ECLI:NL:GHSGR:2011:BT6832

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Sector Civiel recht

Zaaknummer: 200.074.104/01

Rolnummer rechtbank: 915981 RL EXPL 09-34408

arrest d.d. 27 september 2011

inzake

[huurster],

wonende te [plaats],

appellante,

hierna te noemen: [huurster],

advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool te 's-Gravenhage,

tegen

Woningstichting Haag Wonen,

gevestigd te 's-Gravenhage,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Haag Wonen,

advocaat: mr. E. Kars te Bleiswijk.

Bij exploot van 16 september 2010 is [huurster] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage tussen partijen gewezen vonnis van 17 juni 2010. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [huurster] één grief aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft Haag Wonen de grief bestreden.

Op 1 september 2011 hebben partijen hun zaak doen bepleiten. Van de pleidooizitting is proces-verbaal gemaakt. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage van 17 juni 2010, voor zover [huurster] daarbij is veroordeeld aan Haag Wonen een bedrag te voldoen van € 2.041,62;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

- veroordeelt [huurster] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Haag Wonen te voldoen een bedrag van € 1.716,62, vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.393,18 vanaf 20 november 2009 tot de dag van algehele voldoening;

- verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;

- bekrachtigt het vonnis voor het overige;

- compenseert de kosten van het hoger beroep in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en J.E.H.M. Pinckaers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 september 2011 in aanwezigheid van de griffier.

1. De door de kantonrechter in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn door partijen niet bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.

2. Het gaat in deze zaak om het volgende.

2.1 [huurster] heeft op 20 december 2000 met Haag Wonen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] te [plaats].

2.2 In verband met overlastklachten heeft Haag Wonen op 13 maart 2007 een bezoek gebracht aan de woning. Daarbij constateerde zij dat [huurster] niet meer zelf in de woning woonde, maar deze aan derden in gebruik had gegeven.

2.3 Bij brief van 13 maart 2007 heeft Haag Wonen [huurster] van haar bevindingen op de hoogte gebracht en haar verzocht de huur op te zeggen middels bijgevoegd opzeggingsformulier.

2.4 Op 20 maart 2007 heeft Haag Wonen het opzeggingsformulier terug ontvangen. Op het formulier is aangegeven dat [huurster] de huur wenst te beëindigen per 1 april 2007. De vraag "Mijn/ons nieuwe woonadres wordt/is" is als volgt beantwoord: "onbekent in Turkeye komt niet meer terug voor de rest weet haar moeder ook niks De mensen die in haar huis zijn moeten er uit dat heb die moeder ook gezegt als alles eruit is komt haar moeder de sleutels langs brengen". Op het formulier is het telefoonnummer van de moeder van [huurster] vermeld.

2.5 Bij brief van 29 maart 2007 geadresseerd aan [adres], heeft Haag Wonen de opzegging bevestigd en geaccordeerd. In de (standaard) brief is het onder meer volgende vermeld:

"Inspectie

Voordat u de sleutels inlevert, willen we graag telefonisch een aantal zaken met u bespreken. Dit is een telefonische inspectie. Mijn collega, (…) gaat u hiervoor bellen op vrijdag 30 maart 2007 tussen 9:00 en 10:00 uur op telefoonnummer (telefoonnummer van de moeder van [huurster], hof). In dit telefoongesprek horen we graag hoe de woning er nu uit ziet en wat de zelf aangebrachte veranderingen aan de woning zijn. Ook krijgt u uitleg over wat wij van u verwachten bij het achterlaten van de woning. Na de telefonische inspectie ontvangt u direct een schriftelijke bevestiging van de afspraken die u met mijn collega (…) maakt. De telefonische inspectie is de enige inspectie. We hoeven de woning niet te zien voor u de sleutels inlevert."

In de brief is voorts vermeld:

"Is er iets kapot, dan vragen we u dat te repareren. U kunt het ook aan Haag Wonen overlaten. Bij deze brief vindt u een prijslijst van de meest voorkomende reparaties, zodat u de kosten zelf kunt inschatten."

De telefonische inspectie heeft niet plaats gevonden.

2.6 Op 4 april 2007 heeft de moeder van [huurster] de sleutels van de woning bij Haag Wonen ingeleverd.

2.7 Na ontvangst van de sleutels heeft Haag Wonen een mutatierapport opgemaakt.

In het rapport is onder meer het volgende vermeld:

"Entree/hal, overloop, trapopgang

( )

meerdere opdek deurtjes zwaar beschadigd

deur naar keuken scharnier los in kozijn

stofdorpels weg div. sloten kapot

plinten los Scheur in wand.

Woonkamer

(…)

gat in deur/raamroosters defekt

lijmresten van zeil op de vloer

Toilet

(…)

gat in opdekdeur

wc bril moet verv. worden

Keuken

(…)

deur krukken weg van deur naar wnkmr

raam rooster defekt/ mech. ventiel weg andere erg vies

(…)

Badkamer

(...)

schimmel op kitnaden

Gat in opdekdeur/uitloop van douche kraan weg

kit rondom wastafel vol schimmel

ketting + stop weg

kit + tegel voeg vol schimmel

(…)

Slaapkamer 1 groot voorzijde

(. . )

deur moet vv worden zit grote gat in

(…)

Slaapkamer 2 klein voorzijde

(…)

slot kapot + sluitplaat verbogen

(…)

Slaapkamer 3 groot achterzijde

gat in deur + stofdorpel weg

(…)"

2.8 Bij brief van 30 oktober 2007 heeft Haag Wonen bij [huurster] bij wijze van eindafrekening een bedrag van € 2.658,06 in rekening gebracht. In dit bedrag was een bedrag van € 1.244,78 opgenomen wegens mutatiekosten, oftewel kosten die Haag Wonen heeft gemaakt omdat [huurster] de woning niet in goede staat heeft opgeleverd. Na verrekening van dit bedrag met gedane betalingen en de waarborgsom en de daarop gekweekte rente resteerde hiervan een bedrag van € 1.068,88.

2.9 Haag Wonen en [huurster] zijn een betalingsregeling overeengekomen, in welk kader [huurster] een bedrag van circa € 850,-- aan Haag Wonen heeft voldaan. Het restantbedrag van de eindafrekening heeft [huurster] onbetaald gelaten.

2.10 Bij inleidende dagvaarding vorderde Haag Wonen de veroordeling van [huurster] tot betaling aan haar van een bedrag van € 2.130,80 te vermeerderen met rente en kosten.

2.12 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [huurster] veroordeeld tot betaling aan Haag Wonen van een bedrag van € 2.041,62, vermeerderd met wettelijke rente over een bedrag van € 1.718,88 vanaf 20 november 2009 tot aan de dag van algehele voldoening. De kantonrechter heeft daartoe - voor zover thans nog van belang - geoordeeld dat [huurster] de woning niet in goede staat heeft opgeleverd, op basis waarvan zij een bedrag van € 1.068,88 verschuldigd was.

3.1 In hoger beroep komt [huurster] op tegen de veroordeling tot betaling van een bedrag van € 1.068,88 wegens het niet in goede staat opleveren van de woning. Naar haar mening heeft geen zorgvuldige oplevering plaatsgevonden, omdat geen voorinspectie heeft plaatsgevonden, ook niet telefonisch. Haag Wonen heeft dus aan [huurster] de mogelijkheid ontnomen om bij het einde van de huur zorg te dragen voor een correcte oplevering. Dat bij de oplevering van de woning zaken niet in orde waren wordt overigens door [huurster] bij gebrek aan wetenschap betwist, omdat Haag Wonen geen foto's heeft overgelegd. [huurster] meent dan ook geen herstelkosten aan Haag Wonen verschuldigd te zijn.

3.2 Het hof overweegt als volgt.

Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen geldt gelet op de aanvangsdatum van de huur het bepaalde in artikel 7:224, tweede lid BW in het onderhavige geval niet. Dit betekent dat de oude regel van artikel 7A:1599 BW van toepassing is en dat bij gebrek aan een beschrijving van het gehuurde moet worden verondersteld dat [huurster] het gehuurde in goede staat van onderhoud heeft ontvangen, zodat zij het gehuurde ook weer in diezelfde goede staat van onderhoud aan Haag Wonen dient op te leveren. Partijen verschillen van mening over de vraag of [huurster] de woning in goede staat heeft opgeleverd. [huurster] is van mening dat - nu Haag Wonen geen foto's heeft overgelegd van de staat waarin zij de woning heeft overgeleverd - onvoldoende heeft aangetoond dat dit niet het geval is.

3.3 Haag Wonen heeft de staat waarin de woning aan haar is opgeleverd beschreven in een mutatierapport, waarin per vertrek is aangegeven welke onregelmatigheden zij daarin heeft aangetroffen. Hoewel een fotorapportage van de staat waarin de woning zich bevond in het onderhavige geval niet had misstaan, acht het hof - mede gezien de wijze waarop de woning laatstelijk werd bewoond (niet door [huurster] zelf, maar door een aantal kamerbewoners, terwijl kamerbewoning doorgaans zeer belastend is), almede de omstandigheid dat [huurster] aanvankelijk een betalingsregeling is aangegaan, waardoor zij de suggestie heeft gewekt dat zij de vordering erkende - een betwisting bij gebrek aan wetenschap onvoldoende. De schriftelijke verklaringen van [persoon 1] en [persoon 2] brengen de hof niet tot een ander oordeel. Beiden verklaren dat zij vaak bij [huurster] thuis zijn geweest en dat de woning er altijd netjes en schoon uitzag, en ook dat het huis bij de ontruiming netjes was achtergelaten. Haag Wonen verwijt [huurster] echter niet dat de woning bij oplevering niet netjes en schoon was, maar stelt dat bij oplevering sprake was van schade. Hierover verklaren [persoon 1] en [persoon 2] echter niets.