ECLI:NL:GHDHA:2025:2788

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.349.208/01 Zaak- en rekestnummer rechtbank : 11065294 RP VERZ 24-50246 en 11065282 RP VERZ 24-50245 Beschikking van 28 oktober 2025 in de zaak van [verzoekster] , wonend in [woonplaats] , verzoekster in hoger beroep, advocaat: mr. A.J.C. Goldhoorn, kantoorhoudend in Amsterdam, tegen [verweerster] , wonend in [woonplaats] , verweerster in hoger beroep, advocaat: mr. Z.V. Ris, kantoorhoudend in Den Haag. Het hof noemt partijen hierna [verzoekster] en [verweerster] . 1 De zaak in het kort 1.1 Het gaat in deze zaak om een woning die in 1968 in drie appartementen is gesplitst. Er is destijds geen vereniging van eigenaars (VVE) opgericht. [verzoekster] is eigenaar van het onderste appartement (de begane grond met uitbouw en tuin). Zij moet volgens de splitsingsakte voor één derde deel bijdragen in de gezamenlijke schulden en lasten. [verweerster] is eigenaar van de twee bovengelegen appartementen (een dubbele bovenwoning) en moet voor twee derde deel bijdragen in de gezamenlijke schulden en lasten. [verweerster] heeft de kantonrechter verzocht de akte van splitsing te wijzigen, zodat: deze akte alsnog voorziet in de oprichting van een VVE en haar statuten, en de bijdrageverplichting van partijen wordt gewijzigd naar rato van ieders woonoppervlak. 1.2 De kantonrechter heeft beide verzoeken toegewezen. Het hof komt in deze uitspraak tot de conclusie dat alleen het eerste verzoek (oprichting van een VVE met statuten) voor toewijzing in aanmerking komt. Het hof wijst het tweede verzoek alsnog af. 2 Procesverloop in hoger beroep 2.1 Bij beroepschrift, ter griffie ingekomen op 13 november 2024, is [verzoekster] in hoger beroep gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 16 augustus 2024. [verweerster] heeft een verweerschrift (tevens houdende wijziging verzoek) in hoger beroep ingediend. Dat is op 13 juni 2025 ontvangen door de griffie van het hof. 2.2 Partijen hebben hun standpunten uiteengezet tijdens de mondelinge behandeling op 15 september 2025. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt. [verweerster] heeft, op verzoek van het hof, na de mondelinge behandeling een verklaring overgelegd van haar hypotheekverstrekker (Obvion N.V.). Daartoe heeft zij een akte uitlaten over voortgang procedure, tevens overlegging producties ingediend. De verklaring houdt kort gezegd in dat Obvion N.V. heeft kennisgenomen van de verzoeken van [verweerster] en het niet noodzakelijk vindt om daarover door het hof te worden gehoord. [verzoekster] is in de gelegenheid gesteld hierop te reageren, maar heeft daarvan geen gebruik gemaakt. Gelet op de inhoud van de verklaring van Obvion N.V. ziet het hof geen aanleiding om nogmaals een mondelinge behandeling te gelasten teneinde Obvion N.V. te kunnen oproepen en horen. 3 Feitelijke achtergrond 3.1 [verzoekster] is eigenaar van het appartement op de begane grond aan de [adres 1] te [plaats] . [verweerster] is eigenaar van de twee bovengelegen appartementen (een dubbele bovenwoning) aan de [adres 2] te [plaats]. 3.2 In de splitsingsakte van 2 december 1968 (hierna: de splitsingsakte) betreffende het gebouw aan de [adres 1 en 2] te [plaats] (hierna: de woning) staat onder meer het volgende: “(…) dat gemelde appartementen zullen omvatten: 1. de benedenwoning [adres 1] , omvattende: twee kamers en suite, met serre, gang, toilet, keuken, gang naar uitbouw, openplaats, badkamer, twee kamers en tuin (…); 2. de eerste étagewoning [adres 2] , omvattende: twee kamers en suite met serre, trap, gang, kamer, keuken en toilet (…); 3. de tweede étagewoning [adres 2a] , omvattende: trap, voorkamer, keuken, achterkamer met balkon, twee zijkamers, toilet en gang (…); AANDELEN IN DE GEMEEXSCHAP ARTIKEL 1: 1. In de gemeenschap zijn gerechtigd: de eigenaren van de appartementen 1 tot en met 3 ieder voor één/derde gedeelte. 2. De eigenaren zijn ieder voor één/derde gedeelte verplicht Verzoek 1 (VVE) 6.2 Het hof stelt voorop dat een appartementseigenaar in een aantal specifieke gevallen kan verzoeken om een rechterlijk bevel tot wijziging van de akte van splitsing (artikel 5:144 BW). Die mogelijkheid bestaat onder meer indien de splitsingsakte niet voldoet aan de eisen die zijn gesteld in artikelen 5:111 en 5:112 BW. 6.3 Tussen partijen is op zichzelf niet in geschil dat de splitsingsakte niet voldoet aan de eisen van artikelen 5:111 en 5:112 BW, omdat die akte geen reglement bevat dat voorziet in de oprichting van een VVE en bijbehorende statuten (zoals is bepaald in artikel 5:111 sub d jo artikel 5:112 lid 1 sub e en lid 2 BW). 6.4 Naar het oordeel van het hof heeft [verweerster] voldoende belang bij de oprichting van een VVE. Zoals zij heeft aangevoerd, en [verzoekster] niet heeft bestreden, is een aantal (grote) hypotheekinstellingen niet bereid, of slechts onder strenge voorwaarden bereid een hypotheek te verstrekken bij het ontbreken van een formele VVE. Het is daardoor lastiger voor [verweerster] om haar appartementen te verkopen. Bovendien kan de oprichting van een VVE bijdragen aan een betere samenwerking tussen partijen ten aanzien van het benodigde onderhoud van (de gemeenschappelijke gedeelten van) de woning. 6.5 [verzoekster] heeft geen omstandigheden naar voren gebracht waaruit volgt dat toewijzing van verzoek 1 (zoals hierna in het dictum bepaald) niet gerechtvaardigd is. In dit verband overweegt het hof nog het volgende: [verzoekster] heeft op zichzelf terecht aangevoerd dat de woning is gesplitst in 1968, en dat de hiervoor in 6.3 genoemde wettelijke verplichtingen toen nog niet van kracht waren en ook geen terugwerkende kracht hebben. Dat neemt echter niet weg dat is voldaan aan het vereiste van artikel 5:144 BW dat de splitsingsakte niet voldoet aan de thans geldende bepalingen van artikel 5:111 sub d jo artikel 5:112 lid 1 sub e en lid 2 BW); [verzoekster] heeft ook aangevoerd dat er tot de komst van [verweerster] in de woning nooit problemen tussen de appartementseigenaren zijn geweest. Dit verweer doet echter niet af aan het hiervoor genoemde belang van [verweerster] . Verder staat vast dat de samenwerking tussen de huidige appartementseigenaren nu niet goed verloopt; er is veel discussie over het onderhoud dat moet plaatsvinden en partijen reserveren geen gezamenlijke middelen voor dat onderhoud. De formele oprichting van een VVE met statuten kan ertoe bijdragen dat de samenwerking verbetert, onder meer omdat de statuten voorzien in het vormen van een reservefonds; [verzoekster] heeft verder naar voren gebracht dat [verweerster] weliswaar verzoekt om wijziging van de splitsingsakte, maar daartoe geen concreet voorstel heeft gedaan, waardoor onduidelijk is met welk reglement de VVE moet worden opgericht. [verweerster] heeft vervolgens echter een concept akte van wijziging splitsing overgelegd waarin het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten kleine vereniging van eigenaars 2021 van 16 augustus 2021 van toepassing is verklaard, met wijzigingen en aanvullingen (verweerschrift in hoger beroep, productie 8). Het standpunt van [verzoekster] dat geen concreet voorstel is gedaan, moet daarom worden verworpen. [verzoekster] heeft tijdens de mondelinge behandeling ook geen bezwaren ten aanzien van dat reglement naar voren gebracht, behalve het hierna nog te bespreken bezwaar ten aanzien van de bijdrageverplichting. 6.6 [verzoekster] heeft wèl terecht aangevoerd dat het bevel van de kantonrechter te ruim is geformuleerd. De kantonrechter heeft bevolen dat de splitsingsakte wordt gewijzigd in die zin dat deze dient te voldoen aan “ de in de artikelen 5:111 en 112 BW gestelde vereisten, wat onder meer betekent dat een vereniging van eigenaren moet worden opgericht” . [verweerster] heeft verzoek 1 echter geheel toegespitst op de oprichting van een VVE, en niet op andere vereisten van artikelen 5:111 en 5:112 BW. 6.7 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat verzoek 1 toewijsbaar is,