ECLI:NL:GHSHE:2022:3532

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.279.500/01 arrest van 18 oktober 2022 in de zaak van IPS Stramproy B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , appellante in principaal hoger beroep, geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, hierna aan te duiden als IPS, advocaat: mr. D.E.M.P.J. Reijnart te Weert, tegen [geïntimeerde] , wonende te [woonplaats] , geïntimeerde in principaal hoger beroep, appellant in incidenteel hoger beroep, hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , advocaat: mr. N. Stommels te Nijmegen, op het bij exploot van dagvaarding van 7 mei 2020 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 26 maart 2020, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 'sHertogenbosch, gewezen tussen IPS als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie.

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 26 september 2019.

Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep; de memorie van grieven van 24 augustus 2020 met negen producties, genummerd HB33 tot en met HB41; de door IPS genomen akte overleggen producties met twee producties, genummerd HB33 en HB42; de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van 17 november 2020 met zeven producties, genummerd HB17 tot en met HB23; de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van 26 januari 2021; de akte van IPS van 23 maart 2021 met één productie, genummerd HB43; de antwoordakte van [geïntimeerde] van 20 april 2021 met één productie, genummerd HB24. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

in principaal en incidenteel hoger beroep 3.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende relevante feiten. Op 21 februari 2013 is een huurovereenkomst gesloten tussen ‘ [[X]] Recreatie’, vertegenwoordigd door [geïntimeerde] , als verhuurder en International Poultry Services B.V., thans genaamd IPS Stramproy B.V., als huurster. De huur had betrekking op een pand aan de [adres] te [plaats] (gemeente Cuijk) dat bekend staat als het Maashuis en is ingegaan op 1 maart 2013. De overeengekomen huurprijs bedroeg € 6.000,= per maand, exclusief nutsvoorzieningen en overige kosten genoemd in artikel 4, lid 1 van de huurovereenkomst, en jaarlijks te indexeren per 1 juli overeenkomstig het jaarindexcijfer van het CBS. In september 2018 bedroeg de huurprijs na indexeringen € 6.468,= per maand. [geïntimeerde] heeft de eigendom van het gehuurde verkregen, volgens eigen zeggen met ingang van 1 oktober 2018 en volgens IPS sinds 25 oktober 2017, en is daardoor tevens de verhuurder van het pand geworden. Het gehuurde was bestemd voor de huisvesting van arbeidsmigranten die voor IPS werkzaam waren, volgens de gesloten overeenkomst maximaal 55 personen. Meer in het bijzonder vermeldt de huurovereenkomst dienaangaande in artikel 5 het navolgende: “ Artikel 5 Bestemming gehuurde De verhuurder is op de hoogte dat de woning wordt gebruikt voor de huisvesting van medewerkers van huurder. Indien van rechtswege of door overheidsinstanties wordt bepaald dat dit niet is toegestaan, dient de woning, zonder de bepaalde opzegtermijn, direct verlaten te worden. Zowel huurder als verhuurder kan dan geen aanspraak maken op een eventuele vergoedingen.” In juli 2015 en oktober 2017 heeft de gemeente Cuijk (verder: de gemeente) naar aanleiding van uitgevoerde controles handhavingstrajecten ingeleid. Op 27 maart 2018 heeft de gemeente een last onder dwangsom opgelegd. Dat heeft geleid tot herstelwerkzaamheden, waarna dit handhavingstraject is geëindigd. Naar aanleiding van een brand in de berging bij het gehuurde in de nacht van 13 op 14 oktober 2018 heeft de gemeente op 15 oktober 2018 een nieuwe controle uitgevoerd. Bij brief van 30 oktober 2018 heeft [geïntimeerde] de huur met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden opgezegd met ingang van 31 december 2018. Bij besluit van 30 oktober 2018 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Cuijk een last onder bestuursdwang opgelegd in de vorm van een sluiting van het verhuurde pand voor onbepaalde tijd en met ingang van vrijdag 2 november 2018, 10:00 uur. De bevoegdheid hiertoe baseert de gemeente op artikel 125 Gemeentewet, in samenhang met artikel 5:31 Awb, op grond van geconstateerde overtredingen van het Bouwbesluit 2012 en de Woningwet. De gemeente verwijst daartoe naar: de als bijlage bij haar besluit bijgevoegde rapportages; het vermoeden dat meer personen per kamer verblijven dan op grond van de omgevingsvergunning is toegestaan; het bij brand niet ontruimen van het pand conform het ontruimingsplan bij gebreke aan een deugdelijke leiding en instructie; brandincidenten in de afgelopen periode; de onhygiënische staat waarin het pand verkeert, welke gevaar oplevert voor de gezondheidstoestand van de bewoners; het feit dat diverse eerder opgelegde lasten onder dwangsom niet hebben geleid tot het beëindigd houden van de overtredingen. IPS heeft het besluit van B&W aangevochten door bezwaar te maken en de rechtbank Oost-Brabant om een voorlopige voorziening te vragen. Desondanks heeft de gemeente Cuijk het pand feitelijk gesloten op 5 november 2018. Door de sluiting was IPS genoodzaakt om het gehuurde te verlaten. Bij brief van 8 november 2018 heeft IPS de ontbinding van de huurovereenkomst ingeroepen met ingang van 1 november 2018 en [geïntimeerde] aansprakelijk gesteld voor de gevolgen van de sluiting van het pand. Bij brief van 15 november 2018 heeft [geïntimeerde] zijn aansprakelijkheid afgewezen, het beroep op ontbinding door IPS betwist en zijnerzijds met een beroep op het bepaalde in artikel 7:231, lid 2 BW, de huurovereenkomst ontbonden met ingang van 15 november 2018. 3.2.1. In de onderhavige procedure vordert [geïntimeerde] in conventie, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. betaling van herstelkosten ad €149.404,34 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der inleidende dagvaarding tot aan de dag van betaling; II. betaling van € 13.535,18 ter zake huur vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der inleidende dagvaarding tot aan de dag van betaling; III. betaling van misgelopen huur wegens verminderde verhuurbaarheid tot de dag van de inleidende dagvaarding ad € 38.808,= vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van betaling; IV. betaling van bestuursrechtelijke juridische kosten gemoeid met opheffing van de sluiting van het Maashotel tot aan de dag van de inleidende dagvaarding ad € 3.033,34 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van betaling; V. betaling van kosten van Building Care gemoeid met opname van de schade ad € 1.327,50 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der inleidende dagvaarding tot aan de dag van betaling; VI. vergoeding van de buitengerechtelijke kosten tot een beloop van € 2.805,53 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der inleidende dagvaarding tot aan de dag van betaling; VII. betaling van de kosten van dit geding te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 157,= een en ander te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf de bedoelde termijn voor voldoening. 3.2.2. Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Op grond van het bepaalde in artikel 7:231, lid 2 BW was [geïntimeerde] onder de gegeven omstandigheden gerechtigd de huur buitengerechtelijk te ontbinden. Dat heeft hij gedaan met ingang van 15 november 2018, zodat de huurovereenkomst met ingang van die datum is geëindigd. IPS is de op haar rustende opleveringsverplichtingen niet nagekomen. Zij heeft het pand niet opgeleverd in de staat waarin dit verkeerde bij aanvang van de huur. [geïntimeerde] heeft het pand door een professioneel schoonmaakbedrijf moeten laten reinigen en heeft daarna aanzienlijke herstelkosten moeten maken. Omdat de overeenkomst is ontbonden vanwege een wanprestatie zijdens IPS, is IPS aansprakelijk voor de gevolgschade die [geïntimeerde] heeft geleden. 3.2.3. IPS heeft in conventie gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. In reconventie vordert IPS, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. [geïntimeerde] te veroordelen om binnen zeven dagen na dagtekening, althans betekening van het in dezen te wijzen vonnis, aan IPS te voldoen tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van € 162.846,58 uit hoofde van schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, te rekenen vanaf 5 november 2018, althans vanaf de dag van dagvaarding, zulks tot aan de dag der algehele voldoening; II.

[geïntimeerde] te veroordelen om binnen zeven dagen na dagtekening, althans betekening van het in dezen te wijzen vonnis, aan IPS te voldoen tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van € 4.000,= uit hoofde van restitutie van de door IPS betaalde waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, te rekenen vanaf 5 november 2018, althans vanaf de dag van dagvaarding, althans vanaf de dag van conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, zulks tot aan de dag der algehele voldoening; III. [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten met inbegrip van de nakosten, met bepaling dat indien [geïntimeerde] het bedrag aan proceskosten niet heeft voldaan binnen veertien dagen na dagtekening, althans betekening van het te wijzen vonnis, over het bedrag aan proceskosten vanaf de vijftiende dag de wettelijke rente is verschuldigd, zulks tot aan de dag der algehele voldoening. 3.2.4. Aan deze vordering heeft IPS, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Met ingang van 2, althans 5, november 2018 is [geïntimeerde] zijn verhuurdersverplichtingen niet nagekomen. Vanwege aan [geïntimeerde] toe te rekenen omstandigheden heeft de burgemeester het gehuurde gesloten. Op het moment waarop [geïntimeerde] de huurovereenkomst ontbond was al sprake van een toerekenbare tekortkoming door [geïntimeerde] . Op grond van het bepaalde in artikel 6:74 BW is [geïntimeerde] aansprakelijk voor de hierdoor door IPS geleden schade. Bovendien is [geïntimeerde] tekortgeschoten in de nakoming van zijn onderhoudsverplichting, voortvloeiend uit artikel 5, lid 7 van de huurovereenkomst. De sluiting begin november is het direct gevolg van het verzaken van deze verplichting. Als gevolg van deze tekortkomingen heeft IPS schade geleden in de vorm van verhuiskosten, extra reiskosten, extra huisvestingskosten, extra personele inzet en kosten voor juridische bijstand. IPS becijfert haar schade in totaal op € 162.846,58. Daarnaast stelt IPS dat zij nog een bedrag van € 4.000,= van [geïntimeerde] tegoed heeft wegens een door haar betaalde en door [geïntimeerde] nog terug te betalen waarborgsom. 3.2.5. Nadat de kantonrechter een comparitie van partijen had gelast en deze was gehouden, heeft de kantonrechter – zakelijk weergegeven – in conventie het onder I, II, V, VI en VII gevorderde toegewezen. In reconventie heeft de kantonrechter [geïntimeerde] veroordeeld tot terugbetaling van de waarborgsom, met bepaling dat de veroordeling pas tenuitvoergelegd kan worden nadat IPS heeft voldaan aan de veroordelingen in conventie. Ook in reconventie is IPS veroordeeld in de kosten van het geding. 3.3. IPS heeft in het principaal hoger beroep 18 grieven aangevoerd. IPS heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis, tot het alsnog afwijzen van de vorderingen in conventie en het alsnog toewijzen van haar vorderingen in reconventie, naar het hof begrijpt: voor zover die zijn afgewezen. 3.4. [geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep betoogd dat de kantonrechter het onder III en IV gevorderde ten onrechte heeft afgewezen. [geïntimeerde] vordert daarom in incidenteel hoger beroep dat deze posten alsnog zullen worden toegewezen. In het principaal hoger beroep 3.5. De door IPS aangevoerde grieven betreffen de aansprakelijkheid van IPS (grieven 1 tot en met 6, 14 en 15), de omvang van de door [geïntimeerde] gestelde schade (grieven 7 tot en met 10, 12, 13 en 16), de aansprakelijkheid van [geïntimeerde] voor het in reconventie gevorderde (grief 17), de beperking met betrekking tot de uitvoerbaarheid van de beslissing in reconventie (grief 11) en de proceskostenveroordeling (grief 18). Het hof zal de grieven aldus gegroepeerd behandelen. De aansprakelijkheid van partijen. 3.6. Bij de beoordeling neemt het hof het navolgende als uitgangspunt. [geïntimeerde] voert een tweetal gronden aan voor haar schadevorderingen. Zij stelt dat IPS het gehuurde na beëindiging van de huur niet heeft achtergelaten in de staat waarin het gehuurde zich bij aanvang van de huur bevond. Voorts stelt zij dat IPS is tekortgeschoten in de nakoming van haar huurdersverplichtingen, als gevolg waarvan zij, [geïntimeerde] , verhuur- en nadere aanvullende schade heeft geleden. IPS stelt daartegenover dat niet zij haar huurdersverplichtingen heeft verzaakt, maar dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van verhuurdersverplichtingen doordat IPS vanwege aan [geïntimeerde] toe te rekenen omstandigheden vanaf 2, althans 5 november 2018 niet meer over het gehuurde kon beschikken en doordat [geïntimeerde] de onderhoudsverplichting die voortvloeide uit artikel 7, lid 5 van de huurovereenkomst niet is nagekomen. Als gevolg van deze tekortkomingen stelt IPS schade te hebben geleden. 3.7. Verder heeft als uitgangspunt te gelden dat de huurovereenkomst in elk geval is geëindigd, hetzij op 31 december 2018 door opzegging zijdens [geïntimeerde] bij brief van 30 oktober 2018, hetzij door een buitengerechtelijke ontbinding door IPS bij brief van 8 november 2018 of zijdens [geïntimeerde] bij brief van 15 november 2018. Uit die laatste brieven volgt in elk geval dat tussen beide partijen instemming bestond over het feit dat de huurovereenkomst na de sluiting op last van [de burgemeester] niet langer in stand kon blijven. 3.8.1. Voor zover er discussie mocht bestaan over de vraag of met het toevoegen van een groot aantal foto’s als bijlage bij de huurovereenkomst is voldaan aan het opmaken van een beschrijving van het gehuurde, merkt het hof op dat artikel 14, lid 1 en lid 3 van de huurovereenkomst, voor zover ten deze van belang, luiden als volgt: “ Artikel 14 Einde huur Bij het einde van de huur is huurder verplicht het gehuurde tijdig te ontruimen, en met inachtneming van het bepaalde in artikel 8 in goede staat ter beschikking van verhuurder te stellen, (…). Verhuurder heeft het recht om aan het einde van de huurperiode, indien nodig, schoonmaakkosten in rekening te brengen. (…) De voorinspectie zie bijgesloten foto’s zal hierbij worden gehanteerd om de eindinspectie te verrichten. De huurder is verplicht het gehuurde in goede staat op te leveren (…).” Uit de omstandigheid dat voor het opnemen van het gehuurde bij een eindinspectie gebruik zal worden gemaakt van de foto’s die bij de voorinspectie zijn gemaakt of gebruikt volgt dat het de bedoeling van partijen moet zijn geweest om de aan de huurovereenkomst gehechte foto’s te laten dienen als een beschrijving als bedoeld in artikel 7:224, lid 2 BW. In dat geval diende IPS het gehuurde op te leveren in de staat waarin dit zich bevond bij aanvang van de huur, een en ander zoals zichtbaar op de aan de huurovereenkomst gehechte foto’s. 3.8.2. Het hof heeft vastgesteld dat [persoon B] in diens schriftelijke verklaring heeft opgemerkt dat bij ondertekening van de huurovereenkomst geen foto’s bij de overeenkomst waren gevoegd, maar dat die er achteraf aan zijn toegevoegd. Het hof merkt echter op dat in de overeenkomst wel wordt verwezen naar daarbij gevoegde foto’s.

Dat deze een ander beeld vertonen dan de toestand van het gehuurde bij aanvang van de huur was, is door IPS niet (voldoende) gesteld. 3.9. Gegeven de omstandigheid dat de huurovereenkomst is geëindigd, was IPS op grond van het bepaalde in artikel 7:224, lid 1 BW gehouden om het gehuurde weer ter beschikking van [geïntimeerde] te stellen. Ingevolge lid 2 van dit artikel dient de huurder het gehuurde in dezelfde staat op te leveren als waarin het zich volgens een bij aanvang van de huur opgemaakte beschrijving bevond. Indien zo’n beschrijving ontbreekt, wordt verondersteld dat de huurder het gehuurde heeft ontvangen in de staat waarin het verkeert bij het eind van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs door de verhuurder. Verder bepaalt artikel 7:218 BW dat de huurder aansprakelijk is voor schade aan het gehuurde die is ontstaan door een aan de huurder toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van huurdersverplichtingen, waarbij lid 2 van dit artikel bepaalt dat alle schade aan het gehuurde vermoed wordt daardoor te zijn ontstaan, behoudens brandschade en schade aan de buitenzijde van het gehuurde. Voor de toepasselijkheid van deze bepalingen is verder niet relevant om welke redenen de huur is geëindigd. 3.10. Het hof stelt vast dat IPS door ondertekening van de huurovereenkomst ingevolge het bepaalde in artikel 18 tevens heeft verklaard het gehuurde in goede staat te hebben ontvangen. Het hof stelt verder vast dat de kantonrechter op grond van eigen waarneming heeft overwogen in r.o. 5.6.2.van het bestreden vonnis dat de daar opgenomen opsomming van zichtbare beschadigingen nog niet de helft beslaat van de foto’s, omdat de lijst van op foto’s zichtbare beschadigingen te lang is om in het vonnis op te nemen. Voorts overweegt hij in r.o. 5.6.3 van het bestreden vonnis dat de waargenomen beschadigingen typisch zijn voor beschadigingen die worden aangebracht door het gebruik van bewoners en dus niets te maken hebben met de bouwkundige staat van het gehuurde. Ten slotte overweegt hij in r.o. 5.6.4 dat op de overzichtsfoto’s duidelijk te zien is dat de beschadigingen die op de detailfoto’s staan ten tijde van de aanvang van de huur nog niet aanwezig waren. Tegen deze overwegingen en de daaraan in r.o. 5.6.5 en 5.6.6 verbonden conclusies richt zich grief 4. 3.11.1. Hiervoor is reeds verwezen naar het bepaalde in artikel 7:218, lid 2 BW, waar is bepaald dat alle schade aan het gehuurde, behalve brandschade en schade aan de buitenzijde, vermoed wordt te zijn ontstaan als gevolg van een toerekenbaar tekortschieten van de huurder. [geïntimeerde] betwist dat het pand bij aanvang van de huur al “uitgeleefd” was en de door de kantonrechter vastgestelde schades bij aanvang van de huur al aanwezig waren. Dat betekent dat het in beginsel aan IPS is om te stellen dat aangetroffen beschadigingen niet het gevolg zijn van een tekortschieten harerzijds. Dat doet zij, door erop te wijzen dat, mede gelet op hetgeen was overeengekomen met betrekking tot de bestemming van het gehuurde, sprake zou zijn van niet meer dan normale gebruiksslijtage en veroudering. Dat het gehuurde bij oplevering schade vertoonde, wordt door IPS in de memorie van grieven niet weersproken. In de toelichting op grief 4 wordt evenmin de juistheid van de waarnemingen van de kantonrechter met betrekking tot bestaande schades, zoals opgesomd in r.o. 5.6.2, aangevochten, net zo min als diens vaststelling dat de opsomming in het vonnis minder dan de helft van de foto’s betreft, omdat de lijst met beschadigingen te lang is om in het vonnis op te nemen. Het hof vindt hiervoor een bevestiging in de producties 20A en met name ook 20B bij inleidende dagvaarding. 3.11.2. Voor zover IPS in de toelichting op grief 4 betoogt dat de door de kantonrechter opgesomde beschadigingen de normale slijtage en veroudering bij het gebruik van het gehuurde voor de “intensieve huisvesting” van een grote groep (ongeveer 50) arbeidsmigranten niet te buiten gaat, verwerpt het hof – met de kantonrechter – dat verweer. IPS heeft nog betoogd dat in de huurprijs een component was inbegrepen om schade door slijtage en veroudering te verhelpen. Zo dat al zo zou zijn, ziet die component niet op schade die de normale slijtage en veroudering te boven gaat, welk geval zich hier ook naar het oordeel van het hof voordoet. Voor zover IPS met haar stellingname zou beogen om aan te voeren dat voor wat betreft de schadeplichtigheid van de huurder bij oplevering van gehuurde woonruimte verschillende maatstaven gelden voor huur door particulieren (in gezinsverband of alleen) enerzijds en voor huur als groepsaccommodatie voor arbeidsmigranten anderzijds, heeft IPS dat standpunt verder niet onderbouwd. Het hof verwerpt dat betoog. 3.11.3. Met grief 3 betoogt IPS dat de kantonrechter aan de hand van de overgelegde foto’s geen deugdelijke vergelijking heeft kunnen maken met de situatie zoals die bij aanvang van de huur was vastgelegd op overzichtsfoto’s. Het hof merkt hieromtrent op dat daarmee het bestaan van de schades bij oplevering van het gehuurde, zoals daarvan blijkt uit productie 20B bij inleidende dagvaarding, als zodanig niet concreet wordt betwist. Gegeven het vermoeden dat is opgenomen in artikel 7:218 lid 2 BW is het dan aan IPS om feiten of omstandigheden te stellen op grond waarvan dat vermoeden weerlegd wordt. Wanneer zij beoogt te betogen dat de foto’s van de schades die bij oplevering zijn gemaakt geen andere toestand weergeven dan de foto’s die bij aanvang van de huur zijn gemaakt, mag van IPS, gelet op de concrete opsomming van gebreken in r.o. 5.6.2 van het bestreden vonnis en de beschikbaarheid van de foto’s van beschadigingen (productie 20B bij inleidende dagvaarding), worden verlangd dat zij concreet stelt welke van die schades bij aanvaarding van het gehuurde al aanwezig waren. Het hof wijst er met [geïntimeerde] in dit verband ook op dat IPS door ondertekening van de huurovereenkomst (mede) heeft verklaard dat zij het gehuurde in goede staat heeft ontvangen (zie artikel 18 van de huurovereenkomst). Ook gelet op de bewijskracht van deze door IPS ondertekende akte is het aan IPS om te stellen en feitelijk te onderbouwen dat en waarom het gehuurde bij aanvang van de huur al beschadigingen vertoonde. Een dergelijke (voldoende concrete) stellingname en onderbouwing ontbreekt echter. 3.11.4. Op grond van het voorgaande komt het hof tot de tussenconclusie dat de grieven 2, 3 en 4 niet slagen. 3.12.1. In de toelichting op grief 5 en grief 6 voert IPS aan dat op 3 november 2018 een eindinspectie heeft plaatsgevonden, bij gelegenheid waarvan [geïntimeerde] zou hebben verklaard “dat het zo goed was” en dat van IPS geen verdere inspanningen meer werden verwacht. [geïntimeerde] zou daarmee het gehuurde hebben aanvaard in de toestand waarin zich dat op 3 november 2018 bevond. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] deze stellingname, gezien in het licht van de betwisting hiervan door [geïntimeerde] , onvoldoende onderbouwt. Voor zover [geïntimeerde] al zou hebben verklaard dat “het zo goed was” blijft in het midden wat is bedoeld met “het”: de beschadigingen of de vervuiling. De verklaring van [persoon B] lezende, stelt het hof vast dat de uitlating plaatsvond in het kader van de omstandigheid dat het gehuurde nog niet geheel leeg en schoon was, in welk verband IPS een aanbod deed om het gehuurde schoon te laten maken (zie toelichting op grief 5, memorie van grieven randnummers 89 en 90). Overigens verklaart [persoon B] in het aangehaalde citaat niet (noch elders in zijn verklaring, productie HB33 bij akte van IPS d.d. 26 augustus 2020) expliciet dat [geïntimeerde] heeft verklaard alle zichtbare schades te accepteren.

Maar nu IPS uitdrukkelijk bewijs aanbiedt van het feit dat [geïntimeerde] het gehuurde op 3 november 2018 heeft aanvaard in de staat waarin het zich op dat moment bevond, zal het hof haar zo nodig te zijner tijd toelaten dit overeenkomstig haar aanbod te bewijzen. 3.12.2. Alleen in het geval dat IPS dan in dit bewijs zal slagen, zal het hof (kunnen) aannemen dat [geïntimeerde] in zoverre afstand van recht heeft gedaan althans dat IPS heeft mogen begrijpen dat [geïntimeerde] haar voor een mogelijk gebrekkige staat van het opgeleverde pand niet (meer) zal aanspreken. Hiermee valt deze grond voor aansprakelijkheid en schadeplichtigheid dan weg, zodat IPS dan hooguit nog aansprakelijk en schadeplichtig zal kunnen zijn op grond van geschonden (overige) huurdersverplichtingen. 3.13.1. Dat brengt het hof bij grief 14 en 15, met welke grieven IPS blijkens hun toelichting betoogt dat de oorzaak voor de sluiting voor rekening en risico van [geïntimeerde] dient te komen en daarmee ook het feit dat IPS niet in staat is geweest bestaande beschadigingen te herstellen. Voor zover IPS in de toelichting op grief 14 verwijst naar grief 4 en hetgeen zij in de toelichting daarop heeft aangevoerd, is hiervoor al overwogen dat grief 4 niet slaagt. Hetgeen daar is aangevoerd kan dus ook niet leiden tot het slagen van grief 14. 3.13.2. Volgens de toelichting op grief 15 zou het bewonersgedrag niet de primaire oorzaak zijn geweest voor het besluit van de burgemeester om het gehuurde te sluiten. Het hof verwijst echter naar de motivering van dat besluit, zoals aangehaald in r.o. 3.1 onder g. Aan het besluit liggen de navolgende, daarin tot uitdrukking gebrachte, redenen ten grondslag: de rapportages die als bijlage bij het besluit zijn bijgevoegd; het vermoeden dat meer personen per kamer verblijven dan op grond van de omgevingsvergunning is toegestaan; het bij brand niet ontruimen van het pand conform het ontruimingsplan bij gebreke van een deugdelijke leiding en instructie; brandincidenten in de afgelopen periode; de onhygiënische staat waarin het pand verkeert, welke gevaar oplevert voor de gezondheidstoestand van de bewoners; het feit dat diverse eerder opgelegde lasten onder dwangsom niet hebben geleid tot het beëindigd houden van de overtredingen. Het hof constateert dat in elk geval de onder 2, 3, 4 en 5 genoemde omstandigheden direct voortvloeien uit de voor rekening van IPS komende omstandigheid dat er kennelijk te weinig toezicht werd gehouden op de wijze waarop het gehuurde werd bewoond. 3.13.3. Dat de door IPS in haar memorie van grieven onder nr. 164 genoemde omstandigheden doorslaggevend zijn geweest voor het besluit om het gehuurde te sluiten is niet gebleken. Het hof stelt overigens vast dat [geïntimeerde] in 2016 de door de brandweer geconstateerde gebreken al had verholpen. Ook in 2018 wordt (opnieuw) door de gemeente geconstateerd dat de eerder vastgestelde overtredingen van het Bouwbesluit zijn beëindigd. In een brief van 5 juni 2018 schrijft de gemeente immers aan [geïntimeerde] onder meer: “ Hercontrole d.d. 29 mei 2018 Op 29 mei 2018 hebben onze toezichthouders een hercontrole uitgevoerd ten aanzien van de overtredingen zoals omschreven in onze brief van 27 maart 2018. Tijdens deze controle is geconstateerd dat de overtredingen waarvoor een last onder dwangsom is opgelegd zijn beëindigd. Specifiek betreft het de overtredingen met betrekking tot de weerstand branddoorslag en brandoverslag (art. 2.100 lid 2 Bouwbesluit 2012), de elektriciteit (art. 6.8 Bouwbesluit 2012), zelfsluitende deuren (art. 626 lid 1 Bouwbesluit 2012) en veilige ontvluchting (art. 7.16 Bouwbesluit 2012). Daarnaast is geconstateerd dat de overtreding met betrekking tot de brandblusser en brandhaspel (art. 1.16, lid 1 Bouwbesluit 2012) waartoe een voornemen last onder dwangsom is opgelegd eveneens is beëindigd. Enkel de overtreding met betrekking tot de luchtverversing (art. 3.38 lid 2 Bouwbesluit 2012) is nog niet beëindigd. Hiertoe is door uw medewerker aangegeven dat de kozijnen inclusief ventilatievoorziening zijn besteld, maar nog onduidelijk is wanneer de kozijnen worden geleverd.” Hieruit blijkt dat [geïntimeerde] de door IPS onder 2, 3, 4 en 5 genoemde gebreken tot tevredenheid van de gemeente had opgelost, met uitzondering van het aanbrengen van een voldoende ventilatiemogelijkheid, waarvan de gemeente in augustus 2018 constateert dat die nog steeds niet voldoet aan het Bouwbesluit 2012. Dat de overtredingen met betrekking tot de brandveiligheid door toedoen van [geïntimeerde] zelf opnieuw zijn ontstaan (omstandigheid 6), is door IPS niet (voldoende) onderbouwd. 3.13.4. Dat uit de onder 1 van de aangevoerde gronden voor het sluitingsbesluit genoemde bijlagen iets anders voortvloeit dan hiervoor overwogen, is door IPS niet gesteld. Het hof heeft die bijlagen (rapporten van de door de gemeente uitgevoerde controles) niet bij de stukken aangetroffen, maar nu IPS daar niet expliciet een beroep op doet, kan het overleggen daarvan verder achterwege blijven. 3.13.5. Het hof komt dan tot de conclusie dat de gronden die de gemeente aanvoert voor het besluit tot sluiting hoofdzakelijk in de risicosfeer van de huurder, en dus van IPS, hebben gelegen. Die omstandigheden leverden een tekortschieten op van IPS in de nakoming van haar huurdersverplichtingen, waardoor het uiteindelijk voor [geïntimeerde] onmogelijk werd om zijn verhuurdersverplichting na te komen. Dat het gehuurde na 2 november 2018 niet meer betreden kon worden, was dus het gevolg van wanprestatie van IPS en niet verwijtbaar aan [geïntimeerde] . Voor zover [geïntimeerde] daardoor al tekortschoot in de nakoming van een verhuurdersverplichting, was dat tekortschieten niet toerekenbaar en verkeerde [geïntimeerde] ook niet in verzuim. Daarom was IPS niet bevoegd om harerzijds de huurovereenkomst te ontbinden. Gegeven het bepaalde in artikel 7:231 BW was [geïntimeerde] daarentegen daartoe wel bevoegd. 3.13.6. De slotsom luidt dat de beëindiging van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden door een ontbinding van die overeenkomst door [geïntimeerde] , dat de grond voor die ontbinding uiteindelijk valt toe te rekenen aan IPS, die ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar huurdersverplichting om het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de aangegeven bestemming te gebruiken en te onderhouden (artikel 2.3 en artikel 9.1 van de huurovereenkomst) en bij beëindiging van de huur op te leveren in de staat waarin het bij aanvang van de huur verkeerde. IPS is daarom in beginsel aansprakelijk door de als gevolg van dit tekortschieten door [geïntimeerde] geleden schade. De grieven 14 en 15 falen, en dus ook grief 1. De omvang van de door [geïntimeerde] gestelde schade 3.14. Voor het geval en voor zover het hof na de eerdergenoemde bewijslevering nog over schadeposten zal moeten oordelen, overweegt het hof nu reeds als volgt. Onder I heeft [geïntimeerde] herstelkosten gevorderd tot een bedrag van € 149.404,34.

Dit bedrag is gespecificeerd als volgt: Kostenbegroting Building Care € 104.971,13 [Y] ongediertenestrijding € 1.164,87 AVA Total Care brandveiligheid € 585,04 [--] Bouw € 779,71 Kosten Overig (inschatting [geïntimeerde] ) € 5.966,59 Offerte Martens Bouw € 35.937,00 + € 149.404,34. IPS heeft de kostenbegroting laten beoordelen door [persoon C] , verder te noemen: [persoon C] , wiens bevindingen als productie HB38 bij memorie van grieven in het geding zijn gebracht. [persoon C] komt op basis van een aantal correcties tot een schadebedrag van € 47.512,42 inclusief btw. Daarbij merkt IPS nog op dat het geheel is vermeerderd met 21% btw, terwijl op schilders- en stukadoorswerk een btw-tarief van 9% van toepassing was. Overigens ziet grief 13 ook op de btw, maar daarover later meer. 3.15. Met de grieven 7 en 8 stelt IPS de kostenbegroting van Building Care ter discussie. In de nrs. 108 tot en met 111 (pagina’s 45 tot en met 55) neemt IPS de beoordeling van [persoon C] over. Daarmee heeft IPS gemotiveerd verweer gevoerd tegen de kostenbegroting zoals die door Building Care is opgesteld. Het hof stelt vast dat inmiddels een verbouwing van het pand heeft plaatsgevonden, zodat nu niet meer kan worden vastgesteld, behalve dan via de overgelegde foto’s, in welke toestand IPS het gehuurde heeft opgeleverd. Ten aanzien van de omvang van de schade is het in beginsel aan [geïntimeerde] om bewijs bij te brengen. De vraag is in hoeverre dat bewijs nu nog valt te leveren. Of een wasbak nog gereinigd kon worden of vervangen moest worden of dat daadwerkelijk 352 m2 aan plafonds vervangen moest worden (om maar een paar van de vele discussiepunten te noemen), laat zich nu niet of nauwelijks meer vaststellen. 3.16.1. Grief 9 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat IPS de stellingname van [geïntimeerde] met betrekking tot de door hem in de inleidende dagvaarding onder B opgenomen werkzaamheden onvoldoende heeft weersproken. Dit betreft post 5 (Kosten overig) tot een totaal van € 5.966,59 inclusief btw. De kosten voor het controleren en herstellen van brandwerende doorvoeren (€ 991,74 exclusief btw) komen volgens IPS niet voor rekening van de huurder, terwijl ook geen noodzaak bestond voor de vervanging van de cilindersloten. IPS betwist het causaal verband tussen het bewonersgedrag en de vervanging hiervan. Mede onder verwijzing naar [persoon C] voert IPS aan dat de post “overige kosten” niet hoger kan zijn dan € 3.501,59 inclusief btw. 3.16.2. [geïntimeerde] heeft in reactie hierop aangevoerd dat het werkzaamheden betreft die door Building Care wel in de begroting zijn genoemd, maar niet zijn opgenomen in de calculatie. [geïntimeerde] zou deze werkzaamheden in eigen beheer of door een derde laten uitvoeren. IPS is voor de kosten aansprakelijk, omdat deze zijn ontstaan als gevolg van bewonersgedrag. 3.17. Grief 10 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de post van € 35.937,= inclusief btw voor het vervangen van deuren en kozijnen (inleidende dagvaarding, pagina 8 onder C). Onder verwijzing naar [persoon C] voert IPS ter toelichting op de grief aan dat [geïntimeerde] geen inzage geeft in de daadwerkelijke kosten en dat [geïntimeerde] niet alle deuren en kozijnen heeft vervangen. Volgens IPS komt hoogstens een bedrag van € 4.591,95 inclusief btw voor vergoeding in aanmerking. 3.18.1. In de toelichting op grief 12 betoogt IPS dat in het onderhavige geval de schade niet abstract berekend moet worden, maar beoordeeld moet worden welke kosten [geïntimeerde] daadwerkelijk heeft gemaakt om het gehuurde weer in een staat te brengen die het bij aanvang van de huur had. Onder verwijzing naar een uitspraak van de Hoge Raad van 6 juni 1997 (ECLI:NL:HR:1997:ZC2387) voert IPS aan dat in dit verband van belang is om vast te stellen of [geïntimeerde] al vóór de beëindiging van de huur plannen had om tot verbouwing van het gehuurde over te gaan en of herstel door IPS zinvol zou zijn geweest, gelet op een voorgenomen verbouwing. IPS stelt in dit verband dat het gehuurde met ingang van 1 januari 2019 niet langer beschikbaar zou zijn geweest voor de huisvesting van seizoenarbeiders, wat blijkt uit de omstandigheid dat [geïntimeerde] de huur tegen 31 december 2018 had opgezegd. 3.18.2. [geïntimeerde] heeft daartegen aangevoerd dat geen sprake is geweest van een van de uitzonderingssituaties om af te wijken van een abstracte schadeberekening, omdat er geen sprake van is geweest dat herstel zinloos was, de benadeelde er beter van is geworden of dat er niet zou zijn hersteld. [geïntimeerde] heeft verwezen naar een uitspraak van de Hoge Raad van 21 februari 2020 in de zaak van Liander tegen Meeùs (ECLI:NL:HR:2020:315), waarin de Hoge Raad onder meer heeft overwogen dat in een geval van zaaksbeschadiging de eigenaar van een beschadigde zaak door die beschadiging een nadeel in zijn vermogen lijdt dat gelijk is aan de waardevermindering die de zaak heeft ondergaan en dat de omvang van die waardevermindering in geld in het algemeen gelijk zal zijn aan de naar objectieve maatstaven berekende kosten die met het herstel zijn gemoeid. [geïntimeerde] betwist de huurovereenkomst te hebben opgezegd in verband met plannen om het te verbouwen en stelt ook daadwerkelijk tot herstel over te zijn gegaan. 3.19.1. Het hof overweegt op dit punt als volgt. Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat de schade aan het gehuurde die [geïntimeerde] heeft geleden als gevolg van het bewonersgedrag bepaald moet worden naar het tijdstip waarop deze hersteld had moeten zijn, dus naar het moment van oplevering van het gehuurde. Bepalend voor de omvang van de schade is dan het verschil in waarde tussen de zaak zoals die was ten tijde van de aanvang van de huur en de waarde zoals die was op het moment van oplevering. In beginsel kan die schade worden bepaald op de naar objectieve maatstaven vast te stellen herstelkosten, ongeacht de vraag of daadwerkelijk tot herstel wordt overgegaan en ongeacht de daadwerkelijk door [geïntimeerde] uitgegeven kosten. 3.19.2 Dat herstel bij voorbaat zinloos was omdat [geïntimeerde] plannen had voor een verbouwing en om die reden de huur zou hebben opgezegd is vooralsnog niet gebleken. Uit de brief van 30 oktober 2018 waarbij de huur is opgezegd volgt dit niet. Daaruit volgt juist dat de huur wordt opgezegd vanwege de aanhoudende overtredingen van het Bouwbesluit, waarvoor [geïntimeerde] IPS verantwoordelijk houdt. Ook [persoon B] merkt in zijn schriftelijke verklaring (pagina vier, bovenaan) op dat IPS het pand moest ontruimen omdat de brandweer het niet meer goedkeurde. Hij verklaart niet dat in die tijd is gesproken over een opzegging vanwege een ophanden zijnde verbouwing. Het bewijsaanbod van IPS is op dit punt niet voldoende concreet. Zij biedt bewijs aan van mededelingen die [geïntimeerde] heeft gedaan over de bestemming van het gehuurde in de toekomst, maar daarmee wordt niet bewezen dat de huur is beëindigd om uitvoering te kunnen geven aan een voorgenomen verbouwing. Omdat hetgeen zij te bewijzen aanbiedt niet beslissend kan zijn, gaat het hof op dit punt aan dat aanbod voorbij. Bij de verdere beoordeling zal het hof daarom niet uitgaan van een bestaand voornemen aan de zijde van [geïntimeerde] om het gehuurde grondig te verbouwen vanwege een daaraan te geven andere bestemming. 3.19.3. Of, en zo ja: in welk opzicht [geïntimeerde] beter is geworden van het herstelwerk, staat open voor discussie.

Het hof merkt op dat het gehuurde bij aanvang van de huur weliswaar niet in nieuwstaat verkeerde. Maar dat is, gelet op de jurisprudentie van de Hoge Raad, in beginsel ook niet relevant, omdat de als geleden schade in aanmerking te nemen som nu eenmaal in beginsel bepaald wordt door de herstelkosten en niet door het saldo van de waarde bij aanvang van de huur minus de waarde bij het einde van de huur. En of de begroting van Building Care van de herstelwerkzaamheden veel verder gaat dan gelet op de toestand van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst noodzakelijk was, is ook onderdeel van discussie in deze zaak, gelet op de inhoud van het rapport van [persoon C] en het daarop gebaseerde verweer van IPS. Voor zover IPS in de toelichting op grief 12 nog betoogt dat het gehuurde bij het einde van de huur slechts de normale gebruiksslijtage zou hebben vertoond, is hiervoor al besproken en beslist dat dat niet het geval is geweest (zie r.o. 3.11.2.). Voor het overige komt de discussie erop neer of de aantallen en/of de in de begroting opgenomen kostprijzen juist zijn. 3.19.4. Uit de bevindingen van [persoon C] blijkt afdoende dat [geïntimeerde] wel tot herstel van het gehuurde is overgegaan. Of dat nu herstel in de oorspronkelijk verhuurde toestand is, dan wel een verbouwing met het oog op een nieuwe bestemming, maakt voor de schadeberekening niet uit. Mocht er al sprake zijn van een verbouwing met het oog op een nieuwe bestemming, dan berust de schadeberekening niet op een daarvoor gegeven offerte, maar op posten die op grond van de aan het eind van de huur aangetroffen toestand volgens [geïntimeerde] herstel behoefden. Mocht het al zo zijn dat de verbouwing minder heeft gekost dan de begroting van de herstelkosten van Building Care, dan heeft te gelden dat het voor de bepaling van de omvang van de geleden schade niet uitmaakt of een gelaedeerde daadwerkelijk tot herstel overgaat, dan wel de schade accepteert. 3.20. Grief 13 betreft een fiscale kwestie, meer in het bijzonder of [geïntimeerde] als particulier btw kan verrekenen of niet. Volgens IPS opereert [geïntimeerde] als ondernemer, kan hij btw in vooraftrek nemen en levert de btw geen schade op. [geïntimeerde] heeft dit betwist, daartoe stellende dat hij het Oude Maashuis verhuurt als particulier “box 3-vermogen” en de btw voor eigen rekening neemt. Het hof verzoekt [geïntimeerde] dit nader te onderbouwen door overlegging van bescheiden waaruit de juistheid van dit standpunt kan blijken. 3.21. De laatste grief waarin de omvang van de schade aan de orde komt is grief 16. Dit betreft het oordeel van de kantonrechter over de schade in de vorm van huurderving over de maanden november en december van 2018. Blijkens de toelichting op deze grief berust het bezwaar van IPS tegen die beslissing op de aanname dat ten onrechte is geoordeeld dat de sluiting van het gehuurde aan haar kan worden toegerekend. Omdat hiervoor al is geoordeeld dat die aanname onjuist is en de huur is geëindigd door een ontbinding zijdens [geïntimeerde] , faalt deze grief. Omdat [geïntimeerde] de huur al had opgezegd tegen 31 december 2018, was IPS nog huur verschuldigd over de maanden november en december van 2018. Bij de ontbinding was de maand november al ingegaan, zodat de huur over die maand verschuldigd is geworden. Dat de huurovereenkomst in december al was geëindigd, vindt zijn oorzaak in de wanprestatie van IPS en in dat geval komt de huurderving over die maand als gevolgschade voor rekening van IPS. Grief 16 faalt. 3.22. Het voorgaande beziend, is het hof van oordeel dat een comparitie van partijen wenselijk is om met hen de schadeposten en hun bewijspositie dienaangaande te bespreken. Het hof verzoekt hun om daarbij zorg te dragen voor de aanwezigheid van een ter zake bekende medewerker van Building Care en van [persoon C] , zodat het hof ook hen kan betrekken bij de discussie over de posten waarvan vergoeding wordt verlangd. Daarbij merkt het hof op dat ook in de visie van [persoon C] een aanzienlijk bedrag aan te vergoeden schade overeind blijft. Dat IPS uiteindelijk een bedrag aan [geïntimeerde] zal moeten betalen, lijkt daarom vooralsnog aannemelijk, maar dat dat het volledig gevorderde bedrag zal zijn, valt te betwijfelen. Zo is op het door IPS gevoerde verweer met betrekking tot de vervanging van de cilindersloten door [geïntimeerde] niet inhoudelijk gereageerd, net zo min als op de kosten voor het controleren en herstellen van brandwerende doorvoeren, zodat vooralsnog het in hoger beroep aangevoerde bezwaar van IPS tegen die posten niet is weerlegd. Ook de noodzaak om alle deuren en kozijnen te vervangen is vooralsnog niet aangetoond, maar ook hiervan geldt, net zoals bijv. ten aanzien van de wastafels, het aantal vierkante meters plafond etc., dat zich nu nauwelijks meer laat vaststellen welke zaken redelijkerwijs nog bruikbaar waren en welke daadwerkelijk vervanging behoefden. Wat dat betreft merkt het hof reeds nu op dat de opmerkingen van [persoon C] in zijn rapport met betrekking tot aantallen grotendeels berusten op aannamen, niet op daadwerkelijk waargenomen zaken. Het hof zal, gelet op het voorgaande, de comparitie dan ook benutten om te bezien of partijen bereid zijn om voor wat betreft de omvang van de schade tot elkaar te komen en aldus de zaak met een regeling te beëindigen. Daarbij kan hetgeen IPS met de grieven 11, 17 en 18 in principaal appel heeft aangevoerd ook betrokken worden. In het incidenteel hoger beroep 3.23. Gelet op de beslissing in het principaal hoger beroep, zal ook de door [geïntimeerde] als grief in het incidenteel hoger beroep aan de orde gestelde huurderving over de maanden januari tot 1 juli 2019 bij de comparitie worden betrokken. Voor wat betreft de kosten voor rechtsbijstand ad € 3.033,34 merkt het hof op dat deze volgens de toelichting op de grief zien op bestuursrechtelijke adviezen. Het causaal verband van die kosten met het tekortschieten van IPS is naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd, terwijl niet is gesteld of gebleken dat dit kosten betreft waarvoor IPS op grond van het bepaalde in artikel 6:96 BW aansprakelijk zou zijn. In dat geval is dat onderdeel van het door [geïntimeerde] gevorderde door de kantonrechter terecht niet toewijsbaar geoordeeld. In het principaal en in het incidenteel hoger beroep 3.24. Zoals hiervoor al overwogen, zal het hof een comparitie/mondelinge behandeling gelasten om nader inlichtingen in te winnen en een regeling te beproeven. De zaak zal worden verwezen naar de rol als hierna vermeld om partijen de gelegenheid te geven hun verhinderdata op te geven, waarna het hof een dag en uur voor de mondelinge behandeling zal vaststellen. Mochten partijen in dit tussenarrest op zich al aanleiding vinden om, zonder dat de bemoeienis van het hof verder nog nodig is, een regeling te treffen, dan verzoekt het hof hun om dit bij gelegenheid van de rolverwijzing mee te delen.