.3 Bij besluit van 7 december 2023 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] beslist dat het gehuurde naar aanleiding van de politiebevindingen op grond van artikel 13b Opiumwet voor de duur van 4 maanden wordt gesloten. Dat besluit vermeldt onder meer: “(…) Overtreding Cocaïne, is een middel welke in Lijst I van de Opiumwet is aangewezen als harddrug. Het produceren, bewerken, verkopen, afleveren, aanwezig hebben en vervaardigen van een middel als bedoeld in Lijst I van de Opiumwet is verboden gesteld in artikel 2 van de Opiumwet. De aangetroffen hoeveelheid harddrugs is aanzienlijk meer dan de wettelijk aangeduide hoeveelheid voor eigen gebruik. Gezien hetgeen door de politie is geconstateerd en aangetroffen is het duidelijk dan wel zeer aannemelijk dat de aangetroffen hoeveelheid drugs als handelsvoorraad werd gebruikt. (…)” 3.4 Na een mondelinge behandeling op 7 december 2023 heeft de voorzieningenrechter bij het beroepen vonnis van 21 december 2023 -kort samengevat- overwogen dat: Woningbelang een voldoende spoedeisend belang heeft bij de vordering tot ontruiming (rov. 4.2); de tekortkoming van [persoon 1] in de nakoming van de uit artikel 6.8 AHV voortvloeiende verplichtingen een gegeven is (rov. 4.3); geen geloof wordt gehecht aan de verklaring van [persoon 1] dat zij niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor de aangetroffen handelshoeveelheden harddrugs (rov. 4.4), maar [persoon 1] zelfs als zij daarvoor niet verantwoordelijk is, de verantwoordelijkheid draagt voor het met haar goedvinden in het gehuurde brengen daarvan (rov. 4.5); Woningbelang groot belang heeft bij het tegengaan van drugsgerelateerde handel uit haar verhuurde woningen en bij haar hiertoe gevoerde zero tolerance beleid (rov. 4.6); voldoende aannemelijk is dat een vordering van Woningbelang tot ontbinding en ontruiming in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen (rov. 4.7); [persoon 1] zonder aan Woningbelang gevraagde toestemming aanpassingen aan het gehuurde heeft uitgevoerd door camera’s aan de voor- en achterzijde ervan aan te brengen en ook in zoverre tekort is geschoten in de nakoming van haar huurdersverplichtingen (rov. 4.11). Op grond daarvan heeft de voorzieningenrechter -kort gezegd- Bewindvoerder uitvoerbaar bij voorraad veroordeeld: I. om het gehuurde per 31 januari 2024 te ontruimen; II. om de maandelijks verschuldigde huurpenningen te voldoen vanaf december 2023 tot aan het tijdstip van ontruiming, met wettelijke rente; III. om iedere camera die is aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden; IV. tot betaling van een dwangsom van € 250,-- voor ieder dag of gedeelte daarvan dat niet aan III is voldaan, tot een maximum van € 5.000,-- is bereikt; V. tot betaling van de proceskosten, met wettelijke rente. (in de aanloop naar) het geding in hoger beroep bij dit hof 3.5 In dit met de dagvaarding van 18 januari 2023 ingeleide hoger beroep formuleert Bewindvoerder vijf grieven. Bewindvoerder concludeert -samengevat- dat het hof uitvoerbaar bij voorraad: het beroepen vonnis zal vernietigen; de toegewezen vorderingen van Woningbelang alsnog zal afwijzen; Woningbelang zal veroordelen tot betaling van de proceskosten in beide instanties. 3.6 Woningbelang weerspreekt de grieven en concludeert -naar de kern genomen- dat het hof uitvoerbaar bij voorraad: Bewindvoerder niet-ontvankelijk zal verklaren; het beroepen vonnis zal bekrachtigen; Bewindvoerder zal veroordelen in de proceskosten, met wettelijke rente. 3.7 Op 6 februari 2024 is het gehuurde ontruimd. 3.8 Bij brief van 12 maart 2024 heeft (de advocaat van) Woningbelang aan (de advocaat van) Bewindvoerder geschreven: “In deze zaak is (…) al medegedeeld dat de huurovereenkomst zekerheidshalve buitengerechtelijk is/wordt ontbonden per de datum van sluiting. Uiteindelijk is (…) door de burgemeester de woonruimte (…) gesloten (…) voor de duur van 4 maanden. Langs deze weg wordt zekerheidshalve nogmaals de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden (…). Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan Woningbelang de huurovereenkomst ontbinden indien één van haar huurwoningen, in casu onderhavige woonruimte, op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten, hetgeen in het onderhavige geschil het geval is (…). In hoger beroep zal de buitengerechtelijke ontbinding als subsidiaire grondslag worden ingebracht in de memorie van antwoord. De primaire grondslag blijft ten opzichte van de eerste aanleg ongewijzigd.” De omvang van het hoger beroep 3.9 Met de in hoger beroep geformuleerde vorderingen en grieven liggen aan het hof ter beslissing voor de op vordering van Woningbelang toegewezen veroordelingen I tot en met V zoals hiervoor bedoeld. Bij gebreke van een daartegen door Woningbelang ingesteld (incidenteel) beroep, is het door de voorzieningenrechter afgewezen deel van die aan Woningbelang toegewezen vorderingen in hoger beroep niet aan de orde. Het hof zal dus beslissen op de hiervoor bedoelde vorderingen I tot en met V van Woningbelang voor zover de voorzieningenrechter deze heeft toegewezen. 3.10 Alleen als het hof uiteindelijk tot een afwijzing mocht komen van vordering I tot ontruiming van het gehuurde per 31 januari 2024, moet het hof door de devolutieve werking van het hoger beroep ook de in eerste aanleg onbehandeld gelaten subsidiaire vordering ii tot een voorwaardelijke ontruiming van rechtswege onderzoeken.

Medisch relevante feiten en stukken hiervoor ontbreken, terwijl ingebrachte stukken waaruit volgt dat [persoon 1] afspraken heeft met medici, hiertoe in ieder geval onvoldoende zijn. Bewindvoerder zegt dat [persoon 1] (niet alleen met haar inwonende meerderjarige zoon [naam 1] , maar) met twee minderjarige kinderen van 5 en 6 jaar het gehuurde bewoont en dat die twee minderjarige kinderen bij ontruiming naar een andere basisschool zullen gaan en dan hun vriendjes en sociale contacten niet meer zullen ontmoeten. Dit is evenwel onvoldoende om te oordelen dat bij ontruiming een onaanvaardbare situatie voor de minderjarige kinderen dreigt, terwijl het door [persoon 1] gestelde gevolg haar als verantwoordelijke ouder bovendien niet van haar gedrag ten aanzien van de in de woning aangetroffen handelshoeveelheid drugs heeft weerhouden. 3.19.3 Daarentegen stelt Woningbelang terecht dat het woonbelang van [persoon 1] en haar minderjarige kinderen wel zwaar weegt, maar dat [persoon 1] als primair verantwoordelijke ouder de ontruiming zelf over hen heeft afgeroepen, terwijl [persoon 1] juist -zeker gezien haar ervaring met de laatste kans overeenkomst vanwege de brandstichting in haar vorige huurwoning- als een gewaarschuwd mens gold, van wie extra zorgvuldigheid had mogen worden verwacht om het gehuurde voor haar en haar minderjarige kinderen te behouden. Verder beroept Woningbelang zich op haar gerechtvaardigd belang om te voorkomen dat haar woningen worden misbruikt voor commerciële of criminele activiteiten, waardoor haar woningen worden onttrokken aan haar doelgroep en waardoor bovendien risico’s ontstaan op gevaarzetting en negatieve uitstraling voor de woonomgeving en voor haar andere omwonende huurders. Woningbelang beroept zich verder op de schaarste van sociale woonruimte, die zij bij vrijkomen ervan wil kunnen toewijzen aan een volgens toewijzingsbeleid daarvoor in aanmerking komende woningzoekende. Woningbelang benadrukt voorts dat zij spoedig wil kunnen optreden op basis van het lik-op-stuk-beleid bij drugs en beroept zich op de precedentwerking ervan. 3.20 Bij al het voorgaande verder in aanmerking nemend dat Woningbelang de bescherming inroept van haarzelf, haar medewerkers en omwonenden tegen gevaarzettend en overlastgevend gedrag, oordeelt het hof het erg waarschijnlijk dat de bodemrechter een vordering van Woningbelang tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen. Het hof betrekt hierbij bovendien dat [persoon 1] de woning in gebruik heeft gekregen op grond van een zogenaamde “Tweede Kans overeenkomst”, zodat haar duidelijk moet zijn geweest wat de gevolgen van een tekortschieten harerzijds daarin zouden zijn. Dat in het algemeen terughoudendheid moet worden betracht bij het uitspreken van een veroordeling tot ontruiming in kort geding, brengt het hof in dit geval niet tot een andere conclusie. Voor zover verder Bewindvoerder ontkent dat [persoon 1] in het gehuurde bedrijfsmatig een hondenfokkerij heeft geëxploiteerd, door de aanwezigheid van die drugs en hondenfokkerij de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd of jarenlang stelselmatig overlast voor omwonenden heeft veroorzaakt en zonder toestemming van Woningbelang camera’s aan de buitenzijde van het gehuurde heeft bevestigd, kan dat aan deze conclusie niet afdoen en hier verder onbesproken blijven. 3.21 Reeds omdat gezien het voorgaande vordering I op de primaire grondslag toewijsbaar is, missen de grieven 2 tot en met 4 van Bewindvoerder doel. Tevens komt het hof hierdoor niet toe aan een beoordeling van de daaraan door Woningbelang ten grondslag gelegde subsidiaire grondslag of van de in eerste aanleg onbehandeld gelaten subsidiaire vordering ii tot voorwaardelijke ontruiming. Nu het hof vordering I tot ontruiming toewijsbaar oordeelt, is ook de daarop voortbouwende vordering II tot huurbetaling tot de ontruimingsdatum toewijsbaar. vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s en vordering IV tot betaling van een dwangsom 3.22 Met grief 5 komt Bewindvoerder op tegen de toewijzing van vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s. Woningbelang legt aan deze vordering ten grondslag dat [persoon 1] -samengevat- tekort is geschoten doordat zij zonder toestemming van Woningbelang wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde heeft aangebracht door camera’s te bevestigen aan de voorzijde en aan de achterzijde van het gehuurde. Woningbelang zegt gegronde redenen te hebben om de camera’s niet toe te staan, onder meer vanwege de daardoor veroorzaakte negatieve uitstraling aan de woonomgeving, het door de geschonden privacy verminderde woongenot van omwonenden en de vermoede plaatsing wegens druggerelateerde activiteiten. 3.23 Bewindvoerder weerspreekt niet voldoende dat [persoon 1] in strijd met artikel 9.1 AHV zonder voorafgaande toestemming van Woningbelang camera’s aan de buitenzijde van het gehuurde heeft bevestigd. Voor zover Bewindvoerder tegenwerpt dat [persoon 1] de camera’s voor haar veiligheid heeft aangebracht, dat de camera’s gericht waren (niet op de percelen van de buren of op de openbare weg, maar) alleen op het gehuurde en op het voorterrein, doet dit aan de tekortkoming van [persoon 1] in de nakoming van die huurdersverplichting als zodanig niet af. Voor zover Bewindvoerder stelt dat Woningbelang [persoon 1] eerder niet is opgetreden tegen andere huurders die zonder vergunning camera’s hebben aangebracht en zij nimmer is aangeschreven over de camera’s, volgt daaruit nog niet -zoals Bewindvoerder kennelijk wil beweren- dat Woningbelang de door [persoon 1] aangebrachte camera’s eerder heeft gedoogd en heeft [persoon 1] dat daaruit ook nog niet mogen begrijpen. Door dit alles treft ook grief 5 van Bewindvoerder geen doel. 3.24 Het voorgaande laat evenwel onverlet dat het hof niet vermag in te zien welk belang Woningbelang bij toewijzing van vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s (nog) heeft. Zelfs daargelaten de vraag of deze vordering tegen Bewindvoerder dan wel [persoon 1] zelf had moeten worden ingesteld, stelt Woningkwartier ook niets waaruit een voldoende belang hierbij kan worden afgeleid. Sinds de op 6 februari 2024 door Woningbelang uitgevoerde ontruiming kan Woningbelang die verwijdering immers zelf bewerkstelligen. Reeds hierom zal het hof vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s (alsnog) afwijzen. 3.25 Waar het hof vordering III zal afwijzen, moet ook de daaraan verbonden vordering IV tot betaling van een dwangsom (alsnog) worden afgewezen. Bovendien is een dwangsom bedoeld als prikkel tot nakoming van een hoofdveroordeling, maar kunnen en mogen Bewindvoerder en/of [persoon 1] zelf sinds de ontruiming niet meer nakomen omdat zij sindsdien geen toegang tot het gehuurde meer hebben. Ook om deze reden zal het hof vordering IV tot betaling van een dwangsom (alsnog) afwijzen. De slotsom 3.26 Het bewijsaanbod van Bewindvoerder wordt gepasseerd, reeds omdat het beperkte kader van dit kort geding zich niet leent voor (nader) feitenonderzoek. 3.27 Alles bij elkaar concludeert het hof dat de grieven doel missen, maar het beroep er toe leidt dat vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s en vordering IV tot betaling van een dwangsom (alsnog) zullen worden afgewezen. Dit laat evenwel onverlet dat Bewindvoerder als de overwegend in het ongelijk gestelde partij geldt, als zodanig terecht in de proceskosten van de eerste aanleg is veroordeeld en als zodanig ook in de proceskosten van dit hoger beroep zal worden veroordeeld.

i. Op 14 november 2023 heeft Woningbelang geconstateerd dat [persoon 1] zonder haar toestemming camera’s aan de voor- en achterzijde van het gehuurde heeft gehangen. (tijdens) het geding in eerste aanleg bij de voorzieningenrechter 3.2 In dit met de dagvaarding van 29 november 2023 ingeleide geding heeft Woningbelang gevorderd -samengevat- dat de voorzieningenrechter uitvoerbaar bij voorraad Bewindvoerder zal veroordelen: primair: i. om het gehuurde te ontruimen; subsidiair: om het gehuurde te ontruimen indien en zodra: a. daarin soft- en/of harddrugs en/of grondstoffen dan wel attributen voor de productie ervan worden aangetroffen, b. zoon [naam 1] en/of (ex)partner [persoon 2] in de gemeentelijke Basis Registratie Personen op het adres van het gehuurde worden ingeschreven en/of toegelaten en/of verblijven, c. in en/of rondom het gehuurde overlast wordt veroorzaakt jegens omwonenden, d. in, rond en/of vanuit het gehuurde meer dan één hond aanwezig is en/of honden worden gefokt, te koop aangeboden en/of verkocht, e. zich aan de buitenzijde van het gehuurde een camera bevindt; primair en subsidiair: om de maandelijks verschuldigde huurpenningen te voldoen vanaf december 2023 tot aan het tijdstip van ontruiming, met wettelijke rente; om op straffe van een dwangsom iedere camera die is aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden; tot betaling van de proceskosten, met wettelijke rente. 3.3 Bij besluit van 7 december 2023 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] beslist dat het gehuurde naar aanleiding van de politiebevindingen op grond van artikel 13b Opiumwet voor de duur van 4 maanden wordt gesloten. Dat besluit vermeldt onder meer: “(…) Overtreding Cocaïne, is een middel welke in Lijst I van de Opiumwet is aangewezen als harddrug. Het produceren, bewerken, verkopen, afleveren, aanwezig hebben en vervaardigen van een middel als bedoeld in Lijst I van de Opiumwet is verboden gesteld in artikel 2 van de Opiumwet. De aangetroffen hoeveelheid harddrugs is aanzienlijk meer dan de wettelijk aangeduide hoeveelheid voor eigen gebruik. Gezien hetgeen door de politie is geconstateerd en aangetroffen is het duidelijk dan wel zeer aannemelijk dat de aangetroffen hoeveelheid drugs als handelsvoorraad werd gebruikt. (…)” 3.4 Na een mondelinge behandeling op 7 december 2023 heeft de voorzieningenrechter bij het beroepen vonnis van 21 december 2023 -kort samengevat- overwogen dat: Woningbelang een voldoende spoedeisend belang heeft bij de vordering tot ontruiming (rov. 4.2); de tekortkoming van [persoon 1] in de nakoming van de uit artikel 6.8 AHV voortvloeiende verplichtingen een gegeven is (rov. 4.3); geen geloof wordt gehecht aan de verklaring van [persoon 1] dat zij niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor de aangetroffen handelshoeveelheden harddrugs (rov. 4.4), maar [persoon 1] zelfs als zij daarvoor niet verantwoordelijk is, de verantwoordelijkheid draagt voor het met haar goedvinden in het gehuurde brengen daarvan (rov. 4.5); Woningbelang groot belang heeft bij het tegengaan van drugsgerelateerde handel uit haar verhuurde woningen en bij haar hiertoe gevoerde zero tolerance beleid (rov. 4.6); voldoende aannemelijk is dat een vordering van Woningbelang tot ontbinding en ontruiming in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen (rov. 4.7); [persoon 1] zonder aan Woningbelang gevraagde toestemming aanpassingen aan het gehuurde heeft uitgevoerd door camera’s aan de voor- en achterzijde ervan aan te brengen en ook in zoverre tekort is geschoten in de nakoming van haar huurdersverplichtingen (rov. 4.11). Op grond daarvan heeft de voorzieningenrechter -kort gezegd- Bewindvoerder uitvoerbaar bij voorraad veroordeeld: I. om het gehuurde per 31 januari 2024 te ontruimen; II. om de maandelijks verschuldigde huurpenningen te voldoen vanaf december 2023 tot aan het tijdstip van ontruiming, met wettelijke rente; III. om iedere camera die is aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden; IV. tot betaling van een dwangsom van € 250,-- voor ieder dag of gedeelte daarvan dat niet aan III is voldaan, tot een maximum van € 5.000,-- is bereikt; V. tot betaling van de proceskosten, met wettelijke rente. (in de aanloop naar) het geding in hoger beroep bij dit hof 3.5 In dit met de dagvaarding van 18 januari 2023 ingeleide hoger beroep formuleert Bewindvoerder vijf grieven. Bewindvoerder concludeert -samengevat- dat het hof uitvoerbaar bij voorraad: het beroepen vonnis zal vernietigen; de toegewezen vorderingen van Woningbelang alsnog zal afwijzen; Woningbelang zal veroordelen tot betaling van de proceskosten in beide instanties. 3.6 Woningbelang weerspreekt de grieven en concludeert -naar de kern genomen- dat het hof uitvoerbaar bij voorraad: Bewindvoerder niet-ontvankelijk zal verklaren; het beroepen vonnis zal bekrachtigen; Bewindvoerder zal veroordelen in de proceskosten, met wettelijke rente. 3.7 Op 6 februari 2024 is het gehuurde ontruimd. 3.8 Bij brief van 12 maart 2024 heeft (de advocaat van) Woningbelang aan (de advocaat van) Bewindvoerder geschreven: “In deze zaak is (…) al medegedeeld dat de huurovereenkomst zekerheidshalve buitengerechtelijk is/wordt ontbonden per de datum van sluiting. Uiteindelijk is (…) door de burgemeester de woonruimte (…) gesloten (…) voor de duur van 4 maanden. Langs deze weg wordt zekerheidshalve nogmaals de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden (…). Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan Woningbelang de huurovereenkomst ontbinden indien één van haar huurwoningen, in casu onderhavige woonruimte, op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten, hetgeen in het onderhavige geschil het geval is (…). In hoger beroep zal de buitengerechtelijke ontbinding als subsidiaire grondslag worden ingebracht in de memorie van antwoord. De primaire grondslag blijft ten opzichte van de eerste aanleg ongewijzigd.” De omvang van het hoger beroep 3.9 Met de in hoger beroep geformuleerde vorderingen en grieven liggen aan het hof ter beslissing voor de op vordering van Woningbelang toegewezen veroordelingen I tot en met V zoals hiervoor bedoeld. Bij gebreke van een daartegen door Woningbelang ingesteld (incidenteel) beroep, is het door de voorzieningenrechter afgewezen deel van die aan Woningbelang toegewezen vorderingen in hoger beroep niet aan de orde. Het hof zal dus beslissen op de hiervoor bedoelde vorderingen I tot en met V van Woningbelang voor zover de voorzieningenrechter deze heeft toegewezen. 3.10 Alleen als het hof uiteindelijk tot een afwijzing mocht komen van vordering I tot ontruiming van het gehuurde per 31 januari 2024, moet het hof door de devolutieve werking van het hoger beroep ook de in eerste aanleg onbehandeld gelaten subsidiaire vordering ii tot een voorwaardelijke ontruiming van rechtswege onderzoeken.

Medisch relevante feiten en stukken hiervoor ontbreken, terwijl ingebrachte stukken waaruit volgt dat [persoon 1] afspraken heeft met medici, hiertoe in ieder geval onvoldoende zijn. Bewindvoerder zegt dat [persoon 1] (niet alleen met haar inwonende meerderjarige zoon [naam 1] , maar) met twee minderjarige kinderen van 5 en 6 jaar het gehuurde bewoont en dat die twee minderjarige kinderen bij ontruiming naar een andere basisschool zullen gaan en dan hun vriendjes en sociale contacten niet meer zullen ontmoeten. Dit is evenwel onvoldoende om te oordelen dat bij ontruiming een onaanvaardbare situatie voor de minderjarige kinderen dreigt, terwijl het door [persoon 1] gestelde gevolg haar als verantwoordelijke ouder bovendien niet van haar gedrag ten aanzien van de in de woning aangetroffen handelshoeveelheid drugs heeft weerhouden. 3.19.3 Daarentegen stelt Woningbelang terecht dat het woonbelang van [persoon 1] en haar minderjarige kinderen wel zwaar weegt, maar dat [persoon 1] als primair verantwoordelijke ouder de ontruiming zelf over hen heeft afgeroepen, terwijl [persoon 1] juist -zeker gezien haar ervaring met de laatste kans overeenkomst vanwege de brandstichting in haar vorige huurwoning- als een gewaarschuwd mens gold, van wie extra zorgvuldigheid had mogen worden verwacht om het gehuurde voor haar en haar minderjarige kinderen te behouden. Verder beroept Woningbelang zich op haar gerechtvaardigd belang om te voorkomen dat haar woningen worden misbruikt voor commerciële of criminele activiteiten, waardoor haar woningen worden onttrokken aan haar doelgroep en waardoor bovendien risico’s ontstaan op gevaarzetting en negatieve uitstraling voor de woonomgeving en voor haar andere omwonende huurders. Woningbelang beroept zich verder op de schaarste van sociale woonruimte, die zij bij vrijkomen ervan wil kunnen toewijzen aan een volgens toewijzingsbeleid daarvoor in aanmerking komende woningzoekende. Woningbelang benadrukt voorts dat zij spoedig wil kunnen optreden op basis van het lik-op-stuk-beleid bij drugs en beroept zich op de precedentwerking ervan. 3.20 Bij al het voorgaande verder in aanmerking nemend dat Woningbelang de bescherming inroept van haarzelf, haar medewerkers en omwonenden tegen gevaarzettend en overlastgevend gedrag, oordeelt het hof het erg waarschijnlijk dat de bodemrechter een vordering van Woningbelang tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen. Het hof betrekt hierbij bovendien dat [persoon 1] de woning in gebruik heeft gekregen op grond van een zogenaamde “Tweede Kans overeenkomst”, zodat haar duidelijk moet zijn geweest wat de gevolgen van een tekortschieten harerzijds daarin zouden zijn. Dat in het algemeen terughoudendheid moet worden betracht bij het uitspreken van een veroordeling tot ontruiming in kort geding, brengt het hof in dit geval niet tot een andere conclusie. Voor zover verder Bewindvoerder ontkent dat [persoon 1] in het gehuurde bedrijfsmatig een hondenfokkerij heeft geëxploiteerd, door de aanwezigheid van die drugs en hondenfokkerij de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd of jarenlang stelselmatig overlast voor omwonenden heeft veroorzaakt en zonder toestemming van Woningbelang camera’s aan de buitenzijde van het gehuurde heeft bevestigd, kan dat aan deze conclusie niet afdoen en hier verder onbesproken blijven. 3.21 Reeds omdat gezien het voorgaande vordering I op de primaire grondslag toewijsbaar is, missen de grieven 2 tot en met 4 van Bewindvoerder doel. Tevens komt het hof hierdoor niet toe aan een beoordeling van de daaraan door Woningbelang ten grondslag gelegde subsidiaire grondslag of van de in eerste aanleg onbehandeld gelaten subsidiaire vordering ii tot voorwaardelijke ontruiming. Nu het hof vordering I tot ontruiming toewijsbaar oordeelt, is ook de daarop voortbouwende vordering II tot huurbetaling tot de ontruimingsdatum toewijsbaar. vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s en vordering IV tot betaling van een dwangsom 3.22 Met grief 5 komt Bewindvoerder op tegen de toewijzing van vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s. Woningbelang legt aan deze vordering ten grondslag dat [persoon 1] -samengevat- tekort is geschoten doordat zij zonder toestemming van Woningbelang wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde heeft aangebracht door camera’s te bevestigen aan de voorzijde en aan de achterzijde van het gehuurde. Woningbelang zegt gegronde redenen te hebben om de camera’s niet toe te staan, onder meer vanwege de daardoor veroorzaakte negatieve uitstraling aan de woonomgeving, het door de geschonden privacy verminderde woongenot van omwonenden en de vermoede plaatsing wegens druggerelateerde activiteiten. 3.23 Bewindvoerder weerspreekt niet voldoende dat [persoon 1] in strijd met artikel 9.1 AHV zonder voorafgaande toestemming van Woningbelang camera’s aan de buitenzijde van het gehuurde heeft bevestigd. Voor zover Bewindvoerder tegenwerpt dat [persoon 1] de camera’s voor haar veiligheid heeft aangebracht, dat de camera’s gericht waren (niet op de percelen van de buren of op de openbare weg, maar) alleen op het gehuurde en op het voorterrein, doet dit aan de tekortkoming van [persoon 1] in de nakoming van die huurdersverplichting als zodanig niet af. Voor zover Bewindvoerder stelt dat Woningbelang [persoon 1] eerder niet is opgetreden tegen andere huurders die zonder vergunning camera’s hebben aangebracht en zij nimmer is aangeschreven over de camera’s, volgt daaruit nog niet -zoals Bewindvoerder kennelijk wil beweren- dat Woningbelang de door [persoon 1] aangebrachte camera’s eerder heeft gedoogd en heeft [persoon 1] dat daaruit ook nog niet mogen begrijpen. Door dit alles treft ook grief 5 van Bewindvoerder geen doel. 3.24 Het voorgaande laat evenwel onverlet dat het hof niet vermag in te zien welk belang Woningbelang bij toewijzing van vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s (nog) heeft. Zelfs daargelaten de vraag of deze vordering tegen Bewindvoerder dan wel [persoon 1] zelf had moeten worden ingesteld, stelt Woningkwartier ook niets waaruit een voldoende belang hierbij kan worden afgeleid. Sinds de op 6 februari 2024 door Woningbelang uitgevoerde ontruiming kan Woningbelang die verwijdering immers zelf bewerkstelligen. Reeds hierom zal het hof vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s (alsnog) afwijzen. 3.25 Waar het hof vordering III zal afwijzen, moet ook de daaraan verbonden vordering IV tot betaling van een dwangsom (alsnog) worden afgewezen. Bovendien is een dwangsom bedoeld als prikkel tot nakoming van een hoofdveroordeling, maar kunnen en mogen Bewindvoerder en/of [persoon 1] zelf sinds de ontruiming niet meer nakomen omdat zij sindsdien geen toegang tot het gehuurde meer hebben. Ook om deze reden zal het hof vordering IV tot betaling van een dwangsom (alsnog) afwijzen. De slotsom 3.26 Het bewijsaanbod van Bewindvoerder wordt gepasseerd, reeds omdat het beperkte kader van dit kort geding zich niet leent voor (nader) feitenonderzoek. 3.27 Alles bij elkaar concludeert het hof dat de grieven doel missen, maar het beroep er toe leidt dat vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s en vordering IV tot betaling van een dwangsom (alsnog) zullen worden afgewezen. Dit laat evenwel onverlet dat Bewindvoerder als de overwegend in het ongelijk gestelde partij geldt, als zodanig terecht in de proceskosten van de eerste aanleg is veroordeeld en als zodanig ook in de proceskosten van dit hoger beroep zal worden veroordeeld.

i. Op 14 november 2023 heeft Woningbelang geconstateerd dat [persoon 1] zonder haar toestemming camera’s aan de voor- en achterzijde van het gehuurde heeft gehangen. (tijdens) het geding in eerste aanleg bij de voorzieningenrechter 3.2 In dit met de dagvaarding van 29 november 2023 ingeleide geding heeft Woningbelang gevorderd -samengevat- dat de voorzieningenrechter uitvoerbaar bij voorraad Bewindvoerder zal veroordelen: primair: i. om het gehuurde te ontruimen; subsidiair: om het gehuurde te ontruimen indien en zodra: a. daarin soft- en/of harddrugs en/of grondstoffen dan wel attributen voor de productie ervan worden aangetroffen, b. zoon [naam 1] en/of (ex)partner [persoon 2] in de gemeentelijke Basis Registratie Personen op het adres van het gehuurde worden ingeschreven en/of toegelaten en/of verblijven, c. in en/of rondom het gehuurde overlast wordt veroorzaakt jegens omwonenden, d. in, rond en/of vanuit het gehuurde meer dan één hond aanwezig is en/of honden worden gefokt, te koop aangeboden en/of verkocht, e. zich aan de buitenzijde van het gehuurde een camera bevindt; primair en subsidiair: om de maandelijks verschuldigde huurpenningen te voldoen vanaf december 2023 tot aan het tijdstip van ontruiming, met wettelijke rente; om op straffe van een dwangsom iedere camera die is aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden; tot betaling van de proceskosten, met wettelijke rente. 3.3 Bij besluit van 7 december 2023 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] beslist dat het gehuurde naar aanleiding van de politiebevindingen op grond van artikel 13b Opiumwet voor de duur van 4 maanden wordt gesloten. Dat besluit vermeldt onder meer: “(…) Overtreding Cocaïne, is een middel welke in Lijst I van de Opiumwet is aangewezen als harddrug. Het produceren, bewerken, verkopen, afleveren, aanwezig hebben en vervaardigen van een middel als bedoeld in Lijst I van de Opiumwet is verboden gesteld in artikel 2 van de Opiumwet. De aangetroffen hoeveelheid harddrugs is aanzienlijk meer dan de wettelijk aangeduide hoeveelheid voor eigen gebruik. Gezien hetgeen door de politie is geconstateerd en aangetroffen is het duidelijk dan wel zeer aannemelijk dat de aangetroffen hoeveelheid drugs als handelsvoorraad werd gebruikt. (…)” 3.4 Na een mondelinge behandeling op 7 december 2023 heeft de voorzieningenrechter bij het beroepen vonnis van 21 december 2023 -kort samengevat- overwogen dat: Woningbelang een voldoende spoedeisend belang heeft bij de vordering tot ontruiming (rov. 4.2); de tekortkoming van [persoon 1] in de nakoming van de uit artikel 6.8 AHV voortvloeiende verplichtingen een gegeven is (rov. 4.3); geen geloof wordt gehecht aan de verklaring van [persoon 1] dat zij niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor de aangetroffen handelshoeveelheden harddrugs (rov. 4.4), maar [persoon 1] zelfs als zij daarvoor niet verantwoordelijk is, de verantwoordelijkheid draagt voor het met haar goedvinden in het gehuurde brengen daarvan (rov. 4.5); Woningbelang groot belang heeft bij het tegengaan van drugsgerelateerde handel uit haar verhuurde woningen en bij haar hiertoe gevoerde zero tolerance beleid (rov. 4.6); voldoende aannemelijk is dat een vordering van Woningbelang tot ontbinding en ontruiming in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen (rov. 4.7); [persoon 1] zonder aan Woningbelang gevraagde toestemming aanpassingen aan het gehuurde heeft uitgevoerd door camera’s aan de voor- en achterzijde ervan aan te brengen en ook in zoverre tekort is geschoten in de nakoming van haar huurdersverplichtingen (rov. 4.11). Op grond daarvan heeft de voorzieningenrechter -kort gezegd- Bewindvoerder uitvoerbaar bij voorraad veroordeeld: I. om het gehuurde per 31 januari 2024 te ontruimen; II. om de maandelijks verschuldigde huurpenningen te voldoen vanaf december 2023 tot aan het tijdstip van ontruiming, met wettelijke rente; III. om iedere camera die is aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden; IV. tot betaling van een dwangsom van € 250,-- voor ieder dag of gedeelte daarvan dat niet aan III is voldaan, tot een maximum van € 5.000,-- is bereikt; V. tot betaling van de proceskosten, met wettelijke rente. (in de aanloop naar) het geding in hoger beroep bij dit hof 3.5 In dit met de dagvaarding van 18 januari 2023 ingeleide hoger beroep formuleert Bewindvoerder vijf grieven. Bewindvoerder concludeert -samengevat- dat het hof uitvoerbaar bij voorraad: het beroepen vonnis zal vernietigen; de toegewezen vorderingen van Woningbelang alsnog zal afwijzen; Woningbelang zal veroordelen tot betaling van de proceskosten in beide instanties. 3.6 Woningbelang weerspreekt de grieven en concludeert -naar de kern genomen- dat het hof uitvoerbaar bij voorraad: Bewindvoerder niet-ontvankelijk zal verklaren; het beroepen vonnis zal bekrachtigen; Bewindvoerder zal veroordelen in de proceskosten, met wettelijke rente. 3.7 Op 6 februari 2024 is het gehuurde ontruimd. 3.8 Bij brief van 12 maart 2024 heeft (de advocaat van) Woningbelang aan (de advocaat van) Bewindvoerder geschreven: “In deze zaak is (…) al medegedeeld dat de huurovereenkomst zekerheidshalve buitengerechtelijk is/wordt ontbonden per de datum van sluiting. Uiteindelijk is (…) door de burgemeester de woonruimte (…) gesloten (…) voor de duur van 4 maanden. Langs deze weg wordt zekerheidshalve nogmaals de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden (…). Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan Woningbelang de huurovereenkomst ontbinden indien één van haar huurwoningen, in casu onderhavige woonruimte, op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten, hetgeen in het onderhavige geschil het geval is (…). In hoger beroep zal de buitengerechtelijke ontbinding als subsidiaire grondslag worden ingebracht in de memorie van antwoord. De primaire grondslag blijft ten opzichte van de eerste aanleg ongewijzigd.” De omvang van het hoger beroep 3.9 Met de in hoger beroep geformuleerde vorderingen en grieven liggen aan het hof ter beslissing voor de op vordering van Woningbelang toegewezen veroordelingen I tot en met V zoals hiervoor bedoeld. Bij gebreke van een daartegen door Woningbelang ingesteld (incidenteel) beroep, is het door de voorzieningenrechter afgewezen deel van die aan Woningbelang toegewezen vorderingen in hoger beroep niet aan de orde. Het hof zal dus beslissen op de hiervoor bedoelde vorderingen I tot en met V van Woningbelang voor zover de voorzieningenrechter deze heeft toegewezen. 3.10 Alleen als het hof uiteindelijk tot een afwijzing mocht komen van vordering I tot ontruiming van het gehuurde per 31 januari 2024, moet het hof door de devolutieve werking van het hoger beroep ook de in eerste aanleg onbehandeld gelaten subsidiaire vordering ii tot een voorwaardelijke ontruiming van rechtswege onderzoeken.

Medisch relevante feiten en stukken hiervoor ontbreken, terwijl ingebrachte stukken waaruit volgt dat [persoon 1] afspraken heeft met medici, hiertoe in ieder geval onvoldoende zijn. Bewindvoerder zegt dat [persoon 1] (niet alleen met haar inwonende meerderjarige zoon [naam 1] , maar) met twee minderjarige kinderen van 5 en 6 jaar het gehuurde bewoont en dat die twee minderjarige kinderen bij ontruiming naar een andere basisschool zullen gaan en dan hun vriendjes en sociale contacten niet meer zullen ontmoeten. Dit is evenwel onvoldoende om te oordelen dat bij ontruiming een onaanvaardbare situatie voor de minderjarige kinderen dreigt, terwijl het door [persoon 1] gestelde gevolg haar als verantwoordelijke ouder bovendien niet van haar gedrag ten aanzien van de in de woning aangetroffen handelshoeveelheid drugs heeft weerhouden. 3.19.3 Daarentegen stelt Woningbelang terecht dat het woonbelang van [persoon 1] en haar minderjarige kinderen wel zwaar weegt, maar dat [persoon 1] als primair verantwoordelijke ouder de ontruiming zelf over hen heeft afgeroepen, terwijl [persoon 1] juist -zeker gezien haar ervaring met de laatste kans overeenkomst vanwege de brandstichting in haar vorige huurwoning- als een gewaarschuwd mens gold, van wie extra zorgvuldigheid had mogen worden verwacht om het gehuurde voor haar en haar minderjarige kinderen te behouden. Verder beroept Woningbelang zich op haar gerechtvaardigd belang om te voorkomen dat haar woningen worden misbruikt voor commerciële of criminele activiteiten, waardoor haar woningen worden onttrokken aan haar doelgroep en waardoor bovendien risico’s ontstaan op gevaarzetting en negatieve uitstraling voor de woonomgeving en voor haar andere omwonende huurders. Woningbelang beroept zich verder op de schaarste van sociale woonruimte, die zij bij vrijkomen ervan wil kunnen toewijzen aan een volgens toewijzingsbeleid daarvoor in aanmerking komende woningzoekende. Woningbelang benadrukt voorts dat zij spoedig wil kunnen optreden op basis van het lik-op-stuk-beleid bij drugs en beroept zich op de precedentwerking ervan. 3.20 Bij al het voorgaande verder in aanmerking nemend dat Woningbelang de bescherming inroept van haarzelf, haar medewerkers en omwonenden tegen gevaarzettend en overlastgevend gedrag, oordeelt het hof het erg waarschijnlijk dat de bodemrechter een vordering van Woningbelang tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen. Het hof betrekt hierbij bovendien dat [persoon 1] de woning in gebruik heeft gekregen op grond van een zogenaamde “Tweede Kans overeenkomst”, zodat haar duidelijk moet zijn geweest wat de gevolgen van een tekortschieten harerzijds daarin zouden zijn. Dat in het algemeen terughoudendheid moet worden betracht bij het uitspreken van een veroordeling tot ontruiming in kort geding, brengt het hof in dit geval niet tot een andere conclusie. Voor zover verder Bewindvoerder ontkent dat [persoon 1] in het gehuurde bedrijfsmatig een hondenfokkerij heeft geëxploiteerd, door de aanwezigheid van die drugs en hondenfokkerij de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd of jarenlang stelselmatig overlast voor omwonenden heeft veroorzaakt en zonder toestemming van Woningbelang camera’s aan de buitenzijde van het gehuurde heeft bevestigd, kan dat aan deze conclusie niet afdoen en hier verder onbesproken blijven. 3.21 Reeds omdat gezien het voorgaande vordering I op de primaire grondslag toewijsbaar is, missen de grieven 2 tot en met 4 van Bewindvoerder doel. Tevens komt het hof hierdoor niet toe aan een beoordeling van de daaraan door Woningbelang ten grondslag gelegde subsidiaire grondslag of van de in eerste aanleg onbehandeld gelaten subsidiaire vordering ii tot voorwaardelijke ontruiming. Nu het hof vordering I tot ontruiming toewijsbaar oordeelt, is ook de daarop voortbouwende vordering II tot huurbetaling tot de ontruimingsdatum toewijsbaar. vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s en vordering IV tot betaling van een dwangsom 3.22 Met grief 5 komt Bewindvoerder op tegen de toewijzing van vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s. Woningbelang legt aan deze vordering ten grondslag dat [persoon 1] -samengevat- tekort is geschoten doordat zij zonder toestemming van Woningbelang wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde heeft aangebracht door camera’s te bevestigen aan de voorzijde en aan de achterzijde van het gehuurde. Woningbelang zegt gegronde redenen te hebben om de camera’s niet toe te staan, onder meer vanwege de daardoor veroorzaakte negatieve uitstraling aan de woonomgeving, het door de geschonden privacy verminderde woongenot van omwonenden en de vermoede plaatsing wegens druggerelateerde activiteiten. 3.23 Bewindvoerder weerspreekt niet voldoende dat [persoon 1] in strijd met artikel 9.1 AHV zonder voorafgaande toestemming van Woningbelang camera’s aan de buitenzijde van het gehuurde heeft bevestigd. Voor zover Bewindvoerder tegenwerpt dat [persoon 1] de camera’s voor haar veiligheid heeft aangebracht, dat de camera’s gericht waren (niet op de percelen van de buren of op de openbare weg, maar) alleen op het gehuurde en op het voorterrein, doet dit aan de tekortkoming van [persoon 1] in de nakoming van die huurdersverplichting als zodanig niet af. Voor zover Bewindvoerder stelt dat Woningbelang [persoon 1] eerder niet is opgetreden tegen andere huurders die zonder vergunning camera’s hebben aangebracht en zij nimmer is aangeschreven over de camera’s, volgt daaruit nog niet -zoals Bewindvoerder kennelijk wil beweren- dat Woningbelang de door [persoon 1] aangebrachte camera’s eerder heeft gedoogd en heeft [persoon 1] dat daaruit ook nog niet mogen begrijpen. Door dit alles treft ook grief 5 van Bewindvoerder geen doel. 3.24 Het voorgaande laat evenwel onverlet dat het hof niet vermag in te zien welk belang Woningbelang bij toewijzing van vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s (nog) heeft. Zelfs daargelaten de vraag of deze vordering tegen Bewindvoerder dan wel [persoon 1] zelf had moeten worden ingesteld, stelt Woningkwartier ook niets waaruit een voldoende belang hierbij kan worden afgeleid. Sinds de op 6 februari 2024 door Woningbelang uitgevoerde ontruiming kan Woningbelang die verwijdering immers zelf bewerkstelligen. Reeds hierom zal het hof vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s (alsnog) afwijzen. 3.25 Waar het hof vordering III zal afwijzen, moet ook de daaraan verbonden vordering IV tot betaling van een dwangsom (alsnog) worden afgewezen. Bovendien is een dwangsom bedoeld als prikkel tot nakoming van een hoofdveroordeling, maar kunnen en mogen Bewindvoerder en/of [persoon 1] zelf sinds de ontruiming niet meer nakomen omdat zij sindsdien geen toegang tot het gehuurde meer hebben. Ook om deze reden zal het hof vordering IV tot betaling van een dwangsom (alsnog) afwijzen. De slotsom 3.26 Het bewijsaanbod van Bewindvoerder wordt gepasseerd, reeds omdat het beperkte kader van dit kort geding zich niet leent voor (nader) feitenonderzoek. 3.27 Alles bij elkaar concludeert het hof dat de grieven doel missen, maar het beroep er toe leidt dat vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s en vordering IV tot betaling van een dwangsom (alsnog) zullen worden afgewezen. Dit laat evenwel onverlet dat Bewindvoerder als de overwegend in het ongelijk gestelde partij geldt, als zodanig terecht in de proceskosten van de eerste aanleg is veroordeeld en als zodanig ook in de proceskosten van dit hoger beroep zal worden veroordeeld.

i. Op 14 november 2023 heeft Woningbelang geconstateerd dat [persoon 1] zonder haar toestemming camera’s aan de voor- en achterzijde van het gehuurde heeft gehangen. (tijdens) het geding in eerste aanleg bij de voorzieningenrechter 3.2 In dit met de dagvaarding van 29 november 2023 ingeleide geding heeft Woningbelang gevorderd -samengevat- dat de voorzieningenrechter uitvoerbaar bij voorraad Bewindvoerder zal veroordelen: primair: i. om het gehuurde te ontruimen; subsidiair: om het gehuurde te ontruimen indien en zodra: a. daarin soft- en/of harddrugs en/of grondstoffen dan wel attributen voor de productie ervan worden aangetroffen, b. zoon [naam 1] en/of (ex)partner [persoon 2] in de gemeentelijke Basis Registratie Personen op het adres van het gehuurde worden ingeschreven en/of toegelaten en/of verblijven, c. in en/of rondom het gehuurde overlast wordt veroorzaakt jegens omwonenden, d. in, rond en/of vanuit het gehuurde meer dan één hond aanwezig is en/of honden worden gefokt, te koop aangeboden en/of verkocht, e. zich aan de buitenzijde van het gehuurde een camera bevindt; primair en subsidiair: om de maandelijks verschuldigde huurpenningen te voldoen vanaf december 2023 tot aan het tijdstip van ontruiming, met wettelijke rente; om op straffe van een dwangsom iedere camera die is aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden; tot betaling van de proceskosten, met wettelijke rente. 3.3 Bij besluit van 7 december 2023 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] beslist dat het gehuurde naar aanleiding van de politiebevindingen op grond van artikel 13b Opiumwet voor de duur van 4 maanden wordt gesloten. Dat besluit vermeldt onder meer: “(…) Overtreding Cocaïne, is een middel welke in Lijst I van de Opiumwet is aangewezen als harddrug. Het produceren, bewerken, verkopen, afleveren, aanwezig hebben en vervaardigen van een middel als bedoeld in Lijst I van de Opiumwet is verboden gesteld in artikel 2 van de Opiumwet. De aangetroffen hoeveelheid harddrugs is aanzienlijk meer dan de wettelijk aangeduide hoeveelheid voor eigen gebruik. Gezien hetgeen door de politie is geconstateerd en aangetroffen is het duidelijk dan wel zeer aannemelijk dat de aangetroffen hoeveelheid drugs als handelsvoorraad werd gebruikt. (…)” 3.4 Na een mondelinge behandeling op 7 december 2023 heeft de voorzieningenrechter bij het beroepen vonnis van 21 december 2023 -kort samengevat- overwogen dat: Woningbelang een voldoende spoedeisend belang heeft bij de vordering tot ontruiming (rov. 4.2); de tekortkoming van [persoon 1] in de nakoming van de uit artikel 6.8 AHV voortvloeiende verplichtingen een gegeven is (rov. 4.3); geen geloof wordt gehecht aan de verklaring van [persoon 1] dat zij niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor de aangetroffen handelshoeveelheden harddrugs (rov. 4.4), maar [persoon 1] zelfs als zij daarvoor niet verantwoordelijk is, de verantwoordelijkheid draagt voor het met haar goedvinden in het gehuurde brengen daarvan (rov. 4.5); Woningbelang groot belang heeft bij het tegengaan van drugsgerelateerde handel uit haar verhuurde woningen en bij haar hiertoe gevoerde zero tolerance beleid (rov. 4.6); voldoende aannemelijk is dat een vordering van Woningbelang tot ontbinding en ontruiming in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen (rov. 4.7); [persoon 1] zonder aan Woningbelang gevraagde toestemming aanpassingen aan het gehuurde heeft uitgevoerd door camera’s aan de voor- en achterzijde ervan aan te brengen en ook in zoverre tekort is geschoten in de nakoming van haar huurdersverplichtingen (rov. 4.11). Op grond daarvan heeft de voorzieningenrechter -kort gezegd- Bewindvoerder uitvoerbaar bij voorraad veroordeeld: I. om het gehuurde per 31 januari 2024 te ontruimen; II. om de maandelijks verschuldigde huurpenningen te voldoen vanaf december 2023 tot aan het tijdstip van ontruiming, met wettelijke rente; III. om iedere camera die is aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden; IV. tot betaling van een dwangsom van € 250,-- voor ieder dag of gedeelte daarvan dat niet aan III is voldaan, tot een maximum van € 5.000,-- is bereikt; V. tot betaling van de proceskosten, met wettelijke rente. (in de aanloop naar) het geding in hoger beroep bij dit hof 3.5 In dit met de dagvaarding van 18 januari 2023 ingeleide hoger beroep formuleert Bewindvoerder vijf grieven. Bewindvoerder concludeert -samengevat- dat het hof uitvoerbaar bij voorraad: het beroepen vonnis zal vernietigen; de toegewezen vorderingen van Woningbelang alsnog zal afwijzen; Woningbelang zal veroordelen tot betaling van de proceskosten in beide instanties. 3.6 Woningbelang weerspreekt de grieven en concludeert -naar de kern genomen- dat het hof uitvoerbaar bij voorraad: Bewindvoerder niet-ontvankelijk zal verklaren; het beroepen vonnis zal bekrachtigen; Bewindvoerder zal veroordelen in de proceskosten, met wettelijke rente. 3.7 Op 6 februari 2024 is het gehuurde ontruimd. 3.8 Bij brief van 12 maart 2024 heeft (de advocaat van) Woningbelang aan (de advocaat van) Bewindvoerder geschreven: “In deze zaak is (…) al medegedeeld dat de huurovereenkomst zekerheidshalve buitengerechtelijk is/wordt ontbonden per de datum van sluiting. Uiteindelijk is (…) door de burgemeester de woonruimte (…) gesloten (…) voor de duur van 4 maanden. Langs deze weg wordt zekerheidshalve nogmaals de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden (…). Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan Woningbelang de huurovereenkomst ontbinden indien één van haar huurwoningen, in casu onderhavige woonruimte, op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten, hetgeen in het onderhavige geschil het geval is (…). In hoger beroep zal de buitengerechtelijke ontbinding als subsidiaire grondslag worden ingebracht in de memorie van antwoord. De primaire grondslag blijft ten opzichte van de eerste aanleg ongewijzigd.” De omvang van het hoger beroep 3.9 Met de in hoger beroep geformuleerde vorderingen en grieven liggen aan het hof ter beslissing voor de op vordering van Woningbelang toegewezen veroordelingen I tot en met V zoals hiervoor bedoeld. Bij gebreke van een daartegen door Woningbelang ingesteld (incidenteel) beroep, is het door de voorzieningenrechter afgewezen deel van die aan Woningbelang toegewezen vorderingen in hoger beroep niet aan de orde. Het hof zal dus beslissen op de hiervoor bedoelde vorderingen I tot en met V van Woningbelang voor zover de voorzieningenrechter deze heeft toegewezen. 3.10 Alleen als het hof uiteindelijk tot een afwijzing mocht komen van vordering I tot ontruiming van het gehuurde per 31 januari 2024, moet het hof door de devolutieve werking van het hoger beroep ook de in eerste aanleg onbehandeld gelaten subsidiaire vordering ii tot een voorwaardelijke ontruiming van rechtswege onderzoeken.

Medisch relevante feiten en stukken hiervoor ontbreken, terwijl ingebrachte stukken waaruit volgt dat [persoon 1] afspraken heeft met medici, hiertoe in ieder geval onvoldoende zijn. Bewindvoerder zegt dat [persoon 1] (niet alleen met haar inwonende meerderjarige zoon [naam 1] , maar) met twee minderjarige kinderen van 5 en 6 jaar het gehuurde bewoont en dat die twee minderjarige kinderen bij ontruiming naar een andere basisschool zullen gaan en dan hun vriendjes en sociale contacten niet meer zullen ontmoeten. Dit is evenwel onvoldoende om te oordelen dat bij ontruiming een onaanvaardbare situatie voor de minderjarige kinderen dreigt, terwijl het door [persoon 1] gestelde gevolg haar als verantwoordelijke ouder bovendien niet van haar gedrag ten aanzien van de in de woning aangetroffen handelshoeveelheid drugs heeft weerhouden. 3.19.3 Daarentegen stelt Woningbelang terecht dat het woonbelang van [persoon 1] en haar minderjarige kinderen wel zwaar weegt, maar dat [persoon 1] als primair verantwoordelijke ouder de ontruiming zelf over hen heeft afgeroepen, terwijl [persoon 1] juist -zeker gezien haar ervaring met de laatste kans overeenkomst vanwege de brandstichting in haar vorige huurwoning- als een gewaarschuwd mens gold, van wie extra zorgvuldigheid had mogen worden verwacht om het gehuurde voor haar en haar minderjarige kinderen te behouden. Verder beroept Woningbelang zich op haar gerechtvaardigd belang om te voorkomen dat haar woningen worden misbruikt voor commerciële of criminele activiteiten, waardoor haar woningen worden onttrokken aan haar doelgroep en waardoor bovendien risico’s ontstaan op gevaarzetting en negatieve uitstraling voor de woonomgeving en voor haar andere omwonende huurders. Woningbelang beroept zich verder op de schaarste van sociale woonruimte, die zij bij vrijkomen ervan wil kunnen toewijzen aan een volgens toewijzingsbeleid daarvoor in aanmerking komende woningzoekende. Woningbelang benadrukt voorts dat zij spoedig wil kunnen optreden op basis van het lik-op-stuk-beleid bij drugs en beroept zich op de precedentwerking ervan. 3.20 Bij al het voorgaande verder in aanmerking nemend dat Woningbelang de bescherming inroept van haarzelf, haar medewerkers en omwonenden tegen gevaarzettend en overlastgevend gedrag, oordeelt het hof het erg waarschijnlijk dat de bodemrechter een vordering van Woningbelang tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen. Het hof betrekt hierbij bovendien dat [persoon 1] de woning in gebruik heeft gekregen op grond van een zogenaamde “Tweede Kans overeenkomst”, zodat haar duidelijk moet zijn geweest wat de gevolgen van een tekortschieten harerzijds daarin zouden zijn. Dat in het algemeen terughoudendheid moet worden betracht bij het uitspreken van een veroordeling tot ontruiming in kort geding, brengt het hof in dit geval niet tot een andere conclusie. Voor zover verder Bewindvoerder ontkent dat [persoon 1] in het gehuurde bedrijfsmatig een hondenfokkerij heeft geëxploiteerd, door de aanwezigheid van die drugs en hondenfokkerij de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd of jarenlang stelselmatig overlast voor omwonenden heeft veroorzaakt en zonder toestemming van Woningbelang camera’s aan de buitenzijde van het gehuurde heeft bevestigd, kan dat aan deze conclusie niet afdoen en hier verder onbesproken blijven. 3.21 Reeds omdat gezien het voorgaande vordering I op de primaire grondslag toewijsbaar is, missen de grieven 2 tot en met 4 van Bewindvoerder doel. Tevens komt het hof hierdoor niet toe aan een beoordeling van de daaraan door Woningbelang ten grondslag gelegde subsidiaire grondslag of van de in eerste aanleg onbehandeld gelaten subsidiaire vordering ii tot voorwaardelijke ontruiming. Nu het hof vordering I tot ontruiming toewijsbaar oordeelt, is ook de daarop voortbouwende vordering II tot huurbetaling tot de ontruimingsdatum toewijsbaar. vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s en vordering IV tot betaling van een dwangsom 3.22 Met grief 5 komt Bewindvoerder op tegen de toewijzing van vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s. Woningbelang legt aan deze vordering ten grondslag dat [persoon 1] -samengevat- tekort is geschoten doordat zij zonder toestemming van Woningbelang wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde heeft aangebracht door camera’s te bevestigen aan de voorzijde en aan de achterzijde van het gehuurde. Woningbelang zegt gegronde redenen te hebben om de camera’s niet toe te staan, onder meer vanwege de daardoor veroorzaakte negatieve uitstraling aan de woonomgeving, het door de geschonden privacy verminderde woongenot van omwonenden en de vermoede plaatsing wegens druggerelateerde activiteiten. 3.23 Bewindvoerder weerspreekt niet voldoende dat [persoon 1] in strijd met artikel 9.1 AHV zonder voorafgaande toestemming van Woningbelang camera’s aan de buitenzijde van het gehuurde heeft bevestigd. Voor zover Bewindvoerder tegenwerpt dat [persoon 1] de camera’s voor haar veiligheid heeft aangebracht, dat de camera’s gericht waren (niet op de percelen van de buren of op de openbare weg, maar) alleen op het gehuurde en op het voorterrein, doet dit aan de tekortkoming van [persoon 1] in de nakoming van die huurdersverplichting als zodanig niet af. Voor zover Bewindvoerder stelt dat Woningbelang [persoon 1] eerder niet is opgetreden tegen andere huurders die zonder vergunning camera’s hebben aangebracht en zij nimmer is aangeschreven over de camera’s, volgt daaruit nog niet -zoals Bewindvoerder kennelijk wil beweren- dat Woningbelang de door [persoon 1] aangebrachte camera’s eerder heeft gedoogd en heeft [persoon 1] dat daaruit ook nog niet mogen begrijpen. Door dit alles treft ook grief 5 van Bewindvoerder geen doel. 3.24 Het voorgaande laat evenwel onverlet dat het hof niet vermag in te zien welk belang Woningbelang bij toewijzing van vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s (nog) heeft. Zelfs daargelaten de vraag of deze vordering tegen Bewindvoerder dan wel [persoon 1] zelf had moeten worden ingesteld, stelt Woningkwartier ook niets waaruit een voldoende belang hierbij kan worden afgeleid. Sinds de op 6 februari 2024 door Woningbelang uitgevoerde ontruiming kan Woningbelang die verwijdering immers zelf bewerkstelligen. Reeds hierom zal het hof vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s (alsnog) afwijzen. 3.25 Waar het hof vordering III zal afwijzen, moet ook de daaraan verbonden vordering IV tot betaling van een dwangsom (alsnog) worden afgewezen. Bovendien is een dwangsom bedoeld als prikkel tot nakoming van een hoofdveroordeling, maar kunnen en mogen Bewindvoerder en/of [persoon 1] zelf sinds de ontruiming niet meer nakomen omdat zij sindsdien geen toegang tot het gehuurde meer hebben. Ook om deze reden zal het hof vordering IV tot betaling van een dwangsom (alsnog) afwijzen. De slotsom 3.26 Het bewijsaanbod van Bewindvoerder wordt gepasseerd, reeds omdat het beperkte kader van dit kort geding zich niet leent voor (nader) feitenonderzoek. 3.27 Alles bij elkaar concludeert het hof dat de grieven doel missen, maar het beroep er toe leidt dat vordering III tot verwijdering van de aan de buitenzijde aangebrachte camera’s en vordering IV tot betaling van een dwangsom (alsnog) zullen worden afgewezen. Dit laat evenwel onverlet dat Bewindvoerder als de overwegend in het ongelijk gestelde partij geldt, als zodanig terecht in de proceskosten van de eerste aanleg is veroordeeld en als zodanig ook in de proceskosten van dit hoger beroep zal worden veroordeeld.