ECLI:NL:GHDHA:2025:2975

ECLI:NL:GHDHA:2025:2975 text/xml public 2026-04-16T12:00:21 2026-04-16 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof Den Haag 2025-12-09 200.333.632/01 Uitspraak Hoger beroep NL Den Haag Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:2975 text/html public 2026-04-16T11:58:29 2026-04-16 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHDHA:2025:2975 Gerechtshof Den Haag , 09-12-2025 / 200.333.632/01 aankoop woning met gebreken, geen wanprestatie wegens de kenbaarheid van de gebreken, de eventuele ontoereikende inspectie van de eigen aankoopkeurder is voor rekening en risico van de koper, beroep op dwaling omtrent het energielabel faalt want niet gebleken dat de koop bij een juiste voorstelling niet (onder dezelfde voorwaarden) zou zijn gesloten. GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.333.632/01 Zaak- en rolnummer rechtbank : C/09/633646 / HA ZA 22/693 Arrest van 9 december 2025 in de zaak van 1 [naam 1] , en 2 . [naam 2] , beiden wonend in [woonplaats] (gemeente [gemeente] ), appellanten, advocaat: mr. N. Engbers, kantoorhoudend in Amsterdam, tegen 1 [naam 3] , en 2. [naam 4] , beiden wonend in [woonplaats] (gemeente [gemeente] ), geïntimeerden, advocaat: mr. V.L.T. van Roy, kantoorhoudend in Leiden. Het hof noemt partijen hierna [appellanten] en [geïntimeerden] 1 De zaak in het kort 1.1 [appellanten] hebben van [geïntimeerden] een woning gekocht. Na de levering ervan is een aantal gebreken aan het licht gekomen. In deze procedure vorderen [appellanten] onder meer een schadevergoeding daarvoor. Daarbij hebben zij zich deels beroepen op wanprestatie (gebreken aan de badkamer en de dakconstructie) en deels op dwaling (geen energielabel A). 1.2 De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Het hof sluit zich daarbij aan. Ook voor het hof is daarvoor redengevend dat de gestelde gebreken aan de badkamer en de dakconstructie voor [appellanten] kenbaar waren bij de verkoop, terwijl [geïntimeerden] voor kenbare gebreken aansprakelijkheid hebben uitgesloten. Wat betreft het ontbrekende energielabel A is volgens het hof niet gebleken dat dit voor [appellanten] zo wezenlijk was dat zij de woning bij een juiste voorstelling van zaken niet voor dezelfde prijs zouden hebben gekocht. 2 Procesverloop in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 12 oktober 2023, waarmee [appellanten] met vijf grieven in hoger beroep zijn gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 12 juli 2023; het arrest van dit hof van 21 november 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast; het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 2 februari 2024 en de daarin genoemde gedingstukken; de memorie van grieven tevens houdende vermindering van eis van [appellanten] , met bijlagen; de memorie van antwoord van [geïntimeerden] ; de akte overlegging aanvullende producties, met bijlagen, die [appellanten] ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling hebben overgelegd. 2.2 Op 29 september 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. [appellanten] hebben de zaak doen toelichten door mrs. D.J. van Hoogstraten en R. Sheombar, kantoorgenoten van mr. Engbers voornoemd. [geïntimeerden] hebben de zaak laten bepleiten door mr. Van Roy voornoemd. De advocaten hebben hun pleitaantekeningen overgelegd. 3 Feitelijke achtergrond 3.1 [geïntimeerden] hebben in 2019 via Funda hun (toenmalige) woning aan de [adres] te koop aangeboden. In de advertentie wordt de woning als volgt omschreven: “Zo goed als NIEUWE VRIJSTAANDE VILLA AAN HET WATER (…). (…) Bijzonderheden: -De villa is in 2017 geheel opnieuw opgebouwd inclusief nieuwe funderingen. -(…) -Energielabel is A -(…) KENMERKEN (…) Energie Voorlopig energielabel F (…)”. 3.2 [appellanten] hebben blijk gegeven van hun interesse in de woning en op 26 augustus 2019 heeft in hun opdracht een bouwkundige keuring plaatsgevonden. In het desbetreffende rapport van die datum van Woningkeurgroep B.V. (hierna: de aankoopkeurder) zijn onder meer als “goed” beoordeeld de ‘ Dakconstructie ’, de ‘ Badkamer: sanitair ’ en de ‘ Badkamer: tegelwerk hechting ’. Het onderdeel ‘ Badkamer: gebreken aan kitwerk (beperkt) ’ is beoordeeld als “onvoldoende”. In de toelichting heeft de aankoopkeurder opgenomen: “Het aanwezige kitwerk verkeert in een matige conditie. Op termijn deels het kitwerk vervangen en gebreken herstellen. (…) Let op! Een badkamer of ‘natte groep’ vormt altijd een potentieel risico op lekkage. Zeker als het kitwerk of de voeg als matig tot slecht beoordeeld is. (…) Info & tips. Kitwerk dient ongeveer een keer per zeven jaar te worden vervangen. Het komt dan los langs de aansluitingen en kan lekkage of vochtbelasting veroorzaken van onderliggende materialen. (…).” 3.3 Op 5 september 2019 hebben [appellanten] de woning gekocht en op 3 februari 2020 is deze geleverd. In de koopovereenkomst staat onder meer vermeld: “ 6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschapen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte . (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. (…)”. 3.4 [appellanten] hebben na de levering enkele gebreken aan de woning geconstateerd. Bij e-mail van 3 juli 2020 schrijft de makelaar van [appellanten] aan de makelaar van [geïntimeerden] in dit verband onder meer (1) dat de woning is verkocht met Energielabel A, terwijl het definitieve energielabel E is volgens de website van de Rijksoverheid, (2) dat de dakbedekking niet is afgewerkt en (3) dat het tegelwerk in de badkamers niet volgens de voorgeschreven normen is aangebracht en de onderliggende gipsplaten niet vochtwerend zijn. 3.5 Op 4 september 2020 hebben medewerkers van Zonneplan B.V. in opdracht van [appellanten] zonnepanelen op het dak van de woning willen plaatsen. De klantadviseur van Zonneplan B.V. schrijft daarover op 7 september 2020 aan [appellanten] : “(…). Volgens de monteurs blijkt het dak inderdaad in te slechte staat te zijn om hier veilig zonnepanelen op te plaatsen. Het gaat [dan] om de algehele staat van het dak, zo laten bijvoorbeeld sommige naden los. Advies is om hier een dakdekker naar te laten kijken en het dak eerst óf te herstellen óf te vervangen.” 3.6 Op 13 oktober 2020 hebben [appellanten] een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren door Bureau voor Bouwpathologie B.V. (hierna: BvB). In haar rapport van 19 maart 2021 vermeldt BvB onder meer: “GEBREKEN: Tijdens het onderzoek (…) zijn (…) aan de navolgende bouwkundige elementen de navolgende gebreken waargenomen. (…) (…) Ad. c. Badkamer: (…) Waarneming: Aan de kleine badkamer op de eerste verdieping zijn in de douchehoek scheurtjes waargenomen in het tegelwerk en plaatselijk klinkt het tegelwerk hol, niet vol verlijmd. Beoordeling: De scheurvorming als waargenomen zal bij gebruik leiden tot lekkages op termijn (…) (…) Ad . e. Dakconstructie opbouw: (…) Waarneming: Waargenomen is de balkafmeting van een tweetal dakbalken op twee verschillende plaatsen. Op het dak is een te sterke beweging van de dakconstructie waargenomen boven de slaapkamer rechts aan de achterzijde. Hier is ook een doorbuiging zichtbaar met bijbehorende wateraccumulatie. Beoordeling: Op basis van de eigen waarnemingen acht ondergetekende nader onderzoek naar de dakconstructie boven de slaapkamer rechts achter wenselijk. De doorbuiging is op die plaats groter dan op basis van de berekeningen had mogen worden verwacht. (…).” 3.7 Op 24 augustus 2021 hebben [appellanten] nader onderzoek laten doen aan de dakconstructie door TOP Expertise B.V. (hierna: TOP). In haar rapport van 15 september 2021 schrijft TOP onder meer dat zij heeft geconstateerd dat de dakconstructie boven de slaapkamer rechtsachter aanzienlijk doorbuigt en dat zij ook op enkele andere plaatsen bijzondere doorbuigingen en/of vering van het dak heeft vastgesteld. Volgens TOP is sprake van ernstige constructieve gebreken.

ECLI:NL:GHDHA:2025:2975 text/xml public 2026-04-16T12:00:21 2026-04-16 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof Den Haag 2025-12-09 200.333.632/01 Uitspraak Hoger beroep NL Den Haag Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:2975 text/html public 2026-04-16T11:58:29 2026-04-16 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHDHA:2025:2975 Gerechtshof Den Haag , 09-12-2025 / 200.333.632/01 aankoop woning met gebreken, geen wanprestatie wegens de kenbaarheid van de gebreken, de eventuele ontoereikende inspectie van de eigen aankoopkeurder is voor rekening en risico van de koper, beroep op dwaling omtrent het energielabel faalt want niet gebleken dat de koop bij een juiste voorstelling niet (onder dezelfde voorwaarden) zou zijn gesloten. GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.333.632/01 Zaak- en rolnummer rechtbank : C/09/633646 / HA ZA 22/693 Arrest van 9 december 2025 in de zaak van 1 [naam 1] , en 2 . [naam 2] , beiden wonend in [woonplaats] (gemeente [gemeente] ), appellanten, advocaat: mr. N. Engbers, kantoorhoudend in Amsterdam, tegen 1 [naam 3] , en 2. [naam 4] , beiden wonend in [woonplaats] (gemeente [gemeente] ), geïntimeerden, advocaat: mr. V.L.T. van Roy, kantoorhoudend in Leiden. Het hof noemt partijen hierna [appellanten] en [geïntimeerden] 1 De zaak in het kort 1.1 [appellanten] hebben van [geïntimeerden] een woning gekocht. Na de levering ervan is een aantal gebreken aan het licht gekomen. In deze procedure vorderen [appellanten] onder meer een schadevergoeding daarvoor. Daarbij hebben zij zich deels beroepen op wanprestatie (gebreken aan de badkamer en de dakconstructie) en deels op dwaling (geen energielabel A). 1.2 De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Het hof sluit zich daarbij aan. Ook voor het hof is daarvoor redengevend dat de gestelde gebreken aan de badkamer en de dakconstructie voor [appellanten] kenbaar waren bij de verkoop, terwijl [geïntimeerden] voor kenbare gebreken aansprakelijkheid hebben uitgesloten. Wat betreft het ontbrekende energielabel A is volgens het hof niet gebleken dat dit voor [appellanten] zo wezenlijk was dat zij de woning bij een juiste voorstelling van zaken niet voor dezelfde prijs zouden hebben gekocht. 2 Procesverloop in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 12 oktober 2023, waarmee [appellanten] met vijf grieven in hoger beroep zijn gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 12 juli 2023; het arrest van dit hof van 21 november 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast; het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 2 februari 2024 en de daarin genoemde gedingstukken; de memorie van grieven tevens houdende vermindering van eis van [appellanten] , met bijlagen; de memorie van antwoord van [geïntimeerden] ; de akte overlegging aanvullende producties, met bijlagen, die [appellanten] ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling hebben overgelegd. 2.2 Op 29 september 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. [appellanten] hebben de zaak doen toelichten door mrs. D.J. van Hoogstraten en R. Sheombar, kantoorgenoten van mr. Engbers voornoemd. [geïntimeerden] hebben de zaak laten bepleiten door mr. Van Roy voornoemd. De advocaten hebben hun pleitaantekeningen overgelegd. 3 Feitelijke achtergrond 3.1 [geïntimeerden] hebben in 2019 via Funda hun (toenmalige) woning aan de [adres] te koop aangeboden. In de advertentie wordt de woning als volgt omschreven: “Zo goed als NIEUWE VRIJSTAANDE VILLA AAN HET WATER (…). (…) Bijzonderheden: -De villa is in 2017 geheel opnieuw opgebouwd inclusief nieuwe funderingen. -(…) -Energielabel is A -(…) KENMERKEN (…) Energie Voorlopig energielabel F (…)”. 3.2 [appellanten] hebben blijk gegeven van hun interesse in de woning en op 26 augustus 2019 heeft in hun opdracht een bouwkundige keuring plaatsgevonden. In het desbetreffende rapport van die datum van Woningkeurgroep B.V. (hierna: de aankoopkeurder) zijn onder meer als “goed” beoordeeld de ‘ Dakconstructie ’, de ‘ Badkamer: sanitair ’ en de ‘ Badkamer: tegelwerk hechting ’. Het onderdeel ‘ Badkamer: gebreken aan kitwerk (beperkt) ’ is beoordeeld als “onvoldoende”. In de toelichting heeft de aankoopkeurder opgenomen: “Het aanwezige kitwerk verkeert in een matige conditie. Op termijn deels het kitwerk vervangen en gebreken herstellen. (…) Let op! Een badkamer of ‘natte groep’ vormt altijd een potentieel risico op lekkage. Zeker als het kitwerk of de voeg als matig tot slecht beoordeeld is. (…) Info & tips. Kitwerk dient ongeveer een keer per zeven jaar te worden vervangen. Het komt dan los langs de aansluitingen en kan lekkage of vochtbelasting veroorzaken van onderliggende materialen. (…).” 3.3 Op 5 september 2019 hebben [appellanten] de woning gekocht en op 3 februari 2020 is deze geleverd. In de koopovereenkomst staat onder meer vermeld: “ 6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschapen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte . (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. (…)”. 3.4 [appellanten] hebben na de levering enkele gebreken aan de woning geconstateerd. Bij e-mail van 3 juli 2020 schrijft de makelaar van [appellanten] aan de makelaar van [geïntimeerden] in dit verband onder meer (1) dat de woning is verkocht met Energielabel A, terwijl het definitieve energielabel E is volgens de website van de Rijksoverheid, (2) dat de dakbedekking niet is afgewerkt en (3) dat het tegelwerk in de badkamers niet volgens de voorgeschreven normen is aangebracht en de onderliggende gipsplaten niet vochtwerend zijn. 3.5 Op 4 september 2020 hebben medewerkers van Zonneplan B.V. in opdracht van [appellanten] zonnepanelen op het dak van de woning willen plaatsen. De klantadviseur van Zonneplan B.V. schrijft daarover op 7 september 2020 aan [appellanten] : “(…). Volgens de monteurs blijkt het dak inderdaad in te slechte staat te zijn om hier veilig zonnepanelen op te plaatsen. Het gaat [dan] om de algehele staat van het dak, zo laten bijvoorbeeld sommige naden los. Advies is om hier een dakdekker naar te laten kijken en het dak eerst óf te herstellen óf te vervangen.” 3.6 Op 13 oktober 2020 hebben [appellanten] een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren door Bureau voor Bouwpathologie B.V. (hierna: BvB). In haar rapport van 19 maart 2021 vermeldt BvB onder meer: “GEBREKEN: Tijdens het onderzoek (…) zijn (…) aan de navolgende bouwkundige elementen de navolgende gebreken waargenomen. (…) (…) Ad. c. Badkamer: (…) Waarneming: Aan de kleine badkamer op de eerste verdieping zijn in de douchehoek scheurtjes waargenomen in het tegelwerk en plaatselijk klinkt het tegelwerk hol, niet vol verlijmd. Beoordeling: De scheurvorming als waargenomen zal bij gebruik leiden tot lekkages op termijn (…) (…) Ad . e. Dakconstructie opbouw: (…) Waarneming: Waargenomen is de balkafmeting van een tweetal dakbalken op twee verschillende plaatsen. Op het dak is een te sterke beweging van de dakconstructie waargenomen boven de slaapkamer rechts aan de achterzijde. Hier is ook een doorbuiging zichtbaar met bijbehorende wateraccumulatie. Beoordeling: Op basis van de eigen waarnemingen acht ondergetekende nader onderzoek naar de dakconstructie boven de slaapkamer rechts achter wenselijk. De doorbuiging is op die plaats groter dan op basis van de berekeningen had mogen worden verwacht. (…).” 3.7 Op 24 augustus 2021 hebben [appellanten] nader onderzoek laten doen aan de dakconstructie door TOP Expertise B.V. (hierna: TOP). In haar rapport van 15 september 2021 schrijft TOP onder meer dat zij heeft geconstateerd dat de dakconstructie boven de slaapkamer rechtsachter aanzienlijk doorbuigt en dat zij ook op enkele andere plaatsen bijzondere doorbuigingen en/of vering van het dak heeft vastgesteld. Volgens TOP is sprake van ernstige constructieve gebreken.

Zij heeft [appellanten] na het uitgevoerde onderzoek gewaarschuwd het dak niet te betreden en uit veiligheidsoverwegingen minimaal twee schroefstempels aan te brengen als herstel niet op korte termijn kan plaatsvinden. 3.8 Bij brieven van 14 april 2021 en 17 maart 2022 hebben [appellanten] [geïntimeerden] gesommeerd de gebreken te (laten) herstellen. [geïntimeerden] hebben daaraan geen gevolg gegeven. 4 Procedure bij de rechtbank 4.1 [appellanten] hebben [geïntimeerden] gedagvaard en gevorderd dat de rechtbank (1) een verklaring voor recht afgeeft dat de gebreken aan het normaal gebruik van de woning in de weg staan, (2) [geïntimeerden] veroordeelt tot betaling van schadevergoeding, (3) de koopovereenkomst gedeeltelijk vernietigt, (4) [geïntimeerden] veroordeelt tot terugbetaling van het volgens haar teveel betaalde bedrag, en (5) [geïntimeerden] veroordeelt in de proceskosten. 4.2 [appellanten] hebben zich wat betreft de gebreken in de badkamer en aan de dakconstructie beroepen op wanprestatie en wat betreft het bij de woning horende energielabel op dwaling. 4.3 De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten. De rechtbank heeft daarbij overwogen dat zowel wat betreft de gebreken in de badkamer als wat betreft de gebreken aan de dakconstructie sprake was van zichtbare, en dus voor (de aankoopkeurder van) [appellanten] kenbare, gebreken waarvoor [geïntimeerden] aansprakelijkheid in art. 6.3 van de koopovereenkomst hebben uitgesloten. Of [appellanten] hebben gedwaald wat betreft het energielabel is volgens de rechtbank bij gebreke van duidelijkheid over het ten tijde van de aankoop daadwerkelijk geldende energielabel niet vast te stellen. 5 Vorderingen in hoger beroep 5.1 In hoger beroep hebben [appellanten] hun eis gedeeltelijk gewijzigd. Zij vorderen nu dat het hof (1) voor recht verklaart dat de gebreken aan de dakconstructie en de kleine badkamer aan het normaal gebruik van de woning in de weg staan, (2) [geïntimeerden] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van € 50.887,04 voor het herstel van de dakconstructie, te vermeerderen met € 9.193,50 voor het herstel van de badkamer, € 4.053,50 voor het opstellen van de constructietekeningen en -berekeningen, en € 3.653,05 voor de kosten van vaststelling van schade en aansprakelijkheid, (3) primair de koopovereenkomst vernietigt voor zover daarin een tot € 3.785,- te hoge koopprijs is opgenomen en subsidiair de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt ter opheffing van het nadeel van € 3.785,-, in beide gevallen met de veroordeling tot terugbetaling van € 3.785,-, (4) [geïntimeerden] veroordeelt tot terugbetaling van de door hen betaalde proceskosten van € 3.840,- en (5) [geïntimeerden] veroordeelt in de proceskosten, alles te vermeerderen met de wettelijke rente. 5.2 Volgens hen was geen sprake van zichtbare en voor hen kenbare gebreken aan de badkamer en in de dakconstructie ( grieven 1 tot en met 3 ) en had de woning niet het beloofde energielabel A ten tijde van de verkoop ( grieven 4 en 5 ). 6 Beoordeling in hoger beroep De gebreken aan de (kleine) badkamer (grief 1) 6.1 [appellanten] vorderen vergoeding van de herstelkosten van de gebreken in de ‘kleine badkamer’ op de eerste verdieping. Zij stellen dat de gebrekkigheid haar oorzaak vond in het feit dat, net zoals bij de ‘grote badkamer’, niet-vochtwerende gipsplaten zonder de benodigde primer waren gebruikt. Daarbij verwijzen zij naar de whatsapp berichten van hun aannemer, die meteen na de levering van de woning een verbouwing heeft uitgevoerd in de ‘grote badkamer’. Het gebrek kwam pas aan het licht bij die verbouwing en was voor hen dus niet (eerder) kenbaar. Het was slechts te ontdekken na het verwijderen van de tegels, en dus alleen na destructief onderzoek. Nu het hier ging om een “zo goed als nieuwe” woning/badkamer, kon een dergelijk vergaand onderzoek niet van hen worden verwacht, aldus [appellanten] 6.2 Dit betoog gaat niet op. [appellanten] hebben aangevoerd dat na de levering van de woning aanvankelijk alleen in de ‘grote badkamer’ een verbouwing heeft plaatsgevonden. Ten tijde van de dagvaarding was de ‘kleine badkamer’ nog intact en niet in gebruik. Het bouwkundig onderzoek dat BvB heeft verricht wijst uit dat in deze (toen nog onverbouwde) ‘kleine badkamer’ in de douchehoek scheurtjes zijn waargenomen in het tegelwerk en dat het tegelwerk aldaar plaatselijk hol klonk, “niet vol verlijmd”. Voor deze waarnemingen was geen destructief onderzoek nodig. De scheurtjes in het tegelwerk zijn immers gezien zonder verwijdering van de tegels en ook voor de waargenomen holle klanken was geen ingrijpend, laat staan destructief, onderzoek nodig. Weliswaar kan uit deze waarnemingen niet zonder meer worden afgeleid dat mogelijk gebrekkige gipsplaten waren gebruikt of dat, zoals de aannemer van [appellanten] in zijn whatsapp berichten schrijft, de benodigde primer ontbrak, maar de eigen aankoopkeurder had de badkamer wegens gebreken aan het kitwerk ook al als “onvoldoende” beoordeeld. Voor zover deze kwalificatie alleen zag op het kitwerk in de ‘grote badkamer’, geldt dat de aankoopkeurder in zijn rapport nadrukkelijk een algehele waarschuwing heeft afgegeven voor het altijd aanwezige potentiële risico op lekkage in een badkamer of ‘natte groep’, zeker als het kitwerk, zoals hier, als matig tot slecht is beoordeeld. Gelet op voornoemde indicaties (scheurtjes in en hol klinken van het tegelwerk, gebreken aan het kitwerk) was het voor [appellanten] op het moment van sluiten van de koopovereenkomst dus kenbaar dat de ‘kleine badkamer’ gebreken vertoonde, die tevens nader onderzoek vergden. 6.3 Het hof is dan ook met de rechtbank van oordeel dat het hier gaat om een kenbaar gebrek, waarvoor [geïntimeerden] aansprakelijkheid in art. 6.3 van de koopovereenkomst hebben uitgesloten. De grief faalt. De gebreken in de dakconstructie (grieven 2 en 3) 6.4 In hun tweede en derde grief voeren [appellanten] aan dat zij de woning hebben gekocht toen sprake was van een zomerse, droge periode. Op dat moment waren geen plassen aanwezig op het dak en konden eventuele doorbuigingen van de dakconstructie bij een visuele inspectie dus niet worden gezien. Volgens de aankoopkeurder zag het dak er goed uit en omdat de woning ‘zo goed als nieuw’ was, was er ook geen aanleiding om naar de dakconstructie nader onderzoek te doen. Uit de latere rapporten van BvB en TOP blijkt volgens [appellanten] dat de gebreken aan de dakconstructie pas konden worden vastgesteld nadat destructief onderzoek was verricht. [appellanten] stellen dat deze gebreken dermate ernstig zijn dat zij het normale gebruik van de woning in de weg staan. Zij wijzen erop dat [geïntimeerden] op grond van de koopovereenkomst voor de afwezigheid van dergelijke gebreken instaan. 6.5 Het hof is het met [appellanten] eens dat met de door BvB en TOP geconstateerde doorbuigingen aan de dakconstructie sprake is van een ernstig gebrek dat aan het normale gebruik van de woning in de weg staat. Blijkens art. 6.3 van de koopovereenkomst geldt echter ook voor ernstige gebreken die aan het normale gebruik van de woning in de weg staan dat geen aansprakelijkheid geldt als deze gebreken ten tijde van de aankoop “bekend of kenbaar” waren. [geïntimeerden] hebben betwist dat de doorbuigingen niet kenbaar waren en voeren aan dat een eventueel onvolledig en onzorgvuldig onderzoek van de aankoopkeurder voor rekening komt van [appellanten] 6.6 Naar aanleiding van de vraag van [appellanten] aan TOP om te onderzoeken wanneer de geconstateerde doorbuigingen in de dakconstructie waarneembaar werden heeft TOP gerapporteerd: “ Aan de buitenzijde, vanaf het dak van de opbouw, is de verzakking visueel waarneembaar en bij het belopen van het dak is de beweging van de dakconstructie voelbaar. Ter plaatse van de verspringing van de achtergevel, boven de slaapkamer rechtsachter, blijft veelal hemelwater staan in het verzakte gedeelte en is de dakbedekking van de dakrand losgetrokken (zie foto 2 ).

Zij heeft [appellanten] na het uitgevoerde onderzoek gewaarschuwd het dak niet te betreden en uit veiligheidsoverwegingen minimaal twee schroefstempels aan te brengen als herstel niet op korte termijn kan plaatsvinden. 3.8 Bij brieven van 14 april 2021 en 17 maart 2022 hebben [appellanten] [geïntimeerden] gesommeerd de gebreken te (laten) herstellen. [geïntimeerden] hebben daaraan geen gevolg gegeven. 4 Procedure bij de rechtbank 4.1 [appellanten] hebben [geïntimeerden] gedagvaard en gevorderd dat de rechtbank (1) een verklaring voor recht afgeeft dat de gebreken aan het normaal gebruik van de woning in de weg staan, (2) [geïntimeerden] veroordeelt tot betaling van schadevergoeding, (3) de koopovereenkomst gedeeltelijk vernietigt, (4) [geïntimeerden] veroordeelt tot terugbetaling van het volgens haar teveel betaalde bedrag, en (5) [geïntimeerden] veroordeelt in de proceskosten. 4.2 [appellanten] hebben zich wat betreft de gebreken in de badkamer en aan de dakconstructie beroepen op wanprestatie en wat betreft het bij de woning horende energielabel op dwaling. 4.3 De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten. De rechtbank heeft daarbij overwogen dat zowel wat betreft de gebreken in de badkamer als wat betreft de gebreken aan de dakconstructie sprake was van zichtbare, en dus voor (de aankoopkeurder van) [appellanten] kenbare, gebreken waarvoor [geïntimeerden] aansprakelijkheid in art. 6.3 van de koopovereenkomst hebben uitgesloten. Of [appellanten] hebben gedwaald wat betreft het energielabel is volgens de rechtbank bij gebreke van duidelijkheid over het ten tijde van de aankoop daadwerkelijk geldende energielabel niet vast te stellen. 5 Vorderingen in hoger beroep 5.1 In hoger beroep hebben [appellanten] hun eis gedeeltelijk gewijzigd. Zij vorderen nu dat het hof (1) voor recht verklaart dat de gebreken aan de dakconstructie en de kleine badkamer aan het normaal gebruik van de woning in de weg staan, (2) [geïntimeerden] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van € 50.887,04 voor het herstel van de dakconstructie, te vermeerderen met € 9.193,50 voor het herstel van de badkamer, € 4.053,50 voor het opstellen van de constructietekeningen en -berekeningen, en € 3.653,05 voor de kosten van vaststelling van schade en aansprakelijkheid, (3) primair de koopovereenkomst vernietigt voor zover daarin een tot € 3.785,- te hoge koopprijs is opgenomen en subsidiair de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt ter opheffing van het nadeel van € 3.785,-, in beide gevallen met de veroordeling tot terugbetaling van € 3.785,-, (4) [geïntimeerden] veroordeelt tot terugbetaling van de door hen betaalde proceskosten van € 3.840,- en (5) [geïntimeerden] veroordeelt in de proceskosten, alles te vermeerderen met de wettelijke rente. 5.2 Volgens hen was geen sprake van zichtbare en voor hen kenbare gebreken aan de badkamer en in de dakconstructie ( grieven 1 tot en met 3 ) en had de woning niet het beloofde energielabel A ten tijde van de verkoop ( grieven 4 en 5 ). 6 Beoordeling in hoger beroep De gebreken aan de (kleine) badkamer (grief 1) 6.1 [appellanten] vorderen vergoeding van de herstelkosten van de gebreken in de ‘kleine badkamer’ op de eerste verdieping. Zij stellen dat de gebrekkigheid haar oorzaak vond in het feit dat, net zoals bij de ‘grote badkamer’, niet-vochtwerende gipsplaten zonder de benodigde primer waren gebruikt. Daarbij verwijzen zij naar de whatsapp berichten van hun aannemer, die meteen na de levering van de woning een verbouwing heeft uitgevoerd in de ‘grote badkamer’. Het gebrek kwam pas aan het licht bij die verbouwing en was voor hen dus niet (eerder) kenbaar. Het was slechts te ontdekken na het verwijderen van de tegels, en dus alleen na destructief onderzoek. Nu het hier ging om een “zo goed als nieuwe” woning/badkamer, kon een dergelijk vergaand onderzoek niet van hen worden verwacht, aldus [appellanten] 6.2 Dit betoog gaat niet op. [appellanten] hebben aangevoerd dat na de levering van de woning aanvankelijk alleen in de ‘grote badkamer’ een verbouwing heeft plaatsgevonden. Ten tijde van de dagvaarding was de ‘kleine badkamer’ nog intact en niet in gebruik. Het bouwkundig onderzoek dat BvB heeft verricht wijst uit dat in deze (toen nog onverbouwde) ‘kleine badkamer’ in de douchehoek scheurtjes zijn waargenomen in het tegelwerk en dat het tegelwerk aldaar plaatselijk hol klonk, “niet vol verlijmd”. Voor deze waarnemingen was geen destructief onderzoek nodig. De scheurtjes in het tegelwerk zijn immers gezien zonder verwijdering van de tegels en ook voor de waargenomen holle klanken was geen ingrijpend, laat staan destructief, onderzoek nodig. Weliswaar kan uit deze waarnemingen niet zonder meer worden afgeleid dat mogelijk gebrekkige gipsplaten waren gebruikt of dat, zoals de aannemer van [appellanten] in zijn whatsapp berichten schrijft, de benodigde primer ontbrak, maar de eigen aankoopkeurder had de badkamer wegens gebreken aan het kitwerk ook al als “onvoldoende” beoordeeld. Voor zover deze kwalificatie alleen zag op het kitwerk in de ‘grote badkamer’, geldt dat de aankoopkeurder in zijn rapport nadrukkelijk een algehele waarschuwing heeft afgegeven voor het altijd aanwezige potentiële risico op lekkage in een badkamer of ‘natte groep’, zeker als het kitwerk, zoals hier, als matig tot slecht is beoordeeld. Gelet op voornoemde indicaties (scheurtjes in en hol klinken van het tegelwerk, gebreken aan het kitwerk) was het voor [appellanten] op het moment van sluiten van de koopovereenkomst dus kenbaar dat de ‘kleine badkamer’ gebreken vertoonde, die tevens nader onderzoek vergden. 6.3 Het hof is dan ook met de rechtbank van oordeel dat het hier gaat om een kenbaar gebrek, waarvoor [geïntimeerden] aansprakelijkheid in art. 6.3 van de koopovereenkomst hebben uitgesloten. De grief faalt. De gebreken in de dakconstructie (grieven 2 en 3) 6.4 In hun tweede en derde grief voeren [appellanten] aan dat zij de woning hebben gekocht toen sprake was van een zomerse, droge periode. Op dat moment waren geen plassen aanwezig op het dak en konden eventuele doorbuigingen van de dakconstructie bij een visuele inspectie dus niet worden gezien. Volgens de aankoopkeurder zag het dak er goed uit en omdat de woning ‘zo goed als nieuw’ was, was er ook geen aanleiding om naar de dakconstructie nader onderzoek te doen. Uit de latere rapporten van BvB en TOP blijkt volgens [appellanten] dat de gebreken aan de dakconstructie pas konden worden vastgesteld nadat destructief onderzoek was verricht. [appellanten] stellen dat deze gebreken dermate ernstig zijn dat zij het normale gebruik van de woning in de weg staan. Zij wijzen erop dat [geïntimeerden] op grond van de koopovereenkomst voor de afwezigheid van dergelijke gebreken instaan. 6.5 Het hof is het met [appellanten] eens dat met de door BvB en TOP geconstateerde doorbuigingen aan de dakconstructie sprake is van een ernstig gebrek dat aan het normale gebruik van de woning in de weg staat. Blijkens art. 6.3 van de koopovereenkomst geldt echter ook voor ernstige gebreken die aan het normale gebruik van de woning in de weg staan dat geen aansprakelijkheid geldt als deze gebreken ten tijde van de aankoop “bekend of kenbaar” waren. [geïntimeerden] hebben betwist dat de doorbuigingen niet kenbaar waren en voeren aan dat een eventueel onvolledig en onzorgvuldig onderzoek van de aankoopkeurder voor rekening komt van [appellanten] 6.6 Naar aanleiding van de vraag van [appellanten] aan TOP om te onderzoeken wanneer de geconstateerde doorbuigingen in de dakconstructie waarneembaar werden heeft TOP gerapporteerd: “ Aan de buitenzijde, vanaf het dak van de opbouw, is de verzakking visueel waarneembaar en bij het belopen van het dak is de beweging van de dakconstructie voelbaar. Ter plaatse van de verspringing van de achtergevel, boven de slaapkamer rechtsachter, blijft veelal hemelwater staan in het verzakte gedeelte en is de dakbedekking van de dakrand losgetrokken (zie foto 2 ).

Aangezien de oorzaak van de gebreken aan de dakconstructie is gelegen in een onjuiste uitvoering van de dakconstructie ten tijde van de uitvoering en mede gezien de aard en omvang van het gebrek achten wij het aannemelijk dat het gebrek, de aanzienlijke doorbuiging, ten tijde en/of kort na de uitvoering zich heeft gemanifesteerd en sindsdien vanaf de buitenzijde zichtbaar was .” 6.7 Hieruit volgt dat voor TOP de verzakking vanaf het dak van de opbouw visueel waarneembaar was. Zij schrijft dat sprake was van een aanzienlijke doorbuiging. Om die reden acht zij het aannemelijk dat deze doorbuiging zich al ten tijde van of kort na de bouw heeft gemanifesteerd en vanaf de buitenzijde zichtbaar was. Ook BvB heeft bij haar onderzoek een “te sterke beweging van de dakconstructie waargenomen boven de slaapkamer rechts aan de achterzijde”, waar volgens haar ook een doorbuiging zichtbaar was met bijbehorende wateraccumulatie. Voor deze constateringen hadden TOP noch BvB destructief onderzoek nodig. Ook de medewerkers van Zonneplan B.V. vonden al bij hun eerste dakinspectie in de nazomer van 2020 dat het dak in slechte staat verkeerde. De monteurs hadden zelfs gezien dat sommige naden loslieten. [appellanten] hadden deze gebreken dus eveneens bij een eenvoudige visuele inspectie kunnen constateren. 6.8 Aan deze duidelijke waarnemingen en conclusies kan niet afdoen dat de aankoopkeurder de dakconstructie in zijn rapport onder ‘2. Constructie en trappen; Dakconstructie’ als “goed” heeft beoordeeld. De aankoopkeurder heeft in de toelichting aldaar opgenomen dat zijn onderzoek is gebaseerd op een visuele inspectie, maar tot hoever die inspectie reikte blijkt niet uit zijn rapport. Anders dan bij veel andere geïnspecteerde onderdelen van de woning is zijn ‘visuele inspectie’ van de dakconstructie niet met foto’s onderbouwd. [appellanten] hebben tijdens de zitting bij het hof weliswaar verwezen naar de foto’s in het rapport van de aankoopkeurder onder ‘3. Daken, schoorsteen’, maar deze foto’s staan opgenomen onder de rubriek die gaat over (het dak van) de aanbouw , en dus niet over het (gebrekkig gebleken) dak van de opbouw . Die foto’s komen ook niet overeen met de foto’s die BvB tijdens haar inspectie van het dak van de opbouw heeft gemaakt. In het rapport van BvB is op de foto’s van het door haar geïnspecteerde dak bijvoorbeeld een schoorsteentje te zien dat qua vorm en samenstelling duidelijk afwijkt van het schoorsteentje op het door de aankoopkeurder geïnspecteerde dak. 6.9 De eventuele ontoereikende visuele inspectie door de aankoopkeurder van het dak van de opbouw komt voor rekening en risico van [appellanten] hebben in dat verband nog naar voren gebracht dat het zekerheidshalve inschakelen van een aankoopkeurder niet mag leiden tot een verzwaarde onderzoeksplicht, maar dat is hier ook niet aan de orde. Het gaat hier immers om ernstige gebreken aan de constructie van het dak, die volgens TOP, BvB en de medewerkers van Zonneplan B.V. zonder destructief onderzoek visueel waarneembaar waren. De enkele omstandigheid dat het hier een nieuw opgebouwde woning betrof kan niet meebrengen dat een dergelijk visueel onderzoek van de aspirant-kopers niet kan worden verlangd. Ook bij nieuwe of nieuw opgebouwde woningen kan immers sprake zijn van (constructieve) gebreken en zolang die kenbaar zijn voor (de aankoopkeurder van) de koper kan de woning zonder schending van art. 7:17 BW worden geleverd. 6.10 Ook bij de gebrekkige dakconstructie gaat het dus om een kenbaar gebrek waarvoor [geïntimeerden] aansprakelijkheid hebben uitgesloten. De grieven 2 en 3 kunnen [appellanten] daarom evenmin baten. Het energielabel (grieven 4 en 5) 6.11 [appellanten] menen ten aanzien van het beloofde energielabel te hebben gedwaald. In de advertentie stond dat de woning energielabel A had, maar in werkelijkheid was er ten tijde van de aankoop (en ten tijde van het vonnis in eerste aanleg) nog geen energielabel afgegeven. Pas bij de levering van de woning lieten [geïntimeerden] weten dat zij nog geen (nieuw) energielabel hadden ontvangen, dat het label zich nog in de aanvraagfase bevond en dat dit ‘hoogstwaarschijnlijk A’ of ‘misschien B’ zou zijn. [appellanten] stellen dat zij weliswaar inmiddels energielabel A hebben verkregen, maar dat dat label uitsluitend het gevolg is geweest van de later door hen op de woning geplaatste zonnepanelen. Zonder deze panelen zou de woning maximaal energielabel B hebben verkregen, aldus [appellanten] Daarbij hebben zij verwezen naar de verklaring van S. van Schooten (hierna: van Schooten) van Fluit Vastgoed, die hen het energielabel A bij e-mail van 18 september 2023 heeft toegestuurd. Van Schooten verklaart daarin dat het energielabel zonder de huidige zonnepanelen volgens de berekening label B zou zijn geweest, waarbij hij bovendien de kanttekening maakt dat met een aantal forfaitaire waardes is gerekend omdat bewijs van isolatie, bijvoorbeeld onder de vloer, ontbreekt. [appellanten] menen dat het energielabel waarschijnlijk nog lager dan B kan zijn geweest, nu uit een warmtescan die zij recentelijk hebben laten uitvoeren, is gebleken dat de woning op meerdere plekken slordig was geïsoleerd en er daardoor koudebruggen aanwezig zijn. 6.12 [appellanten] beroepen zich op dwaling, zodat de stelplicht en, bij gemotiveerde betwisting, bewijslast van de daartoe leidende feiten en omstandigheden bij hen ligt. Naar het oordeel van het hof hebben zij echter onvoldoende onderbouwd gesteld dat zij de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet (onder dezelfde voorwaarden) zouden hebben gesloten. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat in de verkoopadvertentie weliswaar onder ‘Bijzonderheden’ is opgenomen dat het energielabel van de woning ‘A’ is, maar dat onder de rubriek ‘KENMERKEN’ vermeld staat dat het wat betreft de ‘Energie’ gaat om een ‘Voorlopig energielabel F’. Als het energielabel A voor hen zo wezenlijk was geweest als zij nu doen voorkomen had deze onduidelijkheid op zijn minst aanleiding moeten zijn geweest om voorafgaand aan de koopovereenkomst bij [geïntimeerden] afgifte van het A label of een toezegging dat het daadwerkelijk ging om een A label af te dwingen. Dat hebben zij niet gedaan. [appellanten] zijn afgegaan op de enkele mededeling van [geïntimeerden] dat het energielabel was aangevraagd en voor of kort na het sluiten van de koopovereenkomst werd verwacht. Daaruit kan niet blijken dat het label A voor [appellanten] zo belangrijk was dat het sluiten of de voorwaarden van de koopovereenkomst daarvan afhing(en). Toen het label er ten tijde van de levering nog steeds niet was, hebben [appellanten] vervolgens genoegen genomen met de mededeling van [geïntimeerden] dat het label ‘hoogstwaarschijnlijk A, of misschien B’ zou worden. Pas (bijna twee maanden) na de levering hebben zij [geïntimeerden] opnieuw gevraagd naar het ontbrekende energielabel. Dat alles wijst er niet op dat [appellanten] de koopovereenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) zouden hebben gesloten als zij tevoren hadden geweten dat de woning (hoogstwaarschijnlijk) een lager energielabel dan A had gehad. Ook deze grieven leiden dus niet tot resultaat. Conclusie en proceskosten 6.13 De conclusie is dat het hoger beroep van [appellanten] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 6.14 Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerden] op: griffierecht € 783,- salaris advocaat € 3.642,- (3 punten × tarief II) nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 4.603,- 7 Beslissing Het hof: bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 12 juli 2023; veroordeelt [appellanten] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 4.603,-; bepaalt dat als [appellanten] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellanten] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-; verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mr.

Aangezien de oorzaak van de gebreken aan de dakconstructie is gelegen in een onjuiste uitvoering van de dakconstructie ten tijde van de uitvoering en mede gezien de aard en omvang van het gebrek achten wij het aannemelijk dat het gebrek, de aanzienlijke doorbuiging, ten tijde en/of kort na de uitvoering zich heeft gemanifesteerd en sindsdien vanaf de buitenzijde zichtbaar was .” 6.7 Hieruit volgt dat voor TOP de verzakking vanaf het dak van de opbouw visueel waarneembaar was. Zij schrijft dat sprake was van een aanzienlijke doorbuiging. Om die reden acht zij het aannemelijk dat deze doorbuiging zich al ten tijde van of kort na de bouw heeft gemanifesteerd en vanaf de buitenzijde zichtbaar was. Ook BvB heeft bij haar onderzoek een “te sterke beweging van de dakconstructie waargenomen boven de slaapkamer rechts aan de achterzijde”, waar volgens haar ook een doorbuiging zichtbaar was met bijbehorende wateraccumulatie. Voor deze constateringen hadden TOP noch BvB destructief onderzoek nodig. Ook de medewerkers van Zonneplan B.V. vonden al bij hun eerste dakinspectie in de nazomer van 2020 dat het dak in slechte staat verkeerde. De monteurs hadden zelfs gezien dat sommige naden loslieten. [appellanten] hadden deze gebreken dus eveneens bij een eenvoudige visuele inspectie kunnen constateren. 6.8 Aan deze duidelijke waarnemingen en conclusies kan niet afdoen dat de aankoopkeurder de dakconstructie in zijn rapport onder ‘2. Constructie en trappen; Dakconstructie’ als “goed” heeft beoordeeld. De aankoopkeurder heeft in de toelichting aldaar opgenomen dat zijn onderzoek is gebaseerd op een visuele inspectie, maar tot hoever die inspectie reikte blijkt niet uit zijn rapport. Anders dan bij veel andere geïnspecteerde onderdelen van de woning is zijn ‘visuele inspectie’ van de dakconstructie niet met foto’s onderbouwd. [appellanten] hebben tijdens de zitting bij het hof weliswaar verwezen naar de foto’s in het rapport van de aankoopkeurder onder ‘3. Daken, schoorsteen’, maar deze foto’s staan opgenomen onder de rubriek die gaat over (het dak van) de aanbouw , en dus niet over het (gebrekkig gebleken) dak van de opbouw . Die foto’s komen ook niet overeen met de foto’s die BvB tijdens haar inspectie van het dak van de opbouw heeft gemaakt. In het rapport van BvB is op de foto’s van het door haar geïnspecteerde dak bijvoorbeeld een schoorsteentje te zien dat qua vorm en samenstelling duidelijk afwijkt van het schoorsteentje op het door de aankoopkeurder geïnspecteerde dak. 6.9 De eventuele ontoereikende visuele inspectie door de aankoopkeurder van het dak van de opbouw komt voor rekening en risico van [appellanten] hebben in dat verband nog naar voren gebracht dat het zekerheidshalve inschakelen van een aankoopkeurder niet mag leiden tot een verzwaarde onderzoeksplicht, maar dat is hier ook niet aan de orde. Het gaat hier immers om ernstige gebreken aan de constructie van het dak, die volgens TOP, BvB en de medewerkers van Zonneplan B.V. zonder destructief onderzoek visueel waarneembaar waren. De enkele omstandigheid dat het hier een nieuw opgebouwde woning betrof kan niet meebrengen dat een dergelijk visueel onderzoek van de aspirant-kopers niet kan worden verlangd. Ook bij nieuwe of nieuw opgebouwde woningen kan immers sprake zijn van (constructieve) gebreken en zolang die kenbaar zijn voor (de aankoopkeurder van) de koper kan de woning zonder schending van art. 7:17 BW worden geleverd. 6.10 Ook bij de gebrekkige dakconstructie gaat het dus om een kenbaar gebrek waarvoor [geïntimeerden] aansprakelijkheid hebben uitgesloten. De grieven 2 en 3 kunnen [appellanten] daarom evenmin baten. Het energielabel (grieven 4 en 5) 6.11 [appellanten] menen ten aanzien van het beloofde energielabel te hebben gedwaald. In de advertentie stond dat de woning energielabel A had, maar in werkelijkheid was er ten tijde van de aankoop (en ten tijde van het vonnis in eerste aanleg) nog geen energielabel afgegeven. Pas bij de levering van de woning lieten [geïntimeerden] weten dat zij nog geen (nieuw) energielabel hadden ontvangen, dat het label zich nog in de aanvraagfase bevond en dat dit ‘hoogstwaarschijnlijk A’ of ‘misschien B’ zou zijn. [appellanten] stellen dat zij weliswaar inmiddels energielabel A hebben verkregen, maar dat dat label uitsluitend het gevolg is geweest van de later door hen op de woning geplaatste zonnepanelen. Zonder deze panelen zou de woning maximaal energielabel B hebben verkregen, aldus [appellanten] Daarbij hebben zij verwezen naar de verklaring van S. van Schooten (hierna: van Schooten) van Fluit Vastgoed, die hen het energielabel A bij e-mail van 18 september 2023 heeft toegestuurd. Van Schooten verklaart daarin dat het energielabel zonder de huidige zonnepanelen volgens de berekening label B zou zijn geweest, waarbij hij bovendien de kanttekening maakt dat met een aantal forfaitaire waardes is gerekend omdat bewijs van isolatie, bijvoorbeeld onder de vloer, ontbreekt. [appellanten] menen dat het energielabel waarschijnlijk nog lager dan B kan zijn geweest, nu uit een warmtescan die zij recentelijk hebben laten uitvoeren, is gebleken dat de woning op meerdere plekken slordig was geïsoleerd en er daardoor koudebruggen aanwezig zijn. 6.12 [appellanten] beroepen zich op dwaling, zodat de stelplicht en, bij gemotiveerde betwisting, bewijslast van de daartoe leidende feiten en omstandigheden bij hen ligt. Naar het oordeel van het hof hebben zij echter onvoldoende onderbouwd gesteld dat zij de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet (onder dezelfde voorwaarden) zouden hebben gesloten. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat in de verkoopadvertentie weliswaar onder ‘Bijzonderheden’ is opgenomen dat het energielabel van de woning ‘A’ is, maar dat onder de rubriek ‘KENMERKEN’ vermeld staat dat het wat betreft de ‘Energie’ gaat om een ‘Voorlopig energielabel F’. Als het energielabel A voor hen zo wezenlijk was geweest als zij nu doen voorkomen had deze onduidelijkheid op zijn minst aanleiding moeten zijn geweest om voorafgaand aan de koopovereenkomst bij [geïntimeerden] afgifte van het A label of een toezegging dat het daadwerkelijk ging om een A label af te dwingen. Dat hebben zij niet gedaan. [appellanten] zijn afgegaan op de enkele mededeling van [geïntimeerden] dat het energielabel was aangevraagd en voor of kort na het sluiten van de koopovereenkomst werd verwacht. Daaruit kan niet blijken dat het label A voor [appellanten] zo belangrijk was dat het sluiten of de voorwaarden van de koopovereenkomst daarvan afhing(en). Toen het label er ten tijde van de levering nog steeds niet was, hebben [appellanten] vervolgens genoegen genomen met de mededeling van [geïntimeerden] dat het label ‘hoogstwaarschijnlijk A, of misschien B’ zou worden. Pas (bijna twee maanden) na de levering hebben zij [geïntimeerden] opnieuw gevraagd naar het ontbrekende energielabel. Dat alles wijst er niet op dat [appellanten] de koopovereenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) zouden hebben gesloten als zij tevoren hadden geweten dat de woning (hoogstwaarschijnlijk) een lager energielabel dan A had gehad. Ook deze grieven leiden dus niet tot resultaat. Conclusie en proceskosten 6.13 De conclusie is dat het hoger beroep van [appellanten] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 6.14 Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerden] op: griffierecht € 783,- salaris advocaat € 3.642,- (3 punten × tarief II) nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 4.603,- 7 Beslissing Het hof: bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 12 juli 2023; veroordeelt [appellanten] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 4.603,-; bepaalt dat als [appellanten] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellanten] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-; verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mr.