ECLI:NL:GHSHE:2013:CA0881

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH Afdeling civiel recht zaaknummer HD 200.105.746/01 arrest van 21 mei 2013 in de zaak van [appellant] Holding B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], appellante, advocaat: mr. G.P. Lobé, tegen: Alcoa Nederland B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], geïntimeerde, advocaat: mr. W.H. van Baren, in het geding na verwijzing door de Hoge Raad bij onder zaaknummer 10/04468 gewezen arrest van 17 februari 2012, waarbij is vernietigd het arrest van het hof Arnhem van 6 juli 2010, gewezen onder zaaknummer 200.028.341, in hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Arnhem van 26 november 2008, gewezen onder zaaknummer 163072/HA ZA 07-1838. Partijen zullen hierna [appellante] respectievelijk Alcoa worden genoemd. Het hof verwijst voor het geding in feitelijke instanties en in cassatie naar voormeld arrest van de Hoge Raad, de onderdelen 1 en 2. 2.1. Bij exploot van 13 april 2012 heeft [appellante] de zaak aanhangig gemaakt bij dit hof. 2.2. [appellante] heeft een memorie na verwijzing genomen en geconcludeerd – kort gezegd - tot bevestiging van het oordeel van het hof Arnhem in het arrest van 6 juli 2010. 2.3. Alcoa heeft een memorie na verwijzing genomen en geconcludeerd – kort gezegd - tot bekrachtiging van het vonnis van de rechtbank Arnhem van 26 november 2008. 2.4. Partijen hebben hun zaak doen bepleiten, [appellante] door mr. Lobé voornoemd en Alcoa door mr. A.M.B. Chao, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities. Alcoa heeft bij akte twee – tijdig op voorhand toegezonden - producties in het geding gebracht, waartegen [appellante] geen bezwaar heeft gemaakt. De producties behoren tot de gedingstukken. Partijen hebben om arrest gevraagd en ermee ingestemd dat recht wordt gedaan op basis van het op voorhand door [appellante] overgelegde procesdossier. 3. De gronden van het hoger beroep Voor de tekst van de grieven, voor zover aan de orde in dit arrest, wordt verwezen naar de memorie van grieven van [appellante] in de procedure bij het hof Arnhem. 4.1. In overweging 3.1 heeft de Hoge Raad vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de Hoge Raad vastgestelde feiten vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze relevante feiten. (a) Alcoa heeft in december 2006 een bedrijfspand in [plaats] (hierna: het bedrijfspand) met belendend perceel verkocht aan [appellante] (hierna: de koopovereenkomst). (b) In uitingen die van de zijde van Acoa zijn gedaan - te weten een verkoopbord en een verkoopbrochure - wordt als de oppervlakte van het bedrijfspand vermeld circa 12.000 m² en circa 11.940 m². In de verkoopbrochure wordt ter zake de oppervlakte van 11.940 m² de volgende uitsplitsing gemaakt: ‘Fabicage ruimte: ca. 6.790 m² Opslag ruimte: ca. 1.900 m² Restaurant: ca. 490 m² Technische ruimte: ca. 160 m² Kantoorruimte oost: ca. 900 m² Kantoorruimte west: ca. 1.700 m²’ (c) Voormelde oppervlaktegegevens van het bedrijfspand zijn ontleend aan een aanvankelijke berekening, gemaakt door DTZ Zadelhoff v.o.f. (hierna: DTZ Zadelhoff). (d) Acoa heeft Savills Nederland B.V. (hierna: Savills) als makelaar ingeschakeld. Savills heeft de verkooptransactie Acoa/[appellante] als makelaar begeleid. Daartoe heeft Savills onder meer de genoemde verkoopbrochure opgesteld. (e) In de verkoopbrochure is aan de voet van elke pagina vermeld: ‘Deze informatie is geheel vrijblijvend, uitsluitend voor geadresseerde bestemd en niet bedoeld als aanbod. Ten aanzien van de juistheid kan door Savills Nederland B.V. geen aansprakelijkheid worden aanvaard, noch kan aan de vermelde informatie enig recht worden ontleend.’ (f) In de loop van de onderhandelingen is aan [appellante] een huurovereenkomst met betrekking tot het bedrijfspand met Fruitmasters Veiling B.V. (hierna: de huurovereenkomst) ter hand gesteld. Ook daarin wordt een oppervlakte van circa 12.000 m² genoemd. (g) Artikel 2 lid 2 van de transportakte luidt: ‘Indien de door de verkoper opgegeven maat of grootte of de verdere omschrijving van het verkochte niet juist of niet volledig zijn, zal geen van partijen daaraan enig recht ontlenen.’ (hierna: de exoneratie). (h) Na de levering is vastgesteld dat de oppervlakte van het bedrijfspand beduidend kleiner is, namelijk (circa) 10.185 m². 4.2. [appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd dat Savills en Alcoa hoofdelijk worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die zij heeft geleden doordat het bedrijfspand aanmerkelijk kleiner is dan haar was medegedeeld. [appellante] voert als grondslag voor haar vordering jegens Alcoa aan dat deze toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst (non-conformiteit), onrechtmatig jegens [appellante] heeft gehandeld, terwijl bovendien sprake is van dwaling. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] jegens Savills en Alcoa afgewezen. 4.3. [appellante] is tegen voormeld vonnis van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het hof te Arnhem. Bij memorie van grieven heeft [appellante] negen grieven aangevoerd. Alcoa heeft de grieven van [appellante] bij memorie van antwoord bestreden. Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten, beiden onder overlegging van pleitnotities. Bij arrest van 6 juli 2010 heeft het hof Arnhem – kort gezegd - het bestreden vonnis vernietigd en Savills en Alcoa veroordeeld tot betaling aan [appellante] van € 279.660,=, vermeerderd met wettelijke rente en kosten. 4.4. Savills en Alcoa zijn tegen voormeld arrest van het hof te Arnhem in cassatie gekomen. Alcoa heeft klachten gericht tegen de oordelen van het hof Arnhem dat (1) Alcoa toerekenbaar is tekortgeschoten met haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst ter zake het bedrijfspand, (2) de hierdoor door [appellante] geleden schade moet worden begroot op € 279.660,= (onder (impliciete) verwerping van het beroep door Alcoa op eigen schuld van [appellante]), en (3) het beroep door Alcoa op de exoneratie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 4.5. Naar het oordeel van de Hoge Raad kunnen de klachten die zijn gericht tegen de oordelen dat Alcoa toerekenbaar is tekortgeschoten met haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst ter zake het bedrijfspand (oordeel 1) en dat de hierdoor door [appellante] geleden schade moet worden begroot op € 279.660,= (oordeel 2), niet tot cassatie leiden. Deze oordelen strekken het hof derhalve tot uitgangspunt. De klacht gericht tegen het oordeel dat het beroep door Alcoa op de exoneratie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (oordeel 3), is evenwel gegrond geoordeeld. Het hof Arnhem heeft bij dit oordeel onvoldoende (kenbaar) rekening gehouden met alle omstandigheden van het geval. Met name heeft het hof Arnhem – zo vervolgt de Hoge Raad – geen (kenbare) aandacht besteed aan de door Alcoa aangevoerde stellingen dat zij er niet van op de hoogte was dat de oppervlakte kleiner was dan opgegeven en dat [appellante] een ervaren handelaar is in onroerend goed en met de exonoratie bewust het risico heeft aanvaard dat de oppervlakte kleiner was dan werd vermeld. De Hoge Raad heeft het arrest van het hof Arnhem van 6 juli 2010 vernietigd en het geding naar het hof ’s-Hertogenbosch verwezen ter verdere behandeling en beslissing. 4.6. Voor zover [appellante] heeft bedoeld haar vorderingen mede te baseren op misleidende reclame (artikel 6:194 BW), heeft zij onvoldoende duidelijk en kenbaar een grief gericht tegen de (impliciete) verwerping van deze grondslag door de rechtbank. Dit oordeel strekt het hof derhalve tot uitgangspunt. 4.7. Het hof zal hierna ingaan op het beroep door Alcoa op de exoneratie (4.8) en vervolgens op de stelling van [appellante] dat het beroep op de exoneratie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (4.9-4.12). 4.8.1. Alcoa beroept zich op de exoneratie als opgenomen in artikel 2 lid 2 van de leveringsakte. Deze bepaling brengt met zich dat Alcoa niet aansprakelijk is voor de schade die [appellante] heeft geleden doordat de oppervlakte van het bedrijfspand in werkelijkheid kleiner was dan in de brochure en op het verkoopbord werd vermeld, aldus Alcoa. 4.8.2. [appellante] betwist dat de exoneratie ziet op het verschil in oppervlakte van het bedrijfspand. 4.8.3. De stelplicht en bewijslast van de door Alcoa voorgestane uitleg van de exoneratie, rust op Alcoa. Genoemd artikel 2 lid 2 luidt, zoals hierboven reeds vermeld: ‘Indien de door de verkoper opgegeven maat of grootte of verdere omschrijving van het verkochte niet juist of niet volledig zijn, zal geen van partijen daaraan enig recht ontlenen.’ Naar het oordeel van het hof brengt een redelijke uitleg van deze bepaling met zich dat [appellante] geen rechten kan ontlenen aan het gegeven dat de oppervlakte van het bedrijfspand in werkelijkheid kleiner was dan in de verkoopbrochure, het verkoopbord en de ter beschikking gestelde huurovereenkomst werd vermeld. [appellante] heeft deze – ook door Alcoa voorgestane - uitleg onvoldoende gemotiveerd betwist. Met name ligt niet voor de hand de exoneratie zodanig beperkt uit te leggen, dat deze enkel ziet op afwijkingen ter zake de oppervlakte van het verkochte perceel, en niet op de opgegeven maat of grootte van het aantal verhuurbare vierkante meters. Voorts brengt een redelijke uitleg van de exoneratie met zich dat deze niet alleen van toepassing is bij minieme verschillen in maat en/of grootte, maar ook bij substantiële verschillen zoals in het onderhavige geval. Dat de exoneratie niet zou gelden bij substantiële verschillen, blijkt immers niet uit de redactie van de bepaling. Voor een andere uitleg heeft [appellante] onvoldoende duidelijk en concreet feiten en omstandigheden aangevoerd. Uit het voorgaande volgt dat - nu Alcoa zich op de exoneratie heeft beroepen – als uitgangspunt geldt dat Alcoa niet aansprakelijk voor de schade die [appellante] heeft geleden doordat de oppervlakte van het bedrijfspand in werkelijkheid kleiner was dan in de brochure en op het verkoopbord werd vermeld, 4.9. [appellante] voert voorts aan dat het beroep door Alcoa op de exoneratie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De stelplicht en bewijslast van deze stelling rust op [appellante]. Het hof gaat hierna in op de door [appellante] aangevoerde omstandigheden ter onderbouwing van voormelde stelling (4.10-4.12). 4.10.1. Wat betreft de door [appellante] aangevoerde omstandigheden is van belang dat de oordelen van het hof Arnhem dat Alcoa toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst ter zake het bedrijfspand (oordeel 1) en dat de hierdoor door [appellante] geleden schade moet worden begroot op € 279.660,= (oordeel 2), onaantastbaar zijn geworden en daarmee tussen partijen als vaststaand gelden (4.5). De onaantastbaarheid van deze oordelen heeft allereerst tot gevolg dat het hof bij de beoordeling van het beroep op de (beperkende werking) van de redelijkheid en billijkheid uitgaat van de omstandigheid dat de schade van [appellante] € 279.660,= (gederfde jaarlijkse huurinkomsten € 55.932,= gedurende vijf jaar) bedraagt. 4.10.2. Voorts heeft de onaantastbaarheid van het oordeel van het hof Arnhem dat Alcoa toerekenbaar is tekortgeschoten met haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst, tot gevolg dat de (kenbare) overwegingen die het hof Arnhem aan dit oordeel ten grondslag heeft gelegd, eveneens onaantastbaar zijn geworden en tussen partijen als vaststaand gelden (vgl. HR 30 maart 2012, LJN BU8514). Derhalve gaat het hof bij de beoordeling van het beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid uit van het volgende: (1) de heer [appellant] (directeur van [appellante]) heeft aan Savills duidelijk gemaakt dat [appellante] het bedrijfspand niet voor eigen gebruik wilde kopen maar daarin als belegger geïnteresseerd was, terwijl [appellante] Savills heeft gevraagd of zij mogelijke huurders wist en eventueel belangstellenden aan [appellante] door wilde sturen; (2) de hierboven onder 1 vermelde omstandigheden hebben tot gevolg dat - ook indien tussen [appellante] en Savils mogelijk is gesproken over sloop van het pand - vast staat dat verhuur van het bedrijfspand een serieuze mogelijkheid was en dat Alcoa hiermee rekening diende te houden; (3) [appellante] (onder meer) vanwege de vermelding in de (aan [appellante] verstrekte) huurovereenkomst van een oppervlakte van 12.000 m², er vanuit mocht gaan dat het bedrijfspand een oppervlakte had van 11.940 m²; (4) voor [appellante] was – nu zij het bedrijfspand voor verhuurdoeleinden kocht - de oppervlakte hiervan van wezenlijk belang, zodat de oppervlakte van circa 11.940 m² een wezenlijk element van de koopovereenkomst was en niet slechts een aanduiding (in de zin van artikel 7:17 lid 6 BW); (5) [appellante] heeft 1.755 m² en derhalve 15% minder kantoor- en bedrijfsruimte geleverd gekregen dan zij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, en kan derhalve als belegger 15% minder oppervlakte aan kantoor- en bedrijfsruimte verhuren. 4.10.3. Duidelijkheidshalve merkt het hof op dat het bovenstaande maakt dat de (nadere) stellingen van partijen betreffende genoemde uitgangspunten niet meer kunnen worden behandeld en derhalve terzijde zullen worden geschoven. 4.10.4. Samengevat volgt uit het bovenstaande dat Alcoa er rekening mee diende te houdn dat verhuur van het bedrijfspand voor [appellante] een serieuze mogelijkheid was en dat een oppervlakte van 11.940 m² van het bedrijfspand voor [appellante] een wezenlijk element was van de koopovereenkomst. [appellante] heeft echter 1.755 m² minder geleverd gekregen en kan derhalve als belegger 15% minder kantoor- en bedrijfsruimte verhuren, waarmee op jaarbasis een huursom is gemoeid van € 55.932,=. Ondanks dit laatste zijn voormelde omstandigheden naar het oordeel van het hof – ook wanneer zij tezamen worden beschouwd - onvoldoende om de stelling van [appellante], dat het beroep door Alcoa op de exoneratie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, te kunnen dragen. De bewoordingen van de exoneratie zijn immers duidelijk: beide partijen doen afstand van hun recht om terzake onder- of bovenmaat enig recht te doen gelden. Het hof laat bij dit oordeel in het midden of [appellante] al dan niet – zoals Alcoa stelt maar [appellante] betwist – (destijds) een ervaren vastgoedhandelaar was. [appellante] was in ieder geval een ondernemer, en mocht derhalve geacht worden zich bewust te zijn van het risico dat de exoneratie terzake eventuele ondermaat met zich bracht. Desondanks heeft [appellante] – hoewel de oppervlakte voor haar van wezenlijk belang was - niet voorgesteld de exoneratie te schrappen dan wel heeft zij de oppervlakte van het bedrijfspand doen opmeten. Wat dit laatste betreft is van belang dat Alcoa onbetwist heeft gesteld dat [appellante] niet onder tijdsdruk stond. Voormeld oordeel van het hof wordt niet anders doordat van [appellante] (naar [appellante] stelt en door Alcoa onvoldoende gemotiveerd wordt betwist) niet kon worden verwacht dat zij het tekort van 1.755 m² aan oppervlakte bij de bezichtiging opmerkte. Evenmin doet de stelling van [appellante] dat de kennis van DTZ Zadelhoff dat het bedrijfspand een oppervlakte had van ongeveer 10.000 m² (zonder meer) aan Alcoa moet worden toegerekend, de balans naar de andere kant doorslaan. Een dergelijke – met terughoudendheid toe te passen - toerekening gaat in het kader van het onderhavige beroep op de – evenzeer niet snel toe te passen - beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid te ver, temeer daar niet DTZ Zadelhoff maar Savills heeft bemiddeld bij de verkoop van het bedrijfspand aan [appellante]. 4.11.1. Naast voormelde omstandigheden (4.10) stelt [appellante] dat Alcoa ten tijde van de onderhandelingen ter zake de koopovereenkomst wist dan wel behoorde te weten, dat het bedrijfspand geen oppervlakte had van circa 11.940 m² maar aanzienlijk kleiner was. 4.11.2. Ter onderbouwing van deze stelling voert [appellante] aan dat zij na de aankoop van het bedrijfspand aan DTZ Zadelhoff heeft gevraagd om huurders te zoeken. [appellante] vernam toen van de heer [vertegenwoordiger DTZ] van DTZ Zadelhof dat het bedrijfspand niet een oppervlakte had van 11.940 m² maar van circa 10.000 m². [vertegenwoordiger DTZ] wist dit omdat DTZ Zadelhoff het bedrijfspand een aantal jaren voor Alcoa had geprobeerd te verkopen en toen werd uitgegaan van een oppervlakte van 10.000 m², zo stelt [appellante] van [vertegenwoordiger DTZ] te hebben vernomen. Bovendien wist Alcoa dat het bedrijfspand een oppervlakte had van circa 10.000 m², omdat zij dit pand zelf had ontworpen en laten bouwen, aldus [appellante]. 4.11.3. Alcoa betwist niet dat bij DTZ Zadelhoff op enig moment vóórdat Alcoa met [appellante] in onderhandeling trad, bekend is geworden dat het bedrijfspand geen oppervlakte had van 11.940 m² maar van ongeveer 10.000 m². Alcoa betwist echter wél dat zij dit wist dan wel behoorde te weten. Het enige gegeven dat Alcoa van DTZ Zadelhoff heeft ontvangen, is het stuk dat zij in de onderhavige procedure als productie 2 bij de conclusie van antwoord heeft overgelegd, en waarin een oppervlakte van 11.940 m² wordt genoemd. De bij DTZ Zadelhoff bekende informatie dat het bedrijfspand een oppervlakte had van ongeveer 10.000 m², heeft Alcoa pas bereikt toen zij door [appellante] werd aangesproken, aldus Alcoa. 4.11.4. Het hof overweegt dat vaststaat dat DTZ Zadelhoff – vóór Savills - in opdracht van Alcoa heeft bemiddeld bij de verkoop van het bedrijfspand en dat DTZ Zadelhoff het bedrijfspand heeft getaxeerd. Ook staat vast dat bij DTZ Zadelhoff op enig moment vóórdat Alcoa met [appellante] in onderhandeling trad, ermee bekend is geworden dat het bedrijfspand een oppervlakte had van ongeveer 10.000 m² (en niet van 11.940 m²). Alcoa is in de onderhavige procedure zeer summier geweest met de motivering van haar verweer dat zij van dit laatste ten tijde van de onderhandelingen met [appellante] niets wist. Nu het bevreemding wekt dat – zoals [appellante] stelt en door Alcoa niet wordt betwist – DTZ Zadelhoff (1) de oppervlakte van het bedrijfspand opnieuw heeft opgemeten en (2) er (jarenlang) van op de hoogte was dat het bedrijfspand een oppervlakte had van ongeveer 10.000 m², terwijl haar opdrachtgever Alcoa dit (naar zij stelt) niet wist (heeft DTZ Zadelhoff buiten Alcoa om de oppervlakte opnieuw gemeten?), beveelt het hof Alcoa haar betwisting op dit punt nader te motiveren. Deze nadere motivering dient in ieder geval betrekking te hebben op (1) hoe, wanneer en door wie de oppervlakte van de bedrijfsruimte aanvankelijk is vastgesteld op 11.940 m², (2) hoe, wanneer en door wie de oppervlakte van de bedrijfsruimte later is vastgesteld op ongeveer 10.000 m², (3) wie namens DTZ Zadelhoff en Alcoa wanneer welk contact hebben gehad in het kader van de bemiddeling en de taxatie, met name over de oppervlakte van het bedrijfspand, en (4) iedere andere informatie die relevant is om te kunnen begrijpen hoe het heeft kunnen gebeuren dat DTZ Zadelhoff buiten Alcoa om de oppervlakte van het bedrijfspand opnieuw heeft gemeten en vervolgens niet aan Alcoa heeft bekend gemaakt dat het bedrijfspand slechts een oppervlakte had van 10.000 m². Naar het oordeel van het hof kan binnen zekere grenzen van Alcoa worden verwacht dat zij - wanneer zij de hiervoor bedoelde informatie niet bij zichzelf kan achterhalen - probeert deze informatie te verkrijgen van derden, met name van DTZ Zadelhoff (Alcoa was haar opdrachtgeefster) en mevrouw [oud-werkneemster Alcoa], die destijds als werkneemster van Alcoa bij de verkoop van het bedrijfspand betrokken was, maar - als het hof het goed heeft begrepen – inmiddels niet meer bij Alcoa werkt en woonachtig is in het buitenland. 4.11.5. Alcoa heeft in de onderhavige procedure als productie 2 bij conclusie van antwoord een stuk overgelegd dat afkomstig is van DTZ Zadelhoff. Wat betreft de aanwezigheid van eventuele andere stukken heeft Alcoa volgens het proces-verbaal van de comparitie in eerste aanleg niet geheel eenduidig verklaard. Hoewel Alcoa volgens het proces-verbaal halverwege de comparitie heeft verklaard dat het enige stuk dat zij van DTZ Zadelhoff had verkregen het stuk was dat zij aan Savills heeft gegeven (prod. 2 cva), verklaarde zij aan het begin van de comparitie over een ‘eerste rapport’ van DTZ Zadelhoff waaruit zij had gekopieerd voor Savills. Dit laatste wekt de indruk dat Alcoa mogelijk over meer informatie beschikt dan het stuk dat zij aan Savills heeft verstrekt (prod. 2 cva), namelijk een resterend deel van het ‘eerste rapport’ en een mogelijk tweede rapport. Bovendien heeft Alcoa in de onderhavige procedure geen correspondentie overgelegd die tussen haar en DTZ Zadelhoff is gevoerd in het kader van de bemiddeling en taxatie, terwijl moeilijk voorstelbaar is dat die in het geheel niet bestaat. Het voorgaande brengt met zich dat het hof Alcoa beveelt alle stukken en correspondentie over te leggen die in haar bezit zijn ter zake de bemiddeling en taxatie door DTZ van het bedrijfspand, waaronder stukken en correspondentie die betrekking hebben op de oppervlakte van het bedrijfspand. Alcoa heeft volgens het proces-verbaal van de comparitie in eerste aanleg voorts verklaard dat er informatie ter zake het bedrijfspand op de website van DTZ Zadelhoff heeft gestaan. Het hof beveelt Alcoa te proberen deze informatie te achterhalen en een print daarvan over te leggen. Naar het oordeel van het hof kan binnen zekere grenzen van Alcoa worden verwacht dat zij - wanneer zij de hiervoor bedoelde stukken en correspondentie niet bij zichzelf kan achterhalen - probeert deze stukken en correspondentie te verkrijgen van derden, met name van DTZ Zadelhoff (Alcoa was haar opdrachtgeefster). Wanneer Alcoa er niet of nauwelijks in slaagt bedoelde stukken en/of correspondentie bij zichzelf of anderen te achterhalen, dient zij dit uit leggen. 4.11.6. Het hof zal Alcoa in de gelegenheid stellen middels een akte aan voormelde bevelen te voldoen, waarna [appellante] in de gelegenheid zal worden gesteld hierop middels een antwoordakte te reageren. In een volgend arrest zal het hof de stelling van [appellante] dat Alcoa ten tijde van de onderhandelingen ter zake de koopovereenkomst wist dan wel behoorde te weten, dat het bedrijfspand geen oppervlakte had van circa 11.940 m² maar aanzienlijk kleiner was, nader beoordelen. Voorzover [appellante] heeft gesteld dat Alcoa ten tijde van de onderhandelingen ter zake de koopovereenkomst wist dan wel behoorde te weten, dat het bedrijfspand geen oppervlakte had van circa 11.940 m² maar aanzienlijk kleiner was, omdat Savills dit wist dan wel behoorde te weten, wordt deze stelling verworpen. [appellante] heeft onvoldoende onderbouwd gesteld dat Savills ten tijde van de onderhandelingen ter zake de koopovereenkomst wist, dan wel behoorde te weten, dat het bedrijfspand geen oppervlakte had van circa 11.940 m² maar aanzienlijk kleiner was. Derhalve kan – in ieder geval op grond hiervan – niet worden aangenomen dat Alcoa wist dan wel behoorde te weten van de kleinere oppervlakte. 4.12. Wanneer voormelde stelling (4.11.1) niet komt vast te staan, geldt als uitgangspunt dat het beroep door Alcoa op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ter zake het beroep door Alcoa op de exoneratie zal worden verworpen. 4.13. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 5. De uitspraak Het hof: 5.1. beveelt Alcoa haar betwisting nader te motiveren als bedoeld in 4.11.4. en bepaalde stukken en correspondentie over te leggen als bedoeld in 4.11.5; 5.2. verwijst de zaak naar de rol van 2 juli 2013 voor akte aan de zijde van Alcoa om aan voormeld bevel (5.1) gevolg te geven, waarna [appellante] in de gelegenheid zal worden gesteld hierop bij antwoordakte te reageren; 5.3. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mrs. L.R. van Harinxma thoe Slooten, E.K. Veldhuijzen van Zanten en T.J. Dorhout Mees en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 mei 2013.