ECLI:NL:GHSHE:2014:1075

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Afdeling civiel recht zaaknummer HD 200.133.414/01 arrest van 15 april 2014 in de zaak van 1 [appellant],en 2. [appellante],beiden wonende te [woonplaats], appellanten, advocaat: mr. J.J.H. Siebelt te Best, tegen Woonstichting Thuis, voorheen genaamd stichting Woonmaatschappij Domein, gevestigd te [vestigingsplaats], geïntimeerde, advocaat: mr. J.C.J. Luijten te Eindhoven, ter zitting vervangen door mr. P.H.Th. Welten, op het bij exploot van dagvaarding van 1 juli 2013 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant gewezen vonnis van 10 april 2013 tussen appellanten – [appellanten] c.s. – als eisers en geïntimeerde – Thuis – als gedaagde.

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het comparitievonnis van 17 oktober 2012.

Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep; - de memorie van grieven; - de memorie van antwoord; - het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd. Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 3De gronden van het hoger beroep Voor de tekst van de (vier) grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld. Deze zijn in hoger beroep niet betwist. Zij dienen het hof derhalve tot uitgangspunt. 2.1 Thuis is een woningcorporatie met koop- en huurwoningen in de gemeente Eindhoven, Best en Son en Breugel. Eén van de projecten van Thuis betreft het project De Zanderij gelegen in de wijk [wijk] te [plaats]. Dit is een appartementencomplex bestaande uit 88 woonappartementen dat begin 2005 is opgeleverd. 2.2 In 2006 hebben [appellanten] c.s. het plan opgevat om vanuit hun toenmalige woonplaats in België naar een woning in Noord-Brabant te verhuizen. Via makelaar [makelaar 1] zijn [appellanten] c.s. bekend geworden met de in het appartementencomplex De Zanderij door Thuis te koop aangeboden appartementen. [makelaar 1] heeft aan [appellanten] c.s. een tweetal brochures ter beschikking gesteld (producties 1 en 2 bij dagvaarding), waarin de door Thuis aangeboden appartementen nader staan omschreven evenals de door Tradinova binnen het appartementencomplex aangeboden zorg- en servicevoorzieningen. 2.3 In de ene door [makelaar 1] aan [appellanten] c.s. ter beschikking gestelde folder staat: “Introductie appartementen voor senioren met oog voor detail Residentie Zanderij is een onder architectuur gebouwd luxe appartementencomplex, speciaal ontwikkeld voor senioren die midden in de samenleving staan. (…) Uitstekend voorzieningsniveau Naast een schitterend appartement in een levendige en groene omgeving biedt de Residentie u alle denkbare zorg- en service-voorzieningen. Of het nu gaat om hulp in de huishouding of verpleegkundige hulp, aan alles is gedacht. Het Grand Café De Stuyverij, met onder andere een biljart en internet corner, bent u van harte welkom voor een kop koffie of een overheerlijke maaltijd. (…) Voor wie? Zelfbewuste senioren die hun eigen levensstijl willen behouden of nog verder willen verbeteren en die op topniveau willen wonen met optimale woon- en zorgservice”. 2.4 In de andere folder staat op pagina 2 voor zover van belang: “Residentie Zanderij is speciaal bestemd voor mensen vanaf 55 jaar, mensen die zeker willen weten dat ze hier heel lang kunnen blijven wonen, ook op het moment dat ze enige zorg nodig hebben of behoefte krijgen aan meer voorzieningen. Naast een schitterend appartement in een levendige en groene omgeving biedt Residentie Zanderij alle denkbare zorg- en servicevoorzieningen. Of het nu gaat om verpleegkundige hulp of hulp in het huishouden, aan alles is gedacht. (…) Bent u ouder dan 55 jaar en nog vitaal en wilt u verzekerd zijn van een goede verzorgde oude dag, dan is het huren of kopen van een appartement in Residentie Zanderij een prima mogelijkheid. Maar ook als u al u nu al behoefte heeft aan ondersteuning bij uw persoonlijke verzorging of bij het runnen van uw huishouden dan moet u zeker overwegen in Residentie Zanderij te gaan wonen. (…)” 2.5 Vervolgens hebben [appellanten] c.s. en Thuis op 20 januari 2007 een koopovereenkomst gesloten voor een koopsom van € 193.000,-- v.o.n. betreffende het “appartementsrecht recht gevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping gelegen te Eindhoven aan de Zandkasteel 130 (kavel [kavelnummer], type [type]), [postcode] te [plaats] uitmakende het 190/17.100 aandeel in de gemeenschap, welke bestaat uit het appartementengebouw “Residentie Zanderij” met parkeerplaatsen, ondergrond, erf en tuin,(…) en (…) parkeerplaats”. 2.6 Bij notariële akte van 1 maart 2007 is voornoemd appartementsrecht geleverd aan [appellanten] c.s. 2.7 Vanaf medio 2007 heeft Tradinova zich teruggetrokken als zorgaanbieder in het appartementencomplex. 2.8 Begin 2009 is de in de gemeenschappelijke ruimte aanwezige café De Stuyverij gesloten. Deze ruimte is vervolgens door Thuis verkleind van 321 m² tot circa 85 m². Deze overblijvende ruimte fungeert sindsdien als ontmoetingsruimte voor de bewoners van het appartementencomplex. 2.9 Bij brief van 29 september 2011 heeft Thuis [appellanten] c.s. en de overige bewoners van het appartementencomplex het volgende bericht: “Op de bijeenkomst van 4 juli jl. hebben wij aangegeven dat de huidige inrichting van het parkeerterrein niet gehandhaafd kan blijven omdat de feitelijke en juridische situatie niet met elkaar overeenkomen. Het is voor iedereen belangrijk dat dit alsnog gebeurt. Er worden 33 parkeerplaatsen gerealiseerd van de huidige tuin. Dit is nodig om de 88 parkeerplaatsen conform de splitsingsakte en –tekening te realiseren. U heeft als eigenaar destijds bewust gekozen om in dit complex te gaan wonen. Wij realiseren ons dat door het inrichten van het parkeerterrein en het wijzigen van de binnentuin in een mobiele tuin, wij niet voldoen aan de verwachtingen die u had op het moment dat u hier ging wonen. Wij begrijpen dat dit voor u ingrijpend is. (…) De eerste stap zetten we nu door u een voorstel te doen voor een vergoeding voor de waardevermindering van uw woning die u heeft en ook zo ervaart. (…) Thuis kiest ervoor om het advies van [makelaar 2] Makelaars op te volgen en u een vergoeding aan te bieden van € 1500,- voor de waardevermindering die u heeft door de herinrichting van het parkeerterrein.” 2.10 [appellanten] c.s. hebben dit aanbod van Thuis niet aanvaard. Vanaf juni 2012 zijn in opdracht van Thuis 33 extra parkeerplaatsen aangebracht op het binnenterrein van het appartementencomplex. 4.2. [appellanten] c.s. vorderen (zowel in eerste aanleg als in hoger beroep), samengevat - primair de vernietiging van de koopovereenkomst van 8 januari 2007 en veroordeling van Thuis tot betaling van € 21.003,46 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 januari 2007, subsidiair de gevolgen van deze koopovereenkomst te wijzigen ter opheffing van het door [appellanten] c.s. geleden nadeel in die zin dat de koopprijs van het appartement wordt verminderd met een evenredig (in goede justitie te bepalen) deel gelijk aan het door [appellanten] c.s. geleden nadeel. 4.3. [appellanten] c.s. hebben, zo heeft de rechtbank onbetwist vastgesteld, aan hun vorderingen het volgende ten grondslag gelegd. Vóór of bij de totstandkoming van de koopovereenkomst zijn door of namens Thuis onjuiste inlichtingen verstrekt aan [appellanten] c.s. in de vorm van de als producties 1 en 2 bij inleidende dagvaarding overgelegde verkoopbrochures. Volgens [appellanten] c.s. mochten zij op grond daarvan verwachten dat zij een appartement met een gemeenschappelijke tuin met bomen en een groene uitstraling kochten in een seniorencomplex voor mensen vanaf 55 jaar, waarbij [appellanten] c.s. indien nodig zouden kunnen terugvallen op allerlei zorg- en servicevoorzieningen zoals Tradinova en Grand Café De Stuyverij. Deze eigenschappen van het gekochte appartement vormden voor [appellanten] c.s. essentiële koopargumenten. Echter, kort na de levering van het appartement heeft Tradinova zich als zorgaanbieder in het appartementencomplex teruggetrokken. Volgens [appellanten] c.s. was er tussen Tradinova en Thuis een samenwerkingsovereenkomst gesloten waaruit voor Tradinova de verplichting voortvloeide om bij leegstand van de appartementen de huur daarvan aan Thuis te betalen. In verband met de leegstand van de appartementen in 2007 kostte Tradinova dit maandelijks circa € 20.000,--. Thuis heeft vervolgens – zo vermoeden [appellanten] c.s. althans – jegens Tradinova ingestemd met het afkopen van de samenwerkingsovereenkomst.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Afdeling civiel recht zaaknummer HD 200.133.414/01 arrest van 15 april 2014 in de zaak van 1 [appellant],en 2. [appellante],beiden wonende te [woonplaats], appellanten, advocaat: mr. J.J.H. Siebelt te Best, tegen Woonstichting Thuis, voorheen genaamd stichting Woonmaatschappij Domein, gevestigd te [vestigingsplaats], geïntimeerde, advocaat: mr. J.C.J. Luijten te Eindhoven, ter zitting vervangen door mr. P.H.Th. Welten, op het bij exploot van dagvaarding van 1 juli 2013 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant gewezen vonnis van 10 april 2013 tussen appellanten – [appellanten] c.s. – als eisers en geïntimeerde – Thuis – als gedaagde.

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het comparitievonnis van 17 oktober 2012.

Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep; - de memorie van grieven; - de memorie van antwoord; - het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd. Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 3De gronden van het hoger beroep Voor de tekst van de (vier) grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld. Deze zijn in hoger beroep niet betwist. Zij dienen het hof derhalve tot uitgangspunt. 2.1 Thuis is een woningcorporatie met koop- en huurwoningen in de gemeente Eindhoven, Best en Son en Breugel. Eén van de projecten van Thuis betreft het project De Zanderij gelegen in de wijk [wijk] te [plaats]. Dit is een appartementencomplex bestaande uit 88 woonappartementen dat begin 2005 is opgeleverd. 2.2 In 2006 hebben [appellanten] c.s. het plan opgevat om vanuit hun toenmalige woonplaats in België naar een woning in Noord-Brabant te verhuizen. Via makelaar [makelaar 1] zijn [appellanten] c.s. bekend geworden met de in het appartementencomplex De Zanderij door Thuis te koop aangeboden appartementen. [makelaar 1] heeft aan [appellanten] c.s. een tweetal brochures ter beschikking gesteld (producties 1 en 2 bij dagvaarding), waarin de door Thuis aangeboden appartementen nader staan omschreven evenals de door Tradinova binnen het appartementencomplex aangeboden zorg- en servicevoorzieningen. 2.3 In de ene door [makelaar 1] aan [appellanten] c.s. ter beschikking gestelde folder staat: “Introductie appartementen voor senioren met oog voor detail Residentie Zanderij is een onder architectuur gebouwd luxe appartementencomplex, speciaal ontwikkeld voor senioren die midden in de samenleving staan. (…) Uitstekend voorzieningsniveau Naast een schitterend appartement in een levendige en groene omgeving biedt de Residentie u alle denkbare zorg- en service-voorzieningen. Of het nu gaat om hulp in de huishouding of verpleegkundige hulp, aan alles is gedacht. Het Grand Café De Stuyverij, met onder andere een biljart en internet corner, bent u van harte welkom voor een kop koffie of een overheerlijke maaltijd. (…) Voor wie? Zelfbewuste senioren die hun eigen levensstijl willen behouden of nog verder willen verbeteren en die op topniveau willen wonen met optimale woon- en zorgservice”. 2.4 In de andere folder staat op pagina 2 voor zover van belang: “Residentie Zanderij is speciaal bestemd voor mensen vanaf 55 jaar, mensen die zeker willen weten dat ze hier heel lang kunnen blijven wonen, ook op het moment dat ze enige zorg nodig hebben of behoefte krijgen aan meer voorzieningen. Naast een schitterend appartement in een levendige en groene omgeving biedt Residentie Zanderij alle denkbare zorg- en servicevoorzieningen. Of het nu gaat om verpleegkundige hulp of hulp in het huishouden, aan alles is gedacht. (…) Bent u ouder dan 55 jaar en nog vitaal en wilt u verzekerd zijn van een goede verzorgde oude dag, dan is het huren of kopen van een appartement in Residentie Zanderij een prima mogelijkheid. Maar ook als u al u nu al behoefte heeft aan ondersteuning bij uw persoonlijke verzorging of bij het runnen van uw huishouden dan moet u zeker overwegen in Residentie Zanderij te gaan wonen. (…)” 2.5 Vervolgens hebben [appellanten] c.s. en Thuis op 20 januari 2007 een koopovereenkomst gesloten voor een koopsom van € 193.000,-- v.o.n. betreffende het “appartementsrecht recht gevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping gelegen te Eindhoven aan de Zandkasteel 130 (kavel [kavelnummer], type [type]), [postcode] te [plaats] uitmakende het 190/17.100 aandeel in de gemeenschap, welke bestaat uit het appartementengebouw “Residentie Zanderij” met parkeerplaatsen, ondergrond, erf en tuin,(…) en (…) parkeerplaats”. 2.6 Bij notariële akte van 1 maart 2007 is voornoemd appartementsrecht geleverd aan [appellanten] c.s. 2.7 Vanaf medio 2007 heeft Tradinova zich teruggetrokken als zorgaanbieder in het appartementencomplex. 2.8 Begin 2009 is de in de gemeenschappelijke ruimte aanwezige café De Stuyverij gesloten. Deze ruimte is vervolgens door Thuis verkleind van 321 m² tot circa 85 m². Deze overblijvende ruimte fungeert sindsdien als ontmoetingsruimte voor de bewoners van het appartementencomplex. 2.9 Bij brief van 29 september 2011 heeft Thuis [appellanten] c.s. en de overige bewoners van het appartementencomplex het volgende bericht: “Op de bijeenkomst van 4 juli jl. hebben wij aangegeven dat de huidige inrichting van het parkeerterrein niet gehandhaafd kan blijven omdat de feitelijke en juridische situatie niet met elkaar overeenkomen. Het is voor iedereen belangrijk dat dit alsnog gebeurt. Er worden 33 parkeerplaatsen gerealiseerd van de huidige tuin. Dit is nodig om de 88 parkeerplaatsen conform de splitsingsakte en –tekening te realiseren. U heeft als eigenaar destijds bewust gekozen om in dit complex te gaan wonen. Wij realiseren ons dat door het inrichten van het parkeerterrein en het wijzigen van de binnentuin in een mobiele tuin, wij niet voldoen aan de verwachtingen die u had op het moment dat u hier ging wonen. Wij begrijpen dat dit voor u ingrijpend is. (…) De eerste stap zetten we nu door u een voorstel te doen voor een vergoeding voor de waardevermindering van uw woning die u heeft en ook zo ervaart. (…) Thuis kiest ervoor om het advies van [makelaar 2] Makelaars op te volgen en u een vergoeding aan te bieden van € 1500,- voor de waardevermindering die u heeft door de herinrichting van het parkeerterrein.” 2.10 [appellanten] c.s. hebben dit aanbod van Thuis niet aanvaard. Vanaf juni 2012 zijn in opdracht van Thuis 33 extra parkeerplaatsen aangebracht op het binnenterrein van het appartementencomplex. 4.2. [appellanten] c.s. vorderen (zowel in eerste aanleg als in hoger beroep), samengevat - primair de vernietiging van de koopovereenkomst van 8 januari 2007 en veroordeling van Thuis tot betaling van € 21.003,46 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 januari 2007, subsidiair de gevolgen van deze koopovereenkomst te wijzigen ter opheffing van het door [appellanten] c.s. geleden nadeel in die zin dat de koopprijs van het appartement wordt verminderd met een evenredig (in goede justitie te bepalen) deel gelijk aan het door [appellanten] c.s. geleden nadeel. 4.3. [appellanten] c.s. hebben, zo heeft de rechtbank onbetwist vastgesteld, aan hun vorderingen het volgende ten grondslag gelegd. Vóór of bij de totstandkoming van de koopovereenkomst zijn door of namens Thuis onjuiste inlichtingen verstrekt aan [appellanten] c.s. in de vorm van de als producties 1 en 2 bij inleidende dagvaarding overgelegde verkoopbrochures. Volgens [appellanten] c.s. mochten zij op grond daarvan verwachten dat zij een appartement met een gemeenschappelijke tuin met bomen en een groene uitstraling kochten in een seniorencomplex voor mensen vanaf 55 jaar, waarbij [appellanten] c.s. indien nodig zouden kunnen terugvallen op allerlei zorg- en servicevoorzieningen zoals Tradinova en Grand Café De Stuyverij. Deze eigenschappen van het gekochte appartement vormden voor [appellanten] c.s. essentiële koopargumenten. Echter, kort na de levering van het appartement heeft Tradinova zich als zorgaanbieder in het appartementencomplex teruggetrokken. Volgens [appellanten] c.s. was er tussen Tradinova en Thuis een samenwerkingsovereenkomst gesloten waaruit voor Tradinova de verplichting voortvloeide om bij leegstand van de appartementen de huur daarvan aan Thuis te betalen. In verband met de leegstand van de appartementen in 2007 kostte Tradinova dit maandelijks circa € 20.000,--. Thuis heeft vervolgens – zo vermoeden [appellanten] c.s. althans – jegens Tradinova ingestemd met het afkopen van de samenwerkingsovereenkomst.

Hierdoor zagen [appellanten] c.s. zich geconfronteerd met een regulier appartementencomplex voor 55-plussers zonder speciale zorgservice. Vervolgens is het appartementencomplex – zo blijkt volgens [appellanten] c.s. ook uit de overgelegde notulen van de VvE-vergaderingen – geleidelijk aan veranderd van een seniorencomplex voor 55-plussers naar een regulier appartementencomplex waar ook jongeren en gezinnen met kinderen wonen. Verder is in 2009 De Stuyverij gesloten waarna de ruimte waarin De Stuyverij zich bevond aanzienlijk is verkleind en veranderd in een ontmoetingsruimte die ook niet aan deze functie beantwoord. Verder heeft Thuis de gemeenschappelijke binnentuin verwijderd en vervangen door 33 extra parkeerplaatsen. Bij een juiste voorstelling van zaken zouden [appellanten] c.s. de koopovereenkomst nooit hebben gesloten. Gelet op de hierover door Thuis aan [appellanten] c.s. verstrekte inlichtingen is de koopovereenkomst tot stand gekomen onder invloed van dwaling en daarmee vernietigbaar. 4.4. Thuis heeft de vordering bestreden. 4.5. Het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 25 januari 2013 vermeldt onder meer dat de advocaat van Thuis opmerkt: U vraagt mij naar de rechtsgrond voor de stelling dat [appellanten] c.s. te lange tijd hebben geacht voordat zij bij brief van 29 december 2011 bij Stichting Woonmaatschappij Thuis hebben geklaagd. De grondslag van dit verweer is primair de klachttermijn. (…) Subsidiair wens ik mij in dit verband op rechtsverwerking dan wel verjaring te beroepen. 4.6. In het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank de schending van de klachtplicht aangemerkt als een beroep op artikel 7:23 lid 1 BW en het beroep op verjaring als een beroep op het verstrijken van de termijn genoemd in artikel 7:23 lid 2 BW. Met betrekking tot de onderwerpen zorgaanbod (Tradinova), het verlaten van de doelgroep 55+ en de omvorming van de Stuyverij heeft de rechtbank (in rov. 4.7 van het vonnis waarvan beroep) het beroep op verjaring gegrond bevonden. Ten aanzien van de kwestie 33 parkeerplaatsen heeft de rechtbank een bedrag van € 1.500,- aan [appellanten] c.s. toegewezen. 4.7. Tegen dit vonnis hebben [appellanten] c.s. vier grieven voorgebracht. Grief 1 heeft betrekking op de toepassing van de verjaringsregeling, grief 2 op de grondslag van de vordering (non-conformiteit dan wel dwaling) en de gevolgen daarvan, grief 3 op het onderscheid tussen de vier koopargumenten (zorg, 55+, Stuyverij en binnentuin) afzonderlijk. Grief 4 heeft betrekking op de kwestie van de binnentuin. 4.8. Grief 1 4.8.1. In deze grief keren [appellanten] c.s. zich tegen de vaststelling van de rechtbank (in rov. 4.2 van het vonnis waarvan beroep) dat door Thuis tijdens de comparitie is gesteld dat de grondslag van het verweer betrekking heeft op primair de klachttermijn en subsidiair rechtsverwerking, dan wel verjaring. In de pleitnota in hoger beroep (punt 12) hebben [appellanten] c.s. doen opmerken zich te realiseren dat het niet veel meer uitmaakt of de advocaat van Thuis zich in eerste aanleg al dan niet op verjaring heeft beroepen, nu Thuis zich bij memorie van antwoord alsnog op verjaring beroept. 4.8.2. Dit laatste standpunt van [appellanten] c.s. is juist. Grief 1 kan mitsdien geen doel treffen. 4.9. Grief 2 luidt: Ten onrechte overweegt de rechtbank in rov. 4.3 van het vonnis van 10 april 2013 dat de rechtsvordering van [appellanten] c.s. feitelijk gegrond is op het niet beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de overeenkomst, ook indien de koper zich beroept op dwaling. Grief 3 luidt: Ten onrechte beoordeelt de rechtbank in rov. 4.1 van haar vonnis van 10 april 2013 de te onderscheiden vier argumenten ieder apart. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen. 4.9.1. In de toelichting op grief 2 (punt 18 mvg) stellen [appellanten] c.s. voorop dat de rechtbank terecht voorop heeft gesteld dat de bepalingen van artikel 7:23 lid 1 (klachtplicht) en lid 2 (verjaring) gelden voor iedere rechtsvordering van de koper die feitelijk gegrond is op het niet beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de overeenkomst, ook indien de koper zich beroept op dwaling, waarbij de rechtbank heeft verwezen naar HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ7617, en HR 23 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB3733. Ook het hof gaat uit van deze rechtsopvatting. 4.9.2. [appellanten] c.s. stellen zich vervolgens de (door hen kennelijk negatief beantwoorde) vraag of hun rechtsvordering wel feitelijk is gegrond op het niet beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de overeenkomst. Zij concluderen dat zij in beginsel een appartementsrecht geleverd kregen dat op het moment van levering zelf beantwoordde aan hetgeen zij op dat moment van het appartement mochten verwachten, namelijk aan de vier koopargumenten (zorg, 55+, Stuyverij, binnentuin), dit in tegenstelling tot de casus in de genoemde arresten. Het wezenlijk verschil is, zo stellen [appellanten] c.s., gelegen in het feit dat het enkel alleen de besluiten van Thuis in de jaren 2007 t/m 2011 zijn geweest die ervoor gezorgd hebben dat de voor [appellanten] c.s. essentiële koopargumenten stuk voor stuk zijn verdwenen. Zij doelen op het besluit van medio 2007 om het terugtrekken van Tradinova te aanvaarden, het besluit medio 2008 om aan mensen onder de 55 jaren te gaan verhuren, het besluit van januari 2009 tot omvorming van de Stuyverij en de realisatie van 33 extra parkeerplaatsen in de binnentuin in 2011. 4.9.3. Desgevraagd heeft de advocaat van [appellanten] c.s. geantwoord dat de vordering van [appellanten] c.s. uitsluitend is gegrond op dwaling en niet (meer) op non-conformiteit (of nakoming van afdwingbare toezeggingen). Het hof zal de vordering derhalve alleen op de grond dwaling, in de zin van artikel 6:228 BW, beoordelen. 4.9.4. Naar het oordeel van het hof dient de stelling van [appellanten] c.s. als zouden de verkoopargumenten zijn verdwenen door besluiten van Thuis nuancering. [appellanten] c.s. stellen niet, en het hof heeft niet kunnen vaststellen dat het appartementencomplex wordt geëxploiteerd door Thuis. De Vereniging voor Eigenaren is voor die exploitatie verantwoordelijk. Wel is aannemelijk dat Thuis in de Vereniging een grote, maar niet doorslaggevende zeggenschap heeft. Niet alle appartementen zijn door Thuis verkocht; een aantal wordt door haar verhuurd. Het is aldus niet aan Thuis om de servicevoorziening – die oorspronkelijk was uitbesteed aan Tradinova – in stand te houden, noch om vervangende zorg te realiseren ná het vertrek van Tradinova. Hetzelfde geldt de omvang van het café De Stuyverij. De verhuur van appartementen door Thuis aan mensen jonger dan 55 jaar vindt kennelijk plaats met toestemming van de Vereniging voor Eigenaren. 4.9.5. Het hof oordeelt ten aanzien van het verjaringsverweer ex artikel 7:23 lid 2 BW als volgt. Hierbij merkt het hof op dat Thuis aan het slot van het pleidooi zich nog heeft beroepen op de verjaring van artikel 3:52 lid 1 aanhef en onder c BW (een termijn van drie jaren), maar het hof laat dit verweer als tardief en in strijd met de twee-conclusieregel buiten beschouwing. 4.9.6. Naar het oordeel van het hof geldt de in rov. 4.9.1 genoemde jurisprudentie ook in het onderhavige geval. Er bestaan twee mogelijkheden: óf er is sprake van dwaling, in welk geval het appartement bij het aangaan van de koopovereenkomst niet beantwoordde aan wat [appellanten] c.s.

Hierdoor zagen [appellanten] c.s. zich geconfronteerd met een regulier appartementencomplex voor 55-plussers zonder speciale zorgservice. Vervolgens is het appartementencomplex – zo blijkt volgens [appellanten] c.s. ook uit de overgelegde notulen van de VvE-vergaderingen – geleidelijk aan veranderd van een seniorencomplex voor 55-plussers naar een regulier appartementencomplex waar ook jongeren en gezinnen met kinderen wonen. Verder is in 2009 De Stuyverij gesloten waarna de ruimte waarin De Stuyverij zich bevond aanzienlijk is verkleind en veranderd in een ontmoetingsruimte die ook niet aan deze functie beantwoord. Verder heeft Thuis de gemeenschappelijke binnentuin verwijderd en vervangen door 33 extra parkeerplaatsen. Bij een juiste voorstelling van zaken zouden [appellanten] c.s. de koopovereenkomst nooit hebben gesloten. Gelet op de hierover door Thuis aan [appellanten] c.s. verstrekte inlichtingen is de koopovereenkomst tot stand gekomen onder invloed van dwaling en daarmee vernietigbaar. 4.4. Thuis heeft de vordering bestreden. 4.5. Het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 25 januari 2013 vermeldt onder meer dat de advocaat van Thuis opmerkt: U vraagt mij naar de rechtsgrond voor de stelling dat [appellanten] c.s. te lange tijd hebben geacht voordat zij bij brief van 29 december 2011 bij Stichting Woonmaatschappij Thuis hebben geklaagd. De grondslag van dit verweer is primair de klachttermijn. (…) Subsidiair wens ik mij in dit verband op rechtsverwerking dan wel verjaring te beroepen. 4.6. In het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank de schending van de klachtplicht aangemerkt als een beroep op artikel 7:23 lid 1 BW en het beroep op verjaring als een beroep op het verstrijken van de termijn genoemd in artikel 7:23 lid 2 BW. Met betrekking tot de onderwerpen zorgaanbod (Tradinova), het verlaten van de doelgroep 55+ en de omvorming van de Stuyverij heeft de rechtbank (in rov. 4.7 van het vonnis waarvan beroep) het beroep op verjaring gegrond bevonden. Ten aanzien van de kwestie 33 parkeerplaatsen heeft de rechtbank een bedrag van € 1.500,- aan [appellanten] c.s. toegewezen. 4.7. Tegen dit vonnis hebben [appellanten] c.s. vier grieven voorgebracht. Grief 1 heeft betrekking op de toepassing van de verjaringsregeling, grief 2 op de grondslag van de vordering (non-conformiteit dan wel dwaling) en de gevolgen daarvan, grief 3 op het onderscheid tussen de vier koopargumenten (zorg, 55+, Stuyverij en binnentuin) afzonderlijk. Grief 4 heeft betrekking op de kwestie van de binnentuin. 4.8. Grief 1 4.8.1. In deze grief keren [appellanten] c.s. zich tegen de vaststelling van de rechtbank (in rov. 4.2 van het vonnis waarvan beroep) dat door Thuis tijdens de comparitie is gesteld dat de grondslag van het verweer betrekking heeft op primair de klachttermijn en subsidiair rechtsverwerking, dan wel verjaring. In de pleitnota in hoger beroep (punt 12) hebben [appellanten] c.s. doen opmerken zich te realiseren dat het niet veel meer uitmaakt of de advocaat van Thuis zich in eerste aanleg al dan niet op verjaring heeft beroepen, nu Thuis zich bij memorie van antwoord alsnog op verjaring beroept. 4.8.2. Dit laatste standpunt van [appellanten] c.s. is juist. Grief 1 kan mitsdien geen doel treffen. 4.9. Grief 2 luidt: Ten onrechte overweegt de rechtbank in rov. 4.3 van het vonnis van 10 april 2013 dat de rechtsvordering van [appellanten] c.s. feitelijk gegrond is op het niet beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de overeenkomst, ook indien de koper zich beroept op dwaling. Grief 3 luidt: Ten onrechte beoordeelt de rechtbank in rov. 4.1 van haar vonnis van 10 april 2013 de te onderscheiden vier argumenten ieder apart. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen. 4.9.1. In de toelichting op grief 2 (punt 18 mvg) stellen [appellanten] c.s. voorop dat de rechtbank terecht voorop heeft gesteld dat de bepalingen van artikel 7:23 lid 1 (klachtplicht) en lid 2 (verjaring) gelden voor iedere rechtsvordering van de koper die feitelijk gegrond is op het niet beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de overeenkomst, ook indien de koper zich beroept op dwaling, waarbij de rechtbank heeft verwezen naar HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ7617, en HR 23 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB3733. Ook het hof gaat uit van deze rechtsopvatting. 4.9.2. [appellanten] c.s. stellen zich vervolgens de (door hen kennelijk negatief beantwoorde) vraag of hun rechtsvordering wel feitelijk is gegrond op het niet beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de overeenkomst. Zij concluderen dat zij in beginsel een appartementsrecht geleverd kregen dat op het moment van levering zelf beantwoordde aan hetgeen zij op dat moment van het appartement mochten verwachten, namelijk aan de vier koopargumenten (zorg, 55+, Stuyverij, binnentuin), dit in tegenstelling tot de casus in de genoemde arresten. Het wezenlijk verschil is, zo stellen [appellanten] c.s., gelegen in het feit dat het enkel alleen de besluiten van Thuis in de jaren 2007 t/m 2011 zijn geweest die ervoor gezorgd hebben dat de voor [appellanten] c.s. essentiële koopargumenten stuk voor stuk zijn verdwenen. Zij doelen op het besluit van medio 2007 om het terugtrekken van Tradinova te aanvaarden, het besluit medio 2008 om aan mensen onder de 55 jaren te gaan verhuren, het besluit van januari 2009 tot omvorming van de Stuyverij en de realisatie van 33 extra parkeerplaatsen in de binnentuin in 2011. 4.9.3. Desgevraagd heeft de advocaat van [appellanten] c.s. geantwoord dat de vordering van [appellanten] c.s. uitsluitend is gegrond op dwaling en niet (meer) op non-conformiteit (of nakoming van afdwingbare toezeggingen). Het hof zal de vordering derhalve alleen op de grond dwaling, in de zin van artikel 6:228 BW, beoordelen. 4.9.4. Naar het oordeel van het hof dient de stelling van [appellanten] c.s. als zouden de verkoopargumenten zijn verdwenen door besluiten van Thuis nuancering. [appellanten] c.s. stellen niet, en het hof heeft niet kunnen vaststellen dat het appartementencomplex wordt geëxploiteerd door Thuis. De Vereniging voor Eigenaren is voor die exploitatie verantwoordelijk. Wel is aannemelijk dat Thuis in de Vereniging een grote, maar niet doorslaggevende zeggenschap heeft. Niet alle appartementen zijn door Thuis verkocht; een aantal wordt door haar verhuurd. Het is aldus niet aan Thuis om de servicevoorziening – die oorspronkelijk was uitbesteed aan Tradinova – in stand te houden, noch om vervangende zorg te realiseren ná het vertrek van Tradinova. Hetzelfde geldt de omvang van het café De Stuyverij. De verhuur van appartementen door Thuis aan mensen jonger dan 55 jaar vindt kennelijk plaats met toestemming van de Vereniging voor Eigenaren. 4.9.5. Het hof oordeelt ten aanzien van het verjaringsverweer ex artikel 7:23 lid 2 BW als volgt. Hierbij merkt het hof op dat Thuis aan het slot van het pleidooi zich nog heeft beroepen op de verjaring van artikel 3:52 lid 1 aanhef en onder c BW (een termijn van drie jaren), maar het hof laat dit verweer als tardief en in strijd met de twee-conclusieregel buiten beschouwing. 4.9.6. Naar het oordeel van het hof geldt de in rov. 4.9.1 genoemde jurisprudentie ook in het onderhavige geval. Er bestaan twee mogelijkheden: óf er is sprake van dwaling, in welk geval het appartement bij het aangaan van de koopovereenkomst niet beantwoordde aan wat [appellanten] c.s.

van de overeenkomst mocht verwachten (namelijk de instandhouding van de vier koopargumenten), óf er is sprake van nieuwe feiten of omstandigheden (bijvoorbeeld de genoemde besluiten van Thuis), maar dan is er geen sprake van dwaling, enerzijds omdat geen sprake kan zijn van onjuiste mededelingen en anderzijds omdat dwaling in toekomstige omstandigheden door artikel 6:228 lid 3 BW wordt uitgesloten. 4.9.7. Ten aanzien van het zorgcontract met Tradinavo stellen [appellanten] c.s. dat Thuis bij het aangaan van de overeenkomst wist dat dit contract op korte termijn (enkele maanden ná het transport) zou eindigen en dat Thuis verzuimd heeft hen dat te melden en evenmin heeft gezorgd voor een opvolgend contractant. Dit zo zijnde bestaat er een situatie die op één lijn kan worden gesteld met een gebrek (een niet beantwoorden van de zaak aan de koopovereen-komst) op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst, namelijk een eindig zorgcontract in plaats van een doorlopend contract. Daarvoor geldt de klachtplicht en de korte verjaring van artikel 7:23 BW. Er is niet tijdig geklaagd over het wegvallen van Tradinova en de verjaringstermijn was verstreken toen [appellanten] c.s. daarover Thuis aanschreven bij brief van 29 december 2011. [appellanten] c.s. stellen weliswaar dat zij op de vergaderingen van de Vereniging voor Eigenaren (mondeling) hebben geklaagd, maar dit volstaat niet. Het was aan de Vereniging van Eigenaren om deze klacht op te pakken. Ten aanzien van Thuis geldt dat, ingevolge artikel 3:317 BW, een verjaring alleen schriftelijk kan worden gestuit. Het hof merkt hierbij op dat de enkele omstandigheid dat het zorgcontract is beëindigd en niet vervangen voor [appellanten] c.s. kennelijk niet heeft geleid tot een situatie waarvan gezegd kan worden dat zij bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet zouden hebben gesloten (artikel 6:288 lid 1 aanhef BW). Zij hebben immers gewacht met protesteren van medio 2008 tot ultimo 2011 en hebben kennelijk aanvaard dat de Vereniging voor Eigenaren zich niet belastte met vervangende zorg. Daarbij komt dat zij in hoger beroep, in grief 3, stellen dat de vier koopargumenten gezamenlijk in de beoordeling betrokken moeten worden, en dat een vernietigingsvordering gegrond enkel op het wegvallen van Tradinova niet voor de hand ligt (36 mvg). Ten slotte neemt het hof in overweging dat [appellanten] c.s. de stelling van Thuis - dat in de praktijk door de bewoners geen zorg werd afgenomen - niet heeft betwist. Onder deze omstandigheid kunnen [appellanten] c.s. voortzetting van de relatie met Tradinova of een vervanger, niet verlangen. Dat in die situatie verandering is gekomen, en dat nu wel zorg gewenst is, wordt niet gesteld. Het is bovendien niet aan Thuis, maar aan de Vereniging voor Eigenaren, om een nieuw zorgcontract aan te gaan. Van een verplichting daartoe voor Thuis is het hof niet gebleken, terwijl in dit geding de nakoming van een verplichting daartoe niet de inzet is. 4.9.8. Ten aanzien van de koopargumenten het loslaten van de exclusieve doelgroep van 55-plussers, dat [appellanten] c.s. in juli 2008 bekend werd, en omvorming van De Stuyverij (januari 2009) is het hof van oordeel dat, zo al sprake is van dwaling, er eveneens te laat is geklaagd en dat de rechtsvordering is verjaard, zoals de rechtbank oordeelde. Dat sprake is van dwaling kan het hof overigens niet vaststellen. [appellanten] c.s. stellen niet dat het hier om een koopargument gaat waarvan het einde bij Thuis bij het aangaan van de koopovereenkomst op 20 januari 2007 reeds bekend was en aan hen ter kennis gebracht hadden moeten worden. Van dwaling in de zin van artikel 6:228 BW kan dan geen sprake zijn. Het gaat hier om een toekomstige omstandigheid – kennelijk ingegeven door de crisis op de woningmarkt sinds medio 2008 die verkoop van de appartementen vrijwel onmogelijk maakte – die voor rekening van [appellanten] c.s. moeten blijven, nu het in de macht van de Vereniging van Eigenaren ligt om deze verhuur aan derden onder de 55 jaar te verhinderen (waartoe de Vereniging kennelijk niet besloten) en Thuis in beginsel haar eigen belangen (verhuur aan jongeren bij leegstand) mag nastreven. 4.9.9. In grief 3 (met name punt 39 mvg) stellen [appellanten] c.s. zij pas in 2011, nadat zij vernamen dat ook nog eens de gemeenschappelijke tuin zou gaan verdwijnen, zich te hebben gerealiseerd dat van de door Thuis in haar verkoopdocumentatie voorgespiegelde voorstelling van zaken niets meer over was en Thuis haar toezegging met betrekking tot een alternatief voor het vertrek van Tradinova niet was nagekomen. Zij betogen dat de dwalingsvordering beoordeeld had moeten worden niet aan elk van de argumenten afzonderlijk, maar aan de hand van die vier argumenten als één geheel. Naar het oordeel van het hof kan dit betoog [appellanten] c.s. niet baten. Bij een beroep op dwaling gaat het om een wilsgebrek ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst, hier 20 januari 2007. Daarbij dient het te gaan om een dwaling die te wijten is aan een verkeerde of verzwegen inlichtingen van in casu Thuis. Zoals hiervoor werd overwogen kunnen de koopargumenten 55+ en De Stuyverij aan de dwaling niet bijdragen omdat gesteld noch gebleken is van zodanige inlichtingen. Tussen de kwesties Tradinova en de binnentuin bestaat niet een zodanig verband dat, die aspecten gezamenlijk in beschouwing nemende, een andere uitkomst gerechtvaardigd is. 4.9.10. De grieven 2 en 3 falen. 4.10. Grief 4 luidt: [appellanten] c.s. lijden met het vervangen van de gemeenschappelijke tuin door 33 extra parkeerplaatsen beduidend meer nadeel dan de door Thuis aangeboden en door de rechtbank toegekende € 1.500,-. 4.10.1. De rechtbank heeft aangenomen dat op dit punt sprake is van dwaling waarbij zij in het bijzonder acht heeft geslagen op de volgende passage uit de brief van Thuis van 29 september 2011: Wij realiseren ons dat door het inrichten van het parkeerterrein en het wijzigen van de binnentuin in een mobiele tuin, wij niet voldoen aan de verwachtingen die u had op het moment dat u hier ging wonen. De rechtbank verwijst nog naar ‘geciteerde omschrijving in de koopovereenkomst en de verkoopbrochure’, maar daaruit blijkt niet van het aantal parkeerplaatsen, of het moet zijn een situatietekening waarop 55, en niet 88, parkeerplaatsen staan getekend. Daartegenover staat, zoals de rechtbank ook overwoog, dat uit de akte van splitsing van 28 april 2005 blijkt van een verplichting voor Thuis om 88 parkeerplaatsen te realiseren. 4.10.2. Het door Thuis aangeboden en door de rechtbank toegekende bedrag berust op een makelaarstaxatie. Deze taxatie is door [appellanten] c.s. niet bestreden met een eigen taxatie hoewel dat wel op hun weg had gelegen. Het hof ziet geen aanleiding om een deskundige te benoemen voor een nieuwe waardering. Gelet op het feit dat veel bewoners van het complex het bedrag van € 1.500,- hebben aanvaard gaat het hof ervan uit dat dit bedrag als redelijke compensatie kan worden aangemerkt. Dat de toegezegde mobiele tuin nog niet is aangelegd maakt dit niet anders. 4.10.3. Grief 4 faalt. 4.11. [appellanten] c.s.

van de overeenkomst mocht verwachten (namelijk de instandhouding van de vier koopargumenten), óf er is sprake van nieuwe feiten of omstandigheden (bijvoorbeeld de genoemde besluiten van Thuis), maar dan is er geen sprake van dwaling, enerzijds omdat geen sprake kan zijn van onjuiste mededelingen en anderzijds omdat dwaling in toekomstige omstandigheden door artikel 6:228 lid 3 BW wordt uitgesloten. 4.9.7. Ten aanzien van het zorgcontract met Tradinavo stellen [appellanten] c.s. dat Thuis bij het aangaan van de overeenkomst wist dat dit contract op korte termijn (enkele maanden ná het transport) zou eindigen en dat Thuis verzuimd heeft hen dat te melden en evenmin heeft gezorgd voor een opvolgend contractant. Dit zo zijnde bestaat er een situatie die op één lijn kan worden gesteld met een gebrek (een niet beantwoorden van de zaak aan de koopovereen-komst) op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst, namelijk een eindig zorgcontract in plaats van een doorlopend contract. Daarvoor geldt de klachtplicht en de korte verjaring van artikel 7:23 BW. Er is niet tijdig geklaagd over het wegvallen van Tradinova en de verjaringstermijn was verstreken toen [appellanten] c.s. daarover Thuis aanschreven bij brief van 29 december 2011. [appellanten] c.s. stellen weliswaar dat zij op de vergaderingen van de Vereniging voor Eigenaren (mondeling) hebben geklaagd, maar dit volstaat niet. Het was aan de Vereniging van Eigenaren om deze klacht op te pakken. Ten aanzien van Thuis geldt dat, ingevolge artikel 3:317 BW, een verjaring alleen schriftelijk kan worden gestuit. Het hof merkt hierbij op dat de enkele omstandigheid dat het zorgcontract is beëindigd en niet vervangen voor [appellanten] c.s. kennelijk niet heeft geleid tot een situatie waarvan gezegd kan worden dat zij bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet zouden hebben gesloten (artikel 6:288 lid 1 aanhef BW). Zij hebben immers gewacht met protesteren van medio 2008 tot ultimo 2011 en hebben kennelijk aanvaard dat de Vereniging voor Eigenaren zich niet belastte met vervangende zorg. Daarbij komt dat zij in hoger beroep, in grief 3, stellen dat de vier koopargumenten gezamenlijk in de beoordeling betrokken moeten worden, en dat een vernietigingsvordering gegrond enkel op het wegvallen van Tradinova niet voor de hand ligt (36 mvg). Ten slotte neemt het hof in overweging dat [appellanten] c.s. de stelling van Thuis - dat in de praktijk door de bewoners geen zorg werd afgenomen - niet heeft betwist. Onder deze omstandigheid kunnen [appellanten] c.s. voortzetting van de relatie met Tradinova of een vervanger, niet verlangen. Dat in die situatie verandering is gekomen, en dat nu wel zorg gewenst is, wordt niet gesteld. Het is bovendien niet aan Thuis, maar aan de Vereniging voor Eigenaren, om een nieuw zorgcontract aan te gaan. Van een verplichting daartoe voor Thuis is het hof niet gebleken, terwijl in dit geding de nakoming van een verplichting daartoe niet de inzet is. 4.9.8. Ten aanzien van de koopargumenten het loslaten van de exclusieve doelgroep van 55-plussers, dat [appellanten] c.s. in juli 2008 bekend werd, en omvorming van De Stuyverij (januari 2009) is het hof van oordeel dat, zo al sprake is van dwaling, er eveneens te laat is geklaagd en dat de rechtsvordering is verjaard, zoals de rechtbank oordeelde. Dat sprake is van dwaling kan het hof overigens niet vaststellen. [appellanten] c.s. stellen niet dat het hier om een koopargument gaat waarvan het einde bij Thuis bij het aangaan van de koopovereenkomst op 20 januari 2007 reeds bekend was en aan hen ter kennis gebracht hadden moeten worden. Van dwaling in de zin van artikel 6:228 BW kan dan geen sprake zijn. Het gaat hier om een toekomstige omstandigheid – kennelijk ingegeven door de crisis op de woningmarkt sinds medio 2008 die verkoop van de appartementen vrijwel onmogelijk maakte – die voor rekening van [appellanten] c.s. moeten blijven, nu het in de macht van de Vereniging van Eigenaren ligt om deze verhuur aan derden onder de 55 jaar te verhinderen (waartoe de Vereniging kennelijk niet besloten) en Thuis in beginsel haar eigen belangen (verhuur aan jongeren bij leegstand) mag nastreven. 4.9.9. In grief 3 (met name punt 39 mvg) stellen [appellanten] c.s. zij pas in 2011, nadat zij vernamen dat ook nog eens de gemeenschappelijke tuin zou gaan verdwijnen, zich te hebben gerealiseerd dat van de door Thuis in haar verkoopdocumentatie voorgespiegelde voorstelling van zaken niets meer over was en Thuis haar toezegging met betrekking tot een alternatief voor het vertrek van Tradinova niet was nagekomen. Zij betogen dat de dwalingsvordering beoordeeld had moeten worden niet aan elk van de argumenten afzonderlijk, maar aan de hand van die vier argumenten als één geheel. Naar het oordeel van het hof kan dit betoog [appellanten] c.s. niet baten. Bij een beroep op dwaling gaat het om een wilsgebrek ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst, hier 20 januari 2007. Daarbij dient het te gaan om een dwaling die te wijten is aan een verkeerde of verzwegen inlichtingen van in casu Thuis. Zoals hiervoor werd overwogen kunnen de koopargumenten 55+ en De Stuyverij aan de dwaling niet bijdragen omdat gesteld noch gebleken is van zodanige inlichtingen. Tussen de kwesties Tradinova en de binnentuin bestaat niet een zodanig verband dat, die aspecten gezamenlijk in beschouwing nemende, een andere uitkomst gerechtvaardigd is. 4.9.10. De grieven 2 en 3 falen. 4.10. Grief 4 luidt: [appellanten] c.s. lijden met het vervangen van de gemeenschappelijke tuin door 33 extra parkeerplaatsen beduidend meer nadeel dan de door Thuis aangeboden en door de rechtbank toegekende € 1.500,-. 4.10.1. De rechtbank heeft aangenomen dat op dit punt sprake is van dwaling waarbij zij in het bijzonder acht heeft geslagen op de volgende passage uit de brief van Thuis van 29 september 2011: Wij realiseren ons dat door het inrichten van het parkeerterrein en het wijzigen van de binnentuin in een mobiele tuin, wij niet voldoen aan de verwachtingen die u had op het moment dat u hier ging wonen. De rechtbank verwijst nog naar ‘geciteerde omschrijving in de koopovereenkomst en de verkoopbrochure’, maar daaruit blijkt niet van het aantal parkeerplaatsen, of het moet zijn een situatietekening waarop 55, en niet 88, parkeerplaatsen staan getekend. Daartegenover staat, zoals de rechtbank ook overwoog, dat uit de akte van splitsing van 28 april 2005 blijkt van een verplichting voor Thuis om 88 parkeerplaatsen te realiseren. 4.10.2. Het door Thuis aangeboden en door de rechtbank toegekende bedrag berust op een makelaarstaxatie. Deze taxatie is door [appellanten] c.s. niet bestreden met een eigen taxatie hoewel dat wel op hun weg had gelegen. Het hof ziet geen aanleiding om een deskundige te benoemen voor een nieuwe waardering. Gelet op het feit dat veel bewoners van het complex het bedrag van € 1.500,- hebben aanvaard gaat het hof ervan uit dat dit bedrag als redelijke compensatie kan worden aangemerkt. Dat de toegezegde mobiele tuin nog niet is aangelegd maakt dit niet anders. 4.10.3. Grief 4 faalt. 4.11. [appellanten] c.s.