ECLI:NL:GHSHE:2023:1754

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.298.462/01

arrest van 30 mei 2023

in de zaak van

1 [appellant] ,wonende te [woonplaats] (België),

2. [appellante] ,wonende te [woonplaats] (België),

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellanten] ,

advocaat: mr. P.H. Pijpelink te Terneuzen,

tegen

[Beheer B.V.] .,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M.P.M. Riep te 's-Hertogenbosch,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 7 december 2021 in het hoger beroep van de door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, onder zaaknummer 8687982 CV EXPL 20-2483 gewezen vonnissen van

6 januari 2021 en 2 juni 2021.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 7 december 2021 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

het proces-verbaal van de comparitie na aanbreng van 3 mei 2022;

de memorie van grieven met producties 10 tot en met 18;

de memorie van antwoord met producties A tot en met E;

de op 16 maart 2023 door [geïntimeerde] nagestuurde productie F;

de mondeling behandeling van 27 maart 2023, waarbij [appellanten] spreekaantekeningen heeft overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg

6.2.1. In deze procedure heeft [geïntimeerde] , samengevat, gevorderd:

(primair) een verklaring voor recht dat de tussen partijen bestaande huurkoopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, dan wel (subsidiair) de huurkoopovereenkomst te ontbinden dan wel ontbonden te verklaren vanwege de betalingsachterstand,

[appellanten] te veroordelen tot ontruiming van de onroerende zaak,

[appellanten] te veroordelen tot betaling van € 14.117,64 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 juni 2020,

[appellanten] te veroordelen om als gebruiks- respectievelijk schadevergoeding

€ 1.575,60 per (of gedeelte van de) maand te betalen vanaf 1 juli 2020 tot het tijdstip van ontruiming,

5) [appellanten] te veroordelen in de proceskosten.

6.2.2. Aan deze vorderingen heeft [geïntimeerde] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [appellanten] heeft de huurkooptermijnen, ondanks ingebrekestelling, vanaf maart 2020 onbetaald gelaten, waarna [geïntimeerde] de huurkoopovereenkomst heeft ontbonden per

19 mei 2020. Het gevorderde bedrag van € 14.117,64 bestaat uit € 711,00 aan de achterstallige indexatie tot en met maart 2020, € 9.151,20 aan huurkooptermijnen, € 1.575,60 aan gebruiksvergoeding voor de maand juni 2020, € 2.625,97 aan gebruiks- en eigenaarslasten voor de jaren 2018 tot en met 2020, € 53,87 aan wettelijke rente tot en met 22 juni 2020 en de op grond van artikel 11 van de huurkoopovereenkomst verschuldigde

€ 35.000,00 boete, waarop vervolgens het voorschot op de juridische levering van

€ 35.000,00 in mindering is gebracht. [appellanten] is een gebruiksvergoeding verschuldigd nu [appellanten] het pand na de ontbinding van de huurkoopovereenkomst is blijven gebruiken.

6.2.3. [appellanten] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

6.2.4. In het bestreden vonnis van 2 juni 2021 heeft de kantonrechter, samengevat, uitvoerbaar bij voorraad wat betreft de uitgesproken veroordelingen:

voor recht verklaard dat de tussen partijen bestaande huurkoopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden,

[appellanten] veroordeeld de onroerende zaak te ontruimen,

[appellanten] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 12.778,41, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 juni 2020,

[appellanten] veroordeeld tot betaling van de gebruiksvergoeding van € 1.575,60 per (gedeelte van de) maand vanaf 1 juli 2020 tot het tijdstip van ontruiming,

[appellanten] veroordeeld in de kosten van het geding, tot dat moment begroot op

€ 1.825,38.

De vorderingen van [geïntimeerde] zijn voor het overige afgewezen.

6.2.5. De onroerende zaak is op 20 juli 2021 ontruimd door de deurwaarder.

6.3. [appellanten] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. [appellanten] heeft geconcludeerd tot vernietiging van de beroepen vonnissen, tot het niet-ontvankelijk verklaren van [geïntimeerde] althans [geïntimeerde] haar vorderingen te ontzeggen en tot veroordeling van [geïntimeerde] om al hetgeen [appellanten] aan [geïntimeerde] heeft voldaan aan [appellanten] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW vanaf de dag van betaling tot de dag van volledige terugbetaling, en met veroordeling van [geïntimeerde] in de (volledige) proceskosten.

Bevoegdheid en toepasselijk recht

6.4. [appellanten] was ten tijde van de inleidende dagvaarding woonachtig in België. Het geschil heeft derhalve internationale aspecten, zodat allereerst moet worden onderzocht of de Nederlandse rechter bevoegd is er kennis van te nemen. Het geschil heeft betrekking op de huurkoop van een in Nederland gelegen woning en de verbintenis die aan de vorderingen van [geïntimeerde] ten grondslag ligt betreft betalingsverplichtingen van [appellanten] . Deze betalingsverplichtingen zijn brengschulden, zodat de verbintenis in Nederland moet worden uitgevoerd. Het hof is dan ook, gezien het bepaalde in de artikel 7 lid 1(a) Verordening (EU) nr. 1215/2012, bevoegd van dit geschil kennis te nemen.

6.5. De kantonrechter heeft Nederlands recht toegepast (vonnis van 6 januari 2021, rov. 3.4). Daartegen is geen grief gericht - terecht, gelet op de rechtskeuze in artikel 18 van de huurkoopovereenkomst - zodat ook het hof daarvan uitgaat.

Hoger beroep tegen het tussenvonnis

6.6. Ingevolge het exploot van de dagvaarding komt [appellanten] in hoger beroep van het tussenvonnis van 6 januari 2021 en het eindvonnis van 2 juni 2021. Tegen het tussenvonnis van 6 januari 2021 is geen grief gericht, zodat [appellanten] in het beroep daarvan niet-ontvankelijk is.

Omvang van het hoger beroep

6.7. In randnr. 48 van de memorie van grieven voert [appellanten] aan dat hij beoogt het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof voor te leggen. Het hof merkt echter op dat slechts geschilpunten die door middel van een - ook voor de wederpartij als zodanig herkenbare - grief aan het hof zijn voorgelegd door het hof zullen worden beoordeeld. Het hof gaat om die reden voorbij aan de opmerking van [appellanten] dat hij het geschil in volle omvang aan het hof voor wenst te leggen.

Ontbinding en ontruiming

6.8.1. Het hof behandelt de grieven I tot en met III, gezien hun onderlinge samenhang, gezamenlijk. De grieven I en II zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurkoopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden en dat - als er wel sprake is van een buitengerechtelijke ontbinding - de overeenkomst per 19 mei 2020 is ontbonden. Grief III is gericht tegen de veroordeling om de onroerende zaak te ontruimen.

6.8.2. [appellanten] stelt zich op het standpunt dat de huurkoopovereenkomst alleen kan worden ontbonden wanneer niet kan worden geleverd vanwege de werking van de Wet voorkeursrecht gemeenten (artikel 15 lid 2 van de huurkoopovereenkomst). Nu deze situatie zich niet voordoet, was het [geïntimeerde] niet toegestaan de huurkoopovereenkomst te ontbinden, aldus [appellanten] .

Evenmin is er, volgens [appellanten] , sprake van een tekort schieten in de nakoming van de huurkoopovereenkomst. De in deze overeenkomst opgenomen maandtermijn van € 3.000,00 behelst geen betalingsverplichting. Nergens in de overeenkomst staat uitdrukkelijk vermeld dat [appellanten] verplicht is maandelijks een termijn te betalen. [appellanten] heeft tot en met februari 2020 maandelijks € 3.000,00 onverplicht voldaan, omdat iedere maandelijkse betaling van

€ 3.000,00 [appellanten] een korting op de koopprijs opleverde van € 1.500,00 op grond van artikel 5.3. van de huurkoopovereenkomst. Dat partijen geen betalingsverplichting zijn overeengekomen, volgt eveneens uit de hoogte van de in artikel 5 van de huurkoopovereenkomst opgenomen waarborgsom van € 35.000,00. De hoogte van de waarborgsom was zo hoog, juist omdat partijen geen maandelijkse betalingsverplichting zijn overeengekomen, aldus nog steeds [appellanten] .

6.8.3. Wanneer ingevolge de huurkoopovereenkomst op [appellanten] wel een betalingsverplichting rustte, dan is deze tekortkoming niet aan [appellanten] toe te rekenen. Tijdens het telefoongesprek tussen (de vader van) [appellanten] en de makelaar in maart 2020 is ingestemd met ‘opschorting’ van de maandelijkse betaling. Ook dient de coronapandemie aangemerkt te worden als een onvoorziene omstandigheid (in de zin van artikel 6:258 BW), die aan ontbinding van de huurkoopovereenkomst in de weg staat. De uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021 is, daar de positie van [appellanten] als huurkoper materieel gelijk is aan die van een huurder, ook op de huurkoopovereenkomst van toepassing. Door de coronapandemie was [appellanten] , die zich richt op de handel in auto’s, niet in staat de huurkooptermijnen te voldoen. [geïntimeerde] had dan ook - hetgeen zij heeft geweigerd - aan het verzoek van [appellanten] om in overleg te treden over tijdelijke aanpassing van de hoogte van de te betalen huurkooptermijnen gehoor moeten geven. De ontbinding is dan ook, ook in het licht van de waarborgsom van € 35.000,00 waarmee een zekerheid voor betaling door [appellanten] gedurende een periode van meer dan elf maanden is bedongen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, aldus nog steeds [appellanten] .

Voorts stelt [appellanten] dat het niet betalen van [appellanten] na 21 maart 2020 moet worden aangemerkt als een opschorting van de huurkoopovereenkomst. Niet alleen omdat [appellanten] niet meer wist of hij moest betalen door het onnavolgbare handelen van [geïntimeerde] dat eruit bestond dat hij aankondigde voor een tweede maal te ontbinden, maar ook omdat [geïntimeerde] haar ongedaanmakingsverplichtingen die voortvloeiden uit de eerste ontbinding niet nakwam.

6.8.4. Voorts voert [appellanten] aan dat [geïntimeerde] de huurkoopovereenkomst twee keer heeft ontbonden. De eerste keer middels de brief gedateerd 16 maart 2020 (verzonden bij

e-mail van 14 maart 2020) en de tweede keer bij brief per 19 mei 2020. Een overeenkomst die al was ontbonden, kan niet opnieuw worden ontbonden. Doordat [appellanten] niet binnen zeven dagen na 14 respectievelijk 16 maart 2020 heeft betaald, is de huurkoopovereenkomst op

21 dan wel 23 maart 2020 ontbonden.

Nu de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de huurkoopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, is er geen grond voor ontruiming, aldus nog steeds [appellanten] .

6.9. Het hof oordeelt dat [appellanten] miskent dat naast de ontbindingsgrond als opgenomen in artikel 15.2. van de huurkoopovereenkomst, ook artikel 11 een buitengerechtelijke ontbindingsgrond biedt in het geval één van partijen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van de op haar uit de huurkoopovereenkomst rustende verplichtingen. [geïntimeerde] beroept zich in haar brieven van 16 maart 2020 (als bij e-mail van 14 maart 2020 verzonden, rov. 6.1. onder d), en van 19 mei 2020 (rov. 6.1. onder i) ook expliciet op deze ontbindingsgrond.

6.10.1. Tussen partijen is niet in geding dat de tussen partijen gesloten overeenkomst dient te worden aangemerkt als een huurkoopovereenkomst.

Bij huurkoop van een onroerende zaak wordt de koopprijs betaald in termijnen, waarbij de eigendomsoverdracht plaatsvindt na voldoening van twee of meer termijnen die verschijnen nadat de zaak aan de koper is afgeleverd (artikel 7:101 lid 1 onder c BW). In de huurkoopovereenkomst is voorzien in een maandelijkse betaling van € 3.000,00 (rov. 6.1. onder a). Wel is in geschil of deze maandelijkse termijn een op [appellanten] rustende verplichting behelst. Uitleg van de overeenkomst conform de Haviltex-maatstaf leidt het hof tot het oordeel dat dit het geval is. Het hof overweegt daartoe als volgt.

6.10.2. Voor het bestaan van een betalingsverplichting is niet vereist dat in de overeenkomst uitdrukkelijk staat dat die maandelijkse betaling verplicht is. Als uitgangspunt heeft te gelden dat een in een overeenkomst opgenomen maandelijkse betaling als in onderhavige geval een betalingsverplichting betreft, tenzij uit de overeenkomst of uit de verklaringen of gedragingen van partijen anderszins blijkt. De tekst van de artikelen 5.7 en 7.1 duidt er bovendien op dat de maandtermijn waarover deze bepalingen spreken, verplicht is. “Koper zal de eerste maandelijkse termijn van groot € 3.000,-- voldoen voor 1 juli 2018.” En “Voor 15 juli 2018 dient koper te betalen aan verkoper € 35.000,-- als voorschot en per 1 juli 2018 de eerste maandtermijn van € 3.000,-- (…)”. Zo hebben partijen deze bepalingen althans over en weer redelijkerwijs behoren te begrijpen. Dat partijen voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst iets hebben besproken dat een andere uitleg van deze bepalingen met zich zou brengen, is niet gesteld.

Met ingang van 1 juli 2018 heeft [appellanten] (tot en met februari 2020) maandelijks € 3.000,00 aan [geïntimeerde] betaald. Dat deze betalingen onverplicht waren omdat hij daarmee

€ 1.500,00 per maand korting zou krijgen op de koopprijs is alleen al onnavolgbaar omdat zonder nadere verklaring - die [appellanten] niet gegeven heeft - niet valt in te zien waarom [appellanten] onverplicht € 3.000,00 zou betalen om vervolgens ‘slechts’ € 1.500,00 korting op de koopprijs te krijgen, terwijl bij niet betaling van de door hem gestelde onverplichte betaling hij - op het moment van levering van de onroerende zaak - het gehele maandelijks betaalde bedrag van € 3.000,00 had kunnen aanwenden ter voldoening van de koopsom.

De op grond artikel 5.1. van de huurkoopovereenkomst gedane betaling van € 35.000,00 door [appellanten] aan [geïntimeerde] maakt niet dat er wel sprake is van een onverplichte maandelijkse betaling. Een nadere toelichting waarom dit wel het geval zou zijn, is overigens ook niet door [appellanten] niet gegeven.

Volledigheidshalve merkt het hof op dat in de correspondentie tussen partijen en ook tijdens de procedure in eerste aanleg door [appellanten] niet eerder het standpunt is ingenomen dat hij er op grond van de overeenkomst geen verplichting tot betaling van de maandelijkse termijnen bestond.

Het hof komt dan ook tot het oordeel dat ingevolge de huurkoopovereenkomst [appellanten] gehouden is tot een maandelijkse termijnbetaling van € 3.000,00.

6.11.1. Tussen partijen is niet in geschil dat [appellanten] per 1 maart 2020 de maandelijkse termijn niet meer heeft betaald. De vraag is voorts of hij door niet te betalen tekort is geschoten. Het hof is van oordeel dat dit het geval is, en overweegt daartoe als volgt.

6.11.2. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat de makelaar heeft ingestemd met het verzoek van [appellanten] de maandelijkse betaling op te schorten. [geïntimeerde] wijst daarbij op de e-mail van de makelaar van 25 maart 2020 waarin deze met klem betwist dat hij heeft ingestemd met opschorting, en zegt dat de enige die dit kan [geïntimeerde] is, en dat [geïntimeerde] dit ook niet gaat doen (rov. 6.1. onder f). Nu het zijdens [appellanten] bij een blote stellingname blijft, heeft [appellanten] in het licht van gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] onvoldoende gesteld. Van een afspraak tot opschorting van de maandelijkse betalingsverplichting is dan ook niet gebleken. Bewijs van deze stelling heeft [appellanten] overigens niet aangeboden.

6.11.3. Ten aanzien van de betalingsverplichting voor de maand maart 2020 heeft te gelden dat [appellanten] deze per 1 maart 2020 diende te voldoen, dat brengt uitleg van de artikelen 5.7 en 7.1 van de overeenkomst althans met zich. De eerste algemene coronamaatregelen werden op 15 maart 2020 van kracht. Zonder nadere toelichting, die [appellanten] niet heeft gegeven, kan [appellanten] niet worden gevolgd in zijn stellingname dat hij ten gevolge van de coronapandemie de maandelijkse betalingsverplichting voor de maand maart 2020 niet heeft kunnen voldoen.

6.11.4. In de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974), staat, geciteerd voor zover hier van belang:

“(…)

3.2.4. De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, moet aangenomen worden dat deze omstandigheid in elk geval niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. (…)

3.2.5 Indien de hiervoor in 3.2.4, eerste volzin, bedoelde omstandigheid zich voordoet en de huurovereenkomst voor 15 maart 2020 is gesloten, kan aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder, zodat art. 6:258 lid 2 BW niet aan huurprijsvermindering in de weg staat. Indien aan deze voorwaarden is voldaan, kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de overeenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen. (…)”

6.11.5. Voor zover deze regels naar analogie zouden moeten worden toegepast op de huurkoopovereenkomst, zoals [appellanten] betoogt, volgt uit deze uitspraak niet dat de coronapandemie aan de ontbinding van de huurkoopovereenkomst in de weg staat. Wel is het mogelijk om onder voorwaarden aanspraak te maken op huurprijsvermindering. Het is daarmee aan [appellanten] om te stellen en zo nodig te bewijzen dat hij voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, en dat hij ten gevolge van de coronapandemie de onroerende zaak niet of in geringe mate heeft kunnen exploiteren.

6.11.6. In randnr. 9 van de memorie van grieven staat dat [appellanten] de onroerende zaak wilde kopen om auto’s op te stallen en de schuur onder te verhuren. Voorts staat in randnr. 21 van die memorie dat [appellanten] in 2019 de onroerende zaak heeft onderverhuurd. Daarmee staat vast dat in ieder geval een gedeelte van de onroerende zaak door [appellanten] is onderverhuurd en niet door hem is geëxploiteerd. Dat [appellanten] tot doel had de onroerende zaak aan te kopen voor de opstal van auto’s om - zoals het hof begrijpt - daar vervolgens in te handelen, wil nog niet zeggen dat [appellanten] ook daadwerkelijk tot het drijven van handel in auto’s is overgegaan. Nu [geïntimeerde] dit (gemotiveerd) heeft weersproken, had het op de weg van [appellanten] gelegen hiervan bewijs aan te bieden.

Met [geïntimeerde] is het hof van oordeel dat de overgelegde besluiten van de Vlaamse Overheid niet als bewijs kunnen dienen: de verleende overheidssteun waarnaar in verschillende bescheiden wordt verwezen, zijn niet ten behoeve van een bedrijf gelegen op de onroerende zaak verleend. Nu het zijdens [appellanten] bij een blote stellingname blijft, heeft hij in het licht van gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] onvoldoende gesteld en neemt het hof als vaststaand feit aan dat [appellanten] ten tijde van de coronapandemie geen onderneming op de onroerende zaak voerde. Daarmee is niet voldaan aan (een van de) voorwaarden om tot huurprijsvermindering te komen.

Gelet op het voorgaande faalt ook het op dezelfde argumenten gegronde verweer dat de tekortkoming in de nakoming van de betalingsverplichting de ontbinding van de overeenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt, en dat ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

6.11.7. Het hof volgt [appellanten] niet in zijn standpunt dat het niet betalen na 21 maart 2020 dient te worden aangemerkt als opschorting, waardoor - zo begrijpt het hof - tevens sprake zou zijn van schuldeisersverzuim in de zin van artikel 6:59 BW. De brief waarin [geïntimeerde] ‘de tweede ontbinding’ aankondigt, is van 21 april 2020 en kon dan ook simpelweg niet bekend zijn op 21 maart 2020, waarmee er van het door [appellanten] gestelde onnavolgbaar handelen door een tweede maal te ontbinden geen sprake kan zijn geweest. Voorts heeft te gelden dat ongedaanmakingsverplichtingen pas ontstaan op het moment van ontbinding. Nu het hof in rov. 6.13.2. tot het oordeel komt dat de huurkoopovereenkomst door [geïntimeerde] op

19 mei 2020 is ontbonden, kunnen ook (tekortkomingen in) de ongedaanmakingsverplichtingen niet aan betaling van de maandelijkse termijnen voor de maanden maart en april 2020 in de weg hebben gestaan. Daarbij: partijen zijn zich tot

19 mei 2020 ten opzichte van elkaar blijven gedragen als bestond de huurkoopovereenkomst. Daarmee valt niet te rijmen dat [appellanten] , zoals hij in hoger beroep stelt, reeds toen de mening was toegedaan dat er op [geïntimeerde] ongedaanmakingsverplichtingen rustten. Dit blijkt verder ook nergens uit.

6.12. Gezien hetgeen het hof onder 6.11.1. tot en met 6.11.7. heeft overwogen, komt het hof tot het oordeel dat het niet betalen van de maandelijkse termijnen per 1 maart 2020 een tekortkoming oplevert van [appellanten] (die bovendien aan [appellanten] kan worden toegerekend).

6.13.1. Ontbinding van de huurkoopovereenkomst is mogelijk, na ingebrekestelling, wanneer één van partijen nalatig is of blijft in de nakoming van haar uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, aldus het bepaalde in artikel 11 van de huurkoopovereenkomst (rov. 6.1. onder a). Tussen partijen is in geschil wanneer de huurkoopovereenkomst is ontbonden: zeven dagen na 14 of 16 maart 2020 en daarmee per 21 of 23 maart 2020 (rov. 6.1. onder d) of per 19 mei 2020 (rov. 6.1. onder i). [geïntimeerde] voert aan dat de tweede ontbindingsverklaring van 19 mei 2020 kan worden beschouwd als een voorwaardelijke, dan wel een subsidiaire ontbinding, voor zover de eerste geen stand zou houden, daar de eerste ontbindingsverklaring zodanig kan zijn opgevat dat hieraan geen werking is toegekend.

6.13.2. Het hof is van oordeel dat [appellanten] de e-mail van 14 maart 2020 met brief gedateerd

16 maart 2020 (rov. 6.1. onder d) niet heeft opgevat als een ontbinding van de huurkoopovereenkomst. Na deze brief is immers tussen partijen contact geweest over (de mogelijkheid) de maandelijkse betalingsverplichting ‘op te schorten’ en uit de e-mails van

24 maart 2020 en 30 april 2020 van [appellanten] blijkt dat ook hij niet van ontbinding uitging omdat hij zich op het standpunt stelde dat de makelaar had ingestemd met de opschorting van de betaling van de maandelijkse termijnen (rov. 6.1. onder e). Partijen zijn zich tot 19 mei 2020 jegens elkaar blijven gedragen als waren zij gebonden aan de huurkoopovereenkomst. Nu door beide partijen geen gevolg is gegeven aan de e-mail van 14 maart 2020 is naar het oordeel van het hof de huurkoopovereenkomst blijven voortbestaan en heeft [geïntimeerde] met ingang van 19 mei 2020 de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden.

Het hof merkt reeds hier al op dat het moment van ontbinding - zeven dagen na 14 of 16 maart 2020 en daarmee per 21 of 23 maart 2020 of per 19 mei 2020 - voorts niet bepalend is voor de hoogte van de ongedaanmakingsverplichtingen en de gebruiksvergoeding (zie rov. 6.16.4. tot en met 6.16.6.).

6.14. Nu de kantonrechter terecht tot het oordeel is gekomen dat de huurkoopovereenkomst met de brief van 19 mei 2020 buitengerechtelijk is ontbonden, heeft zij eveneens terecht en op goede gronden de door [geïntimeerde] gevorderde ontruiming toegewezen.

6.15. Uit het voorgaande volgt dat grieven I, II en III falen.

De ongedaanmakingsverbintenissen en de gebruiksvergoeding

6.16.1. Het hof behandelt de grieven IV en V gezamenlijk. De vierde grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellanten] aan [geïntimeerde] € 12.778,41, te vermeerderen met wettelijke rente, dient te betalen. [appellanten] voert aan dat door de ontbinding ongedaanmakingsverbintenissen zijn ontstaan op grond waarvan [geïntimeerde] aan [appellanten]

€ 95.000,00 (€ 60.000,00 aan maandelijkse huurtermijnen en € 35.000,00 ingevolge het in artikel 5 van de huurkoopovereenkomst opgenomen voorschot) dient terug te betalen. Ingevolge artikel 7:108 BW had de kantonrechter ambtshalve tot verrekening moeten besluiten, aldus [appellanten] . Bij toepassing van artikel 7:108 BW dient onder meer rekening te worden gehouden met de door [appellanten] aan de onroerende zaak gedane verbouwing. Voorts kan van verschuldigdheid van voornoemde boete geen sprake zijn daar [geïntimeerde] reeds tegen 21 maart 2020 heeft ontbonden, aldus [appellanten] .

Grief V is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellanten] (vanaf 1 juli 2020) een gebruiksvergoeding moet betalen, omdat hij zonder recht of titel gebruik maakte van de onroerende zaak na de ontbinding per 19 mei 2020. Ingevolge artikel 7:109 BW had [appellanten] een retentierecht en mocht hij de onroerende zaak blijven gebruiken. Daarmee was van ongerechtvaardigde verrijking geen sprake, aldus nog steeds [appellanten] .

6.16.2. Ingevolge artikel 6:271 BW bevrijdt ontbinding van de overeenkomst partijen van de daardoor getroffen verbintenissen. Voor zover deze reeds tot stand zijn nagekomen, blijft de rechtsgrond voor deze nakoming in stand, maar ontstaat voor partijen een verbintenis tot ongedaanmaking van de reeds door hen ontvangen prestaties. Sluit de aard van de prestatie uit dat zij ongedaan wordt gemaakt, dan treedt daarvoor een vergoeding in de plaats ten belope van haar waarde op het tijdstip van de ontvangst, zo staat in artikel 6:272 lid 1 BW.

6.16.3. Dat in deze zaak geen ongedaanmakingsverbintenissen ontstaan, als door [geïntimeerde] gesteld, volgt het hof alleen al niet omdat zij nalaat haar stelling te onderbouwen. [appellanten] heeft, zoals door [geïntimeerde] terecht betoogt, geen reconventionele vordering ingesteld, maar dit staat niet aan het voeren van een verrekeningsverweer in de weg. Dit verweer kan ook, anders dan [geïntimeerde] aanvoert, vooreerst in hoger beroep worden gevoerd. Er is geen rechtsregel die hieraan in de weg staat.

Tussen partijen is niet in geschil dat [appellanten] aan [geïntimeerde] in het kader van de huurkoopovereenkomst

€ 35.000,00 op grond van artikel 5 van de huurkoopovereenkomst en € 60.000,00 aan

20 maandelijkse betalingstermijnen (juli 2018 tot en met februari 2020) van € 3.000,00 - heeft betaald, in totaal € 95.000,00. Nu de overeenkomst is ontbonden, dienen deze bedragen door [geïntimeerde] aan [appellanten] te worden terugbetaald.

6.16.4. Het gebruik van de onroerende zaak door [appellanten] - van juli 2018 tot aan de dag van buitengerechtelijke ontbinding (19 mei 2020) - kan niet ongedaan worden gemaakt. [appellanten] is dan ook gehouden voor dat gebruik op grond van de huurkoopovereenkomst en gelet op het bepaalde in artikel 6:272 lid 1 BW een vergoeding te betalen. Tussen partijen bestaat discussie over de hoogte van die gebruiksvergoeding.

[geïntimeerde] stelt zich in haar memorie van antwoord op het standpunt dat in het geval van ontbinding het gehele maandelijkse termijnbedrag van € 3.000,00 als gebruiksvergoeding wordt beschouwd. Het hof gaat hieraan voorbij daar - een onderbouwing wordt door [geïntimeerde] ook niet gegeven - niet valt in te zien waarom ten gevolge van ontbinding het maandelijkse termijnbedrag van kleur verschiet. In de inleidende dagvaarding, alsook tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep, heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat het maandelijkse termijnbedrag is opgebouwd uit € 1.500,00 aan voorschot op de huurkoopsom en € 1.500,00 aangemerkt wordt als gebruiksvergoeding. [appellanten] heeft dit vervolgens betwist en aangevoerd dat het gehele bedrag dient te worden aangemerkt als aflossing op de huurkoopsom. Het hof gaat voorbij aan het in dit kader door [appellanten] aangevoerde. Behalve dat een ter mondelinge behandeling door het hof gevraagde onderbouwing voor het door [appellanten] ingenomen standpunt niet is gegeven, staat in de memorie van grieven dat iedere maandelijkse betaling [appellanten] een korting van € 1.500,00 op de huurkoopsom oplevert. Er staat niet ‘een korting van € 3.000,00’, hetgeen wanneer de lezing van [appellanten] zou worden gevolgd wel voor de hand zou hebben gelegen. Het hof gaat er dan ook vanuit dat partijen een maandelijkse vergoeding voor het gebruik van € 1.500,00 (vóór indexering) voor ogen hadden.

6.16.5. Ook ná de ontbinding (tot aan het moment van ontruiming) is [appellanten] gebruik blijven maken van de onroerende zaak. [appellanten] stelt weliswaar dat hij de onroerende zaak onder zich had omdat aan hem een retentierecht toekwam op artikel 7:109 BW, maar dat neemt niet weg dat hij de zaak tevens is blijven gebruiken. Voor dat gebruik en de daardoor door [geïntimeerde] geleden schade dient hij, op grond van ongerechtvaardigde verrijking, een vergoeding te betalen, welke het hof gelijk stelt aan de vergoeding als op grond van de huurkoopovereenkomst verschuldigd.

6.16.6. Partijen zijn in de huurkoopovereenkomst een maandelijkse termijnbetaling overeengekomen van € 3.000,00, waarvan € 1.500,00 als gebruiksvergoeding dient te worden aangemerkt (zie rov. 6.16.4.). Ingevolge artikel 5.4. van de huurkoopovereenkomst is op de maandelijkse termijnbetaling de CBS indexering van toepassing (rov. 6.1. onder a). [geïntimeerde] heeft bij brief van 6 maart 2020 met terugwerkende kracht per 1 juli 2019 op die indexering aanspraak gemaakt (rov. 6.1. onder c). Daarmee komt - als door [geïntimeerde] gesteld en door [appellanten] niet is weersproken - de gebruiksvergoeding uit op een bedrag van € 1.575,60 per maand. Dit betekent dat [appellanten] gehouden is over de periode 1 juli 2018 tot

1 juli 2019 € 1.500,00 per maand en over de periode 1 juli 2019 tot en met 20 juli 2021

€ 1.575,60 per maand aan [geïntimeerde] te betalen. Dit alles leidt tot de slotsom dat [appellanten]

€ 56.830,92 voor het gebruik van de onroerende zaak aan [geïntimeerde] dient te betalen.

Voorts is [appellanten] op grond van artikel 11 van de huurkoopovereenkomst een boete van

€ 35.000,00 verschuldigd. De door [appellanten] ingenomen stelling dat van verschuldigdheid van deze boete geen sprake is omdat [geïntimeerde] reeds tegen 21 maart 2020 heeft ontbonden, kan alleen al niet slagen omdat het hof heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst per 19 mei 2020 is ontbonden (rov. 6.13.2.).

[geïntimeerde] heeft in haar memorie van antwoord en tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep naar voren gebracht dat zij, in het kader van de verrekening, naast de boete van artikel 11 van de huurkoopovereenkomst tevens aanspraak maakt op de contractuele boete als opgenomen in artikel 5 van de huurkoopovereenkomst die zij als aparte boete beschouwt. Het is, anders dan [geïntimeerde] beoogt te doen, echter niet mogelijk om middels een verweer in het kader van het verrekeningsverweer van [appellanten] de eigen vordering te vermeerderen. Daartoe is een vermeerdering van eis het aangewezen middel. Nu hiervan geen sprake is, gaat het hof voorbij aan het door [geïntimeerde] in dit verband gestelde.

6.16.7. Met de ontbinding van de huurkoopovereenkomst is [appellanten] bevrijd van de verplichting de eigenaarslasten te betalen. Nu [geïntimeerde] niets heeft gesteld over de waarde die deze prestatie voor [appellanten] heeft gehad, komt het hof niet toe aan het vaststellen van een waardevergoeding op grond van artikel 6:272 lid 1 BW voor deze prestatie.

6.16.8. Uit hetgeen het hof onder rov. 6.16.3. tot en met 6.16.7. heeft overwogen, volgt dat op grond van de ongedaanmakingsverplichtingen [appellanten] € 95.000,00 te verrekenen heeft met het door hem aan [geïntimeerde] verschuldigde bedrag van € 91.830,92. Hiermee slaagt het verrekeningsverweer. Dit leidt tot het oordeel dat de vordering van [geïntimeerde] niet toewijsbaar is. Daarmee komt het hof ook niet toe aan toepassing van de artikel 7:108 BW.

6.17. Uit het voorgaande volgt dat grief IV slaagt, en grief V faalt. Het bestreden vonnis van 2 juni 2021 zal daarom worden vernietigd voor zover [appellanten] daarbij is veroordeeld tot betaling van het bedrag van € 12.778,41 met wettelijke rente, en tot betaling van het bedrag aan maandelijkse gebruiksvergoeding van € 1.575,60. Deze vorderingen van [geïntimeerde] zullen alsnog worden afgewezen.

6.18. Voor zover [appellanten] aan [geïntimeerde] betalingen heeft gedaan, uit hoofde van de veroordeling tot betaling van het bedrag van € 12.778,41 met wettelijke rente en het maandelijkse bedrag aan gebruiksvergoeding van € 1.575,60, dient [geïntimeerde] deze aan [appellanten] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW vanaf de dag van betaling tot de dag van volledige terugbetaling.

De proceskosten in eerste aanleg

6.19. Grief VI is gericht tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Ook deze grief faalt. Dat het vonnis in eerste aanleg niet volledig in stand blijft, komt doordat vooreerst in hoger beroep het verrekeningsverweer wordt gevoerd.

6.1. In het bestreden vonnis van 2 juni 2021 heeft de kantonrechter de feiten vastgesteld die zij bij de beoordeling tot uitgangspunt heeft genomen (rov. 2.1 t/m 2.8 van voornoemd vonnis). Hiertegen is geen grief gericht, zodat het hof van deze feiten uitgaat. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze relevante feiten:

a) Partijen zijn op 6 juni 2018 een huurkoopovereenkomst aangegaan voor een agrarisch bedrijfsgebouw aan de [adres] , [postcode] [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor een bedrag van € 350.000,00. In de huurkoopovereenkomst staat, geciteerd voor zover hier van belang:

“(…)

Artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom

5.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal koper uiterlijk op 15 juni 2018 een bedrag van groot € 35.000,-- (…) als voorschot op de latere juridische levering [het hof leest: betalen].

5.2. Het gestorte bedrag komt bij niet nakoming tot koop door koper in rechte toe aan verkoper als vergoeding voor verkoper van schade en eventueel gemaakte kosten.

5.3. Indien de koop doorgaat en koper het gekochte op naam neemt voor 1 juli 2019 en in eigendom aanvaardt zal voormelde voorschot in mindering worden gebracht op de koopsom van € 350.000,-- k.k. Tevens wordt van elke maandelijkse termijn van groot € 3.000,-- een bedrag van € 1.500,-- in mindering gebracht op de te betalen koopsom.

5.4. Indien de juridische levering plaatsvindt na 1 juni 2019 doch voor uiterlijk

1 juli 2021, blijft artikel 5.3. van toepassing en zal alleen op de maandelijkse termijnbetaling de CBS indexering gezinsconsumptie van toepassing zijn.

5.5. Indien koper juridisch niet afneemt komt de gestorte € 35.000,-- die door koper werd gestort voor 15 juni 2018 geheel ten gunste van verkoper als vergoeding voor schade en kosten. Koper verklaart zich hiermee akkoord.

5.6. Indien voor of uiterlijk op 1 juli 2019 door koper het door hem gekochte juridisch in eigendom wordt aanvaard geeft verkoper een korting op de koopsom van € 35.000,-- zodat koper dan dient te betalen € 315.000,-- minus voorschot van € 35.000,-- minus € 1.500,-- per betaalde maandelijkse termijn (totaal groot € 3.000,--) inzake vergoeding voor latere juridische levering. Na 1 juli 2019 komt de korting op de koopsom van € 35.000,-- te vervallen.

5.7. Koper zal de eerste maandelijkse termijn van groot € 3.000,-- voldoen voor 1 juli 2018. (…)

Artikel 7 Feitelijke levering/ Overdracht aanspraken.

7.1. De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats na het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst en na ontvangst van onder 5.1. vermelde geldsom op bankrekening van verkoper van groot € 35.000,-- tenzij tussen verkoper en koper een ander tijdstip is overeengekomen, vrij van huur-, lease- en/of huurovereenkomsten. Voor 15 juli 2018 dient koper te betalen aan verkoper

€ 35.000,-- als voorschot en per 1 juli 2018 de eerste maandtermijn van € 3.000,-- als vergoeding voor de latere juridische levering. (…)

Artikel 8 Baten, lasten en canons

De baten, lasten, belastingen, heffingen en verschuldigde canons komen voor

rekening van koper met ingang van 1 juni 2018. Het betreffen de volledige

gebruikers en eigenaarslasten. (…)

Artikel 11 Ingebrekestelling. Ontbinding.

11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring van de nalatige partij.

11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)

Artikel 15 Ontbindende voorwaarden

(…)

15.2. Deze koopovereenkomst kan door ieder van partijen worden ontbonden indien verkoper ingevolge de Wet Voorkeursrecht gemeenten niet in staat is om de eigendom van de onroerende zaak op de overeengekomen dag over te dragen. Verkoper is verplicht om zodra duidelijk is dat hij ingevolge genoemde wet niet of niet tijdig aan zijn verplichting tot levering kan voldoen, koper daarvan schriftelijk op de hoogte te stellen. (…) ”

[appellanten] heeft op grond van artikel 5.1. van de huurkoopovereenkomst bij aanvang van de huurkoopovereenkomst € 35.000,00 betaald. Voorts heeft [appellanten] aan [geïntimeerde] maandelijks, van 1 juli 2018 tot en met februari 2020, € 3.000,00 voldaan.

In de brief van 6 maart 2020 van [geïntimeerde] aan [appellanten] staat, geciteerd voor zover hier van belang:

“(…)

Conform artikel 5.4 zijn de huurkooptermijn en de gebruiksvergoedingstermijn, per 1 juli 2019, verhoogd op basis van de index CBS voor gezinsconsumptie.

Juli 2018: 104,28 Juli 2019: 106,90 Verhoging 2,62 %;

Deze verhoging is U nog niet in rekening gebracht, een omissie onzerzijds waarvoor wij U onze excuses aanbieden.

We verzoeken U per omgaande de verhoging € 711,00 tot en met maart 2020, inclusief de achterstallige termijn maart 2020 € 3.000,00, totaal dus € 3.711,00 aan ons over te maken.

Ook verzoeken wij U per april 2020 de maandelijkse termijn aan te passen aan het nieuwe bedrag zijnde € 3.075,60 en deze steeds op de eerste vervaldag van elke volgende maand aan ons over te maken. (…)”

In de bijlage (welke gedateerd is op 16 maart 2020) bij de e-mail van [geïntimeerde] aan (de vader van) [appellanten] van 14 maart 2020 staat (onder meer) dat de betaling voor de maand maart 2020 niet is ontvangen, dat niet gereageerd is op de brief van

6 maart 2020 en dat wanneer niet binnen zeven dagen na ontvangst van het schrijven wordt betaald [appellanten] de overeenkomst op grond van artikel 11 van de overeenkomst als ontbonden kan beschouwen.

Naar aanleiding van voornoemde e-mail met bijlage heeft (de vader van [appellanten] namens) [appellanten] in maart 2020 telefonisch contact opgenomen met de makelaar van [geïntimeerde] , [persoon A] (verder: de makelaar). Na dit telefonisch contact heeft (de vader van) [appellanten] aan [geïntimeerde] op 24 maart 2020 een e-mail gestuurd waarin hij verzoekt de toezegging van de makelaar de betalingen op te schorten per e-mail toe te zeggen.

Bij e-mail 25 maart 2020 heeft de makelaar laten weten niet met opschorting te hebben ingestemd en dat de enige die dit kan doen [geïntimeerde] is.