ECLI:NL:GHDHA:2026:876

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-24/964 Uitspraak van 16 april 2026 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: A. Bakker) en de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 2 oktober 2024, nummer ROT 23/2734. Procesverloop 1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 345.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Rotterdam (de aanslag). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar belanghebbendes bezwaar tegen de beschikking en de aanslag afgewezen. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 14 november 2025 een nader stuk ingediend. 1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 27 november 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 1.6. Na afloop van de zitting zijn het Hof, onder meer via openbare gegevens van het zogenoemde WOZ-waardeloket (www.wozwaardeloket.nl), gegevens ter kennis gekomen waardoor twijfel is ontstaan over het bouwjaar van de woning. Hierin heeft het Hof aanleiding gezien het onderzoek te heropenen. Bij bericht van 1 december 2025 heeft het Hof, onder verwijzing naar de genoemde openbare gegevens, partijen verzocht het bouwjaar van de woning uiterlijk op 15 december 2025 met stukken te onderbouwen. Naar aanleiding van dit verzoek heeft de Heffingsambtenaar op 10 december 2025 bij nader stuk (met bijlagen) gereageerd en het Hof inlichtingen verstrekt. Van de zijde van belanghebbende is binnen de termijn geen reactie ingekomen. Het Hof heeft belanghebbende vervolgens bij bericht van 18 december 2025 uitstel verleend tot 9 januari 2026 voor het verstrekken van de gevraagde inlichtingen. Belanghebbende heeft op 9 januari 2026 gereageerd op het verzoek van het Hof met het bericht dat zij wacht op de reactie van de Heffingsambtenaar omtrent het bouwjaar. Het Hof heeft belanghebbende bij bericht van 13 januari 2026 een afschrift van de door de Heffingsambtenaar op 10 december 2025 verstrekte inlichtingen toegezonden en in de gelegenheid gesteld daarop uiterlijk op 27 januari 2026 te reageren. Van de zijde van belanghebbende is binnen deze termijn geen reactie ingekomen. Het Hof heeft belanghebbende bij bericht van 29 januari 2026 een laatste uitstel voor een reactie verleend tot 12 februari 2026. Belanghebbende heeft hierop niet gereageerd. Op 17 februari 2026 heeft het Hof partijen laten weten geen aanleiding te zien een nadere zitting te houden omdat het Hof zich voldoende voorgelicht acht, tenzij een van partijen uiterlijk op 3 maart 2026 kenbaar maakt dat zij op een zitting wil worden gehoord. Partijen hebben niet kenbaar gemaakt te willen worden gehoord. Vervolgens heeft het Hof het onderzoek gesloten en partijen hierover op 5 maart 2026 bericht. Feiten 2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een twee-onder-een- kapwoning die is gelegen in de wijk [Wijk 1] . De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 131 m2 en staat op een perceel van 250 m2. Op het perceel staat een garage. 2.2. De Heffingsambtenaar heeft i De vergelijkingsobjecten ( [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] ) zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten is hoger dan de vierkantemeterprijs van de woning. 7. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar was bovendien niet gehouden tot een nadere onderbouwing van de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten, al dan niet door het overleggen van (volledige) iWOZ-kaarten, omdat eiser de juistheid van die objectkenmerken niet voldoende gemotiveerd heeft betwist.[3] 8. In de matrix heeft de heffingsambtenaar de waarde van de objectonderdelen vermeld. Met de matrix heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn verdisconteerd. 8.1 Op de zitting heeft eiser verklaard dat de ligging van de woning aan of op een waterverdedigingswerk geen punt van geschil meer is. De rechtbank zal deze stellingen daarom verder niet bespreken. Eiser heeft zijn stelling dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, onderbouwd door te wijzen op het verschil in bouwjaar waardoor met gebruikmaking van andere NEN-normen is gebouwd, hetgeen vooral tot verschil in de mogelijkheid tot energiebesparing leidt. 8.2 Eiser heeft wel gesteld maar niet onderbouwd dat verweerder een onjuiste gebruiksoppervlakte voor de vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd. Verweerder heeft toegelicht dat de gebruiksoppervlakten zijn berekend op grond van de bouwdossiers. Ook de stelling dat verweerder het onderhoudsniveau en de kwaliteit van de vergelijkingsobjecten anders had moeten waarderen dan hij heeft gedaan, is niet nader onderbouwd. 8.3 In het door eiser overgelegde WOZ-deskundigenrapport wordt de waarde onderbouwd met verkoopcijfers van woningen die weliswaar een bouwjaar hebben dat meer overeenkomt met dat van de woning, maar die zijn gelegen in een andere wijk. De heffingsambtenaar heeft ter zitting uitgelegd dat de wijk waarin de woning van eiser ligt ( [Wijk 1] ) een ander waardeniveau heeft dan de wijk waarin de woningen zijn gelegen waarmee in het door eiser overgelegde taxatierapport wordt vergeleken ( [Wijk 2] ). De rechtbank volgt het standpunt van verweerder dat de vergelijkingsobjecten in het taxatierapport van eiser daardoor minder goed bruikbaar zijn. 8.4 Tot slot is in de matrix van de heffingsambtenaar sprake van een bandbreedte van € 77.290,- (door het verschil) tussen de vierkantemeterprijs van de woning en de gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten[4], waarin eventuele nadere verschillen, waaronder die in bouwjaar, geacht kunnen worden te zijn verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie en gevolgen 9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning hetzelfde blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. (…) [1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. [2] HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300. [3] Vgl. Hof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310. [4] € 2.539 - € 1.949 * 131 = € 77.290.” Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 4.1. In hoger beroep is in geschil of de Heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd en of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking naar een waarde van de woning van € 286.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van de proceskosten in bezwaar, beroep en hoger beroep. 4.3. De Heffingsam Die regels brengen mee dat de rechter ten aanzien van de door een partij aangevoerde feiten en omstandigheden moet beoordelen in hoeverre die zijn bestreden en, zo ja, in hoeverre die door deze partij aannemelijk zijn gemaakt. Daarbij moet de rechter acht slaan op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332). Indien de heffingsambtenaar niet het van hem verlangde bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt, dient de rechter de waarde op een door hem gekozen grondslag vast te stellen. Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waarde van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het derhalve aan hem te stellen, en bij betwisting aannemelijk te maken, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776). 5.6. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport en een matrix overgelegd (zie 2.2). Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten rondom de waardepeildatum. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. 5.7. Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning. Alle vergelijkingsobjecten zijn twee-onder-een-kapwoningen met een garage die zijn gelegen in dezelfde wijk van [woonplaats] als de woning, [Wijk 1] . De percelen zijn van een vergelijkbare oppervlakte. Qua uitstraling zijn de vergelijkingsobjecten eveneens vergelijkbaar met de woning. 5.8. Met de verschillen in gebruiksoppervlakte en in staat tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Dit komt naar voren doordat de Heffingsambtenaar aparte waardes heeft toegekend aan de grond en aan de deelobjecten van de woning en de vergelijkingsobjecten, en aan de woning voor ligging factor 1 heeft toegekend vanwege geluidsoverlast en als gevolg van de ligging nabij een snelweg. Uit de matrix blijkt een prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning van € 1.949. Dit is lager dan de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van elk van de vergelijkingsobjecten (zie 2.2). Ten opzichte van het gemiddelde van de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten is de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning € 590 lager. Dit is ruim voldoende om eventuele verschillen die nog niet zijn verdisconteerd in de aan de grond en de deelobjecten toegekende waardes te absorberen. De Heffingsambtenaar heeft met de gerealiseerde verkoopcijfers van de door hem gebezigde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 5.9. Belanghebbende betwist dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de beschikte waarde van de woning, omdat de woning uit het bouwjaar 1981 is, terwijl de vergelijkingsobjecten zijn gebouwd in de periode 2001-2004. Gelet op het grote verschil in NEN-regime en bouwfysische kwaliteit in 1981 ten opzichte van de periode 2001-2004 zijn de vergelijkingsobjecten volgens belanghebbende onvoldoende vergelijkbaar met de woning. Belang