ECLI:NL:GHDHA:2025:32

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-23/1197 Uitspraak van 14 januari 2025 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: A. Bakker) en de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 30 oktober 2023, nummer ROT 23/1396.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 558.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht van € 50 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. 1.5. De Heffingsambtenaar heeft op 28 februari 2024 een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend. 1.6. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 3 december 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning met het bouwjaar 1928. Het betreft een hoekwoning met een dakkapel en aanbouw van 2 m2. De gebruiksoppervlakte van de woning is 108 m2 en het perceel is 138 m2. 2.2. De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 14 juli 2023 door [naam taxateur] , waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 558.000. Bij het taxatierapport is een matrix gevoegd waarin de verkooptransacties van vijf met de woning vergelijkbare woningen zijn opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] (de vergelijkingsobjecten). De matrix bevat onder meer de volgende gegevens: Adres De woning [adres 2] [adres 3] [adres 4] Type woning Hoekwoning Hoekwoning Hoekwoning Tussenwoning Buurt […] […] […] […] Bouwjaar 1928 1928 1928 1928 Gebruiksoppervlakte (m2) 108 89 88 81 Kadastrale grondoppervlakte (m2) 138 166 125 126 VLOK 3-3-3-3 3-3-3-3 3-3-3-3 3-3-3-3 Vastgestelde WOZ-waarde € 558.000 Verkoopdatum 24-7-2020 1-10-2020 2-10-2020 Koopsom € 494.000 € 495.000 € 515.000 Koopsom op waardepeildatum € 518.623 € 495.000 € 515.000 Waardeverandering naar waardepeildatum (%) 4,98 0,00 0,00 Aanbouw/serre € 6.368 Dakkapel € 5.000 € 5.000 Grondwaarde € 117.195 € 130.110 € 109.980 € 110.535 Grondprijs per m2 € 849 € 784 € 880 € 877 Hoofdgebouwwaarde na correctie € 429.437 € 388.513 € 385.020 € 399.465 Prijs opstal per m2 € 3.976 € 4.365 € 4.375 € 4.932 Correctie VLOK naar object belanghebbende € 3.976 € 4.365 € 4.375 € 4.932 Adres [adres 5] [adres 6] Type woning Tussenwoning Tussenwoning Buur

4.1. In geschil is of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 516.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Op de zaak betrekking hebbende stukken 5.1. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar heeft nagelaten de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten over te leggen, terwijl deze stukken behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de Heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, omdat hij heeft nagelaten de volledige iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten over te leggen. Belanghebbende wil met de iWOZ-rapporten de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten controleren. Zolang deze niet voor belanghebbende controleerbaar zijn, betwist hij dat de in de matrix vermelde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn. 5.2.1. Anders dan belanghebbende kennelijk meent behoren de iWOZ-rapporten en de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Dat is slechts anders indien de Heffingsambtenaar in het kader van de onderhavige procedure deze informatie heeft opgevraagd en ingezien. In die situatie behoren de stukken tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake want de Heffingsambtenaar heeft onbestreden gesteld dat hij de gebruiksoppervlakten van de vergelijkingsobjecten heeft overgenomen uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen en hij de bouwtekeningen daarvoor dus niet gebruikt heeft. 5.2.2. Daarnaast geldt dat, als belanghebbende gemotiveerd stelt dat de door de Heffingsambtenaar in de matrix genoemde kenmerken onjuist zijn, het in reactie daarop op de weg van de Heffingsambtenaar kan liggen om deze kenmerken te controleren en (als gevolg daarvan) de iWOZ-rapporten in te brengen. Belanghebbende heeft echter slechts in algemene bewoordingen de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten betwist en niet gespecificeerd gesteld op welke onderdelen deze onjuist zijn. Overigens heeft de Heffingsambtenaar in beroep wel de iWOZ-kaarten met foto’s van de vergelijkingsobjecten overgelegd. Het betoog van belanghebbende faalt. Indexatie 5.3. Belanghebbende wordt niet gevolgd in zijn (blote) stelling dat de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopprijzen zijn geïndexeerd. De Heffingsambtenaar heeft bij het taxatieverslag dat in de bezwaarfase aan belanghebbende is verstrekt het indexeringspercentage genoemd. In de beroepsfase heeft de Heffingsambtenaar een overzicht overgelegd met verkochte woningen in de buurt […] met een onderbouwing van het indexeringspercentage. Het Hof acht deze gegevens voldoende. Waarde woning 5.4. De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.5. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar hierin geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. 5.6. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het betreft [adres 2] (m2-prijs van € 4.365), [adres 3] (m2-prijs van € 4.375), [adres 4] (m2-prijs van € 4.932), [adres 5] (m2-prijs van € 3.511) en [adres 6] (m2-prijs van € 4.459). Niet in geschil is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning – voor wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, perceeloppervlakte, voorzieningen en de aanwezige bijgebouwen – zijn niet van een zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. De vijf vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde straat gelegen als de woning, stammen uit hetzelfde bouwjaar en zijn wat betreft type woning, bouwkundige staat, kwaliteit, uitstraling en ligging (zeer) goed vergelijkbaar met de woning. Met de vastgestelde waarde van € 558.000 (met een m2-prijs van € 3.976) heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de aanwezige verschillen, zodat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 5.7.1. Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Belanghebbende betwist dat de Heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde per m2 van de gebruiksoppervlakte van de woning. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hij voor een verschil in gebruiksoppervlakte vanaf 20 m2 een correctie toepast van 5%. Het verschil tussen de gebruiksoppervlakte van de woning (108 m2) en de gemiddelde gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten (91 m2) is 17 m2. Volgens de Heffingsambtenaar is met het verschil tussen de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 4.328) en de m2-prijs van de woning (€ 3.976) rekening gehouden met de eventuele invloed van afnemende meerwaarde. De Heffingsambtenaar heeft met deze toelichting het vereiste inzicht gegeven. 5.7.2. Belanghebbendes stelling dat de woning een matige ligging heeft, omdat de woning een schaduwrijke tuin heeft en direct achter een winkel is gelegen, leidt evenmin tot een ander oordeel. Zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht zijn de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 2] gelegen in hetzelfde huizenblok (van vier) als de woning, direct achter de winkel. Deze hebben hiermee een vergelijkbare ligging. Verder heeft de Heffingsambtenaar aangevoerd dat [adres 3] slechter is gelegen dan de woning, omdat de achtertuin van [adres 3] niet alleen direct achter de winkels aan de [straat] gelegen is, maar bovendien inkijk heeft vanuit de bovenwoningen boven die winkels. Het Hof ziet geen aanleiding om aan deze toelichting van de Heffingsambtenaar te twijfelen. Deze ligging is daarmee in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten verdisconteerd. 5.7.3. Tot slot heeft belanghebbende gesteld dat de Heffingsambtenaar ten onrechte geen waarde heeft toegekend aan de berging van [adres 2] en [adres 4] . Indien belanghebbende al kan worden gevolgd in zijn stelling, kan hem dit niet baten. Ook bij een eventuele (beperkte) aftrek van de waarde vanwege de bergingen is de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog. Verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel 5.8. Belanghebbende heeft gesteld dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het verbod van willekeur en hij doet een beroep op het vertrouwensbeginsel. De Heffingsambtenaar moet, naar belanghebbende stelt, op zoek naar alle relevante feiten. Aan een meerderheid van de vergelijkingsobjecten, namelijk het buurpand, is een WOZ-waarde toegekend die lager is dan de in de matrix vermelde WOZ-waarde van de woning.

5.10. Het hoger beroep is ongegrond. Proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, H.A.J. Kroon en A.P. Bliek-Monsma, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 14 januari 2025 in het openbaar uitgesproken. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

t […] […] Bouwjaar 1928 1928 Gebruiksoppervlakte (m2) 104 91 Kadastrale grondoppervlakte (m2) 122 136 VLOK 4-3-3-3 4-3-3-3 Vastgestelde WOZ-waarde Verkoopdatum 2-12-2020 14-4-2020 Koopsom € 515.000 € 573.000 Koopsom op waardepeildatum € 515.000 € 619.477 Waardeverandering naar waardepeildatum (%) 0,00 8,11 Aanbouw/serre € 52.032 Dakkapel € 5.000 € 5.000 Grondwaarde € 108.315 € 116.085 Grondprijs per m2 € 888 € 854 Hoofdgebouwwaarde na correctie € 401.685 € 446.360 Prijs opstal per m2 € 3.862 € 4.905 Correctie VLOK naar object belanghebbende € 3.511 € 4.459 Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “Heeft de heffingsambtenaar een verplichting tot het toezenden van stukken geschonden? 3. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en de artikelen 6:17 en 7:4, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). In bezwaar heeft eiser verzocht om de grondstaffel, VLOK/KOUDV-factoren, waarde van de deelobjecten en ten minste zes referentiewoningen. Door in beroep de bouwtekeningen niet over te leggen, heeft de heffingsambtenaar in strijd gehandeld met artikel 8:42 van de Awb. De heffingsambtenaar heeft ook geen iWOZ-kaarten toegestuurd. 4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar geen verplichting tot het toezenden van stukken geschonden. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank licht dat hieronder voor iedere door eiser ingeroepen bepaling toe. 4.1. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene over wie een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt (zie het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052). De heffingsambtenaar heeft in bezwaar een taxatieverslag aan de gemachtigde van eiser verstuurd. In dat taxatieverslag zijn de grondstaffel, VLOK-factoren, waarde van de deelobjecten en drie referentiewoningen opgenomen. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat hij niet meer dan drie referentiewoningen heeft gebruikt. De heffingsambtenaar was niet verplicht ten minste zes referentiewoningen te gebruiken. Eiser heeft in bezwaar niet gevraagd de iWOZ-kaarten toe te sturen. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar een afschrift heeft verstrekt van alle gevraagde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. 4.2. Artikel 6:17 van de Awb bepaalt dat indien iemand zich laat vertegenwoordigen, het orgaan dat bevoegd is op het bezwaar te beslissen, de op de zaak betrekking hebbende stukken in ieder geval ter beschikking stelt aan de gemachtigde. Deze bepaling schrijft niet voor welke stukken aan de gemachtigde ter beschikking moeten worden gesteld (zie het arrest van de Hoge Raad van 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148). De heffingsambtenaar heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde ter beschikking gesteld, zodat van schending van artikel 6:17 van de Awb geen sprake is. 4.3. Artikel 7:4, tweede lid, van de Awb bepaalt dat het bestuursorgaan het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbenden ter inzage legt. De heffingsambtenaar heeft een kopie van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde van eiser toegezonden. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldaan aan de verplichting van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb (zie het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1107, r.o. 3.6). 4.4. Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb, zendt het bestuursorgaan de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter. De heffingsambtenaar moet tegemoetkomen aan een verzoek van de belanghebbende tot overlegging van een bepaald stuk indien deze voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat het stuk van enig belang kan zijn (geweest) voor de besluitvorming in de zaak (zie het arrest van de Hoge Raad van 10 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:874, r.o. 2.3.2).