ECLI:NL:GHSHE:2016:1438

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Afdeling civiel recht zaaknummer 200.167.011/01 arrest van 12 april 2016 in de zaak van 1 [appellant 1] ,wonende te [woonplaats 1] , 2. [appellante 2],wonende te [woonplaats 1] , 3. [appellant 3],wonende te [woonplaats 1] , appellanten, hierna tezamen aan te duiden als [appellanten] en elk afzonderlijk als respectievelijk [appellant 1] , [appellante 2] en [appellant 3] , advocaat: mr. F.E.L. Teerling te Heerlen, tegen [geïntimeerde] , wonende te [woonplaats 2] , geïntimeerde, hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , advocaat: mr. J.J.M. Goltstein te Kerkrade , op het bij exploot van dagvaarding van 16 maart 2015 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 17 januari 2014, 20 augustus 2014 en 17 december 2014, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellanten] als gedaagden en [geïntimeerde] als eiseres.

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen. In de aanhef van het proces-verbaal van de in eerste aanleg gehouden comparitie van partijen wordt melding gemaakt van een tussenvonnis van 26 november 2013 (waarbij de comparitie na antwoord is gelast). Het hof heeft dat tussenvonnis niet in het dossier van het geding in eerste aanleg aangetroffen.

Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep; de memorie van grieven met twee producties; de memorie van antwoord. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. [appellant 1] en [appellante 2] zijn met elkaar gehuwd. [appellant 3] is hun oudste zoon. Zij zijn volgens de tekst van blz. 1 van de na te melden huurovereenkomst allen geboren in Roemenië. [appellant 1] en [appellant 3] zijn begin 2011 vanuit Hongarië naar Nederland verhuisd. Zij en [appellanten] beheersten in de in dit geding relevante periode de Nederlandse taal niet. [geïntimeerde] is (althans was in de in dit geding relevante periode) studente. De vader van [geïntimeerde] (hierna: [vader van geïntimeerde] ) exploiteert een makelaarskantoor ( [geïntimeerde] Makelaardij). [vader van geïntimeerde] heeft namens en op naam van zijn dochter een woning gekocht aan het adres [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning). Op basis van die koopovereenkomst is de woning aan [geïntimeerde] geleverd. Op enig moment daarna heeft [vader van geïntimeerde] namens [geïntimeerde] de woning weer te koop aangeboden. Bij e-mail van 22 mei 2012 heeft [vader van geïntimeerde] het volgende meegedeeld aan een zekere [betrokkene 1] : “Geachte mevrouw, Ik heb u en de heer [appellanten] een paar weken geleden gebeld en daarna niets meer vernomen. Wij zijn inmiddels ook met andere kandidaten in gesprek. Als de familie [appellanten] eventueel interesse in koop hebben kunnen zij met ons contact opnemen.” - Bij e-mail van 23 mei 2012 heeft genoemde [betrokkene 1] (nu met de achternaam van haar echtgenoot: [achternaam betrokkene] ) het volgende geantwoord aan [vader van geïntimeerde] : “Geachte heer [geïntimeerde] , Sorry voor de late antwoord. Maar de heer [appellanten] was in Hongarije zijn kind was ziek. en de papieren zijn ook pas nu klaar. Ze willen het huis nog huren als het kan. Als de andere kandidaten niet willen. Helaas huis kopen kunnen ze pas in 2013. Ik hoop voor uw begrip.” Begin juni 2012 heeft [vader van geïntimeerde] namens [geïntimeerde] als verhuurster met [appellanten] als huurders een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning. Er is een schriftelijke (in de Nederlandse taal gestelde) huurovereenkomst opgemaakt die [vader van geïntimeerde] heeft laten ondertekenen door [appellanten] als huurders en door [geïntimeerde] als verhuurster. Volgens artikel 3.1 van de huurovereenkomst is de huur aangegaan voor de duur van twaalf maanden, ingaande op 7 juni 2012 en lopende tot en met 6 juni 2013, en zal de huur voor onbepaalde tijd doorlopen als niet tegen de einddatum wordt opgezegd. In artikel 13 van die huurovereenkomst staat het volgende: “Verhuurder en huurder verklaren hierbij overeengekomen te zijn, dat de familie [appellanten] , de woning in eerste instantie huurt en binnen een jaar na heden wenst aan te kopen voor een overeengekomen koopsom van € 129.000,-- k.k. Hiervoor zal een separate koopovereenkomst opgemaakt worden.” - [vader van geïntimeerde] heeft [appellanten] en [geïntimeerde] ook een (in de Nederlandse taal gestelde) op 7 juni 2012 gedateerde ’Koopakte bestaande eengezinswoning’(hierna: de koopovereenkomst) laten ondertekenen. In deze koopovereenkomst staat onder meer dat [appellanten] van [geïntimeerde] de woning kopen voor een koopsom van € 129.000,-- kosten koper en dat de akte van levering uiterlijk op 7 juni 2013 gepasseerd zal worden. In artikel 8 staat dat de kopers hoofdelijk zijn verbonden voor de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. In artikel 10 van de koopovereenkomst staat onder meer het volgende “10.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige. 10.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande in gebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 12.900,-- (…) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.” In artikel 21 van de koopovereenkomst staat het volgende: “In afwijking van het hierboven bepaalde komen verkoper en koper overeen, dat koper het gekochte in eerste instantie huurt voor een periode van maximaal 12 maanden en het gekochte vóór 7 juni 2013 notarieel afneemt. Koper heeft aan verkoper verklaart, bereidt te zijn het gekochte eventueel te willen financieren met de overwaarde en onderzetting van zijn huidig woonhuis (conform het hieraan gehechte eigendomsbewijs in [plaats 2] (Hongarije).” Voorafgaand aan de ondertekening van de genoemde overeenkomsten heeft [vader van geïntimeerde] uitleg gegeven aan [appellanten] over de inhoud van die overeenkomsten. Daarbij is op verzoek van [vader van geïntimeerde] een zekere mevrouw [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ), die Nederlands en Hongaars sprak, als tolk opgetreden. [betrokkene 2] heeft daarbij ook notities gemaakt in de Hongaarse taal, en die notities aan [appellanten] meegegeven. [betrokkene 2] heeft in het verleden ook andere werkzaamheden voor [geïntimeerde] Makelaardij verricht. Bij brief van 23 april 2013 heeft [vader van geïntimeerde] namens [geïntimeerde] aan [appellanten] meegedeeld dat de huurprijs met ingang van 1 juli 2013 zal worden verhoogd met € 17,07 (2,5%) tot € 699,72. Bij brief van 11 juni 2013 heeft [geïntimeerde] [appellanten] gesommeerd om uiterlijk op 20 juni 2013 mee te werken aan het notarieel transport van de woning, en meegedeeld dat bij gebreke daarvan de overeenkomst als ontbonden zal worden beschouwd en aanspraak zal worden gemaakt op de contractuele boete. Bij een door een kennis voor hen opgestelde brief van 16 juli 2013 hebben [appellanten] aan de advocaat van [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld: “Ik krijg geen hypotheek van de bank. Ik heb geen vaste baan! Om deze redenen maak ik gebruik van artikel 16.

Het koopkontrakt komt te vervallen in verband met niet doorgaan financiering.” - Bij brief van 21 augustus 2013 heeft de advocaat van [appellanten] namens hen ontbinding overeenkomst ingeroepen op grond van artikel 16 van de koopovereenkomst. 3.2.1. In de onderhavige procedure vordert [geïntimeerde] : primair: hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot betaling van € 12.900,--, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van de inleidende dagvaarding (het hof begrijpt uit het dictum van het vonnis van 17 december 2014 dat de inleidende dagvaarding dateert van 19 augustus 2013; de datum is niet leesbaar op de kopie van de inleidende dagvaarding die het hof in het procesdossier heeft aangetroffen); subsidiair: hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat en beperkt tot maximaal € 12.900,--. 3.2.2. Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [geïntimeerde] heeft als verkoopster met [appellanten] als kopers een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot voornoemde woning. [appellanten] zijn in de nakoming van die overeenkomst tekort geschoten aangezien zij hebben geweigerd die overeenkomst na te komen. [geïntimeerde] heeft de overeenkomst vanwege die tekortkoming ontbonden. [appellanten] zijn vanwege die ontbinding de in artikel 10.2 van de koopovereenkomst genoemde boete van € 12.900,-- aan [geïntimeerde] verschuldigd. 3.2.3. [appellanten] hebben als verweer aangevoerd dat bij hen de wil heeft ontbroken om een koopovereenkomst te sluiten en dat gelet op de wijze waarop [appellanten] tot ondertekening zijn gekomen [geïntimeerde] geen beroep kan doen op een gerechtvaardigd vertrouwen zoals bedoeld in artikel 3:35 BW, zodat geen koopovereenkomst tot stand gekomen is. [appellanten] hebben subsidiair de vernietiging van de koopovereenkomst ingeroepen wegens bedrog, dwaling of misbruik van omstandigheden. Meer subsidiair hebben [appellanten] gesteld dat van de koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud deel uitmaakt en dat zij zich rechtsgeldig op dat financieringsvoorbehoud hebben beroepen. 3.3.1. Bij tussenvonnis van 26 november 2013 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. Het hof heeft dit tussenvonnis niet in het procesdossier aangetroffen, maar het vonnis is genoemd in de aanhef van het proces-verbaal van de comparitie van partijen. 3.3.2. Tijdens de comparitie van partijen, die op 17 januari 2014 is gehouden, heeft de kantonrechter op de voet van artikel 232 lid 2 sub a Rv een mondeling tussenvonnis gewezen. In dat tussenvonnis heeft de kantonrechter, zakelijk weergegeven, het volgende overwogen. De door partijen ondertekende koopakte van 7 juni 2012 levert tussen hen dwingend bewijs op van de verbintenissen die zij over en weer zijn op zich hebben genomen. Tegen dat dwingende bewijs kan tegenbewijs geleverd worden. Op grond van deze overwegingen heeft de kantonrechter [appellanten] opgedragen om te bewijzen, zakelijk weergegeven, dat de koopakte van 7 juni 2012 niet hun toenmalige wil uitdrukt en dat [geïntimeerde] dit heeft moeten begrijpen. 3.3.3. In het tussenvonnis van 20 augustus 2014 heeft de kantonrechter overwogen dat hij, alvorens toe te komen aan waardering van het geleverde bewijs, behoefte heeft aan nadere inlichtingen. De kantonrechter heeft de zaak daartoe naar de rol verwezen voor een akte aan de zijde van [appellanten] en een daarna desgewenst door [geïntimeerde] te nemen antwoordakte. 3.3.4. In het eindvonnis van 17 december 2014 heeft de kantonrechter kort samengevat, als volgt geoordeeld: [appellanten] zijn niet in de bewijslevering geslaagd, zodat hun verweer dat de koopovereenkomst niet tot stand is gekomen omdat bij hun de wil tot het sluiten van die overeenkomst ontbrak, moet worden verworpen. Het beroep van [appellanten] op vernietiging van de overeenkomst wegens bedrog, dwaling en misbruik van omstandigheden moet eveneens worden verworpen. De koopovereenkomst bevat geen financieringsvoorbehoud. Daarom moet ook het verweer dat de koopovereenkomst is ontbonden door een beroep op het financieringsvoorbehoud, worden verworpen. Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter de vordering van [geïntimeerde] toegewezen en [appellanten] in de proceskosten veroordeeld. 3.4. [appellanten] hebben in hoger beroep vier grieven aangevoerd tegen het eindvonnis van 17 december 2014. [appellanten] hebben geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen van 17 januari 2014, 20 augustus 2014 en 17 december 2014 en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. Met betrekking tot de tussenvonnissen van 17 januari 2014 en 20 augustus 2014 3.5. Het hoger beroep is mede ingesteld tegen het mondelinge tussenvonnis van 17 januari 2014 en tegen het tussenvonnis van 20 augustus 2014. Tegen deze vonnissen hebben [appellanten] echter geen grieven gericht. Het hof zal [appellanten] daarom niet-ontvankelijk verklaren in hun hoger beroep, voor zover gericht tegen deze tussenvonnissen. Met betrekking tot de bevoegdheid van de Nederlandse rechter en het toepasselijke recht. 3.6.1. Het hof gaat er voorshands vanuit dat [appellanten] de Roemeense of de Hongaarse nationaliteit hebben. In zoverre heeft deze zaak internationale aspecten. Het hof moet dus eerst vaststellen of de Nederlandse rechter bevoegd is om van het geschil kennis te nemen. Die bevoegdheid is aanwezig omdat [appellanten] in Nederland wonen en dus voor de rechter van hun woonplaats gedagvaard zijn. 3.6.2. Uit onder meer rechtsoverweging 2.3 van het eindvonnis van 17 december 2014 blijkt dat de kantonrechter is uitgegaan van de toepasselijkheid van Nederlands recht op het geschil. Ook beide partijen gaan in hoger beroep uit van de toepasselijkheid van Nederlands recht. Voor het hof staat reeds om deze reden vast dat Nederlands recht van toepassing is op het geschil. Met betrekking tot grief III 3.7.1. Het hof zal eerst grief III behandelen. Die grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de koopovereenkomst geen financieringsvoorbehoud bevat. 3.7.2. Bij de beoordeling van die grief is van belang dat de koopovereenkomst in de artikelen 16 en 20, voor zover thans van belang, het volgende bepaalt: “artikel 16 Ontbindende voorwaarden 16.1. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: a. op (n.v.t.) door of namens de daartoe aangewezen gemeentelijke instantie geen vergunning aan koper is verleend om met de zijnen de onroerende zaak te betrekken, tenzij hem daartoe een bindende toezegging door de bevoegde autoriteit is gedaan; b.

Op (n.v.t.) koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van (n.v.t.) zegge (n.v.t.) geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan (n.v.t.) zegge (n.v.t.), of een rentepercentage niet hoger dan (n.v.t.), bij de volgende hypotheekvorm: (n.v.t.) c. op (n.v.t.) koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen.” (…) artikel 20 Artikel 16 is niet van toepassing.” 3.7.3. In de toelichting op de grief voeren [appellanten] aan dat artikel 16, ondanks het feit dat daarin meerdere malen “n.v.t.” wordt vermeld, zo moet worden uitgelegd dat het artikel wel degelijk als financieringsvoorbehoud kan worden ingeroepen. Verder voeren [appellanten] aan dat artikel 20, waarin de toepassing van artikel 16 wordt uitgesloten, ongeldig is omdat met dat aan het eind van de schriftelijke overeenkomst “verstopte” artikel onvoldoende duidelijk is gemaakt dat geen financieringsvoorbehoud geldt. 3.7.4. Het hof verwerpt dit onderdeel van de grief. De tekst van de artikelen 16 en 20 laat er geen enkele twijfel over bestaan dat daarmee beoogd is in de schriftelijke overeenkomst tot uitdrukking te brengen dat geen financieringsvoorbehoud is overeengekomen. Een andere uitleg van de tekst van de artikelen is redelijkerwijs niet mogelijk. Dat artikel 20 het op één na laatste artikel van de overeenkomst is, voert niet tot een ander oordeel. 3.7.5. In de toelichting op de grief voeren [appellanten] verder aan dat een beroep van [geïntimeerde] op artikel 20 van de overeenkomst in het onderhavige geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit onderdeel van de grief kan reeds geen doel treffen omdat de tekst van artikel 16 van de koopovereenkomst er op zichzelf al toe strekt dat geen financieringsvoorbehoud is overeengekomen. Dat wordt in artikel 20 nog eens bevestigd maar ook als artikel 20 niet zou zijn opgenomen zou de tekst van artikel 16 daaromtrent al voldoende duidelijkheid bieden. 3.7.6. Voor zover [appellanten] met grief III hebben willen betogen dat hun wil niet gericht was op het sluiten van een koopovereenkomst zonder financieringsvoorbehoud, of dat de koopovereenkomst op dit punt vernietigbaar is wegens bedrog, dwaling of misbruik van omstandigheden, zal het hof dat betoog hierna bij de bespreking van de grieven I, II en IV betrekken. 3.7.7. Het hof concludeert dat grief III geen doel treft. Met betrekking tot de grieven I en II 3.8.1. Het hof zal de grieven I en II gezamenlijk behandelen. Deze grieven zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellanten] niet zijn geslaagd in de levering van het bewijs dat, kort gezegd, de koopakte van 7 juni 2012 niet hun toenmalige wil uitdrukt en dat [geïntimeerde] dit heeft moeten begrijpen. 3.8.2. Het hof stelt met betrekking tot deze grieven het volgende voorop. De kantonrechter heeft terecht tot uitgangspunt genomen dat de door partijen ondertekende koopovereenkomst moet worden beschouwd als een onderhandse akte in de zin van artikel 156 Rv, die tussen partijen dwingend bewijs oplevert. De omstandigheid dat [appellanten] de taal waarin het geschrift is opgesteld niet machtig waren, staat daaraan niet in de weg (zie in dezelfde zin HR 5 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6698). 3.8.3. Het hof overweegt voorts het volgende met betrekking tot de grieven. In het mondeling tussenvonnis van 17 januari 2014 heeft de kantonrechter door de formulering van de bewijsopdracht tot uitdrukking gebracht dat de bewijslast met betrekking tot de afwezigheid van de wil op [appellanten] rust. Als de kantonrechter van mening zou zijn geweest dat de bewijslast met betrekking tot de aanwezigheid van de wil op [geïntimeerde] rust, zou het voor de hand hebben geleden dat hij de bewijsopdracht anders zou hebben geformuleerd, namelijk als een opdracht aan [appellanten] om tegenbewijs te leveren tegen het op grond van de tekst van de overeenkomst voorshands bewezen geachte feit dat zij wel de wil hadden om de koopovereenkomst te sluiten. Dat de bewijslast van de afwezigheid van de wil naar het oordeel van de kantonrechter bij [appellanten] rust, en dat dus volgens de kantonrechter niet de bewijslast van de aanwezigheid van de wil bij [geïntimeerde] rust, is bovendien bevestigd in de derde en vierde volzin van rov. 2.1 van het eindvonnis van 17 december 2014, waarin de kantonrechter het volgende heeft overwogen: “De enige getuigen die hebben verklaard dat [appellanten] door het tekenen van de koopakte niet zijn wil heeft uitgedrukt om de woning te kopen, zijn [appellant 1] en [appellante 2] . Zij zijn echter ook partij in dit geding, zodat hun verklaringen slechts bewijs in het voordeel van [appellanten] kunnen opleveren indien zij worden ondersteund door voldoende krachtig en consequent ander bewijs.” De kantonrechter heeft hier toepassing gegeven aan de in artikel 164 lid 2 Rv neergelegde regel over de beperkte bewijskracht van verklaringen van partijgetuigen, welke regel, zoals uit de tekst van de bepaling blijkt (“omtrent door haar te bewijzen feiten”), alleen van toepassing is op partijgetuigen die de bewijslast hebben. In de geciteerde overweging van de kantonrechter wordt dus bevestigd dat de bewijslast volgens de kantonrechter op [appellanten] rust en niet op [geïntimeerde] . Omdat [appellanten] geen grief hebben gericht tegen de wijze waarop de bewijsopdracht in het mondeling tussenvonnis is geformuleerd en evenmin tegen de hiervoor geciteerde overweging van de kantonrechter waarin ten aanzien van [appellanten] toepassing is gegeven aan artikel 164 lid 2 Rv, staat in dit hoger beroep ook voor het hof vast dat de bewijslast op [appellanten] rust. 3.8.4. Ter levering van het bewijs hebben [appellanten] vijf getuigen laten horen, te weten achtereenvolgens [geïntimeerde] , [appellant 1] , [appellante 2] , [vader van geïntimeerde] en [betrokkene 2] . Het hof is evenals de kantonrechter van oordeel dat [appellanten] tot op dit moment niet in de bewijslevering zijn geslaagd. [appellant 1] en [appellante 2] hebben weliswaar in overeenstemming met de bewijsopdracht verklaard maar de verklaringen van [vader van geïntimeerde] en [betrokkene 2] komen er kort samengevat op neer dat er aan [appellanten] in de Hongaarse taal voldoende uitleg is gegeven over de inhoud van de koopovereenkomst en dat [appellanten] met die inhoud hebben ingestemd, zodat er voor [geïntimeerde] geen aanleiding was om aan te nemen dat de wil van [appellanten] niet was gericht op hetgeen in de tekst van de koopovereenkomst is vastgelegd. Ook in de overige gedingstukken ligt vooralsnog onvoldoende bewijs in het voordeel van [appellanten] besloten. De grieven falen dus, voor zover [appellanten] daarmee hebben willen betogen dat zij wel in de bewijslevering geslaagd zijn. 3.8.5. In de toelichting op grief I hebben [appellanten] aangeboden nader bewijs te leveren door het als getuige te laten horen van de heer [getuige] . Ter onderbouwing van dit bewijsaanbod hebben [appellanten] twee door [getuige] ondertekende schriftelijke verklaringen en vertalingen daarvan overgelegd. Volgens die verklaringen heeft [getuige] een deel van de tussen [appellanten] en [vader van geïntimeerde] gevoerde gesprekken bijgewoond. Het hof zal [appellanten] tot deze bewijslevering toelaten. Het hof zal elk verder oordeel over de grieven I en II aanhouden.