ECLI:NL:GHSHE:2024:2075

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team belastingrecht Meervoudige Belastingkamer Nummers: 22/999 en 22/1000 Uitspraak op het hoger beroep van Stichting [belanghebbende], gevestigd in [vestigingsplaats] , hierna: belanghebbende, tegen de uitspraken van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 12 april 2022, nummers ROE 21/880 en ROE 21/881, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen (BsGW), hierna: de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) beschikkingen gegeven en daarbij de waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 van [adres 1] in [vestigingsplaats] op € 922.000 en van [adres 2] (omvattend 2A t/m 2C) in [plaats 2] op € 2.067.000 vastgesteld. 1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraken op bezwaar gedaan en heeft de vastgestelde waarden gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep in zaak ROE 21/880 ongegrond verklaard en het beroep in zaak ROE 21/881 gegrond verklaard, onder vermindering van de WOZ-waarde naar € 2.000.000. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft in beide zaken een verweerschrift ingediend. 1.5. De zitting heeft plaatsgevonden op 2 februari 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] (gemachtigde) en [taxateur 1] (taxateur), namens belanghebbende, en [heffingsambtenaar] en [taxateur 2] (taxateur), namens de heffingsambtenaar. Op deze zitting zijn de hoger beroepen in beide zaken gelijktijdig, maar niet gevoegd, behandeld. 1.6. Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek in beide zaken gesloten.

2.1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaken. [adres 1] 2.2. [adres 1] is een in 2004 gebouwde woonvoorziening voor mensen met een verstandelijke beperking en is gelegen op een perceel van 771 m2. 2.3. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd van 1 juni 2021, waarin de waarde van [adres 1] per de waardepeildatum door taxateur [taxateur 3] is bepaald op € 922.000. [adres 1] is inpandig opgenomen op 12 juli 2019. In dit taxatierapport zijn voor de waardebepaling kengetallen gebruikt van het archetype N3770000 (Gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer) uit de Taxatiewijzer 2019, deel 9, Verzorging (hierna: de Taxatiewijzer). Uit de kengetallen per 1 januari 2019 blijkt een levensduur en restwaarde voor de ruwbouw van 45 tot 65 jaar respectievelijk 25-35%, voor de afbouw van 25 tot 35 jaar respectievelijk 25-30% en voor de installaties van 10 tot 20 jaar respectievelijk 15-20%. 2.4. Ter nadere onderbouwing van deze restwaarden heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep gewezen op transacties van: - [adres 3] in Simpelveld, verblijf voor verstandelijk gehandicapten, archetype N3740000, bouwjaar 1982, transactiedatum 28 december 2017, verkoopprijs € 172.000, restwaarde 56,73%; - [adres 4] in Heerlen, gezinsvervangend tehuis, archetype N3770000, bouwjaar 1986, transactiedatum 15 april 2019, verkoopprijs € 360.000, restwaarde 20,14% en transactiedatum 10 april 2020, verkoopprijs € 700.000, restwaarde 44,73%;- [adres 5] in Geleen, gezinsvervangend tehuis, archetype N3740000, bouwjaar 1980, transactiedatum 24 februari 2022, verkoopprijs € 777.777, restwaarde 40,40%. 2.5. De heffingsambtenaar heeft voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties het midden van de bandbreedte van de Taxatiewijzer gevolgd (respectievelijk 30, 25 en 17%). Voor de onderdelen ruwbouw en afbouw is aangesloten bij de gemiddelde levensduur van 55 en 30 jaar uit de Taxatiewijzer. Omdat [adres 1] op de waardepeildatum 15 jaar oud was, is de levensduur van die onderdelen niet verlengd. Voor de installaties is uitgegaan van een levensduur van 20 jaar, hetgeen, uitgaande van de gemiddelde levensduur van 15 jaar, neerkomt op een verlenging met 5 jaar. Aan voormelde inschatting van de levensduur ligt de inpandige opname van 12 juli 2019 ten grondslag, op grond waarvan is geconcludeerd dat het onderhoudsniveau en de kwaliteit van [adres 1] ‘voldoende’ zijn. 2.6. De heffingsambtenaar heeft vanwege excessieve gebruikskosten (als gevolg van uitstel van het vervangen van de liftinstallatie) een correctie voor functionele veroudering van 2% toegepast. 2.7. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd van [A BV] van 23 mei 2022, waarin de waarde van [adres 1] per de waardepeildatum door taxateurs [taxateur 1] en [taxateur 4] is bepaald op € 760.000 na een uitwendige opname op 10 augustus 2020. De volgende tabel geldt ter onderbouwing van de waarde van belanghebbende: 2.8. Ter onderbouwing van belanghebbendes restwaarde(n) van 7,5% zijn transactiecijfers van 11 andere gezinsvervangende tehuizen geanalyseerd. Dit betreft [adres 3] in Simpelveld, een onbekend adres in Haarlem, [adres 6] in Almelo, [adres 4] in Heerlen, een onbekend adres in Berkelland, [adres 7] in Schiedam, [adres 8] in Oosterhout, [adres 9] in Bergen op Zoom, [adres 10] in Overloon, een onbekend adres in Delft en een onbekend adres in Rotterdam. 2.9. Belanghebbende heeft geen verlenging van de levensduur en geen correctie voor functionele veroudering toegepast. [adres 2] 2.10. [adres 2] is een in 1982 gebouwde woonvoorziening met een bruto vloeroppervlakte van 3.272 m2 en is gelegen op een perceel van 11.769 m2. 2.11. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd van 1 juni 2021, waarin de waarde van [adres 2] per de waardepeildatum door taxateur [taxateur 3] is bepaald op € 2.067.000. [adres 2] is inpandig opgenomen op 11 juli 2019. 2.12. In dit taxatierapport zijn voor de waardebepaling kengetallen gebruikt van het archetype N5140000 (Verzorgingshuis, 1966 t/m 1985) uit de Taxatiewijzer 2019, deel 9, Verzorging (hierna: de Taxatiewijzer). Ter zitting van het hof heeft de heffingsambtenaar bevestigd dat van dit archetype moet worden uitgegaan, ondanks dat in het verweerschrift in hoger beroep een ander archetype is vermeld. Uit de kengetallen van het archetype N5140000 per 1 januari 2019 blijkt een levensduur en restwaarde voor de ruwbouw van 45 tot 65 jaar en 25-35%, voor de afbouw van 20 tot 30 jaar en 20-30% en voor de installaties van 10 tot 20 jaar en 15-20%. Ter nadere onderbouwing van deze restwaarden heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep gewezen op transacties van: - [adres 3] in Simpelveld, verblijf voor verstandelijk gehandicapten, bouwjaar 1982, transactiedatum 28 december 2017, verkoopprijs € 172.000, restwaarde 56,73%; - [adres 4] in Heerlen, gezinsvervangend tehuis, bouwjaar 1986, transactiedatum 15 april 2019, verkoopprijs € 360.000, restwaarde 20,14% en transactiedatum 10 april 2020, verkoopprijs € 700.000, restwaarde 44,73%;- [adres 5] in Geleen, gezinsvervangend tehuis, bouwjaar 1980, transactiedatum 24 februari 2022, verkoopprijs € 777.777, restwaarde 40,40%. 2.13. De heffingsambtenaar heeft voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties het midden van de bandbreedte van de Taxatiewijzer gevolgd (respectievelijk 30, 25 en 17%). Voor het onderdeel ruwbouw is aangesloten bij de gemiddelde levensduur van 55 jaar uit de Taxatiewijzer. Omdat [adres 2] op de waardepeildatum 37 jaar oud was, is de levensduur van dit onderdeel niet verlengd. Dat is anders voor de onderdelen afbouw en installaties, waarvan de levensduur, die volgens de Taxatiewijzer gemiddeld respectievelijk 25 en 15 jaar bedraagt, is verlengd tot 42 jaar. Aan voormelde inschatting van de levensduur ligt de inpandige opname van 11 juli 2019 ten grondslag. Op grond hiervan heeft de taxateur geconcludeerd dat het onderhoudsniveau en de kwaliteit ‘voldoende’ zijn. De taxateur heeft daarbij betrokken dat in 2005 HR++ glas is geplaatst en in 2019 de liftmotor is vervangen en plafonds en verlichting zijn gerenoveerd. 2.14. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd van [A BV] van 23 mei 2022, waarin de waarde van [adres 2] per de waardepeildatum door taxateurs [taxateur 1] en [taxateur 4] is bepaald op € 1.390.000 na een uitwendige opname op 23 mei 2022. De volgende tabel geldt ter onderbouwing van de waarde van belanghebbende: 2.15. Ter onderbouwing van belanghebbendes restwaarde(n) van 7,5% is hetzelfde aangevoerd als vermeld onder 2.8. 2.16. Belanghebbende heeft geen verlenging van de levensduur toegepast. 2.17. De rechtbank heeft het beroep inzake [adres 2] gegrond verklaard, omdat de heffingsambtenaar, naar het oordeel van de rechtbank, de verlenging van de levensduur voor de onderdelen afbouw en installaties onvoldoende heeft onderbouwd. Omdat geen van beide partijen zijn WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt, heeft de rechtbank de waarde vervolgens zelf in goede justitie vastgesteld op € 2.000.000. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 360 aan belanghebbende te vergoeden en heeft de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten wegens rechtsbijstand tot een bedrag van € 3.241,50 en wegens deskundigenkosten tot een bedrag van in totaal € 30 (exclusief btw).

3.1. In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde van [adres 1] en [adres 2] per de waardepeildatum. Het geschil spitst zich toe op de restwaardeberekening. 3.2. Tijdens het onderzoek ter zitting heeft belanghebbende het geschil uitdrukkelijk en ondubbelzinnig beperkt tot de hoogte van de restwaarden. Nu niet aannemelijk is dat aan de beperking van het geschil een onjuist juridisch uitgangspunt ten grondslag ligt sluit het hof zich daarbij aan. 3.3. Belanghebbende concludeert tot een gegrond hoger beroep en verlaging van de WOZ-waarden naar een bedrag van € 760.000 voor [adres 1] en een bedrag van € 1.390.000 voor [adres 2] . De heffingsambtenaar concludeert tot een ongegrond hoger beroep en bevestiging van de uitspraken van de rechtbank. 4Gronden Ten aanzien van het geschil Gecorrigeerde vervangingswaarde 4.1. Ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient bepaald op de vervangingswaarde als dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economisch verkeer. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met: - de aard en de bestemming van de zaak; - de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. 4.2. De vervangingswaarde wordt berekend door bij de waarde van de grond, de waarde van de opstal van de onroerende zaak op te tellen. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. 4.3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het hof sluit zich aan bij dit standpunt van partijen, waarvan niet is gebleken dat het onjuist is. De heffingsambtenaar heeft daarbij de Taxatiewijzer, archetype N3770000 (voor [adres 1] ) en N5140000 (voor [adres 2] ) tot uitgangspunt genomen. Belanghebbende heeft (in ieder geval) voor het onderdeel restwaarden bestreden dat de Taxatiewijzer tot uitgangspunt kan worden genomen. Bewijslast 4.4. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld; bij de beoordeling hiervan dient ook acht te worden geslagen op hetgeen belanghebbende heeft gesteld. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan deze bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Restwaarde(n) 4.5. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van te hoge restwaarden. 4.6. Ter zitting van het hof heeft belanghebbende aangegeven dat niet in geschil is dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde archetypen uit de Taxatiewijzer als uitgangspunt mogen dienen, maar dat hij uitdrukkelijk het onderdeel restwaarden niet accepteert. Het hof stelt daarom vast dat beide partijen de Taxatiewijzer, archetype N3770000 ( [adres 1] ) en N5140000 ( [adres 2] ) tot uitgangspunt nemen. 4.7. De partij die voor de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde wil afwijken van de richtsnoeren van de Taxatiewijzer draagt de bewijslast om een dergelijke afwijking aannemelijk te maken. Voor de onderhavige zaak betekent dit dat de heffingsambtenaar mocht uitgaan van (de gemiddelden van) de restwaarden zoals opgenomen in de Taxatiewijzer en dat belanghebbende de gronden voor afwijking van de Taxatiewijzer moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. 4.8. De heffingsambtenaar heeft met betrekking tot de restwaarden van de ruwbouw, afbouw en installaties percentages gebruikt die blijven binnen de bandbreedtes van de archetypen. Hij heeft de restwaarden nader onderbouwd met verkoopgegevens van de [adres 3] in Simpelveld, de [adres 4] in Heerlen en de [adres 5] in Geleen . Daaruit volgen restwaarden van 56,73%, 20,14%, 44,73% en 40,40%. Die percentages laten, aldus de heffingsambtenaar, zien dat hij niet uitgaat van te hoge restwaarden. 4.9. Belanghebbende heeft de geschiktheid van deze vergelijkingsobjecten betwist omdat die objecten nog niet het einde van hun levensduur hebben bereikt bij verkoop, het zijn dus geen verkopen van objecten op de restwaarde, maar het gaat om de dagwaarde van deze objecten gedurende de levensduur. Verder heeft de taxateur van belanghebbende tijdens het onderzoek op de zitting nader toegelicht dat de wijze waarop de restwaardepercentages door de VNG worden bepaald volgens hem onjuist is. Hij heeft betoogd dat die percentages tot stand komen aan de hand van analyses van alle landelijke transacties van vergelijkbare onroerende zaken. Daarbij heeft hij aangegeven dat in die analyse echter niet alleen de verkoopcijfers van onroerende zaken zijn opgenomen die hun levensduur al hebben bereikt, maar ook die van onroerende zaken waarbij dat nog niet het geval is. De taxateur van belanghebbende betoogt dat in die gevallen wordt uitgegaan van de dagwaarde van de onroerende zaken en niet van de restwaarde. Dat betekent volgens de taxateur dat een dergelijke analyse van de restwaarden en de percentages die daaruit volgen niet juist zijn. Belanghebbende verdedigt op basis van zijn berekeningen een restwaarde percentage van 7,5%. Ter onderbouwing daarvan legt hij een twaalftal berekeningen over van verkochte gezinsvervangende tehuizen waarin de berekende restwaarde percentages op 11 tot 0 uitkomen. 4.10. In het algemene deel van de Taxatiewijzer voor 1 januari 2019 is het volgende opgenomen over de restwaarde: ‘Inschatting van de restwaarde en levensduur bij een jaarlijkse waardebepalingBij de taxaties in het kader van de Wet WOZ, moeten de resterende levensduur en de restwaarde van een object bij iedere herwaardering worden ingeschat. Daarbij wordt allereerst naar de gemiddelde restwaarde en gebruiksduur van vergelijkbare objecten gekeken. Op basis van deze ervaringscijfers zijn de kengetallen in de taxatiewijzers opgesteld, die het uitgangpunt vormen voor de restwaarde en de resterende levensduur van het te taxeren object. Vervolgens moet worden beoordeeld of het te taxeren object afwijkt van de gemiddelde objecten die de basis hebben gevormd voor de kengetallen en of er andere omstandigheden zijn die er toe leiden dat de resterende levensduur of de restwaarde afwijkt van de kengetallen. Gezien het objectieve karakter van de WOZ-waarde, is in de verschillende taxatiewijzers per type object een inschatting gegeven van de beoogde gebruiksperiode en een inschatting van de restwaarde. Deze kengetallen zijn gebaseerd op objectieve, landelijke cijfers en vormen daarmee de basis voor de objectieve taxatie.’ 4.11. Deze uitgangspunten acht het hof juist. Maar deze sluiten niet uit dat bij het vaststellen van die landelijke cijfers is gehandeld zoals de taxateur van belanghebbende op zitting heeft betoogd. In de Taxatiewijzer is immers niet uiteengezet hoe specifieke landelijke kengetallen tot stand komen nu voor buitenstaanders niet zichtbaar is welke data er zijn gebruikt en hoe deze zijn omgezet in deze kengetallen.

Het hof: - verklaart de hoger beroepen gegrond; - vernietigt de uitspraken van de rechtbank; - verklaart de bij de rechtbank ingestelde beroepen gegrond; - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van [adres 1] tot € 875.000; - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van [adres 2] tot € 1.900.000; - bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van de hoger beroepen bij het hof van € 1.096 (tweemaal € 548) en beroepen bij de rechtbank van € 720 (tweemaal € 360) vergoedt, in totaal € 1.816, onder verrekening van het reeds terugbetaalde bedrag aan griffierecht voor de beroepsfase in zaak ROE 21/881; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van bezwaar en de kosten van het geding bij de rechtbank en het hof van € 8.951 in verband met kosten van rechtsbijstand, en € 1.586,80 in verband met deskundigenkosten, in totaal € 10.537,80, onder verrekening van het reeds uitbetaalde bedrag aan proceskostenvergoeding voor de beroepsfase in zaak ROE 21/881. De uitspraak is gedaan door P. Fortuin, voorzitter, T.A. Gladpootjes en E.P.A. Brakeboer, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, als griffier.

Griffier, Raadsheer, K.M.J. van der Vorst T.A. Gladpootjes Wegens verhindering van de voorzitter is deze uitspraak ondertekend door T.A. Gladpootjes en de griffier. Het aanwenden van een rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten. Artikel 4, lid 2, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671. Vgl. HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316. Zie ook hof ’s-Hertogenbosch, 21 februari 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:518. Zie HR 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, waarin is geoordeeld dat in afwijking van de bijlage bij het Bpb de waarde per punt in WOZ-zaken in beroep en hoger beroep op € 875 (tarief 2024) moet worden vastgesteld. Zie ook HR 14 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1442. Zie hof ’s-Hertogenbosch 29 november 2018, ECLI: NL:GHSHE:2018:5013 en hof ’s-Hertogenbosch 6 december 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:4070, r.o. 4.24. 1 punt voor het beroepschrift en 1,5 punt voor het verschijnen ter zitting en nadere zitting. 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting. 1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting. Voor beide taxatierapporten was nog geen vergoeding toegekend door de rechtbank. Tweemaal € 2.725,50 en tweemaal € 1.750. € 30 + € 30 + € 1.526,80.

Belanghebbende heeft gesteld dat bij het tot stand komen van de kengetallen ter bepaling van de restwaarden ook rekening wordt gehouden met de dagwaarde van panden die nog niet het einde van hun levensduur hebben bereikt en daarom ook niet met hun restwaarde. De heffingsambtenaar heeft de stelling van belanghebbende niet weersproken. Dit terwijl van de heffingsambtenaar kan worden verlangd, nu hij zich beroept op de Taxatiewijzer, dat hij inzicht geeft in de bij de totstandkoming van de Taxatiewijzer gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames, omdat anders belanghebbende zich geconfronteerd ziet met een black box, waartegen zij zich niet kan verweren. 4.12. Het hof is van oordeel dat de restwaarden moeten zijn gebaseerd op verkoopcijfers van panden die wel het einde van hun levensduur hebben bereikt. Wanneer dergelijke verkoopcijfers niet of niet voldoende voor handen zijn, is het hof van oordeel dat inzichtelijk moet worden gemaakt hoe bij verkoopcijfers van panden die hun levensduur nog niet hebben bereikt rekening wordt gehouden met deze omstandigheid. De heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat hij mag uitgaan van de percentages uit de Taxatiewijzer, maar hij heeft (dus) niet bestreden dat ter bepaling van de restwaarden in de Taxatiewijzer ook rekening wordt gehouden met panden die het einde van hun levensduur nog niet hebben bereikt. Voorts heeft de heffingsambtenaar op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat en op welke wijze met die omstandigheid rekening wordt gehouden. Dit betekent dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat op dit punt de Taxatiewijzer niet kan worden gevolgd. 4.13. Wat de door de heffingsambtenaar aangevoerde objecten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] betekenen voor de door de heffingsambtenaar in hoger beroep overgelegde restwaardeberekeningen van de vergelijkingsobjecten en hoe deze zich verhouden tot de restwaarden in de Taxatiewijzer, is niet duidelijk geworden. De enkele verwijzing naar de door de heffingsambtenaar overgelegde berekeningen van de restwaarden acht het hof, in het kader van het door belanghebbende gestelde, onvoldoende. Dit betekent dat de heffingsambtenaar ook met de verwijzing naar de vier transacties, niet aan de op de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. 4.15. Vervolgens komt het hof toe aan de vraag of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarden juist zijn. 4.16. Belanghebbende heeft de door haar verdedigde waarden onderbouwd met taxatierapporten. De taxateur is daarbij uitgegaan van een restwaarde van 7,5%. Dit percentage is tot stand gekomen aan de hand van een twaalftal door de taxateur geselecteerde transacties, waaronder transacties waarbij de taxateur voor elk van de onroerende zaken op zeer lage percentages (tot op 0%) voor restwaarden uitkomt. Het hof kan de keuze voor juist deze transacties niet controleren en ook overigens de berekeningen niet volgen. Het is immers niet duidelijk geworden hoe belanghebbende telkens op de door haar gehanteerde restwaardepercentages uitkomt. Dit leidt ertoe dat het hof belanghebbendes taxatie niet zal volgen en belanghebbende de door haar verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 4.17. Het hof stelt de waarde van de onroerende zaken per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 875.000 ( [adres 1] ) en € 1.900.000 ( [adres 2] ). Tussenconclusie 4.18. De slotsom is dat de hoger beroepen gegrond zijn. Ten aanzien van het griffierecht 4.19. De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij het hof betaalde griffierecht van 2 maal € 548 te vergoeden, omdat de uitspraken van de rechtbank worden vernietigd. De heffingsambtenaar dient verder aan belanghebbende het bij de rechtbank betaalde griffierecht van € 360 in zaak ROE 21/880 te vergoeden, omdat het beroep in die zaak alsnog gegrond wordt verklaard. Ten aanzien van de proceskosten Bezwaar en beroep 4.20. Ten aanzien van de vergoeding van de kosten in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep, geldt het volgende. 4.21. In zaak ROE 21/880, waarin het beroep ongegrond is verklaard, is door de rechtbank geen vergoeding toegekend. 4.22. In zaak ROE 21/881, waarin het beroep gegrond is verklaard, heeft de rechtbank een vergoeding van de kosten van bezwaar en beroep (in verband met verleende rechtsbijstand) toegekend, waarbij voor de beroepsfase met een verkeerde waarde per punt (€ 541) en een verkeerde factor (1,5) is gerekend. De totaal toegekende vergoeding bedroeg € 3.241,50. De kosten van de aanwezigheid van de taxateur op zitting heeft de rechtbank in die zaak bepaald op € 30 (exclusief btw). 4.23. Het hof stelt de tegemoetkoming voor de beroepsfase in zaak ROE 21/880 vast op 2,5 (punten) x € 875 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 2.187,50. Het hof stelt de tegemoetkoming voor de bezwaarfase in zaak ROE 21/880 vast op 2 (punten)x € 269 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 538. De totale tegemoetkoming voor de bezwaar- beroepsfase is € 2.725,50. 4.24. Het hof stelt deze tegemoetkoming in zaak ROE 21/881 ook vast op € 2.725,50 en corrigeert daarmee het eerder door de rechtbank toegekende bedrag van € 3.241,50. De kosten van de aanwezigheid van de taxateur op zitting heeft de rechtbank in die zaak bepaald op € 30 (exclusief btw); de in verband daarmee toegekende vergoeding laat het hof in stand. Hoger beroep 4.25. Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van de hoger beroepen bij het hof, omdat de ingestelde hoger beroepen gegrond zijn. 4.26. Het hof stelt de tegemoetkoming in verband met kosten van rechtsbijstand vast op 2 (punten) x € 875 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.750 per zaak. Opmerking verdient dat op dit punt de per 1 januari 2024 in werking getreden Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm nog niet van toepassing is. Het bedrag van de vergoeding voor griffierecht en proceskosten dient op grond van het per 1 januari 2024 onmiddellijk in werking getreden artikel 30a, lid 4, van de Wet WOZ echter wel op een op naam van belanghebbende staande bankrekening te worden uitbetaald. 4.27. Het hof stelt de tegemoetkoming in verband met deskundigenkosten vast op € 1.526,80, namelijk € 1.200 (voor 2 taxatierapporten) + € 120 (tijd voor het bijwonen van de zitting door de taxateur van de 2 zaken) + € 180 (reistijd taxateur) + € 26,80 (reiskosten taxateur).