ECLI:NL:GHSHE:2019:1719

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team belastingrecht Meervoudige Belastingkamer Kenmerken: 18/00248 en 18/00249 Uitspraak op de hoger beroepen van [belanghebbende] , woonachtig te [woonplaats] , hierna: belanghebbende, tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 6 april 2018, nummers SHE 17/2623 en 17/3198, inzake de gedingen tussen: belanghebbende, en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, hierna: de Heffingsambtenaar, betreffende na te noemen beschikkingen en aanslagen. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. Aan belanghebbende zijn met dagtekening 28 februari 2017, in één geschrift onder aanslagnummer [aanslagnummer] , in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de navolgende beschikkingen bekendgemaakt: - de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak [woonplaats] ), per de waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de peildatum) voor het kalenderjaar 2017 (hierna: de WOZ-beschikking [woonplaats] ) is vastgesteld op € 231.000, en - de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres 2] te [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak [plaats 1] ), per de peildatum voor het kalenderjaar 2017 (hierna: WOZ-beschikking [plaats 1] ) is vastgesteld op € 47.000. Met de WOZ-beschikking [woonplaats] en de WOZ-beschikking [plaats 1] (hierna, tezamen aangeduid als: de WOZ-beschikkingen) zijn in hetzelfde geschrift bekendgemaakt en vervat, naast andere aanslagen, de aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak [woonplaats] en de onroerende zaak [plaats 1] (hierna, tezamen aangeduid als: de onroerende zaken) voor het jaar 2017 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente [plaats 4] en in de watersysteemheffing van het Waterschap Aa en Maas (hierna: de aanslagen). Tegen de WOZ-beschikkingen en de aanslagen heeft belanghebbende bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft bij zijn uitspraken van 21 augustus 2017 de bezwaren ongegrond verklaard, de voor elke van de onroerende zaken vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd en het verzoek om vergoeding van de kosten van het bezwaar afgewezen. 1.2. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank, aldaar geregistreerd onder de zaaknummers 17/2623 en 17/3198. Ter zake van deze beroepen heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende, eenmaal in de zaak met nummer 17/2623, een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard. 1.3. Tegen de uitspraak van de Rechtbank heeft belanghebbende hoger beroepen ingesteld bij het Hof. Ter zake van deze hoger beroepen heeft de griffier van het Hof van belanghebbende, eenmaal in de zaak met kenmerk 18/00248, een griffierecht geheven van € 126. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 14 maart 2019 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende en [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende (hierna: [gemachtigde] ), alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] , taxateur (hierna: [taxateur] ). 1.5. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een kopie overgelegd van bijlage 6 bij het taxatierapport van [taxateur] van de onroerende zaak [woonplaats] . 1.6. Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. 1.7. Van het onderzoek ter zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan: 2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [woonplaats] , gelegen in het buitengebied van [woonplaats] . Dit betreft een gemengd agrarisch bedrijf, dat uit 1946 stamt. De onroerende zaak [woonplaats] omvat een (inpandige) bedrijfswoning, één paardenstal, een buitenbak en drie varkensstallen, mestkelders en overige bedrijfsgebouwen. De varkenstallen worden niet verhuurd, maar belanghebbende ontving in het hier van belang zijnde jaar 2017 liggeld voor de in de stallen aanwezige varkens. Van het betreffende kadastrale perceel is in totaal 6.500 m² in de waardebepaling betrokken, waarbij geen sprake is van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. 2.2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [plaats 1] , een melkveestal uit het bouwjaar 1973, bestaande uit een ligboxenstal, een mestkelder en een perceel grond van 1.500 m². 2.3. Tot de stukken behoren een taxatieverslag van de onroerende zaak [woonplaats] en van de onroerende zaak [plaats 1] . In de taxatieverslagen is meegedeeld dat voor het vaststellen van de WOZ-waarde gebruik wordt gemaakt van landelijke agrarische taxatiewijzers, waarop een toelichting is gegeven, en er is een onderbouwing naar onderdelen van het te taxeren object opgenomen. 2.4. De onroerende zaken zijn op verzoek van de Heffingsambtenaar getaxeerd door [taxateur] , waarvan taxatierapporten op 23 oktober 2017 zijn opgemaakt. Elk van de taxatierapporten bevat naast gegevens van de betreffende onroerende zaak, de van belang zijnde kengetallen uit de taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’, beide naar de peildatum, een matrix met de berekening van grondwaarden en verschillende agrarische gebouwen, de grondstaffels en gegevens van de geanalyseerde regionale verkopen. Het taxatierapport van [taxateur] van de onroerende zaak [woonplaats] (hierna: taxatierapport [woonplaats] ) vermeldt drie geanalyseerde regionale verkopen (bijlage 5), te weten een varkensbedrijf aan de [adres 3] te [plaats 2] , een bedrijfswoning met twee varkensstallen, mestkelder en erf aan de [adres 4] te [woonplaats] en een bedrijfswoning met twee varkensstallen, mestkelders, werktuigenberging en erf aan de [adres 5] te [plaats 3] . In de analyses van deze regionale verkopen (bijlage 6) is van elke van de regionale verkopen de waarde van de onroerende zaak berekend, uitgesplitst naar de kengetallen van de grondwaarden en van de diverse soorten agrarische gebouwen; elke van deze waardeberekeningen ligt in lijn met de in de taxatiewijzers opgenomen kengetallen. In het taxatierapport [woonplaats] wordt de getaxeerde waarde van de onroerende zaak [woonplaats] op de peildatum berekend op € 264.000. In het taxatierapport [taxateur] van de onroerende zaak [plaats 1] (hierna: taxatierapport [plaats 1] ) wordt de getaxeerde waarde van de onroerende zaak [plaats 1] op de peildatum berekend op € 57.000. In het taxatierapport [plaats 1] , net als in het taxatieverslag van de onroerende zaak [plaats 1] , zie 2.3, is de getaxeerde waarde feitelijk de waarde van de grond. De berekende waarde van de melkveestal valt weg tegen de aftrek voor asbestopruiming. 2.5. Op verzoek van belanghebbende zijn de onroerende zaken door [gemachtigde] getaxeerd voor het verkrijgen van inzicht in de waarde zoals bedoeld in artikel 17 van de wet WOZ naar de peildatum. In het daarvan opgemaakte taxatierapport van 1 februari 2018 (hierna: het taxatierapport [gemachtigde] ) is betreffende de onroerende zaak [woonplaats] de marktwaarde, vrij van huur en gebruik van het woonhuis met gesloopte stallen, buitenbak en ondergrond van circa 6.500 m², getaxeerd op € 200.000, waarbij ervan is uitgegaan dat het slopen van de stallen ongeveer € 150.000 bedraagt. Verder is in het taxatierapport [gemachtigde] de waarde van de onroerende zaak [plaats 1] getaxeerd op € 10.000, waarbij is vermeld dat dit betreft de waarde van de onderliggende grond en rekening houdende met de sloop van de melkveestal.

3.1. In geschil is of de waarde op de peildatum van de onroerende zaak [woonplaats] terecht op het bedrag van € 231.000 en van de onroerende zaak [plaats 1] terecht op het bedrag van € 47.000 zijn vastgesteld. Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaken lager moet worden vastgesteld en de Heffingsambtenaar meent dat die waarden niet te hoog zijn vastgesteld. 3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Tijdens het onderzoek ter zitting hebben partijen hun standpunten toegelicht. Hierbij heeft belanghebbende meegedeeld dat hij zich voor de onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaken baseert op het taxatierapport [gemachtigde] . Over de ingebrachte analyses van de regionale verkopen heeft hij verklaard dat geen sprake is van met de onroerende zaken vergelijkbare objecten, dat deze objecten zijn gelegen in een andere gemeente dan de in de gemeente [plaats 4] gelegen onroerende zaken en dat de gemeente [plaats 4] geen andere aanwendings- of gebruiksmogelijkheden van agrarische objecten toestaat. Voorts is volgens belanghebbende in de WOZ-beschikking voor het jaar 2012 bij de onroerende zaak [plaats 1] aan grond 1000 m² in aanmerking is genomen. 3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, alsmede van de uitspraken van de Heffingsambtenaar en vermindering van de bij de WOZ-beschikking [woonplaats] vastgestelde waarde tot een bedrag van € 200.000 en van de bij de WOZ-beschikking [plaats 1] vastgestelde waarde tot een bedrag van € 10.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 4Gronden Ten aanzien van het geschil 4.1. Ingevolge artikel 17, lid 1, Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 4.2 De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, Uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Ingevolge onderdeel b wordt de waarde voor niet-woningen, onder meer, bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten. 4.3 Naar het oordeel van het Hof zijn de hiervoor genoemde methoden bruikbaar voor de bepaling van de gezochte waarde. Dat neemt niet weg dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald. De toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in artikel 17, lid 2, Wet WOZ omschreven (HR 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52 en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375, BNB 2004/251). In de onderhavige zaken heeft de Heffingsambtenaar de waarden bepaald met behulp van de Taxatiewijzers, uitgegeven door het WOZ Datacenter, meer in het bijzonder, de taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’ en de taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’, beide per de peildatum (hierna: Taxatiewijzers). In dit verband wordt opgemerkt dat voor een waardering volgens de Taxatiewijzers geldt, dat de Taxatiewijzers zijn gebaseerd op gegevens van geanalyseerde verkopen van vergelijkbare objecten en aldus vormen de Taxatiewijzers een invulling van de vergelijkingsmethode om te komen tot een waarde in het economische verkeer. Daarbij zullen, indien nodig, de gegevens uit een Taxatiewijzer zoveel mogelijk moeten worden herleid tot plaatselijke omstandigheden. Uitgangspunt blijft dat de Taxatiewijzer slechts een hulpmiddel is voor het geval voldoende vergelijkingsverkopen in de omgeving van het te waarderen object ontbreken. Resultaten uit analyse van plaatselijke of regionale transacties hebben de voorkeur boven de landelijke kengetallen in de Taxatie-wijzers. Dat het daarbij steeds moet gaan om vergelijkbare objecten, spreekt voor zich. 4.4. Aangezien belanghebbende de WOZ-waarde van de onroerende zaken betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarden niet te hoog zijn. De onroerende zaak [woonplaats] 4.5. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 231.000 per de peildatum, verwijst de Heffingsambtenaar naar het taxatierapport [woonplaats] . In het taxatierapport [woonplaats] is voor de bepaling van de waarde gebruik gemaakt van de Taxatiewijzers en zijn gegevens en analyses van regionale verkopen verwerkt. De Heffingsambtenaar betoogt dat de opstalwaarde van de stallen, rekening houdend met de slechte onderhoudsstaat, fors onder de waarde volgens de Taxatiewijzer is getaxeerd. De Heffingsambtenaar licht toe dat in de matrix van het taxatierapport [woonplaats] inzichtelijk is gemaakt hoe en in welke mate correcties zijn toegepast in verband met de aanwezige asbest en met de zeer aanzienlijke afschrijving op de varkensstallen. De Heffingsambtenaar voegt hieraan toe dat de waarde-invloed in verband met CO2-uitstoot is verdisconteerd in de kengetallen uit de Taxatiewijzer en de daaraan ten grondslag liggende verkoopcijfers. Voorts betwist de Heffingsambtenaar dat de in voorbereiding zijnde bestemmingsplanwijzigingen (van ‘agrarisch’ naar ‘natuur’) en landinbreidingsplannen voor de tegenover het onderhavige perceel gelegen grond een negatief effect heeft op de waarde van de onroerende zaak [woonplaats] . 4.6. Belanghebbende wijst op het taxatierapport [gemachtigde] , waarin de waarde van de onroerende zaak [woonplaats] op € 200.000 is bepaald. Belanghebbende bestrijdt het gebruik van de Taxatiewijzers, omdat deze kunnen afwijken van de praktijk. Over de genoemde regionale verkopen en de analyses daarvan stelt belanghebbende dat geen sprake is van vergelijkbare referentieobjecten. Zo is sprake van een grotere, luxere woning in [plaats 3] en zijn ‘woning is een kot’ en, in tegenstelling tot de gemeente [plaats 4] , staat de gemeente [plaats 2] een andere aanwending van agrarische objecten toe. Belanghebbende stelt dat met de slechte staat van de gebouwen onvoldoende rekening is gehouden. Voorts is belanghebbende van mening dat de kosten van asbestsanering, van sloop en van voorzieningen voor CO2-uitstoot veel te laag zijn ingeschat. Volgens belanghebbende hebben de bestemmingsplanwijzigingen en landinbreidingsplannen vanwege onteigening van de grond een waardedrukkende invloed. 4.7. Het Hof is van oordeel dat belanghebbendes grief, dat de genoemde regionale verkopen niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak [woonplaats] en niet als referentieobjecten daarvan zijn aan te merken, faalt. Met de analyse van de regionale verkopen wordt gecontroleerd of de Taxatiewijzers in dit geval bruikbaar zijn.

4.18. Het gelijk met betrekking tot de in geschil zijnde vraag is aan de zijde van de Heffingsambtenaar.

4.19. De slotsom is dat de hoger beroepen van belanghebbende ongegrond zijn en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd. Ten aanzien van het griffierecht 4.20. Het Hof is van oordeel dat geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt. Ten aanzien van de proceskosten 4.21. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Het Hof: verklaart het hoger beroep ongegrond; en bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Aldus gedaan op: 25 april 2019 door A.J. Kromhout, voorzitter, LB.M. Klein Tank en J.W. de Tombe, leden, in tegenwoordigheid van M.J.G. Letschert, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. Het aanwenden van een rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; een dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Aan de hand van de kengetallen van de Taxatiewijzers wordt de waarde van de regionale verkopen berekend en beoordeeld of de waardeberekening aansluit met de gerealiseerde verkoopprijs van de verkopen in de regio, zoals hier het geval is. Belanghebbende heeft niet weersproken dat in dit geval van deze aansluiting sprake is. Dat geen sprake is van met de onroerende zaak [woonplaats] vergelijkbare referentieobjecten doet dan niet af aan het gebruik van de Taxatiewijzers ter onderbouwing van de waardebepaling. Hieraan voegt het Hof toe dat de analyses van de regionale verkopen bevestigen dat de Taxatiewijzers kunnen worden gehanteerd bij de waardebepaling zowel van (op)stallen, als van een woning met grond en van grond bij een niet-woning. 4.8. Het Hof overweegt dat de Heffingsambtenaar met overlegging van het taxatierapport [woonplaats] en hetgeen hij in deze procedure heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde WOZ-waarde niet te hoog is berekend. Uit het taxatierapport [woonplaats] volgt dat met de slechte onderhoudsstaat van de varkensstallen rekening is gehouden door op de benedengrens van de waarde volgens de Taxatiewijzer van € 22,24 per m² een correctie toe te passen tot € 5 per m². Wat betreft de bedrijfswoning, aanhorig gebouw en schuur zijn afwaarderingscorrecties toegepast van ruim ¼ op de benedengrens van de waarden volgens de Taxatiewijzer. Voor de overige gebouwen zijn waarden gehanteerd die overeenkomen met de bandbreedte, die voor dergelijke objecten in de Taxatiewijzer is opgenomen. Hiermee is aannemelijk dat de waarde van de diverse opstallen niet te hoog is vastgesteld. Wat betreft asbestopruiming is rekening gehouden met bedragen tussen € 9,27 en € 9,78 per m², hetgeen in voldoende mate aansluit bij de bovengrens van deze kosten van € 9,95 per m² volgens de Taxatiewijzer. Nu de gehanteerde kengetallen tevens in lijn liggen met de geanalyseerde verkopen van in de regio gelegen agrarische objecten (bijlagen 5 en 6 van het taxatierapport [woonplaats] ) is het Hof van oordeel dat voornoemde deelobjecten van de onroerende zaak [woonplaats] en daarmee de WOZ-waarde van de onroerende zaak [woonplaats] niet te hoog zijn gewaardeerd. 4.9. Het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport [gemachtigde] geeft alleen een waardevaststelling op € 200.000 en biedt geen enkel inzicht in de wijze waarop die waarde van de onroerende zaak [woonplaats] is bepaald. Evenmin is inzichtelijk gemaakt op welke wijze de kosten voor de sloop van de stallen op € 150.000 zijn begroot. Met het rapport [gemachtigde] heeft belanghebbende derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak [woonplaats] op de peildatum door de Heffingsambtenaar te hoog is bepaald. 4.10. Het Hof overweegt, evenals de Rechtbank, dat aan de door belanghebbende gestelde bestemmingsplanwijziging en landinbreidingsplannen geen waardedrukkend effect kan worden toegekend, reeds omdat dit betrekking heeft op een perceel grond dat tegenover de onroerende zaak [woonplaats] is gelegen en er sprake is van in voorbereiding zijnde plannen. 4.11. Gelet op het voorgaande komt het Hof tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem voor het jaar 2017 verdedigde waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak [woonplaats] van € 231.000 niet te hoog heeft vastgesteld. De onroerende zaak [plaats 1] 4.12. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 47.000 per de peildatum, verwijst de Heffingsambtenaar naar het taxatierapport [plaats 1] . In het taxatierapport [plaats 1] is voor de bepaling van de waarde gebruik gemaakt van Taxatiewijzers en een grondstaffel verwerkt. De Heffingsambtenaar betoogt dat bij deze taxatie rekening is gehouden met de slechte staat van de melkveestal, de kosten van asbestopruiming en met een ondergrond van 1.500 m². Het komt erop neer dat bij de taxatie de melkveestal (vrijwel) volledig is afgeschreven en dat alleen de grond is gewaardeerd. Hiermee is volgens de Heffingsambtenaar dan ook rekening gehouden met de leegstand van stallen in de Peel. 4.13. Belanghebbende wijst op het taxatierapport [gemachtigde] , waarin de waarde van de onroerende zaak [plaats 1] op € 10.000 is bepaald. Belanghebbende bestrijdt het gebruik van de Taxatiewijzers, omdat dat ‘van geen kanten’ klopt. In dat verband stelt belanghebbende dat in de Peel honderden stallen leeg staan waarvoor geen bestemming kan worden gevonden. Hij voegt daaraan toe dat de melkveestal slooprijp is en ver afgelegen staat. 4.14. Het Hof overweegt dat de Heffingsambtenaar met overlegging van het taxatierapport [plaats 1] en hetgeen hij in deze procedure heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde WOZ-waarde niet te hoog is berekend. Nu de Heffingsambtenaar de waarde van de melkveestal heeft gesteld op ongeveer 1/5 van de waarde volgens de Taxatiewijzer en de aftrek voor asbestopruiming op de bovengrens van de kosten volgens de Taxatiewijzer, is aannemelijk dat de waarde van de melkveestal (per saldo € 702) niet te hoog is vastgesteld. Dat de waarde van de melkveestal nihil of negatief is omdat veel stallen in de Peel leeg staan, acht het Hof niet aannemelijk gemaakt. Onder verwijzing naar hetgeen is overwogen onder 4.7, overweegt het Hof dat voor de waardebepaling van de grond en de melkveestal de Taxatiewijzers kunnen worden gehanteerd. Nu de bedragen van de grondstaffel, melkveestal en kosten voor asbestopruiming aansluiten bij de kengetallen van de Taxatiewijzer en tevens in lijn liggen met de analyses van de regionale verkopen (bijlage 5 van het taxatierapport [woonplaats] ) is het Hof van oordeel dat de deelobjecten van de onroerende zaak [plaats 1] en daarmee de WOZ-waarde de onroerende zaak [plaats 1] niet te hoog zijn gewaardeerd. 4.15. Het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport [gemachtigde] geeft alleen een waardevaststelling op € 10.000 en biedt geen enkel inzicht in de wijze waarop die waarde van de onroerende zaak [plaats 1] is bepaald. Evenmin is inzicht gegeven in de berekening van de sloopkosten van de melkveestal. Met het rapport [gemachtigde] heeft belanghebbende derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak [plaats 1] op de peildatum door de Heffingsambtenaar te hoog is bepaald. 4.16. Belanghebbende beroept zich erop dat voor de WOZ-waardering de ondergrond, net zoals met betrekking tot het jaar 2012 in aanmerking zou zijn genomen, op 1.000 m² moet worden bepaald. Het Hof verwerpt dit beroep. Tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat bij de WOZ-beschikking [plaats 1] een te groot perceel grond in de waardevaststelling is betrokken. 4.17.