ECLI:NL:GHSHE:2024:1856
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.323.572/01
arrest van 4 juni 2024
in de zaak van
1 [appellant 1] ,wonende te [woonplaats] ,
2. [appellant 2] ,wonende te [woonplaats] ,
appellanten in principaal hoger beroep,
geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,
hierna gezamenlijk aan te duiden als VEB (vrouwelijk enkelvoud),
advocaat: mr. A.C. van Schaick te Tilburg,
tegen
Vereniging Onderwijshuisvesting Voortgezet Onderwijs Breda in coöperatief verband (U.A.),
gevestigd te Breda,
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellante in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als VO,
advocaat: mr. L.H.A.M. Andriessen te Breda,
op het bij exploot van dagvaarding van 16 februari 2023 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 20 juli 2022 en 23 november 2022, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen VEB als eiseres en VO als gedaagde.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met producties;
de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met producties;
de mondelinge behandeling, waarbij beide partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd;
de bij brief van 13 maart 2024 door VEB toegezonden producties, die zij bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovengenoemde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3tot en met 6. De beoordeling
Kern van de zaak
Dit geding vormt de procedure waarin de schade wordt begroot die voortvloeit uit onrechtmatig handelen van VO, dat is vastgesteld in een eerder arrest van dit hof van 22 januari 2019. In het huidige arrest wordt uitgelegd wat de reikwijdte is van de onrechtmatige gedragingen van VO en wordt beoordeeld welke schadeposten VO aan VEB dient te vergoeden. Kort samengevat gaat het om het volgende.
In het verleden heeft (de rechtsvoorganger van) VEB een als tijdelijk bedoeld schoolgebouw geplaatst op grond van VO en dit gebouw verhuurd aan ISB. VO heeft zich er vervolgens op een bepaald moment op beroepen dat zij eigenaar was geworden van het schoolgebouw en ook dat zij als verhuurder moest worden beschouwd. In bovengenoemd eerdere arrest van dit hof is geoordeeld dat VO inderdaad door natrekking eigenaar is geworden van het schoolgebouw. Eerder was al komen vast te staan dat VO zich in elk geval ten onrechte óók als verhuurder was gaan gedragen. VO heeft door te handelen zoals zij heeft gedaan, onvoldoende rekening gehouden met de belangen van VEB als opvolgend verhuurder van het schoolgebouw. Het hof handhaaft de toewijzing door de rechtbank van de vorderingen inzake de gemiste huurinkomsten over de periode tussen 1 september 2016 en 1 januari 2019 en inzake bepaalde proceskosten die VEB heeft moeten maken. In aanvulling daarop wijst het hof ook vergoeding toe van gederfde huurinkomsten uit exploitatie van het schoolgebouw na 1 januari 2019. Wel brengt het hof op het bedrag dat VEB hiervoor vordert, 80% in mindering wegens eigen schuld van VEB. VEB heeft namelijk ten onrechte aanbiedingen van VO dat VEB het schoolgebouw alsnog mocht demonteren, afgehouden in plaats van te onderzoeken of hierover overeenstemming kon worden bereikt. Verder oordeelt het hof dat VO eveneens de kosten van het in opdracht van VEB opgestelde BDO-rapport over de schade dient te vergoeden.
in principaal en incidenteel hoger beroep
3.1. Deze schadestaatprocedure is een vervolg op het arrest in de hoofdprocedure dat door het gerechtshof ’s-Hertogenbosch op 22 januari 2019 is gewezen (ECLI:NL:GHSHE:2019:173, hierna: het arrest in de hoofdprocedure).
4.1. In de onderhavige schadestaatprocedure vorderde VEB bij de rechtbank, samengevat, veroordeling van VO tot betaling aan VEB van:
I. een bedrag van € 6.705.375,--, te vermeerderen met de wettelijke rente;
II. een bedrag van € 712.700,--, te vermeerderen met de wettelijke rente;
III. een bedrag van € 136.264,86, te vermeerderen met de wettelijke rente;
IV. een bedrag van € 25.840,-, te vermeerderen met de wettelijke rente;
V. de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente;
VI. de na dit vonnis ontstane kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
VII. de kosten van beslaglegging van € 1.439,67, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente.
4.2. VO heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
4.3.1. In het tussenvonnis van 21 juli 2021 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast.
4.3.2. In het bestreden tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat de gevorderde schadevergoeding door het verlies van het schoolgebouw en de daarmee samenhangende exploitatiemogelijkheden zal worden afgewezen. Verder heeft de rechtbank geoordeeld dat voor vergoeding in aanmerking komt de post gemiste huurinkomsten van ISB (periode 1 september 2016 tot 1 januari 2019), door de rechtbank begroot op € 696.799,--. De rechtbank heeft daarnaast geoordeeld dat de vordering in verband met de kosten van het rapport van BDO van € 25.840,-- zal worden afgewezen. Voorts heeft de rechtbank overwogen dat de schade van VEB bestaande in de voor haar rekening gebleven kosten van de procedures tegen ISB, in zodanig verband staat met de onrechtmatige gedragingen van VO, dat deze schade aan VO als een gevolg van die onrechtmatige gedragingen kan worden toegerekend. Het gaat daarbij om de kosten van de procedures die gemoeid zijn geweest met de inning van de huurpenningen en de gebruiksvergoeding. De kosten van de procedures over ontruiming van het schoolgebouw en over de staking van de sloopwerkzaamheden aan het schoolgebouw, heeft de rechtbank voor rekening van VEB gelaten. De rechtbank heeft vijf procedures genoemd waarvan de kosten voor vergoeding in aanmerking komen. Vervolgens is VEB in de gelegenheid gesteld om zich er over uit te laten welke juridische kosten uit het overzicht van productie 7 bij dagvaarding betrekking hebben op die vijf procedures.
4.3.3. In het bestreden eindvonnis heeft de rechtbank, samengevat, VO veroordeeld tot betaling aan VEB van:
een schadevergoeding van € 696.799,--,
een schadevergoeding van € 55.698,71, en
de beslagkosten van € 1.439,67,
alle drie deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente.
Daarnaast is VO in de proceskosten veroordeeld.
5.1. VEB heeft in principaal hoger beroep twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot, samengevat, het vernietigen van de bestreden vonnissen voor zover daarbij de schadevergoedingsvordering van VEB is afgewezen. Ook heeft zij geconcludeerd tot het alsnog veroordelen van VO om aan VEB ook te vergoeden:
een bedrag van € 6.705.375,-- althans een zodanig bedrag als het hof in goede justitie zal bepalen, te vermeerderen met wettelijke rente,
een bedrag van € 25.840,-- althans een zodanig bedrag als het hof in goede justitie zal bepalen, te vermeerderen met wettelijke rente.
5.2. VO heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd tot, samengevat, bekrachtiging van de bestreden vonnissen voor wat betreft de afgewezen vorderingen.
5.3. In incidenteel hoger beroep heeft VO vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot, samengevat, vernietiging van de bestreden vonnissen en afwijzing van alle vorderingen van VEB. Daarnaast heeft VO geconcludeerd tot veroordeling van VEB om het door VO naar aanleiding van het bestreden eindvonnis betaalde bedrag van € 822.656,84 terug te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente.
5.4. VEB heeft in incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen op de punten waarop zij in het incidentele appel door VO worden bestreden.
Verdere inhoudelijke beoordeling
6.1.1. Met de grieven in het principaal en incidenteel hoger beroep is het geschil over de schadevorderingen van VEB in bijna volle omvang aan het hof voorgelegd. Het hof zal overgaan tot het gezamenlijk behandelen van de grieven.
3.2.1. In r.o. 2.1. tot en met 2.21. van het bestreden tussenvonnis heeft de rechtbank feiten vastgesteld. Deze feiten, voor zover relevant en niet betwist, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Verder staan nog enkele andere feiten (als gesteld en onvoldoende betwist) tussen partijen vast. Hieronder volgt een overzicht.
3.2.2. VO voorziet in de huisvesting van haar leden. De Stichting tot bevordering van Internationaal Onderwijs in Zuidwest Nederland (hierna: ISB) is lid van VO.
3.2.3. VO is eigenaar van het perceel [adres] te [plaats] (hierna: het perceel) en de op dit perceel staande gebouwen van het Mencia de Mendoza Lyceum (hierna: het lyceum). ISB wilde op het sportterrein van het lyceum tijdelijke huisvesting realiseren voor een internationale school. VO heeft ISB daarvoor toestemming gegeven. [persoon A] (hierna: [persoon A] ) heeft ISB vertegenwoordigd bij het sluiten van de hierna te noemen huurovereenkomst. Vanaf 11 juli 2011 was [persoon A] bestuurder van ISB. Vanaf 2 oktober 2013 was [persoon A] tevens bestuurder van VO.
3.2.4. In opdracht van ISB heeft [---] Systeembouw [[]] B.V (hierna: VSU) in 2011 op het perceel een schoolgebouw (hierna: het schoolgebouw) gerealiseerd.
3.2.5. VSU heeft het schoolgebouw bij huurovereenkomst van 6 juli 2011 verhuurd aan ISB. In de huurovereenkomst tussen VSU en ISB (productie 15 bij akte van VEB van 16 maart 2022, hierna: de huurovereenkomst) is onder meer opgenomen:
dat het gehuurde semipermanente huisvesting betreft, gelegen op het voormalig sport/gymterrein van het lyceum, bestaande uit ca 1800 m2 verdeeld over twee bouwlagen,
dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar, ingaand op 31 augustus 2011 en lopend tot en met 31 augustus 2016, en daarna wordt voortgezet met aansluitende perioden van telkens één jaar,
dat de huurprijs op jaarbasis € 277.667,00 (excl. btw) bedraagt,
in artikel 8.0: “Als eenmalige kosten bij huur zal verhuurder aan huurder in rekening brengen de aan- en afvoerkosten. De aanvoerkosten (€ 148.000,00 excl. btw) zullen separaat worden gefactureerd op het moment van oplevering en/of in gebruikname. De afvoerkosten (€ 60.000 excl. btw) zullen separaat worden gefactureerd na beëindiging huurovereenkomst. Tevens zijn huurder en verhuurder overeengekomen dat op verzoek van huurder, de verhuurder de rentecomponent over de restwaarde (€ 60.000,00 excl. btw) en bouwrentecomponent (€ 16.313,00 excl. btw) voorafgaande aan de huur, separaat factureert.”
3.2.6. In een document van 3 april 2013, getiteld “OVEREENKOMST VAN KOOP” (productie 29 bij brief van de zijde van VO van 1 april 2022, hierna: de koopovereenkomst) is vermeld dat aan de ene kant VSU als verkoper sub 1a, Deteck Nederland BV als verkoper sub 1b en Holding [---] Systeembouw Uden BV als verkoper sub 1c en aan de andere kant [persoon B] als koper sub 2a en [persoon C] als koper sub 2b (deze laatste twee personen samen ook aangeduid als [---] Education Buildings of afgekort VEB), een koopovereenkomst hebben gesloten. Artikel 1 van de koopovereenkomst luidt:
“Verkopers hebben verkocht aan kopers 14 roerende zaken, te weten 14 tijdelijke schoolgebouwen en kinderopvangverblijven als vermeld op bijlage 1 met projectnummers en adressen [waaronder het perceel: toevoeging hof], met de daarop rustende rechtsverhoudingen, te weten huurcontracten. Deze 14 verkochte roerende zaken zijn namelijk verhuurd aan de desbetreffende (school)besturen door verkoper 1a (...). Op grond van het bepaalde in artikel 7:226 BW (koop breekt geen huur) gaan door de onderhavige verkoop en overdracht de rechten en verplichtingen van verkoper sub 1a als verhuurder over op kopers als nieuwe verkrijgers van de roerende zaken.”
3.2.7. Bij brief van 4 april 2013 heeft VSU haar huurders, onder wie ISB, laten weten dat zij met terugwerkende kracht met ingang van 1 januari 2013 de verhuurde gebouwen en de daaraan verbonden huurcontracten heeft ondergebracht bij VEB. ISB heeft vanaf april 2013 de huur voor het schoolgebouw aan VEB betaald.
3.2.8. ISB heeft, met de (onder voorwaarden gegeven) toestemming van VEB, een aanbouw aan het schoolgebouw gerealiseerd.
3.2.9. Op 11 november 2014 is VSU in staat van faillissement verklaard.
3.2.10. VO heeft zich korte tijd later op het standpunt gesteld dat zij door natrekking eigenaar is geworden van het schoolgebouw.
3.2.11. Vanaf maart 2015 heeft ISB de betaling van de huur aan VEB opgeschort onder verwijzing naar artikel 6:37 BW.
3.2.12. VO heeft bij brief van 19 maart 2015 en onder verwijzing naar een bespreking van 25 februari 2015, ISB gesommeerd om de afdracht van huurpenningen aan VEB onmiddellijk te staken. Als reden vermeldde zij dat niet VEB maar VO eigenaresse was van het schoolgebouw. Bij brief van 21 april 2015 heeft VO aan ISB meegedeeld dat alle betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst uitsluitend bevrijdend aan VO betaald kunnen worden.
3.2.13. VEB heeft in kort geding betaling van de huurpenningen door ISB gevorderd. De vordering is bij vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 23 juli 2015 afgewezen.
3.2.14. Bij brief van 27 augustus 2015 heeft ISB de huurovereenkomst opgezegd. De huurovereenkomst is hierdoor op 31 augustus 2016 geëindigd.
3.2.15. ISB is het schoolgebouw na 31 augustus 2016 blijven gebruiken. ISB heeft als huurder met ingang van 1 september 2016 een huurovereenkomst gesloten met VO als verhuurder van het schoolgebouw, voor een huurprijs van afgerond € 10.000,-- per jaar.
3.2.16. In de loop van 2018 is op het terrein van het lyceum een nieuw, permanent schoolgebouw gerealiseerd voor de huisvesting van ISB. ISB heeft dit nieuwe gebouw omstreeks de jaarwisseling 2018/2019 betrokken.
3.2.17. In januari 2019 is het (oude) schoolgebouw in opdracht van VO gesloopt.
3.2.18. Vanaf 2016 is een reeks van procedures gevoerd tussen partijen (en derden), waaronder de procedure genoemd in r.o. 3.2.13. Voor de beoordeling van de vorderingen zijn de volgende procedures van belang.
A) VO heeft in een bodemprocedure met VEB als wederpartij gevorderd te verklaren voor recht: dat VO door natrekking eigenaar is geworden van het semipermanente schoolgebouw en dat ingevolge deze natrekking alle rechten en verplichtingen van de verhuurder uit hoofde van de op 6 juli 2011 tussen VSU als verhuurder en ISB als huurder gesloten huurovereenkomst per 31 augustus 2011 zijn overgegaan op VO. VEB heeft bij voorwaardelijke eis in reconventie - voor het geval de rechtbank van oordeel zou zijn dat sprake is van natrekking - een verklaring voor recht gevorderd dat VO onrechtmatig heeft gehandeld jegens VEB en verplicht is tot betaling van de door VEB geleden en nog te lijden schade. Ter bepaling van de schade heeft VEB verwijzing naar de schadestaat gevorderd.
(i) Bij eindvonnis van 25 januari 2017 heeft de rechtbank de vordering van VO in conventie afgewezen, waardoor de rechtbank niet is toegekomen aan de eis van VEB in voorwaardelijke reconventie.
(ii) Het door VO ingestelde hoger beroep heeft geleid tot het arrest in de hoofdprocedure (zie r.o. 3.1.).
Daarbij heeft het hof het eindvonnis van 25 januari 2017 vernietigd en in conventie voor recht verklaard dat VO door natrekking eigenaar is geworden van het semipermanente schoolgebouw. Het hof heeft in reconventie voor recht verklaard dat VO verplicht is tot betaling van de door VEB geleden en nog te lijden schade als gevolg van het onrechtmatig handelen van VO, en heeft bepaald dat die schade nader dient te worden vastgesteld in een schadestaatprocedure.
Het hof heeft in genoemd arrest onder meer overwogen:
in r.o. 3.1.16: “Bij het pleidooi op 27 november 2018 is namens VO meegedeeld dat het nieuwe, permanente schoolgebouw na de kerstvakantie door ISB in gebruik zal worden genomen en dat in opdracht van VO het huidige schoolgebouw in januari 2019 zal worden gesloopt.”
in r.o. 3.5.7: “De conclusie is dan ook dat VO door natrekking de eigendom van het gebouw heeft verkregen. (…)”
in r.o. 3.7.5: “(…) Voor de onderhavige zaak is van belang dat het schoolgebouw door VSU in 2011 aan ISB is opgeleverd en in gebruik is gegeven. VSU is er terecht vanuit gegaan dat zij verhuurder is en ISB is er eveneens terecht vanuit gegaan dat zij de huurpenningen aan VSU diende te betalen. Uit de stukken valt af te leiden dat ISB daar eerst in 2015 door toedoen van VO anders over is gaan denken. (…)”
in r.o. 3.7.6: “VO stelt terecht dat de koopovereenkomst van april 2013 niet heeft geleid tot een geldige eigendomsoverdracht van het schoolgebouw aan VEB , maar dat doet er niet aan af dat VSU op dat moment wel verhuurder van het schoolgebouw was.(…) Het hof is evenwel van oordeel dat onder deze omstandigheden een redelijke uitleg van de 'koopovereenkomst' van 3 april 2013 met zich brengt dat deze moet worden opgevat als een akte van contractsoverneming (artikel 6:159 BW). Uit de koopovereenkomst van 3 april 2013 blijkt duidelijk dat het de bedoeling van VSU en VEB was dat de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst zouden overgaan op VEB. Ook ISB heeft (achteraf) haar medewerking aan deze contractoverneming gegeven en daar mee ingestemd. (…)”
in r.o. 3.7.7: “(…) Daarbij is van belang dat VEB de positie van verhuurder van VSU heeft overgenomen, niet haar positie als bouwer. (…)”
in r.o. 3.7.8: “VEB heeft zich daarnaast beroepen op onrechtmatig handelen van VO. De door VEB daaraan ten grondslag gelegde omstandigheden zijn door VO niet, althans onvoldoende betwist. Het hof is van oordeel dat VO moet worden aangemerkt als een nauw bij de overeenkomst tussen VSU en ISB betrokken derde. Daarbij is van belang dat VO bij de bouw van het schoolgebouw op de achtergrond betrokken was en ook op de hoogte was van alle tussen partijen gemaakte afspraken. Die nauwe betrokkenheid blijkt voorts uit de bestuurlijke verwevenheid tussen VO en ISB. VO wist dat VSU en later VEB de verhuurders waren van het schoolgebouw. Als nauw bij de overeenkomst tussen VSU en ISB betrokken derde rust op VO een bijzondere verantwoordelijkheid, in die zin dat zij rekening dient te houden met de belangen van VSU als verhuurder alsook met de belangen van de opvolgend verhuurder VEB. Door zich in 2015 in afwijking van de gedragingen van alle betrokkenen (waaronder ook VO zelf) tot dan toe te beroepen op natrekking én met name door zich op grond daarvan op het (onjuiste) standpunt te stellen dat zij daardoor ook recht had op de huurpenningen en ISB te bewegen de huurpenningen niet langer aan VEB af te dragen, heeft VO in het geheel geen rekening gehouden met de gerechtvaardigde belangen van VEB. Weliswaar heeft VO (voor het eerst) tijdens het pleidooi op 27 november 2018 haar standpunt dat zij verhuurder van het schoolgebouw was ingetrokken (…) maar dat doet er niet aan af dat uit de processtukken van de eerste aanleg en de overgelegde correspondentie duidelijk blijkt dat VO in 2015 het beroep op natrekking heeft gebruikt als 'vehikel' om te ontkomen aan de - naar eigen zeggen tijdens het pleidooi op 27 november 2018 - erg hoge huur van het schoolgebouw. (…) Daar komt nog bij dat VO met ingang van september 2016 een huurovereenkomst heeft gesloten met ISB en vanaf dat moment aanspraak maakt op betaling van huurpenningen.
Op grond van al deze omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd, staat de onrechtmatigheid van het handelen van VO jegens VEB vast alsook de mogelijkheid dat VEB daardoor schade heeft geleden. (…)”
(iii) De Hoge Raad heeft het cassatieberoep van VO tegen het eindarrest met toepassing van artikel 81 RO verworpen bij arrest van 17 juli 2020.
B) VEB heeft in een bodemprocedure betaling van de huurpenningen door ISB gevorderd over de periode tot en met augustus 2016.
(i) Die vordering is door de kantonrechter grotendeels toegewezen bij eindvonnis van 8 juni 2016.
(ii) ISB is in hoger beroep gekomen van dit vonnis van de kantonrechter. In dat hoger beroep heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch op 2 juli 2019 een eindarrest gewezen (hierna: het arrest over de huurpenningen). Bij het arrest over de huurpenningen heeft het hof het vonnis van de kantonrechter van 8 juni 2016 vernietigd voor wat betreft de door de kantonrechter toegewezen contractuele boetes. Het hof heeft ISB veroordeeld tot betaling van hogere boetebedragen en het bestreden vonnis voor het overige bekrachtigd.
(iii) De Hoge Raad heeft het cassatieberoep van ISB tegen het arrest over de huurpenningen met toepassing van artikel 81 RO verworpen bij arrest van 17 juli 2020.
C) VEB heeft in een procedure tegen ISB en VO gevorderd:- primair veroordeling van ISB tot ontruiming van het gehuurde en veroordeling van VO tot medewerking aan die ontruiming, en
- subsidiair veroordeling van ISB tot betaling van een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat zij na 1 september 2016 gebruik blijft maken van het semipermanente schoolgebouw.
In het eindvonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 11 maart 2020 (hierna: het vonnis over ontruiming en gebruik), zijn de vorderingen van VEB afgewezen. Tegen het vonnis over ontruiming en gebruik is geen hoger beroep ingesteld.
D) VEB heeft in 2019 in kort geding veroordeling van ISB en VO gevorderd tot staking van de sloopwerkzaamheden aan het schoolgebouw.
De voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft deze vorderingen van VEB bij vonnis van 17 januari 2019 afgewezen (hierna: het vonnis over sloop). Ook tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld.
E) VEB heeft op 20 april 2021 conservatoir beslag gelegd ten laste van VO onder de Rabobank. VO heeft in kort geding opheffing van het beslag gevorderd.
(i) Deze vordering van VO is bij vonnis van 18 juni 2021 afgewezen.
(ii) Dit vonnis is door het gerechtshof ’s-Hertogenbosch bekrachtigd bij arrest van 8 februari 2022.
€ 696.799,--: wegens van ISB gederfde huurinkomsten in de periode 1 september 2016 tot 1 januari 2019 (r.o. 4.1. onder II),
€ 6.705.375,--: wegens gederfde huurinkomsten uit de exploitatie van het schoolgebouw na 1 januari 2019 (r.o. 4.1. onder I),
€ 55.698,71: wegens de kosten van procedures tegen ISB (r.o. 4.1. onder III), en
€ 25.840,--: wegens de kosten van het rapport van BDO (r.o. 4.1. onder IV).
6.1.2. Tussen partijen is in geschil of en zo ja over welke periode VEB als gevolg van het onrechtmatig handelen van VO schade heeft geleden in de vorm van misgelopen huurinkomsten. In dat kader is onder meer ook van belang welke rechten VEB had ten aanzien van het schoolgebouw.
6.2. VEB voert hierover onder meer het volgende aan. Het beroep van VO op natrekking was weliswaar in goederenrechtelijke zin gegrond, maar in verbintenisrechtelijke zin was het ten opzichte van VEB onrechtmatig. VO heeft haar onrechtmatige gedragingen voortgezet door ook na 1 september 2016 (de datum waarop de huurovereenkomst is geëindigd) geen rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van VEB. Het hof heeft in zijn arrest in de hoofdprocedure vastgesteld dat het beroep van VO op natrekking onverenigbaar was met de afspraken waarbij VO zelf betrokken was geweest. Die afspraken hielden onder meer in dat (de rechtsvoorganger van) VEB het schoolgebouw na afloop van de verhuur aan ISB zou demonteren en verwijderen, zodat het elders zou kunnen worden geplaatst en verhuurd. Dit is onmogelijk geworden door: (i) het voortgezette beroep van VO op de eigendom van het schoolgebouw door natrekking, en (ii) door de opdracht van VO om het schoolgebouw zonder terbeschikkingstelling aan VEB te laten slopen. VEB heeft vanaf 1 januari 2019 schade geleden wegens gederfde inkomsten uit de exploitatie van het schoolgebouw, aldus nog steeds VEB.
6.3. VO brengt onder meer het volgende naar voren. De onrechtmatige handelwijze van VO bestond er uit dat zij verwarring heeft gezaaid door zich vanaf 2015 tot 27 november 2018 (het moment waarop VO het standpunt dat zij verhuurder was van het schoolgebouw heeft ingetrokken) ten onrechte te gedragen als verhuurder van het schoolgebouw. Er bestaat geen causaal verband tussen deze gedraging en het door VEB derven van de huurinkomsten van ISB vanaf 1 september 2016, aldus VO. Verder valt de schade die VEB stelt te hebben geleden na 1 januari 2019 volgens VO buiten de reikwijdte van deze procedure. VSU was bouwer en was met ISB overeengekomen dat zij na het beëindigen van de huur het schoolgebouw zou verwijderen. Dit heeft zij echter zelf onmogelijk gemaakt, door na te laten een opstalrecht te vestigen op het schoolgebouw. VEB heeft de positie van de bouwer niet overgenomen en was slechts verhuurder. Dus in elk geval kon VEB na afloop van de huurovereenkomst geen enkele aanspraak maken op het schoolgebouw, en evenmin een beroep doen op ongerechtvaardigde verrijking. Verder beroept VO zich er in het kader van de schadepost over de periode na 1 januari 2019 onder meer nog op dat het schoolgebouw niet demontabel was.
6.4. Het hof overweegt als volgt.
Volgens vaste rechtspraak dient de hoofdprocedure ertoe om de grondslag van de verplichting tot schadevergoeding vast te stellen (HR 16 mei 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD1674). In dit geval gaat het dan om de onrechtmatige daad van VO ten opzichte van VEB. Dat brengt mee dat in de onderhavige schadestaatprocedure slechts die schadeposten aan de orde kunnen komen die zijn veroorzaakt door die in de hoofdprocedure vastgestelde onrechtmatige daad. Uit artikel 615 Rv volgt dat VEB wel nieuwe schadeposten in de schadestaat kan aanvoeren, die zij niet in de hoofdprocedure heeft gesteld.
Verder geldt als uitgangspunt dat de rechter in de schadestaatprocedure gebonden is aan het oordeel in de hoofdprocedure over de grondslag voor de aansprakelijkheid. Daartoe dient de rechter in de schadestaatprocedure (het dictum van) de uitspraak in de hoofdprocedure uit te leggen in het licht en met inachtneming van de overwegingen die tot de beslissing hebben geleid. Voor die uitleg kan het daaraan ten grondslag liggende partijdebat mede van belang zijn (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:854).
6.5. In lijn met bovenstaande maatstaf zal eerst de inhoud en reikwijdte van de door het hof in de hoofdprocedure vastgestelde onrechtmatige daad van VO worden bepaald, om de schadevorderingen van VEB te kunnen beoordelen. Daartoe dient onder meer (het dictum van) het arrest in de hoofdprocedure te worden uitgelegd.
Vervolgens zullen vanaf r.o. 6.8. de afzonderlijke schadeposten worden behandeld.
6.6.1. Partijen zijn het er over eens dat het onrechtmatige handelen van VO er uit bestond dat VO zich vanaf in elk geval februari 2015 tot 27 november 2018 ten onrechte heeft gedragen als verhuurder van het schoolgebouw.
Het hof is in lijn met de stellingen van VEB van oordeel dat daarnaast de onrechtmatige handelwijze van VO óók daaruit bestond dat VO zich in strijd met de bedoelingen van alle bij het schoolgebouw betrokken partijen heeft beroepen op natrekking. Dit laatste met als gevolg dat is vastgesteld dat VO en niet VEB eigenaar was van het schoolgebouw, waardoor bepaalde (contractuele) bedoelingen van partijen vanaf dat moment werden gefrustreerd.
Het hof licht dit als volgt toe (r.o. 6.6.2. tot en met 6.6.6.).
6.6.2. In het dictum van het arrest in de hoofdprocedure is de relevante verwijzing naar de schadestaat als volgt geformuleerd: “verklaart voor recht dat VO verplicht is tot betaling van de door VEB geleden en nog te lijden schade, als gevolg van het onrechtmatig handelen van VO, welke schade nader dient te worden bepaald bij staat en te vereffenen volgens de wet”. Dit dictum laat dus ruimte voor schade die na de arrestdatum (22 januari 2019) wordt geleden.
6.6.3. Voor de verdere uitleg van dit dictum en de inhoud en reikwijdte van het onrechtmatig handelen van VO, acht het hof allereerst r.o. 3.7.8. uit het arrest in de hoofdprocedure relevant (zie citaat in 3.2.18. onder A) (ii)).
In die overweging heeft het hof geoordeeld dat de onrechtmatigheid van het handelen van VO jegens VEB en de mogelijkheid dat VEB daardoor schade heeft geleden vaststaat op grond van alle volgende omstandigheden/oordelen, in onderling verband en samenhang beschouwd:
VO moet worden aangemerkt als een nauw bij de overeenkomst tussen VSU en ISB betrokken derde,
VO was bij de bouw van het schoolgebouw op de achtergrond betrokken en was ook op de hoogte van alle tussen partijen gemaakte afspraken,
dit blijkt ook uit de bestuurlijke verwevenheid tussen VO en ISB,
VO wist dat VSU en later VEB de verhuurders waren van het schoolgebouw,
vanwege die nauwe betrokkenheid rustte op VO een bijzondere verantwoordelijkheid, inhoudend dat zij rekening diende te houden met de belangen van VSU als verhuurder en VEB als opvolgend verhuurder,
door zich in 2015 in afwijking van de gedragingen tot dan toe van alle betrokkenen (waaronder ook VO zelf) te beroepen op natrekking, en met name door vervolgens het (onjuiste) standpunt in te nemen dat zij daardoor ook recht had op de huurpenningen en ISB te bewegen de huurpenningen niet langer aan VEB af te dragen, hield VO in het geheel geen rekening met de gerechtvaardigde belangen van VEB,
uit de processtukken van de eerste aanleg en de overgelegde correspondentie blijkt duidelijk dat VO in 2015 het beroep op natrekking gebruikte als 'vehikel' om te ontkomen aan de naar eigen zeggen erg hoge huur van het schoolgebouw,
daar komt nog bij dat VO met ingang van september 2016 een huurovereenkomst sloot met ISB en vanaf dat moment aanspraak maakte op betaling van huurpenningen.
6.6.4. Verder is niet alleen volgens VEB maar ook volgens de stellingen van VO in memorie van antwoord nr. 23 sprake van een “in de overeenkomst met ISB [hof: de huurovereenkomst] opgenomen recht op demontage en op verdere exploitatie van het schoolgebouw” van VSU. Het hof laat het tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep gehouden andersluidende betoog van VO over de inhoud van de huurovereenkomst dan ook buiten beschouwing. De tekst van artikel 8.0 van de huurovereenkomst geeft ook duidelijke aanknopingspunten voor het bedoelde recht op demontage en verdere exploitatie:
“8.0 Als eenmalige kosten bij huur zal verhuurder aan huurder in rekening brengen de aan- en afvoerkosten. (…)”
Uit niets blijkt voorts dat de partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst hebben bedoeld dat VSU het recht op demontage en verdere exploitatie slechts zou hebben in haar hoedanigheid van bouwer en niet in haar hoedanigheid als verhuurder. In de huurovereenkomst wordt VSU ook uitsluitend als “verhuurder” aangeduid. Productie 2 bij memorie van grieven onderbouwt bovendien dat het (verplaatsen en) verhuren van gebouwen zoals het schoolgebouw tot haar bedrijfsactiviteiten behoorde.
Uit r.o. 3.5.5. en 3.5.6. van het arrest in de hoofdprocedure volgt voorts dat ook VO daadwerkelijk wist dat het de bedoeling was het schoolgebouw na afloop van de huurovereenkomst te demonteren. Het hof heeft in die overwegingen geoordeeld dat er sprake was van een voor VO kenbare partijbedoeling dat het gebouw bestemd was om tijdelijk ter plaatse te blijven.
6.6.5. Het hof heeft vervolgens in r.o. 3.7.6. van het arrest in de hoofdprocedure geoordeeld dat de koopovereenkomst niet tot de (wel bedoelde) geldige eigendomsoverdracht van het schoolgebouw aan VEB heeft geleid, maar wel tot contractsovername tussen VSU en VEB. Als gevolg hiervan zijn de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst van VSU overgegaan op VEB, zo blijkt uit genoemde overweging.
VO heeft niets naar voren gebracht op grond waarvan kan worden geoordeeld dat partijen hebben bedoeld om het (ook volgens VO in de huurovereenkomst opgenomen) recht op demontage en verdere exploitatie van het schoolgebouw van die contractsovername uit te zonderen. Evenmin is gesteld of gebleken dat bij de contractsovername een onderscheid tussen overname van rechten van VSU als bouwer of als verhuurder is bedoeld.
De conclusie luidt dan ook dat het recht op demontage en verdere exploitatie van het schoolgebouw is overgegaan op VEB.
Het enkele feit dat het hof in het arrest in de hoofdprocedure heeft geoordeeld dat de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking van VSU als bouwer niet is overgegaan op VEB, kan hier niet aan afdoen. Zoals al overwogen is het recht op demontage en verdere exploitatie van het schoolgebouw bij de contractsovername overgegaan op VEB. Dit is iets anders dan een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking. Daar komt nog bij dat het hof de bewuste overweging (3.7.7.) in het arrest in de hoofdprocedure zo leest, dat deze gaat over de kosten die VSU heeft gemaakt voor de bouw van het schoolgebouw als zodanig, en niet over verdere exploitatie/verhuur van het schoolgebouw.
6.6.6. Op grond van het bovenstaande in onderlinge samenhang beschouwd, is het hof tot het in r.o. 6.6.1. neergelegde oordeel gekomen over de reikwijdte van het onrechtmatig handelen van VO. VO was op geen enkele wijze in de verhouding tot VEB, gerechtigd om het eigendomsrecht van het schoolgebouw op te eisen. Zij heeft met haar beroep op natrekking dat inging tegen de gedragingen en bedoelingen van alle betrokkenen en het onjuiste optreden alsof zij verhuurder was, de rechten van VEB vanaf begin 2015 gefrustreerd. Dat VO tijdens het pleidooi van 27 november 2018 haar beroep op de hoedanigheid als verhuurder heeft ingetrokken, maakt niet dat zij niet aansprakelijk is voor schade die daarna is opgetreden. Zoals uit het bovenstaande blijkt en ook verderop in dit arrest aan de orde komt heeft het beroep op natrekking vergaande gevolgen gehad, ook na die datum.
6.7. Het hof zal hierna de diverse schadeposten behandelen. Daarbij geldt als uitgangspunt dat VEB wordt gebracht in de positie die zij zou hebben gehad indien de onrechtmatige handelwijze van VO wordt weggedacht.
a) de vordering van € 696.799,-- (oorspronkelijk € 712.700,--) wegens van ISB gederfde huurinkomsten in de periode 1 september 2016 tot 1 januari 2019
6.8. Tussen partijen is niet in geschil dat VEB vanaf 1 september 2016 tot aan de sloop van het schoolgebouw in januari 2019, geen huurpenningen meer van ISB heeft ontvangen.
6.9. VO beroept zich er allereerst op dat in het vonnis over ontruiming en gebruik (zie ook r.o. 3.2.18. onder C) met kracht van gewijsde is geoordeeld dat de overwegingen van het hof in de hoofdprocedure over het onrechtmatig handelen van VO slechts zien op de huurperiode van 31 augustus 2011 tot 1 september 2016. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft VO dit nog nader uitgewerkt. Zij heeft aangevoerd dat de onderhavige vordering al in genoemd vonnis aan de orde is geweest in de vorm van de gevorderde gebruiksvergoeding.
6.10. VEB betwist deze lezing van het vonnis van ontruiming en gebruik.
6.11. Het hof is van oordeel dat de lezing van VO van genoemd vonnis niet juist is. Over het gestelde onrechtmatig handelen van onder meer VO heeft de rechtbank in dat vonnis ten eerste overwogen dat daar in cassatie nog over dient te worden geoordeeld. Dit kan niet anders dan een verwijzing zijn naar het cassatieberoep in de hoofdprocedure (zie r.o. 3.2.18 onder A) (iii)). Dit maakt duidelijk dat de rechtbank kennelijk in het eigen vonnis niet over dat onrechtmatig handelen oordeelt. Verder heeft de rechtbank in r.o. 2.8.
van dat vonnis met zoveel woorden overwogen dat het betrekking heeft op de vordering van VEB uit betaling van gebruiksvergoeding met als grondslag de huurovereenkomst en artikel 7:225 BW (r.o. 2.8). Aansluitend heeft de rechtbank overwogen: “Niet wordt betaling van schadevergoeding uit hoofde van onrechtmatige daad gevorderd.” Dit kan niet anders gelezen worden dan dat het vonnis over ontruiming en gebruik géén betrekking heeft op de onderhavige schadevordering uit onrechtmatige daad. Het is dus ook niet relevant voor de hier aan de orde zijnde schadeperiode vanaf 1 september 2016.
Vervolgens komt het hof toe aan een meer inhoudelijke behandeling van de vordering.
6.12. VEB stelt dat VO door haar onrechtmatige beroep op de hoedanigheid van verhuurder, ISB er toe heeft bewogen om de huurovereenkomst op te zeggen tegen 1 september 2016 en een huurovereenkomst met VO aan te gaan. Volgens VEB zou ISB anders de huurovereenkomst met VEB hebben voortgezet tot 1 januari 2019.
6.13. VO betwist dat er sprake is van causaal verband tussen haar onrechtmatige gedragingen en het gevorderde bedrag aan gemiste huurpenningen van ISB. Volgens VO zou ISB de huurovereenkomst in elk geval hebben opgezegd en is verlenging van de huurovereenkomst nooit een optie geweest. VO stelt zich op het standpunt dat de rechtbank ten onrechte de bewijslast ten aanzien van het causaal verband heeft omgekeerd en haar bewijsaanbod ten onrechte heeft gepasseerd. Verder voert VO aan dat de rechtbank het oordeel op dit punt heeft gebaseerd op de verkeerde verklaringen.
6.14. Met VO is het hof van oordeel dat de stelplicht en eventueel de bewijslast ten aanzien van het causaal verband op VEB rust. Voor zover de rechtbank daarover anders heeft geoordeeld, slaagt de hierop gerichte grief 2 in het incidenteel appel. Desondanks kan dit gelet op het volgende niet tot vernietiging van het bestreden tussenvonnis van 20 juli 2022 op dit punt leiden.
Ook het hof kent waarde toe aan de verklaringen van [persoon D] (in 2016 directeur van VO, hierna: [persoon D] ) en [persoon E] (voormalig bestuurder van onder meer ISB en VO, hierna: [persoon E] ) tijdens het getuigenverhoor op 10 mei 2016. Anders dan VO stelt, hebben deze verklaringen niet alleen betrekking op de situatie in mei 2016 maar ook op de situatie rondom de opzegging van de huur. Bovendien is het in elk geval relevant wat beide bestuurders op 10 mei 2016 en dus vóór het daadwerkelijk einde van de huurovereenkomst met VEB verklaren.
Zo verklaart [persoon D] :
“(…)Het gebouw wordt niet in september 2016 afgebroken. Het blijft ook nog na augustus 2016 in gebruik. Het blijft in gebruik totdat de nieuwbouw gerealiseerd is.(…)”
En [persoon E] verklaart:
“(…) Er zijn plannen voor de realisatie van nieuwbouw. Het nieuwe bestemmingsplan dat daarvoor nodig is ligt ter visie. Er wordt nu ernstig rekening gehouden met de noodzaak van het voortgezette gebruik van het schoolgebouw omdat de nieuwbouw nu al te klein lijkt te zijn.(…)”
Uit beide verklaringen kan worden afgeleid dat het, anders dan VO stelt, een optie zou zijn geweest om de huurovereenkomst met VEB te verlengen totdat de nieuwbouw klaar zou zijn. Beide verklaringen gaan ook uit van voortgezet gebruik van het schoolgebouw, zoals VEB terecht aanvoert.
VEB somt daarnaast in haar memorie van antwoord in incidenteel appel (nr. 16) een zestal omstandigheden op, die volgens haar wijzen op de intentie tot voortgezet gebruik door ISB van het schoolgebouw. Deze omstandigheden komen er kort gezegd op neer:
dat ISB een relatief korte periode moest overbruggen en dus niets wilde kopen,
dat de alternatieve opties niet aan de eisen van uitstraling van het gewenste schoolgebouw voldeden,
dat al in 2011 is gekozen voor een schoolgebouw dat telkens voor een jaar kon worden doorgehuurd, waarbij de hoge huren al bekend waren,
dat er al een aanvullend schoolgebouw tegen het schoolgebouw geplaatst was, dat bij ontruiming en verhuizing ook opgegeven had moeten worden,
dat men hechtte aan nabijheid van het Mencia de Mendoza-lyceum, en
dat het Kamer van Koophandel-gebouw (één van de alternatieve opties) niet geschikt te maken was voor de onderwijsfunctie.
Van de zijde van VO zijn deze omstandigheden niet of onvoldoende betwist tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep.
Verder heeft de rechtbank in tegenstelling tot wat VO aanvoert terecht en op goede gronden uit de latere schriftelijke verklaringen van [persoon D] (prod. 27 bij brief van de raadsman van VO van 1 april 2022) en [persoon A] (voormalig bestuurder van ISB, hierna: [persoon A] , prod. 28 bij genoemde brief) afgeleid dat er nog geen sprake was van concrete gelijkwaardige alternatieven voor het schoolgebouw. Er was wel sprake van het verkennen van twee opties: genoemd gebouw van de Kamer van Koophandel en het gebouw van de NHTV. Deze opties waren echter kennelijk niet dusdanig acceptabel dat de keuze daarop is gevallen. ISB is het schoolgebouw ook daadwerkelijk blijven huren, alleen tegen de lagere huur die door VO in rekening werd gebracht.
Alles overziend, is het hof van oordeel dat het tegenover de concrete en onderbouwde stellingen van VEB, op de weg van VO had gelegen het causaal verband ten aanzien van de hier behandelde schadepost meer concreet en onderbouwd te betwisten. Dit heeft zij niet, althans onvoldoende, gedaan. Het enkel verwijzen naar de schriftelijke verklaring van [persoon E] (prod. 26 bij conclusie van antwoord), de hierboven genoemde twee opties (aangeduid door [persoon A] en [persoon D] ) en naar de lagere huurprijs die VO zelf in rekening bracht, is daartoe niet voldoende. Bewijslevering ten aanzien van het causaal verband ten aanzien van de onderhavige schadepost is dan ook niet aan de orde.
6.15. Het bovenstaande in r.o. 6.6.1 tot en met 6.14. betekent dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de schadevordering van VEB wegens gemiste huuropbrengsten in de periode tussen 1 september 2016 en 1 januari 2019 voor toewijzing in aanmerking komt.
6.16. De rechtbank heeft een bedrag van € 696.799,-- toegewezen.
VO heeft in het incidenteel hoger beroep aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de door VO betaalde verzekeringspremies (over de jaren 2016 tot en met 2019) van € 4.106,97. Volgens VO heeft zij deze onverschuldigd betaald en is VEB hierdoor ongerechtvaardigd verrijkt. Voor zover VO deze in mindering heeft willen brengen op de onder c) hieronder te behandelen vordering vanwege juridische kosten heeft de rechtbank terecht en op goede gronden geoordeeld dat niet valt in te zien dat het betalen van deze premies te maken heeft met juridische kosten. VO heeft hier ook niet tegen gegriefd.
Voor het geval VO heeft bedoeld dat deze premies in mindering dienen te strekken op de schadepost van de gederfde huurinkomsten in de periode 1 september 2016 tot 1 januari 2019 overweegt het hof als volgt. Allereerst zijn de verzekeringspremies die zien op inventaris, niet relevant aangezien niet valt in te zien wat VEB daar mee te maken heeft.
Los daarvan geldt het volgende. Als onvoldoende betwist staat vast dat ook VEB het schoolgebouw in de bewuste periode heeft verzekerd. De onzekerheid tussen partijen over de eigendom en verhuur van het schoolgebouw, en daarmee ook de kennelijke onduidelijkheid over wie het schoolgebouw zou moeten verzekeren, vloeit voort uit de onrechtmatige handelwijze van VO. Daarom kan niet worden geoordeeld dat VO de door haar betaalde verzekeringspremies ten onrechte ten behoeve van VEB heeft betaald en/of dat VEB hierdoor ongerechtvaardigd is verrijkt.
Het bedrag van € 4.106,97 zal dan ook niet van de toe te wijzen schadevergoeding worden afgetrokken.
6.17. Voor het overige heeft VO niet, althans niet voldoende kenbaar, gegriefd tegen de hoogte van het toegewezen bedrag van € 696.799,--. Dat geldt eveneens voor VEB. Het hof zal de toewijzing van dit bedrag dan ook bekrachtigen.
6.18. De rechtbank heeft de wettelijke rente over deze schadepost toegewezen zoals gevorderd, met ingang van de respectieve data van opeisbaarheid van gemiste huurtermijnen. Aldus is die rente op een juiste basis toegewezen met ingang van de eerste dag van iedere maand over elke huurtermijn die VEB met ingang van 1 september 2016 tot 1 januari 2019 heeft gemist.
VO heeft ook geen grief gericht tegen de aldus toegewezen wettelijke rente als zodanig.
Deze toewijzing zal worden bekrachtigd.
b) de vordering van € 6.705.375,-- wegens gederfde huurinkomsten uit de exploitatie van het schoolgebouw na 1 januari 2019
6.19. VEB stelt dat zij het schoolgebouw na demontage aan een andere partij had kunnen verhuren. Volgens VEB is het een reële verwachting dat zij het schoolgebouw nog drie maal voor een periode van tien jaar had kunnen verhuren. In dit verband wijst zij nog op een rapport van ATMP Consultancy (prod. 4 bij dagvaarding in eerste aanleg), waarin is vermeld dat de levensduur van het schoolgebouw naar verwachting zelfs nog hoger (60 jaar) is. VEB raamt haar schade op bovengenoemd bedrag van € 6.705.375,-- en baseert zich daarbij op het in haar opdracht opgestelde rapport van BDO (prod. 5 bij dagvaarding in eerste aanleg).
6.20. VO voert ter betwisting van deze schadevordering het volgende aan. Ook ten aanzien van deze schadepost beroept zij zich op het gezag van gewijsde van het vonnis over ontruiming en gebruik. Verder ontbreekt volgens VO causaal verband tussen haar onrechtmatig handelen en de hier behandelde schadepost. VO beroep zich in dit verband en ook ten aanzien van de hoogte van de schade op een rapport van Price Waterhouse Coopers (hierna: PWC) van 5 juli 2021 getiteld “Analyse schadeopstelling VEB” (prod. 25 bij conclusie van antwoord). Daarbij voert VO aan dat het schoolgebouw niet demontabel was.
Voorts beroept VO zich er op dat de gestelde schade te ver verwijderd is van de onrechtmatige gedraging van VO en niet past bij de normschending. Aldus kan de schade volgens VO niet aan bedoelde gedraging worden toegerekend, zoals bedoeld in artikel 6:98 BW. Tot slot beroept VO zich op eigen schuld van VEB. Zij stelt in dat verband dat zij VEB herhaaldelijk in de gelegenheid heeft gesteld om afspraken te maken over verwijdering van het schoolgebouw door VEB.
6.21. Het hof is van oordeel dat de hier aan de orde zijnde schadepost deels voor toewijzing in aanmerking komt en overweegt daartoe als volgt.
6.22. Ten aanzien van het beroep op het gezag van gewijsde van het vonnis over ontruiming en gebruik, geldt onder verwijzing naar r.o. 6.11. dat dit vonnis géén betrekking heeft op de onderhavige schadevordering uit onrechtmatige daad. Het is dus ook niet relevant voor de hier aan de orde zijnde schadepost.
6.23. Verder verwijst het hof met betrekking tot het causaal verband tussen onrechtmatig handelen van VO en de schade van VEB allereerst naar r.o. 6.6.1. tot en met 6.6.6. Hieruit volgt dat de omstandigheid dat VEB het schoolgebouw na 1 januari 2019 niet heeft kunnen exploiteren, een gevolg is van het onrechtmatig handelen van VO. Het beroep van VO in dit verband op het ontbreken van causaal verband (zoals ook besproken in het rapport van PWC, nr. 29 eerste bolletje), kan dan ook niet slagen.
Anders dan VO heeft aangevoerd (memorie van antwoord in principaal appel nr. 5 en spreekaantekeningen mondelinge behandeling hoger beroep nrs. 2.3 tot en met 2.5), volgt uit het bovenstaande en met name uit de uitleg van de uitspraak in de hoofdprocedure, dat de hier bedoelde schadepost binnen de reikwijdte van de procedure valt.
6.24. In het kader van het debat dat partijen voor het overige voeren over het causaal verband dient vervolgens te worden beoordeeld of het schoolgebouw demontabel was. Vaststaat dat alle betrokkenen er vanaf het begin van de samenwerking en ook bij aanvang van de huurovereenkomst over eens waren dat er overeenkomstig de bedoeling sprake was van een tijdelijk en demontabel schoolgebouw. Zoals VEB ook onbetwist heeft gesteld bestonden haar bedrijfsactiviteiten voor een belangrijk deel uit het plaatsen van noodgebouwen en dit soort demontabele (school)gebouwen. Niet in geschil is dat [persoon C] als bouwkundige hiermee al langjarige ervaring had. Ook VO ging er in de periode voorafgaand aan de sloop van het schoolgebouw kennelijk nog steeds van uit dat demontage mogelijk was. Dit kan worden afgeleid uit de diverse verderop in dit arrest te bespreken e-mailberichten, waarin haar raadsman voorstellen aan VEB deed om concrete afspraken te maken over demontage. Verder vindt de stelling dat het schoolgebouw demontabel was steun in de op dit punt concrete en specifieke getuigenverklaringen van bij het schoolgebouw betrokken bouwkundig [adviseur] en [architect] (prod. 3 bij memorie van grieven). Ook uit de tevredenheidsverklaring van [persoon E] (prod. 4 bij memorie van grieven) blijkt dat het gaat om een demontabel gebouw dat in relatief korte tijd en overeenkomstig de afspraken naar tevredenheid is gebouwd. [persoon E] heeft verklaard:
“(…) Met de door u gehanteerde bouwmethode In IFD (Industrieel Flexibel Demontabel) was het mogelijk om dit gebouw in een zeer korte bouwtijd te realiseren. (…)”
Op grond van het bovenstaande is het hof van oordeel dat er van moet worden uitgegaan dat het schoolgebouw daadwerkelijk demontabel was.
De door VO overgelegde rapporten op dit punt van ATMP (prod. 4 bij dagvaarding in eerste aanleg) en [xx] (prod. 17 bij conclusie van antwoord), de offerte van [yyy] (prod. 18 bij conclusie van antwoord) en de verklaring van [persoon D] (prod. 19 bij conclusie van antwoord) wegen naar het oordeel van het hof niet tegen het bovenstaande op en zijn onvoldoende overtuigend. Bovendien betwist VEB de inhoud van deze stukken gemotiveerd en heeft VO daar onvoldoende concreet op gereageerd. Voor zover deze stukken toch (deels) juist zijn, kan er slechts uit worden afgeleid dat demontage duur en/of tijdrovend zou kunnen zijn. BDO heeft in het hierna te behandelen rapport over de omvang van de schade ook rekening gehouden met kosten van demontage. VO heeft deze bedragen onvoldoende concreet betwist, wat wel op haar weg had gelegen.
Alles overziend komt het hof tot het oordeel dat het schoolgebouw demontabel was en dat de betwisting hiervan door VO (zoals ook besproken in het rapport van PWC, nr. 29 tweede bolletje) dus niet opgaat.
6.25. Aangezien er sprake was een demontabel gebouw, geldt dat indien het onrechtmatig handelen van VO wordt weggedacht, VEB in beginsel het schoolgebouw had kunnen demonteren en verwijderen. Zij had het dan vervolgens (elders kunnen opbouwen en) aan een andere partij kunnen verhuren. Zoals al eerder overwogen staat als onvoldoende betwist vast dat VEB haar bedrijf maakte van de verhuur van tijdelijke schoolgebouwen. Het meergenoemde rapport van BDO bevat een uitvoerige, gedetailleerde en onderbouwde schadeberekening. BDO vergelijkt daarbij de theoretische financiële positie van VEB indien de schadeveroorzakende positie wordt weggedacht (door BDO aangeduid als de “Soll” positie), met de feitelijke situatie van VEB (de “Ist” positie).
Daarbij heeft BDO de volgende uitgangspunten in acht genomen:
het aantal jaren dat het schoolgebouw vanaf 2016 verhuurd zou kunnen worden,
de omzet die uit verhuur verkregen zou kunnen worden,
specifieke kosten die aan de verhuur verbonden zouden zijn,
afschrijvingskosten die aan de verhuur verbonden zouden zijn, en
algemene kosten die aan de verhuur verbonden zouden zijn.
BDO is daarbij uitgegaan van een economische levensduur na de demontage van 30 jaar. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat ATMP tot een langere levensduur kwam. BDO heeft onder meer rekening gehouden met indexaties, lagere huurprijzen bij verlengingen, en diverse kosten (vanwege montage, vervoer, opslag en montage op nieuwe locatie, en onderhoud). Uiteindelijk komt BDO na het contant maken van het verschil tussen de Soll positie en de Ist positie van VEB uit op het bedrag van € 6.705.375,--. VEB vordert op basis van het BDO-rapport vergoeding van dit schadebedrag.
6.26. In reactie op het gevorderde schadebedrag en de onderbouwing in het rapport van BDO heeft VO verwezen naar het rapport van PWC. In laatstgenoemd rapport is vermeld (paragraaf 1.5.) dat het geen zelfstandige schadeberekening inhoudt. In hoofdstuk 4 “Opmerkingen bij de berekening van schade door BDO” concludeert PWC onder het kopje “Causaal verband”: “(…) De veronderstelling in het BDO-rapport dat VEB als verhuurder van het gebouw - indien geen sprake zou zijn geweest van onrechtmatig handelen van VO - in staat zou zijn geweest het gebouw gedurende 30 jaren te verhuren (…), komt niet aannemelijk voor, (…)”. Zij komt tot deze conclusie op grond van een aantal redenen, die zij vervolgens samenvat met: "het gebouw was niet demontabel en is in 2019 gesloopt". Vervolgens gaat PWC er van uit dat er nog slechts twee scenario’s aan de orde kunnen zijn geweest: verhuur door VEB van het schoolgebouw tot en met 31 augustus 2016, of verhuur door VEB tot het moment van de sloop. Op grond van deze scenario’s komt PWC tot bepaalde berekeningen met een minimale schade van nihil en een maximale schade van € 133.132,--. Daarnaast maakt PWC nog heel kort enkele meer algemene opmerkingen, samengevat inhoudend dat zij de wijze van contant maken en stijgende huuropbrengsten door BDO niet aannemelijk acht.
6.27. Met het rapport van PWC en met de overige stellingen over de hier behandelde schadepost heeft VO de door VEB gestelde concreet, specifiek en gedetailleerd onderbouwde schadepost voor de schade vanafjanuari 2019 onvoldoende concreet betwist. Daarbij neemt het hof nog in aanmerking dat VO onvoldoende heeft ingebracht tegen de door VEB in hoger beroep overgelegde reactie van BDO op het rapport van PWC en meer specifiek op het commentaar van PWC op de berekening en het contant maken van het schadebedrag.
6.28. Zoals VEB verder terecht heeft aangevoerd, dient het voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep aangevoerde betoog van VO dat de hier behandelde schadepost niet voldoet aan het criterium van artikel 6:98 BW (zie verder r.o. 6.20.) buiten beschouwing te blijven. Het is namelijk in strijd met de tweeconclusieregel te laat aangevoerd. Anders dan VO hierover naar voren heeft gebracht, kan haar beroep op het te ver verwijderde verband tussen schade en onrechtmatige gedraging niet geacht worden in het verlengde te liggen van haar eerder tijdens de procedure ingenomen stellingen over causaal verband. De enkele - op zichzelf staande en niet nader toegelichte - stelling in de memorie van antwoord in principaal appel (nr. 7) “Dat bedrag [de koopprijs voor veertien schoolgebouwen in de koopovereenkomst, hof] staat in geen verhouding tot de door VEB gevorderde schade (onder meer in het kader van de redelijke toerekening).” volstaat daartoe niet.
Indien hierover anders geoordeeld moet worden, kan het betoog van VO ook op inhoudelijke gronden niet slagen. VO heeft slechts gesteld, maar niet inhoudelijk onderbouwd dat en waarom de hier aan de orde zijnde schadepost zodanig ver verwijderd zou zijn van de onrechtmatige gedraging van VO, dat deze post mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, niet als een gevolg van de onrechtmatige gedragingen aan VO zou kunnen worden toegerekend.
6.29. Het voorgaande betekent dat de hier behandelde schadepost in beginsel voor toewijzing in aanmerking komt en dient te worden begroot op € 6.705.375,--. De enkele hierboven al genoemde stelling van VO dat dit in geen verhouding staat tot de koopprijs van € 2.100.000,-- die VEB op basis van de koopovereenkomst heeft betaald voor veertien schoolgebouwen, kan hier niet aan afdoen. VO voert in dat kader aan dat uit die koopprijs volgt dat VEB geen slechte deal heeft gesloten met ISB (spreekaantekeningen eerste aanleg, nr. 20). Wat er zij van dit gegeven, het betekent niet dat VEB geen of minder schade heeft geleden vanwege het niet verder kunnen exploiteren van het schoolgebouw.
6.30. Vervolgens dient op de voet van artikel 6:101 BW te worden beoordeeld of de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan VEB kan worden toegerekend, zoals VO stelt en VEB betwist. Naar het oordeel van het hof is de hier behandelde schadepost mede een gevolg van de omstandigheid dat VEB in het geheel niet is ingegaan op de herhaalde pogingen van VO in de periode tussen 22 februari 2018 en 2 juli 2018 om ten aanzien van de demontage van het schoolgebouw tot afspraken te komen. Dat VO hiertoe serieuze pogingen heeft ondernomen blijkt uit de overgelegde correspondentie uit die periode (producties 3 tot en met 15 juli 2018). Anders dan VEB aanvoert (memorie van grieven nr. 20), heeft VO ook aangeboden om de in artikel 8.0 van de huurovereenkomst genoemde vergoeding van € 60.000,-- aan VEB te betalen (brief van 25 juni 2018, prod. 14 bij conclusie van antwoord). Uit genoemde correspondentie blijkt dat VEB pogingen tot het maken van afspraken op dit punt heeft afgehouden. De door haar ter toelichting aangevoerde omstandigheden (onder meer memorie van antwoord nrs. 20 tot en met 22) houden onder andere in dat zij meer duidelijkheid had gewenst over de concrete ontruimingsdatum. Die had zij nodig, zodat zij voldoende voorbereidingen kon treffen op het gebied van afsluiting nutsvoorzieningen, transport en reservering onderaannemers. Volgens VEB diende zij als verhuurder in een positie gebracht te worden vergelijkbaar met haar eerdere contractuele verhouding met ISB en voldeed VO daar niet aan. VEB mocht inderdaad op dit punt het nodige van VO verwachten, maar zij heeft onvoldoende gedaan om te proberen op dit punt een acceptabel resultaat te bereiken. Zeker gelet op de verstrekkende gevolgen van het niet demonteren van het schoolgebouw, kan dit VEB in hoge mate worden toegerekend.
6.31. Voor zover VO zich er tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep op heeft willen beroepen dat VEB als schadebeperkingsmaatregel elders een nieuw schoolgebouw had kunnen oprichten en had kunnen verhuren, laat het hof dit buiten beschouwing. Dit verweer is in strijd met de tweeconclusieregel te laat aangevoerd. De enkele opmerking tijdens de comparitie in eerste aanleg (spreekaantekeningen VO nr. 15), dat VO “ervan uit [gaat] dat VEB, uit hoofde van schadebeperking, een nieuw schoolgebouw heeft laten plaatsen en heeft verhuurd”, kan niet als een eerder gelijkluidend beroep op schadebeperking worden opgevat. Het is door VEB kennelijk ook niet zo begrepen.
6.32. Het hof ziet al met al aanleiding om de vergoedingsplicht van VO uitsluitend met betrekking tot het bedrag van € 6.705.375,-- te verminderen met 80%. Aldus blijft over een door VO aan VEB te vergoeden bedrag van € 1.341.075,--. Uit de overige stellingen van VO, waaronder het beroep op artikel 21 Rv omdat VEB de in r.o. 6.30.
genoemde correspondentie zou hebben verzwegen, volgt niet dat de billijkheid op grond van de omstandigheden van het geval een andere verdeling eist.
6.33. VEB heeft over deze post wettelijke rente gevorderd met als primaire ingangsdatum 1 januari 2019. Naar het hof begrijpt, bedoelt VEB hiermee de datum waarop de schade is geleden.
Aangezien het hier echter gaat om een schadepost die is begroot op een gekapitaliseerd bedrag ineens, zal de wettelijke rente over deze post worden toegewezen op de bij deze kapitalisering tot uitgangspunt genomen peildatum (zie conclusie PG bij de HR van 27 februari 2015, ECLI:NL:PHR:2015:149, nr. 23). In het rapport van BDO (hoofdstuk 6) is als peildatum voor kapitalisering het jaar 2021 genomen. Het hof zal de wettelijke rente dan ook toewijzen vanaf 31 december 2021.
c) de vordering van € 55.698,71 wegens de kosten van procedures tegen ISB
6.34. Gelet op al het bovenstaande, heeft de rechtbank terecht en op goede gronden geoordeeld dat de kosten van de vijf in r.o. 4.22. van het bestreden tussenvonnis genoemde procedures die VEB heeft moeten voeren tegen ISB, voor vergoeding in aanmerking komen als schade die voortvloeit uit het onrechtmatig handelen van VO.
Voor zover VO met haar conclusie tot het afwijzen van alle vorderingen nog heeft bedoeld te grieven tegen de toewijzing door de rechtbank van deze schadepost, is dit een onvoldoende kenbare grief. Uit de stukken van VEB begrijpt het hof dat zij kennelijk ook niet heeft begrepen dat dit een grief zou zijn.
Ook indien er op dit punt wel moet worden uitgegaan van een grief van VO, dan kan deze niet slagen. VO heeft dan in elk geval onvoldoende duidelijk gemaakt waarom deze post in de omstandigheden van dit geval afgewezen zou moeten worden.
Geen van beide partijen heeft een grief gericht tegen het door de rechtbank toegewezen bedrag van € 55.698,71. Gelet op het voorgaande, zal de toewijzing van dit bedrag worden gehandhaafd.
d) € 25.840,--: wegens de kosten van het rapport van BDO
6.35. De schade van VEB is begroot aan de hand van het rapport van BDO en VO heeft de hoogte van de door BDO in rekening gebrachte kosten als zodanig niet gemotiveerd betwist. Overeenkomstig de stellingen van VEB komen deze kosten dan ook op grond van artikel 6:96 lid 2 onder b BW voor vergoeding in aanmerking.
Voor zover VO bedoelt te betogen dat ook de kosten van het rapport van BDO krachtens artikel 6:101 lid 1 BW verminderd dienen te worden (met het hierboven in r.o. 6.32. gehanteerde percentage van 80%), slaagt dit betoog niet. Anders dan de rechtbank in het bestreden tussenvonnis heeft overwogen, vormt dit rapport niet alleen de onderbouwing van de post van € 6.705.375,-- die op de voet van artikel 6:101 BW met 80% wordt verminderd. Het rapport vormt ook de onderbouwing voor de vordering wegens gederfde huurinkomsten in de periode 1 september 2016 tot 1 januari 2019, waarbij de toewijzing van € 696.799,-- wordt bekrachtigd en waarbij geen sprake is van vermindering op grond van artikel 6:101 BW.
Alleen al daarom komt het bedrag van € 25.840,-- in zijn geheel voor vergoeding in aanmerking, zodat het hof ook tot toewijzing daarvan overgaat.
Daarbij zal de wettelijke rente vanaf de twee betaaldata van de deelbedragen, die ook niet betwist zijn, eveneens worden toegewezen.
Overig
6.36. Voor zover VO met haar conclusie tot het afwijzen van alle vorderingen nog heeft bedoeld te grieven tegen de toewijzing door de rechtbank van de beslagkosten van VEB, overweegt het hof als volgt. Er is sprake van een onvoldoende kenbare grief, kennelijk ook voor VEB.
Ook indien dit anders zou zijn, heeft VO in elk geval onvoldoende duidelijk gemaakt waarom deze post in de omstandigheden van dit geval afgewezen zou moeten worden.
De toewijzing zal worden bekrachtigd.
6.37. De grieven in het principaal hoger beroep slagen in zoverre dat de vordering zoals genoemd in r.o. 6.1.1. onder b) gedeeltelijk en de vordering onder d) alsnog geheel dient te worden toegewezen. De grieven in het incidenteel hoger beroep slagen niet en/of kunnen niet tot vernietiging van de bestreden vonnissen leiden. Het bestreden eindvonnis zal: (i) worden vernietigd voor zover daarbij de vorderingen onder b) en d) zijn afgewezen en (ii) voor het overige worden bekrachtigd. Het bestreden tussenvonnis zal worden bekrachtigd (aangezien in het dictum nog geen vorderingen worden toe- of afgewezen en in het dictum slechts is bepaald dat partijen een akte dienen te nemen). Opnieuw rechtdoend zal het hof in aanvulling op de door de rechtbank al toegewezen bedragen de hierboven genoemde schadeposten b) en d) alsnog toewijzen tot een hoogte van respectievelijk € 1.341.075,-- en € 25.840,--, te vermeerderen met wettelijke rente.
6.38. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal VO worden veroordeeld in de proceskosten van het principaal en incidenteel hoger beroep (inclusief nakosten). Deze worden tot op vandaag aan de zijde van VEB als volgt begroot:
- dagvaarding € 125,86
- griffierecht € 1.780,00
- salaris advocaat € 12.434,00 (2 punt x tarief VIII principaal hoger beroep)
€ 5.286,00 (2 punt x 0,5 x tarief VII incidenteel hoger beroep)
- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
totaal € 19.803,86
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
7 De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel hoger beroep
bekrachtigt het bestreden tussenvonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 20 juli 2022;
vernietigt het bestreden eindvonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 23 november 2022, uitsluitend voor zover daarbij naast de toegewezen bedragen het meer of anders gevorderde is afgewezen (dictum nummer 3.7.);
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt VO om aan VEB te betalen een bedrag van € 1.341.075,--, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 31 december 2021 tot aan de dag van betaling;
veroordeelt VO om aan VEB te betalen een bedrag van € 25.840,--, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 21.000,-- vanaf 6 mei 2021 en de wettelijke rente over € 4.840,-- vanaf 19 mei 2021, beide tot aan de dag van betaling;
bekrachtigt het bestreden eindvonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 23 november 2022 voor het overige;
veroordeelt VO in de proceskosten van VEB van het principaal en incidenteel hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van VEB tot op heden op € 19.803,86,
en bepaalt dat dit bedrag binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan dit bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van genoemde termijn tot aan de dag van betaling;
als VO niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en dit arrest daarna wordt betekend, dan moet VO € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.M. Arnoldus-Smit, F.C. Alink-Steinberg en M.C. Schepel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 juni 2024 .
griffier rolraadsheer