ECLI:NL:GHDHA:2026:420

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-24/901 Uitspraak van 18 februari 2026 in het geding tussen: de erven [X] te [Z] ( [buitenland] ), belanghebbenden, (gemachtigde: A. Bakker) en de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 6 september 2024, nummer ROT 23/2457. Procesverloop 1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 321.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbenden voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende zaakbelastingen van de gemeente Rotterdam (de aanslag). 1.2. Belanghebbenden hebben tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar afgewezen. 1.3. Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft als volgt beslist, waarbij belanghebbenden zijn aangeduid als eisers: “De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding van eisers af.” 1.4. Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft bij nader stuk van 5 november 2025 verweer gevoerd. Van de zijde van belanghebbenden is op 14 november 2025 een nader stuk ingekomen. 1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 27 november 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Feiten 2.1. Belanghebbenden zijn eigenaar van de woning, die is gelegen in de wijk [Wijk] in [woonplaats] . De woning is een hoekwoning en heeft een gebruiksoppervlakte van 131 m2, een perceel van 216 m2, een garage en een dakkapel. Het bouwjaar van de woning is 1959. 2.2.1. De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door taxateur [naam 1] en gedateerd 12 februari 2024, waarin de taxateur de waarde van de woning per de waardepeildatum op € 321.000 heeft bepaald. Tot het taxatierapport behoren een waardematrix (de matrix), een object- en referentiekaart van de woning en object- en referentiekaarten van de in 2.2.2 genoemde vergelijkingsobjecten. 2.2.2. In de matrix zijn de gegevens opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare onroerende zaken, te weten een drietal in dezelfde wijk gelegen woningen: hoekwoning [adres 2] en tussenwoningen [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten). Deze vergelijkingsobjecten hebben als bouwjaar 1961. In de matrix zijn de objectgegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten, en onderbouwende verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten opgenomen. De waarde van de woning is in de matrix bepaald op € 321.000. 2.3.1. Belanghebbenden hebben in de beroepsfase een WOZ-deskundigenrapport van [naam 2] overgelegd, opgemaakt door taxateur [naam 3] en gedateerd 17 juli 2024, waarin de taxateur de waarde van de woning per de waardepeildatum op € 248.000 heeft bepaald. Tot het deskundigenrapport behoort een referentiematrix (de referentiematrix). 2.3.2. In de referentiematrix zijn verwerkt de transactie- en verkoopgegevens en objectkenmerken van een drietal naar de opvatting van belanghebbenden met de woning vergelijkbare onroerende zaken: [adres 5] (tussenwoning), [adres 6] (hoekwoning) en [adres 7] (tussenwoning) te [woonplaats] . In de referentiematrix wordt de waarde van de woning becijferd op € 247.610. 2.3.3. Voorts hebben belanghebbenden voor elk van de in de ref Ook zit er asbest in of buiten de woning. Het onderhoud en de kwaliteit dienen daarom op een ‘1’ te worden gesteld. Er is onvoldoende rekening gehouden met de niet-bewoningsclausule. Verder had de berging moeten worden meegenomen bij de waardering. 9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[2] 10. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Uit de taxatie in beroep blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en voorzieningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn alle in dezelfde buurt gelegen en stammen uit het bouwjaar 1959-1961. Bovendien is er een bandbreedte van € 17.423,- op basis van het verschil tussen de vierkantemeterprijs van de woning en de gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. In die bandbreedte kunnen eventuele nadere verschillen geacht worden te zijn verdisconteerd. [3] 11. Wat eisers hebben aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft in beroep een taxatierapport met een matrix overgelegd. Uit die matrix blijkt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft het onderhoudsniveau en de kwaliteit van de woning op een ‘2’ gesteld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee voldoende rekening heeft gehouden met de staat van het onderhoud en de kwaliteit van de woning. Dat het onderhoud en de kwaliteit op een ‘1’ (‘zeer slecht’) zouden moeten worden gesteld, is onvoldoende gebleken uit de door eisers overgelegde foto’s en het bouwkundig rapport.Het staat verweerder vrij om een eigen keuze te maken voor wat betreft vergelijkingsobjecten. Dit hoeft niet de best denkbare keuze te zijn, maar de vergelijkingsobjecten moeten wel voldoende representatief zijn. Verweerder is dan ook niet gehouden om [adres 5] , [adres 7] en [adres 6] bij zijn vergelijking te betrekken.[4] De door eisers aangedragen vergelijkingsobjecten liggen overigens alle even ver of verder van de woning af dan de vergelijkingsobjecten van verweerder. Verder liggen de bouwjaren van de vergelijkingsobjecten van verweerder dichter bij het bouwjaar van de woning. Van een niet-bewoningsclausule is de rechtbank niet gebleken.Verweerder heeft de waarde van de berging van de woning en de vergelijkingsobjecten op nul gesteld. Afgaande op de foto van de berging van de woning van eisers is goed voorstelbaar dat die berging in slechtere staat is dan de bergingen van de vergelijkingsobjecten. Gelet op de bescheiden waarde die een gemiddelde berging vertegenwoordigt, acht de rechtbank dat echter geen factor die het verschil kan maken. Volgens de door eisers overgelegde bouwtechnische keuring door [naam 4] van 15 maart 2023 moet op een termijn van een jaar € 24.328,- en op een termijn van 5 jaar opnieuw € 26.873,- in de woning worden geïnvesteerd. Volgens het eveneens door eisers overgelegde bouwkundig rapport Nationale Hypotheek Garantie (ook van 15 maart 2023) zijn de direct noodzakelijke ko [4] Gerechtshof Den Haag 24 maart 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:723. [5] HR 19 februari 2016, ECLI:NL:2016:252. [6] HR 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853.” Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 4.1. In geschil is of de Heffingsambtenaar de toezendplicht heeft geschonden, heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen, en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbenden beantwoorden deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend. 4.2. Belanghebbenden concluderen, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank behoudens de beslissing omtrent de vergoeding van immateriële schade, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 248.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep, waarbij artikel 30a Wet WOZ niet wordt toegepast. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Beoordeling van het hoger beroep Toezendplicht 5.1.1. Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt. De hiervoor bedoelde gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. Indien een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens in de bezwaarfase wordt gedaan, moeten deze gegevens, met het oog op een zinvolle benutting van de bezwaarprocedure, voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052 en HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106). 5.1.2. Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank in overwegingen 5 tot en met 7 op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. In hoger beroep hebben belanghebbenden geen feiten of omstandigheden aangevoerd die het Hof tot een ander oordeel leiden. Met betrekking tot de iWOZ-gegevens geldt dat de Heffingsambtenaar in het dossier en ter zitting heeft verklaard dat deze gegevens de Heffingsambtenaar ten tijde van de waardevaststelling niet ter beschikking hebben gestaan, dat het destijds niet gebruikelijk was de zogenoemde iWOZ-kaarten te gebruiken en/of toe te zenden aan de belanghebbenden en dat deze ook niet bij de waardevaststelling zijn gebruikt. Belanghebbenden hebben dit niet betwist en het Hof heeft geen reden aan die verklaring van de Heffingsambtenaar te twijfelen. Daarmee is komen vast te staan dat de iWOZ-gegevens de Heffingsambtenaar ten tijde van de waardevaststelling niet ter beschikking hebben gestaan en dus ook niet bij de waardevaststelling zijn gebruikt. Er is dan ook geen sprake van een schending van de toezendplicht als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Op de zaak betrekking hebbende stukken (bouwtekeningen, iWOZ-gegevens) 5.2.1. Belanghebbenden hebben ook in de hoger beroepsfase weer gesteld dat de Heffingsambtenaar de iWOZ-gegevens en de bouwtekeningen moet overleggen als op de zaak betrekking hebbende stukken in de zin van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). 5.2.2. Ten aanzien van de iWOZ-gegevens van de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten geldt het volgende. iWOZ is een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. De Heffingsambtenaar is in beginsel niet verplicht deze gegevens te overleggen. Dit zou anders zijn in het geval de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde of ter Voor alle in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten geldt naar het oordeel van het Hof, anders dan belanghebbenden stellen, dat deze vergelijkbaar zijn met de woning, mede omdat het woningen zijn die gelegen zijn in dezelfde buurt als de woning. 5.6. De Heffingsambtenaar heeft voor de woning rekening gehouden met een slechte tot ondergemiddelde onderhoudstoestand (factor 2 voor Onderhoud) en een slechte tot ondergemiddelde kwaliteit (factor 2 voor Kwaliteit) en heeft dit ter zitting beargumenteerd en toegelicht. Het Hof acht het hanteren van factor 2 voor deze factoren, gezien de inhoud van de onder 2.4.1 genoemde rapporten van de zijde van belanghebbenden en de ter zitting door de Heffingsambtenaar gegeven toelichting ten aanzien van de indeling in factoren, juist. Voor de vergelijkingsobjecten geldt voor de factoren Onderhoud en Kwaliteit een factor 4 (goed, bovengemiddeld). Met de verschillen in gebruiksoppervlakte en in staat tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is in de matrix, mede gezien de ter zitting afgelegde verklaring van de Heffingsambtenaar, in voldoende mate rekening gehouden. Dit komt tot uiting in de voor de woning gehanteerde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte (€ 1.553). Die is lager dan de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte (na correctie van deze prijs naar de aan de woning toegekende VLOK-factoren) van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (€ 1.879), [adres 8] (€ 1.582) en [adres 9] (€ 1.598). De waarde van het hoofdgebouw van de woning (€ 203.394) is, rekening houdend met de VLOK-codes voor Onderhoud en Kwaliteit voor de woning (factor 2) en de vergelijkingsobjecten (factor 4), op een (aanzienlijk) lager bedrag bepaald dan geldt voor de vergelijkingsobjecten (€ 309.417, € 250.414 en € 222.099), terwijl de woning over de grootste gebruiksoppervlakte beschikt. Als gevolg van de correcties voor Onderhoud en Kwaliteit van factor 4 naar factor 2 heeft per saldo een vermindering van 30 percent van de opstalwaarde plaatsgevonden (2 x 5% voor Onderhoud en 2 x 10% voor Kwaliteit), hetgeen volgens de Heffingsambtenaar correspondeert met ongeveer € 87.000. Deze marge is volgens de Heffingsambtenaar voldoende voor de noodzakelijke investeringen in onderhoud en kwaliteit van de woning. Om de woning op een gemiddelde staat (factor 3) te doen uitkomen, zou echter een correctie van 85 percent gelden (5% voor Onderhoud en 10% voor Kwaliteit). Zelfs als rekening wordt gehouden met een correctie van 85 percent, en mede gelet op de uitkomsten uit de onder 2.4.1 bedoelde rapporten, laat dit voldoende ruimte voor de direct noodzakelijke investering om de woning op een gemiddelde staat te brengen. De waarde van de woning blijft daarmee in een juiste verhouding staan tot die van de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten. Daarbij neemt het Hof in acht dat, gelet op de onder 2.4.2 weergegeven passages uit de toelichting bij het keuringsrapport, in de in het keuringsrapport berekende “kosten binnen 1 jaar”, “kosten binnen 5 jaar” en “verbeterkosten”, anders dan belanghebbenden ter zitting van het Hof bloot hebben gesteld, wel degelijk rekening is gehouden met arbeidskosten, en wel met landelijk gemiddelde kosten bij gecombineerde uitvoering van de werkzaamheden door één partij. De Heffingsambtenaar heeft, gelet op al het voorgaande, in beginsel aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 5.7. Belanghebbenden hebben in algemene zin twijfels geplaatst bij de berekening van de gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten die de Heffingsambtenaar heeft gehanteerd. De oppervlaktematen zijn, naar door de Heffingsambtenaar is verklaard en door belanghebbenden op zichzelf niet is betwist, berekend aan de hand van de gegevens die zijn opgenomen in de BAG, die de norm NEN-2580 tot uitgangspunt neemt. De norm NEN-2580 betreft een meetinstructie voor de bepaling van de gebruiksoppervlakte van woningen. Deze norm wordt voor alle woningen, dus ook voor de onder