ECLI:NL:GHSHE:2017:2590

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team belastingrecht Meervoudige Belastingkamer Kenmerk: 15/01167 Uitspraak op het hoger beroep van [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , hierna: belanghebbende, tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 24 september 2015, nummer SHE 15/233, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, hierna: de Heffingsambtenaar betreffende na te noemen beschikking en aanslag. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 19 juli 2014 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 2 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het belastingjaar 2014, vastgesteld op € 227.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 (hierna: de aanslag) bekend gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft, na daartegen gemaakt bezwaar, bij uitspraken de voornoemde waarde en de aanslag gehandhaafd. 1.2. Belanghebbende heeft bij brief van 1 januari 2015 de Heffingsambtenaar in gebreke gesteld vanwege het uitblijven van de uitspraken op bezwaar. De Heffingsambtenaar heeft bij dwangsombeschikking van 14 januari 2015 beslist dat belanghebbende geen recht heeft op een dwangsom. Belanghebbende heeft op 21 januari 2015 beroep ingesteld tegen het uitblijven van de uitspraken op bezwaar. Op 23 januari 2015 heeft de Heffingsambtenaar uitspraken op bezwaar gedaan. 1.3. Belanghebbende is van de voornoemde uitspraken en het uitblijven van de uitspraken op bezwaar in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep tegen het niet tijdig nemen van de uitspraken op bezwaar niet-ontvankelijk verklaard en het beroep tegen de dwangsombeschikking, evenals het beroep tegen de uitspraken op bezwaar, ongegrond verklaard. 1.4. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 123. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heeft belanghebbende vóór de zitting een nader stuk ingediend. Dit stuk is in afschrift verstrekt aan de wederpartij. 1.6. De zitting heeft plaatsgehad op 23 februari 2017 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord [A] , gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [B] en de heer [C] . 1.7. Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. 1.8. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan: 2.1. Het pro forma bezwaarschrift van belanghebbende is op 14 augustus 2014 door de Heffingsambtenaar ontvangen. In 2014 is geen uitspraak op bezwaar gedaan. Tot de stukken van het geding behoort een brief van de Heffingsambtenaar aan de gemachtigde van belanghebbende, gedagtekend 27 december 2014, met als ‘Onderwerp’ Verlenging beslistermijn bezwaarschrift. In deze brief is vermeld dat het bezwaarschrift van belanghebbende niet voor 31 december 2014 kan worden afgewikkeld en dat de Heffingsambtenaar de beslistermijn met zes weken verdaagt tot 12 februari 2015. Belanghebbende ontkent dit schrijven te hebben ontvangen. 2.2. Vanwege het uitblijven van de uitspraken op bezwaar heeft belanghebbende bij brief van 1 januari 2015 de Heffingsambtenaar in gebreke gesteld en de Heffingsambtenaar daarbij in de gelegenheid gesteld om binnen 14 dagen alsnog uitspraken op bezwaar te doen. Bij besluit van 21 januari 2015 (de dwangsombeschikking) heeft de Heffingsambtenaar beslist dat belanghebbende geen recht heeft op een dwangsom. 2.3. In het pro forma bezwaarschrift van belanghebbende is verzocht om gehoord te worden, evenals in de aanvulling op het voornoemde bezwaarschrift met dagtekening van 9 oktober 2014 en een door de Heffingsambtenaar op 18 december 2014 ontvangen brief van belanghebbende. 2.4. De Heffingsambtenaar heeft per email van 22 december 2014 de gemachtigde van belanghebbende verzocht om zijn verhinderdata door te geven voor een periode van drie weken. De gemachtigde van belanghebbende heeft daarop schriftelijk gereageerd per brief, ontvangen door de Heffingsambtenaar op 28 december 2014, waarin gemachtigde heeft aangegeven in de derde week, van 5 januari 2015 tot en met 9 januari 2015, verhinderd te zijn. De Heffingsambtenaar heeft per brief met dagtekening 5 januari 2015 de gemachtigde uitgenodigd voor een hoorzitting op 13 januari 2015. Daarop heeft de gemachtigde per brief, ontvangen door de Heffingsambtenaar op 12 januari 2015, gereageerd door nieuwe verhinderdata door te geven. In voornoemde brief is vermeld dat de gemachtigde op 20, 23, 27 en 30 januari 2015 niet verhinderd was. De Heffingsambtenaar heeft per email van 13 januari 2015 de gemachtigde uitgenodigd voor een hoorgesprek op 20 januari 2015. Per brief, ontvangen door de Heffingsambtenaar op 14 januari 2015, heeft de gemachtigde laten weten 20 januari 2015 verhinderd te zijn. In de betreffende brief heeft de gemachtigde nieuwe verhinderdata doorgegeven en onder meer aangegeven 23 januari 2015 niet verhinderd te zijn. Per brief, met dagtekening 15 januari 2015, heeft de Heffingsambtenaar de gemachtigde uitgenodigd voor een hoorzitting op 23 januari 2015. Daarop heeft de gemachtigde per brief, ontvangen door de Heffingsambtenaar op 22 januari 2015, laten weten op 23 januari 2015 verhinderd te zijn. 2.5. Met dagtekening 23 januari 2015 heeft de Heffingsambtenaar uitspraken op bezwaar gedaan. 2.6. Op 16 juli 2015 is de onroerende zaak door de heer [C] , namens de Heffingsambtenaar, bezocht. Eveneens op 16 juli 2015 heeft een hoorzitting plaatsgevonden in verband met het bezwaar tegen de WOZ-waarde voor belastingjaar 2015, met peildatum 1 januari 2014. 2.7. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] 2 te [woonplaats] . Het betreft een vrijstaande woning, een woonboerderij, gebouwd in 1830, met een berging/schuur en een bedrijfsgebouw. Het perceeloppervlak bedraagt 1.860 m2. 2.8. De WOZ-waarde van de onroerende zaak is bij de in geschil zijnde beschikking voor 2014, naar de waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld op € 227.000. De Rechtbank heeft het beroep tegen de uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard. 2.9. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de onroerende zaak met behulp van de vergelijkingsmethode met referentieobjecten moet worden gewaardeerd. In het namens belanghebbende door [D] opgestelde taxatierapport van 8 mei 2015 (rapport [D] ) wordt de waarde van de onroerende zaak op de peildatum – rekening houdend met de verkoopprijzen van de referentieobjecten [adres 2] 10 te [woonplaats] (op 3 september 2012 verkocht voor € 300.000), [adres 3] 6 te [woonplaats] (op 4 september 2013 verkocht voor € 250.000) en [adres 4] 18 te [E] (op 3 maart 2014 verkocht voor € 185.000) – getaxeerd op € 178.000. 2.10. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport en een cijfermatige onderbouwing ingebracht. Uit het taxatieverslag en de cijfermatige onderbouwing volgt een waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2013 van € 227.000. Bij de waardebepaling zijn de gegevens van een drietal rond de waardepeildatum verkochte bouwterreinen in de beoordeling betrokken (hierna: de bouwterreinen van de Heffingsambtenaar), te weten: [adres 5] 17 te [F] met transactiedatum 20 februari 2012 voor € 188.817, [adres 6] 44 te [F] met transactiedatum 25 juni 2012 voor € 110.314 en [adres 6] 46 te [F] met transactiedatum 21 juni 2012 voor € 107.240. Verder zijn bij de waardebepaling een drietal rond de waardepeildatum verkochte objecten in de beoordeling betrokken (hierna: de referentieobjecten van de Heffingsambtenaar): [adres 2] 10 te [woonplaats] (op 3 september 2012 verkocht voor € 300.000) en [adres 7] 10 te [woonplaats] (op 4 maart 2013 verkocht voor € 280.000. In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een aangepaste cijfermatige onderbouwing ingebracht waarin ook het object [adres 4] 18 te [E] (op 3 maart 2014 verkocht voor € 185.000) is meegenomen.

3.1. In geschil is 1) de juistheid van de dwangsombeschikking, 2) de vraag of de hoorplicht is geschonden en 3) de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2013. 3.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat: 1) de verdagingsbrief met dagtekening 27 december 2014 niet is ontvangen, dat de Heffingsambtenaar met de overgelegde stukken niet aannemelijk heeft gemaakt dat de verdagingsbrief met dagtekening 27 december 2014 is verzonden en dat de Heffingsambtenaar gelet op de datum van de uitspraken op bezwaar een dwangsom verschuldigd is voor de periode van 8 dagen; 2) de hoorplicht in de bezwaarfase is geschonden; 3) de WOZ-waarde € 178.000 bedraagt en stelt daartoe dat voor het belastingjaar 2014 gebruik dient te worden gemaakt van de vergelijkingsmethode, zoals toegepast in het rapport [D] , en dat de Heffingsambtenaar de WOZ-waarde van € 227.000 niet aannemelijk heeft gemaakt. 3.3. De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat: 1) de verdagingsbrief met dagtekening 27 december 2014 tijdig is verzonden waardoor de beslistermijn verlengd is van 31 december 2014 tot 12 februari 2015 en belanghebbende geen recht heeft op een dwangsom; 2) belanghebbende voldoende gelegenheid heeft gekregen om te worden gehoord en dat het niet verschijnen op de laatste uitnodiging van 23 januari 2015 aangemerkt dient te worden als het afzien van het recht om te worden gehoord, dat de hoorplicht niet is geschonden; 3) de WOZ-waarde € 227.000 bedraagt. 3.4. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal. 3.5. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, veroordeling van de Heffingsambtenaar tot het voldoen van een dwangsom voor de periode van 8 dagen, het ontvangen van een proceskostenvergoeding wegens schending van de hoorplicht, verlaging van de WOZ-waarde tot € 178.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 4Gronden Ten aanzien van het geschil De dwangsombeschikking 4.1. Op grond van artikel 30, negende lid, Wet WOZ dient, in afwijking van de hoofdregel van artikel 7:10, eerste lid, Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), op een bezwaarschrift dat niet in de laatste zes weken van een kalenderjaar is ingediend, in datzelfde kalenderjaar uitspraak op bezwaar gedaan te worden. De Heffingsambtenaar kan met toepassing van artikel 7:10, derde lid, Awb de uitspraaktermijn met ten hoogste zes weken verdagen. Wanneer de Heffingsambtenaar van die mogelijkheid gebruik maakt, dient hij daarvan schriftelijk mededeling te doen aan de belanghebbende ex artikel 7:10, vijfde lid, Awb. 4.2. Gezien de datum waarop het bezwaarschrift ontvangen is – 14 augustus 2014 – en het feit dat in 2014 geen uitspraak is gedaan, is de Heffingsambtenaar in beginsel te laat met het doen van uitspraak op bezwaar. 4.3. De Heffingsambtenaar heeft zich onder verwijzing naar de brief met dagtekening 27 december 2014 (hierna: de verdagingsbrief) op het standpunt gesteld dat de beslistermijn met zes weken is verlengd tot 12 februari 2015. Belanghebbende stelt de verdagingsbrief niet te hebben ontvangen. 4.4. Op 23 januari 2015 heeft de Heffingsambtenaar de uitspraken op bezwaar gedaan. Indien de verdagingsbrief op 27 december 2014 is verzonden, valt de uitspraakdatum binnen de verlengde termijn van zes weken. 4.5. Gelet op de betwisting door belanghebbende rust op de Heffingsambtenaar de bewijslast om aannemelijk te maken dat de verdagingsbrief inderdaad en tevens tijdig is verzonden. Daartoe heeft de Heffingsambtenaar in eerste aanleg het proces van postbezorging inzichtelijk gemaakt. De uitgaande post van de Heffingsambtenaar wordt digitaal aan een externe partij, DataB, aangeboden waarna DataB de post verzendt met PostNL. De Heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting in eerste aanleg uitgelegd dat de verdagingsbrief op 24 december 2014 is verzonden met als dagtekening 27 december 2014 vanwege de feestdagen, dat iedere brief een code meekrijgt van DataB, dat de uitgaande post na aanbieding aan PostNL in de map ‘Uitgaande documenten’ van de digitale portal komt te staan en dat bij fouten bij de verzending of retourkomst van stukken DataB een melding geeft. De Heffingsambtenaar heeft in eerste aanslag een screenshot ingebracht van de map ‘Uitgaande documenten’. De screenshot vermeldt bij de datum 24 december 2014 een verdagingsbrief. Het kenmerk [nummer] op de screenshot komt overeen met het kenmerk van de ingebrachte verdagingsbrief. In het overzicht van de uitgaande post ten aanzien van belanghebbende staat één bestand met de titel ‘verdagingsbrief’. 4.6. In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar aanvullende stukken ingebracht en daarop in het verweerschrift een toelichting gegeven. Met de bijlagen 20 tot en met 24 bij het verweerschrift in hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat een PDF-bestand met 156 verdagingsbrieven aan DataB is aangeboden, dat op 22 december 2014 printvoorbeelden zijn gemaakt, dat de brieven als dagtekening 27 december 2014 hebben meegekregen en dat deze op 24 december 2015 aan PostNL zijn aangeboden. Daarbij heeft de Heffingsambtenaar tevens verklaard dat ten aanzien van de 155 andere verdagingsbrieven geen klachten over het niet-ontvangen daarvan zijn vernomen. In de brief met dagtekening 17 september 2015 als reactie op het WOB-verzoek van belanghebbende is onder “Ad 5)” opgenomen: “Een bewijsstuk dat de verdaagbrief daadwerkelijk op de post is gedaan is niet voorhanden.” Belanghebbende stelt zich onder verwijzing naar voornoemd citaat op het standpunt dat de Heffingsambtenaar daardoor niet aannemelijk heeft gemaakt dat de verdagingsbrief op 24 december 2014 aan PostNL is aangeboden. Het Hof volgt de Heffingsambtenaar in diens standpunt dat het PDF-bestand met de 155 andere verdagingsbrieven gelet op de gegevens daarin van andere belastingplichtigen niet kan worden overgelegd en dat de digitale werkwijze met niet handmatige ondertekening van de brieven van de Heffingsambtenaar en DataB met zich meebrengt dat geen schriftelijke bewijsstukken voorhanden zijn waaruit de fysieke terpostbezorging kan blijken. Het Hof acht de uitleg van het postaanbiedingsproces geloofwaardig en voldoende inzichtelijk gemaakt en onderbouwd door de Heffingsambtenaar en acht, gegeven het feit dat ten aanzien van de 155 andere verdagingsbrieven geen klachten over het niet-ontvangen daarvan zijn vernomen, voorts aannemelijk dat de aan (de gemachtigde van) belanghebbende gezonden verdagingsbrief daadwerkelijk is ontvangen. 4.7. De blote stelling van belanghebbende dat de verdagingsbrief niet is ontvangen, acht het Hof tegenover de door de Heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakte terpostbezorging op 24 december 2014 met dagtekening 27 december 2014, niet voldoende geloofwaardig. Nu de Heffingsambtenaar de terpostbezorging voldoende aannemelijk gemaakt heeft, zijn de uitspraken op bezwaar binnen de verlengde termijn gedaan en is derhalve naar het oordeel van het Hof geen dwangsom verschuldigd.

4.21. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd. Ten aanzien van het griffierecht 4.22. Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt. Ten aanzien van de proceskosten 4.23. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.

Het Hof verklaart het hoger beroep ongegrond; bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Aldus gedaan op 9 juni 2017 door P.A.M. Pijnenburg, voorzitter, P.A.G.M. Cools en W.A. Sijberden, in tegenwoordigheid van A.A. van Wendel de Joode, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. Het aanwenden van een rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; een dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Het (niet) horen in de bezwaarfase 4.8. Belanghebbende heeft ter zitting in hoger beroep verklaard dat de hoorplicht is geschonden, doch dat geen terugwijzing naar de Heffingsambtenaar hoeft plaats te vinden. Het Hof verstaat de verwijzing van belanghebbende naar het arrest Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:114, zodanig dat verzocht wordt om vernietiging van de uitspraken op bezwaar en toekenning van een proceskostenvergoeding ter compensatie van het niet plaatshebben van een hoorzitting in de bezwaarfase. 4.9. In het voornoemde arrest was in eerste en in tweede aanleg geoordeeld dat de hoorplicht was geschonden. In cassatie hield de uitspraak van Gerechtshof Amsterdam geen stand, aangezien het wegens de vastgestelde schending de uitspraak op bezwaar had moeten vernietigen en belanghebbende een proceskostenvergoeding had moeten toekennen. 4.10. Zoals vermeld onder 2.4 is belanghebbende drie maal in de gelegenheid gesteld om te worden gehoord. De belanghebbende heeft ten aanzien van twee van de drie geplande hoorzittingen vooraf laten weten beschikbaar te zijn. In de eerste twee uitnodigingen is aangegeven dat belanghebbende slechts één keer in de gelegenheid zou worden gesteld om de geplande hoorzitting te kunnen verzetten. In de derde uitnodiging is aangegeven dat bij het opnieuw verhinderd zijn de afwezigheid zal worden aangemerkt als afzien van horen waarop vervolgens uitspraak op bezwaar zal worden gedaan. Het Hof is – anders dan belanghebbende stelt – van oordeel dat de Heffingsambtenaar voldoende tijd heeft gegeven om belanghebbende te laten reageren op de geplande hoorzittingen. Het Hof is gelet op het voorgaande en hetgeen in onderdeel 2.4 is vastgesteld van oordeel dat belanghebbende voldoende gelegenheid heeft gekregen om te worden gehoord en de voldoende ruim van tevoren geplande hoorzittingen zelf onbenut heeft gelaten, zodat onder deze omstandigheden geen sprake is van een schending van de hoorplicht. Aangezien de hoorplicht niet is geschonden, kan aan toepassing van arrest Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:114 niet worden toegekomen. De WOZ-waarde 4.11. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt voor het belastingjaar 2014 als waardepeildatum 1 januari 2013. 4.12. De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op het taxatieverslag en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van de drie referentieobjecten en de drie bouwterreinen, zoals ook verwerkt in cijfermatige onderbouwing van de WOZ-waarde. 4.13. De Heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak gewaardeerd als een slooppand. De waarde van het perceel is vastgesteld met een grondstaffel die voor de plaats [woonplaats] geldt. Vervolgens is een aftrek toegepast voor sloopkosten ter grootte van € 30.000 en kosten voor het bouwrijp maken van het perceel van € 20.000. 4.14. Belanghebbende bestrijdt de waardebepaling van de Heffingsambtenaar en stelt zich op het standpunt dat voor het onderhavige belastingjaar referentieobjecten aanwezig zijn en dat die gebruikt dienen te worden in plaats van een grondstaffel met daarop een tweetal correctieposten. Verder is, naar belanghebbende stelt, in de waardebepaling van de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de lage ligging van het perceel en de drassigheid die dat teweeg brengt. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting in hoger beroep toelichting gegeven op de grondstaffel, erop gewezen dat voor de onderbouwing van de grondstaffel een drietal bouwterreinen zijn gebruikt en dat eveneens is gebruik gemaakt van drie vergelijkbare slooppanden. 4.15. Tegenover de stelling van belanghebbende dat sprake is van een slechte ligging waardoor een andere, een lagere, grondstaffel gerechtvaardigd is, heeft de Heffingsambtenaar gesteld dat hem van drassigheid niets is gebleken, dat de tuin van belanghebbende een verzorgde indruk maakte en dat voor zover al sprake zou zijn van een slechtere ligging, dat dan verdisconteerd is in de ruime aftrekpost van € 20.000 voor het bouwrijp maken van het perceel. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met de drie bouwpercelen, geleverd binnen een tijdsbestek van minder dan 10 maanden voorafgaand aan de waardepeildatum, en de voornoemde weerlegging van belanghebbendes grief ten aanzien van de ligging de eerste trede van de grondstaffel, zijnde van 0 tot 500 vierkante meter, voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde waarde van € 303 per m2 voor de eerste 500 vierkante meter niet te hoog is. 4.16. Tussen de partijen is niet in geschil dat in casu sprake is van een slooppand en dat de referentieobjecten in de cijfermatige onderbouwing van de Heffingsambtenaar ook slooppanden betreffen. De drie slooppanden zijn verkocht binnen een periode van anderhalf jaar rondom de waardepeildatum 1 januari 2013. Alle drie de referentieobjecten hebben een vergelijkbare oppervlakte wat de woonbestemming betreft. Ten aanzien van referentieobject [adres 2] 10 heeft de Heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat deze een slechtere ligging heeft vanwege de kalkzandfabriek. Wat referentieobject [adres 4] 18 betreft heeft de Heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat sprake is van een beperkte doelmatigheid, en dat privaatrechtelijke beperkingen aanwezig zijn. Gelet op het voorgaande en de gemiddelde vierkante meterprijs na aftrek van de sloopkosten overweegt het Hof dat de Heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. 4.17. Belanghebbende bepleit een waarde van € 178.000 onder verwijzing naar het door haar ingebrachte rapport [D] . Ter toelichting op dat taxatierapport heeft belanghebbende ter zitting in hoger beroep verklaard dat de transactiecijfers zijn ontleed waarbij eerst een deel aan de opstallen is toegerekend en het restant aan de grond. Naar belanghebbende stelt is deze benadering zuiverder dan een grondstaffel waarin transacties van verschillende jaren – zij het met ongelijk gewicht – zijn verdisconteerd. 4.18. Ten aanzien van referentieobject [adres 3] 6 te [woonplaats] heeft de Heffingsambtenaar niet weersproken gesteld dat de ondergrond vervuild is, dat een bouwvergunning voor het perceel niet mogelijk is en dat het object is gelegen tussen agrarische bedrijven. Het Hof volgt de Heffingsambtenaar in diens stelling dat het object [adres 3] 6 niet bruikbaar is als referentie. 4.19. In het taxatierapport van belanghebbende is voor referentieobject [adres 4] 18 gerekend met een oppervlakte van 880 vierkante meter. Aangezien in de transactie twee percelen betrokken waren van in totaal 1.667 vierkante meter, zoals door de Heffingsambtenaar onweersproken is gesteld, kan alleen om die reden reeds de aldus opgebouwde waarde van dit referentieobject niet worden gebruikt. 4.20. Aldus resteert alleen referentieobject [adres 2] 10. Naar het oordeel van het Hof is één object ter onderbouwing van de onderhavige onroerende zaak in casu onvoldoende, gelet op de uitgangspunten in het taxatierapport, te weten het toekennen van waarden aan opstallen terwijl niet in geschil is dat het gaat om slooppanden en de aan opstallen toegerekende waarden – zoals € 1.920 voor een garage en € 29.250 voor een woning van 450 m3 – naar ’s Hofs oordeel niet realistisch zijn.