ECLI:NL:GHDHA:2025:2180

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-24/899 Uitspraak van 21 oktober 2025 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: F.E. Muiser) en de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 11 september 2024, nummer SGR 23/6444. 1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [straat] te [woonplaats] , met de oneven nummers […] , zijnde 71 garages in een serviceflat (de garages), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 47.000 voor iedere garage (de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslagen). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 365. De beslissing van de Rechtbank luidt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder: “De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - wijzigt de beschikking ten aanzien van de 71 garages[1] aan de [straat] aldus dat de vastgestelde waarde hiervan wordt verminderd tot € 26.000 per garage; - vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit; - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 365 aan eiseres te vergoeden. [1] oneven nummers […] ” 1.4. De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. De Heffingsambtenaar heeft op 11 februari 2025 een nader stuk ingediend. 1.5. De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 9 september 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 2.1. Belanghebbende is eigenaar van de garages. De garages zijn gelegen in een serviceflat met appartementen. 2.2. De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de garages bij de beschikkingen vastgesteld op € 47.000. In bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de garages gehandhaafd. In beroep heeft de Heffingsambtenaar na constatering van verhoogd grondwater voorgesteld de WOZ-waardes van de garages te verlagen tot € 43.000 en de aanslagen dienovereenkomstig te verminderen. 2.3.1. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde in beroep een waardematrix overgelegd. In de waardematrix zijn de gegevens opgenomen van één van de garages en vier naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de garages vergelijkbare garages, te weten [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten van de Heffingsambtenaar). 2.3.2. De in de waardematrix vermelde gegevens van één van de garages kunnen als volgt worden samengevat: Object [straat] […] Soort object Onderpandig Perceeloppervlakte (m2) 16 WOZ-waarde € 43.000 KOUDVL - Kwaliteit - Onderhoudstoestand - Uitstraling - Doelmatigheid - Voorzieningen 32333 PPE € 2.738,41 2.3.3. De in de waardematrix vermelde gegevens van de vergelijkingsobjecten kunnen als volgt worden samengevat: Object [adres 1] [adres 1] [adres 1] [adres 4] Soort object Vrijstaand Vrijstaand Vrijstaand Onderpandig Perceeloppervlakte (m2) 13 13 13 18 Transactiedatum 20-4-2021 28-4-2021 13-12-2021 22-2-2022 Transactieprijs € 45.000 € 45.000 € 45.000 € 66.109 Correctie naar wpd € 45.000 € 45.000 € 45.000 € 65.000 KOUDVL - Kwaliteit - Onderhoudstoestand - Uitstraling - Doelmatigheid - Voorzieningen 33333 33333 33333 33333 PPE € 3.461,54 € 3.461,54 € 3.461,54 € 3.611,11 2.4. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de waarde in beroep eveneens een waardematrix overgelegd. In de waardematrix zijn de gegevens opgenomen van vier naar de opvatting van belanghebbende met de garages vergelijkbare garages, te weten [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] , die alle in hetzelfde wooncomplex zijn gelegen (de vergelijkingsobjecten van belanghebbende). De in de waardematrix vermelde gegevens van de vergelijkingsobjecten kunnen als volgt worden samengevat: Adres Nummer Datum overdracht Verkoopprijs WOZ-waarde [straat] [adres 5] 9-7-201 € 29.000 € 47.000 [straat] [adres 6] 2-6-2022 € 26.000 € 47.000 [straat] [adres 7] 26-1-2022 € 24.000 € 47.000 [straat] [adres 8] 3-1-2022 € 25.000 € 47.000 [straat] [adres 9] 3-1-2022 € 25.000 € 47.000 2.5. De statuten van belanghebbende zoals gewijzigd bij akte van 5 juni 2000 luiden – voor zover van belang – als volgt: “DOEL Artikel 2 De coöperatie heeft ten doel: a. het in eigendom hebben en beheren van het flatgebouw, plaatselijk bekend [straat] […] te [woonplaats] , met onder- en om liggende grond en toebehoren, welk flatgebouw in hoofdzaak bestaat uit tien éénkamerwoningen, veertien tweekamerwoningen, tweeënzeventig driekamerwoningen, éénenzeventig ondergrondse garages en gemeenschappelijke ruimten; b. het, zonder winst oogmerk, aangaan van overeenkomsten met de leden met betrekking tot het gebruiksrecht van de woningen en garages, het verstrekken van maaltijden, de huishouding en al hetgeen daarmee verband houdt; (…) LEDEN EN GEBRUIKERS Artikel 3 1. Lid van de coöperatie is degene die als zodanig door de coöperatie is aangenomen. Uitsluitend natuurlijke personen kunnen lid zijn. 2. Bij het aannemen van het lid door de coöperatie dient het lid een overeenkomst aan te gaan met de coöperatie waarin onder meer wordt overeengekomen van welke woning en eventueel garage het lid het uitsluitend gebruik krijgt. 3. Een lid heeft voor elke woning en voor elke garage waarvan hij het uitsluitend gebruik heeft één lidmaatschap. Het aantal lidmaatschappen bedraagt ten hoogste éénhonderd zevenenzestig. 4. Een lidmaatschap is ondeelbaar. (…) 6. Een lidmaatschap kan met de daaraan verbonden rechten en verplichtingen worden overgedragen en is vatbaar voor overgang. 7. Een lid is bevoegd de woning en/of garage met zijn huisgenoten in gebruik te nemen. 8. Een lid is mits met schriftelijke toestemming van het bestuur - bevoegd de woning en/of garage aan een derde in gebruik te geven, mits die derde zich jegens de coöperatie verbindt tot naleving van de statuten en reglementen, en overigens onder door het bestuur te stellen voorwaarden. 9. Een lid is niet bevoegd een garage in gebruik te geven aan iemand die geen lid is van de coöperatie. (…) OVERDRACHT LIDMAATSCHAP Artikel 5 1. Een lid dat tot vervreemding van een lidmaatschap wenst over te gaan doet daarvan schriftelijk mededeling aan het bestuur onder overlegging van de door het bestuur verlangde gegevens. 2. Een lid is niet bevoegd zijn lidmaatschap dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van een garage over te dragen aan iemand die geen lid is van de coöperatie. (…) 7. Overdracht van het lidmaatschap met de daaraan verbonden rechten en plichten geschiedt bij notariële akte, waarin de gegadigde als lid wordt aan genomen en het lidmaatschap van de vervreemder wordt beëindigd.” Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder: “3. In geschil is de waarde per garage op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van afgerond € 26.000 per garage. Daartoe heeft eiseres een overzicht van transacties van garages in de serviceflat overgelegd, die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Voorts heeft eiseres aangevoerd dat het gaat om inpandige garages in een serviceflat welke niet vergelijkbaar zijn met de garages die verweerder heeft gebruikt ter onderbouwing van de waarde in de matrix die niet in een serviceflat gelegen zijn en welke wel vrij overdraagbaar zijn aan een grote doelgroep. 4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrix overgelegd met daarin een drietal garages, die gelegen zijn in een appartementencomplex, niet zijnde een serviceflat, aan de [adres 2] , [adres 1] en [adres 3] . 5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de garage bepaald op de waarde die aan de garage dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de garages niet op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. De garages in de matrix zijn niet vergelijkbaar met de garages in de serviceflat, zodat hij de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.[2] De doelgroep voor garages in de serviceflat is een andere en een beperktere dan die voor de garages die verweerder heeft gebruikt in zijn matrix, hetgeen effect heeft op de waarde van de garages. Hierbij verwijst de rechtbank naar het arrest van de Hoge Raad van 3 februari 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV2583) waarin zij de uitspraak van Gerechtshof Arnhem van 9 november 2010 (ECLI:NL:GHARN:2010:BO6168) heeft bevestigd. 4.1. In hoger beroep is in geschil of de Rechtbank de waarde van de garages op een te laag bedrag heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend, belanghebbende ontkennend. 4.2. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar. 4.3. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Het Gerechtshof: - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de daarin opgedragen vergoeding van griffierecht; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - wijzigt de beschikkingen aldus dat de waarde voor iedere garage wordt vastgesteld op € 43.000; en - vermindert de aanslagen dienovereenkomstig. Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, Chr.Th.P.M. Zandhuis en C. Maas, in tegenwoordigheid van de griffier X. Evers. De griffier, de voorzitter, X. Evers T.A. de Hek Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 5.1. De waarde van garages als hier aan de orde wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de garages in de staat waarin deze zich bevinden, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaken meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). Het waarderingsvoorschrift bevat een overdrachts- en een verkrijgingsfictie. De overdrachtsfictie veronderstelt overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom en de verkrijgingsfictie veronderstelt vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk maken wordt door deze ficties geen rekening gehouden. Met de ficties heeft de wetgever beoogd de vast te stellen waarde in sterke mate te objectiveren. 5.2. Belanghebbende is een coöperatieve vereniging met leden die de serviceflat met garages in eigendom heeft en beheert. Het lidmaatschap geeft recht op het uitsluitend gebruik van een appartement in de serviceflat en indien gewenst een garage. In de statuten is voorts bepaald dat het lidmaatschap dat recht geeft op het gebruik van een garage is voorbehouden aan een lid dat ook het recht heeft op het gebruik van een appartement. 5.3. Het Hof volgt het standpunt van de Heffingsambtenaar dat de WOZ-waarde van elk van de garages niet moet worden vastgesteld op de door de gebruikers gerealiseerde transactieprijzen, zoals belanghebbende heeft bepleit, reeds omdat belanghebbende daarmee voorbijgaat aan de toetssteen zoals opgenomen onder 5.1 en daarmee uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting. Belanghebbende gaat immers niet uit van de waarde bij de overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom van de garages door belanghebbende en de vrije opleverbaarheid voor de verkrijger, maar van de transactieprijs bij de overdracht van de lidmaatschapsrechten door de gebruikers. Daarmee komt echter niet een ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaalde waarde tot stand, omdat een lidmaatschapsrecht van belanghebbende niet de volle en onbezwaarde eigendom van een garage behelst, doch slechts een gebruiksrecht (zie artikel 3, lid 7, van de hiervoor onder 2.5 aangehaalde statuten). 5.4. Aangezien wel moet worden uitgegaan van de volle en onbezwaarde eigendom en de vrije opleverbaarheid van de garages is de vervolgvraag of de omstandigheid dat de garages gelegen zijn onder en behoren tot een serviceflat invloed heeft op de waarde. De Rechtbank heeft die vraag bevestigend beantwoord onder verwijzing naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem van 9 november 2010, ECLI:NL:GHARN:2010:BO6168. Het Gerechtshof Arnhem is daarin voor de bepaling van de waarde van (een appartement in) een serviceflat uitgegaan van het onder 5.1 geschetste toetsingskader. De Hoge Raad (3 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV2583, BNB 2012/95) heeft ten aanzien van het oordeel van het Gerechtshof Arnhem het volgende overwogen: “3.3. Het Hof heeft in onderdeel 4.7 van zijn uitspraak geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende last te bewijzen dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Daarbij heeft het Hof geoordeeld dat de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde ten onrechte gebruik heeft gemaakt van referentiepanden die geen onderdeel zijn van een servicecomplex. Gelet op de aard en de functie van een serviceflat acht het Hof aannemelijk dat de "meestbiedende koper" op de markt van serviceflats een andere is dan de "meestbiedende koper" op de markt van "gewone" appartementen. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat het aannemelijk acht dat de prijsvorming voor beide categorieën appartementen in belangrijke mate afwijkend is. (…) 3.6.3. Het hiervoor in 3.3 weergegeven oordeel van het Hof moet kennelijk aldus worden opgevat dat de markt voor serviceflats als de onderhavige van dien aard is dat - ook na eliminatie van de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekosten - voor deze flats, gelet op de aard en de functie daarvan, prijzen worden betaald die in belangrijke mate lager zijn dan de prijzen die betaald worden voor overigens vergelijkbare flats. Het Hof heeft daarbij kennelijk in aanmerking genomen dat belanghebbende onvoldoende weersproken heeft gesteld dat de behoefte waarin voorheen door serviceflats als de onderhavige werd voorzien sterk is teruggelopen, en dat die ontwikkeling veel meer te maken heeft met het gehele concept van de serviceflat dan met de servicekosten. 3.6.4. Aldus opgevat geeft 's Hofs oordeel geen blijk van een onjuiste opvatting van het waarderingsvoorschrift van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Een omstandigheid die de marktpositie van de onroerende zaak zelf beïnvloedt, blijft bij die waardering niet buiten aanmerking. 's Hofs oordeel kan, als verweven met waarderingen van feitelijke aard, voor het overige in cassatie niet op juistheid worden getoetst. Het is ook niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. Het tweede en derde middel falen derhalve.” 5.5. Het Hof begrijpt het arrest aldus dat de aard en functie van (appartementen in) een serviceflat een andere is dan ‘gewone’ appartementen en dat de meestbiedende koper daarvoor een andere is dan de meestbiedende koper op de markt van ‘gewone’ appartementen en dat de prijsvorming voor beide categorieën appartementen in belangrijke mate afwijkend is. Voor bij een serviceflat behorende garages geldt echter naar het oordeel van het Hof – en anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld – niet dat gelet op de aard en de functie daarvan, prijzen worden betaald die in belangrijke mate lager zijn dan de prijzen die worden betaald voor niet tot een serviceflat behorende, maar overigens vergelijkbare garages. De aard en functie zijn immers – anders dan het Gerechtshof Arnhem ten aanzien van (appartementen in) een serviceflat en overige appartementen heeft geoordeeld – gelijk en het Hof acht dan ook niet aannemelijk dat de markt voor garages bij een serviceflat een wezenlijk andere is dan die voor de overige garages. In zoverre volgt het Hof dus niet het oordeel van de Rechtbank dat de garages niet los kunnen worden gezien van de serviceflat. De omstandigheid dat de garages slechts in combinatie met een appartement in de serviceflat kunnen worden overgedragen, zoals de Rechtbank heeft geoordeeld, is een omstandigheid waarvan moet worden geabstraheerd blijkens het onder 5.1 geschetste toetsingskader. 5.6. Het gelijk ten aanzien van de voorgelegde rechtsvragen is dus aan de Heffingsambtenaar. 5.7. Dan resteert de vraag of de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 43.000 niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing daarvan een waardematrix overgelegd (2.3.2 en 2.3.3). Tegen deze waardematrix heeft belanghebbende feitelijk niets concreets aangevoerd. Het Hof acht de Heffingsambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat de daarin opgenomen garages voldoende vergelijkbaar zijn om als onderbouwing van de voorgestane waarde te dienen. Hij is geslaagd in het bewijs dat voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de garages en de vergelijkingsobjecten en daarmee dat de waarden van de garages niet te hoog zijn. 5.9. Het gelijk is aan de Heffingsambtenaar. Het hoger beroep is daarom gegrond. De waarde van iedere garage dient te worden vastgesteld op € 43.000. Proceskosten 6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.