ECLI:NL:GHDHA:2026:1020

cGERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummers BK-24/594 en BK-24/595 Uitspraak van 4 februari 2026 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, en de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 26 april 2024, nummers ROT 22/912 en ROT 23/5861. Procesverloop 1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum 1 januari 2020) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 312.000 (de beschikking 2021). Met de beschikking 2021 is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerende-zaakbelastingen (de aanslag 2021). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum 1 januari 2021) van de woning voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 341.000 (de beschikking 2022). Met de beschikking 2022 is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerende-zaakbelastingen (de aanslag 2022). 1.3. Belanghebbende heeft tegen voornoemde beschikkingen en aanslagen voor de jaren 2021 en 2022 bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft de bezwaren afgewezen. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van in totaal € 100 geheven (tweemaal € 50). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard. 1.5. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft met dagtekening 4 januari 2026, door het Hof ontvangen op 5 januari 2026, een nader stuk met bijlagen ingediend. 1.6. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 januari 2026. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Feiten 2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een appartement uit het bouwjaar 2005 met een woonoppervlakte van 84 m², gelegen op de tweede verdieping van appartementencomplex “ [naam complex] ” (het appartementencomplex), met een inpandige parkeerplaats op laag -3. 2.2. Op 14 augustus 2019 heeft een inpandige taxatie plaatsgevonden door de taxateur van de Heffingsambtenaar. Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres: “5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1] 6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak op beide waardepeildata niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Zaak ROT 22/912: de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2020. 7. Om aan zijn bewijslast te voldoen, legt de heffingsambtenaar een taxatierapport van [naam taxateur] van 16 mei 2022 over. In het rapport wordt de waarde onderbouwd met de verkoopcijfers van de referentieobjecten [adres 2] , Zaak ROT 23/5861: de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2021. 10. Om voor deze waardepeildatum aan zijn bewijslast te voldoen, legt de heffingsambtenaar een matrix over waarin de waarde van de onroerende zaak wordt onderbouwd met de verkoopcijfers van de referentie-objecten [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] . 11. De rechtbank vindt deze verkoopcijfers goed bruikbaar om de waarde te onderbouwen, omdat ze net als de onroerende zaak in [naam complex] of daar vlakbij ( [adres 7] ) liggen. Ook wat betreft de overige kenmerken zijn de referentieobjecten goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. [adres 7] is weliswaar 20 m² groter, maar dit is niet zodanig dat dit vergelijkingsobject daarom niet bruikbaar is. 12. Met de verschillen tussen deze referentieobjecten en de onroerende zaak wat betreft voorzieningen en ligging heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden, door deze in de matrix op “2” te zetten voor de onroerende zaak en daarvoor een aftrek van 20 % toe te passen. Omdat de objecten [adres 5] en [adres 6] ook in [naam complex] ligt, zijn alle door eiseres gestelde gebreken aan het complex [naam complex] in die verkoopprijzen verdisconteerd. Eiseres wijst erop dat in het taxatieverslag staat dat het object [adres 5] op 15 oktober 2021 is verkocht en niet 21 juli 2021 zoals in de matrix staat. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat 15 oktober 2021 de datum van levering is (het moment dat de verkoop bij notaris is gepasseerd) en dat de koopovereenkomst op 21 juli 2021 tot stand is gekomen. De rechtbank is van oordeel dat indien de datum van de verkoopovereenkomst beschikbaar is, daarvan moet worden uitgegaan, omdat dat zuiverder is in de waardering.[2] Verweerder heeft in de matrix dus terecht 21 juli 2021 als verkoopdatum aangehouden. 13. Uit de matrix volgt dat de waarde per m² van alle drie referentie-objecten, na de correctie voor de verschillen, hoger is dan de vastgestelde waarde per m² van de onroerende zaak van € 3.821. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat ook het reserve in de WKO van de oorspronkelijke verkoopprijs en niet enkel het VvE reserve moet worden afgetrokken, maar een bedrag van € 1.000,- op de verkoopprijzen waar het hier om gaat heeft zo goed als geen invloed in de waarde onderbouwing. Daarbij geldt nog het volgende. Het best vergelijkbare object is volgens de rechtbank het object [adres 5] , omdat dit in [naam complex] op dezelfde verdieping als de onroerende zaak is gelegen. De verkoopprijs op de waardepeildatum, na een correctie voor VvE en WKO reserve, is ongeveer € 394.000,-. Deze verkoopprijs is € 53.000,- hoger dan de vastgestelde waarde voor de onroerende zaak. Dit verschil acht de rechtbank voldoende voor het verschil in ligging en voorzieningen. 14. Gelet op het voorgaande maakt verweerder aannemelijk dat een waarde van € 341.000,- voor de onroerende zaak op de waardepeildatum van 1 januari 2021 niet te hoog is. 15. De eigen berekening van eiseres van de waarde in de door haar overgelegde matrix maakt het voorgaande niet anders. In haar matrix gebruikt eiseres dezelfde vergelijkingsobjecten als verweerder, maar de berekening van de verkoopprijs van het object [adres 6] , na correctie voor VvE en WKO reserve, kan de rechtbank niet volgen. Een daling van 6,27 % leidt namelijk niet tot een verkoopprijs op de waardepeildatum van € 424.599,-, zoals eiseres stelt, maar tot een verkoopprijs van ongeveer € 449.000,-.Bij het object [adres 5] is eiseres uitgegaan van 10 oktober 2021 als verkoopdatum, maar dat is dus de datum van levering, terwijl uit moet worden gegaan van de datum van de koopovereenkomst, dus van 21 juli 2021. Als gevolg daarvan heeft eiseres een onjuiste indexering naar de waardepeildatum toegepast van 11,84 %. Ook bij het object [adres 7] kan de rechtbank de berekening van eiseres van de verkoopprijs op de waardepeildatum niet volgen. Deze verkoop heeft namelijk twintig dagen na de waardepeildatum plaatsgevonden, zodat een correctie niet nodig is. Maar zelfs Daaronder dienen (eventueel en/of indien van toepassing) ook te vallen gegevens inzake (interne) communicatie en/of berichten daarvan tussen alle betrokken partijen waaronder derden, inclusief notities en aantekeningen e.d., rapportages en/of adviezen, e.d..” 21. Dit verzoek voor het overleggen van gegevens acht de rechtbank onvoldoende concreet. Een ander voldoende concreet verzoek ziet de rechtbank in de stukken van beide zaken evenmin en desgevraagd ter zitting kon eiseres niet verklaren welke stukken zij in bezwaar concreet heeft gemist. 22. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet. Conclusie 23. Voor beide waardepeildata slaagt verweerder in zijn bewijslast en de overige gronden van eiseres slagen niet. Beide beroepen zijn daarom ongegrond. 24. Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding. (…) [1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 [2] Zie ook Hoge Raad, 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113” Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 4.1. Tussen partijen is in geschil of de Heffingsambtenaar heeft nagelaten alle op de zaak betrekking hebbende stukken te overleggen en of de WOZ-waarden van de woning voor de jaren 2021 en 2022 niet te hoog zijn vastgesteld. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en: - tot wijziging van de beschikking 2021 aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 290.000, althans ten hoogste op € 303.000, en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag 2021; - tot wijziging van de beschikking 2022 aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 295.000, althans ten hoogste op € 302.000, en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag 2022. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van het griffierecht en de proceskosten, alsmede om een schadevergoeding, laatstgenoemde te vermeerderen met wettelijke rente en op straffe van een dwangsom. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Beoordeling van het hoger beroep 5.1. Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die het Hof tot een ander oordeel leiden. Het Hof maakt de overwegingen van de Rechtbank tot de zijne en voegt daaraan het volgende toe. Toezendplicht 5.2. Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase niet alle onderliggende stukken heeft overgelegd, terwijl belanghebbende concreet heeft aangegeven welke stukken zij miste. Volgens belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar om die reden in strijd gehandeld met artikel 7:4, lid 4, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40, lid 2, Wet WOZ. In hoger beroep heeft belanghebbende toegelicht dat de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase de volgende stukken had moeten verstrekken:  de expliciete KOUDV(L) codes per referentieobject;  de waarderingsmatrix;  de cijfermatige onderbouwing van correcties;  interne waarderingsfactoren (keuken, sanitair, kwaliteit); en  inzicht in de waardering van voorzieningen en installaties. 5.3. Op grond van artikel 7:4, lid 4, Awb kan belanghebbende in de bezwaarprocedure afschriften krijgen van de op de zaak betrekking hebbende stukken. Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt. De hiervoor bedoelde gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. Indien een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens in de bezwaarfase wordt gedaan, moeten deze Uit bijlage A bij het taxatierapport volgt dat de Heffingsambtenaar de verkoopprijs van [adres 2] heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum en deze indexatie is gebaseerd op verkoopdata van transacties in het [Wijk] waarin het object zich bevindt. De Heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de verschillen tussen het object [adres 2] en de woning voor wat betreft voorzieningen, ligging en onderhoud. De Heffingsambtenaar heeft de woning wat betreft voorzieningen en ligging als ondergemiddeld gekwalificeerd en de gemiddelde vierkante-meterprijs daarom met 20% verminderd. De Heffingsambtenaar heeft voorts een opwaartse correctie van 5% toegepast met betrekking tot het object [adres 2] in verband met de luxe keuken. Dat de Heffingsambtenaar, om een veiligheidsmarge in te bouwen, een additionele neerwaartse correctie met betrekking tot de woning heeft toegepast van in feite 6,68% is in het voordeel van belanghebbende. Het Hof volgt belanghebbende niet in haar stelling dat eenzelfde marge in aanmerking moet worden genomen met betrekking tot het object [adres 2] . Van dit object is immers een verkoopcijfer bekend, hetgeen een veiligheidsmarge overbodig maakt. Anders dan belanghebbende betoogt, ziet het Hof geen aanleiding voor een verdere correctie in verband met de ligging, voorzieningen of onderhoud. Belanghebbende heeft daarvoor ook geen toereikende onderbouwing gegeven. Voor zover sprake is van (externe) factoren die de waarde van de woning lager maken dan die van [adres 2] , acht het Hof het significante verschil tussen de waarde van de woning en de (gecorrigeerde) verkoopprijs van het zeer goed vergelijkbare object [adres 2] voldoende. Gelet op het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen [adres 2] en de woning wat betreft voorzieningen, ligging en onderhoudstoestand. 5.10. Hetgeen belanghebbende verder nog ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Het waardebegrip van artikel 17, lid 2, Wet WOZ laat geen ruimte voor een neerwaartse correctie in verband met hoge inflatie. De stelling van belanghebbende dat sprake is van een waarde drukkend effect in verband met mankementen/schade aan onder andere de garageliften en de gezamenlijke warmtebroninstallaties alsmede de aanwezigheid van lekkages in het appartementencomplex treft geen doel, omdat al deze factoren voor het gehele appartementencomplex gelden en daarmee geacht worden verdisconteerd te zijn in de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres 2] . Hetzelfde geldt voor de omgevingsgerelateerde overlastfactoren die belanghebbende benoemt, waaronder criminaliteit, bouwwerkzaamheden en toerisme. Ook marktontwikkelingen, zoals de door belanghebbende benoemde woningnood, worden geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopprijs. De door belanghebbende aangedragen referentieobjecten, zijnde [adres 8] en [adres 9] , zijn onvoldoende vergelijkbaar. Het gaat om appartementen in de buurt, maar in een ander complex in een andere straat, welk complex bovendien in 1970 is gebouwd en in 2019 volledig is gerenoveerd. Dit betekent dat er verschillen bestaan zowel voor wat betreft (het onderhoud van) het complex zelf, als voor wat betreft de ligging. Belanghebbende heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe met deze verschillen rekening is gehouden. Dit maakt dat het Hof voorbij gaat aan de eigen berekening van belanghebbende. 5.11. Belanghebbende moet worden toegegeven dat bij de waardebepaling van de woning de invloed van de aanwezigheid van een reserve van een Vereniging van Eigenaren (VvE-reserve) in beginsel dient te worden uitgeschakeld door met dat gedeelte van de verkoopprijzen dat aan die reserve kan worden toegerekend geen rekening te houden (vgl. HR 8 september 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC5446, BNB 1993/325). Hoewel de Heffingsambtenaar met deze jurisprudentie geen rekening heeft gehouden, omdat hij meent dat Het ligt niet voor de hand dat deze factoren, die rond de vorige waardepeildatum in de verkoopprijzen waren verwerkt, het jaar daarop ineens wel een aanzienlijke negatieve invloed op de verkoopprijzen zouden hebben. Rekening houdend met een indexatie van 14,3% (het stijgingspercentage van verkoopprijzen in het [Wijk] zoals berekend door de Heffingsambtenaar) komt de verkoopprijs van [adres 2] op de waardepeildatum 1 januari 2021 uit op € 470.555 (€ 4.901 per m2 * 84m2 * 1,143), hetgeen afgerond € 130.000 hoger is dan de WOZ-waarde van de woning. Als de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020 overigens met eenzelfde percentage van 14,3% zou worden geïndexeerd, dan bedraagt de uitkomst € 356.616 per waardepeildatum 1 januari 2021 (€ 312.000 * 1,143). Dit is significant meer dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 341.000 per die datum. Dit maakt dat het Hof voorbij gaat aan de eigen berekening van belanghebbende. Schending van grondrechten / schending algemene beginselen van behoorlijk bestuur / schadevergoeding 5.16. Belanghebbende heeft een beroep gedaan op verschillende (Europese) grondrechten en algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Daarnaast heeft belanghebbende verzocht om vergoeding van materiële en immateriële schade. Dit betoog kan echter niet slagen. Belanghebbende heeft namelijk enerzijds haar stellingen niet feitelijk onderbouwd en voor zover de stellingen wel feitelijk zijn onderbouwd, heeft zij daaraan geen consequenties verbonden. Ten aanzien van het verzoek om vergoeding van (im)materiële schade heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat daarvan sprake is. Het verschil tussen de vastgestelde WOZ-waarden en de waarden die belanghebbende voorstaat, is geen schade en dat geldt evenmin voor de op de WOZ-waarden gebaseerde belastingheffing. Prejudiciële vragen 5.17. Het Hof ziet geen aanleiding voor het stellen van prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie. Slotsom 5.18. Het hoger beroep is ongegrond. Proceskosten en griffierecht Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding. Beslissing Het Gerechtshof: - bevestigt de uitspraak van de Rechtbank; - wijst het verzoek om schadevergoeding af. Deze uitspraak is vastgesteld door P.C. van den Brink, A. van Dongen en L.D.M.A. Reijs, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon. De griffier, de voorzitter, T.S.K.L. Tjon P.C. van den Brink De beslissing is op 4 februari 2026 in het openbaar uitgesproken. Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht vers