ECLI:NL:GHSHE:2013:5637

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Afdeling civiel recht zaaknummer HD 200.105.348/01 arrest van 26 november 2013 in de zaak van Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Koopvaardij, gevestigd te [vestigingsplaats], appellante, hierna: de stichting, advocaat: mr. R.S. Namjesky te Breda, tegen [de man], wonende te [woonplaats], geïntimeerde, hierna: [geïntimeerde], advocaat: mr. E.H.J. Plass te Horst, als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 29 mei 2012 in het hoger beroep van de door de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Venlo, onder zaaknummer 297384 CV EXPL 11-577 gewezen vonnissen van 20 april 2011, 2 november 2011 en 11 januari 2012. 5 Het verloop van de procedure Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenarrest van 29 mei 2012 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast; - het proces-verbaal van comparitie van 29 juni 2012; - de memorie van grieven, tevens voorwaardelijke eiswijziging, met producties; - de memorie van antwoord; - het op 24 april 2013 gehouden pleidooi waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd en waarna de zaak is aangehouden voor mediation. Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg 6De gronden van het hoger beroep Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

7.1. Het gaat in deze zaak om het volgende. 7.1.1. [geïntimeerde] huurt sinds 1 september 2000 een woning met een voor- en een achtertuin en een garage met oprit van de stichting aan de [pand 1.] te [plaats]. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte zoals vastgesteld in mei 1998 en gedeponeerd ter griffie van de rechtbank te 's-Gravenhage (nummer 66/1998) van toepassing verklaard (hierna: de algemene bepalingen). 7.1.2. De algemene bepalingen luiden, voor zover van belang, als volgt: " Algemeen 1.1 Huurder dient het gehuurde (...) behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming (...) 1.2 Huurder zal zich gedragen naar de mondelinge of schriftelijke aanwijzingen door of namens verhuurder gegeven in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde en van de ruimten, installaties en voorzieningen van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. (...) 1.5 Het is huurder niet toegestaan tot het gehuurde behorende bergruimten, garages e.d. als leefruimte, als opslag anders dan voor eigen niet-bedrijfsmatige gebruik (...) te gebruiken (...) Tuin, erf, erfafscheidingen, opstallen 8.1 Indien tot het gehuurde een tuin of een erf behoort, is huurder verplicht de tuin aan te leggen, te gebruiken en te handhaven als siertuin en het erf en de tuin niet te bezigen voor de opslag van zaken, van welke aard dan ook, of voor het stallen van een of meer auto's, caravans, boten, e.d. (...) Toegang 11.1 Verhuurder en alle door hem aan te wijzen personen zijn gerechtigd het gehuurde na overleg met huurder op werkdagen tussen 08.00 uur en 17.30 uur te betreden voor inspectie van de staat van het gehuurde voor de onder 10 genoemde werkzaamheden en voor taxaties. (...)". 7.1.3. Vanaf 26 juni 2002 heeft de stichting brieven gestuurd aan [geïntimeerde] met het verzoek de woning en/of de tuin te onderhouden. In de visie van de stichting heeft [geïntimeerde] daaraan niet, althans onvoldoende, voldaan. 7.1.4. De stichting heeft in eerste aanleg, kort gezegd, ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] om het gehuurde te ontruimen. Ter gelegenheid van de in eerste aanleg gehouden comparitie zijn partijen overeengekomen dat [geïntimeerde] binnen zes weken na de dag van die comparitie in en om de woning diverse specifiek in het proces-verbaal genoemde (opruim)werkzaamheden zal uitvoeren en dat de stichting na die termijn een afspraak maakt met [geïntimeerde] om dat te inspecteren. Na ommekomst van die termijn heeft de stichting bij akte haar vordering gehandhaafd en daartoe gesteld dat diverse van de in het proces-verbaal genoemde werkzaamheden niet door [geïntimeerde] zijn uitgevoerd en dat [geïntimeerde] de inspecteur geen toegang heeft verleend tot diverse vertrekken. [geïntimeerde] heeft een en ander betwist. Vervolgens heeft de kantonrechter een gerechtelijke plaatsopneming bepaald. Nadat deze heeft plaatsgevonden heeft de kantonrechter bij het eindvonnis de vorderingen van de stichting afgewezen. 7.2. Onder aanvoering van zes grieven heeft de stichting in hoger beroep gevorderd de in eerste aanleg geformuleerde vorderingen alsnog toe te wijzen en voorts subsidiair, voor het geval deze niet worden toegewezen, gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om, samengevat, het gehuurde behoorlijk te gebruiken en zich te gedragen volgens de aanwijzingen van de stichting, de voor- en achtertuin aan te leggen als siertuin en als zodanig te onderhouden en niet te gebruiken voor opslag van zaken, te verbieden auto's, caravans en aanhangers te stallen en op eerste verzoek van de stichting haar toegang te verschaffen, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom, een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. [geïntimeerde] heeft (wederom) betwist dat hij tekort is geschoten of tekort schiet in zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst. 7.3. Volgens de toelichting op de grieven I en II heeft de kantonrechter niet of onvoldoende onderzocht of [geïntimeerde] tekort is geschoten in de op hem op grond van de huurovereenkomst rustende verbintenissen. Volgens de stichting heeft de kantonrechter op onjuiste wijze de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst getoetst. Het hof kan de stichting daarin ten dele volgen. De stichting heeft ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst op grond van door haar gestelde tekortkomingen van [geïntimeerde] in zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit het bestreden vonnis blijkt onvoldoende dat de kantonrechter de gestelde verwijten heeft getoetst aan de verbintenissen die op [geïntimeerde] rusten op grond van de huurovereenkomst. Het hof zal beoordelen of sprake is (geweest) van één of meer tekortkomingen. 7.4. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft het hof partijen voorgehouden dat de door de stichting gestelde tekortkomingen kunnen worden gerangschikt onder de volgende onderwerpen: - onderhoud van de tuin; - opslag van spullen buiten; - opslag van spullen binnen; - weigering om derden de woning te laten betreden; - klachten van omwonenden. Deze onderwerpen zijn achtereenvolgens ter gelegenheid van het pleidooi met partijen doorgenomen. Desgevraagd heeft de stichting verklaard dat in deze onderwerpen alle gestelde tekortkomingen zijn begrepen. Het hof zal deze door de stichting gestelde tekortkomingen van [geïntimeerde] per onderwerp achtereenvolgens beoordelen. Alvorens daartoe over te gaan, zal het hof eerst enkele algemene opmerkingen maken. Nadat het hof de gestelde tekortkomingen heeft beoordeeld, zal aan de orde komen welke gevolgen dat heeft voor de vorderingen van de stichting. enkele algemene opmerkingen 7.5. In artikel 1.1. van de algemene bepalingen is kort gezegd bepaald dat de huurder het gehuurde behoorlijk dient te gebruiken overeenkomstig de, in dit geval, woonbestemming. Volgens de stichting handelt [geïntimeerde] in strijd met deze bepaling om meerdere, hierna te bespreken redenen. In de hiervoor geciteerde artikelen 1.5 en 8.1 van de algemene bepalingen wordt die norm wel nader ingevuld, maar die invulling is niet zo concreet geformuleerd dat daaruit zonder meer blijkt waartoe [geïntimeerde] als huurder is gehouden. Artikel 1.1. van de algemene bepalingen komt overeen met de artikelen 7:213 en 7:214 BW. Voor zover uit de huurovereenkomst en / of de algemene bepalingen niet meer specifiek volgt wat de stichting als verhuurder van [geïntimeerde] als huurder mag verlangen, zal het hof aanknopen bij het toetsingskader van de artikelen 7:213 en 7:214 BW. Wat volgens de normen van laatstgenoemde bepalingen is vereist, is afhankelijk van de omstandigheden, mede gelet op de aard van het gehuurde. 7.6. In artikel 1.2 van de algemene bepalingen heeft de stichting voor zichzelf de mogelijkheid bedongen om aanwijzingen te geven voor wat betreft het gebruik van het gehuurde. Volgens die bepaling dient het daarbij om aanwijzingen te gaan in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Afdeling civiel recht zaaknummer HD 200.105.348/01 arrest van 26 november 2013 in de zaak van Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Koopvaardij, gevestigd te [vestigingsplaats], appellante, hierna: de stichting, advocaat: mr. R.S. Namjesky te Breda, tegen [de man], wonende te [woonplaats], geïntimeerde, hierna: [geïntimeerde], advocaat: mr. E.H.J. Plass te Horst, als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 29 mei 2012 in het hoger beroep van de door de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Venlo, onder zaaknummer 297384 CV EXPL 11-577 gewezen vonnissen van 20 april 2011, 2 november 2011 en 11 januari 2012. 5 Het verloop van de procedure Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenarrest van 29 mei 2012 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast; - het proces-verbaal van comparitie van 29 juni 2012; - de memorie van grieven, tevens voorwaardelijke eiswijziging, met producties; - de memorie van antwoord; - het op 24 april 2013 gehouden pleidooi waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd en waarna de zaak is aangehouden voor mediation. Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg 6De gronden van het hoger beroep Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

7.1. Het gaat in deze zaak om het volgende. 7.1.1. [geïntimeerde] huurt sinds 1 september 2000 een woning met een voor- en een achtertuin en een garage met oprit van de stichting aan de [pand 1.] te [plaats]. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte zoals vastgesteld in mei 1998 en gedeponeerd ter griffie van de rechtbank te 's-Gravenhage (nummer 66/1998) van toepassing verklaard (hierna: de algemene bepalingen). 7.1.2. De algemene bepalingen luiden, voor zover van belang, als volgt: " Algemeen 1.1 Huurder dient het gehuurde (...) behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming (...) 1.2 Huurder zal zich gedragen naar de mondelinge of schriftelijke aanwijzingen door of namens verhuurder gegeven in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde en van de ruimten, installaties en voorzieningen van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. (...) 1.5 Het is huurder niet toegestaan tot het gehuurde behorende bergruimten, garages e.d. als leefruimte, als opslag anders dan voor eigen niet-bedrijfsmatige gebruik (...) te gebruiken (...) Tuin, erf, erfafscheidingen, opstallen 8.1 Indien tot het gehuurde een tuin of een erf behoort, is huurder verplicht de tuin aan te leggen, te gebruiken en te handhaven als siertuin en het erf en de tuin niet te bezigen voor de opslag van zaken, van welke aard dan ook, of voor het stallen van een of meer auto's, caravans, boten, e.d. (...) Toegang 11.1 Verhuurder en alle door hem aan te wijzen personen zijn gerechtigd het gehuurde na overleg met huurder op werkdagen tussen 08.00 uur en 17.30 uur te betreden voor inspectie van de staat van het gehuurde voor de onder 10 genoemde werkzaamheden en voor taxaties. (...)". 7.1.3. Vanaf 26 juni 2002 heeft de stichting brieven gestuurd aan [geïntimeerde] met het verzoek de woning en/of de tuin te onderhouden. In de visie van de stichting heeft [geïntimeerde] daaraan niet, althans onvoldoende, voldaan. 7.1.4. De stichting heeft in eerste aanleg, kort gezegd, ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] om het gehuurde te ontruimen. Ter gelegenheid van de in eerste aanleg gehouden comparitie zijn partijen overeengekomen dat [geïntimeerde] binnen zes weken na de dag van die comparitie in en om de woning diverse specifiek in het proces-verbaal genoemde (opruim)werkzaamheden zal uitvoeren en dat de stichting na die termijn een afspraak maakt met [geïntimeerde] om dat te inspecteren. Na ommekomst van die termijn heeft de stichting bij akte haar vordering gehandhaafd en daartoe gesteld dat diverse van de in het proces-verbaal genoemde werkzaamheden niet door [geïntimeerde] zijn uitgevoerd en dat [geïntimeerde] de inspecteur geen toegang heeft verleend tot diverse vertrekken. [geïntimeerde] heeft een en ander betwist. Vervolgens heeft de kantonrechter een gerechtelijke plaatsopneming bepaald. Nadat deze heeft plaatsgevonden heeft de kantonrechter bij het eindvonnis de vorderingen van de stichting afgewezen. 7.2. Onder aanvoering van zes grieven heeft de stichting in hoger beroep gevorderd de in eerste aanleg geformuleerde vorderingen alsnog toe te wijzen en voorts subsidiair, voor het geval deze niet worden toegewezen, gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om, samengevat, het gehuurde behoorlijk te gebruiken en zich te gedragen volgens de aanwijzingen van de stichting, de voor- en achtertuin aan te leggen als siertuin en als zodanig te onderhouden en niet te gebruiken voor opslag van zaken, te verbieden auto's, caravans en aanhangers te stallen en op eerste verzoek van de stichting haar toegang te verschaffen, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom, een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. [geïntimeerde] heeft (wederom) betwist dat hij tekort is geschoten of tekort schiet in zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst. 7.3. Volgens de toelichting op de grieven I en II heeft de kantonrechter niet of onvoldoende onderzocht of [geïntimeerde] tekort is geschoten in de op hem op grond van de huurovereenkomst rustende verbintenissen. Volgens de stichting heeft de kantonrechter op onjuiste wijze de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst getoetst. Het hof kan de stichting daarin ten dele volgen. De stichting heeft ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst op grond van door haar gestelde tekortkomingen van [geïntimeerde] in zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit het bestreden vonnis blijkt onvoldoende dat de kantonrechter de gestelde verwijten heeft getoetst aan de verbintenissen die op [geïntimeerde] rusten op grond van de huurovereenkomst. Het hof zal beoordelen of sprake is (geweest) van één of meer tekortkomingen. 7.4. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft het hof partijen voorgehouden dat de door de stichting gestelde tekortkomingen kunnen worden gerangschikt onder de volgende onderwerpen: - onderhoud van de tuin; - opslag van spullen buiten; - opslag van spullen binnen; - weigering om derden de woning te laten betreden; - klachten van omwonenden. Deze onderwerpen zijn achtereenvolgens ter gelegenheid van het pleidooi met partijen doorgenomen. Desgevraagd heeft de stichting verklaard dat in deze onderwerpen alle gestelde tekortkomingen zijn begrepen. Het hof zal deze door de stichting gestelde tekortkomingen van [geïntimeerde] per onderwerp achtereenvolgens beoordelen. Alvorens daartoe over te gaan, zal het hof eerst enkele algemene opmerkingen maken. Nadat het hof de gestelde tekortkomingen heeft beoordeeld, zal aan de orde komen welke gevolgen dat heeft voor de vorderingen van de stichting. enkele algemene opmerkingen 7.5. In artikel 1.1. van de algemene bepalingen is kort gezegd bepaald dat de huurder het gehuurde behoorlijk dient te gebruiken overeenkomstig de, in dit geval, woonbestemming. Volgens de stichting handelt [geïntimeerde] in strijd met deze bepaling om meerdere, hierna te bespreken redenen. In de hiervoor geciteerde artikelen 1.5 en 8.1 van de algemene bepalingen wordt die norm wel nader ingevuld, maar die invulling is niet zo concreet geformuleerd dat daaruit zonder meer blijkt waartoe [geïntimeerde] als huurder is gehouden. Artikel 1.1. van de algemene bepalingen komt overeen met de artikelen 7:213 en 7:214 BW. Voor zover uit de huurovereenkomst en / of de algemene bepalingen niet meer specifiek volgt wat de stichting als verhuurder van [geïntimeerde] als huurder mag verlangen, zal het hof aanknopen bij het toetsingskader van de artikelen 7:213 en 7:214 BW. Wat volgens de normen van laatstgenoemde bepalingen is vereist, is afhankelijk van de omstandigheden, mede gelet op de aard van het gehuurde. 7.6. In artikel 1.2 van de algemene bepalingen heeft de stichting voor zichzelf de mogelijkheid bedongen om aanwijzingen te geven voor wat betreft het gebruik van het gehuurde. Volgens die bepaling dient het daarbij om aanwijzingen te gaan in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde.

Wat daaronder dient te worden verstaan is niet nader gedefinieerd. Bij vrijwel alle hierna te bespreken verwijten, speelt deze bepaling een rol, nu de stichting heeft aangevoerd dat zij [geïntimeerde] bij herhaling heeft gevraagd om haar aanwijzingen op te volgen, hetgeen [geïntimeerde] volgens haar heeft nagelaten, zodat volgens de stichting telkens sprake is van een tekortkoming wegens strijd met artikel 1.2 van de algemene bepalingen. Het hof kan de stichting daarin niet volgen. Weliswaar is onbetwist gebleven dat [geïntimeerde] heeft nagelaten de aanwijzingen van de stichting op te volgen, maar het hof verstaat het verweer van [geïntimeerde] aldus, dat hij daartoe geen aanleiding zag, omdat de instructies van de stichting niet zijn gedaan ‘in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde’ hetgeen een voorwaarde is volgens artikel 1.2 van de algemene bepalingen. Uit het hierna volgende zal blijken dat het hof [geïntimeerde] daarin voor een belangrijk deel kan volgen. onderhoud van de tuin 7.7. Volgens de stichting heeft [geïntimeerde] de tuin niet goed onderhouden. Hij heeft het gras niet gemaaid, het onkruid niet verwijderd, in de voortuin staan grote struiken die niet worden gesnoeid en in de achtertuin is sprake van vervuiling (volgens de inleidende dagvaarding liggen er uitwerpselen, etensresten en huisvuil). Ter gelegenheid van de comparitie op 14 juni 2011 zijn partijen over de tuin het volgende overeengekomen: "- in de voor- en achtertuin zal het onkruid gewied worden; - het gras zal gemaaid worden dan wel verwijderd worden; - de struiken in de voor- en achtertuin zullen gesnoeid, gefatsoeneerd worden; - de picknicktafel wordt in elkaar gezet; - het zonnescherm in de voortuin wordt opgeruimd; - de achtertuin wordt opgeruimd." Bij akte van 17 augustus 2011 heeft de stichting gesteld dat het onkruid niet is gewied, dat de struiken niet zijn gesnoeid/gefatsoeneerd en dat de achtertuin niet is opgeruimd. Uit het proces-verbaal van de descente/comparitie van 12 december 2011 blijkt dat de kantonrechter het volgende heeft geconstateerd: "in de voortuin bevindt zich gras. Gras dat niet recent gemaaid is, van zo'n 10 à 20 cm lang. De voortuin maakt een wat slordige indruk, doch verkeert in een aanvaardbare staat van onderhoud. (...) De achtertuin is een rommeltje, maar zeker geen stortplaats van spullen die niet in een tuin thuishoren, zoals bijvoorbeeld vuilniszakken, kapotte huisraad, uitwerpselen van dieren e.d. (...)". 7.8. Ter gelegenheid van het pleidooi zijn de foto's besproken, die de stichting bij akte van 14 juni 2011 in het geding heeft gebracht en waarop zowel de voor- als de achtertuin is te zien. De stichting heeft niet gesteld dat de situatie sedertdien is verslechterd. Integendeel, volgens de stichting is de toestand van de voortuin binnen de norm, althans op de dag voorafgaand aan het pleidooi. Het hof is van oordeel dat uit de foto's blijkt dat sprake is van een tuin, die niet in een onredelijke staat (van onderhoud) verkeert. Weliswaar niet van een tuin die de aan de smaak van de stichting voldoet, maar [geïntimeerde] heeft terecht ter gelegenheid van het pleidooi aangevoerd dat een tuin zoals de stichting wel eens aan hem heeft voorgesteld (het storten van grind of betegeling) nog minder aan de definitie van een tuin voldoet. Hoe een tuin eruit dient te zien is voor een groot deel afhankelijk van smaak. [geïntimeerde] geeft de voorkeur aan wat hij een wilde tuin vindt, de stichting vindt dezelfde tuin een verwilderde, niet onderhouden tuin. Het hof heeft onvoldoende aanknopingspunten om tot het oordeel te komen dat sprake is van een tekortschieten van [geïntimeerde] op het punt van de voortuin. Het hof kan uit de mededelingen van partijen, de foto's en de constateringen van de kantonrechter niet afleiden dat de wensen die de stichting heeft met betrekking tot de voortuin dienen te worden beschouwd als te gelden in 'het belang van een behoorlijk gebruik'. Het hof geeft partijen in overweging om het geschil met betrekking tot de voortuin alsnog in onderling overleg te regelen, nu de oplossing voor de hand ligt en met beperkte middelen kan worden bereikt (groenblijvende bodembedekkers). Voor wat betreft de achtertuin geldt het volgende. Op de foto’s is te zien dat de achtertuin wild begroeid is en dat er allerlei spullen op een slordige manier in staan, maar dat zijn wel spullen die in een tuin horen, zoals potten, een kliko, een buitenhaard, een parasolvoet, een stapel tegels, tuinstoelen. Hetgeen de stichting heeft aangevoerd, mede gelet op de inhoud van het proces-verbaal van descente/comparitie van de 12 december 2011, is onvoldoende om te concluderen dat op dit onderdeel sprake is van een tekortkoming. Het hof verwerpt dus de stelling van de stichting dat voor wat betreft de tuin sprake is van een of meer tekortkomingen. opslag van spullen buiten 7.9. Volgens de stichting heeft er een aanhanger op de oprit gestaan en ook een oude auto met lege banden waarin niet gereden mag worden. 7.10. Het hof is van oordeel dat voor de auto (een Volvo met kenteken [kentekennummer], zoals blijkt uit de overgelegde foto's) die ter gelegenheid van het pleidooi nog steeds op de oprit stond, geldt dat sprake is van een tekortkoming. Weliswaar is een oprit bedoeld om een auto te parkeren, maar niet om een auto permanent te stallen. Van dat laatste is sprake nu [geïntimeerde] ter gelegenheid van het pleidooi heeft verklaard dat met de auto niet op de openbare weg mag worden gereden en dat hij nog ongeveer vier jaar nodig heeft om het opknappen van de auto te kunnen bekostigen. Dat leidt tot het oordeel dat dit in strijd is met het bepaalde in artikel 8.1 van de algemene bepalingen en dat dus sprake is van een tekortkoming. 7.11. Voor de aanhanger geldt dat niet. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [geïntimeerde] verklaard dat hij een aanhanger op de oprit heeft staan om overbodige spullen af te voeren. De stichting heeft dat niet, althans onvoldoende weersproken. Uit het voorgaande volgt dat de aanhanger voor dit doel op de oprit kan staan. [geïntimeerde] dient zich echter te realiseren dat hij de aanhanger niet permanent op de oprit kan stallen. Het hof kan niet exact aangeven hoe lang de aanhanger op de oprit mag staan, maar [geïntimeerde] dient te beseffen dat dit niet weken en zeker geen maanden achtereen dient te duren. 7.12. In eerste aanleg heeft de stichting nog aangevoerd dat er ruim een half jaar buiten, tegen de garagedeur aan, een koelkast en/of een vaatwasser heeft gestaan. [geïntimeerde] heeft bij conclusie van antwoord erkend dat hij een koelkast en een vaatwasser op de oprit heeft laten staan, maar tussen partijen staat vast dat deze spullen door [geïntimeerde] zijn verwijderd. Over deze zaken is in het proces-verbaal van comparitie van 14 juni 2011 en in het proces-verbaal van descente/comparitie van 12 december 2011 niets meer vermeld en in hoger beroep is dit niet langer onderwerp van geschil geweest, zodat het hof daaruit afleidt dat dit verwijt niet (meer) aan de vorderingen van de stichting ten grondslag ligt. Dat geldt niet voor het verwijt dat [geïntimeerde] wordt gemaakt ten aanzien van de auto. De stichting heeft dit in hoger beroep uitdrukkelijk opnieuw aan de orde gesteld en uit het feit dat in het proces-verbaal van comparitie van 14 juni 2011 de auto niet is vermeld, kan niet worden afgeleid dat de stichting haar rechten dienaangaande heeft prijsgegeven. opslag van spullen binnen 7.13. Volgens de stichting heeft [geïntimeerde] een onwaarschijnlijke hoeveelheid spullen in de woning opgeslagen.

Wat daaronder dient te worden verstaan is niet nader gedefinieerd. Bij vrijwel alle hierna te bespreken verwijten, speelt deze bepaling een rol, nu de stichting heeft aangevoerd dat zij [geïntimeerde] bij herhaling heeft gevraagd om haar aanwijzingen op te volgen, hetgeen [geïntimeerde] volgens haar heeft nagelaten, zodat volgens de stichting telkens sprake is van een tekortkoming wegens strijd met artikel 1.2 van de algemene bepalingen. Het hof kan de stichting daarin niet volgen. Weliswaar is onbetwist gebleven dat [geïntimeerde] heeft nagelaten de aanwijzingen van de stichting op te volgen, maar het hof verstaat het verweer van [geïntimeerde] aldus, dat hij daartoe geen aanleiding zag, omdat de instructies van de stichting niet zijn gedaan ‘in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde’ hetgeen een voorwaarde is volgens artikel 1.2 van de algemene bepalingen. Uit het hierna volgende zal blijken dat het hof [geïntimeerde] daarin voor een belangrijk deel kan volgen. onderhoud van de tuin 7.7. Volgens de stichting heeft [geïntimeerde] de tuin niet goed onderhouden. Hij heeft het gras niet gemaaid, het onkruid niet verwijderd, in de voortuin staan grote struiken die niet worden gesnoeid en in de achtertuin is sprake van vervuiling (volgens de inleidende dagvaarding liggen er uitwerpselen, etensresten en huisvuil). Ter gelegenheid van de comparitie op 14 juni 2011 zijn partijen over de tuin het volgende overeengekomen: "- in de voor- en achtertuin zal het onkruid gewied worden; - het gras zal gemaaid worden dan wel verwijderd worden; - de struiken in de voor- en achtertuin zullen gesnoeid, gefatsoeneerd worden; - de picknicktafel wordt in elkaar gezet; - het zonnescherm in de voortuin wordt opgeruimd; - de achtertuin wordt opgeruimd." Bij akte van 17 augustus 2011 heeft de stichting gesteld dat het onkruid niet is gewied, dat de struiken niet zijn gesnoeid/gefatsoeneerd en dat de achtertuin niet is opgeruimd. Uit het proces-verbaal van de descente/comparitie van 12 december 2011 blijkt dat de kantonrechter het volgende heeft geconstateerd: "in de voortuin bevindt zich gras. Gras dat niet recent gemaaid is, van zo'n 10 à 20 cm lang. De voortuin maakt een wat slordige indruk, doch verkeert in een aanvaardbare staat van onderhoud. (...) De achtertuin is een rommeltje, maar zeker geen stortplaats van spullen die niet in een tuin thuishoren, zoals bijvoorbeeld vuilniszakken, kapotte huisraad, uitwerpselen van dieren e.d. (...)". 7.8. Ter gelegenheid van het pleidooi zijn de foto's besproken, die de stichting bij akte van 14 juni 2011 in het geding heeft gebracht en waarop zowel de voor- als de achtertuin is te zien. De stichting heeft niet gesteld dat de situatie sedertdien is verslechterd. Integendeel, volgens de stichting is de toestand van de voortuin binnen de norm, althans op de dag voorafgaand aan het pleidooi. Het hof is van oordeel dat uit de foto's blijkt dat sprake is van een tuin, die niet in een onredelijke staat (van onderhoud) verkeert. Weliswaar niet van een tuin die de aan de smaak van de stichting voldoet, maar [geïntimeerde] heeft terecht ter gelegenheid van het pleidooi aangevoerd dat een tuin zoals de stichting wel eens aan hem heeft voorgesteld (het storten van grind of betegeling) nog minder aan de definitie van een tuin voldoet. Hoe een tuin eruit dient te zien is voor een groot deel afhankelijk van smaak. [geïntimeerde] geeft de voorkeur aan wat hij een wilde tuin vindt, de stichting vindt dezelfde tuin een verwilderde, niet onderhouden tuin. Het hof heeft onvoldoende aanknopingspunten om tot het oordeel te komen dat sprake is van een tekortschieten van [geïntimeerde] op het punt van de voortuin. Het hof kan uit de mededelingen van partijen, de foto's en de constateringen van de kantonrechter niet afleiden dat de wensen die de stichting heeft met betrekking tot de voortuin dienen te worden beschouwd als te gelden in 'het belang van een behoorlijk gebruik'. Het hof geeft partijen in overweging om het geschil met betrekking tot de voortuin alsnog in onderling overleg te regelen, nu de oplossing voor de hand ligt en met beperkte middelen kan worden bereikt (groenblijvende bodembedekkers). Voor wat betreft de achtertuin geldt het volgende. Op de foto’s is te zien dat de achtertuin wild begroeid is en dat er allerlei spullen op een slordige manier in staan, maar dat zijn wel spullen die in een tuin horen, zoals potten, een kliko, een buitenhaard, een parasolvoet, een stapel tegels, tuinstoelen. Hetgeen de stichting heeft aangevoerd, mede gelet op de inhoud van het proces-verbaal van descente/comparitie van de 12 december 2011, is onvoldoende om te concluderen dat op dit onderdeel sprake is van een tekortkoming. Het hof verwerpt dus de stelling van de stichting dat voor wat betreft de tuin sprake is van een of meer tekortkomingen. opslag van spullen buiten 7.9. Volgens de stichting heeft er een aanhanger op de oprit gestaan en ook een oude auto met lege banden waarin niet gereden mag worden. 7.10. Het hof is van oordeel dat voor de auto (een Volvo met kenteken [kentekennummer], zoals blijkt uit de overgelegde foto's) die ter gelegenheid van het pleidooi nog steeds op de oprit stond, geldt dat sprake is van een tekortkoming. Weliswaar is een oprit bedoeld om een auto te parkeren, maar niet om een auto permanent te stallen. Van dat laatste is sprake nu [geïntimeerde] ter gelegenheid van het pleidooi heeft verklaard dat met de auto niet op de openbare weg mag worden gereden en dat hij nog ongeveer vier jaar nodig heeft om het opknappen van de auto te kunnen bekostigen. Dat leidt tot het oordeel dat dit in strijd is met het bepaalde in artikel 8.1 van de algemene bepalingen en dat dus sprake is van een tekortkoming. 7.11. Voor de aanhanger geldt dat niet. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [geïntimeerde] verklaard dat hij een aanhanger op de oprit heeft staan om overbodige spullen af te voeren. De stichting heeft dat niet, althans onvoldoende weersproken. Uit het voorgaande volgt dat de aanhanger voor dit doel op de oprit kan staan. [geïntimeerde] dient zich echter te realiseren dat hij de aanhanger niet permanent op de oprit kan stallen. Het hof kan niet exact aangeven hoe lang de aanhanger op de oprit mag staan, maar [geïntimeerde] dient te beseffen dat dit niet weken en zeker geen maanden achtereen dient te duren. 7.12. In eerste aanleg heeft de stichting nog aangevoerd dat er ruim een half jaar buiten, tegen de garagedeur aan, een koelkast en/of een vaatwasser heeft gestaan. [geïntimeerde] heeft bij conclusie van antwoord erkend dat hij een koelkast en een vaatwasser op de oprit heeft laten staan, maar tussen partijen staat vast dat deze spullen door [geïntimeerde] zijn verwijderd. Over deze zaken is in het proces-verbaal van comparitie van 14 juni 2011 en in het proces-verbaal van descente/comparitie van 12 december 2011 niets meer vermeld en in hoger beroep is dit niet langer onderwerp van geschil geweest, zodat het hof daaruit afleidt dat dit verwijt niet (meer) aan de vorderingen van de stichting ten grondslag ligt. Dat geldt niet voor het verwijt dat [geïntimeerde] wordt gemaakt ten aanzien van de auto. De stichting heeft dit in hoger beroep uitdrukkelijk opnieuw aan de orde gesteld en uit het feit dat in het proces-verbaal van comparitie van 14 juni 2011 de auto niet is vermeld, kan niet worden afgeleid dat de stichting haar rechten dienaangaande heeft prijsgegeven. opslag van spullen binnen 7.13. Volgens de stichting heeft [geïntimeerde] een onwaarschijnlijke hoeveelheid spullen in de woning opgeslagen.

Volgens de stichting gebruikt [geïntimeerde] om die reden het gehuurde niet conform de bestemming. 7.14. Het hof stelt voorop dat geen sprake is van bedrijfsmatige opslag van spullen. Van een handelen in strijd met het bepaalde in artikel 1.5 van de algemene bepalingen is dus geen sprake. 7.15. Niettemin is volgens de stichting sprake van een tekortkoming. Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde] een enorme (volgens de kantonrechter zelfs een onwaarschijnlijke) hoeveelheid spullen in de woning heeft staan. Volgens de stichting gaat het om verzamelzucht. Gelet op de constateringen van de kantonrechter lijkt daarvan inderdaad sprake te zijn, maar dat laat onverlet dat [geïntimeerde] daar kennelijk zelf geen last van heeft. Anders dan de stichting meent, kan het hof niet concluderen dat [geïntimeerde] de woning niet gebruikt in overeenstemming met de woonbestemming. [geïntimeerde] gebruikt de woning louter om te wonen, zij het met heel veel spullen. Evenmin kan het hof concluderen dat [geïntimeerde] de woning niet gebruikt volgens een goed huurder of niet 'in het belang van het gehuurde' (artikel 1.2 algemene bepalingen). Zoals hiervoor al is overwogen, valt moeilijk aan te geven hoe deze vage normen concreet ingevuld dienen te worden. Het bestreden vonnis dient aldus te worden verstaan dat de kantonrechter heeft getracht een invulling te geven aan deze vage normen. In die zin dient de overweging van de kantonrechter, dat het niet aan hem is om een schoonheidsprijs uit te reiken voor de inrichting van een woning, te worden verstaan. De stichting lijkt te betogen dat het enkele feit dat [geïntimeerde] een enorme hoeveelheid spullen in zijn woning heeft staan, op zichzelf al een tekortkoming oplevert. Het hof kan de stichting daar niet in volgen. Of dat het geval is, is afhankelijk van de omstandigheden, zoals onder andere (een reële kans op) beschadiging, verwaarlozing, vervuiling, overlast. In dit geval is van belang dat het verzamelgedrag geheel binnenshuis plaatsvindt, dus geheel in de privésfeer, en dat gesteld noch gebleken is dat buurtbewoners klagen over hinder of overlast vanwege de aanwezigheid van spullen in huis. Ook de klachten van de buurman (zie hierna) hebben niet daarop betrekking. De stichting heeft niet gesteld dat door de wijze van bewoning schade is ontstaan aan de woning. Dat is ook nergens uit gebleken. De stelling dat de kans op schade niet valt uit te sluiten of dat daarvoor gegronde vrees bestaat, acht het hof te vaag. De stichting heeft wel gesteld dat er een verhoogd risico is op brand, maar zij heeft die stelling onvoldoende toegelicht. Zonder die ontbrekende nadere toelichting, leidt het enkele feit dat er een enorme hoeveelheid spullen in de woning staat, niet zonder meer tot een verhoogd risico op brand. Bij inleidende dagvaarding heeft de stichting weliswaar gesteld dat de enorme hoeveelheid spullen in de woning leidt tot stank, maar niet blijkt dat iemand daarover ooit heeft geklaagd. De verwijzing door de stichting naar het arrest van Hof Leeuwarden van 26 februari 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:BZ2350) faalt daarom, nu in die zaak vast stond dat sprake was van ernstige vervuiling. De stichting heeft niet gesteld dat het na 2004 nog vies is geweest in de woning. Het hof wil de stichting best volgen in haar veronderstelling dat [geïntimeerde] de woning voorafgaand aan het bezoek van de kantonrechter zal hebben opgeruimd, zodat de woning normaliter veel voller zal staan dan door de kantonrechter is geconstateerd, maar dat doet aan het voorgaande niet af. De stichting heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende gesteld om ervan uit te gaan dat de wijze van bewoning door [geïntimeerde] dusdanige overlast, hinder, schade, vervuiling of verwaarlozing oplevert, dat sprake is van tekortkomingen in de verbintenissen uit de huurovereenkomst, waarbij het hof in aanmerking heeft genomen dat wat de stichting in dit opzicht van [geïntimeerde] mag verlangen, wordt begrensd door het recht van [geïntimeerde] op zijn persoonlijke levenssfeer. [geïntimeerde] dient zich wel te realiseren dat dit oordeel geen vrijbrief is om door te gaan met het verzamelen en opslaan van nog meer spullen. weigering om derden de woning te laten betreden 7.16. Op initiatief van de stichting is Jansen bezocht door twee medewerkers van GGZ Noord- en Midden-Limburg en de wijkagent Venray-Oost (dhr. [wijkagent]). [geïntimeerde] heeft hun de toegang tot de woning ontzegd, hetgeen de stichting hem, onder verwijzing naar de algemene bepalingen, verwijt. 7.17. Het hof kan de stichting niet volgen in haar stelling dat in dit verband sprake is van een tekortkoming van de algemene voorwaarden. Uit het hiervoor geciteerde artikel 11.1 van de algemene bepalingen volgt dat [geïntimeerde] toegang dient te verschaffen voor inspectie van de staat van het gehuurde voor de onder 10 genoemde werkzaamheden en voor taxaties. Het kopje van artikel 10 van de algemene bepalingen luidt: "onderhoud". De komst van genoemde personen had daarop geen betrekking. klachten van omwonenden 7.18. Volgens de stichting heeft zij van meerdere omwonenden klachten ontvangen over [geïntimeerde]. Uit de bij inleidende dagvaarding overgelegde stukken blijkt echter dat slechts één buurtbewoner heeft geklaagd over [geïntimeerde] (de buurman van nummer [pand 2.]). Voorts valt op dat de klachten van deze buurman slechts in een beperkte periode zijn geuit, te weten in april 2010 (producties 10, 12, 14 inleidende dagvaarding) in mei 2010 (productie 19 inleidende dagvaarding) en in augustus 2010 (producties 28, 31, 33 en 34 inleidende dagvaarding). De door deze buurman geuite klachten hebben met name betrekking op de hiervoor besproken verwijten van de stichting met betrekking tot de spullen op de oprit en de tuin. De klachten van deze buurman behoeven om deze reden geen zelfstandige beoordeling. Volgens de stichting zouden ook andere buurtbewoners (van nummer [pand 3.]) hebben geklaagd over [geïntimeerde], maar wanneer dat het geval is geweest en waarover zij hebben geklaagd, heeft de stichting niet toegelicht. primaire vordering 7.19. Primair heeft de stichting ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en ontruiming van het gehuurde. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Nu uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst, is de stichting in beginsel bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden. Bij de beoordeling of de tekortkoming van [geïntimeerde] voldoende is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen moet het gewicht van de tekortkoming worden afgezet tegen het woonbelang van [geïntimeerde]. 7.20. Het hof is van oordeel dat het bij de onderhavige tekortkoming (het op de oprit stallen van de auto, zie hiervoor) gaat om een gering verwijt. Het hof is van oordeel dat de tekortkoming van [geïntimeerde] van onvoldoende gewicht is tegenover het evidente woonbelang van [geïntimeerde], die onbetwist heeft gesteld dat hij lijdt aan COPD en dat zijn partner lijdt aan fibromyalgie.

Volgens de stichting gebruikt [geïntimeerde] om die reden het gehuurde niet conform de bestemming. 7.14. Het hof stelt voorop dat geen sprake is van bedrijfsmatige opslag van spullen. Van een handelen in strijd met het bepaalde in artikel 1.5 van de algemene bepalingen is dus geen sprake. 7.15. Niettemin is volgens de stichting sprake van een tekortkoming. Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde] een enorme (volgens de kantonrechter zelfs een onwaarschijnlijke) hoeveelheid spullen in de woning heeft staan. Volgens de stichting gaat het om verzamelzucht. Gelet op de constateringen van de kantonrechter lijkt daarvan inderdaad sprake te zijn, maar dat laat onverlet dat [geïntimeerde] daar kennelijk zelf geen last van heeft. Anders dan de stichting meent, kan het hof niet concluderen dat [geïntimeerde] de woning niet gebruikt in overeenstemming met de woonbestemming. [geïntimeerde] gebruikt de woning louter om te wonen, zij het met heel veel spullen. Evenmin kan het hof concluderen dat [geïntimeerde] de woning niet gebruikt volgens een goed huurder of niet 'in het belang van het gehuurde' (artikel 1.2 algemene bepalingen). Zoals hiervoor al is overwogen, valt moeilijk aan te geven hoe deze vage normen concreet ingevuld dienen te worden. Het bestreden vonnis dient aldus te worden verstaan dat de kantonrechter heeft getracht een invulling te geven aan deze vage normen. In die zin dient de overweging van de kantonrechter, dat het niet aan hem is om een schoonheidsprijs uit te reiken voor de inrichting van een woning, te worden verstaan. De stichting lijkt te betogen dat het enkele feit dat [geïntimeerde] een enorme hoeveelheid spullen in zijn woning heeft staan, op zichzelf al een tekortkoming oplevert. Het hof kan de stichting daar niet in volgen. Of dat het geval is, is afhankelijk van de omstandigheden, zoals onder andere (een reële kans op) beschadiging, verwaarlozing, vervuiling, overlast. In dit geval is van belang dat het verzamelgedrag geheel binnenshuis plaatsvindt, dus geheel in de privésfeer, en dat gesteld noch gebleken is dat buurtbewoners klagen over hinder of overlast vanwege de aanwezigheid van spullen in huis. Ook de klachten van de buurman (zie hierna) hebben niet daarop betrekking. De stichting heeft niet gesteld dat door de wijze van bewoning schade is ontstaan aan de woning. Dat is ook nergens uit gebleken. De stelling dat de kans op schade niet valt uit te sluiten of dat daarvoor gegronde vrees bestaat, acht het hof te vaag. De stichting heeft wel gesteld dat er een verhoogd risico is op brand, maar zij heeft die stelling onvoldoende toegelicht. Zonder die ontbrekende nadere toelichting, leidt het enkele feit dat er een enorme hoeveelheid spullen in de woning staat, niet zonder meer tot een verhoogd risico op brand. Bij inleidende dagvaarding heeft de stichting weliswaar gesteld dat de enorme hoeveelheid spullen in de woning leidt tot stank, maar niet blijkt dat iemand daarover ooit heeft geklaagd. De verwijzing door de stichting naar het arrest van Hof Leeuwarden van 26 februari 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:BZ2350) faalt daarom, nu in die zaak vast stond dat sprake was van ernstige vervuiling. De stichting heeft niet gesteld dat het na 2004 nog vies is geweest in de woning. Het hof wil de stichting best volgen in haar veronderstelling dat [geïntimeerde] de woning voorafgaand aan het bezoek van de kantonrechter zal hebben opgeruimd, zodat de woning normaliter veel voller zal staan dan door de kantonrechter is geconstateerd, maar dat doet aan het voorgaande niet af. De stichting heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende gesteld om ervan uit te gaan dat de wijze van bewoning door [geïntimeerde] dusdanige overlast, hinder, schade, vervuiling of verwaarlozing oplevert, dat sprake is van tekortkomingen in de verbintenissen uit de huurovereenkomst, waarbij het hof in aanmerking heeft genomen dat wat de stichting in dit opzicht van [geïntimeerde] mag verlangen, wordt begrensd door het recht van [geïntimeerde] op zijn persoonlijke levenssfeer. [geïntimeerde] dient zich wel te realiseren dat dit oordeel geen vrijbrief is om door te gaan met het verzamelen en opslaan van nog meer spullen. weigering om derden de woning te laten betreden 7.16. Op initiatief van de stichting is Jansen bezocht door twee medewerkers van GGZ Noord- en Midden-Limburg en de wijkagent Venray-Oost (dhr. [wijkagent]). [geïntimeerde] heeft hun de toegang tot de woning ontzegd, hetgeen de stichting hem, onder verwijzing naar de algemene bepalingen, verwijt. 7.17. Het hof kan de stichting niet volgen in haar stelling dat in dit verband sprake is van een tekortkoming van de algemene voorwaarden. Uit het hiervoor geciteerde artikel 11.1 van de algemene bepalingen volgt dat [geïntimeerde] toegang dient te verschaffen voor inspectie van de staat van het gehuurde voor de onder 10 genoemde werkzaamheden en voor taxaties. Het kopje van artikel 10 van de algemene bepalingen luidt: "onderhoud". De komst van genoemde personen had daarop geen betrekking. klachten van omwonenden 7.18. Volgens de stichting heeft zij van meerdere omwonenden klachten ontvangen over [geïntimeerde]. Uit de bij inleidende dagvaarding overgelegde stukken blijkt echter dat slechts één buurtbewoner heeft geklaagd over [geïntimeerde] (de buurman van nummer [pand 2.]). Voorts valt op dat de klachten van deze buurman slechts in een beperkte periode zijn geuit, te weten in april 2010 (producties 10, 12, 14 inleidende dagvaarding) in mei 2010 (productie 19 inleidende dagvaarding) en in augustus 2010 (producties 28, 31, 33 en 34 inleidende dagvaarding). De door deze buurman geuite klachten hebben met name betrekking op de hiervoor besproken verwijten van de stichting met betrekking tot de spullen op de oprit en de tuin. De klachten van deze buurman behoeven om deze reden geen zelfstandige beoordeling. Volgens de stichting zouden ook andere buurtbewoners (van nummer [pand 3.]) hebben geklaagd over [geïntimeerde], maar wanneer dat het geval is geweest en waarover zij hebben geklaagd, heeft de stichting niet toegelicht. primaire vordering 7.19. Primair heeft de stichting ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en ontruiming van het gehuurde. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Nu uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst, is de stichting in beginsel bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden. Bij de beoordeling of de tekortkoming van [geïntimeerde] voldoende is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen moet het gewicht van de tekortkoming worden afgezet tegen het woonbelang van [geïntimeerde]. 7.20. Het hof is van oordeel dat het bij de onderhavige tekortkoming (het op de oprit stallen van de auto, zie hiervoor) gaat om een gering verwijt. Het hof is van oordeel dat de tekortkoming van [geïntimeerde] van onvoldoende gewicht is tegenover het evidente woonbelang van [geïntimeerde], die onbetwist heeft gesteld dat hij lijdt aan COPD en dat zijn partner lijdt aan fibromyalgie.

Daarbij heeft het hof meegewogen dat de stichting heeft gesteld dat zij [geïntimeerde] rond 2002 heeft aangeschreven over de hiervoor besproken verwijten en dat zij dat is blijven doen tot omstreeks juli 2004, maar dat zij vervolgens tot november 2009 geen enkele documentatie in het geding heeft gebracht waaruit blijkt dat [geïntimeerde] ook in die tussenliggende periode volgens haar tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. 7.21. Het hof wijst de primaire vorderingen van de stichting dus af. voorwaardelijke subsidiaire vorderingen 7.22. De stichting heeft voorwaardelijk, voor het geval de primaire vorderingen niet worden toegewezen, subsidiaire vorderingen geformuleerd. Nu de voorwaarde in vervulling is gegaan, zal het hof deze subsidiaire vorderingen beoordelen. Deze vorderingen houden in dat het hof [geïntimeerde] zal veroordelen om a. a) het gehuurde, voor de duur van de huurovereenkomst, behoorlijk te gebruiken en te blijven gebruiken; b) zich te gedragen en te blijven gedragen naar de mondelinge en/of schriftelijke door of namens de stichting gegeven aanwijzingen in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde; c) de voor- en achtertuin van het gehuurde aan te leggen, te gebruiken, te handhaven c.q. te onderhouden als siertuin en het erf en de tuin niet te bezigen voor opslag van zaken van welke aard dan ook; d) te verbieden in de tuin en/of het erf van het gehuurde, daaronder begrepen de oprit, een of meer auto's, caravans, aanhangers e.d. te stallen; e) om op eerste verzoek van de stichting haar en alle door haar aan te wijzen personen op werkdagen tussen 8.00 uur en 17.30 uur de vrije en onbelemmerde toegang tot het gehuurde te verschaffen, mits voorafgegaan door een tijdige aankondiging; zulks op straffe van een aan de stichting te verbeuren dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte van een dag, voor elke dag of gedeelte daarvan dat [geïntimeerde] na betekening van het te wijzen vonnis (bedoeld zal zijn arrest) met de nakoming ervan op enigerlei wijze in gebreke is of mocht blijven. 7.23. Het hof is van oordeel dat de vorderingen zoals geformuleerd onder a, b en c te onbepaald zijn om voor toewijzing op straffe van een dwangsom in aanmerking te komen. Gedeeltelijk geldt dat ook voor de vordering onder d. Het hof zal [geïntimeerde] wel op straffe van een dwangsom verbieden om nog langer de auto te stallen die er nu staat en die niet kan rijden (de Volvo met kenteken [kentekennummer]). Anders dan [geïntimeerde] meent, valt uit het proces-verbaal van comparitie van 14 juni 2011 niet af te leiden dat de stichting afstand heeft gedaan van haar stelling dat de auto van de oprit verwijderd dient te worden. Dat blijkt niet uit dat proces-verbaal. Het hof ziet in hetgeen de stichting heeft gesteld onvoldoende aanleiding om de vordering als onder d geformuleerd integraal toe te wijzen. Voor wat betreft de vordering als geformuleerd onder e valt niet in te zien op welke grond de stichting het recht zou mogen hebben om vanwege een door haar te bepalen reden toegang te krijgen tot de woning van [geïntimeerde]. Deze vordering strekt veel te ver. Dat laat onverlet dat [geïntimeerde] toegang dient te verschaffen volgens hetgeen is bepaald in artikel 11.1 van de algemene bepalingen. De stichting heeft onvoldoende gesteld om ervan uit te gaan dat het nodig is om [geïntimeerde] op straffe van verbeurte van een dwangsom daartoe te veroordelen. Het hof zal [geïntimeerde] een termijn van veertien dagen gunnen om aan de veroordeling te voldoen en de dwangsom maximeren op € 10.000,-. 7.24. Zoals uit het voorgaande volgt, gaat het hof voorbij aan het door de stichting gedane bewijsaanbod, omdat het hof ofwel aan bewijslevering niet toekomt bij gebreke van voldoende toegelichte stellingen, ofwel het bewijsaanbod niet dienend is. Het hof zal het bestreden eindvonnis bekrachtigen en in aanvulling daarop [geïntimeerde] veroordelen de auto van de oprit te verwijderen. Tegen de eerdere tussenvonnissen zijn geen grieven gericht, zodat het hof de stichting in het appel van die tussenvonnissen niet-ontvankelijk zal verklaren. Nu een gedeelte van de voorwaardelijke eis in hoger beroep wordt toegewezen, zal het hof de proceskosten in hoger beroep compenseren. 8De uitspraak Het hof: verklaart de stichting niet ontvankelijk in haar hoger beroep van de tussenvonnissen van 20 april 2011 en 2 november 2011; bekrachtigt het eindvonnis van 11 januari 2012 en in aanvulling daarop rechtdoende: verbiedt [geïntimeerde] om vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest de auto (de Volvo met kenteken [kentekennummer]) te stallen op de oprit van het gehuurde, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat [geïntimeerde] nalaat daaraan te voldoen met een maximum € 10.000,-, voor de duur dat die auto niet kan en/of mag rijden op de openbare weg; wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af; compenseert de proceskosten van het hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt; verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. M.J.H.A. Venner-Lijten, M. van Ham en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 november 2013.

Daarbij heeft het hof meegewogen dat de stichting heeft gesteld dat zij [geïntimeerde] rond 2002 heeft aangeschreven over de hiervoor besproken verwijten en dat zij dat is blijven doen tot omstreeks juli 2004, maar dat zij vervolgens tot november 2009 geen enkele documentatie in het geding heeft gebracht waaruit blijkt dat [geïntimeerde] ook in die tussenliggende periode volgens haar tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. 7.21. Het hof wijst de primaire vorderingen van de stichting dus af. voorwaardelijke subsidiaire vorderingen 7.22. De stichting heeft voorwaardelijk, voor het geval de primaire vorderingen niet worden toegewezen, subsidiaire vorderingen geformuleerd. Nu de voorwaarde in vervulling is gegaan, zal het hof deze subsidiaire vorderingen beoordelen. Deze vorderingen houden in dat het hof [geïntimeerde] zal veroordelen om a. a) het gehuurde, voor de duur van de huurovereenkomst, behoorlijk te gebruiken en te blijven gebruiken; b) zich te gedragen en te blijven gedragen naar de mondelinge en/of schriftelijke door of namens de stichting gegeven aanwijzingen in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde; c) de voor- en achtertuin van het gehuurde aan te leggen, te gebruiken, te handhaven c.q. te onderhouden als siertuin en het erf en de tuin niet te bezigen voor opslag van zaken van welke aard dan ook; d) te verbieden in de tuin en/of het erf van het gehuurde, daaronder begrepen de oprit, een of meer auto's, caravans, aanhangers e.d. te stallen; e) om op eerste verzoek van de stichting haar en alle door haar aan te wijzen personen op werkdagen tussen 8.00 uur en 17.30 uur de vrije en onbelemmerde toegang tot het gehuurde te verschaffen, mits voorafgegaan door een tijdige aankondiging; zulks op straffe van een aan de stichting te verbeuren dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte van een dag, voor elke dag of gedeelte daarvan dat [geïntimeerde] na betekening van het te wijzen vonnis (bedoeld zal zijn arrest) met de nakoming ervan op enigerlei wijze in gebreke is of mocht blijven. 7.23. Het hof is van oordeel dat de vorderingen zoals geformuleerd onder a, b en c te onbepaald zijn om voor toewijzing op straffe van een dwangsom in aanmerking te komen. Gedeeltelijk geldt dat ook voor de vordering onder d. Het hof zal [geïntimeerde] wel op straffe van een dwangsom verbieden om nog langer de auto te stallen die er nu staat en die niet kan rijden (de Volvo met kenteken [kentekennummer]). Anders dan [geïntimeerde] meent, valt uit het proces-verbaal van comparitie van 14 juni 2011 niet af te leiden dat de stichting afstand heeft gedaan van haar stelling dat de auto van de oprit verwijderd dient te worden. Dat blijkt niet uit dat proces-verbaal. Het hof ziet in hetgeen de stichting heeft gesteld onvoldoende aanleiding om de vordering als onder d geformuleerd integraal toe te wijzen. Voor wat betreft de vordering als geformuleerd onder e valt niet in te zien op welke grond de stichting het recht zou mogen hebben om vanwege een door haar te bepalen reden toegang te krijgen tot de woning van [geïntimeerde]. Deze vordering strekt veel te ver. Dat laat onverlet dat [geïntimeerde] toegang dient te verschaffen volgens hetgeen is bepaald in artikel 11.1 van de algemene bepalingen. De stichting heeft onvoldoende gesteld om ervan uit te gaan dat het nodig is om [geïntimeerde] op straffe van verbeurte van een dwangsom daartoe te veroordelen. Het hof zal [geïntimeerde] een termijn van veertien dagen gunnen om aan de veroordeling te voldoen en de dwangsom maximeren op € 10.000,-. 7.24. Zoals uit het voorgaande volgt, gaat het hof voorbij aan het door de stichting gedane bewijsaanbod, omdat het hof ofwel aan bewijslevering niet toekomt bij gebreke van voldoende toegelichte stellingen, ofwel het bewijsaanbod niet dienend is. Het hof zal het bestreden eindvonnis bekrachtigen en in aanvulling daarop [geïntimeerde] veroordelen de auto van de oprit te verwijderen. Tegen de eerdere tussenvonnissen zijn geen grieven gericht, zodat het hof de stichting in het appel van die tussenvonnissen niet-ontvankelijk zal verklaren. Nu een gedeelte van de voorwaardelijke eis in hoger beroep wordt toegewezen, zal het hof de proceskosten in hoger beroep compenseren. 8De uitspraak Het hof: verklaart de stichting niet ontvankelijk in haar hoger beroep van de tussenvonnissen van 20 april 2011 en 2 november 2011; bekrachtigt het eindvonnis van 11 januari 2012 en in aanvulling daarop rechtdoende: verbiedt [geïntimeerde] om vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest de auto (de Volvo met kenteken [kentekennummer]) te stallen op de oprit van het gehuurde, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat [geïntimeerde] nalaat daaraan te voldoen met een maximum € 10.000,-, voor de duur dat die auto niet kan en/of mag rijden op de openbare weg; wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af; compenseert de proceskosten van het hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt; verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. M.J.H.A. Venner-Lijten, M. van Ham en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 november 2013.