ECLI:NL:GHSHE:2019:454

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team belastingrecht Meervoudige Belastingkamer Kenmerken: 17/00566 en 17/00567 Uitspraak op het hoger beroep van [belanghebbende] B.V. (als rechtsopvolger van [A] B.V.) , gevestigd te [plaats] , hierna: belanghebbende, en het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] hierna: de Heffingsambtenaar, tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 30 juni 2017, nummers BRE 16/1272 en 16/1273 in het geding tussen belanghebbende, en de Heffingsambtenaar, betreffende na te noemen beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. Bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend [adres] in [plaats] (hierna: de onroerende zaak), voor het belastingtijdvak 1 januari 2014 tot 1 januari 2015 vastgesteld op € 169.201.000, met als waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de beschikking 2014), en voor het belastingtijdvak 1 januari 2015 tot 1 januari 2016 op € 164.600.000, met als waardepeildatum 1 januari 2014 (hierna: de beschikking 2015; beide beschikkingen tezamen hierna te noemen: de beschikkingen). De beschikkingen zijn per jaar in één geschrift vervat met de aanslagen onroerendezaakbelasting voor de respectievelijke jaren (hierna gezamenlijk: de aanslagen). De tegen de aanslagen en de beschikte waarden gemaakte bezwaren zijn per jaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar, ongegrond verklaard. 1.2. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende tweemaal een griffierecht geheven van € 334. De Rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde voor het tijdvak 2014 verlaagd tot € 160.000.000, de waarde voor het tijdvak 2015 verlaagd tot € 158.800.000, de aanslagen dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar veroordeeld tot betaling van een proceskostenvergoeding aan belanghebbende en gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het griffierecht vergoedt. 1.3. Tegen de uitspraak van de Rechtbank heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Het Hof heeft het hoger beroep geregistreerd onder kenmerknummer 17/00566 betreffende het tijdvak 2014 en kenmerknummer 17/00567 betreffende het tijdvak 2015. Ter zake van deze beroepen heeft de griffier van belanghebbende eenmaal een griffierecht geheven van € 501. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.4. De Heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Belanghebbende heeft het incidentele hoger beroep beantwoord. 1.5. Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij. 1.6. De zitting heeft plaatsgehad op 1 november 2018 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord namens belanghebbende [B] en als gemachtigden van belanghebbende [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] van [kantoor 1] te [kantoorplaats 1] , tot bijstand vergezeld van [taxateur 1] (taxateur), alsmede, als gemachtigden van de Heffingsambtenaar, [ambtenaar 1] en [ambtenaar 2] , verbonden aan [kantoor 2] te [kantoorplaats 2] , tot bijstand vergezeld van [taxateur 2] (taxateur). Ter zitting zijn de zaken met de kenmerken 17/00566 en 17/00567 gelijktijdig, doch niet gevoegd, behandeld. 1.7. Belanghebbende heeft vóór de zitting een pleitnota ingediend. Deze is in afschrift verstrekt aan de wederpartij. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. 1.8. Het Hof heeft na afloop van de zitting het onderzoek gesloten. 1.9. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan. 2.1. Belanghebbende maakt deel uit van het [concern] . Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een [centrale 1] . De onroerende zaak (de kolengestookte productie-eenheden [eenheid 3] en [eenheid 4] , het onderdeel [x] en de voormalige gasgestookte eenheden [eenheid 1] en [eenheid 2] ) bestaat uit diverse gebouwen/bouwwerken met gebouw-gebonden installaties, procesinstallaties in binnen- en buitenopstelling, opslagtanks, silo’s, infrastructurele voorzieningen, ondergrond, water en verdere onroerende voorzieningen. De onroerende zaak is gelegen aan [adres] op een terrein met een totale oppervlakte van 113ha 7a en 87ca, waaronder ruim 87ha water. 2.2. [eenheid 3] en [eenheid 4] zijn op de waardepeildata 1 januari 2013 en 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildata) nog in gebruik. De hoofdactiviteit is het opwekken van elektriciteit en warmte . De hoofdbrandstof van deze eenheden is steenkool en er vindt bijstook met biobrandstof plaats. [eenheid 1] en [eenheid 2] zijn in 1995 respectievelijk 1997 uit bedrijf genomen en omgebouwd tot [opstartunits] waarmee [eenheid 3] of [eenheid 4] in bedrijf worden gesteld. 2.3. Na bekendmaking van het Energieakkoord in september 2013 en daaropvolgend het Activiteitenbesluit Milieubeheer van 13 oktober 2015, is [eenheid 3] op 18 december 2015 definitief stilgelegd. 2.4. Tot de gedingstukken behoren door de Heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapporten betreffende de jaren 2014 en 2015, beide opgemaakt op 20 februari 2017 door [taxateur 2] van [kantoor 3] B.V. te [kantoorplaats 3] . In deze taxatierapporten is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak voor de toepassing van de Wet WOZ gewaardeerd op € 174.672.000 ( 2014) en € 171.718.000 (2015). Voorts heeft de Heffingsambtenaar berekeningen overgelegd gebaseerd op de Discounted-cash-flowmethode. 2.5. Tot de gedingstukken behoren door belanghebbende ingebrachte taxatierapporten, opgemaakt respectievelijk op 13 oktober 2016 en op 25 april 2017 door [persoon B] van [kantoor 4] B.V. te [kantoorplaats 4] en een notitie opgemaakt op 12 oktober 2018 door [kantoor 5] te [kantoorplaats 5] . In deze taxatierapporten is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak voor de toepassing van de Wet WOZ uiteindelijk gewaardeerd op € 12.553.000 (2014) en € 24.546.000 (2015). Voorts heeft belanghebbende Discounted-cash-flowberekeningen (hierna: de DCF-berekeningen) overgelegd. 2.6. Uit de geconsolideerde jaarrekeningen over de jaren 2012 en 2013 van de moedermaatschappij van belanghebbende, [C] , blijkt van bijzondere afwaarderingen (impairments) die [C] heeft moeten nemen ingevolge de International Financial Reporting Standards (IFRS) op de aan haarzelf en haar dochtervennootschappen toebehorende [centrale 2] . Over het jaar 2012 bedraagt de impairment op de Nederlandse kolen- en gascentrales van [C] in totaal ca. € 1.738.000.000 en over het jaar 2013 ca. € 2.311.000.000. Uit de vennootschappelijke jaarrekeningen van belanghebbende over de jaren 2012 en 2013 blijkt van impairments die belanghebbende heeft genomen op de aan haar toebehorende [centrale 2] . Over het jaar 2012 bedraagt de impairment ca. € 210.000.000, waarin is begrepen de bijzondere afschrijving voor [eenheid 3] van € 77.000.000 en voor [eenheid 4] van € 45.000.000. Over het jaar 2013 bedraagt de impairment ca. € 108.000.000, waarin is begrepen de bijzondere afschrijving voor [eenheid 3] van € 23.000.000 en voor [eenheid 4] van € 44.000.000 (conclusie van repliek hoger beroep pagina 7 ).

3.1. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata naar de juiste bedragen is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan. 3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal. 3.3. Belanghebbende concludeert in hoger beroep primair tot een waarde van de onroerende zaak van respectievelijk € 21.846.000 (2014) en € 17.520.000 (2015). Subsidiair concludeert belanghebbende tot een waarde van € 18.090.000 (2014) en € 36.895.000 (2015). Meer subsidiair concludeert belanghebbende tot een waarde van € 35.753.000 (2014) en € 38.214.000 (2015). De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep van belanghebbende, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot handhaving van de op de waardepeildata beschikte waarden. 4Gronden Ten aanzien van het geschil 4.1. De voor de in geschil zijnde jaren relevante wet- en regelgeving luidt - voor zover van belang - als volgt: ‘Artikel 17 van de Wet WOZ 1. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend. 2. De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 3. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met: de aard en de bestemming van de zaak; de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. 4. (…)’. ‘Artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken 1. De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, wordt bepaald voor a. woningen: (…); b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. 2. De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. 3. (…). 4. Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.’. 4.2. De Hoge Raad heeft in het arrest van 8 juli 1992, nr. 27 678, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032 ter zake van de gecorrigeerde vervangingswaarde het volgende overwogen: ‘4.3. Aan een deel van de klachten ligt voorts de opvatting ten grondslag dat het objectieve en zakelijke karakter van de onroerende-zaakbelastingen zich ertegen verzet de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde te baseren op een in de jaarrekening toegepaste afwaardering van de duurzame activa tot op de bedrijfswaarde en dat de winsten en winstverwachtingen van de ondernemer als subjectieve elementen bij de waardering moeten worden uitgeschakeld. Die opvatting kan niet als juist worden aanvaard. Zij ziet eraan voorbij dat de wetgever door het invoeren van de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar zelf heeft als waardebepalende factor in aanmerking heeft willen nemen en aldus welbewust een subjectief element in de waardering heeft gebracht. 4.4. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet van 22 december 1982, Stb. 723, moet immers worden afgeleid dat de wetgever door voor bepaalde onroerende zaken waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde voor te schrijven heeft willen bereiken dat voor de waardering van die zaken heeft te gelden de waarde welke die zaken in economische zin voor de eigenaar zelf hebben. (…) Het hier weergegeven betoog komt erop neer dat de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar heeft, wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan, en dat dit voor incourante onroerende zaken zou resulteren in een waarde die overeenstemt met de vervangingswaarde met inachtneming van de technische en functionele veroudering die sinds de stichting is opgetreden. In deze gedachtengang is het vanzelfsprekend dat de gecorrigeerde vervangingswaarde in een geval als het onderhavige waarin (…) sprake is van een in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak, niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde, de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt, en dat in relatie tot de investeringen te lage winsten als gevolg van ontwikkelingen in de conjunctuur of in de desbetreffende bedrijfstak, aanleiding kunnen zijn die bedrijfswaarde aanzienlijk lager te stellen dan de kostprijs verminderd met de normale afschrijvingen. De omstandigheid dat toerekening van de bedrijfswaarde aan de diverse activa arbitrair is, betekent niet dat afwaardering tot op die bedrijfswaarde achterwege moet blijven.’. 4.3. De Hoge Raad heeft vorenstaand oordeel betreffende de bedrijfswaarde bevestigd in zijn arrest van 8 april 2011, nr. 10/01134, ECLI:NL:HR:2011:BQ0421: ‘3.3.1. Indien sprake is van een incourante onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebezigd, kan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger worden gesteld dan de bedrijfswaarde, dat is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt. (…).’. 4.4. De eerste vraag die het Hof moet beantwoorden is of de Heffingsambtenaar de door hem beschikte waarden aannemelijk heeft gemaakt, rekening houdend met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd. Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd.

4.11. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en het incidentele hoger beroep ongegrond. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd, behoudens de beslissing omtrent de proceskosten en het griffierecht, en de waarden van de onroerende zaak dienen te worden vastgesteld op de in onderdeel 4.10 genoemde bedragen. Ten aanzien van het griffierecht 4.12. Omdat de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 501 te vergoeden. Ten aanzien van de proceskosten 4.13. Omdat de uitspraken van de Rechtbank en van de Heffingsambtenaar worden vernietigd, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. 4.14. Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 3,5 (punten; 1 punt voor het hoger beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 1 punt voor de zienswijze na incidenteel hoger beroep en 0,5 punt voor de conclusie van repliek) x € 512 (waarde per punt) x 1,5 (factor gewicht van de zaak), is € 2.688. 4.15. Ten aanzien van de vergoeding voor het in hoger beroep door belanghebbende overgelegde deskundigenrapport van [kantoor 5] B.V. te [kantoorplaats 5] overweegt het Hof het volgende. Belanghebbende heeft hiervoor een vergoeding verzocht van 43,75 uur maal het door de gerechtshoven gehanteerde uurtarief (per 1 juli 2018 € 68, vgl. Stcrt. 2018, 28796). De Heffingsambtenaar heeft zich gemotiveerd verzet tegen het aantal in rekening gebrachte uren en ook het Hof komt een aantal van 43,75 uur erg hoog voor. Daarom zal het Hof voor het deskundigenrapport een vergoeding toekennen van € 68 x 22 uur = (afgerond) € 1.500. 4.16. Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt. 4.17. Het Hof zal in de zaak met kenmerk 17/00566 een proceskostenvergoeding toekennen van ½ x (€ 2688 + € 1.500) = € 2.094 en in de zaak met kenmerk 17/00567 hetzelfde bedrag.

Het Hof: Inzake kenmerk 17/00566 verklaart het hoger beroep gegrond; verklaart het incidentele hoger beroep ongegrond; vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de proceskosten; verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond; vernietigt de uitspraken op bezwaar; vermindert de WOZ-waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 130.000.000; vermindert de aanslag 2014 onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig; gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 501 vergoedt, en veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal, € 2.094. Inzake kenmerk 17/00567 verklaart het hoger beroep gegrond; verklaart het incidentele hoger beroep ongegrond; vernietigt de uitspraak van de Rechtbank behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de proceskosten; verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond; vernietigt de uitspraken op bezwaar; vermindert de WOZ-waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 120.000.000; vermindert de aanslag 2015 onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig, en veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal, € 2.094. Aldus gedaan op 7 februari 2019 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, M. Harthoorn en A.M.F. Geerling, leden, in tegenwoordigheid van A. Muller, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. Het aanwenden van een rechtsmiddel: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s‑Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; een dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

De Heffingsambtenaar heeft geen rekening gehouden met een extra aftrek wegens functionele veroudering van de onroerende zaak, omdat er - kort gezegd - naar zijn mening geen sprake is van duurzaam verslechterde marktomstandigheden voor kolengestookte centrales. Dit is door belanghebbende uitgebreid gemotiveerd weersproken, onder verwijzing naar de toegenomen import van duurzame elektriciteit en naar diverse publicaties (onder meer het Energieakkoord van september 2013, het Activiteitenbesluit Milieubeheer van 13 oktober 2015, publicaties in vakbladen en publicaties van andere energiebedrijven, onderzoeksbureaus (waaronder [D] ) en accountancyorganisaties). Het Hof is op basis van de dossierstukken en hetgeen belanghebbende ter zake heeft gesteld van oordeel, dat de economische, maatschappelijke en politieke omstandigheden voor met name oudere kolengestookte kolencentrales zoals de onroerende zaak, op de waardepeildata 1 januari 2013 en 1 januari 2014 duurzaam verslechterd waren en wel zodanig dat daarmee in de waardebepaling – door middel van een extra aftrek wegens functionele veroudering - rekening gehouden moet worden. De Heffingsambtenaar heeft weliswaar toepassing gegeven aan het bepaalde in artikel 18, lid 3 onder c, van de Wet WOZ voor zover het betreft [eenheid 3] , en dat acht het Hof ook juist, maar dat laat onverlet dat voor de onroerende zaak als geheel een extra afschrijving wegens duurzame verslechtering in de rede ligt. De omstandigheid dat een aantal publicaties waar belanghebbende naar verwijst van ná genoemde waardepeildata is en de omstandigheid dat de publicaties niet specifiek zien op belanghebbende of de [centrale van belanghebbende] , maken het oordeel van het Hof niet anders. Ook de omstandigheid dat de [centrale van belanghebbende] nog winstgevend is brengt geen verandering in het oordeel van het Hof, omdat het gaat om bepaling van de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar heeft, welke waarde door onzekere toekomstige vooruitzichten van de markt niet evenredig hoeft te zijn aan de winstgevendheid. Gelet op het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar door geen rekening te houden met de duurzame verslechterde marktomstandigheden bij het vaststellen van de beschikte waarden die waarden niet aannemelijk gemaakt. 4.5. Vervolgens rust op belanghebbende de bewijslast de door haar bepleite afwaardering naar een lagere bedrijfswaarde aannemelijk te maken (vgl. HR 27 september 2002, nr. 34927, ECLI:NL:HR:2002:AE8146 en HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776). Belanghebbende heeft primair gesteld dat de waarden van de onroerende zaak op de waardepeildata afgeleid moeten worden van de bedrijfswaarden zoals die - na aftrek van de impairments (onderdeel 2.6) - zijn vermeld in de commerciële balansen van belanghebbende per ultimo 2012 en ultimo 2013. 4.6. Het Hof stelt voorop dat de waarden waarvoor de onroerende zaak is opgenomen in de commerciële balansen van belanghebbende in principe als uitgangspunt kunnen dienen voor het vaststellen van de (lagere) bedrijfswaarden. Vgl. HR 9 mei 2003, nr. 35987, ECLI:NL:HR:2003:AD6058 (r.o. 3.5.5): ‘3.5.5. Het Hof heeft voorts geoordeeld dat niet is gesteld en ook niet aannemelijk is dat de bedragen waarvoor belanghebbende onroerende zaken zou kunnen verwerven die voor haar hetzelfde nut opleveren als de gewaardeerde zaken, lager zijn dan de tussen partijen overeengekomen basiswaarden, en dat het gelijk ook om deze reden niet aan de kant van belanghebbende is. Met dit oordeel heeft het Hof eraan voorbijgezien dat hetgeen belanghebbende in haar conclusie van repliek voor het Hof onder verwijzing naar de jaarrekening 1994 omtrent de balanswaarde van de desbetreffende onroerende zaken heeft betoogd, inhoudt dat, gelet op de waarde waarvoor de onroerende zaken zijn opgenomen in de commerciële balans per 31 december 1994, de door belanghebbende gestelde lagere bedrijfswaarde aannemelijk is. Gelet hierop is 's Hofs genoemde oordeel onvoldoende gemotiveerd. De tegen dit oordeel gerichte klacht slaagt derhalve eveneens.‘ 4.7. Het in onderdeel 4.6 geformuleerde uitgangspunt gaat echter niet zover dat de Heffingsambtenaar de WOZ-waarde altijd - zonder de mogelijkheid van nader onderzoek en aanpassingen - moet stellen op de in die commerciële balansen opgenomen waarden. Met de Heffingsambtenaar is het Hof van oordeel dat een inzichtelijke en controleerbare uitsplitsing per centrale (cash-generating unit of CGU) vereist is. Belanghebbende heeft in haar pleitnota (pagina 4) verklaard dat zij de door haar primair bepleite bedrijfswaarden van de CGU’s [eenheid 3] en [eenheid 4] per 31 december 2012 heeft gesteld op een geschatte realiseerbare waarde en dat dit heeft geleid tot eerdergenoemde impairments. Zonder nadere toelichting en/of onderbouwing maakt belanghebbende hiermee naar het oordeel van het Hof onvoldoende inzichtelijk hoe die primair bepleite bedrijfswaarden per CGU per ultimo 2012 zijn berekend. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de in haar commerciële balans per ultimo 2012 opgenomen waarde voor de CGU [eenheid 4] één op één aansluit bij de door haar in eerste aanleg overgelegde DCF-berekeningen. Zoals het Hof in onderdeel 4.9 hierna overweegt, bevatten de DCF-berekeningen aannames en niet nader onderbouwde grondslagen en cijfers. Voorts zijn deze berekeningen door de Heffingsambtenaar gemotiveerd weersproken. Het Hof is daarom van oordeel dat ook door verwijzing naar die DCF-berekeningen belanghebbende de door haar primair bepleite bedrijfswaarde per ultimo 2012 van de CGU [eenheid 4] onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De door belanghebbende primair bepleite bedrijfswaarde per 31 december 2013 is afgeleid van de totaalwaarden van alle vastgoedbezittingen van belanghebbende per ultimo 2013 en ook daarbij is als ondergrens de door belanghebbende geschatte realiseerbare waarde gehanteerd. Uit de combinatie van deze top-down-benadering en de schatting van de waarden blijkt zonder nadere toelichting en/of onderbouwing naar het oordeel van het Hof onvoldoende hoe die primair bepleite bedrijfswaarde per 31 december 2013 is berekend. Het Hof is – gelet op het vorenstaande - van oordeel dat belanghebbende de door haar primair bepleite lagere bedrijfswaarden per 1 januari 2013 en 1 januari 2014 onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Dat een controlerend accountant voor genoemde jaren ten aanzien van de commerciële balansen goedkeurende verklaringen heeft afgegeven doet aan vorenstaande oordelen niet af. Ten aanzien van waardepeildatum 1 januari 2014 heeft belanghebbende zich primair op het standpunt gesteld dat de waarde op € 17.520.000 moet worden gesteld, omdat dit de directe opbrengstwaarde (de waarde in het economische verkeer) is en deze waarde hoger is dan de bedrijfswaarde. Belanghebbende verwijst hierbij naar het taxatierapport van taxateur [persoon B] . De directe opbrengstwaarde is afgeleid van de grondwaarde verminderd met onder meer sloop- en projectkosten en kosten asbestsanering. Ook deze directe opbrengstwaarde acht het Hof niet aannemelijk gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft die waarde gemotiveerd bestreden door te wijzen op de door taxateur [taxateur 2] berekende grondwaarde van ruim € 76 miljoen en heeft verder terecht opgemerkt dat de taxatie van de gronden door taxateur [persoon B] inconsistenties en onverklaarbare verschillen bevat tussen de waarde van bepaalde onderdelen in 2014 en 2015 (zoals koelwatergebied en onland). 4.8. Subsidiair en meer subsidiair is belanghebbende van mening dat uit de DCF-berekeningen (onderdeel 2.5) lagere bedrijfswaarden volgen. In algemene zin kunnen resultaten die worden behaald met de exploitatie van de (in geding zijnde) onroerende zaak relevant zijn voor de berekening van de bedrijfswaarde (vgl. r.o. 3.5.4 in het arrest van de Hoge Raad van het in onderdeel 4.6 genoemde arrest van 9 mei 2003): ‘3.5.4.