ECLI:NL:GHDHA:2025:335

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-23/1200 uitspraak van 26 februari 2025 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, en de heffingsambtenaar van de gemeente Pijnacker-Nootdorp, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 21 november 2023, nummer SGR 23/1785.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 340.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanlag onroerendezaak-belastingen van de gemeente Pijnacker–Nootdorp (de aanslag). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft op 18 juni 2024 een nader stuk met het opschrift ‘verweerschrift’ ingediend. 1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 15 januari 2025. Partijen zijn verschenen. Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning uit 1991 met een berging en een tuinhuis. De inhoud van de woning is ongeveer 437 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 168 m2. 2.2. De Heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar een waardematrix opgenomen. De matrix bevat de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten en de matrix). Referentie object Bouw-jaar Status Inhoud Object kenmerken Grond Transactie datum Verkoop prijs [adres 2] 1992 Normaal/ Normaal 437 m3 Berging dakkapel 171 m2 1-2-2021 €420.000 [adres 3] 1992 Normaal/ Normaal 437 m3 Berging Dakkapel 171 m2 22-4-2020 €372.500 [adres 4] 1992 Normaal/ Normaal 437 m3 Berging Dakkapel 213 m2 13-12-2019 €395.000 Gemiddeld 437 m3 185 m2 €395.000 Uw woning 1991 Matig/ Matig 437 m3 Berging dakkapel zonnepanelen tuinhuis 168 m2 WOZ waarde €340.000 2.3. De Heffingsambtenaar heeft, in aanvulling op de matrix die hij in de uitspraak op bezwaar heeft opgenomen, in beroep een gewijzigde waardematrix overgelegd. De matrix bevat, onder meer, de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten en de aanvullende matrix). De woning [adres 5] [adres 6] [adres 7] [adres 8] [adres 9] [adres 10] [adres 11] Bouw-jaar 1989 1990 1990 1988 1992 1993 1995 Inhoud hoofd-gebouw 437 m3 380 m3 416 m3 416 m3 370 m3 406 m3 406 m3 420 m3 Reken-prijs per m3 € 670,28 € 837 € 725 € 739 € 718 € 700 € 784 € 694 Bereken-de waarde hoofd-gebouw €292.911,41 €317.906 €301.406 €307.269 €265.700 €284.225 €318.475 €291.481

4.1. In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld en of belanghebbende wordt gediscrimineerd. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 103.500. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

5.1. De waarde van woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 5.2. Anders dan belanghebbende stelt is artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ niet in strijd met enige bepaling van het Handvest van de grondrechten van de Europese Unie, het EVRM of enige andere verdragsbepaling. Voor zover belanghebbende betoogt dat artikel 17 Wet WOZ niet mag worden toegepast omdat deze bepaling strijdig is met de redelijkheid en billijkheid, oordeelt het Hof dat de rechter op grond van artikel 11 van de Wet algemene bepalingen de innerlijke waarde of de billijkheid van de wet niet mag beoordelen. Belanghebbendes stelling faalt derhalve. 5.3. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 5.4. De Heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport en de onder 2.2 opgenomen matrix overgelegd. Voorts heeft de Heffingsambtenaar bij zijn verweerschrift in beroep de onder 2.3 opgenomen aanvullende matrix ingediend. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrices is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport en de matrices genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte en KOUDV-factoren, is in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. Zeker gelet op de in dezelfde straat gelegen verkochte woningen [adres 2] en [adres 3] , heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 5.5.1. Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde van een woning moet worden bepaald op de eigen aankoopprijs met toepassing van een inflatiecorrectie. Het Hof overweegt het volgende. Aan belanghebbende zij toegegeven dat de eigen aankoopprijs als maatstaf voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 17 Wet WOZ kan dienen. Dit geldt echter alleen in het geval een belastingplichtige een woning kort voor of kort na de waardepeildatum heeft aangekocht (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). De omstandigheid dat belanghebbende de woning, naar hij heeft gesteld in 1991, en dus geruime tijd vóór de waardepeildatum heeft gekocht en recente marktgegevens van voldoende geschikte vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn, maakt naar het oordeel van het Hof dat de Rechtbank in dit geval terecht en op goede gronden heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar de waarde heeft mogen bepalen met behulp van een methode van systematische vergelijking. De vergelijkingsobjecten betreffen namelijk woningen van hetzelfde type, gelegen in dezelfde straat of buurt, met nagenoeg dezelfde oppervlakte, stammend uit een vergelijkbare bouwperiode, die kort voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. 5.5.2. Belanghebbende stelt voorts dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met divers onderhoud dat aan de woning (ongeveer € 70.000) moet plaatsvinden. Deze stelling kan niet tot gegrondbevinding leiden, reeds omdat bij de begroting van de kosten van verbouwing groot € 70.000 geen rekening is gehouden met de daaruit voortvloeiende stijging van de waarde als gevolg van verbetering/vernieuwing. Daarbij komt dat de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof voldoende rekening heeft gehouden met het achterstallige onderhoud door de status van de objectkenmerken ‘kwaliteit’ en ‘onderhoud’ op matig (2) te stellen. Daarnaast heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de ten opzichte van de vergelijkingsobjecten mindere ligging van de woning wegens de nabijgelegen spoorbaan, door de waarde met € 7.500 te verminderen. Belanghebbende heeft met een (summier) overzicht van het stijgingspercentage van WOZ-waarden van onroerend goed in de gemeente Pijnacker-Nootdorp niet aannemelijk gemaakt dat de Heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten op onjuiste wijze voor inflatie heeft gecorrigeerd. 5.6. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de Heffingsambtenaar enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. 5.7 Voor zover de klachten betrekking hebben op andere zaken dan de onderhavige beschikking en aanslag kan het Hof daarover geen oordeel geven. 5.8. Het hoger beroep is ongegrond. Proceskosten en griffierecht Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten of vergoeding van griffierecht.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, H.A.J. Kroon, en W. de Wit in tegenwoordigheid van de griffier T. van Hout. De beslissing is op 26 februari 2025 in het openbaar uitgesproken. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl ). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Opper-vlakte perceel 168 m2 155 m2 235 m2 157 m2 126 m2 113 m2 143 m2 270 m2 Bereken-de waarde grond €69.487,50 €65.343,75 €90.843,75 €65.981,25 €53.550 €48.025 €60.775 €102.000 Bijge-bouwen dakkapel berging tuinhuis berging dakkapel berging berging dakkapel berging dakkapel berging berging dakkapel berging garage dakkapel KOUDV correctie 96% 116% 104% 104% 108% 100% 112% 100% Prijs m3 bij KOUDV op 3 €698,21 €721,20 €696,67 €710,22 €664,91 €700,06 €700,38 €694,00 Bereken-de waarde €359.806,91 Trans-actie datum 22-6-2020 3-3-2020 30-6-2020 1-11-2019 14-2-2020 2-3-2020 30-3-2020 Trans-actie prijs €389.000 €395.000 €379.000 €325.000 €335.000 €385.000 €429.000 (…) “Berekende waarde van de woning: Correctie Vlok code’s 96% Grond 168 € 69.487,50 Dakkapel € 2.158 Berging € 2.000 Hoofdgeb 437 € 292.911,41 € 670,28 Tuinhuis € 750 Geluidsoverlast € - 7.500 € 359.806,91” Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “De waarde 6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Het waarderingsvoorschrift bevat een overdrachts- en verkrijgingsfictie. De overdrachtsfictie veronderstelt de overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom en de verkrijgingsfictie vrije opleverbaarheid van de woning. Met deze ficties heeft de wetgever beoogd de vast te stellen waarde in sterke mate te objectiveren. 7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar volgt uit de door verweerder overgelegde matrix en iWOZ-gegevens is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 5] (verkocht op 22 juni 2020 voor € 389.000), [adres 6] (verkocht op 3 maart 2020 voor € 395.000), [adres 7] (verkocht op 30 juni 2020 voor € 379.000), [adres 8] (verkocht op 1 november 2019 voor € 325.000), [adres 9] (verkocht op 14 februari 2020 voor € 335.000), [adres 10] (verkocht op 2 maart 2020 voor € 385.000) en [adres 11] te [woonplaats] (verkocht op 30 maart 2020 voor € 429.000). Deze vergelijkingsobjecten zijn volgens de rechtbank goed bruikbaar nu deze van eenzelfde soort zijn, in dezelfde bouwperiode zijn gebouwd en vergelijkbare voorzieningen hebben als de onderhavige woning. Met verschillen in inhoud, kwaliteit, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid heeft verweerder voldoende rekening gehouden. Voor de door eiser ervaren geluidsoverlast heeft verweerder een correctie van € 7.500 toegepast.