ECLI:NL:GHSHE:2018:2194

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team belastingrecht Meervoudige Belastingkamer Kenmerk: 17/00207 Uitspraak op het hoger beroep van [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , hierna: belanghebbende, tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 14 februari 2017, nummer BRE 16/1422, in het geding tussen belanghebbende, en de inspecteur van de Belastingdienst, hierna: de Inspecteur, betreffende de hierna vermelde naheffingsaanslag en beschikkingen. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. Aan belanghebbende is met dagtekening 14 november 2014 onder aanslagnummer [aanslagnummer] een naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting opgelegd tot een bedrag van € 17.664, alsmede bij beschikking een bedrag van € 1.537 aan heffingsrente in rekening gebracht. Tevens is bij beschikking een boete van € 4.416 opgelegd. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Inspecteur bij uitspraken de naheffingsaanslag verminderd tot een bedrag van € 6.864, de beschikking heffingsrente verminderd tot € 597 en de boetebeschikking vernietigd. 1.2. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.3. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. 1.4. De zitting heeft plaatsgehad op 23 maart 2018 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, namens belanghebbende, [A] , de vader van belanghebbende, bijgestaan door de gemachtigde [B] , alsmede, namens de Inspecteur, [C] , [D] en [E] . 1.5. Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan. 2.1. Bij notariële akte van levering van [datum] 2011 heeft belanghebbende van zijn vader de eigendom van een onroerende zaak, te weten een perceel grond, verkregen voor een bedrag van € 50.600. De onroerende zaak (hierna: het perceel) bestaat uit een bedrijfsterrein met daarop een autosloperij/auto-onderdelenhandel van 8.370 m² (hierna: het bedrijfsterrein) en een strook grasland/cultuurgrond van 1.750 m² (hierna: de cultuurgrond), gelegen bij [F] B.V. te [woonplaats] . Over de verkrijging is een bedrag van € 3.036 aan overdrachtsbelasting voldaan, zijnde 6% van € 50.600. In de akte van levering is het volgende vermeld: “Ter zake van de koop en levering gelden verder de volgende bepalingen: (…) 2. Verontreiniging en bodemkwaliteit Verkoper is niet bekend met verontreiniging van het gekochte, zodanig dat het daardoor ongeschikt is voor het opgegeven voorgenomen gebruik. Verkoper weet niet van gebruik in het verleden of andere feiten welke zouden kunnen wijzen op de aanwezigheid van een dergelijke verontreiniging. Het is koper bekend dat het gekochte altijd is gebruikt ten behoeve van een agrarisch bedrijf. Koper vrijwaart verkoper tegen eventuele schadeclaims voor verontreiniging ontstaan door normaal agrarisch gebruik. Verkoper is niet bekend met de aanwezigheid van ondergrondse opslag (tanks) voor vloeistoffen in het gekochte, zoals voor olie, gier of mest.” 2.2. Op 11 maart 2014 is door [G] , Taxateur Agrarische Objecten bij de Belastingdienst, een taxatierapport uitgebracht aan de Inspecteur. Volgens dat taxatierapport had het perceel op [datum] 2011 een waarde van € 345.000. De Inspecteur heeft daarop aan belanghebbende de naheffingsaanslag opgelegd naar een belaste (overige) verkrijging van € 294.400 (€ 345.000 minus € 50.600). 2.3. In 2014 heeft onderhandeling plaatsgevonden met [H] B.V. over de koop van het gehele autobedrijf. Daarbij is door [H] B.V. een bod gedaan van € 2.500.000 voor het autobedrijf, waarbij een waarde van € 209.250, zijnde € 25 per m², is toegekend aan het bedrijfsterrein en € 10.500, zijnde € 6 per m², voor de cultuurgrond. In het kader van de onderhandelingen heeft [J] (hierna: [J] ), verbonden aan [K] B.V., namens [H] B.V. op 3 september 2014 een notitie aan de notaris van belanghebbende gezonden, waarin, voor zover thans van belang, het volgende is vermeld: “Bestemming De brief welke de gemeente [L] verstuurde op 7 augustus j.l. is een goede bevestiging van de intentie van de gemeente inzake de wijziging van de bestemming. Dit is voor het onroerend goed van uw cliënt van enorme waarde. Het is echter wel zo dat zolang de bestemmingsplanreparatie niet onherroepelijk is er ‘slechts’ overgangsrechtelijke rechten zijn. Het behoeft neem ik aan geen nadere uitleg dat dit allerlei beperkingen meebrengt wanneer verdere ontwikkeling of herontwikkeling van de locatie of opstallen aan de orde is. Dit heeft derhalve ook een veel grotere invloed op de waarde van het object, dan de voorgestelde depotstorting van € 25.000,-. De indicatieve bieding van [H] , is gebaseerd op mijn taxatie, welke beide uitgingen van de gerepareerde bestemming en de toestemming de woning te verplaatsen naar de andere zijde van het perceel. De waarde druk en daarmee ook de depotstorting of nadere regeling moet volgens ons dan ook in de orde van grootte van 3 a 4 honderd duizend euro liggen. Bodemverontreiniging: Over de toestand van de bodem maken wij ons zorgen. Uit eerder ter beoordeling gegeven (oude) rapporten blijkt aanwezigheid van verontreiniging. Daarnaast zijn o.a. via oud medewerkers van [belanghebbende] signalen bij [H] gekomen dat er op sommige plekken nog grotere olieverontreinigingen zouden kunnen zijn. Om e.e.a. niet tot problemen te laten leiden, willen wij in overleg een onderzoek uit laten voeren welk de ongerustheid weg moet nemen en tevens kan bevestigen hoe de situatie is. [H] wil de kosten daarvoor wel nemen bij doorgang van de koop. Als uit het onderzoek voortvloeit dat er grotere verontreinigingen zijn waarover vervolgens geen afdoende afspraken gemaakt kunnen worden moet de overeenkomst ontbonden kunnen worden en zijn de kosten van het onderzoek voor [belanghebbende] .” De onderhandelingen hebben niet geleid tot een koop, mede vanwege (onzekerheid over) de bodemverontreiniging. 2.4. In opdracht van [AA] B.V. heeft taxateur [M] (hierna: [M] ) een taxatierapport uitgebracht, opgesteld in januari 2015. De waarde van de onroerende zaak in schone toestand is daarin vastgesteld op € 219.750. De grondprijs van het bedrijfsterrein is vastgesteld op € 25 per m² en die van de cultuurgrond op € 6 per m². Vervolgens is hierop een aftrek van € 169.750 toegepast vanwege bodemverontreiniging van het perceel. De waarde van het perceel is getaxeerd op € 50.000. 2.5. In opdracht van [F] B.V. is een onderzoek naar de bodemverontreiniging uitgevoerd door [N] B.V. (hierna: [N] ), een ingenieursbureau voor ruimtelijke ontwikkeling, bodem, water en milieu te [O] . [N] heeft op 23 december 2014 een rapport uitgebracht. Bij brief van 25 februari 2015 heeft [N] een toelichting gegeven op dit rapport. Met betrekking tot de saneringsnoodzaak en -kosten van het autowrakkenterrein staat daarin, voor zover hier van belang, het volgende vermeld: “De omvang van de verontreiniging op het autowrakkenterrein is nog niet geheel in beeld. Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging en dus van een saneringsnoodzaak. Op basis van de risicobeoordeling hoeft een bodemsanering echter niet met spoed te worden uitgevoerd. Dit betekent dat er geen uiterste datum voor sanering kan worden opgelegd door de overheid. Sanering is alleen nodig wanneer op deze plek grondverzet dient plaats te vinden ten behoeve van bijvoorbeeld een functiewijziging of nieuwbouw. Bij voortzetting van het huidige gebruik is er geen aanleiding tot het uitvoeren van een bodemsanering. (…) De omvang van deze verontreiniging is niet volledig in beeld. Er is over een oppervlakte van tenminste 75 m² sterk met minerale olie verontreinigde grond aanwezig over een laagdikte van gemiddeld 0,35 meter. Wanneer we veiligheidshalve uitgaan van het drievoudige oppervlakte (225 m²) en een laagdikte van 0,45 m zou sprake zijn van een hoeveelheid van ca. 100 m³. Dit blijft echter een schatting, aanvullend onderzoek is noodzakelijk om hierin meer inzicht te verkrijgen. De kosten voor de bodemsanering zijn op basis van genoemde uitgangspunten geraamd op € 18.665,00 excl. BTW.” 2.6. Bij brief van 12 maart 2015 heeft taxateur [E] (hierna: [E] ) van de Belastingdienst aan de Inspecteur meegedeeld dat de grondprijs van het bedrijfsterrein in schone toestand door hem wordt geschat op € 35 per m². Deze schatting heeft hij onder andere gebaseerd op de gronduitgifteprijs ter plaatse in 2009 van € 110 per m², waarbij rekening is gehouden met de ligging aan de rand van de plaats [woonplaats] (aftrek 1/3) en het ontbreken van een bebouwingsmogelijkheid (aftrek 1/2). Daarnaast heeft [E] verwezen naar de transactieprijs van € 67,50 per m² van een verkoop op 20 mei 2009 van een klein perceel op het achterterrein van een autodemontagebedrijf in [P] . De grondprijs van de cultuurgrond heeft hij vastgesteld op € 6 per m². [E] heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met een aftrek van € 18.000 als contante waarde van saneringskosten van het perceel. 2.7. De onderhandelingen met een tweede potentiële koper van het gehele autobedrijf zijn op 29 maart 2015 afgebroken.

Belanghebbende is van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. De Inspecteur is de tegenovergestelde opvatting toegedaan. 3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Partijen hebben hun standpunten ter zitting nader toegelicht. 3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 4Gronden Ten aanzien van het geschil 4.1. Ingevolge artikel 9 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna Wbr) wordt de belasting berekend over de waarde van de onroerende zaak en is die waarde ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie. Ingevolge artikel 52 van de Wbr wordt onder waarde verstaan de waarde in het economische verkeer. Dit betreft de prijs die bij aanbieding van de onroerende zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed. 4.2. De Inspecteur neemt in hoger beroep het standpunt in dat op het moment van overdracht van het perceel op [datum] 2011 niet bekend was dat de grond was verontreinigd en daarmee om die reden bij de waardebepaling geen rekening mag worden gehouden. Hierbij wijst de Inspecteur op de onder 2.1 opgenomen passage in de akte van levering en de verklaring van de vader van belanghebbende ter zitting van de Rechtbank dat zijn zoon het perceel uiteindelijk niet meer wilde hebben, omdat de vervuiling aan het licht kwam. Het Hof volgt de Inspecteur hierin niet. In het rapport van [N] wordt vermeld dat reeds bodemonderzoek heeft plaatsgevonden in 1990, 1996 en 1999. Bij elk van die onderzoeken is gebleken van een (lichte) verontreiniging van de grond en het grondwater. De vader van belanghebbende was in die tijd de eigenaar van het perceel. Uit het rapport van [N] volgt voorts dat de verontreiniging op het perceel grotendeels reeds tot uiterlijk 1984 is ontstaan door een mobiele autowrakkenpers. Het Hof acht daarom aannemelijk dat de verontreiniging ook in 2011 al aanwezig was. Hiermee dient – indien van invloed op de waardebepaling – bij de waardering van het perceel rekening te worden gehouden. Hieraan doet niet af dat belanghebbende geen nader bodemonderzoek heeft gedaan en daardoor mogelijk niet (volledig) op de hoogte was van de ernst van de verontreiniging (vgl. Hoge Raad 5 september 2003, nr. 37 948, ECLI:NL:HR:2003:AI5685). 4.3. Vaststaat dat belanghebbende op [datum] 2011 geen saneringsplicht had met betrekking tot de verontreiniging. Niettemin heeft de aanwezigheid van de vervuiling wel een negatieve invloed op de waarde van het perceel. Aannemelijk is dat de bodemverontreiniging belemmeringen met zich brengt en dat sprake is van een situatie van overlast en onzekerheid. De Inspecteur bepleit, indien rekening wordt gehouden met de bodemverontreiniging, een waarde van het perceel van € 165.000. Daarbij gaat de Inspecteur uit van een waarde van het perceel in schone toestand van € 261.600 en een aftrek wegens bodemverontreiniging van € 96.600. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur deze aftrek met de verwijzing naar de door [N] geschatte saneringskosten van € 18.665 exclusief BTW onvoldoende heeft onderbouwd. [N] heeft expliciet vermeld dat slechts een inschatting van de kosten is gemaakt en aanvullend onderzoek noodzakelijk is om hierin meer inzicht te verkrijgen. Weliswaar is de door de Inspecteur gehanteerde aftrek veel hoger dan de door [N] geschatte saneringskosten, maar dit neemt niet weg dat gelet op de onzekerheid daaromtrent de saneringskosten evengoed nog hoger kunnen zijn. Er is sprake van een ernstige bodemverontreiniging, waarvan de omvang nog niet volledig in beeld is. Tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, heeft de Inspecteur niet aannemelijk gemaakt dat bij de waardering voldoende rekening is gehouden met de invloed van de bodemverontreiniging. Dat betekent dat de Inspecteur de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 4.4. Belanghebbende kan ook niet worden gevolgd in de door hem bepleite waarde. In de beide taxatierapporten van [M] is ter onderbouwing van de gehanteerde aftrek in verband met de bodemverontreiniging van € 169.750 respectievelijk € 75.000 verwezen naar de onderhandelingen met [H] B.V. In de rapporten is vermeld dat [H] B.V. de saneringskosten heeft geschat op € 300.000 tot € 400.000 en dat de waardedruk wordt ingeschat op ongeveer de helft van deze kosten. Gelet op de notitie van [J] van 3 september 2014 acht het Hof echter aannemelijk dat genoemde bedragen zien op de bestemmingsplanreparatie en de toestemming om de woning te verplaatsen en geen betrekking hebben op de saneringskosten. Een verdere onderbouwing van de waardedruk wegens bodemverontreiniging wordt in de taxatierapporten niet gegeven. De onder 2.13 genoemde offerte van [Q] B.V. kan ook niet dienen ter onderbouwing van de saneringskosten, aangezien onduidelijk is op welke wijze de omvang van de te saneren grond is gebaseerd en of de offerte op het gehele autobedrijf ziet of alleen op het onderhavige perceel. Verder geeft de verwijzing naar het rapport van [N] en de eerdere bodemonderzoeken onvoldoende inzicht van de mate van waardedruk. Belanghebbende heeft dan ook met hetgeen hij heeft aangevoerd de invloed van de bodemverontreiniging en de waarde van het perceel niet aannemelijk gemaakt. Vorenstaande heeft te gelden, nog daargelaten dat het taxatierapport van 25 januari 2016 uitgaat van een waardepeildatum 1 januari 2014. De daarin vermelde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten zijn gerealiseerd kort voor of na die waardepeildatum en zijn te ver gelegen van de overdracht op [datum] 2011 om in dit geval ter onderbouwing van de door belanghebbende bepleite waarde te kunnen dienen. Ook de WOZ-waarde in 2015 en 2016 geeft onvoldoende inzicht in de waarde per [datum] 2011 en kan er niet toe leiden dat de waarde op het door belanghebbende bepleite bedrag kan worden vastgesteld. 4.5. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft de Inspecteur de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Het Hof zal daarom, rekening houdend met alle door partijen aangevoerde omstandigheden, de waarde van het perceel op [datum] 2011 schattenderwijs vaststellen op € 150.000 en de naheffingsaanslag dienovereenkomstig verminderen.

4.6. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Het Hof zal het beroep gegrond verklaren, de uitspraken van de Inspecteur vernietigen, de naheffingsaanslag verminderen tot een berekend naar een belaste (overige) verkrijging van € 99.400 (€ 150.000 minus € 50.600) en de beschikking heffingsrente dienovereenkomstig verminderen. Ten aanzien van het griffierecht 4.7. Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Inspecteur aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 46 respectievelijk € 124 te vergoeden. Ten aanzien van de proceskosten 4.8. Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt deze tegemoetkoming voor het beroep bij de Rechtbank, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Bpb), op 2 (punten) x € 501 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.002. Het Hof stelt deze tegemoetkoming voor het hoger beroep bij het Hof, eveneens mede gelet op het bepaalde in het Bpb, op 2 (punten) x € 501 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.002. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt, en het Hof is ook ambtshalve niet gebleken, dat hij overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Bpb heeft gemaakt. Belanghebbende heeft, hoewel daarvoor voldoende gelegenheid is geboden, geen inzicht gegeven in de door hem gemaakte kosten voor de taxatierapporten.

Het Hof: verklaart het hoger beroep gegrond, vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, verklaart het tegen de uitspraak van de Inspecteur bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond, vernietigt de uitspraken van de Inspecteur, vermindert de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting tot een berekend naar een belaste (overige) verkrijging van € 99.400, vermindert de beschikking heffingsrente dienovereenkomstig, gelast dat de Inspecteur aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht van, in totaal, € 170 vergoedt, en veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal, € 2.004. Aldus gedaan op 18 mei 2018 door P.A.M. Pijnenburg, voorzitter, P.C. van der Vegt en T.A. Gladpootjes, in tegenwoordigheid van S.J. Willems-Ruesink, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. Het aanwenden van een rechtsmiddel: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; een dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.