ECLI:NL:GHSHE:2021:953

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.287.284/01 arrest van 30 maart 2021 in de zaak van [appellant] , wonende te [woonplaats] , appellant, eiser in het incident, hierna aan te duiden als [appellant] , advocaat: mr. J.P. de Man te Rosmalen, tegen Stichting [stichting] , gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerde, verweerster in het incident, hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , advocaat: mr. W.A. Kempe te Best, als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 2 februari 2021 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, onder zaaknummer 8766372 VV EXPL 2075 gewezen kortgedingvonnis van 1 december 2020. 5Het verloop van de procedure Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenarrest van 2 februari 2021, waarbij het hof in het incident en in de hoofdzaak een mondelinge behandeling heeft gelast; de door [geïntimeerde] genomen memorie van antwoord in de hoofdzaak; de mondelinge behandeling van 16 maart 2021; de bij brief en H12-formulier van 1 maart 2021 door mr. De Man toegezonden ongenummerde productie, die [appellant] bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht; de bij brief en H12-formulier van 8 maart 2021 door mr. De Man toegezonden ongenummerde productie, die [appellant] bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht; de bij brief en H12-formulier van 5 maart 2021 door mr. Kempe toegezonden productie 41, die [geïntimeerde] bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft mr. De Man nog een brief van [geïntimeerde] van 18 augustus 2006 overgelegd. [appellant] heeft deze brief bij de mondelinge behandeling met instemming van [geïntimeerde] in het geding gebracht. Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft het hof een datum voor arrest in het incident en in de hoofdzaak bepaald. De kern van het geschil, de vaststaande feiten, de vorderingen, de oordelen en de beslissingen in eerste aanleg 6.1.1. In het tussenarrest van 2 februari 2021 heeft het hof een mondelinge behandeling gelast in het incident en in de hoofdzaak, en iedere verdere beslissing aangehouden. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 maart 2021. Het hof kan nu overgaan tot een beoordeling van het incident en tot een beoordeling van de hoofzaak. 6.1.2. Het gaat in dit geding naar de kern genomen om de vraag of [appellant] in conventie veroordeeld moet worden tot ontruiming van het gehuurde en om de vraag of [geïntimeerde] in reconventie moet worden veroordeeld tot het verrichten van bepaalde werkzaamheden aan het gehuurde. 6.1.3. Het hof gaat bij de beoordeling uit van de volgende feiten. Bij huurovereenkomst van 25 september 2006 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] met ingang van die datum de woning aan de [adres] te [plaats] verhuurd voor onbepaalde tijd voor een kale huurprijs van – destijds – € 169,23 per maand. Bij de huurovereenkomst behoort een door [appellant] voor akkoord ondertekende bijlage. In die bijlage staat dat de woning een kluswoning betreft, zodat [geïntimeerde] geen onderhoud uitvoert aan de woning en bijvoorbeeld geen centrale verwarming en badkamer in de woning plaatst. [appellant] heeft op basis van een overnameovereenkomst onder meer de in de woning aanwezige geiser en gaskachel overgenomen van de vorige huurder. Met ingang van 1 juli 2020 bedraagt de totale huurprijs (inclusief geringe bedragen voor onder meer de glasverzekering) € 225,64 per maand. De woning maakt onderdeel uit van een blok van vier woningen. De door [appellant] gehuurde woning en de woning met huisnummer 60 bevinden zich aan de voorzijde van het blok. De woningen met de huisnummers 60a en 62a bevinden zich aan de achterzijde van het blok. In de woning met huisnummer 60 woont de heer [buurman 1] . Hij werpt zich geregeld op als vaderfiguur en mantelzorger voor [appellant] . In een brief van GGZ Breburg aan de advocaat van [appellant] van 16 november 2020 staat onder meer dat [appellant] lijdt aan een chronische psychiatrische aandoening en dat hij gebaat is bij een veilige en vertrouwde leefomgeving, waarbij hij kan terugvallen op dagelijkse begeleiding. Volgens de brief wordt die begeleiding geboden door [buurman 1] . Op 13 maart 2020 heeft de politie de woning bezocht in verband met een door [appellant] gemelde inbraak. Naar aanleiding van de in de woning aangetroffen situatie heeft de politie contact opgenomen met [geïntimeerde] . Daarop is een interventieconsulent van [geïntimeerde] (hierna: mevrouw [interventieconsulent] ) naar de woning gekomen. Vervolgens heeft de politie telefonisch contact opgenomen met de heer [coordinator] , coördinator veiligheid bij de gemeente Waalwijk. Ook hij heeft diezelfde dag de woning bezocht. In een door hem naar aanleiding daarvan opgesteld controlerapport staat onder meer het volgende: “- de geiser in de keuken dient te worden onderhouden en gekeurd. - de gaskachel in woonkamer dient te worden onderhouden en gekeurd. - plafonds op de begane grond en 1e verdieping dienen te worden vervangen door een brandveilig materiaal. - nagaan van de elektra voorziening de installatie dient te voldaan aan de NEN 1010.” - Bij brief van 24 maart 2020 heeft [geïntimeerde] (mevrouw [interventieconsulent] ) aan [appellant] onder mee het volgende meegedeeld: “Op basis van het bovenstaande ben ik in uw woning geweest en na toestemming van u heb ik uw woning bekeken en heb ik het volgende geconstateerd: (…) - gaten in plafond woonkamer - binnendeur hal/woonkamer vernield (…) - keukenblok vernield - geiser in de keuken erg vies/vet en omwikkeld met handdoeken - ruit achterdeur vernield (…) - verzegeling in meterkast verbroken (…) Hoe nu verder? [geïntimeerde] heeft de opdracht gegeven aan de aannemer om ervoor te zorgen dat de geiser en de gaskachel gecontroleerd en gekeurd worden. Zij zullen op korte termijn hier uitvoering aan geven. Uiteraard zullen ook de andere zaken zoals hierboven beschreven uitgevoerd moeten worden.” - Bij brief van 14 april 2020 heeft [geïntimeerde] (mevrouw [interventieconsulent] ) [appellant] aangeschreven, omdat de door haar ingeschakelde firma [firma] geen toegang kreeg tot de woning om de geiser en de gaskachel te controleren. Mevrouw [interventieconsulent] heeft [appellant] verzocht alsnog mee te werken aan die werkzaamheden. Ook heeft mevrouw [interventieconsulent] in de brief meegedeeld dat de plafonds in de woonkamer en op de eerste verdieping moeten worden vervangen door brandveilig materiaal en dat de elektra moet voldoen aan de NEN 1010 voorwaarden. - In een mutatierapport van 20 april 2020 heeft de politie vermeld dat op die dag de assistentie van de politie is ingeroepen omdat aan [geïntimeerde] en een medewerker van de firma [firma] de toegang tot het gehuurde werd geweigerd door de heer [buurman 1] , buurman van [appellant] . Uiteindelijk is toegang tot de woning verleend. In het mutatierapport staat daarover onder meer het volgende: “Ik ben met de medewerker van [firma] de woning ingegaan. In de woning zag ik dat alle muren geschilderd en betekend waren, de ramen waren afgeplakt, alle deuren waren ingeslagen en in de gaten was ondergoed gestopt. In het plafond zaten gaten en er hing een benauwde stank in de woning.” - Bij e-mail van 21 april 2020 heeft Installatiebedrijf [installatiebedrijf] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld: “Ik ben in die woning geweest niet verder als het halletje. (…) De bewoner van nr 62 maakt regelmatig de zegels open van de hoofdzekering en de KwH meter, dit doet hij ook op nr 60. (…) Ik vind het een (…) zeer slechte situatie qua veiligheid op gebied van elektra. Bij mijn eerste bezoek op vrijdag lag de zekering eruit en bij mijn 2e bezoek (…) op dinsdag erna, lag weer de zekering eruit.” - Op 7 mei 2020 hebben twee opzichters van [geïntimeerde] een bezoek gebracht aan de woning om onveilige situaties en aangebrachte vernielingen in de woning in kaart te brengen. De opzichters hebben hun bevindingen neergelegd in een rapport. Aan het eind van het rapport staat onder het kopje “Conclusie” onder meer het volgende: “De installaties in de woning zijn door onze installateurs veilig verklaard. De plafonds in de gehele woning zijn van zachtboard en niet brandveilig. De bewoner heeft nogal wat vernielingen in de woning aangebracht. De vloer en keuken dienen vervangen te worden.” Bij brief van 16 juni 2020 heeft [geïntimeerde] [appellant] uitgenodigd voor een gesprek bij de GGZ Breburg in [locatie] . [buurman 1] heeft die brief aan [geïntimeerde] geretourneerd met daarop enkele door hem geschreven opmerkingen. Het gesprek heeft niet plaatsgevonden. In mei en juni 2020 hebben [geïntimeerde] en de politie klachten ontvangen over door [appellant] veroorzaakte overlast. In een mutatierapport van 28 juni 2020 heeft de politie vastgelegd dat zij ’s nachts bij de woning is geweest vanwege een melding van geluidsoverlast en dat zij die nacht om 03:18 uur [appellant] hoorden “spoken in zijn woning”. In het rapport staat onder meer: “Wij hoorden [appellant] inderdaad spoken in zijn woning. Was continu luid in zichzelf aan het praten en had zachtjes muziek aan staan.” Op 1 juli 2020 heeft de politie een mutatierapport opgemaakt, waarin wordt aangegeven dat zij zijn opgeroepen omdat [appellant] in de voortuin van zijn woning met een zwaard stond. Hierover is ook geklaagd door omwonenden. Bij e-mail van 3 juli 2020 heeft [geïntimeerde] aan de advocaat van [appellant] meegedeeld dat [appellant] in meerdere opzichten tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] heeft [appellant] en diens advocaat uitgenodigd voor een gesprek waarin kan worden besproken of een nieuwe start in een andere woning voor [appellant] mogelijk is. Tot een gesprek is het niet gekomen. Bij e-mail van 30 juli 2020 heeft de advocaat van [appellant] aan de advocaat van [geïntimeerde] onder meer meegedeeld dat [appellant] niet bereid is om de woning te verlaten. Bij brief van 26 augustus 2020 heeft [geïntimeerde] [appellant] meegedeeld dat het dringend noodzakelijk is dat de zachtboard plafonds met gaten in zijn woning op korte termijn worden vervangen door een brandveilig materiaal, en dat [geïntimeerde] een opdracht heeft gegeven aan een bedrijf voor het uitvoeren van die werkzaamheden. [geïntimeerde] heeft [appellant] verzocht om de werkzaamheden te gedogen en daaraan medewerking te geven. Het ingeschakelde bedrijf heeft bij e-mail van 7 september 2020 aan [geïntimeerde] meegedeeld dat het niet is gelukt om met [appellant] een afspraak te maken voor vervanging van de plafonds, dat de vader van [appellant] dreigt met juridische maatregelen tegen [geïntimeerde] en dat volgens die man een advocaat [geïntimeerde] zou gaan sommeren om de hele woning aan te pakken. Bij e-mail van 10 september 2020 heeft de advocaat van [appellant] aan de advocaat van [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld: “Niettemin is cliënt uiteraard bereid om mee te werken aan de vervanging van het zachtboard. Echter, dat zal gepaard moeten gaan met een complete ontruiming van de woning. Zoals ik reeds heb aangegeven is echter de gehele woning toe aan een allround restauratie enz. (…) Kortom: Cliënt is [het hof leest: bereid] mee te werken, maar dan moet alles in één keer gebeuren zodat hij kan volstaan met één keer ontruimen voor de werkzaamheden.” Op 11 november 2020 heeft de politie een mutatierapport opgemaakt, waarin wordt aangegeven dat de politie ’s nachts is langsgegaan bij het gehuurde wegens overlast. Op zaterdag 20 februari 2021 (dus nadat het in dit hoger beroep bestreden kortgedingvonnis was gewezen) heeft de politie een mutatierapport opgemaakt, waarin is aangegeven dat de politie ’s nachts is langsgegaan bij het gehuurde wegens geluidsoverlast. In dit rapport staat onder meer het volgende: “Van buitenaf hoorden wij de bas van de muziek en ook hoorden wij [appellant] in zichzelf praten en roepen.” - Bij brief van 23 februari 2021 heeft [geïntimeerde] aan de bewoners van onder meer de woningen aan de [straatnaam] 60 tot en met [huisnummer 5] (even) meegedeeld dat die woningen zullen worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. In de brief staat onder meer dat de bewoners in verband daarmee moeten verhuizen en dat zij vanaf 1 maart 2021 voorrang hebben op vrijkomende woningen van [geïntimeerde] . 6.2.1. In deze kortgedingprocedure vorderde [geïntimeerde] in het geding bij de kantonrechter in conventie, als onmiddellijke voorziening bij voorraad in de zin van artikel 254 Rv, samengevat, veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de woning. 6.2.2. Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [appellant] is in meerdere opzichten tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, namelijk door: de door hem gehuurde kluswoning niet als kluswoning te gebruiken; vernielingen aan te brengen in de woning; overlast te veroorzaken voor omwonenden; medewerking te weigeren aan de uitvoering van dringend noodzakelijke werkzaamheden; te weten de vervanging van de brandgevaarlijke plafonds in de woning. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] heeft er een spoedeisend belang bij dat: geen verdere schade aan het gehuurde wordt toegebracht; de overlast voor omwonenden eindigt; de plafondplaten worden vervangen omdat de huidige situatie (brand)gevaarlijk is. Daarom is een veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde in kort geding gerechtvaardigd. 6.2.3. [appellant] heeft in conventie gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Voortbouwend op zijn verweer in conventie vorderde [appellant] in reconventie, volgens de samenvatting van zijn vordering in rov. 2.3 van het beroepen vonnis, veroordeling van [geïntimeerde] “om binnen één maand na betekening van het vonnis te beginnen met het gehuurde te renoveren, waar dit noodzakelijk is, maar in ieder geval dat de plafonds, vloeren en stucwerk worden hersteld, de muur met de naastgelegen woning wordt verdikt en dat wordt gekeken naar de elektra, de gaskachel en de geiser, op straffe van een dwangsom, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten.” 6.2.4. Aan deze vordering heeft [appellant] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Het door [geïntimeerde] gebruikte begrip “kluswoning” heeft geen juridische betekenis. De verhuurder is verplicht om gebreken aan het gehuurde te herstellen. Die wettelijke regeling is van dwingend recht, en kan dus niet in een huurovereenkomst buiten werking worden gesteld. [geïntimeerde] weigert ten onrechte om voor haar rekening komende werkzaamheden te verrichten. 6.2.5. [geïntimeerde] heeft in reconventie verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 6.2.6. In het beroepen vonnis van 1 december 2020 heeft de kantonrechter in conventie, samengevat, als volgt geoordeeld. [geïntimeerde] heeft spoedeisend belang bij beoordeling van haar vordering (rov. 3.4.3). [appellant] heeft meerdere keren geweigerd om [geïntimeerde] toegang te verschaffen tot de woning voor het verrichten van dringende werkzaamheden, terwijl van hem had mogen verwacht dat hij die werkzaamheden (met name het vervangen van het plafond dat niet meer brandveilig is) had toegelaten (rov. 3.4.4). Gelet op het potentiële brandgevaar voor omwonenden is dit een ernstige tekortkoming, zodat voldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zou worden ontbonden. De vordering tot ontruiming kan daarom in beginsel worden toegewezen (rov. 3.4.5). [appellant] had aan het toelaten van de werkzaamheden niet de voorwaarde mogen verbinden dat [geïntimeerde] met een totaalplan zou komen voor de renovatie van de hele woning (rov. 3.4.6). De woning is door [appellant] bovendien ernstig verwaarloosd en vernield. [appellant] heeft de woning niet gebruikt en onderhouden zoals een goed huurder betaamt (rov. 3.4.7). De stelling van [appellant] dat hij onder behandeling is van een psychiater, leidt er niet toe dat de vordering tot ontruiming niet toewijsbaar is (rov. 3.4.8). Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter, rechtdoende als voorzieningenrechter, [appellant] in conventie veroordeeld om het gehuurde binnen twee weken na betekening van het vonnis te ontruimen. Voorts heeft de kantonrechter [appellant] in de proceskosten van het geding in conventie veroordeeld. De kantonrechter heeft het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 6.2.6. In reconventie heeft de kantonrechter in het vonnis, samengevat, als volgt geoordeeld. Hoewel [appellant] in conventie tot ontruiming wordt veroordeeld, zal de kantonrechter toch de vordering in reconventie beoordelen (rov. 3.7.1.). In de huurovereenkomst met bijbehorende allonge is overeengekomen dat sprake is van een zogenaamde “kluswoning” (rov. 3.7.3 en 3.7.4). Bij beantwoording van de vraag welk genot [appellant] van de woning mocht verwachten in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, is van belang dat het huurobject een “kluswoning” is. [appellant] mocht daarom niet meer verwachten dan dat het gehuurde constructief geen gebreken heeft, veilig is en geschikt voor bewoning. [appellant] diende er genoegen mee te nemen dat in het gehuurde verder geen voorzieningen, dan wel voorzieningen van mindere kwaliteit, aanwezig waren (rov. 3.7.5). [appellant] heeft geen belang bij zijn vordering ter zake de plafonds, vloer en stucwerk, omdat [geïntimeerde] heeft aangegeven bereid te zijn tot het verrichten van deze werkzaamheden. De dunne muur tussen [appellant] en zijn buurman vormt geen gebrek. Dat de stroom, kachel en geiser niet voldoen aan de veiligheidseisen is niet gebleken (rov. 3.7.6). Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter, rechtdoende als voorzieningenrechter, de vordering van [appellant] in reconventie afgewezen en [appellant] in de proceskosten van het geding in reconventie veroordeeld. De grieven en de incidentele vordering in hoger beroep 6.3.1. [appellant] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. Op basis van deze grieven heeft [appellant] geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot: afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie; veroordeling van [geïntimeerde] in reconventie om in de woning “alle achterstallig onderhoud en bestaande gebreken te herstellen en waar nodig te renoveren, in ieder geval zodanig dat de plafonds, de vloeren en het stucwerk worden hersteld en voorts de muur met de naast gelegen woning van de heer [buurman 2] wordt verdikt en dat wordt gekeken naar en zo nodig te herstellen de elektra, de gaskachel en de geiser, zodat het pand bewoonbaar zal zijn en mogelijke gevaarzettingen zullen zijn uitgesloten en in de naast gelegen woning van [buurman 2] geen geluid kan doordringen vanuit de woning van [appellant] ”, dit alles binnen twee maanden na betekening van het te wijzen arrest en op straffe van verbeurte van een dwangsom; met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding in conventie, het geding in reconventie en het hoger beroep. 6.3.2. [appellant] heeft voorts een incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het beroepen vonnis op grond van artikel 351 Rv ingesteld. [geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord in dat incident genomen. Het hof heeft vervolgens bij het tussenarrest van 2 februari 2021: een mondelinge behandeling gelast in het incident en in de hoofdzaak; als tijdelijke ordemaatregel in het incident de tenuitvoerlegging van het vonnis geschorst tot en met de datum van de mondelinge behandeling; iedere verdere beslissing aangehouden. 6.3.3. De periode van schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis is dus geëindigd met ingang van de dag na de mondelinge behandeling van 16 maart 2021. Bij gelegenheid van die mondelinge behandeling heeft [geïntimeerde] echter toegezegd dat zij het vonnis niet ten uitvoer zal leggen voordat het hof op het onderhavige hoger beroep heeft beslist. Het hof vertrouwt erop dat [geïntimeerde] zich aan die toezegging houdt. Het hof heeft om die reden op de dag van de mondelinge behandeling geen nadere ordemaatregel in het incident getroffen tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis tot de datum van het wijzen van het onderhavige arrest. 6.3.4. [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord in de hoofdzaak de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep. 6.3.5. Het hof zal eerst de grieven in de hoofdzaak behandelen. Daarbij zal blijken dat in de hoofdzaak een eindarrest kan worden gewezen, zodat de incidentele vordering niet meer behandeld hoeft te worden. Met betrekking tot de grieven I, II, IV en V: de vordering in conventie tot ontruiming van de woning 6.4.1. Het hof zal de grieven I, II, IV en V gezamenlijk behandelen. Deze grieven zijn gericht tegen de veroordeling van [appellant] in conventie tot ontruiming van het gehuurde. Door middel van deze grieven betoogt [appellant] naar de kern genomen dat hij niet in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten, althans dat een eventuele tekortkoming van hem in de nakoming van de huurovereenkomst, in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst niet zal rechtvaardigen. Volgens [appellant] is er geen daarom aanleiding om hem in dit kort geding tot ontruiming van de woning te veroordelen. 6.4.2. Het hof stelt voorop dat een vordering tot ontruiming, waarbij de voorzieningenrechter wordt gevraagd vooruit te lopen op een mogelijke ontbinding van een huurovereenkomst ten aanzien van woonruimte, slechts kan worden toegewezen als boven redelijke twijfel verheven is dat de huurovereenkomst door de rechter in een bodemprocedure zal worden ontbonden. Bovendien moet vast staan dat van de verhuurder in redelijkheid niet kan worden verlangd dat de huurder nog langer gebruik maakt van het gehuurde ook al is de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig geëindigd. De verhuurder moet een spoedeisend belang hebben, in verband waarmee van hem niet kan worden gevergd dat hij een bodemprocedure over de ontbinding van de huurovereenkomst afwacht. Het hof zal aan de hand van deze maatstaf onderzoeken of de door [geïntimeerde] gestelde tekortkomingen in dit geding de veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde kunnen rechtvaardigen. 6.5.1. Het hof zal zich eerst buigen over de stelling van [geïntimeerde] dat [appellant] in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten door het gehuurde niet als kluswoning te gebruiken. Naar het hof begrijpt, meent [geïntimeerde] dat [appellant] ten onrechte heeft nagelaten om onderhoud uit te voeren aan de woning en om gebruikelijke voorzieningen in de woning aan te brengen. 6.5.2. Het is niet op voorhand aannemelijk dat dit standpunt van [geïntimeerde] in een eventuele bodemprocedure gehonoreerd zal worden. Volgens artikel 7:206 BW is de verhuurder immers in beginsel verplicht om verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Volgens artikel 7:204 lid 2 moet onder een gebrek worden verstaan een staat of eigenschap van de zaak “waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.” In artikel 7:242 lid 1 BW is ten aanzien van de huur van woonruimte bepaald, kort gezegd, dat niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van – voor zover thans van belang – de artikelen 7:204 BW en 7:206 leden 1 en 2 BW. De wetgever heeft hiermee beoogd dat verhuurders van woonruimte zich niet rechtsgeldig kunnen vrijtekenen van de verplichting om de huurder het genot te verschaffen van een goed onderhouden woning van de betreffende soort. Tegen deze achtergrond is het niet zonder meer aannemelijk dat een bodemrechter [geïntimeerde] zal volgen in haar stelling dat [appellant] tekortgeschoten is een in de huurovereenkomst neergelegde verplichting om de woning als “kluswoning” te gebruiken. [geïntimeerde] heeft desgevraagd ook geen rechtspraak kunnen noemen die haar standpunt hierover ondersteunt. 6.5.2. Daar komt bij dat de gebrekkige staat van onderhoud van de woning al jarenlang bestaat. Daarom valt niet in te zien dat [geïntimeerde] er een spoedeisend belang bij heeft dat deze door haar gestelde tekortkoming via een veroordeling tot ontruiming in kort geding wordt beëindigd. Dat geldt te meer nu [geïntimeerde] inmiddels het besluit heeft genomen tot sloop van het huizenblok, en in verband daarmee streeft naar het op korte termijn huisvesten van de huurders in andere huurwoningen. Zeker tegen die achtergrond kan [geïntimeerde] moeilijk van [appellant] verwachten dat hij voorzieningen aanbrengt in het gehuurde en daaraan onderhoud uitvoert. [geïntimeerde] heeft ook niet betwist dat de plannen voor de sloop van de woning, waartoe uiteindelijk begin 2021 is besloten, al ten tijde van het geding in eerste aanleg aan de orde waren. 6.6.1. [geïntimeerde] heeft voorts gesteld dat [appellant] in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten is door vernielingen aan te brengen in het gehuurde. [geïntimeerde] wil door een veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de woonruimte verdere vernielingen in de woning voorkomen. 6.6.2. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] voldoende aannemelijk gemaakt dat [appellant] diverse vernielingen heeft aangericht, zoals het slaan van gaten in de zachtboard plafondplaten en in enkele deuren. Het hof neemt voorshands aan dat het feit dat [appellant] deze vernielingen heeft aangebracht, een gevolg is van zijn psychiatrische problematiek. Uit de door [appellant] overgelegde brief van psychiater [psychiater] van 16 november 2020 volgt onder meer dat [appellant] vanaf het moment dat hij het ouderlijk huis verliet, altijd begeleiding nodig heeft gehad. Voorts blijkt uit die brief, en is ook bij de mondelinge behandeling bevestigd, dat [appellant] vóór het ingaan van de huurovereenkomst inwoonde bij [buurman 1] in de naast het gehuurde gelegen woonruimte met huisnummer 60. [geïntimeerde] heeft naar het voorshands oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij van de psychiatrische problematiek van [appellant] op de hoogte was, toen zij de woonruimte met huisnummer 62 als “kluswoning” aan hem verhuurde. [geïntimeerde] heeft zich bovendien bij de mondelinge behandeling in hoger beroep bereid verklaard om [appellant] , ongeacht de uitkomst van dit hoger beroep, andere woonruimte aan te bieden omdat het gehuurde gesloopt moet worden. Dit alles brengt mee dat [geïntimeerde] zelf in de aangebrachte vernielingen geen aanleiding ziet om met [appellant] geen nieuwe huurrelatie aan te gaan. Daarom is het twijfelachtig of de tekortkoming, die in het aanbrengen van de vernielingen besloten ligt, in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen rechtvaardigen. Dat [appellant] in de afgelopen paar maanden nog nieuwe vernielingen heeft aangebracht is bovendien niet gesteld of gebleken. Tegen de achtergrond van het bovenstaande kan naar het oordeel van het hof niet gezegd worden dat [geïntimeerde] er een spoedeisend belang bij heeft om door een veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde verdere vernielingen in de (binnenkort te slopen) woning te voorkomen. 6.7.1. [geïntimeerde] heeft ook gesteld dat [appellant] een gevaarlijke situatie heeft laten ontstaan door, kort gezegd, zegels te verbreken in de meterkast en door een handdoek om de geiser te wikkelen. 6.7.2. Het hof acht voldoende onderbouwd dat begin 2020 de betreffende installaties niet in orde waren. [appellant] heeft bij de mondelinge behandeling uiteengezet dat de geiser destijds niet functioneerde, dat er via het afvoerkanaal van de geiser koude lucht naar binnen kwam en had hij daarom een handdoek om de niet in gebruik zijnde geiser had gewikkeld. Op grond van de stellingen van partijen en de gedingstukken staat vast dat [geïntimeerde] daarna de installaties (elektra en geiser) in orde heeft laten maken. Naar aanleiding daarvan is in de conclusie van het hiervoor in rov. 6.1.3 genoemde rapport van 7 mei 2020 onder meer vermeld dat de installaties in de woning veilig zijn verklaard. Dat [appellant] daarna nog onwenselijke handelingen heeft verricht met de installaties is niet gesteld of gebleken. Daarom ziet het hof ook op dit punt aan de zijde van [geïntimeerde] onvoldoende spoedeisend belang om door een veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde eventuele onwenselijke handelingen aan de installaties te voorkomen. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat [appellant] , [buurman 1] en de andere twee huurders van woonruimte in het huizenblok de woonruimte op korte termijn kunnen verlaten omdat [geïntimeerde] hen in verband met de beoogde sloop van het huizenblok voorrang geeft op andere woonruimte. 6.8.1. [geïntimeerde] heeft verder gesteld dat [appellant] overlast heeft veroorzaakt en veroorzaakt voor omwonenden. 6.8.2. Dat [appellant] eenmalig, op 1 juli 2020, met een antiek zwaard in de voortuin van zijn woning heeft gestaan, acht het hof in dit kader onvoldoende zwaarwegend om een veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde in dit kort geding te rechtvaardigen. Uit het mutatierapport van de politie van die datum blijkt dat [appellant] het zwaard heeft afgestaan aan de politie. Soortgelijke incidenten hebben zich niet meer voorgedaan. 6.8.3. Het hof acht het op grond van de overgelegde producties voldoende onderbouwd dat [appellant] met enige regelmaat enige geluidsoverlast heeft veroorzaakt voor de bewoner van de naast zijn woonruimte gelegen woonruimte met huisnummer 62a, die gehuurd wordt door dhr. [buurman 2] . [geïntimeerde] heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat deze overlast zo structureel, veelvoorkomend en ernstig was dat deze een veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde in dit kort geding rechtvaardigt. Ook op dit punt weegt mee dat de bewoners van het betreffende huizenblok, waaronder [buurman 2] , hun woonruimte binnen afzienbare tijd kunnen verlaten en voorrang krijgen op passende vrijkomende woonruimte van [geïntimeerde] . Op deze wijze kan het overlastprobleem dat [buurman 2] ervaart, op korte termijn worden opgelost. Daarom valt niet in te zien dat [geïntimeerde] er, ook met het oog op de belangen van haar andere huurders, waaronder [buurman 2] , op dit moment een spoedeisend belang bij heeft om door een veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde verdere geluidsoverlast te voorkomen. 6.9.1. Tot slot heeft [geïntimeerde] aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [appellant] in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten door medewerking te weigeren aan de uitvoering van dringend noodzakelijke werkzaamheden, te weten de vervanging van de zachtboard plafonds in de woning. Volgens [geïntimeerde] zijn die plafonds gevaarlijk omdat [appellant] er gaten in geslagen heeft en daardoor in geval van brand de brand eerder kan doorslaan naar naastgelegen woonruimte. Daarom wil [geïntimeerde] dat [appellant] de woning ontruimt, zodat [geïntimeerde] de plafondplaten kan vervangen. 6.9.2. Het hof constateert dat deze kwestie verband houdt met het geschil tussen partijen over de stelling van [geïntimeerde] dat zij de woning als “kluswoning” aan [appellant] heeft verhuurd. Volgens [appellant] neemt dat niet weg dat [geïntimeerde] op grond van het dwingende huurrecht ook andere werkzaamheden moet verrichten aan het gehuurde. [appellant] heeft niet zozeer medewerking aan de vervanging van de plafonds willen weigeren, maar heeft eerst praktische afspraken willen maken over het combineren van die werkzaamheden met andere noodzakelijke door [geïntimeerde] te verrichten werkzaamheden. Dat de partijen daarover geen overeenstemming hebben bereikt, houdt mede verband met het voorshands discutabele standpunt van [geïntimeerde] over de verbintenissen van partijen ten aanzien van de als “kluswoning” verhuurde woonruimte. Daarom is aan twijfel onderhevig of de opstelling van [appellant] in een bodemprocedure zal worden gekwalificeerd als een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 6.9.3. Voorts heeft [geïntimeerde] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij er een klemmend spoedeisend belang bij heeft om door een veroordeling van [appellant] in kort geding tot ontruiming, herstel van de plafondplaten mogelijk te maken. Vast staat immers dat de vier huurders van het huizenblok voorrang hebben op vrijkomende passende woonruimte van [geïntimeerde] en in verband met de voorgenomen sloop van het huizenblok op korte termijn uit het huizenblok kunnen vertrekken. In verband daarmee ligt het ook niet voor de hand dat [geïntimeerde] nog kosten maakt aan het herstel van gebreken in de te slopen woonruimte. 6.10. Het hof komt om bovenstaande redenen tot de conclusie dat de door [geïntimeerde] in dit kort geding in conventie gevorderde onmiddellijke voorziening – veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde – niet toewijsbaar is. Het hof zal het beroepen vonnis daarom vernietigen, voor zover in conventie gewezen. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, de vordering van [geïntimeerde] in conventie afwijzen en [geïntimeerde] veroordelen in de proceskosten van het geding in conventie. Met betrekking tot de grieven III en VI: de vordering in reconventie tot het verrichten van werkzaamheden aan de woning 6.11.1. De grieven III en VI zijn gericht tegen de afwijzing van de vordering van [appellant] in reconventie. [appellant] vordert in hoger beroep in reconventie veroordeling van [geïntimeerde] tot, kort gezegd, het verrichten van werkzaamheden aan de plafonds, de vloeren, het stucwerk en de muur tussen het gehuurde en de naast gelegen woning van [buurman 2] , alsmede “dat wordt gekeken naar en zo nodig te herstellen de elektra, de gaskachel en de geiser, zodat het pand bewoonbaar zal zijn en mogelijke gevaarzettingen zullen zijn uitgesloten”. 6.11.2. Deze vordering is niet toewijsbaar voor zover het de elektra, de gaskachel en de geiser betreft. De kantonrechter heeft overwogen dat deze installaties in april 2020 door professionele bedrijven zijn gecontroleerd en in orde bevonden. Dat blijkt ook uit het hiervoor in rov. 6.1.3 genoemde rapport van 7 mei 2020. [appellant] heeft dit in hoger beroep niet gemotiveerd betwist. 6.11.3. De vordering is ook niet toewijsbaar voor zover het de plafonds, de vloeren en het stucwerk betreft. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellant] in zoverre bij zijn vordering geen belang heeft omdat [geïntimeerde] tot het verrichten van die werkzaamheden bereid was. [appellant] heeft dat in hoger beroep niet betwist. Bovendien heeft [appellant] naar het oordeel van het hof niet aannemelijk gemaakt dat hij bij deze vorderingen nog steeds (een spoedeisend) belang heeft, nu de woonruimte zal worden gesloopt en [appellant] niet heeft betwist dat hij in verband daarmee binnen afzienbare tijd zal moeten verhuizen naar andere woonruimte. 6.11.4. De muur tussen het gehuurde en de woonruimte van [buurman 2] moet volgens [appellant] worden aangepast, zodat die muur minder geluid doorlaat. Ook bij dit onderdeel van de vordering heeft [appellant] naar het oordeel van het hof geen spoedeisend belang. De situatie met betrekking tot de muur bestaat al vele jaren en binnen afzienbare tijd zullen [appellant] en [buurman 2] moeten verhuizen in verband met de voorziene sloop van het huizenblok. 6.11.5. Voor het overige heeft [appellant] zijn vordering in reconventie onvoldoende geconcretiseerd. Het hof komt dus evenals de kantonrechter tot de conclusie dat de vordering in reconventie niet toewijsbaar is. Het hof zal daarom het beroepen vonnis bekrachtigen, voor zover het de afwijzing van de vordering in reconventie en de veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het geding in reconventie betreft. Met betrekking tot de incidentele vordering 6.6. Het hof heeft in het bovenstaande geoordeeld dat het vonnis moet worden vernietigd voor zover in conventie gewezen, en dat de veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de woning alsnog moet worden afgewezen. Dit brengt mee dat [appellant] geen belang meer heeft bij een beslissing op de incidentele vordering. Het hof zal een beslissing over die vordering daarom achterwege laten. Proceskosten en afwikkeling 6.7.1. Het hoger beroep heeft in belangrijke mate doel getroffen. Het hof zal het beroepen vonnis immers vernietigen voor zover in conventie gewezen en de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie alsnog afwijzen. Het hof zal [geïntimeerde] daarom als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, inclusief de kosten van het incident.