ECLI:NL:GHSHE:2020:1538

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.247.894/01 arrest van 12 mei 2020 in de zaak van Meditta Spoedzorg B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , appellante, hierna aan te duiden als Meditta, advocaat: mr. R.W. Janssen te Heerlen, tegen [geïntimeerde] , wonende te [woonplaats] , geïntimeerde, hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , advocaat: mr. B. van Duijn te Weert, als vervolg op het door het hof gewezen arrest van 12 maart 2019 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 6868081 \ CV EXPL 18-2660 gewezen vonnis van 22 augustus 2018. 5Het verloop van de procedure Het verloop van de procedure blijkt uit: het arrest van 12 maart 2019; de door [geïntimeerde] genomen memorie van antwoord met twee producties. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

Inleiding 6.1.1. Bij het arrest van 12 maart 2019 heeft het hof: de incidentele vordering van Meditta in hoger beroep tot het treffen van een voorlopige voorziening voor de duur van het geding op de voet van artikel 223 Rv afgewezen; Meditta in de proceskosten van het incident veroordeeld en die proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard. In zoverre is het arrest een eindarrest. 6.1.2. Voorts heeft het hof bij het arrest van 12 maart 2019: de hoofdzaak naar de rol verwezen voor een memorie van antwoord aan de zijde van [geïntimeerde] ; iedere verdere beslissing in de hoofdzaak aangehouden. In zoverre is het arrest een tussenarrest. 6.1.3. [geïntimeerde] heeft vervolgens een memorie van antwoord in de hoofdzaak genomen en daarbij twee producties overgelegd, genummerd 4 en 5. Het hof kan nu overgaan tot een beoordeling van het hoger beroep in de hoofdzaak. 6.1.4. Het gaat in deze zaak kort gezegd om de vraag of de huurovereenkomst ter zake kantoorruimte tussen verhuurder [geïntimeerde] en huurder Meditta wel of niet voor een aansluitende periode van vijf jaar is verlengd omdat Meditta de huurovereenkomst niet overeenkomstig de contractuele bepalingen heeft opgezegd.

6.2. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. Meditta ondersteunt huisartsen op facilitair, organisatorisch en medisch inhoudelijk gebied. Meditta huurt als rechtsopvolgster van de Stichting Huisartsenpost Midden-Limburg sinds 1 augustus 2003 van [geïntimeerde] de kantoorruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats] . Het gehuurde is in de overeenkomst bestemd om te worden gebruikt als kantoor en praktijkruimte ten behoeve van een huisartsenpost en overige eerstelijnszorg, en is geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De huurovereenkomst is aangegaan voor 10 jaar, lopende tot en met 31 juli 2013. Overeenkomstig artikel 3.2 van de huurovereenkomst is de huur daarna voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, dus tot en met 31 juli 2018. Artikel 3.2 voorziet voor de periode daarna in voortzettingen met aansluitende perioden van telkens 5 jaar. De artikelen 3.3 en 3.4 van de huurovereenkomst luiden als volgt: “3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar. 3.4 Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.” Zorgverzekeraars en de overheid hebben zich in 2010 ten doel gesteld huisartsenposten te integreren in ziekenhuizen. Die kwestie is gedurende meerdere jaren onderwerp van gesprek geweest in overleggen tussen Meditta, het ziekenhuis in [vestigingsplaats] (het St. Jans Gasthuis [vestigingsnaam] ) en de zorgverzekeraar. In of omstreeks juni 2015 hebben de [manager Facilitair & ICT] , manager Facilitair & ICT bij Meditta, en [manager Finance & Control] , manager Finance & Control bij Meditta, bij [geïntimeerde] thuis met [geïntimeerde] gesproken over de wens van Meditta om tot een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst te komen. Daarover is toen geen overeenstemming bereikt. Bij brief van 20 november 2015 heeft Meditta aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld: “Enige tijd geleden hebben wij met u gesproken over de voorgenomen huisvesting van de huisartsenpost in het ziekenhuis St. Jans Gasthuis [vestigingsnaam] , op basis van een samenwerking die Meditta Spoedzorg B.V. (…) met het ziekenhuis is aangegaan. In dat kader wensen wij graag met u tot een voor beide partijen constructieve en acceptabele vervroegde beëindiging te komen van de huidige huurovereenkomst. U gaf aan Meditta te willen houden aan de huurovereenkomst maar ons voorstel af te wachten. (…) Om de verdere samenwerking tussen ziekenhuis en huisartsenpost (en dus ook voor de patiënten) te optimaliseren, is het de bedoeling dat de huisartsenpost fysiek wordt geïntegreerd in het ziekenhuis en wel per 1 oktober 2016. Overigens is daarbij een uitloop voorstelbaar naar 1 januari 2017. Het uitdienen van de huurovereenkomst is voor Meditta dan ook geen haalbare optie. Het beleid van de zorgverzekeraars en overheid is erop gericht deze samenwerking zo spoedig mogelijk in te laten gaan en langer uitstel in (het hof leest dit als “is”) niet meer mogelijk. (…) In dat kader wensen wij tot de volgende vaststelling tot voortijdige huurbeëindiging te komen, tegen de volgende voorwaarden: -In afwijking van het bepaalde in artikel 3.2 van de huurovereenkomst eindigt de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 1 oktober 2016, of zoveel later de daadwerkelijke huisvesting van de huisartsenpost in het ziekenhuis is opgeleverd, doch uiterlijk op 1 januari 2017; (…) Meditta betaalt aan u op de datum van huurbeëindiging, dus uiterlijk 1 januari 2017, een eenmalige afkoopsom ter grootte van 1 jaarhuur ineens tegen finale kwijting ter compensatie van de voortijdige huurbeëindiging; (…) Wij menen met dit voorstel op evenwichtige wijze recht te doen aan uw en ons belang in deze. Graag vernemen wij uiterlijk binnen 14 dagen na dagtekening of u akkoord kunt gaan met dit voorstel tot afkoop.” [geïntimeerde] heeft niet ingestemd met het voorstel van Meditta tot een vervroegde beëindiging van de huurovereenkomst. Meditta heeft de door haar geëxploiteerde huisartsenpost medio januari 2017 verplaatst van het gehuurde naar het St. Jans Gasthuis te [vestigingsplaats] . Bij e-mail van 22 februari 2017 heeft [geïntimeerde] aan (onder andere de heren [manager Facilitair & ICT] en [manager Finance & Control] van) Meditta onder meer het volgende meegedeeld: “Zoals met [betrokkene 1] besproken, en toentertijd ook met u tijdens de bespreking met u beiden bij mij thuis, wijs ik u nogmaals uitdrukkelijk op de verplichtingen uit de huurovereenkomst en de van toepassing zijnde algemene bepalingen. In het bijzonder op artikel 6.1 van de algemene bepalingen, waarin de verplichting tot daadwerkelijk gebruik van het gehuurde blijkt en artikel 7 van de algemene bepalingen, waarin de boete van 250,00 per dag staat vermeld bij niet nakoming van de verplichting. Het pand zal dus daadwerkelijk als huisartsenpost geëxploiteerd moeten worden tijdens de huurperiode. Dus dagelijks tijdens de gebruikelijke uren, waarop de post open was, door de week en in het week-end, zullen er mensen aanwezig moeten zijn, en zichtbaar moeten zijn dat sprake is van gebruik. Lichten aan etc.” Meditta is aan de e-mail van [geïntimeerde] van 22 februari 2017 tegemoet gekomen door vergaderingen in het gehuurde te laten plaatsvinden en door bepaalde kantoorwerkzaamheden te laten uitvoeren in het gehuurde. Op enig moment, volgens Meditta medio 2017 en volgens [geïntimeerde] vóór de brief van Meditta van 20 november 2015, heeft [geïntimeerde] door [Bedrijfsmakelaars] Bedrijfsmakelaars een verhuurbrochure laten maken over het gehuurde. In de brochure staat onder meer dat dat het pand een zeer representatieve kantoor-/praktijkruimte is en dat de huurprijs nader overeen te komen is. Op 31 juli 2017 verstreek de uiterste datum waarop Meditta de huurovereenkomst volgens de artikelen 3.3 en 3.4 van die overeenkomst bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven had moeten opzeggen, als zij de huurovereenkomst met ingang van 1 augustus 2018 wilde laten eindigen. Meditta heeft de huurovereenkomst niet bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven opgezegd. In oktober 2017 hebben partijen per e-mail berichten uitgewisseld over een mogelijke huurder voor de kantoorruimte. In dat verband heeft Meditta aan [geïntimeerde] meegedeeld: “Beste heer [geïntimeerde] we zijn in ons netwerk door een mogelijke nieuwe huurder voor uw pand benaderd. Ik wil deze gaarne met u in contact brengen.

Hoe kan het beste de mogelijke nieuwe huurder met u in contact treden? Mogen zij op korte termijn via ons een bezichtiging in het pand krijgen of liever via U? Gaarne spoedig een reactie Alvast dank” [geïntimeerde] heeft hierop als volgt gereageerd: “Geachte [manager Facilitair & ICT] , Gaat u maar gerust met de belangstellende een bezichtiging doen Als die dan een serieuze kandidaat is kunnen we daarna nader overleg hebben Succes en fijne avond toegewenst.” Omstreeks dezelfde periode heeft [geïntimeerde] aan Meditta per e-mail onder meer het volgende meegedeeld “Geachte [manager Facilitair & ICT] , Van u begrijp ik dat u een mogelijk nieuwe huurder voor het door u van mij gehuurde pand aan de [adres] te [woonplaats] heeft. Van u hoor ik graag wat u bedoelt. Wilt u gaan onderverhuren of heeft u graag dat iemand anders uw verplichtingen als huurder overneemt? Beide mogelijkheden kunnen besproken worden maar vragen om een verschillende aanpak. (…) Nog een kleine opmerking over het gebruik. De laatste tijd zie ik weinig activiteit, maar het kan natuurlijk dat u er wel bent als ik er niet ben. Waar het mij op dit moment om gaat, is dat u het gehuurde wel stookt en er ook geregeld bent. Zo niet, dan loop ik het risico op schade door vorst of vandalisme. U bent daar dan wel verantwoordelijk voor, maar ik wil het liever voorkomen.” - Bij e-mail van 17 januari 2018 heeft Meditta aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld: “Verder willen we graag met U om tafel om de huur beëindigen af te stemmen. Wanneer schikt dit?” - [geïntimeerde] heeft daarop bij e-mail van 18 januari 2018 onder meer als volgt geantwoord: “Toch ben ik wel enigszins verbaasd. U vraagt nu een gesprek over de huurbeëindiging. Ik had ook een kort telefonisch gesprek met een heer [betrokkene 2] , die met u zou hebben gesproken. Hij gaf mij aan dat het huurcontract met uw organisatie per 1 juli aanstaande zou zijn beëindigd. Ik heb echter nooit een opzegging van het huurcontract van uw organisatie verkregen en in mijn beleving loopt het huidige huurcontract dan ook gewoon door.” - Meditta heeft als volgt op deze e-mail van [geïntimeerde] geantwoord: “Beste heer [geïntimeerde] , dank voor uw reactie. Gaarne willen we in een persoonlijk gesprek de situatie met u bespreken. Wanneer schikt dit? (…)” - De partijen hebben hierna nog overleg gevoerd, maar geen overeenstemming bereikt over de vraag of de huurovereenkomst al dan niet eindigt met ingang van 1 augustus 2018. Vorderingen en beslissingen in eerste aanleg 6.3.1. Meditta vorderde in het geding in eerste aanleg in de hoofdzaak, samengevat, een verklaring voor recht dat de opzegging van de huurovereenkomst die medio 2015 heeft plaatsgevonden effect heeft gesorteerd, zodat de huurovereenkomst per 1 augustus 2018 eindigt / is geëindigd, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. 6.3.2. Meditta heeft in het geding in eerste aanleg voorts bij incidentele vordering op de voet van artikel 223 Rv als voorlopige voorziening voor de duur van het geding gevorderd, samengevat, [geïntimeerde] te verbieden om na 31 juli 2018 en totdat op de hoofdzaak is beslist, aanspraak te maken op betaling van de krachtens de huurovereenkomst verschuldigde huurpenningen en op naleving van de krachtens de huurovereenkomst op Meditta rustende exploitatieverplichting, een en ander eveneens op straffe van een te verbeuren dwangsom en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. 6.3.3. [geïntimeerde] heeft in de hoofdzaak en in het incident verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 6.3.4. In het bestreden vonnis van 22 augustus 2018 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld: De stelling van Meditta dat haar medewerkers [manager Facilitair & ICT] en [manager Finance & Control] de huurovereenkomst in 2015 mondeling hebben opgezegd tegen 31 juli 2018 is onvoldoende onderbouwd en moet worden verworpen (rov. 4.2). Het is in de gegeven omstandigheden niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [geïntimeerde] zich erop beroept dat de huurovereenkomst niet is opgezegd (rov. 4.3 tot en met 4.5). Omdat de vordering in de hoofdzaak wordt afgewezen, is er geen aanleiding voor het treffen van de gevraagde voorlopige voorziening voor de duur van het geding (rov. 4.6). Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter: de vordering van Meditta in het incident afgewezen; de vordering van Meditta in de hoofdzaak afgewezen; Meditta in de proceskosten van het incident en de hoofdzaak veroordeeld. De in hoger beroep op de voet van artikel 223 Rv gevorderde voorlopige voorziening 6.4. Meditta heeft ook in hoger beroep een incidentele vordering ex artikel 223 Rv ingesteld. Die vordering strekt ertoe dat het [geïntimeerde] op straffe van een dwangsom wordt verboden om, totdat in de hoofdzaak is beslist, aanspraak te maken op naleving van de krachtens de huurovereenkomst op Meditta rustende exploitatieverplichting. Het hof heeft die incidentele vordering afgewezen bij het arrest van 12 maart 2019. De in hoger beroep ingestelde incidentele vordering hoeft dus nu niet nader besproken te worden. Met betrekking tot grief II, gericht tegen de afwijzing van de in eerste aanleg op de voet van artikel 223 Rv gevorderde voorlopige voorziening 6.5.1. Grief II is gericht tegen de afwijzing van de in het geding in eerste aanleg door Meditta ingestelde incidentele vordering ex artikel 223 Rv. Meditta kan in zoverre niet in haar hoger beroep worden ontvangen. Het hof overweegt daartoe het volgende. 6.5.2. Een provisionele voorziening ex artikel 223 Rv geeft naar zijn aard geen definitieve beslissing over de rechtspositie van partijen, maar slechts een voorlopige maatregel voor de duur van het geding. Voor zover het vonnis in de hoofdzaak een veroordeling inhoudt die gelijk is aan de voorlopige voorziening, vervangt dit vonnis dan van rechtswege de titel op grond waarvan aan de voorlopige voorziening is voldaan, en voor zover het vonnis in de hoofdzaak afwijkt van het provisionele vonnis ontvalt de grondslag aan de toewijzing van de voorlopige voorziening (vergelijk onder meer HR 06-02-2009, ECLI:NL:HR:2009:BG5056). De term “geding”, zoals gebruikt in artikel 223 lid 1 Rv, moet hierbij worden opgevat als “instantie”. Zie in deze zin onderdeel 2.25 van de conclusie van Advocaat-Generaal Wesseling-Van Gent bij het arrest van de Hoge Raad. Dit brengt mee dat zodra in de hoofdzaak een eindvonnis is gewezen, geen ruimte meer bestaat voor het alsnog ten aanzien van het geding in eerste aanleg treffen van een voorlopige voorziening. 6.5.3. Dit brengt mee dat Meditta niet-ontvankelijk verklaard moet worden in haar hoger beroep, voor zover het hoger beroep is gericht tegen de afwijzing van de in het geding in eerste aanleg ingestelde incidentele vordering ex artikel 223 Rv.

Het hof verwerpt daarom grief II. De in hoger beroep gewijzigde eis in de hoofdzaak 6.6.1. Meditta heeft in hoger beroep haar vordering in de hoofdzaak gewijzigd. Zij vordert nu in de hoofdzaak: een verklaring voor recht dat de opzegging van de huurovereenkomst die medio 2015 heeft plaatsgevonden, effect heeft gesorteerd, zodat de huurovereenkomst per 1 augustus 2018 is beëindigd; veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van de na 31 juli 2018 door Meditta betaalde huurpenningen; met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. 6.6.2. [geïntimeerde] heeft in haar memorie van antwoord op de voet van artikel 130 lid 1 Rv bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging. [geïntimeerde] heeft daartoe onder meer aangevoerd dat de eiswijziging niet duidelijk in de kop van de memorie van grieven is aangekondigd, dat de vordering tot terugbetaling van de huurpenningen bij het toelaten van de eiswijziging slechts in één feitelijk instantie kan worden behandeld en dat het toelaten van de eiswijziging leidt tot een ongeoorloofde vertraging van de procedure. 6.6.3. Het hof verwerpt dit bezwaar. Dat de eiswijziging niet in de kop van de memorie van grieven is vermeld, laat onverlet dat de eiswijziging voor [geïntimeerde] voldoende kenbaar is geweest. [geïntimeerde] heeft de eiswijziging immers gesignaleerd en er niet alleen bezwaar tegen gemaakt maar ook inhoudelijk verweer gevoerd tegen de gewijzigde eis. Aan de eisen van hoor en wederhoor is in zoverre voldaan. 6.6.4. De gewijzigde eis sluit voorts aan bij het partijdebat dat partijen in het geding bij de kantonrechter al hebben gevoerd. De enkele omstandigheid dat over de vordering tot terugbetaling van de na 31 juli 2018 betaalde huur slechts in één feitelijke instantie wordt geoordeeld, staat ook niet in de weg aan het toelaten van de eiswijziging. Dat het toelaten van de eiswijziging zal leiden tot een onredelijke vertraging van de procedure kan naar het oordeel van het hof voorts niet gezegd worden. Het hof laat de eiswijziging in de hoofdzaak dus toe. Na de behandeling van de grieven zal blijken in hoeverre de gewijzigde eis toewijsbaar is. De grieven en de vordering in de hoofdzaak 6.7.1. Meditta heeft negen grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Het hof heeft grief II hiervoor in rov. 6.5.3 al verworpen. De overige grieven komen hierna aan de orde. Meditta heeft op basis van haar grieven in de hoofdzaak geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot, samengevat, toewijzing van haar gewijzigde vorderingen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. 6.7.2. [geïntimeerde] heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis in de hoofdzaak, met veroordeling van Meditta in de proceskosten. Met betrekking tot grief I: de vaststaande feiten 6.8.1. Grief I is gericht tegen de overwegingen 2.1 tot en met 2.6 van het bestreden vonnis, waarin de kantonrechter de vaststaande feiten heeft opgesomd. Volgens Meditta heeft de kantonrechter enkele feiten onjuist vastgesteld en ten onrechte enkele relevante feiten niet opgenomen in de feitenvaststelling. 6.8.2. Het hof heeft in rov. 6.2 van dit arrest een nieuwe opsomming van vaststaande feiten gegeven. Het hof heeft daarbij al rekening gehouden met de bezwaren die Meditta in de toelichting op grief I heeft gericht tegen de door de kantonrechter gegeven feitenvaststelling. Grief I hoeft dus niet nader besproken te worden. 6.8.3. Dat de kantonrechter enkele feiten onjuist heeft vermeld en enkele feiten niet heeft genoemd, brengt overigens op zichzelf niet mee dat de kantonrechter tot een onjuist eindoordeel is gekomen. In zoverre verwerpt het hof grief I. Of de kantonrechter de vordering van Meditta terecht heeft afgewezen, zal blijken na beoordeling van de andere grieven. Met betrekking tot de grieven III en IV: is tijdens het gesprek van omstreeks juni 2015 de huur mondeling opgezegd? 6.9.1. Het hof zal de grieven III en IV gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven betoogt Meditta dat op 18 juni 2015 een gesprek is gevoerd tussen enerzijds [geïntimeerde] en anderzijds de [manager Facilitair & ICT] , manager Facilitair & ICT bij Meditta, en de [manager Finance & Control] , manager Finance & Control bij Meditta. Volgens Meditta hebben [manager Facilitair & ICT] en [manager Finance & Control] tijdens dit gesprek de huurovereenkomst mondeling opgezegd tegen 31 juli 2018. Meditta biedt uitdrukkelijk bewijs aan van deze stelling. 6.9.2. Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven het volgende voorop. Volgens artikel 6:248 lid 2 BW is een als gevolg van een overeenkomst tussen partijen geldende regel niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Meditta heeft in de inleidende dagvaarding gesteld dat indien een huurovereenkomst tijdig mondeling tegenover de verhuurder is opgezegd, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als de verhuurder vervolgens met een beroep op contractuele bepalingen betoogt dat de opzegging schriftelijk had moeten plaatsvinden en daarom niet geldig is. Ter onderbouwing van die stelling heeft Meditta verwezen naar verschillende arresten van de Hoge Raad, diverse gerechtshoven en diverse kantonrechters. [geïntimeerde] heeft niet betwist dat een beroep van hem op artikel 3.4 van de huurovereenkomst, waarin staat dat opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als de huurovereenkomst tijdig mondeling tegenover hem zou zijn opgezegd. Het hof neemt daarom evenals partijen tot uitgangspunt dat indien [manager Facilitair & ICT] en [manager Finance & Control] omstreeks juni 2015 in een gesprek met [geïntimeerde] de huurovereenkomst mondeling hebben opgezegd tegen 31 juli 2018, een beroep van [geïntimeerde] op de opzeggingsbepalingen uit de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zodat de huurovereenkomst dan geëindigd is met ingang van 1 augustus 2018. 6.9.3. Dat de huurovereenkomst daadwerkelijk expliciet mondeling is opgezegd tijdens het gesprek dat in of omstreeks juni 2015 door [manager Facilitair & ICT] en [manager Finance & Control] met [geïntimeerde] is gevoerd, staat echter niet vast. [geïntimeerde] heeft het uitdrukkelijk betwist. De bewijslast dat de opzegging heeft plaatsgevonden, rust op Meditta. Zij beroept zich immers op de rechtsgevolgen van haar stelling dat de opzegging heeft plaatsgevonden. 6.9.4. Omdat Meditta uitdrukkelijk aanbiedt om te bewijzen dat [manager Facilitair & ICT] en [manager Finance & Control] tijdens een gesprek met [geïntimeerde] van 18 juni 2015 de huurovereenkomst mondeling hebben opgezegd tegen 31 juli 2018, moet zij in beginsel tot die bewijslevering worden toegelaten. In zoverre zijn de grieven terecht voorgedragen. Alvorens Meditta tot bewijslevering toe te laten, zal het hof echter eerst onderzoeken of de andere grieven tot toewijzing van de vordering van Meditta kunnen leiden. Als dat het geval is, is niet meer van belang of de huurovereenkomst in juni 2015 met zoveel woorden is opgezegd, en kan bewijslevering achterwege blijven.

Het hof zal daarom nu eerst de grieven V tot en met VII behandelen en elk verder oordeel over de grieven III en IV aanhouden. Met betrekking tot de grieven V, VI en VII: is het beroep van [geïntimeerde] op het ontbreken van een opzegging van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar? 6.10.1. Het hof zal de grieven V, VI en VII gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven betoogt Meditta dat het – ook indien een expliciete mondelinge opzegging van de huurovereenkomst niet komt vast te staan – op grond van de mededelingen die Meditta had gedaan en op grond van de verdere omstandigheden van het geval aan [geïntimeerde] zonder meer duidelijk was dat Meditta de huurovereenkomst na afloop van de geldende termijn met ingang van 1 augustus 2018 niet wilde voortzetten. Volgens Meditta is het ook om die reden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [geïntimeerde] zich er nu op beroept dat de huurovereenkomst niet is opgezegd en dus met vijf jaar is verlengd. 6.10.2. [geïntimeerde] heeft de grieven bestreden. Volgens hem is een beroep van een verhuurder op een verzuim van tijdige en correcte opzegging van de huurovereenkomst alleen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, indien het voor de verhuurder vóór de uiterste datum waarop de opzegging had moeten plaatsvinden, ondubbelzinnig duidelijk was dat de huurder de huur niet wilde verlengen. Volgens [geïntimeerde] was hem dat in dit geval niet duidelijk geworden, en is het dus niet onaanvaardbaar dat hij Meditta tot en met 31 juli 2023 gebonden acht aan de huurovereenkomst. 6.10.3. Het hof neemt mede gelet op deze stellingen van partijen tot uitgangspunt dat het beroep van [geïntimeerde] op de opzeggingsbepalingen uit de huurovereenkomst (de artikelen 3.3 en 3.4), met als gevolg het vanaf 1 augustus 2018 wederom voor vijf jaar doorlopen van de huurovereenkomst, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als het bij [geïntimeerde] vóór de uiterste datum waarop de huur volgens de overeenkomst kon worden opgezegd, zijnde 31 juli 2017, al duidelijk was dat Meditta de huur na 31 juli 2018 niet wilde voortzetten. Het geschil spitst zich dus toe op de vraag of het [geïntimeerde] vóór 31 juli 2017 duidelijk was dat Meditta de huur na 31 juli 2018 niet wilde voortzetten. 6.10.4. Het hof is, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat er in de aanloop naar de datum 31 juli 2017 bij [geïntimeerde] in redelijkheid geen twijfel over kon bestaan dat Meditta de huur na afloop van de lopende termijn van vijf jaar per 31 juli 2018 niet wilde voortzetten. Het hof acht daarvoor de navolgende feiten en omstandigheden van belang. In of omstreeks juni 2015 hebben de heren [manager Facilitair & ICT] en [manager Finance & Control] van Meditta onder opgaaf van redenen aan [geïntimeerde] meegedeeld dat Meditta tot een voortijdige bijeenkomst van de huurovereenkomst wilden komen. Die uitdrukkelijk uitgesproken wens om tot een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst te komen, is in beginsel niet verenigbaar met het veronderstellen van een bij Meditta levende wens om de huurovereenkomst na 31 juli 2018 voort te zetten. Dit gesprek van medio 2015 gaf aan [geïntimeerde] dus een duidelijke aanwijzing dat Meditta de huur in elk geval na 31 juli 2018 niet wilde voortzetten (en bij voorkeur nog eerder wilde laten eindigen). Bij haar brief van 20 november 2015 heeft Meditta onder opgaaf van redenen (de voorgenomen huisvesting van de huisartsenpost in het ziekenhuis St. Jans Gasthuis [vestigingsplaats] ) uitdrukkelijk aan [geïntimeerde] voorgesteld om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te laten eindigen per 1 oktober 2016, of zoveel later de daadwerkelijke huisvesting van de huisartsenpost in het ziekenhuis is opgeleverd, doch uiterlijk op 1 januari 2017. Meditta heeft daarbij meegedeeld dat het uitdienen van de huurovereenkomst voor haar geen haalbare optie is. Meditta heeft in dit verband aan [geïntimeerde] een afkoopsom ter grootte van één volledige jaarhuur aangeboden ter compensatie van de voortijdige huurbeëindiging. [geïntimeerde] heeft uit deze brief moeten opmaken dat het Meditta ernst was met haar wens tot huurbeëindiging, mede nu Meditta daarvoor aan [geïntimeerde] een substantiële financiële compensatie aanbood. Ook deze brief wees er duidelijk op dat Meditta de huur bij voorkeur ruim vóór 31 juli 2018 wilde laten eindigen en in elk geval na die datum niet wilde voortzetten. Meditta heeft de door haar geëxploiteerde huisartsenpost vervolgens medio januari 2017 daadwerkelijk verplaatst naar het St. Jans Gasthuis te [vestigingsplaats] . Hetgeen zij in 2015 aankondigde als aanleiding om een beëindiging van de huur te wensen, is dus daadwerkelijk omstreeks het beoogde moment (omstreeks begin 2017) gerealiseerd. Dat de huisartsenpost uit het gehuurde was vertrokken is [geïntimeerde] niet ontgaan, want hij heeft Meditta bij zijn e-mail van 22 februari 2017 gewezen op de verplichting tot daadwerkelijk gebruik van het gehuurde. Volgens [geïntimeerde] houdt dat in dat er dagelijks tijdens de gebruikelijke uren mensen aanwezig dienen te zijn en dat er op zichtbare wijze sprake moet zijn van gebruik van het gehuurde. [geïntimeerde] heeft Meditta in dit kader gewezen op de contractuele boete van € 250,-- per dag. [geïntimeerde] wist dus in de eerste helft van 2017 dat de reden op grond waarvan Meditta tot beëindiging van de huur wilde komen, zich intussen daadwerkelijk had voorgedaan, en hij deelde aan Meditta mee dat Meditta desondanks gebruik moest blijven maken van het gehuurde. Meditta heeft na de ontvangst van de e-mail van 22 februari 2017 weliswaar nog gebruik gemaakt van het gehuurde, maar dat was een beperkt gebruik (voor het houden van vergaderingen en voor bepaalde kantoorwerkzaamheden). [geïntimeerde] heeft uit dat gebruik niet mogen afleiden dat bij Meditta de wens was ontstaan om – in strijd met haar eerdere mededelingen – de huurovereenkomst na 31 juli 2018 te laten voortduren. Het beperkte gebruik dat Meditta na 22 februari 2017 van het gehuurde maakte, volgde immers op de door [geïntimeerde] in het leven geroepen dreiging om anders een boete van € 250,-- per dag te verbeuren. Meditta heeft in de verdere periode tot de uiterste opzegdatum van 31 juli 2017 geen enkele uitlating gedaan of gedraging vertoond waar [geïntimeerde] het vertrouwen aan heeft mogen ontlenen dat Meditta de huur in weerwil van het voorgaande toch wilde voortzetten na afloop van de op 31 juli 2018 eindigende vijfjaarstermijn. Naar het oordeel van het hof heeft het [geïntimeerde] bij deze stand van zaken zonder meer duidelijk moeten zijn dat het feit dat hij op 31 juli 2017 nog geen expliciete schriftelijke huuropzegging van Meditta had ontvangen, op een vergissing of onachtzaamheid van Meditta berustte, en dat Meditta onverkort beëindiging van de huur met ingang van uiterlijk 1 augustus 2018 (en zo mogelijk eerder) wenste. Voor zover [geïntimeerde] op dat moment nog behoefte had aan enige uitdrukkelijke schriftelijke verklaring van Meditta op dat punt, had hij daarom kunnen vragen. 6.10.5. Ook aan de gang van zaken na de uiterste opzegdatum 31 juli 2017 heeft [geïntimeerde] niet het vertrouwen mogen ontlenen dat Meditta, in weerwil van haar duidelijke eerdere verklaringen en gedragingen, de huur toch nog wilde laten doorlopen na 31 juli 2018.

Het hof overweegt daarover het volgende. - In het kader van de e-mailwisseling van oktober 2017 heeft [geïntimeerde] aan Meditta meegedeeld dat hij weinig activiteit in het gehuurde ziet, en dat Meditta het gehuurde wel moet stoken en daarin geregeld aanwezig moet zijn, omdat er anders een risico van schade door vorst of vandalisme is. Ook in oktober 2017 wist [geïntimeerde] dus dat de aanwezigheid van Meditta in het pand minimaal was. [geïntimeerde] had zich ook in deze fase nog moeten realiseren dat het gebruik dat Meditta nog van het pand maakte, alleen plaatsvond omdat [geïntimeerde] Meditta had gewezen op haar exploitatieverplichting en had gewezen op de contractuele boete die op het niet nakomen van die verplichting was gesteld. Aan het feit Meditta in oktober 2017 contact heeft opgenomen met [geïntimeerde] over een mogelijke nieuwe huurder voor de kantoorruimte, heeft [geïntimeerde] niet het vermoeden mogen ontlenen dat Meditta het pand na 31 juli 2018 wilde blijven huren. Dit contact past daarentegen bij het al langer bestaande streven van Meditta om zo mogelijk eerder dan 1 augustus 2018 af te komen van de huurlasten en de exploitatieverplichting die aan de huur van de kantoorruimte verbonden waren. Er was naar het oordeel van het hof geen enkele aanleiding voor [geïntimeerde] om aan te nemen dat Meditta het pand zou willen blijven huren om het als onderverhuurder te exploiteren. De mededeling van Meditta bij e-mail van 17 januari 2018 aan [geïntimeerde] dat Meditta om de tafel wilde om de huurbeëindiging “af te stemmen”, betekent bij deze stand van zaken slechts dat Meditta met [geïntimeerde] afspraken wilde maken over de praktische afwikkeling van de beëindiging van de huur die volgens Meditta met ingang van 1 augustus 2018 zou gaan plaatsvinden. Er is niet uit af te leiden dat Meditta meende dat de huur na 31 juli 2018 nog zou doorlopen. Ook de e-mail van 18 januari 2018, waarin Meditta aan [geïntimeerde] meedeelt dat Meditta “de situatie” met [geïntimeerde] wil bespreken, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Deze e-mail volgde op een e-mail van [geïntimeerde] waarin [geïntimeerde] zich op het standpunt stelde dat de huur zou doorlopen. In zoverre was er een verschil van inzicht ofwel een “situatie” die besproken kon worden. Uit het feit dat Meditta die bespreking wilde laten plaatsvinden is geenszins af te leiden dat Meditta meende dat het niet tijdig aan [geïntimeerde] duidelijk was geweest dat de huur niet zou doorlopen na 31 juli 2018. 6.10.6. Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat het voor [geïntimeerde] op grond van de omstandigheden in de aanloop naar de datum 31 juli 2017, zijnde de uiterste datum waarop volgens het huurcontract de huur per 31 juli 2018 kon worden opgezegd, zonder meer duidelijk moet zijn geweest dat Meditta de huur na afloop van de lopende termijn niet wilde voortzetten. Ook de gang van zaken in de maanden na 31 juli 2017 gaf geen aanleiding om daar anders over te denken. Dat Meditta heeft verzuimd om overeenkomstig de artikelen 3.3 en 3.4 van de huurovereenkomst de huur tijdig bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven op te zeggen, moet in de gegeven omstandigheden worden beschouwd als een kennelijke en ook voor [geïntimeerde] op 31 juli 2017 duidelijk kenbare onachtzaamheid. Aan het feit dat die opzegging uitbleef, mocht [geïntimeerde] in de gegeven omstandigheden niet het vertrouwen ontlenen dat Meditta wenste dat de huur zou voortduren na de lopende vijfjaarsperiode. [geïntimeerde] wist tijdig dat hij voor de periode met ingang van 1 augustus 2018 een nieuwe huurder moest zoeken. Voor zover [geïntimeerde] daarover nog een duidelijke wilsverklaring van Meditta verlangde, bijvoorbeeld om op basis daarvan te beslissen over het maken van kosten om het pand opnieuw te huur te zetten, had [geïntimeerde] die verklaring ten overvloede aan Meditta kunnen vragen. 6.10.7. Het hof concludeert dat het voor [geïntimeerde] in elk geval vanaf een moment gelegen vóór het verstrijken van de uiterste opzegdatum 31 juli 2017 zonder meer duidelijk moet zijn geweest dat Meditta de huur in elk geval met ingang van de einddatum van de lopende termijn van vijf jaar, zijnde 31 juli 2018, wilde laten eindigen (en bij voorkeur eerder). Om die reden acht het hof het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [geïntimeerde] zich met een beroep op de artikelen 3.3 en 3.4 van de huurovereenkomst op het standpunt stelt dat de huur niet met ingang van 1 augustus 2018 geëindigd is, maar voor een nieuwe termijn van 5 jaar doorloopt. Het hof is zich ervan bewust dat de in artikel 6:248 lid 2 BW neergelegde bewoordingen (“Een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel is niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.”) nopen tot een terughoudende toepassing van die bepaling. Onder de gegeven omstandigheden, waaronder het ondubbelzinnig in november 2015 schriftelijk gedane voorstel van Meditta om onder betaling van een vergoeding de huur al per 1 oktober 2016 of uiterlijk 1 januari 2017 te beëindigen, bestaat echter voldoende aanleiding om het beroep van [geïntimeerde] op de opzeggingsbepalingen uit de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten en die bepalingen buiten toepassing te laten. 6.10.8. Het voorgaande brengt mee dat de huurovereenkomst op 31 juli 2018 is geëindigd door het verstrijken van de overeengekomen verlengde huurperiode van 5 jaar. Er zijn geen op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep nog te behandelen verweren van [geïntimeerde] die tot een ander oordeel leiden. De grieven V, II en VII hebben dus doel getroffen. De verdere behandeling van de grieven III en IV 6.11. Omdat de grieven V, VI en VII terecht zijn voorgedragen en dit leidt tot het oordeel dat de huurovereenkomst op 31 juli 2018 geëindigd is, heeft Meditta geen belang meer bij bewijslevering over de vraag of de huurovereenkomst tijdens het gesprek van omstreeks juni 2015 is opgezegd. Het hof zal daarover dus geen bewijsopdracht geven. De grieven III en IV hoeven verder niet besproken te worden. Met betrekking tot grief VIII: moeten de vorderingen van Meditta alsnog worden toegewezen? 6.12.1. Grief VIII is gericht tegen rov. 4.6 van het vonnis, waarin de kantonrechter heeft geconcludeerd dat de vordering in het incident en de vordering in de hoofdzaak moeten worden afgewezen. 6.12.2. Het hof verwerpt deze grief, voor zover gericht tegen de verwerping van de incidentele vordering. Meditta is in zoverre niet-ontvankelijk in haar hoger beroep (zie hiervoor, rov. 6.5.1 tot en met 6.5.3). 6.12.3. Over de vraag in hoeverre de vordering in de hoofdzaak nu moet worden toegewezen, oordeelt het hof als volgt. Het hof heeft hiervoor naar aanleiding van de grieven V, VI en VII geoordeeld dat de huurovereenkomst op 31 juli 2018 geëindigd is. Dit brengt tevens mee dat Meditta geen belang heeft bij de door haar in de hoofdzaak in hoger beroep gevorderde verklaring voor recht, die erop neerkomt dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2018 is beëindigd als gevolg van de mondelinge huuropzegging van de huurovereenkomst in juni 2015. Die verklaring voor recht zou alleen gegeven kunnen worden na bewijslevering over de inhoud van de bespreking van juni 2015. Meditta heeft bij die bewijslevering en bij de gevorderde verklaring voor recht geen belang, omdat het hof in het voorgaande al heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst hoe dan ook (ongeacht of de huur in juni 2015 is opgezegd) met ingang van 1 augustus 2018 geëindigd is.

Het hof zal de vordering tot het geven van de verklaring voor recht daarom afwijzen. 6.12.4. Meditta vordert in de hoofdzaak verder veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van de na 31 juli 2018 door Meditta aan [geïntimeerde] betaalde huurpenningen. Aan deze vordering heeft zij ten grondslag gelegd dat zij die huurpenningen onverschuldigd heeft betaald omdat de huurovereenkomst met ingang van 1 augustus 2018 is geëindigd. Volgens Meditta staat het feit dat zij vanaf die datum nog beperkt gebruik heeft gemaakt van het gehuurde, niet in de weg aan toewijzing van deze vordering. Meditta heeft daartoe gesteld dat het betreffende gebruik (het houden van vergaderingen in het pand en het laten uitvoeren van kantoorwerkzaamheden in het pand) alleen plaats heeft gevonden omdat [geïntimeerde] Meditta heeft meegedeeld dat Meditta de exploitatieverplichting moest nakomen en omdat Meditta een procedure daarover wilde voorkomen. 6.12.5. [geïntimeerde] heeft deze vordering in de memorie van antwoord bestreden. Volgens [geïntimeerde] brengt het eind van de huurovereenkomst met ingang van 1 augustus 2018 weliswaar mee dat de titel huur aan de gedane betalingen is ontvallen, maar wil dat niet zeggen dat Meditta geen gebruiksvergoeding verschuldigd is voor het gebruik dat zij na 31 juli 2018 van het pand heeft gemaakt. Volgens [geïntimeerde] heeft Meditta het pand na 31 juli 2018 exclusief tot haar beschikking gehad. 6.12.6. Het hof verwerpt dit verweer. Dat Meditta na 31 juli 2018 nog in beperkte mate gebruik heeft gemaakt is immers tegen haar wil geweest en zij werd daartoe aangezet omdat [geïntimeerde] dreigde met het verbeuren van een boete van € 250,-- per dag indien Meditta geen gebruik meer zou maken van het pand. Meditta wenste immers haar volledige bedrijfsvoering over te plaatsen naar haar nieuwe locatie. Alleen omdat [geïntimeerde] Meditta aansprak op de nakoming van haar exploitatieverplichting, heeft Meditta nog beperkt gebruik gemaakt van de oude locatie. Ook de stelling van [geïntimeerde] dat Meditta het pand had kunnen onderverhuren voert niet tot een ander oordeel. Artikel 8.1 van de toepasselijke Algemene Bepalingen sluit onderverhuur in beginsel uit, behoudens in het geval van voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Dat die is verleend, is niet gesteld of gebleken. Er is bovendien niet gesteld of gebleken dat Meditta daadwerkelijk (een deel van) het pand heeft onderverhuurd en daarmee inkomsten heeft gerealiseerd. Bij deze stand van zaken ziet het hof geen aanleiding voor toekenning van een gebruiksvergoeding aan [geïntimeerde] althans het inhouden van een dergelijke gebruiksvergoeding op de door [geïntimeerde] aan Meditta terug te betalen huurpenningen. Het bepaalde in artikel 7:225 BW noopt daar ook niet toe, omdat niet gezegd kan worden dat Meditta het gehuurde na het einde van de huur onrechtmatig onder zich heeft gehouden. Meditta heeft het gehuurde onder zich gehouden omdat [geïntimeerde] daarop aandrong en in dat verband dreigde met het vorderen van een contractuele boete. 6.12.7. [geïntimeerde] heeft als verweer voorts aangevoerd dat Meditta de veroorzaker van de discussie is door zich niet te houden aan de opzeggingsbepalingen. Volgens [geïntimeerde] kan Meditta ook om die reden geen aanspraak maken op volledige terugbetaling. 6.12.8. Voor zover [geïntimeerde] dit verweer baseert op artikel 6:101 BW kan hij daar niet in gevolgd worden. De in dat artikel neergelegde mogelijkheid van verdeling van schade over benadeelde en vergoedingsplichtige is niet van toepassing bij een vordering uit onverschuldigde betaling. Ook voor het overige verwerpt het hof het verweer. Uit hetgeen het hof hiervoor heeft geoordeeld, volgt dat [geïntimeerde] zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de huur na 31 juli 2018 is blijven doorlopen en dat Meditta na die datum het pand moest blijven exploiteren en huur moest blijven betalen. Bij deze stand van zaken ziet het hof in de enkele omstandigheid dat Meditta door een voor [geïntimeerde] kenbare nalatigheid de huur niet overeenkomstig de contractuele bepalingen heeft opgezegd, geen aanleiding om de vordering uit onverschuldigde betaling niet geheel toe te wijzen. 6.12.9. Andere steekhoudende verweren die aan toewijzing van de vordering tot terugbetaling van de huurpenningen in de weg staan, heeft [geïntimeerde] niet gevoerd. Het hof zal [geïntimeerde] daarom veroordelen om aan Meditta de huurpenningen terug te betalen die Meditta over de periode na 31 juli 2018 aan [geïntimeerde] heeft betaald. Grief VIII heeft in zoverre doel getroffen. 6.12.10. Uit het voorgaande volgt dat Meditta het gehuurde op korte termijn moet ontruimen. Ten aanzien van die ontruiming is in dit geding geen vordering ingesteld waarover het hof moet beslissen. Met betrekking tot grief IX: de proceskosten van het geding bij de kantonrechter 6.13.1. Grief IX is gericht tegen de veroordeling van Meditta in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter, zowel in de hoofdzaak als in het incident ex artikel 223 Rv. 6.13.2. Het hof verwerpt deze grief voor zover die betrekking heeft op de veroordeling van Meditta in de proceskosten van het incident. Als de kantonrechter, zoals Meditta zou hebben gewenst, eerst op de incidentele vordering zou hebben beslist en pas daarna over de hoofdzaak, zou de kantonrechter de incidentele vordering naar het oordeel van het hof hebben moeten afwijzen. Het hof verwijst daartoe kortheidshalve naar hetgeen het hof in het voorafgaande arrest van 12 maart 2019 heeft overwogen. Die overwegingen gelden ook voor de in eerste aanleg ingestelde vordering, als daar vooraf op had moeten worden beslist. 6.13.3. Het hof acht de grief gegrond voor zover die betrekking heeft op de proceskosten van de hoofdzaak. Omdat het hof in het voorgaande heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst met ingang van 1 augustus 2018 geëindigd is, heeft [geïntimeerde] te gelden als de in eerste aanleg grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal [geïntimeerde] daarom veroordelen in de proceskosten van het geding in eerste aanleg. 6.13.4. De kantonrechter heeft de proceskosten van het geding in eerste aanleg aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op in totaal € 600,-- ter zake het incident en de hoofdzaak. Naar het hof begrijpt, betreft dat een bedrag voor salaris gemachtigde. Het hof zal daarvan € 200,-- toerekenen aan het incident en € 400,-- aan de hoofdzaak. Voor de duidelijkheid zal het hof de proceskostenveroordeling geheel vernietigen en in zoverre geheel opnieuw recht doen. 6.13.5. Het hoger beroep heeft in de hoofdzaak in belangrijke mate doel getroffen. Het hof zal [geïntimeerde] daarom als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep in de hoofdzaak. Meditta heeft ook vergoeding gevorderd van nakosten overeenkomstig het geldende tarief.