ECLI:NL:GHDHA:2025:2094

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer : 200.333.922/01 Zaaknummer rechtbank : C/09/645352 / HA ZA 23-306 arrest van 14 oktober 2025 in de zaak van 1. de maatschap [appellant 1] handelend onder de naam [handelsnaam], gevestigd te [vestigingsplaats] , 2. [appellant 2], wonende te [woonplaats] , 3. [appellant 3], wonende te [woonplaats] , appellanten in principaal hoger beroep, geïntimeerden in incidenteel hoger beroep, hierna gezamenlijk te noemen: [appellant 1] c.s. advocaat: mr. J.A.M. van de Sande, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [geïntimeerde] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerde in principaal hoger beroep, appellante in incidenteel hoger beroep, hierna te noemen: [geïntimeerde] , advocaat: mr. F.J. Hordijk. 1Waar het in deze zaak over gaat In 2014 heeft [geïntimeerde] een perceel landbouwgrond verkocht en geleverd aan [appellant 1] c.s. Volgens [geïntimeerde] was daarvoor al tussen hem en [appellant 1] c.s. overeengekomen dat bij doorverkoop door [appellant 1] c.s. het verlies of de winst zou worden gedeeld. Het hof stelt [geïntimeerde] in de gelegenheid om het bewijs te leveren van deze stelling. 2Het procesverloop 2.1. Bij exploot van 23 oktober 2023 is [appellant 1] c.s. in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Den Haag gewezen vonnis van 4 oktober 2023. 2.2. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met een productie; - memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep. 2.3. Op 16 april 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben hun standpunten laten bepleiten. 2.4. Ten slotte heeft het hof arrest bepaald.

3.1. In dit hoger beroep zijn de volgende feiten van belang: 3.2. [geïntimeerde] verhuurde een perceel landbouwgrond met kassen aan [appellant 1] c.s. die daarop een glastuinbouwbedrijf exploiteerde. 3.3. Op 23 oktober 2013 schreef de bestuurder van [geïntimeerde] in een e-mailbericht aan [appellant 1] c.s. “Hoi [appellant 2] , [appellant 3] Zoals besproken; 22-10-2013 Verkoop kassenbedrijf, [adres] achter de woonhuizen [nummers] te [plaats] per 1 december 2013. Van [geïntimeerde] BV Aan Mts. [appellant 1] € 145.000 perceel [nummer] (huidige kas met schuur) groot 1.7484 € 55.000 perceel C.... dit is het pad naar de kas, oppervlak wordt nog ingemeten door het kadaster, de afmetingen zie onder. € 32.000 inventaris ---- € 232.000 De koop heeft als ontbindende factor, wanneer de gemeente [gemeente] niet haar financiële afspraken nakomt met Mts. [appellant 1] , gaat deze koop ook niet door. Ik maak nog een officiële koopovereenkomst. Ander afspraken; Indien er geen akkoord met [naam 1] tot stand komt, wordt het bedrag verlaagd met € 55.000. Afspraak bij verkoop van Mts [appellant 1] van de tuin aan derden. Instemming nodig van [naam 2] , indien [naam 2] geen toestemming verleend moet hij het bod overnemen. Wanneer beide partijen het eens zijn over de verkoopprijs worden alle gelden meer dan de 200.000 (of 145.000) gelijk verdeeld over [naam 2] en Mts [appellant 1] , wanneer het bedrag kleiner is dan 200.000 (of 145.000) worden zullen de verliezen gedeeld worden tussen Mts [appellant 1] en [naam 2] . Voorbeeld verkoop € 200.000 (of 145.000) Geen winst geen verlies, alle gelden blijven dan voor Mts [appellant 1] Indien [naam 2] het niet eens is met de verkoop, kan hij zelf bovenstaand perceel kopen voor hetzelfde bedrag van € 200.000 (of 145.000). Voorbeeld verkoop € 300.000 Mts. [appellant 1] krijgt de € 200.000 (of 145.000) en moet de € 100.000 (of 155.000) winst delen met [naam 2] 50-50 Indien [naam 2] niet akkoord gaat met het bod moet hij € 250.000 (of 222.500 =145+77.5) betalen om eigenaar de worden van bovenstaande. Voorbeeld verkoop € 100.000 Het verlies van € 100.000 (of 45.000) wordt in deze ook verdeeld tussen Mts [appellant 1] en [naam 2] , [naam 2] moet dan € 50.000 (of 22.500)aan Mts [appellant 1] betalen, waardoor deze in totaal € 150.000 (of 122.500) ontvangt. Indien [naam 2] het niet eens is met de verkoop, moet hij € 150.000 (of 122.500) betalen aan Mts [appellant 1] en wordt dan eigenaar van bovenstaande. Overige betalingen Zodra Mts [appellant 1] geld ontvangen heeft van de gemeente [gemeente] maakt Mts. [appellant 1] €59.096 incl. BTW. over aan [geïntimeerde] BV, de nog openstaande vorderingen. (als de koop niet doorgaat komt hier 32.000 bij) [naam 2] Pad naar de kas. Gemeten vanaf schuur; ongeveer 5.00 meter breed bij de schuur, dit is als je voor de schuur staat rechts vanaf het spant, links een streep (groen/rood) op de muur. Dit stuk van 5 meter is ongeveer 9 meter lang, vanaf de schuur, richting de weg. Daarna verbreed het pad zich schuinoplopend tot aan de weg tot ongeveer 11 meter. De erfscheiding aan de rechterkant, (met je gezicht naar de schuur) is vanaf het spant in een rechte lijn naar de weg.” 3.4. Op 28 oktober 2014 stuurde [appellant 1] aan de bestuurder van [geïntimeerde] een e-mailbericht met een verzoek om reactie. Als bijlage bij het e-mailbericht was een concept overeenkomst gevoegd, met als inhoud: “[…] DE ONDERGETEKENDEN: 1. de heer [naam 3] , […] te deze handelend: a. voor zich en b. als rechtsgeldig vertegenwoordigend persoon van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: [geïntimeerde] B.V., […] hierna zowel tezamen als ieder afzonderlijk te noemen: [geïntimeerde] en 2. de heer [appellant 2] […] en mevrouw [appellant 3] […], zijnde de enige twee maten (vennoten) van de maatschap: [appellant 1] , […] hierna zowel tezamen als ieder afzonderlijk te noemen: [appellant 1] hierna gezamenlijk te noemen: “partijen” IN OVERWEGING NEMENDE DAT: - [geïntimeerde] aan [appellant 1] in ... heeft verkocht en geleverd het recht van eigendom met betrekking tot ... tezamen hierna te noemen: het Gekochte - De koopsom van het Gekochte bedroeg toentertijd tweehonderdduizendeuro (€ 200.000,-) - Partijen bij verkoop van het Gekochte door [appellant 1] overeengekomen zijn het meerdere van de alsdan gerealiseerde en ontvangen koopprijs boven de tweehonderdduizendeuro dan wel het mindere onder de tweehonderdduizendeuro alsdan met elkaar te vereffenen. - [geïntimeerde] heeft echter ook de mogelijkheid, bij verkoop van het Gekochte door [appellant 1] , het Gekochte voor de dan hoogste geldende bieding van [appellant 1] terug te kopen. - Partijen wensen het vorenstaande als volgt vast te leggen: ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT: Artikel 1 Indien [appellant 1] het Gekochte wenst te verkopen zijn partijen overeengekomen het meerdere van de alsdan gerealiseerde en ontvangen koopprijs boven de tweehonderdduizendeuro dan wel het mindere onder de tweehonderdduizendeuro alsdan op basis van gelijke delen (50/50) met elkaar te vereffenen. […] Artikel 4 [geïntimeerde] heeft bij verkoop van het Gekochte door [appellant 1] het recht het Gekochte van [appellant 1] terug te kopen voor het bedrag gelijk aan de dan hoogste geldende bieding. De bieding dient door [appellant 1] schriftelijk en aangetekend aan [geïntimeerde] te worden betekend. […]” 3.5. Op 17 november 2014 schreef de bestuurder van [geïntimeerde] aan [appellant 1] : “[appellant 2] , Ik heb het contract doorgelezen en zie geen rare dingen. Alleen teken ik niet op persoonlijke titel, zoals gezegd daarvoor heb ik een BV. Verkoopcontract. Het bedrag van de verkoop is 232.000, 200.000 + 32.000, zoals eerder overeengekomen omdat hier een deel van de achterstallig huur in zit die we als inventaris zouden verkopen (geen overdracht). (De terugkoopregeling is dus wel op basis van 200.000). […]” 3.6. Op 11 december 2014 hebben [geïntimeerde] en [appellant 1] c.s.

4.1. [geïntimeerde] vorderde in eerste aanleg (in incident) primair het gebod tot het overleggen van een afschrift van, dan wel inzage te verlenen in: de koopovereenkomst met gedaagden, dan wel [appellant 2] en [appellant 3], als verkopers, strekkende tot de verkoop van de percelen, (hierna: de verkoopovereenkomst); eventuele correspondentie, side letters of addenda waarin aanvullende afspraken tussen gedaagden, dan wel [appellant 2] en [appellant 3], en de betreffende koper zijn gemaakt met betrekking tot deze percelen, dan wel waarin de afspraken zoals vastgelegd in het huuraanbod nader zijn uitgewerkt. Subsidiair vorderde zij het gebod tot het overleggen van een afschrift, dan wel inzage te verlenen aan [geïntimeerde] van alle stukken die de rechtbank geraden acht, een en ander op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [appellant 1] c.s. in de proceskosten van het incident. 4.2. [geïntimeerde] vorderde in eerste aanleg in de hoofdzaak in conventie (samengevat): 4.2.1. te verklaren voor recht dat tussen haar en de maatschap en haar maten tot stand is gekomen en nog steeds van kracht is: de overeenkomst inzake doorverkoop met terugkoopoptie als uiteengezet in de alinea’s 2.7, 2.13 en 2.18 van de dagvaarding (zie bijlage); 4.2.2. de maatschap en haar maten, althans [appellant 2] en [appellant 3] hoofdelijk, te veroordelen tot betaling van de helft van de koopsom van de percelen boven € 200.000,- uit hoofde van de verkoop en levering van die percelen door de maatschap en/of haar maten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van levering van die percelen tot de dag van voldoening; 4.2.3. de maatschap en haar maten, althans [appellant 2] en [appellant 3] hoofdelijk, te veroordelen tot betaling van de door [geïntimeerde] gemaakte de buitengerechtelijke kosten conform de staffel te vermeerderen met de wettelijke rente; 4.2.4. met veroordeling van de maatschap en haar maten, althans [appellant 2] en [appellant 3] hoofdelijk, in de beslag- en proceskosten. 4.3. [appellant 1] c.s. vorderde in reconventie opheffing van het gelegde beslag. 4.4. Bij eindvonnis van 4 oktober 2023 (verbeterd bij herstelvonnis 1 november 2023) veroordeelde de rechtbank [appellant 1] c.s. om een afschrift te overleggen van de koopovereenkomst met de maatschap, strekkende tot de verkoop van de percelen, op straffe van een dwangsom. De rechtbank verklaarde voor recht dat tussen [geïntimeerde] en de maatschap en haar maten tot stand is gekomen en nog steeds van kracht is: de overeenkomst inzake doorverkoop met terugkoopoptie zoals uiteengezet in de alinea’s 2.7, 2.13 en 2.18 van de dagvaarding. Ook veroordeelde de rechtbank [appellant 1] c.s. tot betaling van de buitengerechtelijke kosten, de proceskosten en de beslagkosten. 5De vordering en het verweer in hoger beroep 5.1. [appellant 1] c.s. vordert in hoger beroep dat het hof het vonnis vernietigt, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijst en de gelegde beslagen opheft. 5.2. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant 1] c.s. de vordering tot het opheffen van de gelegde beslagen ingetrokken. 5.3. In incidenteel hoger beroep vordert [geïntimeerde] dat het hof de vordering tot betaling, zoals weergeven onder 4.2.2, alsnog toewijst.

6.1. Deze procedure gaat over de vraag of [geïntimeerde] met [appellant 1] c.s. bij de verkoop van een perceel grond ook een winstdelings- en terugkoopregeling is overeengekomen, zoals uiteengezet in de alinea’s 2.7, 2.13 en 2.18 van de dagvaarding. 6.2. [geïntimeerde] stelt dat partijen een overeenkomst hebben gesloten, zoals [geïntimeerde] schreef in het e-mailbericht van 23 oktober 2013 (in alinea 2.7 van de dagvaarding), conform de concept-akte van 28 oktober 2014 (in alinea 2.13 van de dagvaarding) en aangepast zoals in de e-mailberichten van 14 februari 2016 en 12 september 2016 (in alinea 2.18 van de dagvaarding). Volgens [geïntimeerde] is dat op 22 oktober 2013 overeengekomen, zoals bevestigd in het e-mailbericht van 23 oktober 2013. Bij de verkoop zijn deze afspraken op verzoek van [appellant 1] c.s. niet opgenomen in de koopovereenkomst. Later heeft [appellant 1] c.s. – zonder de overeenkomst te betwisten – geweigerd om mee te werken aan het op schrift stellen van de winstdelings- en terugkoopregeling en vervolgens heeft [appellant 1] c.s. het perceel aan een derde verkocht, aldus – nog steeds – [geïntimeerde] . 6.3. [appellant 1] c.s. betwist dat een winstdelings- en terugkoopregeling overeengekomen is. Volgens [geïntimeerde] blijkt de inhoud van de overeenkomst uit de schriftelijke koopovereenkomst en leveringsakte. Het zwaartepunt van de gesprekken en e-mailberichten was steeds de schulden die [appellant 1] c.s. bij [geïntimeerde] had. [appellant 1] zag de e-mailberichten van [geïntimeerde] als voorstellen: daar heeft hij niet op gereageerd, aldus – nog steeds – [appellant 1] c.s. 6.4. Het hof acht die betwisting door [appellant 1] c.s. voldoende gemotiveerd. Daarbij overweegt het hof dat in de koopovereenkomst noch in de leveringsakte een terugkoop- en winstdelingsregeling is opgenomen. Uit de tekst van de koopovereenkomst volgt in beginsel dat er geen terugkoopregeling bestaat: daarin staat immers dat [geïntimeerde] (de verkoper) garandeert dat geen verplichtingen bestaan uit “opties en/of contractuele voorkeursrechten en deze zullen evenmin bestaan bij het ondertekenen van de Leveringsakte.” en de leveringsakte bevat de bepaling dat het geleverde perceel: niet belast is met andere bijzondere lasten en beperkingen” die niet in die leveringsakte staan. 6.5. Het hof oordeelt als volgt. Beide aktes (de koopovereenkomst en de leveringsakte) hebben – kort gezegd – dwingende bewijskracht (art. 157 lid 2 Rv), dat wil zeggen dat de rechter verplicht is de inhoud van die aktes als waar aan te nemen, maar daartegen staat tegenbewijs open, op grond van artikel 151 lid 2 Rv. Omdat [geïntimeerde] niet zozeer de juistheid van de inhoud van de aktes betwist, maar zich beroept op de rechtsgevolgen van een daarin niet neergelegde, maar door hem gestelde winstdelings- en terugkoopregeling (en een verklaring voor recht vordert dat die winstdelings- en terugkoopregeling is overeengekomen) gaat het hier niet (alleen) om het ontzenuwen van de juistheid van de aktes, maar dient [geïntimeerde] op dit punt (vol) bewijs te leveren dat die winstdelings- en terugkoopregeling is overeengekomen. 6.6. Dat bewijs is (nog) niet geleverd met de e-mailberichten waarop [geïntimeerde] zich beroept. [geïntimeerde] noemt het e-mailbericht van 23 oktober 2013 een bevestiging van de afspraken, maar dat volgt niet uit de tekst van het e-mailbericht. In het emailbericht gaat het – volgens de tekst ervan – om wat besproken is, niet om wat afgesproken is. Uit het uitblijven van een reactie van [appellant 1] c.s. mocht [geïntimeerde] daarom niet redelijkerwijs begrijpen dat [appellant 1] c.s. stilzwijgend erkende dat dit overeengekomen was (of stilzwijgend alsnog akkoord ging met een overeenkomst met deze inhoud). 6.7. Tussen partijen staat wel vast dat over een terugkoop- en winstdelingsregeling gesproken is op 22 oktober 2013. Tegen die achtergrond, moet – volgens [appellant 1] c.s. – ook het e-mailbericht met de concept regeling van 28 oktober 2014 van [appellant 1] worden gezien. Het hof verwerpt het subsidiaire standpunt van [geïntimeerde] dat het e-mailbericht van 28 oktober 2014 een aanbod van [appellant 1] c.s. inhoudt, dat door [geïntimeerde] is aanvaard. [appellant 1] c.s. verklaarde ter zitting in eerste aanleg dat hij wilde weten hoe een winstdelings- en terugkoopregeling “er dan in het echt uit zag” en dat hij niet meer wist waarom hij dat concept had doorgestuurd naar [geïntimeerde] . [appellant 1] c.s. betwist daarmee dat het e-mailbericht van 28 oktober 2014 als aanbod was bedoeld en [geïntimeerde] onderbouwt onvoldoende dat [appellant 1] c.s. de doorgestuurde conceptovereenkomst als een aanbod bedoelde of dat [geïntimeerde] het redelijkerwijs als een aanbod had mogen begrijpen. Daarbij betrekt het hof dat [appellant 1] c.s. vraagt om een reactie op de conceptovereenkomst, niet of [geïntimeerde] ermee instemt en dat ook [geïntimeerde] na deze e-mailwisseling niet gehandeld heeft alsof overeenstemming is bereikt. 6.8. De e-mailberichten nadien, zijn ook samen met de andere e-mailberichten, niet voldoende om te bewijzen dat [appellant 1] c .s. heeft ingestemd met een winstdelings- en terugkoopregeling zoals [geïntimeerde] stelt. 6.9. Anders dan de rechtbank, acht het hof daarom (nog) niet bewezen dat een winstdelings- en terugkoopregeling is overeengekomen, zoals uiteengezet in de alinea’s 2.7, 2.13 en 2.18 van de dagvaarding. Het hof zal [geïntimeerde] daarom toelaten om dat te bewijzen. 6.10. Het hof houdt iedere verder beslissing aan.

Het hof: laat [geïntimeerde] toe te bewijzen dat tussen [geïntimeerde] en [appellant 1] c.s. tot stand is gekomen en nog steeds van kracht is: de overeenkomst inzake doorverkoop met terugkoopoptie als uiteengezet in de alinea's 2.7 en 2.13 en 2.18. van de inleidende dagvaarding; bepaalt dat, indien [geïntimeerde] getuigen wil doen horen, de getuigenverhoren zullen worden gehouden in een der zittingszalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te ’s-Gravenhage ten overstaan van de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. P.M. Verbeek; verwijst de zaak naar de rol van 28 oktober voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van november 2025 tot en met januari 2026; bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen; bepaalt dat de namen en woonplaatsen van de getuigen worden ten minste een week voor het verhoor aan de wederpartij en aan de griffier opgegeven; verstaat dat het hof reeds beschikt over een kopie van de volledige procesdossiers in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief producties, zodat overlegging daarvan voor het getuigenverhoor niet nodig is; houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mrs. P.M. Verbeek, J.E.H.M. Pinckaers en M.C.M. van Dijk en ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2025 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.

een schriftelijke koopovereenkomst getekend over het perceel grond (met kassen) (hierna: de koopovereenkomst). De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepaling, als garantie van de verkoper: “h. Met betrekking tot het Verkochte bestaan heden geen verplichtingen uit huurkoopovereenkomsten, opties en/of contractuele voorkeursrechten en deze zullen evenmin bestaan bij het ondertekenen van de Leveringsakte.” 3.7. Op 22 januari 2015 leverde [geïntimeerde] het perceel aan [appellant 1] c.s. De leveringsakte van die datum (hierna: de leveringsakte) verwijst naar de koopovereenkomst en vermeldt dat [geïntimeerde] de eigendom van het perceel levert, die “niet belast is met andere bijzondere lasten en beperkingen, behoudens de in deze akte vermelde.” (artikel 2 lid 1 sub d van de leveringsakte). De leveringsakte vermeldt een koopprijs van € 200.000,00 verschillende erfdienstbaarheden en andere bijzondere afspraken in de koopovereenkomst, maar niet een winstdelings- en terugkoopregeling. 3.8. Op 26 juli 2015 schreef de bestuurder van [geïntimeerde] aan [appellant 1] : “Hoi [appellant 2] , Wanneer kunnen we het regelen met de terugkoop regeling? […]” 3.9. Op 22 december 2015 schreef de bestuurder van [geïntimeerde] aan [appellant 1] : “[appellant 2] , Kunnen we dit een dezer dagen afhandelen AUB”. 3.10. Op 14 februari 2016 schreef de bestuurder van [geïntimeerde] aan [appellant 1] : “[appellant 2] , Graag afspreken binnenkort hoe we de afronding doen: Hierin meenemen; Afschrijving 100K in 10 jaar mbt de terugkoop regeling […]” 3.11. Op 12 september 2016 schreef de bestuurder van [geïntimeerde] aan [appellant 1] : “Hoi [appellant 2] , Nogmaals het dossier. Nog te betalen; […] Aanpassen van de ontwerpovereenkomst: Dat [appellant 2] 100.000 euro per 31-12-2014 heeft geïnvesteerd in de kas en dit afschrijft in 10 jaar. Indien jij de kas, schuur, land, etc. verkoopt (graag kadastrale nummers vermelden in de overeenkomst) Eerste de 100K aan jouw worden betaald minus de afschrijvingen, en dat we daarna de gelden verdelen, dan wel dat ik dat verschil aan jouw terug betaal, zoals overeengekomen bij de verkoop. […]” 3.12. Op 16 september 2016 stuurde [appellant 1] een e-mailbericht van zijn adviseur door naar [geïntimeerde] . De adviseur schreef: “Beste [appellant 2] , Bijgaand de ontwerp overeenkomst inzake de terugkoopregeling. Ik heb hem snel doorgelezen, maar de akte van destijds bij de notaris heb ik er nog niet op nageslagen. Ik stel voor deze eerst (dan wel wederom) aan [geïntimeerde] voor commentaar voor te leggen. Jouw commentaar verneem ik eveneens graag per email. […]” Als bijlage bij het emailbericht was de concept overeenkomst gevoegd, die ook bij het e-mailbericht van 28 oktober 2014 was gevoegd (zie onder 3.4). 3.13. Op 30 oktober 2016 schreef de bestuurder van [geïntimeerde] aan [appellant 1] : “[appellant 2] […] Wanneer spreken we af om het terugkoop contract definitief te maken en te ondertekenen? […]” 3.14. Op enig moment heeft [appellant 1] c.s. het perceel verkocht aan een derde, zonder dit eerst aan te bieden aan [geïntimeerde] . 3.15. Na verkregen verlof heeft [geïntimeerde] op 13 maart 2023 onder [appellant 1] c.s. verhaalsbeslag op het perceel laten leggen. Het perceel is daarna door [appellant 1] c.s. geleverd aan de derde, waarbij een bedrag in depot wordt gehouden.