ECLI:NL:GHDHA:2026:2506

Vordering verhuurder tot verwijdering van de door huurder zonder toestemming aangebrachte overkapping wordt alsnog afgewezen. De (aangepaste) overkapping is op eenvoudige wijze te verwijderen. GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.332.244/01 Zaak- en rolnummer rechtbank : 10270903 \ CV EXPL 23-94 Arrest van 11 augustus 2026 in de zaak van [appellante] , wonend in [woonplaats], appellante, advocaat: mr. C. Hoek, kantoorhoudend in Leiden, tegen Stichting Portaal , gevestigd in Utrecht, geïntimeerde, advocaat: mr. M. Jansen, kantoorhoudend in Rotterdam. Het hof noemt partijen hierna [appellante] en Stichting Portaal. 1 De zaak in het kort 1.1 Partijen houdt verdeeld de vraag of de door [appellante] aan de gehuurde woning aangebrachte overkapping verwijderd moet worden. De kantonrechter heeft [appellante] veroordeeld om de overkapping weg te halen. Het hof oordeelt dat er vanwege de aanpassingen die aan de overkapping zijn gedaan bij de huidige stand geen grond meer is om de vordering tot verwijdering van de overkapping toe te wijzen en vernietigt daarom het vonnis van de kantonrechter. 2 Procesverloop in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 11 september 2023, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, locatie Leiden, van 21 juni 2023 (hierna: het bestreden vonnis); de memorie van grieven, met producties; de memorie van antwoord, met producties; de akte uitlaten en de akte overlegging nadere productie, met producties, aan de zijde van [appellante]; de antwoordakte, met producties, aan de zijde van Stichting Portaal. 2.2 Op 16 oktober 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De griffier heeft aantekening gemaakt van het verhandelde ter zitting. Mr. Hoek heeft pleitnotities overgelegd. 2.3 Op verzoek van partijen is de zaak aangehouden om te bezien of zij een schikking zouden kunnen treffen. Dit is niet gelukt. Vervolgens hebben partijen na het nemen van bovengenoemde aktes arrest gevraagd. 3 Feitelijke achtergrond 3.1 Tussen Stichting Portaal en [appellante] bestaat sinds 27 maart 2002 een huurovereenkomst betreffende de woning aan de [adres] (hierna ook: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van 7 april 2001 van toepassing. 3.2 In de algemene huurvoorwaarden is onder andere het volgende opgenomen: “ Het aanbrengen van veranderingen door de huurder Artikel 10 1. Huurder zal zonder schriftelijke toestemming van verhuurder geen veranderingen aan het gehuurde aanbrengen. Verhuurder is verplicht toe te stemmen in door huurder gewenste en aan te brengen veranderingen, indien deze: a. voldoen aan de terzake geldende overheidsvoorschriften en de eventueel nodige vergunningen zijn verkregen; b. de verhuurbaarheid van het gehuurde of naastliggende woningen ongewijzigd laten dan wel verbeteren; c. doelmatig woningbeheer niet bemoeilijken; d. geen ernstige hinder of overlast voor derden veroorzaken: e. de architectonische waarde van het gehuurde of de wijk niet negatief beïnvloeden; f. het onderhoud voor verhuurder of opvolgend huurder niet verhogen; g. geen blijvende schade aan het gehuurde toebrengen c.q. naar het oordeel van verhuurder geen waardedaling van het gehuurde tot gevolg hebben. 2. Onder aanbrengen van veranderingen wordt in dit artikel niet alleen verstaan aan-, bij- of verbouw en wegbreken, maar ook het aanbrengen van buitenzonweringen, luiken e.d. en het plaatsen van antennes of zendmasten e.d. op of aan het gehuurde alsmede het leggen van tegelvloeren en/of andere in het geheel niet of uitsluitend met schade te verwijderen vloerbedekking. 3. Verhuurder kan aan een te verlenen toestemming voorwaarden verbinden, onder meer met betrekking tot de te gebruiken materialen, de wijze van uitvoering, onderhoud, brand-, storm- en W.A.-verzekering, belastingen en retributies alsmede aansprakelijkheden. (…) 6. Veranderingen die huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder heeft aangebracht, zullen - indien het belang van verhuurder dat vergt - op eerste aanzegging van verhuurder ongedaan worden gemaakt en in ieder geval bij het einde van de huur, tenzij partijen alsnog schriftelijk anders overeenkomen. 7. Indien huurder in gebreke blijft de in dit artikel genoemde verplichtingen na te komen, is verhuurder na voorafgaande sommatie gemachtigd op kosten van huurder zelf hiervoor zorg te dragen. ” 3.3 [appellante] heeft in de zomer van 2020 in de achtertuin, tegen de gevel van de woning aan, een houten overkapping gerealiseerd. Deze houten overkapping verving een eerder in de tuin gemaakte, kleinere overkapping. . 3.4 Tijdens de bouw in de zomer van 2020 is een medewerker van Portaal ter plaatse geweest en heeft een foto gemaakt van de overkapping. De medewerker van Stichting Portaal heeft op dat moment gesproken met de broer van [appellante]. 3.5 Op 9 mei 2021 heeft [appellante] een omgevingsvergunning aangevraagd voor de overkapping bij de gemeente Leiden. Nadat de gemeente Leiden liet weten dat enkele gegevens ontbraken heeft [appellante] aan Stichting Portaal gevraagd haar een tekening van de tuin te sturen. Haar verzoek, met als onderwerp “overkapping”, is doorgestuurd naar de afdeling Aanpassingen woning en tuin (ZAV). Op 30 september 2021 heeft de gemeente Leiden een vergunning verleend. 3.6 Stichting Portaal heeft [appellante] op 9 juni 2022 geschreven dat zij heeft geconstateerd dat [appellante] een grote uitbouw heeft geplaatst aan de achterzijde van haar woning en haar vanaf dat moment meerdere keren gesommeerd om de overkapping ongedaan te maken en te verwijderen. Aan deze sommaties heeft [appellante] geen gevolg gegeven. 3.7 Ter zitting in eerste aanleg zijn partijen overeengekomen dat [appellante] alsnog een aanvraag voor een ‘Zelf aangebrachte verandering’ (hierna: ZAV) zou indienen bij Stichting Portaal. Dit heeft [appellante] gedaan. Met de brief van 1 mei 2023 heeft Stichting Portaal aangegeven de verzochte goedkeuring voor de overkapping niet te verlenen. 4 Procedure bij de rechtbank 4.1 Stichting Portaal heeft [appellante] gedagvaard en – verkort weergegeven – gevorderd om haar alsmede de door haar aan te wijzen derde(n) te machtigen om het perceel binnen te treden om op kosten van [appellante] de overkapping te verwijderen en de vereiste herstelwerkzaamheden aan de gevel uit te voeren en [appellante] te veroordelen de woning tijdelijk te verlaten, zodat Stichting Portaal deze werkzaamheden zou kunnen uitvoeren, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. 4.2 [appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. 4.3 De kantonrechter heeft de vorderingen van Stichting Portaal toegewezen, met dien verstande dat zij [appellante] een periode van zestig dagen na betekening van het vonnis heeft gegeven om zelf de overkapping te verwijderen en de herstelwerkzaamheden uit te voeren, bij gebreke waarvan Stichting Portaal dit vervolgens op kosten van [appellante] kan (laten) uitvoeren, waarbij [appellante] de woning niet hoeft te verlaten maar zij wel de medewerkers van Stichting Portaal – of door deze in te schakelen derden – toegang dient te verlenen tot de tuin voor het uitvoeren van deze werkzaamheden en de ruimte rondom de overkapping voor de duur van de werkzaamheden dient leeg te maken. De kantonrechter heeft [appellante] in de proceskosten veroordeeld. 5 Vorderingen in hoger beroep 5.1 [appellante] is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij vordert primair dat het hof de vorderingen van Stichting Portaal alsnog afwijst en subsidiair, als het hof van oordeel is dat zonder aanvullende/vervangende machtiging in de zin van artikel 7:215 lid 3 jo. lid 4 BW de overkapping niet ter plaatse kan blijven, [appellante] te machtigen tot het aanbrengen dan wel in stand houden van de overkapping, met veroordeling van Stichting Portaal in de kosten in beide instanties. 5.2 Stichting Portaal voert gemotiveerd verweer. 6 Beoordeling in hoger beroep 6.1 Het hof stelt voorop dat [appellante], op grond van het bepaalde in artikel 10 van de algemene huurvoorwaarden, voor het aanbrengen van de overkapping aan de achtergevel van het gehuurde schriftelijke toestemming van Stichting Portaal nodig had en voorts dat Stichting Portaal deze toestemming niet mocht weigeren als de overkapping voldeed aan de in artikel 10 lid 1 van de algemene huurvoorwaarden genoemde eisen (zie r.o. 3.2). Tevens is niet in geschil dat deze regeling in de algemene huurvoorwaarden op grond van artikel 7:215 lid 6 BW een toegestane (en overigens ook een minimale) afwijking vormt op het bepaalde in artikel 7:215 lid 1 BW. 6.2 [appellante] betoogt dat (1) Stichting Portaal mondeling toestemming heeft gegeven voor het aanbrengen van de overkapping, althans (2) dat Stichting Portaal hiervoor stilzwijgend toestemming heeft gegeven, althans dat zij haar recht heeft verwerkt om de verwijdering van de overkapping te vorderen, dan wel (3) dat de kantonrechter ten onrechte de toestemming van artikel 7:215 lid 3 BW niet heeft verleend aangezien de overkapping geen schade aan de woning toebrengt en [appellante] heeft aangeboden de overkapping bij einde huur op eigen kosten te zullen verwijderen en bereid te zijn een aanvullende waarborgsom te storten voor eventuele schade, en tot slot (4) dat Stichting Portaal in elk geval haar toestemming niet langer kan weigeren nadat [appellante] conform de wensen van Stichting Portaal de overkapping heeft laten loskoppelen van de achtergevel. 6.3 Stichting Portaal stelt daar – samengevat – tegenover dat zij nimmer toestemming heeft gegeven, schriftelijk noch mondeling, en dat zij die toestemming op terechte gronden heeft geweigerd omdat de overkapping blijvende schade aan het gehuurde toebrengt (en dus niet voldoet aan artikel 10 aanhef sub g van de algemene huurvoorwaarden). Ook na de recente aanpassingen aan de overkapping zit deze nog steeds op verschillende punten aan de gevel vast en is bovendien de gevel niet correct hersteld. Voorafgaande mondelinge toestemming onvoldoende onderbouwd 6.4 Vast staat dat [appellante] geen schriftelijke toestemming van Stichting Portaal had toen zij de overkapping aan de achtergevel van het gehuurde aanbracht en dat zij deze schriftelijke toestemming tot op heden niet heeft gekregen. Terecht heeft [appellante] betoogd dat ook een mondelinge toestemming van Stichting Portaal kan volstaan. Het schriftelijkheidsvereiste als genoemd in artikel 10 van de algemene huurvoorwaarden en in artikel 7:215 BW is slechts bedoeld ter bescherming van de huurder, zodat deze een schriftelijk bewijsstuk heeft van een verleende toestemming. In zoverre slaagt de tweede grief van [appellante] gericht tegen de andersluidende overwegingen van de kantonrechter hieromtrent in ro. 4.3 van het bestreden vonnis. 6.5 De stelplicht, en gezien de gemotiveerde betwisting door Stichting Portaal, ook de bewijslast van het bestaan van een dergelijke mondelinge toestemming rust op [appellante], nu zij zich immers op de rechtsgevolgen daarvan beroept. 6.6 [appellante] betoogt dat een medewerker van Stichting Portaal bij een bezoek aan de woning in de zomer van 2020 toestemming aan haar broer heeft gegeven voor de overkapping. [appellante] biedt bewijs aan van deze stelling door het horen van deze medewerker en van haar broer. In haar eerste grief klaagt [appellante] erover dat de kantonrechter haar niet tot dit bewijs heeft toegelaten. Ook het hof ziet geen aanleiding om [appellante] tot het bewijs toe te laten en overweegt daartoe het volgende. 6.7 [appellante] is niet duidelijk in haar stellingen, te weten wie, wanneer aan haar broer toestemming zou hebben gegeven. Zij heeft hierover wisselende stellingen ingenomen. Uit hetgeen [appellante] ter zitting heeft verklaard kan in elk geval worden vastgesteld dat zij reeds begonnen was met de bouw van de overkapping toen er medewerkers van Stichting Portaal in de woning waren. Deze medewerkers waren er niet om de plannen rondom de aan te brengen overkapping te bespreken. Zij waren er in verband met werkzaamheden in de woning. De broer van [appellante] heeft ter zitting aangegeven dat er later een man van Stichting Portaal kwam “om te checken of alles goed zat”, maar dat hij niet weet wie dat was. [appellante] zelf heeft ter zitting aangegeven dat haar broer met de heer [naam 1] en de heer [naam 2] heeft gesproken. De raadsman van [appellante] heeft aangegeven dat de broer van [appellante] heeft gesproken met de heer [naam 1], maar dat het de vraag is of de heer [naam 2] daar ook bij aanwezig was. Ook heeft de broer van [appellante] aangegeven dat zowel de twee medewerkers van Stichting Portaal die voor werkzaamheden in de woning waren als de heer [naam 1] aangaven dat zij de overkapping mooi vonden, en dat zij verder niets hebben gezegd. De broer heeft opgemerkt dat als zij iets hadden gezegd, hij wel gestopt was met bouwen. Dat is iets anders dan dat er toestemming is gegeven. Kortom, de stellingen van [appellante] omtrent hetgeen zou hebben plaatsgevonden in de zomer van 2020 zijn onvoldoende eenduidig om daaruit te kunnen concluderen dat toestemming is gegeven voor de overkapping, zeker gezien de gemotiveerde betwisting door Stichting Portaal. Bij die stand van zaken komt het hof niet toe aan bewijslevering op dit punt. Dit betekent dat grief 1 faalt. Geen stilzwijgende toestemming door Stichting Portaal, evenmin rechtsverwerking 6.8 Het wekt verbazing hoe de burelen bij Stichting Portaal werken. Immers enkele van haar medewerkers hebben gezien dat (de broer van) [appellante] in de zomer van 2020 bezig was de overkapping te bouwen, waarop Stichting Portaal geen enkele concrete actie heeft ondernomen. Vervolgens heeft zij per e-mail van 18 juni 2021, in reactie op een verzoek van [appellante] van 17 juni 2021 om een plattegrond van de tuin in verband met het aanvragen van een omgevingsvergunning voor de (overigens op dat moment al gerealiseerde) overkapping, aan [appellante] laten weten haar e-mail te hebben doorgestuurd naar de afdeling Aanpassingen woning en tuin (ZAV). Weer een jaar later, op 9 juni en 21 juli 2022, heeft Stichting Portaal [appellante] gesommeerd om de overkapping te verwijderen. Uit deze weinig adequate handelswijze kan echter niet worden afgeleid dat Stichting Portaal stilzwijgend toestemming heeft gegeven voor de overkapping. Anders dan [appellante] betoogt, hoefde de informatieaanvraag uit juni 2021 niet te worden beschouwd als verzoek om schriftelijke toestemming, en kan het contact over de plattegrond van de tuin niet worden beschouwd als een advies van Stichting Portaal over de aanvraag voor een omgevingsvergunning. Evenmin kan worden geoordeeld dat [appellante] er onder deze omstandigheden gerechtvaardigd op kon vertrouwen dat Stichting Portaal haar recht niet meer geldend zou maken. Voor een succesvol beroep op rechtsverwerking is immers meer nodig dan het enkele stilzitten. 6.9 Dit betekent dat de grieven 3 en 4 (gericht tegen ro. 4.4. van het bestreden vonnis) falen. Geen grond verwijderen huidige overkapping 6.10 Grief 5 richt zich tegen de beslissing van de kantonrechter (onder ro. 4.6, 4.8 en 4.9 van het bestreden vonnis) om [appellante] geen vervangende machtiging te verlenen. Deze grief faalt eveneens. Uit hetgeen eind 2025 in opdracht van [appellante] nog aan werkzaamheden is uitgevoerd (zie hierna onder ro. 6.11) om de overkapping los van de achtergevel te plaatsen en de gevel te herstellen, volgt reeds dat deze voorheen niet op eenvoudige wijze te verwijderen was. Het ging om uitvoerige werkzaamheden ten bedrage van maar liefst € 4.700 ex btw. Wat daar verder van zij, gelet op het hiernavolgende heeft [appellante] geen belang meer bij de door haar - subsidiair - gevorderde machtiging, nu haar primaire vordering zal worden toegewezen. 6.11 Partijen hebben na de mondelinge behandeling met elkaar overleg gevoerd over aanpassingen aan de overkapping op zodanige wijze dat deze aan de eisen van Stichting Portaal zou voldoen. Zij spraken af dat [appellante] een plan van aanpak en een offerte van een aannemer zou aanleveren.