ECLI:NL:GHSHE:2023:2595

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team belastingrecht Meervoudige Belastingkamer Nummer 22/00142 Uitspraak op het hoger beroep van [belanghebbende] , wonend in [woonplaats] , hierna: belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 23 december 2021, nummer SHE 21/437 in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, hierna: de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [plaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: waardepeildatum) vastgesteld. Tevens heeft de heffingsambtenaar de aanslagen onroerendezaakbelastingen en rioolheffing voor het jaar 2020 opgelegd. 1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar gegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar. 1.6. De zitting heeft plaatsgevonden op 14 juli 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] . 1.7. Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een garage/autoshowroom met buitenterrein. De onroerende zaak is in 1996 gebouwd en in 2004 uitgebreid. De onroerende zaak heeft een vloeroppervlakte van in totaal 2.426 m2 en bevat twee showrooms (begane grond en eerste verdieping), een werkplaats (begane grond), twee kantoorruimtes/kantines (begane grond en eerste verdieping) en een sanitaire ruimte. Tot het object behoort een perceel met een kadastrale grootte van in totaal 5.655 m2 (4.210 m2 en 1.445 m2). 2.2. De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum vastgesteld op € 1.699.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd tot € 1.480.000 en de aanslagen onroerende zaakbelasting en rioolheffing evenredig verminderd. 2.3. De onroerende zaak is vanaf 1 juli 2020 verhuurd voor € 120.000 per jaar. De onroerende zaak is op 29 december 2020 voor € 1.800.000 verkocht in verhuurde staat. 2.4. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport van taxateur [heffingsambtenaar 2] ingebracht van 28 juni 2021. In het taxatierapport wordt de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum vastgesteld op € 1.480.000 met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: de HWK-methode). De taxateur heeft daarbij gebruik gemaakt van de volgende verhuurde vergelijkingspanden: [adres 2] en [adres 3] te [plaats] . Dit zijn eveneens garages/autoshowrooms. Ter bepaling van de gerealiseerde huurwaardekapitalisatiefactor heeft de taxateur verwezen naar de verkoopcijfers van [adres 4] en [adres 5] te [plaats] , eveneens garages/autoshowrooms. De taxateur heeft ook het eigen huurcijfer en het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak in de berekening meegenomen.

I. Heeft de heffingsambtenaar de inzageplicht geschonden? II. Is met betrekking tot de aanslag rioolheffing de opbrengstlimiet in 2020 overschreden? III. Is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum te hoog vastgesteld? IV. Heeft de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd? 3.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en op bezwaar, vernietiging van de aanslag rioolheffing en vermindering van de WOZ-waarde naar € 1.200.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 4Gronden Ten aanzien van het geschil I. Schending inzageplicht 4.1. Belanghebbende betoogt dat de inzageplicht van artikel 7:4, lid 2, Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) is geschonden omdat de heffingsambtenaar de begrotingsstukken die hij met de uitspraak op bezwaar heeft meegezonden niet voorafgaande aan het horen ter inzage heeft gelegd. Belanghebbende heeft daarom in de bezwaarfase niet kunnen toetsen of de opbrengstlimiet was overschreden en is in zijn belangen geschaad. 4.2. Het hof stelt voorop dat, voor zover belanghebbende er vanuit gaat dat voorafgaand aan de hoorzitting inlichtingen en/of stukken dienen te worden verstrekt, toezending van stukken in de bezwaarfase niet verplicht is. In de bezwaarfase geldt uitsluitend een inzagerecht. 4.3. Uit de stukken blijkt niet dat de heffingsambtenaar heeft vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage hebben gelegen en daarmee heeft de heffingsambtenaar het voorschrift van artikel 7:4, lid 3, Awb geschonden. Naar het oordeel van het hof had het in de rede gelegen om bij de uitnodiging voor de hoorzitting belanghebbende erop te wijzen dat de stukken ondanks de coronamaatregelen ter inzage klaar lagen in de week voorafgaand aan de hoorzitting. De hoorzitting zelf heeft immers vanwege de coronamaatregelen telefonisch plaatsgevonden. 4.4. Ten aanzien van artikel 7:4, lid 2, Awb geldt dat de heffingsambtenaar heeft gesteld dat de stukken een week voorafgaand aan de hoorzitting ter inzage hebben gelegen. Gelet op wat het hof hiervoor in 4.3. heeft overwogen, is dit echter niet aan belanghebbende bekend gemaakt. Dat maakt dat ook artikel 7:4, lid 2, Awb is geschonden. 4.5. Procedurele bepalingen als artikel 7:4 Awb zijn in het leven geroepen om een eventuele informatieachterstand van een belanghebbende in de bezwaarfase te kunnen herstellen, zodat deze in de gelegenheid wordt gesteld zijn standpunt(en) optimaal te kunnen onderbouwen. Alleen dan kan op een zinvolle wijze invulling worden gegeven aan de bezwaarprocedure en kunnen onnodige beroepsprocedures worden voorkomen. Dit brengt met zich mee dat dergelijke bepalingen moeten worden ingeroepen zodra dat mogelijk is. 4.6. Indien, zoals in het onderhavige geval, geen ter inzagelegging heeft plaatsgevonden voorafgaand aan de hoorzitting, dan mag van belanghebbende worden verwacht dat hij voorafgaande of tijdens die hoorzitting nogmaals daarom verzoekt. Als een belanghebbende, zeker in het geval hij wordt vertegenwoordigd door een professionele gemachtigde, tijdens die hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij door het achterwege laten van de ter inzagelegging informatie mist, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. Het laten passeren van de mogelijkheid in de bezwaarfase om informatie te vergaren, die nodig is om de bezwaarfase optimaal te laten verlopen, moet dan voor rekening van belanghebbende blijven. Uit het verslag van de (telefonische) hoorzitting volgt niet dat belanghebbende zijn klacht over schending van het inzagerecht naar voren heeft gebracht. Weliswaar golden ten tijde van het horen van coronamaatregelen maar ook dan geldt dat de gemachtigde had kunnen informeren naar de gang van zaken met betrekking tot de inzage. 4.7. Het hof zal gelet op het voorgaande aan de schending van artikel 7:4, leden 2 en 3, Awb met toepassing van artikel 6:22 Awb voorbijgaan omdat belanghebbende niet in zijn belangen is geschaad. Ter zitting van het hof heeft de gemachtigde gesteld dat het hem wat de schending van het inzagerecht betreft, alleen om de begrotingsstukken gaat. De heffingsambtenaar heeft meerdere keren (bij e-mails van 9 november 2020 en 27 november 2020) voordat de uitspraak op bezwaar werd gedaan de gemachtigde gevraagd of er nog stukken in zijn dossier ontbreken. Het had, naar het oordeel van het hof mede in het licht van wat het hof in 4.6. heeft overwogen, op de weg van de gemachtigde gelegen om dan nader te vragen naar begrotingsstukken. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat de begrotingsstukken eenvoudig online vindbaar zijn en belanghebbende (of zijn gemachtigde) deze stukken daarom in de bezwaarfase voorafgaand aan de uitspraak op bezwaar had kunnen raadplegen. 4.8. Het hof beantwoordt vraag I bevestigend maar passeert de schending omdat belanghebbende niet in zijn belangen is geschaad. II. Opbrengstlimiet 4.9. Belanghebbende betoogt in hoger beroep dat het bedrag aan totale lasten in exploitatie (riolering en extracomptabel) van € 7.600.307 niet is terug te voeren op de begroting en dat een totaal bedrag aan lasten ter zake van het taakveld riolering ontbreekt. Daarom moet het er volgens belanghebbende op worden gehouden dat de opbrengstlimiet met meer dan 10% is overschreden en de verordening onverbindend is. Verder betoogt belanghebbende dat een specificatie van de bedragen salariskosten en overhead ontbreekt en dat daarom redelijke twijfel bestaat dat dit “lasten ter zake” zijn. Met de vermelding van het percentage aan overhead is volgens belanghebbende geen inzicht gegeven in de kostensoorten die deel uitmaken van de post Overhead. Ook van deze kosten betoogt belanghebbende dat zij niet zijn terug te voeren op de begroting. 4.10. De rechtbank heeft over de opbrengstlimiet het volgende geoordeeld: ‘21. In de rechtspraak van de Hoge Raad zijn de uitgangspunten inzake de stelplicht en bewijslastverdeling uiteengezet bij de beoordeling van een geschil inzake een mogelijke overschrijding van de opbrengstlimiet.3 Daaruit volgt dat, als een belanghebbende aan de orde stelt dat de opbrengstlimiet is overschreden, de heffingsambtenaar (verweerder) inzicht moet verschaffen in de raming van baten en lasten welke in de begroting zijn opgenomen. Pas als vervolgens de belanghebbende gemotiveerd één of meerdere (kosten)posten in twijfel trekt, moet de heffingsambtenaar naar vermogen de geuite twijfel wegnemen. De bewijslast ten aanzien van de feitelijke onderbouwing van het beroep op overschrijding van de opbrengstlimiet rust op de belanghebbende (eiser). In het kader van die toetsing is pas dan plaats voor een correctie van de omvang van de volgens de gemeentelijke begroting geraamde bedragen aan opbrengsten en lasten, als de gemeente deze opbrengsten en lasten niet in redelijkheid op die bedragen heeft kunnen ramen. 22. Eiser heeft in zijn aanvullend bezwaarschrift van 13 mei 2020 in algemene bewoordingen gesteld dat sprake is van overschrijding van de opbrengstlimiet. Tijdens de telefonische hoorzitting van 27 november 2020 heeft de gemachtigde van eiser aangegeven dat hij een overzicht zal verstrekken van de bezwaargronden. Met het e-mailbericht van diezelfde datum heeft hij een overzicht van de bezwaargronden toegestuurd, waarin over de rioolheffing de algemene stelling is opgenomen dat sprake van overschrijding van de opbrengstlimiet. 23. Verweerder heeft bij de uitspraak op bezwaar aan eiser stukken verstrekt over de geraamde kosten en opbrengsten van de rioolheffing.

Het hof: verklaart het hoger beroep ongegrond; bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, voorzitter, A.J. Kromhout en H.J. Cosijn, in tegenwoordigheid van A. Muller, als griffier.

De griffier, De voorzitter, A. Muller J.M. van der Vegt Het aanwenden van een rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten. Zie ook Hof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3279. CRvB 4 februari 2020, ECLI:NL:CRVB:2020:272, en Hof ’s-Hertogenbosch 17 juni 2021, ECLI:NL:GHSHE:2012:1850. Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Zie Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.

Het gaat onder andere om de stukken ‘VGRP kostendekkendheid 2020’ en ‘VGRP rioolheffing kostendekkingsplan’. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder toegelicht dat de rioolheffing is gebaseerd op het Verbreed gemeentelijk rioleringsplan+ (VGRP+) 2017-2022. Het maakt onderdeel uit van een lange-termijn-plan om de toekomstige uitgaven op het gebied van de aanleg, onderhoud en vervanging van het verbrede rioleringsstelsel te dekken. Binnen de kostenberekening wordt onderscheid gemaakt tussen exploitatiekosten en investeringsuitgaven. Onder verwijzing naar de genoemde stukken heeft verweerder uiteengezet dat de geraamde kosten rioolheffing voor 2020 € 7.600.307 bedragen en de geraamde opbrengsten € 6.913.450. Uitgaande van dit overzicht is er volgens verweerder geen sprake van een overschrijding van de opbrengstlimiet. Het (jaarlijks) verschil tussen de baten van de rioolheffing en de lasten van het rioolstelsel wordt gestort in of onttrokken uit de voorziening riolering en blijft op die manier (uitsluitend) beschikbaar voor investeringen in en exploitatie van het rioolstelsel. 24. In het verweerschrift heeft verweerder nader toegelicht dat de gegevens uit het VGRP zijn terug te voeren op baten en lasten die in de begroting zijn opgenomen. Daarbij heeft verweerder gewezen op de bij het verweerschrift verstrekte stukken, te weten ‘Programmabegroting 2020’, pagina's 66 t/m 68, 76 t/m 80 en 121 t/m 124, het VGRP+ 2017-2022 en ‘Doorberekening p-kosten 2020’, onderdeel riolering. 25. Naar het oordeel van de rechtbank mag verweerder, anders dan eiser meent, naast de gemeentelijke begroting ook andere gegevens gebruiken om inzicht te geven in de geraamde baten en de lasten ter zake. Verweerder wijst in dit verband terecht op het arrest van de Hoge Raad van 6 januari 2012.4 Daarbij moet, zoals de Hoge Raad oordeelt, als uitgangspunt worden genomen dat het gaat om gegevens die zijn terug te voeren op baten en lasten die in de gemeentebegroting zijn opgenomen. Die begroting moet immers als uitgangspunt dienen voor de ramingen. 26. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de overgelegde onderdelen van de gemeentelijke begroting 2020 en de gegeven toelichting daarop voldoende inzicht heeft verschaft in de ramingen van de kosten en opbrengsten over het belastingjaar 2020. Uit de verstrekte gegevens blijkt voorts genoegzaam dat de dekkingspercentages voor de rioolheffing 100% bedragen, en hiermee voor de rioolheffing aan de opbrengstlimiet wordt voldaan. De beroepsgrond slaagt niet. Posten ‘doorberekende salariskosten’ en ‘overhead’ 27. Eiser heeft in twijfel getrokken of de posten ‘doorberekende salariskosten’ en ‘overhead’ als last te zake kunnen worden aangemerkt. 28. Verweerder heeft in het verweerschrift naar vermogen inzicht verschaft in deze posten. Verweerder heeft daarbij verwezen naar de ‘Doorberekening p-kosten 2020’, onderdeel riolering, waarin is weergegeven op welke wijze de salariskosten zijn verdeeld over de verschillende werkateliers die zich bezighouden met riolering. Daarbij heeft verweerder gewezen op de inschatting die is gemaakt dat het werkatelier ‘Heffen en invorderen’ voor 30% betrekking heeft op riolering, het werkatelier ‘Openbaar gebied’ voor 13% en het werkatelier ‘Uitvoering water en riolering’ voor 100%. Aan overhead wordt een percentage van 71,217% doorberekend over de salariskosten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee aannemelijk gemaakt dat de genoemde salariskosten terecht zijn aangemerkt als last ter zake. 29. De enkele stelling van eiser dat hij de over de verschillende taken toegepaste verdeelsleutel van de loonkosten van de personeelskosten niet kan toetsen, acht de rechtbank onvoldoende voor het zaaien van redelijke twijfel aan de door verweerder gegeven toelichting. 3 HR 24 april 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI1968, en HR 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:777. 4 ECLI:NL:HR:2012:BR0676.’ 4.11. Het hof acht deze oordelen juist en maakt die tot de zijne. Wat belanghebbende in hoger beroep aanvoert kan niet leiden tot het oordeel dat de opbrengstlimiet is overschreden. Ook in hoger beroep voert belanghebbende namelijk niet meer aan dan dat de extracomptabele kosten VGRP niet zijn terug te voeren op de begroting en dat de posten doorberekende salariskosten en overhead niet inzichtelijk zijn. Met deze niet nader onderbouwde stellingen zaait belanghebbende geen twijfel over de gemotiveerde uitleg van de heffingsambtenaar van de begrotingscijfers, de specificatie en de doorberekening van de salariskosten en de overhead als “lasten ter zake”. 4.12. Het antwoord op vraag II is daarom ontkennend. III. De WOZ-waarde 4.13. De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 4.14. De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om de waarde van een onroerende zaak zoals bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, te berekenen. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling, kan de waarde, bedoeld in de hiervóór genoemde wetsbepaling, van niet-woningen, zoals de onroerende zaak, onder meer bepaald worden door middel van de HWK-methode, de vergelijkingsmethode of de discounted-cashflowmethode. Er bestaat geen rangorde tussen deze verschillende methoden. 4.15. Op de heffingsambtenaar rust de last om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat hij daarvoor heeft ingebracht. 4.16. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 1.480.000 gewezen op het door hem ingediende taxatierapport.

Hij heeft de waarde als volgt opgebouwd: Objectonderdeel Opp. per m2 per jaar factor waarde Showroom, begane grond 888 m2 € 64,50 € 57.276,00 11,2 € 641.491,00 Kantoor/kantine, begane grond 157 m2 € 75,25 € 11.814,25 11,2 € 132.319,60 Werkplaats, begane grond (1996) 540 m2 € 43,00 € 23.220,00 11,2 € 260.064,00 Werkplaats, begane grond (2004) 169 m2 € 43,00 € 7.267,00 11,2 € 81.390,40 Showroom, 1e verdieping 550 m2 € 48,59 € 33.605,14 11,2 € 299.314,40 Kantoor/kantine, 1e verdieping 122 m2 € 48,59 € 5.927,98 11,2 € 66.393,38 Totaal 2.426 m2 € 132.229,73 11,2 € 1.480.972,98 Marktwaarde (waarde economisch verkeer) afgerond € 1.480.000,00 De heffingsambtenaar hanteert een gemiddelde huurprijs per m2 van € 54,51. Deze gemiddelde prijs per m2 heeft hij onderbouwd in de taxatiekaart waarin per onderdeel van de onroerende zaak de differentiatiefactoren zijn aangegeven. Deze factoren zijn gebaseerd op marktgegevens. Verder verwijst de heffingsambtenaar voor de huurwaarde naar de gerealiseerde huursommen van de referentieobjecten [adres 3] en [adres 2] beide garages/autoshowrooms te [plaats] met een gemiddelde huurprijs van € 57,80 en € 45,80 per m2. Voor de kapitalisatiefactor van 11,2 verwijst de heffingsambtenaar naar de verkoopcijfers van de garages/autoshowrooms [adres 4] en [adres 5] te [plaats] die een kapitalisatiefactor van 13,5 en 12,3 laten zien. 4.17. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde per waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Weliswaar heeft de heffingsambtenaar niet de taxatiekaarten van de referentieobjecten [adres 3] en [adres 2] overgelegd, waardoor het hof geen inzicht heeft in de opbouw van de gemiddelde huurprijs van deze referentieobjecten, maar dat betekent echter niet dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde naar een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat de gemiddelde huurprijs per m2 van de onroerende zaak in de lijn ligt van de gemiddelde huurprijs van het referentieobject [adres 3] . Dit object is, naar het oordeel van het hof goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Beide garages/autoshowrooms hebben een vergelijkbare grootte en liggen op hetzelfde bedrijvenpark. Daarmee acht het hof de gemiddelde huurprijs waar de heffingsambtenaar van uitgaat niet te hoog. De opbouw van de waarde heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het hof met de verwijzing naar de taxatiekaart inzichtelijk gemaakt. Verder acht het hof de kapitalisatiefactor van 11,2 eerder te laag dan te hoog gelet op de verkooptransacties van [adres 4] en [adres 5] die de heffingsambtenaar heeft aangedragen. Deze transacties leveren een kapitalisatiefactor van 13,5 en 12,3 op. Tot slot neemt het hof in aanmerking dat de onroerende zaak per 29 december 2020 is verkocht. Die datum is weliswaar iets verder verwijderd van de waardepeildatum maar kan naar het oordeel van het hof wel in het oordeel meewegen. Tussen partijen is niet in geschil dat de verkoopprijs van € 1.800.000 in verhuurde staat omgerekend naar onverhuurde staat € 1.620.000 bedraagt. Het eigen verkoopcijfer laat naar het oordeel van het hof eveneens zien dat de waarde van € 1.480.000 per waardepeildatum niet te hoog is. 4.18. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de vergelijking met de vergelijkingspanden een huurwaarde van € 132.229,73 kan worden afgeleid en hoe de kapitalisatiefactor kan worden afgeleid; belanghebbende verdedigt een waarde van € 1.200.000. Belanghebbende heeft geen onderbouwing gegeven van deze waarde. Gelet op wat het hof hiervoor in 4.17 heeft geoordeeld, falen deze klachten. 4.19. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld. Het hof beantwoordt vraag III daarom ontkennend. IV. Motivering uitspraak op bezwaar 4.20. Belanghebbende heeft betoogd dat de uitspraak op bezwaar niet in stand kan blijven omdat deze ondeugdelijk is gemotiveerd omdat de heffingsambtenaar niet is ingegaan op zijn stelling dat de aanslagen zijn opgelegd door een onbevoegde heffingsambtenaar. 4.21. Het hof kan belanghebbende niet volgen in dit betoog. Bij aanwijzingsbesluit van 3 januari 2017 is de heffingsambtenaar aangewezen als heffings- en invorderingsambtenaar en WOZ-ambtenaar van de gemeente Meierijstad, waar [plaats] onderdeel van uit maakt. Bij besluit van 7 juli 2020 is de leidinggevende van de werkateliers ‘Heffen en Invorderen’ en ‘WOZ’ aangewezen als de heffingsambtenaar. In de uitspraak op bezwaar is verwezen naar deze aanwijzingsbesluiten.