ECLI:NL:GHSHE:2013:5991
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.105.726/01
arrest van 10 december 2013
in de zaak van
Stichting Woonpunt, ook h.o.d.n. Woonpunt Parkstad,
statutair gevestigd te [statutaire vestigingsplaats],
appellante in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. J.M.H. van den Mosselaar te Best,
tegen
[de man],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellant in incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. J. van Zinnicq Bergmann te 's-Hertogenbosch,
op het bij exploot van dagvaarding van 22 augustus 2011 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, gewezen vonnis van 25 mei 2011 tussen principaal appellante – Woonpunt – als eiseres en principaal geïntimeerde – [gedaagde] – als gedaagde.
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis alsmede naar het tussenvonnis van 23 maart 2011.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met producties;
- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep tevens akte houdende uitlating producties;
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3 De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de beide memories.
in principaal en incidenteel hoger beroep
4.1. In r.o. 2.2 tot en met 2.6 heeft de kantonrechter vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Met grief I in het principaal appel wordt deze vaststelling bestreden. Het hof zal een nieuw overzicht geven van de onbetwiste feiten die in hoger beroep het uitgangspunt vormen. Het gaat in deze zaak om het volgende.
4.1.1. [gedaagde] heeft van Woonpunt, zijnde een woningcorporatie die belast is met de verhuur van sociale woningbouw, met ingang van 16 augustus 2005 een zelfstandige woning, staande en gelegen te [plaats] aan de [pand] (hierna: het gehuurde), voor onbepaalde tijd gehuurd.
4.1.2. De politiebasiseenheid Heerlen Noord heeft op 30 oktober 2010 in het gehuurde hennep aangetroffen.
In het proces-verbaal van bevindingen d.d. 30 oktober 2011 is het volgende opgenomen:
“ in de woning, zijnde een bovenwoning, werden in de woonkamer op de salontafel een aantal zakjes met daarin hennep aangetroffen.
In totaal werden aangetroffen op de salontafel:
een zakje van 12 gram bruto hennep,
een zakje van 81 gram bruto hennep,
een zakje van 2 gram bruto hennep,
een plastic doosje met rood deksel met daarin 17 gram hennep,
een zakje met 45 gram bruto hennep.
Daarnaast werd een zak met daarin 64 gram netto hennep aangetroffen in de linker lade van het dressoir van de woonkamer.
Eveneens werd een gripzakje met daarin bruin poeder op amfetamine gelijkend aangetroffen, bruto gewicht 12 gram.
Alle hier bovengenoemde goederen werden door mij in beslag genomen.
Het bruine poeder werd, na monsterneming, voor nader onderzoek gezonden aan Nederlands Forensisch Instituut.
De woning werd verlaten op 30 oktober 2010 te 00.30 uur.”
4.1.3. Bij brieven van 8 november 2010 heeft de burgemeester van Heerlen zowel [gedaagde] als Woonpunt ervan in kennis gesteld dat de in het gehuurde aangetroffen hoeveelheid hennep, zijnde softdrugs als bedoeld in artikel 3 van de Opiumwet, een handelshoeveelheid impliceert, dat het gehuurde wordt gebruikt voor met de Opiumwet strijdige doeleinden, namelijk handel in softdrugs, dan wel het voor de handel aanwezig hebben van softdrugs, en voorts aangekondigd dat bij de eerstvolgende constatering van dealactiviteiten in dan wel vanuit het gehuurde of het voor de handel aanwezig hebben van verdovende middelen het gehuurde op grond van artikel 13b van de Opiumwet zal worden gesloten.
4.1.4. Bij brief van 10 december 2010 heeft de gemachtigde van Woonpunt [gedaagde] medegedeeld dat [gedaagde] door de aanwezigheid van hennep in strijd heeft gehandeld met artikel 7.7 van de algemene voorwaarden. Artikel 7.7. luidt als volgt: “Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.” [gedaagde] is vervolgens in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen.
[gedaagde] heeft hiervan geen gebruik gemaakt.
4.2. Woonpunt heeft vervolgens [gedaagde] in rechte betrokken en gevorderd:
- ontbinding van de huurovereenkomst;
- veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde;
- veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag gelijk aan de huur als schadevergoeding voor de niet-ontruiming respectievelijk het gebruik van het gehuurde vanaf de dag van de ontbinding, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot de dag van algehele voldoening.
Woonpunt heeft aan de vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voorvloeiende uit de huurovereenkomst, nu hij in strijd heeft gehandeld met artikel 7.7 van de algemene voorwaarden en de verplichtingen van de huurder ex artikel 7:213 BW (goed huurderschap) doordat in het gehuurde 204 gram, echter volgens het genoemde proces-verbaal van bevindingen in totaal 221 gram, hennep is aangetroffen.
[gedaagde] heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd. Zo heeft [gedaagde] aangevoerd dat de algemene voorwaarden niet toepasselijk zijn, de aangetroffen hennep enkel voor eigen gebruik was, hij het gebruik van hennep nodig had in verband met zijn psychische gesteldheid en pijnbestrijding, er geen handelsactiviteiten door hem vanuit het gehuurde hebben plaatsgevonden, er geen hennepplantage dan wel voorzieningen voor de groei van hennepplanten is aangetroffen en er geen sprake is geweest van gevaarzetting of overlast.
4.3. De kantonrechter heeft allereerst geoordeeld dat de algemene voorwaarden op de huurovereenkomst tussen partijen van toepassing zijn. De kantonrechter komt vervolgens tot het oordeel dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn uit artikel 7.7 van de algemene voorwaarden voortvloeiende verplichtingen, maar dat nog niet gegeven is dat er voldoende grond is voor ontbinding van de overeenkomst.
Vervolgens heeft de kantonrechter geoordeeld dat - gezien feit dat Woonpunt het verweer van [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken - voormelde tekortkoming in de onderhavige omstandigheden ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet rechtvaardigt. De kantonrechter heeft de vordering van Woonpunt dan ook afgewezen.
Beide partijen kunnen zich niet verenigen met voornoemd vonnis en komt hiervan in hoger beroep.
Principaal appel
4.4. Woonpunt heeft in principaal appel de feitelijke grondslag en de rechtsgronden aangevuld en negen grieven opgeworpen. Naar aanleiding van de aanvulling van de feitelijke grondslag en grief I heeft het hof de in r.o. 4.1.1 tot en met 4.1.4 genoemde en door partijen onbetwiste feiten vastgesteld.
Met de grieven in principaal appel komt Woonpunt - kort gezegd - op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet rechtvaardigt.
In hoger beroep vult Woonpunt de rechtsgronden aan en stelt dat [gedaagde] - naast het in strijd handelen met artikel 7.7 van de algemene voorwaarden en artikel 7:213 BW - ook in strijd handelt met artikel 2 van de huurovereenkomst juncto artikel 7.4 van de algemene voorwaarden juncto artikel 7:214 BW betreffende de bestemming van het gehuurde.
4.5. Het hof stelt het volgende voorop. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.
De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken.
4.6. Naar het hof begrijpt, betwist [gedaagde] niet zozeer dat tussen partijen niet in geschil is dat de aangetroffen hoeveelheid hennep een tekortkoming is in de nakoming van de huurovereenkomst, maar meent hij dat de tekortkoming te gering is om de ontbinding te rechtvaardigen, althans dat er sprake moet zijn van bijkomende omstandigheden om een tekortkoming aan te nemen, van welke omstandigheden niet is gebleken. In punt 7.12 van de memorie van antwoord schrijft hij: ‘(…) de vraag of er sprake is van een tekortkoming, daar bestaat geen discussie over (…)’. Inzet is de vraag of de tekortkoming, de aangetroffen hoeveelheid hennep, te gering is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
Zoal het hof [gedaagde] verkeerd zou begrijpen, staat overigens voor het hof vast dat de aangetroffen hoeveelheid hennep (en de omstandigheden waarin de hennep is aangetroffen) een handeling oplevert die in strijd is met de Opiumwet en dat een dergelijk feit een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde] voortvloeiende uit de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW oplevert, ook zonder dat de Algemene Voorwaarden daarin voorzien. Dit heeft tot gevolg dat in principaal niet hoeft te worden beslist op welke grondslag de tekortkoming is gebaseerd.
4.7. De vraag is vervolgens of deze tekortkoming te gering is om de ontbinding te rechtvaardigen. [gedaagde] voert hiertoe onder meer aan dat hij de hoeveelheid hennep nodig heeft voor eigen gebruik in verband met zijn psychische gesteldheid en pijnbestrijding en dat er geen handelsactiviteiten door hem vanuit het gehuurde hebben plaatsgevonden. Anders dan [gedaagde] stelt wordt dit door Woonpunt gemotiveerd betwist.
Tussen partijen is niet in geschil dat in het gehuurde een hoeveelheid hennep is aangetroffen met een gewicht dat de onder punt 4 van de Aanwijzing Opiumwet genoemde gedooggrens van 5 gram, de geringe hoeveelheid voor eigen gebruik, ruim te boven gaat. Dit duidt volgens de Opiumwet op een handelsvoorraad. [gedaagde] is bij vonnis van de rechtbank Maastricht van 11 mei 2011 onder andere ook hiervoor strafrechtelijk veroordeeld. [gedaagde] stelt weliswaar dat hij hennep gebruikt ter bestrijding van pijn en geestelijke geruststelling voor eigen gebruik, maar dit eigen gebruik sluit niet uit dat hij daarnaast ook hennep in bezit had voor de handel. Het hof acht hierbij van belang dat in het gehuurde naast een grote zak hennep en een doosje met hennep op de tafel ook gripzakjes gevuld met hennep van verschillend gewicht zijn aangetroffen, die kennelijk door [gedaagde] werden gevuld. Gelet hierop dient ervan te worden uitgegaan dat de aanwezigheid van hennep in het gehuurde een bedrijfsmatig karakter had. [gedaagde] heeft in eerste aanleg een bewijsaanbod gedaan, maar het hof gaat hieraan voorbij. Immers, voor het geval [gedaagde] zou kunnen aantonen dat hij hennep voor eigen gebruik nodig heeft en dat hij feitelijk nimmer heeft gehandeld, dan blijft staan dat de aangetroffen hoeveelheid hennep en gripzakjes duidt op de niet te negeren mogelijkheid om handelsactiviteiten te ontplooien, en dat is reeds voldoende. Ook het maken van voorbereidingen van handel in hennep, in de omvang zoals waar hier sprake is geweest, is reeds een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Naar het oordeel van het hof kan op grond van het vorenstaande niet worden gezegd dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met de bijbehorende gevolgen niet rechtvaardigt. Dat er geen hennepplantage dan wel voorzieningen voor de groei van hennepplanten is/zijn aangetroffen en geen sprake is geweest van gevaarzetting of overlast, doet aan het vorenstaande niet af.
4.8. Tenslotte dient de tekortkoming te worden afgezet tegen het door [gedaagde] gestelde woonbelang. [gedaagde] stelt hiertoe dat hij al meer dan een jaar een andere betaalbare en vergelijkbare woning probeert te vinden, maar dat dit thans nog niet gelukt is. De kans dat hij bij ontbinding en ontruiming op straat komt te staan en dakloos wordt, acht [gedaagde] zeer groot. Voor iemand als [gedaagde], op wie dit psychisch enorm veel druk legt, zou dat ingrijpende gevolgen hebben, aldus [gedaagde].
Hetgeen [gedaagde] ter zake zijn woonbelang heeft aangevoerd, is naar het oordeel van het hof, afgezet tegen het belang van Woonpunt, te weten het voorkomen dat haar woningen worden gebruikt voor commerciële doeleinden die crimineel van aard zijn, namelijk strijdig met de Opiumwet, met de daaraan verbonden negatieve uitstraling voor de woonomgeving en alle gevolgen van dien, niet toereikend om voorzetting van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
Ook overigens is het hof geen omstandigheden gebleken die van voldoende gewicht zijn om de vordering tot ontbinding en ontruiming af te wijzen. Dat het gehuurde een sloopwoning betreft in een herstructureringsproject doet aan het vorenstaande niet af (vgl. Hof ’s-Hertogenbosch, 8 maart 2011, LJN BP8589).
Incidenteel appel
4.9. In incidenteel appel heeft [gedaagde] twee grieven opgeworpen. Primair stelt [gedaagde] dat de in de huurovereenkomst genoemde algemene voorwaarden niet van toepassing zijn en dat, omdat hij nimmer de mogelijkheid heeft gehad om van de algemene voorwaarden kennis te nemen, het beroep op vernietiging van die voorwaarden moet worden gehonoreerd.
Voor het geval de algemene voorwaarden wel van toepassing worden verklaard en het beroep op vernietiging niet wordt gehonoreerd stelt [gedaagde] subsidiair dat enkel en alleen een tekortkoming op zich onvoldoende is om de ontbinding van de huurovereenkomst toe te wijzen. Volgens [gedaagde] moet sprake zijn van bijkomende omstandigheden die een ontbinding van de huurovereenkomst zouden kunnen rechtvaardigen.
4.10. Ten aanzien van de primaire stelling is het hof van oordeel dat de algemene voorwaarden niet voor vernietiging in aanmerking komen op de door de kantonrechter aangegeven gronden. Maar wat daar ook van zij, naar het oordeel van het hof is de aanwezigheid van hennep in de omstandigheden waarin dit is aangetroffen op zichzelf genomen aan te merken als een tekortkoming die in beginsel de ontbinding rechtvaardigt, ook als er geen Algemene Voorwaarden met een toegespitste bepaling van toepassing is..
4.11. Met betrekking tot de subsidiaire stelling van [gedaagde] overweegt het hof dat de wet evenwel - kort gezegd - bepaalt dat elke tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (zie hierboven in r.o. 4.5). [gedaagde] stelt weliswaar dat sprake zou moeten zijn van bijkomende omstandigheden om een tekortkoming aan te nemen althans die een ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen rechtvaardigen, maar dit is gezien het voorgaande onjuist.
4.12. Op grond van het vorenstaande zal het hof het bestreden vonnis vernietigen. De overige grieven van Woonpunt in het principaal appel behoeven bij deze stand van zaken geen afzonderlijke behandeling. De overigens onweersproken vorderingen van Woonpunt worden toegewezen, behoudens de gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie. Deze kan niet worden toegewezen, omdat de ontruiming ingevolge artikel 556 Rv altijd door de deurwaarder geschiedt die geen machtiging behoeft om de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te leggen waarbij hij indien hem dit noodzakelijk voorkomt, op grond van artikel 2 van de Politiewet de hulp van politie kan inroepen.
Het hof zal de ontruimingstermijn ruimer stellen dan gevorderd.
4.13. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de kosten van beide instanties.
5 De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel hoger beroep
vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van 25 mei 2011 en, opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [pand] te [plaats];
veroordeelt [gedaagde] het gehuurde binnen acht weken na betekening van dit arrest te ontruimen en te verlaten met de zijnen en het zijne, en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonpunt te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om per maand vanaf de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst als vergoeding voor de niet-ontruiming respectievelijk het gebruik van het gehuurde aan Woonpunt te betalen op de eerste van de maand dat bedrag dat [gedaagde] Woonpunt maandelijks wegens huur verschuldigd was geweest indien de huurovereenkomst in stand was gebleven, bij niet-betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata van de termijnen tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Woonpunt tot op heden begroot op € 97,81 aan explootkosten, € 106,- aan vast recht en € 400,- aan salaris gemachtigde;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Woonpunt tot op heden begroot op € 97,81 aan dagvaardingskosten, € 666,- aan vast recht en € 1.788,- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, W.H.B. den Hartog Jager en A.P. Zweers-van Vollenhoven en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 december 2013.